都営地下鉄大江戸線・牛込柳町駅至近に誕生する野村のマンション。
情報交換をよろしくお願いいたします。
所在地：東京都新宿区原町三丁目15－1
交通:都営地下鉄大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩3分
東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩12分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上13階
戸数：104戸 (非分譲住戸4戸含む)
完成予定：2020年2月
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
【正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました 2018.6.14 管理担当】
[スレ作成日時]2017-11-13 17:58:18
三井武蔵小山のＭＲに行ったけど、値段の割に低仕様で萎えました。
武蔵小山は高級住宅街というより、
庶民の町だよね。
一般論ですが古い街ではお城を中心として近ければ近いほど格式が高く、離れれば離れるほど品のない土地柄になります
それにしても武蔵小山界隈には三井や住友の巨大なマンションを建築できる空き地が残されていたことに驚きです
ここにも武蔵小山さんがきたんですか。武蔵小山、いいとこだけど高すぎるよ。
近隣住民です。
大久保通りは救急車・消防車・血液センターの車がサイレンを鳴らして走行します。夜はより音が響きやすいです。空気も汚いため洗濯物の外干しには適しません。
左隣のタワマンは反社・お水・外国籍の方も住んでいます。タワマンに限らずこのエリアはそういった方々が共存しています。
またこのエリアは韓国学校に子供を通わせている韓国人も多く住んでいます。賃貸だけでなく購入している人達も多いです。ジオも韓国人が複数購入し住んでいます。そのため、このマンションも購入している韓国人もいらっしゃる可能性があります。
北側は崖地です。新宿区ハザードマップで危険箇所に指定されていません。ご自身で判断してください。
概ね住みやすいエリアです。スーパーはライフ若松河田店・三徳河田町店、ドラッグストアはスギ薬局・クリエイト、牛込柳町まで下れば福太郎と100均があります。
高級住宅地ではなく江戸時代から続く庶民の住宅街であることをご認識のうえご購入・お住まい頂ければ幸いです。
>>212 坪単価比較中さん
なるほど
あなたが今そこに住んでいるということはいくつかの難点があるにせよ総合的に判断すれば他所よりは住みやすくおすすめのエリアということですね
安心しました
ところでこの物件と同じ予算で新築マンションを買うとしたら他にどんなエリアを選びますか？
都心に詳しそうなので是非教えて下さい
>>214
都心区で標高がありスーパー等日常買い物便利、電車・バスも至近でそこそこお値打ち、と考えますと思い浮かばないです。そう考えるとこの物件は穴場だと思います。
独特の住人模様があり、決して上品な地域ではありませんが、自分は旧牛込区の渋い雰囲気が好きで住んでいます。
>>213
何かお気に障りましたらご容赦ください。
補足しますと、韓国人は外ですれ違う限りは実害はありません。日本在住歴が長い方はそれなりに日本式のマナーを身に着けていらっしゃると見受けます。今の時期は旧正月で本国から親族が来日され、大声で話したり道端で痰を吐いたりする方が見受けられますが。
高級住宅街云々は、ジオの住人を念頭に置いています。
ジオの住人の中には送迎車を職安通りの路肩に長時間待たせて渋滞の原因となっている方がいます。高級住宅街では当然の行為かもしれませんが、この地域、しかも渋滞する幹線道路でこのような行為は眉を顰めざるを得ません。
また、歌舞伎町で働く方が多いですので、明け方に酔っぱらって騒いだり、警察沙汰を起こしてパトカーが駆けつけたりすることも年に数回見受けられます。大久保通り向かいのマンボーは反社の経営でして、刺青を堂々を出した男性が出入りしています。
住民として悪い一面を列挙しましたが、子育て家庭も多く住んでいますし商店街のお祭りや神社の祭礼は賑わいます。良い面も悪い面も予めわかったほうが良いと思いコメントさせていただきました。
購入者ですが、土日に手続きでMRに行こうとしたら日中は予約で一杯でしたね
購入の決め手になった一番の魅力を一つだけ教えてもらえませんか
また、妥協せざるを得なかった面も一つだけ教えてもらえませんか
>>221 名無しさん
決め手は立地です。
同様の立地(&規模)では今後供給がないと判断しました。
妥協点は価格です。
購入後でもこんな高値で買ってよかったのかと時々悩みます
牛込柳町はバスの乗り換えでよく使うけど
南に面した大久保通りは車の往来が激しいですよね。
>>223 マンション検討中さん
今が高値かどうかは誰にも分かりませんが立地の希少性は何物にも代え難いです
また、徒歩15分神楽坂とタクシー15分新宿伊勢丹の存在は絶大ですね
>>223さん 私はこれまで何度もマンションを購入してきました。大きな買い物なので、最初のうちは、「相場より高かったかも...」と悩むことが多かったです。
しかし、マンション購入のベテランになってきて、直近の買い物では良い意味で開き直れるようになりました。「相場より2割高かったとしても、まあいいや。その分、がんばって働いて取り戻そう」と。
価格が多少高かったとしても、自分が住んでみて満足するのであれば、それで十分だと思うのです。
仮に相場より多少割安に買えたとしても、自分が住んでみて「イマイチだなあ」と思うところだったら、その買い物は失敗でしょう。
金銭では代えられない価値が不動産にはあるのです。それが株と違うところです。
都心部ですから、いくら人口が減少するからといっても、バブル期みたいに価格が半減することはありません。あまりストレス抱えず、大らかな気持ちで牛込柳町ライフをエンジョイしてください。私も近所に住んでいたことがありますが（今は貸しています）、良いところですよ。
牛込柳町駅周辺の外苑東通りと大久保通りは概ね平米当たり100万円の路線価となっており早稲田や江戸川橋方面も幹線道路に接する場所は同様の路線価となっています。
しかし、いずれのエリアも通りを一本入ると半額程度となります。
仕様にもよりますがマンション建築コストは物件によって大差ありませんから、物件を比較検討する場合には販売価格と路線価の相関について留意すると良いと思います。
しかし、これはあくまで土地の金銭価値のはなしです。閑静さや治安など住環境の価値を重んじる場合には別の観点も必要ですね
現地を観てきました
近隣にこれほどの敷地の間口が広い物件はソアールタワーしか見当たりません
227さんが指摘してますが資産価値の面から言えば幹線道路沿いの物件は正解です
しかも、商業区域でこれほどの間口のある土地であれば建て替えが必要となる50年後の将来性は明るいと思いますね
牛込柳町駅の西口まで、歩いて1分30秒だった
贅沢すぎる
女子医大も歩いて2分だし、立地はものすごいな
駅直結のマンションも多い時代なので、”贅沢すぎる”ってことはないと思うけど。
業界慣行を改め駅改札までの徒歩分数を明記して欲しい
牛込柳町の場合は+1分程度だと思う
徒歩分数も大事だけどエスカレーターの有無も大事。
牛込柳町駅西口の地上方面はシームレスにエスカレーターがあってなかなか便利
確かにこのマンション、女子医までの距離は
若松河田駅から女子医まで歩くのと
あまり変わらないんですね。意外でした。
てことは結構ピーポー聞こえちゃう？
スレ立てSUNX！
第3期3次が終わりました。8割くらいが契約済みな気がしますがどうでしょうか？
次に初歩的な質問ですが先着順物件を同時に販売する理由はなんでしょうか？
最初からずーっと同じ内容で掲載されてるように思います。
抽選で出したけど売れなかったので先着順に回っています。
第3期4次販売 3月2日 1から3LDK 6戸
販売開始から半年ですがまだ勢いがありますね
残り戸数1割程度かと
他所と比べると明らかに早いですが人気の理由はなんでしょうかね
他所も進捗いいですよ。どこ行っても好調そうでした。
外観デザインがとても凝っていておしゃれだなというのが第一印象。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観だと思います。
総戸数が100を超える大規模なマンションなのに素敵です。
若い世代の方や女性には特に好まそうだと感じました。
外観というのも、印象のおおきなポイントなので、気にする人もいるんでしょうね。
このあたりは、実際に見て見ないと、分からないことも多いような気がします。
私は内装重視ですが、それでも気になってしまい、立ち止まっています。
綺麗な方形でかつ南向きの間口が広い敷地は都心駅近物件ではかなり珍しいです
間口が広いぶん外観には迫力が出るでしょうね
間取り、レイアウトはオシャレで使い勝手が
良さそうと感じる方は多いのではないでしょうか。
交通量が多い道が目の前なので気になるかもしれませんが、
夜は日中に比較すると静かで快適そうです。
駅も近い環境にあるので、利便性が高いマンションですね。
営業さんの持ち上げ投稿多すぎ笑
外観ほめてるけど、道路側以外から見たら凸凹多くてお世辞にも格好いいとは言えない。
歪な外観の影響で室内に梁柱が出まくり。間取りは1Kから4LDKまで本当にすごい。
そして他の物件を挙げさせられた挙句「結局伊勢丹に近い物件じゃないと」という違う物差しを持ち出される方を、この界隈の物件でよく見かけますね
なんで？
十分都心だけど？意味分からん
新宿で都心と言えるのは市ヶ谷、神楽坂くらい。
居住エリアの「都心」は外堀通りの内側。
番町、富士見、飯田橋、水道橋、神田あたり
外堀通り～環5（明治通り）は「近郊」
麻布、広尾、青山、牛込、目白台、小石川、本郷、浅草、本所、深川
それより外側は「郊外」。
23区より外側は「田舎」と「地方都市」。
やっぱり新宿で都心は市ヶ谷くらいだな。
あとは、副都心とコリアンタウン。
柳町はもちろんコリ…
しょうもない。
近隣に住んでますが牛込柳町駅と牛込神楽坂駅界隈は外国人は少ないです
若松河田駅は学校の関係で駅周辺では韓国語会話が聞こえますが比較的裕福な方が多いので心配ありません
でも東新宿まで行くと完全にコリアタウンですからお好きな人はどうぞです
高層階に行くにつれて、フロアの戸数が少なくなります。図を見ると、4階まで、8階まで、13階までで3つの区別になりそうです。
>>近隣に住んでますが牛込柳町駅と牛込神楽坂駅界隈は外国人は少ない
日本も外国人が多くなってきましたよね。知人が住んでいる新興住宅街も日本人が少ないようで、日本語が通じない外国人の住人と話すのに苦労としていると言っていました。外国人でもマナーを守って暮らしてもらえればいいですが、夜中にも騒ぐなどされると迷惑ですよね。。。
第3期5次 販売 3月9日 10戸
全く勢いが止まりません
都心も完全に二極化の様相です
間も無く完売でしょう
第3期5次ですか、ずいぶん苦戦しているね。
櫻井に狙い目認定されたマンションって、たいてい販売長期化して苦戦してるよ。
売れ行き悪いと櫻井の手も借りたいのが見え見え。
同じプラウドでも砂土原や神楽坂(矢来町)は確か櫻井に認定されずに早期完売だったが。
砂土原町は18戸、ここは104戸規模が違いますね。
大規模であることに魅力を感じる人は一定程度いますね
特にスタジオのやつがはけないだろうなぁ、、、、。完売は難しいと思います。
検討中ですが、どうしても墓地があるのが気になってしまいます。墓地が見えない部屋はまだ残っているのでしょうか。
お墓は前建てができないメリットがありますけど心理的影響はどうしようもない
慣れれば全然気にならなくなりますよ。
今後の地震を考えると墓の近くは地盤がしっかりしているので、メリットだとは思うけどなー
中層階以上ならベランダからも気にならず開放感あるし！！
江戸時代の古地図をみるとお寺の移転や廃寺が分かります。
大久保通り沿いのこの界隈は町人または武士の居住地だったので心配ないですが、例えば川が近い低地などはもともと人が住んでいなかった場所なので何に利用されていたか分かりません。
大久保通り沿い約600坪の正方形の敷地
土地の時価はどのくらいするんでしょうか？
良い方にコメントしているのは野村の営業マンだろうなと思えてしまう
先着順物件販売戸数4戸から9戸となりました
販売開始後6ヶ月の段階で先着順の枠を設定するというのはどういうことなんでしょうか？
>>280 名無しさん
ホームページのプランを見ると分かるけど2、4、5階が残ってます
他の階は完売またはHタイプしか残ってません
それにしてもHタイプは何故人気がないんですかね
>>281
Hはリビングばかり広くて収納が絶対的に少ない。
行灯部屋の洋室2をクローゼットにしなければ生活できない。
実質的に1LDKだからじゃないですか？
家具配置図は夫婦＋子ども2人の想定になっていて驚きます。
・この界隈は非常に寺が多いので、墓もそこら中にあります。
気になる人だけ気にすれば良いと思います。
・女子医大だけではなく国立国際医療研究センターにも近いので、救急車はよく通ります。
ただ、救急車ってのは速いスピードで走り抜けていくものなので、私は気になりませんが。
・外国人が多いのは新宿区である限り必然だと思います。
ただ、原町の界隈は比較的少ないんじゃないかな。河田町あたりと比べると。
ここらへんにいる韓国人はエリート駐在員なので、基本的に日本語話せますよ。
中国人はあんまり見たことない。フランス人はたまにいる。
>>283 周辺住民さん
私も近くに住んでますがどこへ行くにも便利なこのエリアが気に入ってます。
また都心としては牛込警察管内は治安が非常に良いと聞きます。
ぷらっと神楽坂まで散歩がてらご飯食べに行ったり、新宿でたくさん買い物したときはタクシーで帰ったりと生活は自由自在です。 早稲田界隈も歩いてすぐです。
なお、牛込柳町駅周辺には飲食店が少ないです。でもそれが却って住宅地の静かさを保ってます。
独身の女性が安心して住むことができる数少ないエリアだと思いますよ。
フランス人が多いのは神楽坂が近いからですかね。
正直住民の気質は外苑東を挟んで東と西でくっきり分かれます。
>>284
警視庁が発表しているハザードマップでは牛込署管内の犯罪発生率の低さはおそらく23区トップかと。
この辺にお住まいだと気づくと思いますがパトカーや自転車、ネズミ捕りも含めて警察の数が非常に多いですよね。
確かに、警察官の数は多いですね。
車を持っている人は、この界隈で交通違反しないように気をつけましょう。
(もちろん、他の地域だったらやっていいわけじゃないですけどね。)
特に右折禁止には注意。右折禁止の標識って、割と見落としがちなんですよね。
ただ、ここの警察官は、右折しようとしている車にはちゃんと注意してくれるので良心的。
普通の交通警察官は、わざと注意せずに、違反してしまってから切符切りますからね。
未遂に終われば切符は切られないわけで。
ただ、多くの車が、注意に気づかずに、あるいは注意が間に合わなくて右折してしまい、切符を切られるのですが。
ここのマンションは立地はそれなりだけど、間取りが残念。
図面だとわからないが、
内覧したら梁と柱が部屋内にかなり入ってると思う。
風水的にみたらアウト。
都心、駅近を強調されても大江戸線っていまいちだし、この辺り静かって言っても閑静な住宅街って感じでもないですよ。
今後、市ヶ谷駅徒歩圏に複数の分譲マンションが予定されてます。そろそろ情報出てくると思うから、まだ買ってなければ待った方が良いでしょう。
市ヶ谷駅近と牛込柳町駅近では価格が違い過ぎるので顧客層が異なるでしょう
牛込柳町は都心に居ながらも庶民的な空気のなかで普通の生活がしたいひとの街ですよ
とはいえ、坪単価400超だと本当の庶民は買えないか極狭部屋で我慢するしかないね
周りは賃貸も多く、裕福な学生や東新宿(~歌舞伎町)あたりで働く人のニーズは高そうな場所なので、子供ができるまで住んで、売るなり貸すなりする物件としては良いと思います
牛込柳町はなかなか他の街との比較が難しいですから、雰囲気や環境が合う人には本当に最高の街だと思います。
あえて他の人から理解される必要はありません。
「どこに住んでるの？」って聞かれた時に「牛込柳町です」と答えると、たいてい「で、最寄駅は？」って聞かれる。牛込柳町っていう駅自体、あんまり知られてないってことです。そりゃそうですよね。
これが、神楽坂とか市ヶ谷とか早稲田とかだと、駅名を言っただけでみんなわかってくれるんですが。そういう場所とは違うということです。でも、それでいいんじゃないでしょうか。
時間帯によるね
当たり前だけど朝の汐留方面はここら辺からでも激混みになる
酷い路線よりだいぶマシというだけ
所詮都営だからね
間口46m奥行44mと敷地にはとても恵まれてますが駐車場に屋根がないのが残念
自動車を持たない人には影響ないですけどね
そろそろ完売したんですかね？
知ってて言っていると思いますが、4月1日更新で先着9戸だからあまり減っていないのでは。ここにきて停滞気味ですね。
値上げしてますよね。
SUMMOだとPタイプが8099万と記載されている方でしょう。
値上げと言うか、2％の増税分の価格で、SUMMOがまだ更新されていないだけですね。
増税後竣工の物件は3月までの契約ならセーフでしたから。
SUMMO⇒SUUMOですね。すみません。
値上がりしたんじゃなくて、消費税分、ですか。全然考えていなかったです。これだけの価格になると、２％でもかなり違ってくるのだなぁ…という風に思いました。
このあたりって通り過ぎることは多くても、じっくり見て回るということはなかったのですが
よく見てみると、チョコチョコとお店があったりするので
生活必需品に関しても困らないのかな、という印象です。
まだ2?3割は残っている感じがします
牛込柳町駅はかなりマイナーですし、近隣の他社の物件も完売には相当な時間を費やしているのでやむを得ません
条件の良くない部屋が残っているでしょうから尚更です
しかし、野村側としては完売を急ぐ必要はなく、まだまだ余裕綽々ではないでしょうか
モデルルームを見てきましたが内装は悪くないですね。
御三家と比べると内装、外装ともデザインに力をいれているのが見て取れます。
オシャレなデザインなので女性には好感を持たれるとおもいます
販売好調で残り下層階のみ15戸だそうです。
残っているのは1Rと1LDKが殆どでした。
全てのタイプともに投資用としては採算が取れないので実需によるものなのでしょうね
エグジットで含み益を実現できれば話は別ですが。
都心駅近大手の新築物件の希少性は高まるばかりです。
ここ、ずいぶん販売長期化して苦戦しているね。
やっぱり、ここが都心駅近とは考えられていない証。
坪400以上出すなら市ヶ谷駅徒歩圏が買えるからね。
わざわざ坪400以上出して牛込柳町はないよ、普通。
4/20 第4期 販売2戸 終了後
あと14戸
3LDK4戸、2LDK2戸、1LDK4戸、1R4戸
販売開始から半年でここまで来るとは
ノーマークの完全な穴場
残念ながらこの界隈で駅近3分はもう建設ないよ
場所が残ってないもの
大久保通りの拡幅も遠からず事業化されるのが確定してる
このエリアは大化けするかも
「購入者の決定ポイント」みたいなものがあると、あまり売れてない物件なんだなと思う。
大久保通り拡張って言ってもそれこそ近くの外苑東の状況を見てわかるとおり、実際重い腰を始めるのは30年後、拡張工事が始まるのは40年後、拡張完了は60年後くらいではないでしょうかね。
>>308 匿名さん
市ヶ谷徒歩圏内が買えるっていっても、徒歩5分以内でこの価格では、新築では買えないでしょ？
しかも市ヶ谷あたりって、大通りもあるし店も多いし住みたい場所って感じではない
住むなら、駅近で閑静なところ、尚且つスーパーが近いってのがベスト
高い！設備は最新鋭で素晴らしいですが、立地に対してこの価格は、、、モデルルームのパネルやミラーなどこ仕様を反映するとさらに+500万はしそうですね。オリンピック前の高い建築コストが反映されているのでしょうか。複数路線が使える加賀町、仲ノ町の中古と良い勝負。向かいのよしやは拡幅で無くなるという噂です。
高いとは思いますが、ターミナル駅徒歩10分などの物件よりは良いかなーと
駐車場に屋根がないのが残念です
>>319
どちらも削られますよ。
両側ともマンションの低層部ですが、マンション本体から道路側に突き出た部分が道路用地です。
よしやは奥行きがあるので営業継続かも知れません。
ドラッグストアと不動産屋は継続不能でしょう。
Mタイプすごいわー
これ4300万で買う人すごいわー
発売から8ヶ月残り6戸
この界隈では最後の大型物件なので人気物件でしたね
野村なのに8ヶ月かけて6戸残るのは、、、建築コスト高とお墓ビューを補うために最高級の内装としたのに後6戸もある、ということでしょうか？
現地を通ってみたけど、思った以上に建物と歩道の距離感が狭かった
もっと余裕をもって作れなかったのかな
>>326 マンション検討中さん
販売価格の内訳を調べましたが建物価格はさほどでもないです
土地価格は近隣のジオを参考にしたのでしょうが土地坪単価500は路線価から逆算すると相当な強気の設定です
原町界隈の路地の宅地は売出し価格は300くらいなので大久保通り沿いなら無理もないですが宅地価格はかなり高騰しているのでいずれ一旦調整が入るかもしれませんね
資産性ないでしょうか。。
>>331 評判気になるさん
永住性ニーズと資産性ニーズの両方を満たす稀有な物件だと思いますよ
この界隈での新築物件は当分の間は見込めませんから土地の暴落が起こらない限り、この物件の中古相場は安泰ですよ
因みに土地の暴落が起きるときには日本社会全体がダメになってるでしょうから足掻いてもどうにもなりません。しかし、人がそこで働き生活する場所としてのニーズが高い物件ならば必ず値は戻ります。
そこが不動産の良い面ですね。
付近の中古相場が違いすぎて売却時に相当下がるのではと思います。このあたりで資産性を気にするなら加賀町の中古を買うのがベストです。プレミアムグレードで由緒ある土地に建つお墓ビューでない低層マンションがいくつかあります。加賀町ではないですがセンター東京も最近ちらほらリーズナブルな中古を見かけますね。
>>333 マンション検討中さん
確かにそうかもしれませんね
しかし、加賀町やセンターはいずれも柳町駅から徒歩10分弱かかります
駅からの時間距離という新しいマーケットの価値基準がこれからどう評価されるかが分かれ目な気がします
由緒ある土地柄を望む顧客は限られますから駅近という分かりやすい物差しで判断する顧客の方が遥かに多いことは容易に想像できますが、どう転ぶかは誰にも分かりません
近隣に住んでいる者です。
資産性でいえばパークハウス市谷柳町を70平米6000万（坪単価283万）で買った人は今なら同額あるいはそれ以上で売却できると思います。ここは、、、難しいでしょうね。
住み心地でいえば柳町?曙橋あたりは下町の雰囲気があり、加賀町は閑静な住宅街、市ヶ谷に向かってDNPの周辺は再開発された綺麗なオフィスビルや道路もあり、砂土原町は超高級住宅街、のんびり歩けば神楽坂、荒木町を挟んでの四谷三丁目と、様々なエリアが混在する暮らしやすいエリアです。市ヶ谷への坂も少し話題になってましたが、散歩するには健康的でよいですし、いつも通勤はタクシー使ってますので、嫌だと思ったことはないですね。国防好きとしては防衛省や機動隊が側にいるのは萌えます。
良い飲食店が中々根付かないのですが、外苑東通り沿いは少しずつ充実し始めてますので、拡幅後が楽しみです。
>>346 通りがかりさん
パークハウス市谷柳町とプラウド市谷柳町はリーマンショック当時の底値で拾えた物件ですから竣工後10年を経過したいま売却すると購入価格と諸費用は十分に回収できるでしょうね
ただ、売り買いされている物件は当初から投資目的で取得された1LDKばかりです
ファミリー向けの3LDKが取り引きされるとどんな値段がつくか予測がつきません
この物件は市ヶ谷ではなく、大久保エリアになるんですか？
残り5戸となりました
竣工後もしばらく残っていた同じ価格帯のジオ若松ととはどこが異なるのでしょうか？
また、戸山公園隣接がネックになりそうなパークハウス早稲田のほうの売れ行きはどうですか？
野村ってこんな物件売れるのってのまであっさり売り切る。野村マジックとも言われている。
冗談はさておき、野村の強みは証券会社の顧客の紹介と言われている。ただ、本体の業績が傾いているから今後はどうなることか。
もう、完売しましたか？
金曜に先着住戸の案内メールが来ました。各タイプ何戸あるのか分かりませんが、最低3戸はありますね。
【１Ｒ ３０.９６㎡ ４,０３１万円～】
【１ＬＤＫ ４０.４３㎡ ４,９３８万円～】
【３ＬＤＫ ７０.９７㎡ ９,０２１万円～】
2LDKキャンセル発生
【３ＬＤＫ ７０.９７㎡ ９,０２１万円 ～ 】
【２ＬＤＫ ５６.１９㎡ ６,９５４万円 】
【１ＬＤＫ ４０.４３㎡ ４,９３８万円 】
1Rは売れたのかな？完売は遠い、、、
早稲田界隈など周辺の物件も同じような値段で販売しているので高過ぎるとは思えません。
若松河田のジオは時間はかかりましだが同じ価格帯で外廊下仕様にも関わらず完売できました。
残り5戸かと思われますが竣工までまだ半年あるので余裕で販売活動してるように見えます。
なぜ相場より高く設定するのでしょうか。
やはり、それは利益率を上げたいからですか？
購入された方々は、どのような点が魅力だったのでしょうか？
やはり、飲食関係の方々が多いのですかね。
竣工まで半年しかないのに5戸売れ残ってるのはまずいですね。値引きしないと売れないということです。
>>361 マンション検討中さん
竣工まであと半年、分譲100戸のうち5戸が売れ残ってるようですが、近隣の他の物件も似たり寄ったりではないかと思います。
竣工後も販売している物件も散見されるので
この物件はむしろ順調に進んでるように見えます。
実際にはもっと売れ残っているよ。
デべは売れてなくても売れているように見せるからね。
だいたい竣工まであと半年のタイミングでキャンセルなんて普通出ません。
もともと売れてなかったのを小出しにしてるのでしょう。まだまだ出るよ。
>>362 通りがかりさん
必死ですなあ…現実を見ましょう。比べても意味ないかもですが、過去の大手デベ近隣物件は住友以外は大幅値下げしてギリギリ竣工前に売り切ったと記憶してます。営業がんばってください。
なるほど。
売れ残りを小出しにして売る作戦があるんですね。
売れてます風なほうが、買い手がつきやすいですもんね。
心理作戦。
この物件は、どのような層の方々が購入しているんですかね？
夫婦に子１人で2LDK購入しました。
残ってるもののうち、間取りが悪すぎるものが多い。スタジオとかだれが買うんや
そうなんですね。
ファミリーの方々の購入がメインなんですかね？
たしかに、スタジオは。。。
近く通ったら大分出来上がってきてますね！！
間口は大分広いです。
他の方もおっしゃってますが、この近辺では、竣工ギリギリか、竣工後も販売しているのが、ここ２年くらいの傾向ですよ。まあ、大手だと、竣工前には売り切ってるかもしれませんが、それでもギリギリでした。
確かに５年くらい前だと、竣工まで半年の時点で売り切ってないと、という風潮に（この掲示板が）あったのは確かだと思いますが、それはもう昔話の世界。いつまでも５年前の常識で語らない方が良いです。
>>369 通りがかりさん
間口距離は近隣の物件では随一だと思いま。大久保通りに接しており綺麗な形状の敷地です。
建て替えの時期に土地それ自体の利用可能性の大小が資産価値に影響すると考えられます。
大通り沿いでない物件は閑静な環境を得ることはできますが、建て替え時期の利用可能性からいえば極めて不透明と言わざるを得ません。
どちらを選択するかは本人次第ですね。
柳町近辺は何と言ってもサンクタスがNo.1でしょう。
>>374 マンション検討中さん
ソアールタワーの敷地は大久保通り拡幅を見込みセットバックになっているので、現況と将来では奥行きが大きく変わります。
また、間口距離だけで言えばプラウドの方があるように見えますが、実際どうなんでしょうかね。
ソアールタワーは比較的良い値段で取り引きされてるようですね。
>>375 匿名さん
大久保通りの拡幅なんて外苑東以上に不透明でしょ。外苑東通りでさえ20年以上かかってる。まあそれは置いといて、ここは駅から遠すぎますよ。住戸の間口も狭いし。
そあーるたわーは、駅から遠いのですね。
この辺りは、深夜は静かなのでしょうか。
378さん：
雑居ビル裏手の薄暗い出口、ってのは東口のことですかね？
この物件、西口からの方が近いと思いますけど。
確かに、東口から出たほうが横断歩道は渡らなくて済むけれども、坂を登らないといけないし、遠いし、いいことないと思いますよ。（逆に、マンションから駅に向かうときは下り坂だから検討の余地あり）
西口から出れば、確かに横断歩道は渡らないといけないけど、ほとんど坂はないし、近いし、普通はこっちを選ぶと思います。
なお、新しくできた地下鉄入口ってのは南東口のことですが、これは改札口からけっこう遠いです。不動産業界的には改札の位置なんて関係なくて、とにかく出口からの距離が重要なわけですが、実際に生活するとなると、改札口からの所要時間の方が大事ですからね。
良くも悪くも、牛込柳町駅には、駅前であるがゆえの喧騒さなんてないです。
大規模な商業施設がないですからね。
そあーるたわー19階の部屋と
ブリリア新宿余丁町5階の部屋が
それぞれ中古で12000万で販売中。
部屋の広さが全然違うのに、
なぜ同じ値段なのでしょうか。
教えてくださぃ。
結局、
プラウド牛込柳町は
資産価値としては下がりにくいということですか？
大久保通りの拡張は意外と早いのではないかとみています。最近になって関係するであろう場所のビルの建て壊しが増えてきました。外苑東はもうすぐという感触。両道とも電柱を地下に埋めるのだとか。
>>383 職人さん
外苑東通りはセットバック完了から4年経ってもまだ拡張しません。大久保通りの前に外苑東通り拡張が2020年？大久保通りはそのあと少なくとも10年以上先でしょう。
私の住んでいるところが
今まさに拡幅の説明会をやってまして
これから測量始めて、
拡幅完成は今から10ー15年後とのことです。
説明会がまだなら、少なくとも
それくらいの度量で構えておいた方が
良いかと思います。
>>381 マンション検討中さん
・エリア価値の違い
・新築時売り出し価格の違い
・建物グレードの違い
・オーナーの都合
・大規模修繕の前か後か
などの変動要素がありますが、余丁町の治安や歴史、平均市場価格を考えると、オーナー都合によるものが大きいのではないでしょうか。
ブリリア新宿余丁町が80m2で1.2億円なんて、アホみたいな価格。それならプラウド新宿牛込柳町か、ソアールタワ―を買った方が良いでしょう。
プラウド市谷柳町は間取りと仕様が残念なので、ソアールタワーがおすすめです。センター東京もお買い得です。
残り4戸、1R.1R.1LDK.3LDKになってしまいました
最近はマンションが売れないという内容の記事を見かけますがここに限ってはそうでも無さそうですね
1ヶ月で1戸のペースですね
時期的に
牛込柳町辺りでは
一戸建てよりマンションを購入の方が
将来性はあるのでしょうか？
資産価値として。。。
>>393 匿名さん
戸建は中古ではほぼ土地の価値に依存するので、良い土地であればお金持ちの戸建需要やマンション地上げ需要の対象となり資産価値があると言えます。
特にこのエリアは世帯年齢が高いように思われるので古い戸建の空家増が見込まれるため、空家になりそうな家に連なる土地であればデベロッパーが多少高値で買ってくれるのではないでしょうか。建物価格を除いても利益が出るのかは分かりませんが。
>>395 マンション検討中さん
戸建ての土地の価値に大きく影響するのは、用途地域区分と面する道路幅員、陽当たりや間口距離と形状や高低差などですね。
加賀町界隈の土地ならば文句のないところですが滅多に物件が出ませんし、価格もそれなりになってしまいます
不動産の目利きは本当に難しいですから長期間経過したのちに結果論として成否が分かるケースが殆どだと思います。
あれ？3LDKのＫタイプ、ホームページでは申込済みに先週ずっとなってたのに、解除されてるやん。どいうこと？
>>399 通りがかりさん
これで2回目ですね。
タチの悪いお客がつくとこういう事が起こります。
恐らく他の物件と両天秤にかけて値引きを引き出そうとしたのだと思いますが、プラウドからは値引きが引き出せなかったのでしょうね。
東京都荒川区西日暮里二丁目 |
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6998万円～8278万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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50.11平米～66.93平米 |
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総戸数 65戸 |
東京都大田区池上八丁目 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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1LDK+2S～3LDK |
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56.14m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
