プレサンス ロジェ 西葛西ってどうですか？

>>67 匿名さん
治安は悪いでしょ。
元々残留孤児と外国人の街だし。

部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。
このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。
上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。
人の価値観がはっきりと出るところだと思います。

>>67 匿名さん

https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20180704-00000045-jnn-so...

西葛西の物件の中でも個人的に気になっているマンションに入りますね。ただ、いかんせん
価格が高い事が気がかりという事があります。中古で値下がりすれば良いかと思います。

時間かけて宣伝して、これから１期なのに販売戸数は 8戸 / 83戸ですよね。
相当人が集まってないよね。
リバーサイドはいいんだけど、南側が清砂大通りで、線路もあるし、少なくとも高層階やルーフバルコニーは相当うるさいんじゃないのかな。

チラシで来場で商品券1000円＋ビール６缶、電話予約でさらに商品券1000円プラスというのがありましたが、どんどん売りだして売れなくなってきたらやるならわかるけど、第1期売り出し前にそんな販売促進しないといけないなら、見込み客は全然集まってないってことだよね。

あまり注目されていないような意見がちらほらみられますが、どういったとこが気になるのでしょうか？
多少駅から距離はありますが、間取り的には全く問題ないですし、むしろ良い部屋が多いと思います。
マンションそのものというよりは、地域的なとこで選びづらいのでしょうか。

この周辺はわりかし落ち着いた環境で、賑やかな場所にマンションを購入したい方には多少合わない事があるかもしれませんが、個人的にはこういった環境は将来もまったり生活出来そうなので気になりますね。

このご時世わざわざ堤防沿いのマンション買う人いるんですか。
区のハザードマップでわざわざ5m浸かるって言ってるのに。
まあ売る方は大丈夫って言うだろうけどね。

業者の書き込みがおおいことから、相当厳しいと見受けられます。

>>73
この土日お暇であれば安っぽいセールストークを聞いた帰りに2000円の商品券でツマミを買って宅飲みすればよろしいかと。

プラン内容の割には、とても買いやすい価格帯です。
子育てにこれから教育費はどんどん嵩んてくことを考えると
マイホームローンばかりに費用を回せないのが正直なところです。
最寄り駅まで距離はありますが、複線利用できるので
これくらいなら納得かなと思いました。

盛り上がらないっすねぇ...

営業の書き込みしかないですし。

まず売主、建設会社について
◯工事時間は搬入片付け含め、朝8時から夕方5時までなのに全く守れていない。
◯バイク通勤はさせないと言っていたのにおかまいなし。
◯ゴミが飛んできて非常に迷惑。
建設会社の問題だが売主の指示が徹底していないのは明らか。大阪商人売主はこんなもんか？

次に環境について
◯電車が通る時、窓を開けていればテレビの音声はほぼ聞こえない。
◯高速の出口渋滞が多いので空気が汚い。
◯その影響かエアコンの汚れが凄まじく早い。
◯同じくその影響か空気ダクトの汚れも早い。
◯そしてクロスがすぐ汚れる。
◯線路の鉄粉などの影響もありそう
◯川沿いなので虫が凄い。
◯たまに臭い時がある。
◯土手のロケット花火がマジうるさい。
◯土手にガキがすぐたまりうるさい。

最後に良いところ
◯年一の花火だけは最高。

駅まで若干遠いですが、川沿いで開放感があり本当にいいところだと思いました。住み心地もよさそうなので、検討してみようと思っています。実際によい条件なら購入まで結び付けられればいいんですけどね。

電車の音はそれなりに線路が近かったらしかたのないことかもしれませんが、
土手の子供や花火がうるさいというのは、それほど気になるものなのでしょうか。
堤防沿いに住んだことは過去にありますが、相当近くなければ音は大丈夫かと思いました。

そもそもそこまで土手で子供って遊んでいますかね？？
ここはたまに通りかかる程度ですが、歩いている人はいるけれど、大騒ぎとかそういうのは見たことがないです。
電車の音については、部屋の向きにもよると思います。窓開けっ放しは流石に外の音は入ってくるだろうなぁ。

マンションの間取りは本当に大切な要素の一つだと思います。
このチェックはきっちりとしておかないと後で後悔することになるのではと感じます。
自分でも、できる限り意識をしているのですが、抜けてしまっていることがあります。
やはり、実際に見るのが一番、手堅いような気がするのですが。

駅から遠く離れてるのに空気が汚く騒音被害があり、川沿い故に地盤も緩いと。立地としては数ある都内のマンションの中でも底辺ですね。後は江戸川区ならではの安さで勝負ですね。

安いかなぁ
ここはそこまで安い無いと思うけど

たぶん
ちょっと高いんでしょうね〜
立地を非難しても気にしない人はしないから買うし
ただ、ちょっと高いんでしょうね〜

駅までの距離ですが、遠いので、天気が悪いと困りそうな印象がありますね。

今は交通面の環境に住んでいるので、なかなか駅が遠くなると生活のイメージがわかないですよね。

>>89
ちょっと高いですか？
かなり高いと思います。

確かにこの辺りは永住したくなりますね。
周辺環境を見ると意外とアクセス良く30分もあれば色々行けますね。
日々の買い物は地元メインでって感じで過ごせますし。
価格帯も良心的だと思いました。
メニュープランが紹介されてますが今から申し込んでも間に合うのでしょうか？

やはりいいですね、ウォーターフロントって。

業者の持ち上げ投稿が多いな

ウォーターフロントだけど荒川沿いはチョトコワイネ

駅まで徒歩11分なので、近いとは言い難い感じカナ
その分、値段も安ければいいのですが、スレッドを見る限りでは高いと感じている人が多いように思いました。
一応、近所に買い物ができる場所があり、小中学校がある。
子育て世代には値段次第では人気が出そうに思いました。

壁面のロゴを消してほしい……

ロゴ、気づかなかった…

あのダサいロゴ消せないんですかね
全戸引き渡し終わったら管理組合で話あってなんとかできそうですけど

あれは消してほしいですねーー
価値下げてるw

西葛西にしてはそれほど価格が高くないのがいいですね。
通勤もそれほど苦痛を感じない場所にあるので検討しています。
このあたりの物件の中では一番に考えているのですが、皆様はいかがでしょうか。

報道ステーションで今日やってましたがこの地域は高潮等で浸水したら2週間以上水が引かないらしいです。
湾岸埋立地の方が標高高くて安全だとか。

やはり物件は購入するタイミングが本当に大切だと思います。
このあたりは、ある程度、条件を考えて選ばないと難しいころではないでしょうか。
このあたりは、よく検討をして物件を選びたいところです。

駅は少々遠いですが、都心までのアクセスはそれなりにしやすいところかな？とは思います。
ここは立地よりも間取りの良さに目がいきました。
特別変わったプランではありませんが、シンプルで住みやすそうなお部屋という印象です。
収納もそれなりにあるので良いところと思います。

この物件はちょっと気になっているマンションです。
それなりに交通機関も近いですし、周辺の環境もまとまって落ち着いていますね。
個人的には評価の高いマンションです。
この地域の周辺は落ち着いて生活出来そうでしょうが。

西葛西自体、落ち着いて暮らせるかどうかと言われるとどうなんだろう…
子供が多い住宅地ということになると思っています
閑静な住宅街かと言われるとどうなのかなぁと思いつつ
繁華街があったりするというわけでもないですから、その点では落ち着いて暮らせるとも言うことができます。

西葛西の治安が良いかと言われると微妙だし
落ち着いて暮らせるかと言われればそれも微妙だし
全てにおいて微妙。
あとあのロゴが大きくつくのも最悪。
賃貸じゃないんだから購入者に配慮すべきだよね。

>管理会社：グローバルコミュニティ株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

管理会社２つもいる？

>>108 匿名さん
ヤバイ金食い虫じゃん。天下りって奴かも。

ここ買うより、近くの中古のレジデントプレイス買うことにしました。大きいマンションのほうが管理も警備もしっかりしてるし、修繕費とかも少なくてすむ。パーティールームとかキッズスペースもあるしね。

>>109 匿名さん
天下りというより中抜きかな。
管理費は欲しいけど管理業務は面倒だから他社に丸投げかと。
他の物件の書き込みを見ると問題が起きてもこの2社の責任の押し付け合いで大変らしいですね。
営業に聞いたらどんな言い訳するか楽しみですね。

管理会社が2つある意味がやはりよくわからないです。2つあると高くなってしまったりしないのかしら、とか。
どちらがそもそも何かがあったときの責任を取ってイニシアチブを握るのか、
きちんとそういうことまで決まっているのかは確認したほうがよいでしょう。

プレサンスのマンションは検索したら全部で300〜400くらいのマンションがあるみたい
その大半にプレサンスコミュニティが関与してるっぽい
プレサンスコミュニティの社員数検索したら10数人しかいないっぽい
こんな人数で全部管理できるとは思えない
やっぱり下請とか委託とかそういう感じなんかな？

管理会社が二つって珍しいですね。
実際に詳しく調べた訳ではありませんが、なんか会社名から関連会社という感じもします。
仮に下請けや委託であったとしても、管理費にはあまり影響しないようにも思います。

>>110 マンション検討中さん
中古マンションだけは嫌だなぁ。せっかくローン組んで住むというのに。さらに新築当時と同じ金額というのも腹立つ。

あと半年くらいなのにこんなに静かってある？？

ガス温水式床暖房が設備として取り入れられているようですね。
床暖房ってあまり使った事がないのですが、部屋は温まるのですか？
また、ガスを使うものですと、光熱費とか高くないですかね？

葛西に住んでるけどここの広告が毎週のように入ってる
苦戦してるのかな？

>>117 匿名さん

いま我が家はガス床暖ですが、部屋全体がポカポカして切っても持続します。急に下がるとかはないかなとおもわれます。
エアコンの暖房より体が温まりますね。
電気床暖よりもコスパいいみたいですよ。

ポラス、アロハあたりが対抗なのかな？売りが弱いのですかね。

>>118
しつこく訪問したりチラシまいたりするより適正な値段をつければ即完売するのにね。

駅までの距離的にもう少し価格面で下がってくれれば、
まだ駅まで歩ける距離なので需要はありそうなんだけどなぁと思いました。

このあたりであまり聞かないマンション名だなと思いました。
調べたら、関西方面で出しているマンションのブランドであるということです。
小さい会社というわけではないのは、いいのかな。

3000万台が妥当なのに。高すぎるわな。

駅やお店とかに関しては地図でみたらある程度わかるので、
個人的にはこのあたりの治安について気になります。
多少駅から離れていますが、夜道とかどうでしょう？
暴走族とか近くを通る事があるのかなど、その辺の情報が気になります。

>>122 匿名さん

ここらへんで3000万台ってある？
そもそも西葛西なのにたかいんだよなここらへん

>>123 匿名さん
裏道に暴走族はこないんじゃないでしょうか
船堀街道爆走するバイクはたまにいます

この前まで西葛西駅から徒歩11分だったのに徒歩10分になってますね。
地盤でも動いたのかな。

ガス温水式床暖房が良いですねー。
けっこう温まりますし、コストパフォーマンスも良いと思います。
西葛西駅まで徒歩11分とありますが、実際に歩いてみてそれなりに遠く感じますか？

SUUMOで検索する時にいつも駅から3分か5分で検索する
価格が高い場合は7分と10分で検索する
10分以上は論外で検索しない

10分で検索したらここが出てきた

>>128
なるほど検索サイトで引っかかりやすいから徒歩10分に変えたんですね。
価格変えるならまだしも駅からの距離変えるとか信用ならないなこの業者。

悪名高きプレサンスのロゴが入ったマンションを誰が買うんだ…

駅までの距離の分、値段は少々控えめになっているようには思います。
この距離だったら、毎日の通勤通学で駅までの往復は特に困ることはないとは思いますが、決して近いわけでもなく
それで値段にその条件が組み込まれているのだと感じました。
最近は、この辺りは若いファミリーの流入が特に多くなっていると報道で見ました。それで高くなっているのだそうです。

>>131 口コミ知りたいさん

マンションの壁につけるロゴって
せめてマンション名なら理解できるけど
企業名を入れるってのは購入者には意義あるのかな？

三菱とか住友のマンションですら三菱地所とか住友不動産とか壁には付けないもんね
玄関にマンション名称の看板付けるだけよね

メジャーセブンの大京はライオンズマンションの象徴で
正面玄関にライオンの銅像つけるけどあれですら邪魔だもんね

ライオンズマンションのライオン像はまだ健在なのでしょうか？
昔は高級マンションの象徴といった感じでしたが、今はマンションロゴもコンパクトさが求められる時代ではないかと思います。
こちらは「PRESSANCE LOGER」ではなくプレサンスコーポレーションというロゴ入りなんですか？

>>134 匿名さん
公式サイト画像を見る限り、マンションブランド名ではなく企業名の、しかも「PRESSANCE CORPORATION プレサンスコーポレーション」と、ご丁寧にも英字とカタカナでの併記ロゴみたいですよ。
http://pressance-loger.com/pl-nsk83/landplan.html

>>135 匿名さん

これは文字の看板を上から貼り付けてるの？
それとも文字になるようにタイルの色を変えてるの？

数戸を1年以上販売続けたのに第1期即日完売御礼って 笑

>>137 匿名さん
期限を前日にしたのか、それまでは第1期ではなかったの...か

ここは都内にしては安いけど売れ行き悪いのはなんで？

>>139
広告では安く買えることをうたってますが実際の価格帯は高いですし、やはり東京の人は関西と違って売主の信用やブランドを気にしますから。

>>140 匿名さん

ちょっと高いですか？ かなり高いと思います。

ロゴの件ですが、同じプレサンスロジェ物件を調べてみると大阪のプレサンスロジェ江坂はエントランス前に『PRESSANCE LOGER ESAKA』と小さな文字で貼ってあり、センスが良いと感じました。
お写真で企業名の入ったロゴを拝見しましたが、マンションの高級感は演出できないように思います。

まあ住む分には問題ないですけど、、笑
売主的には関東じゃ知名度は皆無に近いですし、首都高からも東西線からも見える位置にロゴをかざして主張したいんでしょうね。

もう外壁の部分はつけたのかな？

ライオンズ西葛西プライムマークスもエントランスにアルファベットのロゴだけでかっこよかった

まあいいんじゃないんですかー？
電車からみえるくらい？だし？

住んじゃえば都ですもの。

ほとんどが6000万円前後だと思うけど広告にある9万円代で買える部屋ってどこにあるの？

>>148 名無しさん
公式サイトの「返済例」のページに載ってますよ。

>>149
返済例、ありますね。ここだけ赤字になっています。返済例のページがあるのは珍しい・・・。

頭金が0円で、ボーナス返済も0円で9万円台と書いてありました。これは、月々返済は12万円台で、住宅ローン控除が3万円だから9万円台になります。一時的には12万円台の返済が必要なので、9万じゃないじゃないかと言って反論する人もいそうです。

12万円だと、
夫12万円のほか
夫7万円、妻5万円
夫6万円、妻6万円

で払えます。妻がパートでもローンにあてると負担が軽くなるかなと考えています。

特別分譲が何かよく解らんが
この辺りで7,700万のマンション買う世帯いるんか？


プレサンス ロジェ 西葛西
販売予定
第2期
予告広告
販売開始予定 : 2019年3月上旬
価格 4,200万円台予定～5,900万円台予定
最多価格帯 -
専有面積 58.60m2～77.55m2
間取り 1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
販売戸数 7戸
管理費（月額） 7,150円～9,460円
修繕積立金
（月額） 4,100円～5,430円
修繕積立基金
（一括） 380,900円～504,100円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）

第2期特別分譲住戸
予告広告
販売開始予定 : 2019年3月上旬
価格 7,700万円台予定
最多価格帯 -
専有面積 85.64m2
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
販売戸数 1戸
管理費（月額） 10,450円
修繕積立金
（月額） 5,990円
修繕積立基金
（一括） 556,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 630円（月額）

管理費と修繕積立金安すぎません？

管理費は専有面積1㎡辺り122円だから安くない
高層マンションどころか12階建てで低いし総戸数も多くは無いが著しく非効率になるほど少なくない
むしろこの平米単価は高く感じる

それより管理会社が二社あるのはどうして？
こんなありふれた標準的なマンションなのに管理委託費を無駄にニ社分払って責任の所在も曖昧にならないかな？

修繕積立金については専有面積1㎡辺り70円はかなり低い
初期設定はどこも販売戦略で低いけどそれでも平米単価100円開始くらいで1回目の大規模修繕工事前後まで150円くらいまで上げて行く印象かな

不動産経済研究所の首都圏マンション管理費調査によると
戸数規模別（50～99戸）では 201.84円/㎡
階数別（10～19階）では199.60/㎡
となっています。（2011年データ）
ちなみに全体平均は216.43円/㎡
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/102/md20120830.pdf
122円/㎡が高く感じる人は都会でないところにお住まいなのでしょう。

10年間しかない住宅ローン控除で実質安く見せてるけどそれなら永遠に続く固定資産税のことも書かなきゃね。

>>154 通りすがりさん

修繕積立金はどうですか？

修繕積立金は管理費といろいろ性質が違いますので比較のしようがありません。
先の資料は管理費のデータのみです。

駅まで近いわりには、それぞれのプランがとても広く作られていて
こどもがいる人にはちょうどぴった
りという印象です。

>>157 通りすがりさん

管理費だってコンシェルジュの有無とか共用設備によってマンション毎によって違うでしょ

修繕費は同じマンションでも段階的に変わることが多いですが
管理費はそうそう変わるものではありませんからブレは少ないです。
つまらない揚げ足はやめてください。

駐輪場のところに
3人乗対応スライドラック式
というのがありました。
子供乗せ自転車で3人乗り専用のものってたまに見かけますが、それを置くことができるスライドラックタイプの駐輪場があるということみたいですね。
ああいう自転車って、タイヤの直径が小さめで、かつ太かったりするので、普通のサイクルラックだと入らないから
専用で置くことができる場所ができるのはいいですね。

営業さん、頑張って下さい
関西のノリでもっと盛り上げな

外壁の会社名ロゴは現地で見ると予想以上に目立ちますね。プレサンスの社員寮かと思うくらい。

駅まで徒歩11分とありますが、割と距離ありますね。
西葛西駅を利用した事がないのでわかりませんが、周辺に駐輪場はありますか？
これくらいの距離ですとそんなに気にならない人は多いのでしょうか。

>>163
全戸完売したら管理組合で話あってロゴは外せるんじゃないんですかね
契約的にどうなのか分かりませんが。

外側のロゴも、外すのに工事が必要になってきてしまいますから、外さなくても。。。と考える方も一定数いらっしゃるかも？
マンション自体は日当たりや眺めもいいですし、
設備なども標準的なものは揃えられている印象ですので、
住み心地などは悪くなさそうなのですが…。

>>165 マンコミュファンさん

プレサンスコーポレーションから看板設置費を貰えないの？
管理組合に毎年20万でも入ってくるならあっても問題なし

もう完成するけど売れ残りは割引して投げ売りするのかな。
それとも何年かかけて売るのか。

こういう川沿いのある物件って夏場になると虫がすごそうな印象がありますが、
バルコニーとかどうなってしまうのでしょう。
しっかりと虫対策した方がよいのでしょうか？

>>169
虫に関しては対策のしようがありません。
地盤も川沿いは良くないです。
ここは高いですがそういうことがあるから川沿いの物件は安いのです。

ここって今何部屋くらい売れてるんですか？

立地やアクセスは悪くないけど、設備はワンランク下だし、モデルルーム行ったことあるけど
営業方針が酷過ぎるんで押し負けた人だけが買ってるんだろう。
例えば、外壁に断熱材がある構造と説明されてるけど間取り図にはそれが反映されてない。
関東では二流デベでもこんな間取り図を出してないよ。

最寄り駅まで徒歩１１分は近いとは言い難いですが
遠くもなく、住む環境としては悪くないように思います。
間取りを見ると、どのプランも専有面積が広くて使い勝手が良さそうです。
収納スペースもしっかり確保されているのも魅力的だと思いました。

>>173 匿名さん
でもこの価格で買うのかって話ですよ。このマンションはプラウドじゃないんですよ。

>>174
関西のプラウドですよ。

以前は、駅前でチラシを配っていたのに、最近みなくなったのは完売が近いからですかね。
寂しくなります。

西葛西に限らず、プレサンスの物件検討する人は東海、関西のプレサンスのマンションの評判を調べたほうがいいよ。
あとプレサンスの会社がどういう会社かも調べておくべきかな。
関西のプラウドっていう人もいるようだけど、野村とは全く違うと断言しておく。

>>176
辞めたんでしょ 笑
周辺のモデルルームは週休2日で11時?18時までなのにここは週休1日で10時?21時とは気合い入ってるね。
迷惑な営業活動よりもっとやることはあると思うけど。

プレサンスの一部上場は2013年、創業は1997年だからね。
気合いも入るよね。
野村は野村證券からの分社が1957年ね。

プレサンスは何十回も悪質な勧誘電話掛かって来たから悪いイメージしかないわ
そんな会社のロゴが入ったマンションなんて死んでも買いたくない

リビングダイニングはワイド型が利用しやすいと思います

間隔的にも縦型よりも横にワイドの方が広く感じるし、窓が広い方が部屋が明るくなります。夏場はちょっと暑いです。ワイド型の難点はエアコンの風が届きにくいので、
シーリングファンがあったほうが部屋全体にエアコンの風が回ると思います

３ＬＤＫのタイプと２ＬＤＫのタイプ平米数が結構広いですから夫婦二人からファミリーまで需要が広そうですね

181さん
素敵な情報、ありがとうございます。
リビングって印象、大事ですよね！
3LDKと2LDKのお部屋まだ残っているんですかね？

あんまり物件に関して詳しくないのですが、
ワイドってリビングへの入り口から入った時に横に広がっていたらワイドなんですかね？
でなければワイドと縦長の違いがあんまりわからなかったので。

マンション投資気になる人いますー？

管理計画、大規模修繕計画の説明受けた方います？

毎月の管理費の専有平米辺り122円はちょい高いかなと
毎月の修繕積立金の専有平米辺り69円は安いから将来足りなくなったりしないかなと
管理会社が2社あるのも非効率かなと
ちょっと疑問に思うこともある

管理会社が2社あるという点について、
住民に対するメリットやデメリットというのは何になるでしょうか？
ぱっと見ですと、管理費が通常より高くなりそうな印象がありますし、
何らかの問い合わせをした時、連携に時間がかかるような気がします。

>181


プレサンスってマンション経営がベースだから、電話勧誘バリバリなんだろうね。

ちなみに明確に断った後に勧誘電話かけてきたら宅地建物取引業法違反。対策はある。

そういえば、他のマンションのモデルルーム前で、他物件のお客の出待ちしてましたが今もされてるんですかね？

近くに住んでいるので気になって全部見たけど、業者の投稿ばっかりだな。ネガティブ要素があり過ぎて売れるわけないよね～このマンション。

Mプラン８５平米で２LDKってかなり贅沢な空間の使い方です。収納もものすごく率が高そう。
ただ、こういう広くて部屋数が多くない場合は、
購入者はとても限られてきてしまうのではないかと思いました。
子供は一人っ子とか、それくらいの規模のご家庭でゆったりと暮らすのでしょうね。

190さん
早く完売するといいですね！

>>190 匿名さん

Mタイプが広いのは解るけど価格が高すぎる
このマンションは全体的に20%引きにしてちょうどいい感じ


プレサンス ロジェ 西葛西 第2期　間取り

C
2LDK+S
73.56m2
5650万円（第2期）

M
2LDK+S
85.64m2
7720万円（第2期棟内モデルルーム使用予定住戸）
角住戸
ルーフバルコニー

F
3LDK
77.55m2
5930万円（第2期）
角住戸

I
3LDK
73.33m2
5870万円（第2期）
南/南東/南西
角住戸

西葛西駅まで徒歩11分はみなさんの感覚的にどうですか？
私個人としては10分を超えると遠く感じてしまうのですが、
ここは駅までの道なりとか治安とかいかがでしょうか。

>>193 匿名さん

公式サイトだと西葛西駅徒歩10分ですね
当初は徒歩11分だったような記憶ありますけど修正されたのはどういう理由だったのかな？

>>194
どういう理由ってそりゃ遠いより近い方がいいからでしょう。

都内で10分なら近い方なのではないでしょうか？
私個人としては15分くらいまでなら許容範囲と考えていますが、
自宅と家の間の道なりが薄暗かったりすると少し嫌かもしれません。

そろそろ入居の時期ですね。
完売も近いのかな。
マンションギャラリーもまだ空いてるのでしょうか。

実物モデルルームが今のところ見ることができるのですが、
そのお部屋自体は
まだあるかどうかまでは…わからないですね。
デベロッパーによっては、
買い手がついていても、安くする分、最後までモデルルームとして使い続けるみたいなかんじのところがあったりもするらしいので
詳細は直接聞いてみた方が良さそうです。

有名なマンション評価サイトのレポートが出てますね
参考にどうぞ


プレサンスロジェ西葛西【総戸数83戸でEV2基】1階78㎡5,740万円（坪単価245万円）
2019/01/21(Mon)
https://mansion-madori.com/blog-entry-6240.html

>>197
全部で83戸で1期が数戸で2期の7戸を今売ってるんでしょ？
完売どころか完成してるのに大量に売れ残ってると思いますが。

>>200 匿名さん

このマンションは先月入居だったようですね
1期は即日完売したって記載されてます。
あと幾ら残ってるかは記載されてませんので不明ですね。


プレサンス ロジェ 西葛西 第2期
価格 4,260万円～5,930万円
最多価格帯 -
間取り 1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 58.60m2～77.55m2
販売戸数 7戸
管理費（月額） 7,150円～9,460円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 4,100円～5,430円
修繕積立基金（一括） 380,900円～504,100円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）

第2期特別分譲住戸
価格 7,720万円
最多価格帯 -
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 85.64m2
販売戸数 1戸
管理費（月額） 10,450円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 5,990円
修繕積立基金（一括） 556,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 630円（月額）

【第1期即日完売御礼】＜この開放感、この爽快感＞リバーサイドに佇む83邸。

不動産経済研究所によりますと第1期即日完売戸数は9戸です。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/362/7365ms11.pdf

入居が開始されたということは、早く完売させたいはずです。
この会社は大阪が地盤ですから、購入検討されている方は、値引き交渉
されては。　　東京と異なり大阪は「何ぼか値引きしてくれへん」の文化
がありますからね。

マンションのホームページに、「高所得者だけが買えるもの、と思っているなら間違いです！」と書いてあります。
収入は年収583万円から買えるとあります。
1人で年収583万円だと若くしてこどもを産んだ家庭だと、まだ到達していないような気もしますけど、「合算年収も可」と書いてあります。

夫が400万円で妻が200万円でもOK、夫が300万円で妻300万円でもOKというわけで、買えると思わせられます。
妻の収入は妊娠や出産で一時的になくなるので、そのことも加味しないといけないですが、「我が家もいけるかも」と思わせるのが上手と思いました。

>>204 匿名さん

住宅ローンは通るんだね

その年収だと一番安い部屋でも手取り年収の35%くらいがマンション経費（ローン、金利、固定資産税、管理費、修繕積立金）にならない？

そんな生活が35年間も続いたら地獄かも
若い時は低年収でも給料が右肩上がりが確定してるならいいけども

＞204さん
プレサンスは本拠地の関西で年収355万でも新築買えます！という
びっくりするような広告出してますからね。
↓広告詳細
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558917/res/1-1000/

過去の広告と全く同じ、あり得ない資金計画提案しているようで…。
住宅ローン控除で最大400万戻ってきます、とか書いてますが
そもそも年収583万しかなかったら、控除される所得税＋住民税が年40万以下ですから、
公式HPにあるような実質負担額にはならないんですよね。

>>204
思わせるのが下手だから売れてないんでしょう。
買ってる人でも世帯年収1000万ぐらいあると思いますよ。
ここの社員は自分でそこまで無茶なローン組もうと思うのかな。

>>206 匿名さん

個人的には30才～35才以下の場合は額面の世帯年収の4倍までが無理の無いマンション価格かなって思ってるな

それを超えると旅行とか教育費とか老後の蓄えとか色々と節約しないといけない気がする

頭金は10％が最低で30％が理想かなー

ここって入居始まってるんですか？
1期9戸と、2期7戸のうちのいくつかが成約してたとして
管理組合の発足ってどうなるんでしょう。
売主は理事やらないですよね。

年収583万円は夫婦の合算年収でも購入可能ですが、妻の収入は一時的になくなるという話は
確かにその通りだと納得いたしました。
出産時に育休を取ったとして、万が一保育園が見つからなければ職場復帰まで何年かかかりますし
子供が小さい間は様々な理由でフルタイム勤務は難しくなりますよね…

住宅ローンの「借入可能額」と「返済可能額」は別ですからね。
買うことはできても、ローンを払い続けられないと意味ないです。
年収583万、今後確実に年収が上がっていく保証があるならいいですが、
そうじゃなければ583万で4260万借入なんて絶対辞めた方がいいです。
収入合算583万かつ小さい子供持ちならなおさらです。

>>209 匿名さん

そういえば、5月に入居されてましたね
管理組合なんてしばらく経ってからじゃないですかね？
それより住み心地はどうなんでしょうね？

>>211
仮に年収583万で4260万借りれてもこの物件は買わない

電車の音がうるさくてこんなとこ住めないよ

>>214 通りがかりさん
電車の音どころか、羽田からの飛行機も来年3月からマンションの真上を通ることが決まってしまいましたね。年間6割以上を占める北風運用時の午前中と夕方、合わせて7時間半です。
ここは本当に真上を通るので騒音に鈍感な人でも相当厳しいんじゃないか…。

いつのまにか第2期に入ったんですね。
完売も近そうですね

ここのマンションの営業の方に他の西葛西のモデルルーム出たところで捕まりました。
ちょっと引きました。

夜マンションまで見に行きましたが全然照明が点いてなかったです。

個人的にここの立地嫌いじゃないんですよね。
川沿い好きですし、西側は景色も良いので、、

ただやはり騒音面が気になるのは確かですね。
平日の昼は家を開けていますので問題はありませんが、夜がどうなのか。
また、春と秋はエアコンつけずに窓を開けることが多いので、、

騒音はどうしても気になりますね。

全然照明が付いてないとありますが、あと何戸くらい残っているのでしょうね。

>>221 検討板ユーザーさん
ここは十数戸しか売れてないのでは？

>>222 マンション検討中さん
そんなに売れてないんですか、、
半分くらいは売れてるのかなと思ってましたが、相当厳しいですね。
やはり電車の音が気になるからですかね？

東西線使ってますが、今日までここ社員寮かと思ってました(笑)

>>223 検討板ユーザーさん
江東区側の荒川堤防から船堀街道までは防音壁がなく鉄道橋がむき出しですし、電車の音は本当にうるさいですよね。
でも、20から30戸くらいは売れている気がします。

台風による荒川の氾濫、大丈夫ですかね。

避難勧告って逃げるとこないじゃん

>>227 マンション検討中さん

人口70万人なのに43万人に避難勧告って行政の責任逃れの為だけかな？

ＮＨＫ生活・防災認証済みアカウント
@nhk_seikatsu
東京 江戸川区の一部 43万人余に避難勧告
東京の江戸川区は、台風による雨で荒川流域の平均雨量が500ミリを超えると想定されることから、浸水のおそれのある地域の21万4000世帯、43万2000人に避難勧告を出しました。

SUUMO見たら残り8戸みたいだけどこれが最後の残りかな？
それともまだ未販売住戸があるのかな？

プレサンス ロジェ 西葛西　第3期　先着順申込受付中
販売戸数5戸　間取り2LDK+S（納戸）～4LDK　専有面積66.25m2～77.55m2　価格5110万円～6130万円

プレサンス ロジェ 西葛西　第2期　先着順申込受付中
販売戸数2戸　間取り1LDK+S（納戸）・3LDK　専有面積　58.6m2・73.56m2　価格4300万円・5740万円

プレサンス ロジェ 西葛西　棟内モデルルーム使用予定住戸（Lタイプ）　
先着順申込受付中　販売戸数1戸　間取り3LDK　専有面積82.18m2　価格7250万円

https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_edogawa/nc_67717642/property/?r...

>>229 匿名さん
どう見たら残り8戸に思える？ほとんど売れ残ってるよ。
第2期売れ残ってるのに第3期売ってるんだね。

残り８戸はあり得ないと思います。
かなり売れ残っているのでは？

近所とまでは言えない葛西なんですが、この週末にやはり飛び込み営業を受けました。最初は「葛西を選んだ理由は？」とか「住んでみての魅力は？」とかその辺から始まって次第に今の住まいの不満点、家族構成、年齢、家賃など質問責めにされた挙げ句に「MRがオープンしたばかりでこの土日に来て頂けたら商品券をプレゼントするので是非！」だの「今日は調査で手ぶらだが、改めて資料を持参して詳しく説明したいのでテーブル貸してほしい」だの言われてウンザリしたので、実はちょうど葛西～西葛西あたりの物件を検討中でここの物件も知ってましたが、それは言わずにやんわりお断りしてやっと帰って頂けました。葛西地区まで飛び込みとは苦戦してるのかもしれませんけれどああいうのって逆効果な気がしてなりません

販売する側は良く見せようとしてくるものだと分かっていますが、
https://pressance-loger.com/pl-nsk83/pr.html
これとか誤認誘導としか思えない、ひどい試算ですよね。

206さんが書いていますが、こんな試算結果にはならないし、
賃貸より8万お得！という計算には管理費や修繕費、固定資産税は含まず。
本当に売れた後は買主が困ってもどうでもいい、という考えをヒシヒシと感じますね。

色々比較検討してますが、多分ここは選ばないです。
（プレサンスの社員寮と間違われるような外観もちょっと…）

>>232 匿名さん

１年半前の↓の丸コピペですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628775/res/42/

>>232
そういう強引なやり方の方が売れるからやるんでしょ。
現にあなたもそんな怪しい人間を相手にして色々答えてるわけだし。
それにしても図々し過ぎますよね。関西の業者だからかな。

>>233 匿名さん
年収600も無いのに5000万以上借りるってこと？
あり得ないにも程がある

>>234 マンション検討中さん

よく見つけたな

>>233 匿名さん
一番上の例にある必要年収574万だと、手取り8割、ボーナスなしで月の手取り約38万。
返済が16万ちょっとだから、ローンだけで手取りの4割以上。
管理費とか足したら5割近くが固定の住居費で消える…。

そんなローン通りますよって案内するこの会社怖すぎ。

なんで住民板がないでしょうか、住んでるかたの意見ものぞいでみたいけど

強引にローンを組ませてくる業者です。
その場で買ったらみたいなオプションつけてきたら注意してください。

1階の投資用の部屋なかなか借り手見つからないんだな。
やっぱり家賃の問題かな？

プレサンスロジェ西葛西の賃貸情報 - 西葛西駅【スマイティ】　建物番号：8699719
https://sumaity.com/chintai/tokyo_bldg/bldg_8699719/

階数　賃料　管理費　敷金　礼金　間取り　面積　方位
1階　14.875万円　11,250円　-　14.875万円　1SLDK　58.60m2　西

SUUMOに部屋単位の価格出てる。解り難いね。
価格表の一覧にして掲載したらもっと解りやすいのにね。

【SUUMO】価格・間取り - プレサンス ロジェ 西葛西 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_edogawa/nc_67717642/rooms/

C
2LDK+S
専有面積：73.56m2
価格：5410万円（先着順）
部屋番号 価格
203（2F） 5410万円

H
2LDK+S
専有面積：69.6m2
価格：5490万円（第3期2次）
南/南東/南西
部屋番号 価格
408（4F） 5490万円

B
3LDK
専有面積：73.56m2
価格：5350万円（第3期2次）
部屋番号 価格
101（1F） 5350万円

F
3LDK
専有面積：77.55m2
価格：6090万円（先着順）
角住戸
部屋番号 価格
306（3F） 6090万円

I
3LDK
専有面積：73.33m2
価格：5710万円（第3期2次）
南/南東/南西
角住戸
部屋番号 価格
309（3F） 5710万円

L
3LDK
専有面積：82.18m2
価格：7250万円（棟内モデルルーム使用予定住戸（Lタイプ））
南/南東/南西
角住戸
ルーフバルコニー
部屋番号 価格
906（9F） 7250万円

A
4LDK
専有面積：76.7m2
価格：5820万円（先着順）
角住戸
部屋番号 価格
201（2F） 5820万円

社長が横領して逮捕された企業ですね。

社長が逮捕って…
前代未聞でしょ

>>246 匿名さん

上場廃止かも。。。

ここも販売会社変わるんでしょうかね。
購入者はどんな心境でしょうか。
強引な訪問販売に迷惑しているので早く消えてほしいです。

ほんの10日ほど前に社長名でこんなニュースリリース出してたのに。
https://is.gd/AtjOIh

>>252 匿名さん

かなり値引きしてるの？

SUUMO見たら最終期の2戸とモデルルームの3戸が新着情報で出てきてました。

【SUUMO】プレサンス ロジェ 西葛西 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_edogawa/nc_67717642/

モデルルーム行きましたがマジかってくらいめちゃくちゃ値引きしてくれました。西葛西エリアで探してましたが他のマンションに比べるとすごい安く感じました。あとは電車の音かな・・・

>>254 匿名さん
それでもここはどうかと

>>254 匿名さん

価格改定って記載してるけど旧価格と新価格の比較が無いから値引き幅も解らない。
この中で言えば401号室が1,500万くらい下げればちょうどいい気もする。

プレサンス ロジェ 西葛西 （価格・間取り）

H
2LDK+S
専有面積：69.6m2
価格：4980万円（キャンセル住戸）
南/南東/南西
部屋番号 価格
408（4F） 4980万円

B
3LDK
専有面積：73.56m2
価格：4990万円（棟内モデルルーム使用住戸（Aタイプ・Bタイプ））
部屋番号 価格
101（1F） 4990万円

F
3LDK
専有面積：77.55m2
価格：5390万円（キャンセル住戸）
角住戸
部屋番号 価格
206（2F） 5390万円

A
4LDK
専有面積：76.7m2
価格：5590万円（棟内モデルルーム使用住戸（Aタイプ・Bタイプ））
角住戸
部屋番号 価格
401（4F） 5590万円

築1年で値引きが510万円～590万円のこれだけなら特にって感じ。
コロナ不況に対応した値引きって2，3ヶ月後に出てくるのかな？

江戸川区のハザードマップが直球過ぎて面白いって話題になってましたね。

江戸川区水害ハザードマップ　江戸川区ホームページ
江戸川区水害ハザードマップ（2019年5月発行）
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e007/bosaianzen/bosai/kanrenmap/n_ha...

フジテレビのFNNの記事があるので興味ある方は呼んでみては面白いです。

「ここにいてはダメ」江戸川区の水害ハザードマップが直球すぎて話題…担当者に聞いた - FNN.jpプライムオンライン
2019年6月6日 木曜 午後8:00
https://www.fnn.jp/posts/00046662HDK/201906061950_FNNjpeditorsroom_HDK

まあマンション自体は設備も充実してて悪く無いでしょう。
会社自体も関西では実績のあるところですし。
とフォローしてもトップが逮捕されては何も言えない、、

今やってる500万円くらいの値引きって意味があるのかな？

2019年4月竣工のマンションってアベノミクスが下火になりかけだけどまだ続いてる時でどこもかしこも売れ行き絶好調であちこちで完成前完売してたでしょ。

2019年10月の消費増税実施とか今年に入ってからのコロナウイルスの経済不況になる前でも売れなかったってことは相当評価が低いってことじゃない？

2019年4月頃に500万とか1,000万値引きしてれば売れたと思うけど時期逃したかもね。
これだけ不況になってきたから今年はどのマンションも益々厳しくなりそうだけど
今なら70㎡台の部屋は3,500万～4,000万に値下げすれば検討者も増えると思うけどな。

別に偽装や建築に問題無いから関係ないでしょ。
大阪はプレサンスが圧倒的に多い。

東京　６日　ロイター］ - オープンハウス＜3288.T＞は６日、
プレサンスコーポレーション＜3254.T＞と資本業務提携し、
プレサンスを持ち分法適用関連会社にすると発表した。
山岸忍・前社長ら大株主から株式を取得し、議決権ベース（２０１９年９月末）で
３３％を保有する。取得は５月上旬を予定している。

ここ、いつの間にか完売していたのですね。
おめでとうございます。