ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

若松河田より住みやすそうですね

ちょっと接道が良くないね、近隣には富裕な人の住むお屋敷も多いし、工事車両の進入などがきっかけで反対運動が巻き起こると厄介な感じだな。

市ヶ谷からも近いので、利便性の良い場所です。
そろそろ解体も終わりでしょうか。
牛込柳町7分
市ヶ谷駅 南北線、有楽町線10分
牛込神楽坂 10分
JR市ヶ谷12分
てところですかね。

低層になるのでしょうか。

ちょっとしたタワマンなら楽勝で建てられるくらい広い土地。隣に大日本印刷の高層ビルがあるけど、ここは低層限定なのかな？逆のとなりは峰竜太の家。

坂が多いです。
自衛隊があります。
高級な邸宅が多く、静かです。

タワーだったら買いたい感じですよね。
低層だったら100平米くらいのお部屋が欲しい。

「市谷本村町・加賀町地区計画」の区域内で大変複雑な高さ制限のある土地です。
どんな建物になるのか注目です。

このエリアでは珍しい大型物件。
期待大です。

市谷加賀町一丁目計画？
場所は具体的にどこになりますか？
詳細情報を知っている方いらっしゃったら教えて下さい。

大日本印刷の25階建て本社ビルがある西隣のブロックです。
グーグルマップではスポーツクラブが記載されています。
ストビューでは取り壊して仮囲いされてますよ。

元ＮＴＴ社宅の跡ですね。
今売りにでてる、江戸川橋、牛込柳町、若松河田より、良い立地だと思います。
詳細情報を待つことにします。

良い立地ですし、お屋敷もあるような素敵なエリアなので、ものすごーい価格になりそうですね。

この市谷加賀町物件は牛込柳町のプラウドと比較して高くなりますか？

>>15 匿名さん

プラウドは割高なので、同じくらいか、もう少し高いかじゃないですかね。

>>16 匿名さん

ありがとうございます。
少し高い程度なら、市谷加賀町の方が良い気がしてきました。
詳細情報を待ってみます。

定期借地権になりそうですね。

どちらで確認されたんですか？

解体の掲示には地所「パートナー事業部」との記載あり。引き続き注目ですね。

定期借地権だと安くなりますね。
ちなみに何十年位でしょうか？

この立地だったら、高くなっても所有権が良かったな〜
このエリアでこれだけ広い土地はもうでないよね〜

お隣の日銀社宅も敷地は大きいですが、まだまだ新しいですもんね。NTTも手放したくないくらいの好立地ということですかね。

詳細情報がなかなか出ませんね。
周辺エリアの物件を検討していましたが、ここの情報を待つことにしました。
早く詳細情報知りたいです。

ここは市谷エリアの中でも高台になりますよね。
最近頻繁に降る豪雨の被害を考えると、高台が良いなと思いました。
定期借地権物件なら、手が届く価格帯になることを祈ります。

こちらの立地地図で見ると横に寮と賃貸物件、南側に大日本印刷が建設されているのですね。
住宅街の中に建設されるマンションになるのでしょうか。
周辺環境が便利なのか気になりました。
ぱっと見た感じで買物施設などがないように感じました。

借地なんですね。
大日本印刷も再開発されていい感じです。
住宅街の中ですが、大通りに出ればコンビニ、スーパー、ドラッグストアがありますよ。

市ヶ谷駅、曙橋駅、牛込神楽坂駅、牛込柳町駅と、最寄駅の周辺にはそれなりの食品スーパーやドラッグストアがありますね。物件周辺は用途地域的に難しそうですが。

パートナー事業部って、土地活用（等価交換事業・定期借地権事業等）が担当みたいですけど、単に事業協力者住戸も作るから等価交換事業で、解体もそこで受け持ってるって可能性はないんでしょうか？
過去に解体時の情報を仕入れたことがなく無知なもので…。
(https://www.mec-r.com/inquiry/land_business.html)

加賀町は地歴はいいですが、最近の駅近トレンドとは
完全に相反します。
かつて運転手付きで大邸宅というエリアですからね。

>>29 匿名さん

いえ、ここは定借で間違いないです。
何年かは聞き忘れましたが。

>>31 匿名さん

やっぱり定借なんですか。
残念です。
駅近ではないし、派手さもありませんが、しっかりした土地で多少高くても永住するには良い物件だと考えていたものですから。

>>32 匿名さん

購入される方の年齢にもよりますが、永住であれば、それこそ定借のほうが安価で都合がいいんじゃないですか？
物事は考えようだと思います。

解体工事は9月末で完了するようですし、そろそろ地所さんから情報が出て来ると良いですね。楽しみです。

ヴィークコート市谷加賀町の横にも新築マンションが建ちますね。
あちらは所有権ですかね？

>>35 匿名さん

NTT都市開発の物件ですね。
20戸と小規模ですし、
所有権であるような気がします。
完全な推測でスイマセン。
銀杏坂もマンションがどんどん
増えますね。

埋蔵文化財の調査が入りました。
少し遅れそうですね。

この辺りは掘れば大体出て来ますからね。二丁目のザ・パークハウスでも縄文時代の遺跡が見つかって、数年前に話題になりましたね。

「建築計画のお知らせ」が2月1日に設置されていました。
地上7階/地下1階、2019年6月上旬着工予定、2021年8月下旬完了予定です。
これからの展開が楽しみですね。

納戸町に三井が着工と完了同時期で出しましたね。
こちらも楽しみです。

>>40 坪単価比較中さん

納戸町に建設予定の三井物件は場所が良くないですね。

地下一階、地上7階 21,314平米
2021年8月完成
設計IAO竹田

(仮称)新宿区市谷加賀町1丁目計画新築工事

地名地番　東京都新宿区市谷加賀町1-2-1
交通　都営大江戸線牛込柳町駅徒歩6分
　　　JR他市ヶ谷駅徒歩10分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階
延床面積　21314.79 ㎡
建築面積　3469.23 ㎡
敷地面積　5895.66 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 株式会社IAO竹田設計
施工者

着工 2019/06/01
完成 2021/08/31

ここの公式サイトはいつ頃出来るのでしょうか‥

>>44 マンション検討中さん

所有権でないし、加賀町でも一丁目だから周囲の関心も薄いんじゃないの。

>>45 匿名さん

市谷加賀町には一丁目と二丁目があるようですが、そんなに違いがあるのですか？

>>46 匿名さん
どちらもそんなに変わらないと思います。
一丁目は市ヶ谷駅よりでDNPの再開発もあり閑静な住宅街という感じがします。
二丁目は牛込柳町駅よりで庶民的な街のような感じがします。

暮らしやすそうな感じがしますけど、買物施設などが近くにあるかどうか。
会社や防衛研究所など大きな敷地を占めている施設が近く、利便施設がないような。
娯楽施設がなければ静かに生活できそうですね。
新宿でもこちらは地価はどう高いんでしょうか。

DNPのビル25階建てが南側に建ってしまうわけですから、抜け感はないですよね。
離れてはいるから、日当たりの影響はないと思いますが。

今朝、現地の前を歩いていたら、敷地を囲んでいたフェンスが外されていました。
初めて敷地全体を見ましたが、凄く広く整った土地でビックリしました。
DNPは別にして加賀町でこんな広い土地は滅多に出ないと思います。
今後が凄く楽しみです。

道路を挟んで向かい側の大日本印刷の敷地の北側（この物件の目の前、南側左手）が横長の広い緑地になる予定。「市谷の杜」プロジェクトとか言ってる。https://www.dnp.co.jp/media/detail/1190708_1563.html
一般開放と聞いてましたが最新情報は不明。この物件にとっては棚ぼたみたいなもん。植木代もかからないからね。ただここは、お山の上の超一等地で、小さな八百屋なんかが裏手にあるけど、食料品など普段の買い物はちょっと歩くかな。まとめ買いとかすれば問題なし。市谷駅前にマルエツ、高級スーパーでは近くに神楽坂 KIMURAYAの小規模店舗とか飯田橋の三浦屋がある。
市谷駅以外に神楽坂も近く、飲食など充実していて華やかさは充分。（グルメの峰竜太一家がすぐそば）　また、近いけれど柳町とは雰囲気が全然違ます。

牛込柳町駅方面に少し歩くと裏千家の道場がありますね。定期的にお茶会があり、よく着物姿の上品なマダムが歩いています。その先にもパークコート、パークハウスと風情あるマンションが連なっていて素敵な雰囲気です。
市ヶ谷方面は坂があり特に帰りは辛いので、ファミリー層の買い物は牛込柳町のヨシヤか牛込神楽坂のキッチンコートがメインになると思います。比較的新しくできた大久保通りのウエルシアは地味に便利。

市谷加賀町一丁目と二丁目の違い：
市谷加賀町一丁目は、市谷小学校学区の中で、唯一、中学校の学区が牛込第三中学校（他の市谷小学校学区は、すべて牛込第一中学校）。他の子達がみんな同じ中学校に行くのに、この地区の子だけ違う中学に行くのはかわいそう。。。と思いきや、中学は学校選択制が今の所残っているし、そもそもこの地区の子達は私立に行く子が多いので、あんまり関係ないでしょう。

二丁目に比べるとスーパーが遠い。周辺のスーパーは、どこも配達サービスをやっていたりするんだが、市谷加賀町二丁目は配達対象区域なのに、一丁目が対象外なところが複数ある（具体的にどのスーパーは忘れた）。これは、別に特別な理由があるわけではなく、単にそのスーパーから遠いから。

近所で毎日前を通るのですが、公式発表がいつなのか気になります。。

公開されましたね。
https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r

>>55
ありがとうございます。
定借70年ですね。
お値段が楽しみです。

デザインにもうひと工夫欲しい気がします
値段は3LDKで最低1億円はするでしょう
定期借地権地代は3LDKで最低でも月額10万円くらいになると思いますので余裕のある人でないと手が出ませんね

>>57 通りがかりさん
その値段出すなら他のエリア行かない？普通にグロス1.5億円くらいの所有権マンションと変わらなくなるやん

駐車場が59台は少ないねえ。一応富裕層向けマンションなんでしょ。
80㎡あってお風呂が1418というのもしょぼいなあ。

プラウド砂土原で坪600万でした。浄瑠璃坂の方が地下鉄市ヶ谷に近いし、
砂土原の方が上。斜面立地ではありましたが。
こちらは駅から遠いのと、前はDNPの高層ビル。定借だから400～450万くらいでは。
袋町のプラウドと、納戸町の三井がほぼ同時期と思われ、戸数も多いので
そんなに高くならないと思います。市況も悪いし。

地代一括前払いの渋谷パークコートは、坪750万円です。
あちらはタワーだから、地代はこちらの方が高いかもしれません。

定借は、土地が高い所ほど、お得になります。高い土地を所有しなくていいわけだから。
渋谷タワーと比較するのは、そもそも場所もタワー形状もありナンセンスです。
定借はローンが付きにくいため、リセール が
厳しく、実需層にしか響かない。
麻布台パークハウスとか、プラウド南麻布とか渋谷ザタワーは別格です。

>>62 住民板ユーザーさん2さん
で、何が言いたいの？
ここがどうなのか結論がないから、意味不明

渋谷と比較するのはナンセンス
という事です。

>>59 買い替え検討中さん
見取図をみる限りでは交互通行が出来ないようだし、外観から見ても超高級ということでは無さそう
定期借地権ということなので3LDK70平米6000万くらいになるのじゃないでしょうか

>>64 住民板ユーザーさん2さん

だから、
渋谷がいくらだから、それと比べるとここは、それより安いはずで幾らが妥当
とか論理展開して結論まで書いてくれないとわからない。

誰も、渋谷と同じであるべき、と言っている訳ではない。

色々違い過ぎてちゃんとは比べようがない。
だからナンセンスだと。
ただ、立地が重要なマンション市場において、その違いは歴然。
特に定借でリセール市場で通用するのは一部に限られ、ここが通用する方に入るとは思えないという、これは予想だね。立地的な。

所有権で1億以上するから、8～9千万はするでしょう。
6000万なんてあり得ない。
そんな価格なら即完ですよ。

>>67 住民板ユーザーさん2さん

そんなの、価格次第でしょ。
何言ってんだか。

価格次第って当たり前です。
ローンがつかないと買えない。
キャッシュで買える富裕層が狙う物件ではなく、買値の半額で売りますかね。
リセールが成立しにくいわけ。

定借のスレにきて、定借を全否定するあほがいるのは、ここですか？
渋谷スレにも、ひとり定期的に定借が～と叫ぶ若葉マークがいますが。
なんなんでしょうね。

いよいよ論破できないと
あほ呼ばわり(笑)
全否定なんてしてないし。

少なくとも、今時定借だからといって住宅ローン駄目なんていう銀行無いし、担保価値云々とか投資向けブロパーローンとかの話かな？
へんな投資目線が入らない方が実需層にとってはありがたいと思うけどね。

実需でも担保価値が低いから、属性の良い貸せる人は減るし、リセール時は完済時残り年数問題もあるし、売りにくい事に違いはない。
富裕層がキャッシュでも買いたいような物件なら、そうした心配はないですがね。

>>74 住民板ユーザーさん2さん

お疲れ様です。
あなたの持論はもういりません。
興味がないなら出ていってください。
さよなら。

>>73 匿名さん

銀行の住宅ローンは、定期借地に厳しいところ多いよ。
新築マンションはディベとの関係もあるから融資するけど、中古の定期借地はローン付できないことが多い。
住宅ローンって担保見るから、定期借地付だと年数経つほど売れにくくなるしね。

後始末に困りそうな定期借地権付きマンションは子孫に残したくないですね

>>77 通りがかりさん

定借こそ後始末に困らないと思いますが

>>77 通りがかりさん
生涯、住める住宅を確保する。
住む必要がなくなったら賃貸にすればいい。
賃料収入で子孫も大喜びでしょ。

>>76 検討板ユーザーさん
所有権でも建替間近はローン付かないよ。
建替問題がないから楽だよね。

建替間近って、ずいんぶんと論理が飛躍していますね。
賃貸で貸すっていっても、自分が何歳かにより、すぱっと売れて
まとまった金額欲しい時もあるし、それがやりにくいのは困るわね。

>>81 買い替え検討中さん
将来、売却してある程度の金額で売りたいという価値観がある方は定期借地は向いてないよ。

自分が生涯住める耐久性のある家を安価で確保したいという方が買うのでしょう。
これからの時代、子供がいないディンクスは多いし。そういう人多いと思います。

好立地定借物件はもっと増えてほしいですね。

>>77 通りがかりさん

相続には最適。土地の評価額がないから、相続税対策になるし、面倒な建て替えの揉め事もない、建て替えによる持ち出しもない、いいことだらけ。

取壊し費用積立金の見積もりが甘いと困ったことになる
そもそも70年先の見積もりなんか出来るわけない
これが定期借地権の最大のネックだと思う

>>84 匿名さん
それを言ったら、取り壊し費用を積み立てない所有権の方が問題でしょ。
所有権も取壊し費用を積み立てるべき。


定期借地物件は大手しかできないから、
しっかり見積り出すでしょ。

しかも物価次第では調整するに決まってる。

物件概要の中に、「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）」という記載があるのですが、
入居(予定)日の2021年11月中旬から起算して70年借りられると解釈してよいのでしょうか。

解体工事に1年かかるとして、2090年まで住める物件ということになるのでしょうかね。

そんな年まで、生きてはいないのですが・・・

>>86 マンション検討中さん
50年後には老朽化とスラム化で住めなくなると思う
取壊しは実質的には50年後頃になるのではないでしょうか

定借も結局、立地と値付け。
ここが、定借理由に坪300代なら瞬間蒸発。
坪500代なら長期スパン。
そう考えると坪400中盤ぐらいがいい塩梅かと。

元々、土地なんて、物質としての土に価値がある訳でなかく、立地×広さの利用価値が本質。この土地を70年利用する価値に見合った価格なら売れる。
それは家賃相場、つまり収益還元法から割安なら大丈夫。

このあたりは所有権築浅でも400台前半～中盤であります。
定借なら400くらいじゃないと売れていかないと思います。

>>87 通りがかりさん
老朽化とスラム化の可能性はゼロではないにしても、もし、ここがそうなるなら、他もそうなる気がします。

それと、70年という期限が区切られているので、修繕はしやすいかなと。

「70年」という明確な年数が、建物の所有者間に共有されているので、、、

70年持つようにメンテしないと、皆が損しますので、ケチる動機がなく、
逆に、100年を目指すような過剰なメンテをして無駄なお金を使わずに済みそうです。

築30年弱のマンションを所有していますが、正直、メンテのレベルを決めるのが一番難しいです。（何もしないで良いという人と、できるだけ長く持つようにしたい人の意見がまとまりません。）

ここは土地の形が素晴らしいわりに、なんだか残念な建物になりそうですね。
近くの三井がいい間取りで出してきてくれないかなあと期待しています。
三井はなかなか情報が出ないですね。

たしかにおしゃれな団地という感じ。

70年だと大規模修繕ケチると思うので、確かに50年すぎたことからやばそう。

>>94 匿名さん
確かに相当ヤバそう
50年後に買い手は付かないし、負動産を相続する子供に恨まれる

>>96 マンション比較中さん
色々なオーナーがいるだろうが取壊し費用の積立不足が有れば連帯責任となる
70年後のことはいくら計画しても計画通りにはいかない
つまり地雷を踏んではいけない

>>97 名無しさん

70年もすれば所有権だって、取り壊しやら建て替えやら、同じ問題に直面する。
宮益坂の物件は、建て替えの合意をとるのに相当苦労したと、テレビで見た。
最初から取り壊しで合意し、積み立てまでしてるここの方が、明らかに問題の程度は小さい。
それに最後は賃貸が多いだろうから、入居者確保のためにも、廃墟にはしないと思います。

70平米3LDKで6000万なら客が付く、
8000万なら客が付かない
7000万は微妙

70平方メートル8000万はいくんじゃないかと踏んでいたけど、どうなんだろ。近隣の所有権物件なら同規模で1億超えだよね絶対

>>99 マンション検討中さん

それ、所有権の半値以下。あり得ない安さです。70m2なら最低でも八掛けで１億円です。

>>100 マンション検討中さん

借地権でも加賀町で70㎡8000万だったら、検討してもいいかな思いました。
周辺の所有権マンションもいいですけど、やはり最終的には立地と価格のバランスで、最後は立地が決め手ですかね。

渋谷パークコートのように地代全額一括前払いなら１億円、地代なしなら8000万円かな。

外廊下でしょうか。内廊下がいいのですけど。

外廊下なら一気にテンション落ちますね
レジデンスと名がついてるなら流石に内廊下でないとね

所有権なら70平米で土地代は3000から3500万くらいではないでしょうか
これから逆算すると7000から8000万が販売価格になると思います
因みに国税庁路線価は平米あたり70万前後なので時価評価すると100万くらいです

70平方メートル7000?8000万だと、借地権とはいえ人気出そうですね。2011年ころは港区の一等地なんかもこの額で買えた物件があると思うと悔しいけど・・・

>>107 マンション検討中さん
甲良町が8000万前後で買えたのを思えば随分と相場が上がったものです
この先、相場は上がり続けるのでしょうか
少なくとも下落は無いと思いますが

定期借地で1億いきますか？

>>109 匿名さん
底地付きなら1億超えると思いますが定期借地なので70平米で7から8000万程度を予想します

うーん、70平米1億は超えると予想！

前提条件を明確に。
地代は毎月支払うランニングコストとして、販売価格に含まれない前提で揃えましょう。

>>112 匿名さん
毎月の地代はどのくらいかかりますかね
月2万円程度なら70年一括だと1680万円となります

少し前の物件ですが参考になるかもしれません
パークコート神楽坂
https://www.sutekicookan.com/パークコート神楽坂

70㎡1憶とか頓珍漢な事を言っている人は、よく周辺相場を確認しましょう（笑）

>>115 買い替え検討中さん

渋谷のように地代一括前払いなら、別に頓珍漢ではないですよ。

ご近所さんたくさん売りに出たままです。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_0001849290/

そのうち、住まいサーフィンに沖式新築時価がでると思うので、参考にしましょう。

＞＞117 買い替え検討中さん
ヴィークコート市谷加賀町ですね。
そこより少し新しいザ・パークハウス市谷加賀町(この「レジデンス」の通り沿いで裏千家道場の先)、さらに新しい同じく地所の甲良町(大久保通り側に1本入ったところ)は中古が出てもわりとすぐに売れているみたいです。REINSによると成約単価(m2)は109～126程度。
所有権を望む方はこれらのマンションも比較対象になるかもしれません。

所有権でも築浅で坪400万が精一杯ってとこでしょ。

コンパクト中心で属性が異なるマンションだけど、近隣のクリオ市谷柳町が坪単価450-480で売り出し中。駅近がトレンドとはいえなかなかのチャレンジ価格だな。
でも市谷柳町駅はけっこう穴場だと思う。新宿至近ながら混雑しないし、買い物にも困らない。散歩が嫌いでなければ神楽坂も生活圏。

>>117 買い替え検討中さん

出たまま、というにはまだ１ヶ月程度で、これから徐々にある程度相場まで値引きされれば売れると思いますよ。
何故なら９月に出ていた部屋は全て売れてます。この辺のマンションは流動性はそこそこ高めですよ

>>121 匿名さん
プラウド新宿牛込柳町の価格は相当強気でしたがstudio2部屋を残して完売しました。クリオの坪単価はプラウドに近似しています。
パークハウス加賀町レジデンスの販売価格はそれなりに高くなりそうです。

あちらは駅近だからねえ、ここは5分を超えてしまいます。

借地は微妙だね。その分安いのかな

>>125 匿名さん

借地権だから安いけど、加賀町だから思ったほど安くならないかもね。

>>126 匿名さん
たぶんそうなるだろうね
マンションが不思議なのは建物価格と土地価格が必ずしも理論価格にならないこと
特に土地代は路線価や公示価格に見合った値段が付いていないことが多々ある
また、加賀町という高級イメージで建物の値段が必要以上に高く付いてしまう
定期借地権付きの場合にはそれが顕著な気がするから十分な吟味が必要だと思う

借地権だから買いやすい、いい値段のマンションが出そうだな。売却前提ならいいと思う。

ただ、正直牛込柳町って駅力はないと思う。プラウド牛込柳町見に行ったけど、どうしても駅力のなさで買えなかった。

>>128 マンコミュファンさん
静かで暮らしやすいと思うけどね
神楽坂まで歩いて直ぐいけるし

>>129 名無しさん

確かに神楽坂は住むといより、食事とか散歩がてら歩いて行けるエリアに住むのが良いと思います。

この立地で70㎡、8000万円だったら買いですね。

>>131 匿名さん

ここは借地権でももっと高く販売する予感

70平米7000万を超える実質的価値はないと思う
販売価格が8000万ならデベ側にはかなりの利益が転がり込むから美味しい

周辺築浅所有権マンションで坪400万という相場がありますからね。
この辺は都心のわりに相場は弱いです。

>>134 買い替え検討中さん
確かにこの界隈の中古はお買い得だと思います
新築はどんどん上がっているのでお得感はなくなりつつありますね

新築はお得感がなくなりつつあるではなく、割高感しかないんじゃないですか。
実際完成在庫が積みあがっています。

>>136 買い替え検討中さん
柳町界隈で完成在庫が積み上がってる物件はあるのですか？

このあたりの中古マンションのポスティングはよく入っているんだけど、完成在庫のチラシは見たことがないです。

ちなみにこのマンションの前がDNPなんだけど、工事が2028年まで伸びたから完成後も日中は少しうるさいかもですね。

確か、中島飛行機の中島知久平の元邸宅あとなんで、地歴としては良いと思いますよ。
ペットのライオンが檻から逃げて、新聞に乗ったのもこの場所なはずです。

完成在庫が積みあがっているとは、新築マンション市場全体の話です。
その中でも竣工前に完売している数少ない物件もあるし、駅距離や駅力、
販売価格などにより変わります。

>>139 買い替え検討中さん
パークハウス加賀町レジデンスの話をしているのですから牛込柳町に絞って話をしましょう

ウエリス市谷加賀町の案内がきたけど、どうなのでしょうね？
まだＨＰはないようですが、、
100平米以上の部屋の案内がありました。

完成後1年程度の物件ってこの辺にありますかね。
全体的な市況の影響も確実にあるわけで、牛込柳町に絞る必要はないでしょう。

既出かもしれませんが、定借物件って地主は神社や寺が多いという印象でしたが、ここの場合NTTということになるのでしょか？民間企業が土地を売却せずに定借にするのは、何かメリットがあるのでしょうか？

この辺りは好きなので、所有権なら多少無理しても本気で検討したかったのですが、定借がどうも気に入りません。

管理会社が三菱の小会社、系列だと要注意。売買情報で住民選別、管理規約と初期理事長を管理会社利益の将来的担保する内容、構造になっている。定期借地だからそもそも賃貸資産としての評価視点が必要。修繕積立金の仕組みも特殊と成る。売買益以外の維持費からも大幅な利益を組み込み　管理組合は従うのみの物件となりうる。

地所の管理会社は、過去に隣に同じ地所がマンション計画を出してきたときに、管理組合の理事を飲み食いさせて味方につけて反対運動に好意的な理事長を解任するなんてことしてる会社。そもそも管理組合の理事会って理事の職の解任って想定してないから管理規約に規定はないのにルールを無視しての暴挙。

市谷小学校の人口が増えすぎてきている現状、現在市谷小学区の加賀町1丁目2丁目が、仲之小学区に変更になる案が何年か前から出てきているようです。
優秀だと言われている市谷小から、韓国人ばかりの仲之小に変わるのはもちろん考えられないとのことで、加賀町住民は長らく反対運動しているようですが、南山伏のすみふ、さらにここの建設で再び学区変更案が浮上してきているそうです。
ここを検討している子育て世帯の方々は情報収集をしておいたほうが良さそうですね。

>>146 匿名さん
若い世代の世帯にとっては切実な問題です
仲之町小学校校区になるようならここは購入検討の対象から外れるでしょう

この物件の販売時点で学区の変更がないにしても、将来的な不可実性が出ている時点で彼からすればアウトでしょう。これは周辺物件含め、価格の下方圧力になります。関係ない人にはラッキー！？

>>145 匿名さん
うちも以前、買った物件で地所のひどい仕打ちにあいました。都心ながら南側は桜並木と学校の校庭で視界が抜けていました。重説、契約を経て、引き渡しの直前に重説を追加。学校が建て替えになり、南側の目の前に高い建物ができる可能性があると。区に聞いたところ、学校の建て替え計画はずっと前からありました、という回答。販売時にそんなリスクには一言も触れないという。三菱地所の旧藤和不動産は汚いまねをして来るので絶対に近寄りません。

なかなか情報更新されませんね、このマンション。まあ、まだ早いか

近所のウエリス市谷加賀町は高過ぎて手が出ません。
ここは借地権だからウエリスよりはかなり安くなりますよね。

>>151 匿名さん
70平米で低層階7千万台前半?高層階8千万台前半と予想します

>>152 評判気になるさん
そんなに安く買えるんでしょうか？神楽坂のアインスタワー、定借中古で、最近でも平米単価100万をちょっと切るくらいの価格がついてるの目にします。サンクタスなんて平米100万余裕で超えて売りに出てますよ。その価格なら買いたい。

アインスタワーとは立地が雲泥の差です。

定期借地権物件は借地契約期間満了時には必ず価値ゼロとなりますから、市場で売買される価格は満了時までの利用価値ということになります。
家賃×残存年数<売買価格ということであれば完全に不合理ですからババを掴むことになります。
神楽坂アインスタワーとか大丈夫ですかね？

建築関係の人に聞いたことがあるのですが、定期借地権満期になった際、実際には住人の中には住み続けたいと考える人が多いらしく、借地権延長になるというパターンは考えられると。アインスタワーくらいの規模だと住民の総意をとるのが大変そう。もちろん地主が断固返却と言えば従うしかないのですが、借地料が入り続けるのであれば、地主にとってデメリットはないので。

>>154 買い替え検討中さん

そういうもんなんですか。加賀町てわりと高級住宅地というイメージで付加価値高いかと思っていました。近隣の中古、結構な値段しますし。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93024023/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93004223/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93165830/?kbn=2
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93245772/?kbn=2

まずそれらの価格は、売り主の希望売却価格であって、成約価格ではありません。
利便性がアインスタワー辺りとは比較にもなりません。

たとえば銀座の土地価格といっても、4丁目の交差点の和光、木村屋、山野楽器と、1本裏に入っただけで、どの程度価格変わるか考えてみてください。
わずか数十秒でも3倍以上違うのでは。

>>158 買い替え検討中さん

神楽坂も市谷も所詮外堀通りの外で大差はないでしょ。銀座の例えはあてはまらない。
笑っちゃうね。
ただ言えるのは、神楽坂は食事などを楽しむところで、住環境的にはよろしくないよ。

同じエリア内においてちょっと離れただけでも、価格は違うという事を言っているだけでしょ。それは銀座だろうが札幌だろうがどこでもいいんだよ。

>>160 買い替え検討中さん
マンション価格が不思議なのは大通り沿いと裏通り沿いで近所だと値段が殆ど変わらないことです
閑静な住宅街といえば聞こえは良いですが裏通りの土地の転売価値から言えば明らかにぼられるケースが多いと思われます
大通り沿いの物件を購入しておくのが賢いやり方です

>>159 匿名さん
神楽坂は歓楽街なので利便性という点では優れていますが防犯を含めて住環境としては確かに良いとは言えませんね
住む人の価値観にもよりますがファミリー向けではないように思いますのてそこのところお間違えのないようにということですね

>>156 マンション検討中さん
満期時の延長は地主絶対有利での交渉になるんしゃないですかね？
地代の大幅値上げを呑むことになりそう

>>164 マンション検討中さん
当然そうでしょうね
延長に期待するのは浅はかです

>>156 マンション検討中さん
定期借地権制度ができてからまだ30年。
住宅用は最低50年なので、満期時の延長を具体的に検討した案件はまだないでしょう。
延長というケースはありえることはありえるでしょうが当てにできるものではないでしょう。
そんな与太話を素人に吹き込む建築関係者ってなんなの？って思いますが。

>>166[
知ったかぶり、推測で物を言ってはいけません。具体的に検討している案件はあります。
麻布台パークハウスはほぼ決まっています。

>>167 買い替え検討中さん
一部の人が騒いでるだけで何も決まってません
具体的な条件で合意に至ったものはなにもないですよね
満期後の地代、期間、解体条件…
何一つ決まってません

詰めている段階でしょ。アメリカンクラブが延長でいいとしている事に違いはない。

>>168 マンション検討中さん
満期後の地代値上げは当然ですが更新時に特別更新料を請求されるのではないでしょうか
いずれにしても簡単には行かないですね

借地権のマンションは売却時に買主側のローンが残存期間やローン基準の問題で組み辛いので売却難易度は高いですし永住向けかなと思います。

定借のメリットは、とても売りに出ないであろう好立地に、所有権ならとても手が出ない価格であろう物件に住めること。
よって、そこまで立地が際立ってない定借は、メリットが少ない。
前者には、プラウドやパークコートなどのブランド物件があり、後者にはブリリアとかブランズの…

ここの立地の貴重性は、土地勘がないのでわかりません。

半地下住戸が有りますよ
半地下だとどれだけ安くなるかな？

そこまでの立地ではない。最近のトレンドからは外れる立地。

タワーじゃない方がいい。定借でも構わない。駅近でなくても複数の路線に歩ける距離でアクセス出来たほうがいい。リタイア後から老人ホームに入るまでの長くても20年間くらいの都会暮らしのための住居をこんな条件で探しているのでここが買える価格ならかなりうれしい。

>>176 マンション検討中さん
70平米換算で70から80百万円と予想します

>>177 匿名さん
借地物件は地代も含めて判断しないとね

所有権でも600もする高級マンションじゃないよ。

>>180 マンション検討中さん
妥当な価値の議論ではなくデベの売値の予想です

>>180 マンション検討中さん
同感です。近隣のヴィークコート市ヶ谷加賀町は築8年で坪単価450万程度で取引されてます。

>>182 匿名さん
デベのレベルが違いすぎて比較にすらなりません
ゼネコン事業主で三井三菱に対抗できるのは鹿島だけでしょう

>>183 マンション検討中さん
一概には言えないのでは？そもそもこのマンションはフジタ施工ですよ。最近は三菱＋長谷工マンションもあるくらいだから。

>>185 マンション検討中さん
物件価格を左右する要素として事業主だけでなく施工がどこか、建物のクオリティ、仕様内容も重要な要素だと思います。

>>186 匿名さん
それらを否定してはいません
文章読めない人ですか？

>>187 マンション検討中さん
ヴィークコートと比較にすらならないと書かれていたので。

現地歩いてみて、土地の品の良さはよく分かりました。伝統的な閑静なお屋敷町。それだけで希少価値。それと昨今の利便性重視とのトレードオフが本案件のキーファクターと認識しました。価格次第ですかねー。所有権より2割以上割安なら買いですかねー。攻めて。

坪350切ったら買い。でなければ必要に迫られた人が買えばいいかなーって。

だって、リセールのリスク高いもん。

この土地でこのコンセプトにした時点でセラーも割り切ってるでしょ。

近隣のプラウドとかみてみればいいと思います。

南町の方ね。

モデルルーム見て、価格なりのバリューがあるかどうかですかね。永住覚悟の上で。

スーパーやドラッグストアなどのある柳町駅からかなり歩きますよ
普通の速さで10分以上と考えておけば間違いないです
もう少し駅が近いと良いのですが

老後、元気な間だけ都心に住んでみたい。時間はあるので少々の不便は許容。そのせいで安くなってる方がむしろありがたい。ただ、自分の予定よりはちょっと早い。でも都心でこんな物件そうそう出て来ないだろうからなあ。

>>197 マンション検討中さん
神楽坂のアインスタワーの中古でいいんじゃない？

ウェリス市谷加賀町はたかすぎるけど、あれで売れていくのかしらね！？
ここよりも物件属性的に明らかに高級物件なのはわかりますが。
もうちょっとで番町が買えるくらいの坪単価です。

ウェリス市谷加賀町は平均面積102m2で戸数(20戸)も少なく、一般人向けというよりは一部の富裕層に高級路線で行くだろうから、坪600万円代は想定できる。
平均価格は1億8,000万円あたりだろうか。