麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）

六本木五丁目西地区（通称第二六本木ヒルズ）も意外に早く進むかもしれませんね。
久しぶりに区役所麻布支所に行ったのですが、ロアビルの裏手で遺跡調査が始まってました。

六本木5丁目西地区プロジェクトは、六本木ファーストビル・ファーストプラザと同じく森ビルと住友不動産のＪＶなので、xxヒルズとならない可能性が高いんじゃないかと思っている。とはいえ、鳥居坂の坂上エリアは素晴らしいロケーションなので楽しみです。

>302　どちらがどのくらい主導しているのかしら。

>>303
六本木5丁目西地区再開発準備組合内の土地の持ち分所有の点では住友不動産と森ビルの半々か、住友不動産のほうがやや多いという印象。
>【売買】六本木再開発エリアの3000m2、住友不と森ビルが共同取得へ (2013年6月18日)
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20130613/619790/?ST=sm...
>【売買】六本木ブルーシアターの土地9000m2、住友不動産が持分取得 (2012年11月27日)
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20121126/592990/?ST=sm...

鳥居坂三生マンションは反対派の模様。80階建の高層ビルが建つ計画に、良好な住環境を保持できないとしている。左翼めいた団体が絡んでいるので厄介そう。
http://kukaku.org/9photo1108.html

あと、まだ土地の持ち分を売却していない地権者のうち、東洋英和、日銀、国際文化会館、ロアビル、トヨタレンタリースの同意は得られているはず。

なるほど～、ありがとうございます。
有料記事に加入したいですが、週１で年２０万円ですか～

>強制執行もありえますよ、などの言い分が流布されている。

真偽はわかりませんが、森ビルもなかなか怖いですね。
他社の分譲と異なり、森ビル住宅の分譲は圧倒的多数の持ち分を森ビルが握っているので購入すると将来は森ビルの言いなりにならざるを得ない覚悟が必要ですね。ラウンジなども区分所有者の共有ではなく、森ビルの区分所有となっている例がありましたが他の森ビル分譲住宅もそうかもですね。

>>302 匿名さん
六本木五丁目西地区がヒルズ名称を使わない可能性については、目から鱗でした。第二六本木ヒルズの通称が出回っているので、ヒルズに決まっていると先入観を持ってしまっていました。確かに住友が相当入っているので、ヒルズにならない気もしますね。
その場合、虎ノ門麻布台がヒルズ最高峰（すくなくとも住宅）の地位に盤石に座ることは、この一帯のマンション価格に大きな影響を与えそうな気がします。立地は印象も大事ですからね。

今回ネオヒルズの再開発区域西端の行合坂が封鎖される前の風景です。
谷の底が見えない景色は、都心では珍しい気がします。

現在は行合坂が封鎖され、麻布通り１車線を丸々潰して仮設歩道が確保されています。快適に歩行できるようになりました。
上の写真とは逆方向から撮っています。両サイドのフェンスの効果で橋のような雰囲気。フラット感が出ましたね。

>>309 周辺住民さん

誤爆しとるな

つい最近までこうだったのですが、早いですね。

行合坂がなくなったのはありがたい。

ここは一般向け分譲は無くなりました？

8月に着工したばかりなのに？

こちらのお仕事も終わりみたいです

B1街区の地権者です。地権者向けは低層階しかあてがわれなかったので30階以上は販売するみたいてすが、一般向けにあるのかは分かりません。

あ、31階の間違いでした。
31階以上が高層用のエレベーターみたいで、自分は低層階のエレベーターです。

>>316 口コミ知りたいさん
>>317 口コミ知りたいさん
貴重な情報ありがとうございます！
また、気が向かれたときに色々教えていただければ幸甚です。

来年中頃に内装とかオプションを個別に決めていくみたい。標準仕様はかなりシンプルなので自分はオプションガンガンつける予定。

>319
貴重な書き込みありがとうございます。
たしかに六本木ヒルズでの地権者棟となったＢ棟はかなりシンプルな内装が標準だったようですね（バルコニーのウッドタイルもオプションのようですし）。六本木ヒルズでは森ビル賃貸のＣ棟はディスポーザーがついていますが、地権者向けとなったＢ棟ではディスポーザーが設置不可能となっていましたが今回はどうですか。また、六本木ヒルズでは機械式駐車場の車両サイズが小さいことが住民の不評となっていますが今回は何か聞いていますか。

ディスポーザーはついてますが、食洗機はオプションっぽいです。また、25坪くらいのタイプでも風呂は1418サイズ。C2街区はこれより小さくても1620サイズですが、、、。
区分所有者なんで贅沢言えないです。増床するのも坪400万くらいで認めてくれましたし。

坪400で増床してくれるなんて、破格の待遇ですね。森ビルの再開発エリアの地権者さんたちは恵まれていると思います。

住めない間の家賃補償が手厚い。自分のマンションは殆どのオーナーが自分は別のとこに住んでて貸してる人だったので、丸々懐に入る感じ。税金は凄い取られますが、、、税務説明会も開催してくれるそうで。

ここはほんとウソくさいですね

あれ、嘘くさかったかな、、、
起工式のお土産はクオカード1000円とグランドハイアットのお菓子セット。これでも嘘くさいか？

口コミさん
興味深い話を誠にありがとうございます。
またSPAについてはやはり共有施設ではなく、別物という説明ですか。六本木ヒルズではSPAはそれだけで森ビルが所有する区分で一種のテナントのようなもののようです。地権者といえども別途入会しなければならず（まず断られないでしょうけど）、しかし問題は地権者の方が賃貸に出した場合で、地権者（区分所有者）が紹介しても賃借人がSPAに入会できないケースを六本木で聞きました。何の違反もない賃借人だそうです。これだとSPAも設置する、というよりは単に会員制SPAを誘致する、という話ですよね。

プールはB2街区のマンションに出来るみたいだけど、説明はまだないです。管理費などの説明も具体的になく、自分はそんな裕福ではないので、あまり増床しませんでしたが、他の富裕層の方は制限一杯突っ込む人もいたみたいです。

口コミさん
ＳＰＡ入会・利用資格については地権者・区分所有者の財産価値にも関わることなので、森ビルには純粋なテナントとしてではなく、マンション内施設として入居者の利用を優先するよう是非主張して下さい。

増床できるのは良いですね。

ウソくさいですね、どう見ても地権者じゃないね

内部事情は知っているんだろうが、へたっくそなライターだな

一生懸命にやってるのはわかるけど、誤解されると会社のイメージ悪くなるよ

区分所有者なのは事実なんで、外野にどう思われようと3年半あとには入居してるから、屁とも思わないわ。ここ出身だし、麻生幼稚園、麻布小学校の校歌でも歌ってほくそ笑みます。

口コミさん
地権者さんの中には自ら住んでいた人たちばかりでなく土地建物の所有者さんも当然相当含まれる、あるいはそういう人も持ち分が大きいとなると、竣工後に売りや賃貸に出される部屋もB1区画からそれなりに出そうですね。

>>323
うちは港区内の別エリアで森ビルではないデベによる再開発計画が進んでいるのですが、工事期間中のサポートはほとんどなさそうです。森ビルさんのところは手厚いと聞いていましたが、ほんとにそうですね。

補償は工事期間の３年プラス数ヶ月だったかな。かつ周辺相場を基本といいつつ、かなりゲタ履かせた額を払ってくれた。当然引越し費用や、諸経費も。それだけスムーズに事を進めたかった森ビルの思惑もあるかと。
自分が子供の頃から周辺の土地を地上げしまくってた再開発だからな、、、

見直したら、４年と数ヶ月でした。
補償書自体には年数の表記なかったけど数千万貰ってます。

>>336 口コミ知りたいさん
すごい

こう書いてもウソくさいと言われるんだろうけど、事実だから、何言われようと構いません。
友人には第2六本木ヒルズ地域のマンション住んでるのいるけど、ここより段違いに補償されると思う、計画が実行されればだけど。
寂れた街だったけど、売らないでも耐えられる財力のある人と、再開発に賭けた人が手にした博打のご褒美だと思ってる。

>>338
私は334ですが、貴方は麻布台虎ノ門再開発の地権者さんだとわかりますよ。うちの再開発の話が進んでいく中で、六本木ヒルズの地権者さんの話を聞いていましたので。工事期間中の仮住居として西麻布にマンションを自己負担なしで提供していただいたとのことでした。

>>339 匿名さん
50平米のマンションで補償費って1000万円買えますか？

>>340
すみません、何を仰りたいのかわかりません。

>340
ありえるでしょ。

>>340 マンション掲示板さん

日本語が…
超えますか？の誤変換？

>>340 マンション掲示板さん

再開発期間中の補償は、その間に仮住まいする費用を負担してもらえるという趣旨ですよ。賃貸物件なら家賃補償です。
仮住まいの方が手厚いのが通例ではないでしょうかね？
私もこことは別の再開発地権者経験ありです。

>>334 匿名さん
デベが再開発対象区域に相当の土地を取得していれば、地権者としてのデベにも補償が行われるので、しっかりとした補償が出ると考えておけばよいかと思います。

この再開発では、住んでる人も金銭補償でした。
その場合でも家賃とかは必要経費として認められるとのことで、反対とかはあんま無かった。
まぁ、貰った金額以下で家借りて多少儲かるくらいじゃない。で、確定申告は必要なので、確定申告の説明会があるって。

>>346 口コミ知りたいさん
344です。うちも金銭補償のみでした。住み心地は、元の物件＜仮住まい物件＜＜＜＜＜再開発後物件でしたね。

>344
再開発後の物件にお住みなのですよね。
すると金銭は仮住まいのためのものですか。
元の物件と再開発後の物件とでは広さはどうなるのが一般的ですか。

>>347 匿名さん
そうですよね。
再開発後は絶対得するけど、再開発期間中も前より住み心地が悪くなってはダメなわけで。
円滑に進めるためにも、デベはそれなりに補償すると思うので334さんもそこらへんは気にしなくて大丈夫だと思います。
多くを引き出そうとゴネる人もいるそうですが、その後の対応にも影響する可能性もあるから、サジ加減は難しいですよね、、、

>>348 匿名さん
同じ間取りの物件なんてないので、今の物件の基準価額を出して、その価額と比較して、入りたい間取りがその価額以上ならその分の金を払います。価額以下ならさらに金銭で補償すれます。ただ、実際に買うよりは安い金額で設定されるので、金を払って増床する方が得するかと思います。

>>348 匿名さん
もう売り抜いてしまいました。
金銭補償は、等価交換をする場合は仮住まいのため、転出する場合はその対価です。
広さは元の物件の属性次第ですが、円滑に大規模開発する場合は、少なくとも元の広さを確保できるようにデベが工夫していると思われます。狭くなると、地権者が応諾しづらいので。
さらに地権者は対価を払って増し床できますが（買える床面積は元の物件に応じて上限が決められます）、この対価が市場実勢に比べ著しく有利です。したがって、竣工後に売り抜くと思わぬ大金を手にできますし、住み続けた場合は非常に快適に暮らせます。

>>351 匿名さん
自分は2物件にして、1物件を自分用、もう一つを売る用に考えてます。売った場合、税金ってどうなります？

>>351 匿名さん
ちなみに元物件は一部屋でしたが、分割してそれぞれ増床させました。

口コミさん
すると、仮住まいは補償され、開発後は元の部屋より同等以上の広さになるのですね。そうすると建物のグレートは格段に上がるでしょうから、それだけ見ても（有料増床を申し出なくても）相当に有利ということですね。権利交換は新築の建物になるので狭くなるイメージでした。
（もちろん区分所有部屋から区分所有部屋への単純な例ですが）

口コミさん
権利交換で取得した物件の売却にかかる税金は相当に複雑でしょうから複数の税理士と税務署（国税電話相談）で調べた方が良いですね。税理士もこういう案件には不慣れな人がほとんどと思います。その点、デべの税理士は詳しいかもですね。形式通り短期売買となるのか、元の財産から見れば長期ですので、どちらになるかで税金は倍の差がでますからね。

>>354 匿名さん
方角、階数にもよりますが、面積的には現行を補償みたいな感じでした。デベさんも苦労したと思います。
分割についてはイメージ的には100を50と50に分けて、それぞれ80,80にして2物件みたいな感じです。

>>355 匿名さん
やはり難しいんですね、、、
まだ、いつもお世話になってる税理士さんには相談してないですが、おいおい相談してみます。

>>354
同等の広さになるケースは少ないです。低層中心の街を超高層化することにより、住宅の延べ床が大幅に増える場合に限られます。
また工事費用との兼ね合いもあるので、超高層化でも20階建や25階建などの中途半端な高さだと面積の増加よりも費用の増加が上回る場合があり、等価交換の床は減る場合があります。
ざっくり、15階建とそれ以上の高層とでは工法が変わり、非連続で建築費が上がるので。

賃貸の場合ここもそうですが、森ビル物件のレベルだとどのくらいの広さが人気になるんでしょうか

>>356 口コミ知りたいさん
351です。お示しいただいたケースは私の場合よりも相当複雑だと思いますので、355さんの言われているとおり、複数の税理士と税務署の確認が必須かと感じました。
私の場合は、補償金の確定申告時に再開発組合事務局が専門税理士の無料相談を用意してくれておりました。森ビルさんなら、その辺りもご用意ありそうですね。
なお、一つだけ早めに確認しておくべきは、元物件取得価格です。これが消費税等で土地建物別に確認できない場合、取得価格を低く見積もる（＝売却益が大きくなる）手法を取らざるをえなくなります（前者が実額法、後者が概算法です）。以下のような情報をご参照ください。この話は再開発固有のものではないので、既にご存知の場合はご放念ください。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11.html

>>360 匿名さん
めんどくさそうですね。ありがとうございました。台風の前に日本を離れ海外旅行中ですが、ここらへんは大丈夫ですかね？

>>361 口コミ知りたいさん

現地周辺は見る限り、無事ですね。ご安心ください。

>>362 匿名さん
ありがとうございます。谷を埋める時、やっぱ大変なんだろうな、、、

今日のお昼にアークヒルズサウスタワーの福島屋に行ってみましたが、通常時と同じくらいに品揃えがされていました。店舗数が少ない福島屋だからこそこのような対応ができるのでしょうが、お見事でした。森ビルさんはいいテナントを呼んできますね。虎ノ門麻布台のフードマーケットも、どんな店舗が入るのか、今から楽しみです。

>>364
今のところ東京ミッドタウンのプレッセが一番と思いますね。

>>365
同意です。福島屋は売り場面積が広ければ、もう少しやってくれると思いますが。

>>356 口コミ知りたいさん
2分割して60%増床したわけですね
増床する床単価がデベが買う単価であれば地権者がいくら増床しても事業収支に悪影響はないのでいくらでも増床してもよさそうですが制限はあるのですか？

>367
横から
そりゃ制限ありますよ。容積に制限があるなか、時価より安く地権者に売るのですから。

>>367 マンコミュファンさん
確か2倍までだったと記憶してますが、今海外で資料がないので、、、

に、二倍ですか！　ところで、先日ご質問されていた１戸か２戸分割か、ですが、個人的感想としては、好景気のときは大型住戸が不足し、１戸１６０の方が「単価」も高くなり、不況のときは大型住戸が余り、貸出しに苦労したり単価が小型より低くなる可能性もあるように思います。

>>370 匿名さん
生まれた街なので、出る気はないってことで、一部屋は必ず確保したかったので。

>371　リスクとってさらに大きく増やしたい投資家ではないのですからそのような判断は地権者としては穏当と思いますね。

子供３人に均等に相続させてやりたいので100㎡を３分割して２倍に増床して66㎡を３部屋もらうこともできますか？

>>373 通りがかりさん
ここの物件は去年までで確定は済んでますが、、、、

>>374 口コミ知りたいさん

最近の区立麻布幼稚園・麻布小学校の様子について何かご存知でしょうか。

麻布周辺の公立はロクなところがないよ。
私立落ちた人達の集まりだから雰囲気もよくないし。

>>376 匿名さん

笄はまあまあかなあ？でもここからは遠いなあ。

>>375 匿名さん

麻布小学校のブログがあるので読まれてみては如何ですか。
http://azabu-es.minato-tky.ed.jp/

ここで聞いてもお望みの書き込みはされないかなあと。

>>376 匿名さん
単に地元。私立受けない人の方が多い

ここに住んだら港区女子にモテますか？

>>380 匿名さん

お金持ちでイケメンなら、ここでなくても港区内陸ならどこに住んでもモテますね、きっと。

>>379 匿名さん
自分の時は半分は私立受けてたけど、今はどうなんだろ。六本木方面から通ってる人は実家でビル持ってるとかの人とかは三河台中とかに進学するの多かったな。大蔵省の社宅のキャリアの子供は頭良かったよ、やっぱり。

>>382 口コミ知りたいさん

区内トップクラスの白金が７割らしいので５割なら上出来ですね。

港区公立小学校の御三家は赤白青。

>>384 匿名さん

赤羽？赤坂？

>>385 匿名さん

赤羽。世間の常識です。

>>386 匿名さん

何割が中受ですか？

>>386 匿名さん
昔はね。今は赤羽はそんなんじゃないですよ。

ここの再開発がうまく行ったら外人ばかりになるの？

>>389 マンション検討中さん
ならない。

銀座と表参道と公園が集積する感じになるのかな。

>>391 通りがかりさん

商業的には六本木ヒルズの半分の店舗数だからそれはありえない。

>>392 匿名さん
敷地面積と店舗数以外は六本木ヒルズよりも上。
どちらかというと、住居に力を入れてるので住みやすい環境を作っていくのだと思う。
周辺住民としては、大型フードマーケットとブックカフェに期待かなあ。
世界中の富豪にメインタワーの分譲フロアを訴求するには、相当な環境にしないと行かないだろうしね。

>>393 マンション検討中さん

立地的には逆ですが虎ノ門麻布台プロジェクトは都心の郊外のような場所になるのかな。住む人中心。

六本木ヒルズのように外から人が来るのとはちょっと違う感じ。六本木ヒルズは映画館、イベントやハイエンドショップが豊富で集客力が強く、その傾向を強めてます。他方虎ノ門麻布台は同じ路線ではないように見えます。

394です。
個人的には虎ノ門麻布台は六本木ヒルズのグレードアップ版になってほしいけど、虎ノ門麻布台には六本木ヒルズほどの集客意欲（集客方向性）が感じられません。メインタワーの上層階が象徴的で展望台や外部者利用施設はなく、映画館もなく、テレビ局のような集客性のある象徴施設もなく、したがって六本木ヒルズ同等のハイブランド店を集めることは簡単ではない気がします。あくまでそこに住む人、働く人のための施設のような気がします。

オフィスと商業施設の六本木ヒルズともちょっと違う印象はありますね。
住戸が1.6倍で緑地に路面店とフードフロアに地下店舗。面白さがどれだけだせるのか。
ネット購入時代だから、その場で感じるモノが無いとこに人は集まらない。

人を集めて賑わいを演出するのではなく、純粋に住空間としての上質さを追求しているんじゃないでしょうか。六本木ヒルズって全然お金持ちでもなんでもない中間所得層でも楽しい場所で、リッチな気分に浸れる一種のテーマパークみたいなところがありますから、多分対象としたい階層が異なるんでしょうね。

2万人が勤務して、3500人が居住して、2500万人が訪れるという設定だったような。

ヒルズの未来系がコンセプトなので、当然コケないように森ビルは力入れてくるとは思うけど。
文化施設も作るみたいなので個人的には楽しみ。
神谷町、六本木一丁目の駅力は段違いで上がる事は確実。

確かに神谷町六本木一丁目の駅力は間違いなく上がるだろうね。