プレシス葛西ルジュールってどうですか？

第四葛西小学校と、葛西第三中学校になります。
こちらの学区は人気が高く越境での入学は難しいです。
どちらも距離はそこまで離れていませんが、清砂大橋通りを渡る通学路になっています。
同じ学区だと、ガーラ・レジデンスとローレルコート、グリーンホームズがあります。

西葛西中の方が名実共に上ですよ。
あまり離れていませんし、良いと思います。

小学校、中学校は通学指定校でない限り越境は抽選になりますから
通えるとは限らないのがデメリットですね
人気が高く、評判が良い学校に通えるという事は、親目線としてはポイントが高いんじゃないかなと思います。

ちなみに東向きですが、日中は多少寒いかもしれませんが午前中は日が当たって冬場でも暖かう過ごしやすいです。

プレシス葛西ルジュール」物件概要
名称
プレシス葛西ルジュール
所在地
東京都江戸川区中葛西五丁目23番5他（地番）
交通
東京メトロ東西線「葛西」駅（西口）徒歩7分
東京メトロ東西線「西葛西」駅（南口）徒歩13分
地域・地区
第一種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、第３種高度地区、日影規制（5H-3H/4ｍ）、下水道処理区域内、最低敷地面積 70m2
地目
宅地
建ペイ率
60%・80%（67.36％）
容積率
300%
敷地面積
1609.47m2
建築面積
821.15m2
建築延床面積
5,503.19m2
構造・規模
鉄筋コンクリート造、地上11階建
建築確認番号
第BVJ-T16-10-0459号（平成28年7月8日付）
総戸数
66戸（他管理員室1戸、集会室1戸）
駐輪場
敷地内に132台（2段式ラック）（月額使用料：200円～350円）
駐車場
敷地内に22台（機械式20台、平置式2台（うち1台福祉車両優先駐車場）（月額使用料：13,000円～19,000円）
バイク置場
敷地内に4台（月額使用料：1,000円）
分譲後の権利形態
専有部分は区分所有権、土地及び建物の共用部分は各区分所有権の専有面積割合による所有権の共有
売主
一建設株式会社
国土交通大臣免許（8）第3284号　（公社）東京都宅地建物取引業協会　（公社）全国宅地建物取引業保証協会
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　（一社）全国住宅産業協会会員
〒177-0041 東京都練馬区石神井町2-26-11
販売代理
株式会社デバインコーポレーション
宅地建物取引業者免許 東京都知事（3）第82119号　（公社）東京都宅地建物取引業協会　（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　東京不動産信用保証株式会社　財団法人住宅保証機構
〒141-0031　東京都品川区西五反田二丁目23番1号
設計・監理
株式会社オンズデコ一級建築士事務所
施工
今井産業株式会社　東京支店
竣工予定
平成29年12月上旬
入居予定
平成29年12月下旬
設計図書閲覧場所
プレシス葛西マンションギャラリー
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理を委託
管理会社
伏見管理サービス株式会社
「プレシス葛西ルジュール」第2期販売概要
販売戸数
12戸
販売価格
3,490万円～5,690万円
最多価格帯
5,100万円台、5,200万円台（各2戸）
間取り
1LDK+S～3LDK
住戸専有面積
46.13m2～75.50m2
バルコニー面積
5.70m2～16.38m2
サービスバルコニー面積
2.42m2
テラス面積
14.95m2
専用庭面積
28.54m2（月額使用料：1,430円）
室外機置場面積
2.20m2～4.80m2
管理費（月額）
8,950円～14,650円
修繕積立金（月額）
4,610円～7,550円
管理準備金（引渡時一括）
8,950円～14,650円
修繕積立基金（引渡時一括）
248,940円～407,700円
備考
※サービスルーム（S）の表記がある場合は納戸を示します。
情報提供日：2016/12/20　次回更新予定日：2017/1/6

価格は割安というご意見がありましたが、こんなものなのでしょうか。多少高いような気がしなくもないですが。46㎡超の1LDKが贅沢だなと思ったのですが、実質2LDKみたいなもんで、期待したのと違ってました。まあ、サービスルームを寝室にして、洋室をリビングにしてしまえばいいことだし、二人暮らしもできると考えるとお得なのかもしれないけど。

そもそも葛西は今どこも高いですよ。
まして駅徒歩圏とか、南向きとかの条件が付くと…
その中では割安、という意見なのかと思ってましたが。

>>26 匿名さん

今の相場のなかでは設備が充実して徒歩圏の割には割安、ということかな。

大手で同じ条件なら少なくとも1000万は高いでしょう。

江戸川スポーツセンターのところに長谷工施行のプラウドが出来るようですね。
あそこなら西葛西中学区域ですし、駅からもそこまで遠くなく、かつ南面は静かなので良さそうです。
ただ、完成が二年後ですが。

建てられるような場所ありましたっけ？

>>29 匿名さん
建設データバンクの住所を見ると、倉庫があるのでそこではないかと思います。

>>30 マンション検討中さん

マルエイも近くにあるし悪くない場所ですね。
あとは広さと戸数と階数だな。
葛西のプラウドも高かったけど、西葛西のプラウドはもっとすごい高値になるかなあ？

>>31 匿名さん

11階建てですね。
敷地面積と階数を見ると100戸行くか行かないか位でしょうか？
いずれにせよ西葛西エリアと長谷工ということで、田の字の3LDK中心でしょう。

価格に関しては、長谷工ということを加味し駅から少し歩くとはいえ、東京都のマンションは値上がりしてますので、安くはないでしょうね。

現にこのプレシスのブランド力と立地を見ても安いとは思えませんし。

葛西駅まで徒歩１０分以内ということなので安くはないでしょうね…
長谷工だとファミリー向けの物件を作ってくることが多いのかなという印象ですので
若い世代でも現実的に買うことができる値段をつけてくるのかしら…とも思いますが。
蓋を開けてみないとわからないので今は予想するのが難しいです。
デベにしても反応待ちというのがあるのかな

長谷工仕様のプラウドはパターンが割とつかみやすいです。
オハナはもちろん、施行が長谷工じゃなくても最近の駅遠のシティは直床ですね。

長谷工施行のプラウド南砂町、東陽町の2物件の3つを見てみると、二重床二重天井で、設備は標準と言った感じで。
かれこれ調べると、やや郊外(西葛西含む)に建てられるプラウドは基本的にはそういった組み合わせが多いので多分西葛西のもそんな感じかと。
ただ、駅の距離と地価を考えると、長谷工の特命受注をもってしても安くはないでしょう。

とはいえ、三大財閥の格下の財閥のブランドということが、まさしく長谷工の特命受注パッケージ物件が多いということに現れてますね。
それでも野村は内容に対して注文が多いので(二重床と二重天井)長谷工施行の物件でもクオリティは高いですが。

と、ここはプレシスのスレでしたね。
物件と売主の姿勢は何だかんだで一建設に好感を持てます。
広告費や共有設備を削って物件価格に反映させ、かつ二重床二重天井だったり、建物のクオリティは高いと思います。

大手じゃなくてもマンションの仕様がキッチリしている所ってありますからね。ここがそうであってほしいなというのは切に願うところなんじゃないでしょうか。

他にかかるコストを建物そのものに反映されているというのは知らなかったです。
こちらも二重床になってくるのか…？と思ったらそうみたいです。
あと一番良いなと思っているのがスラブ厚。
180mmの基準ギリギリで作っている所が多いですが、ここは200mm〜250mmで作っているそうです。

一建設のホームページかな？忘れましたが、キッズルームなどの共用施設は、将来子供が大きくなった時に不要になり管理費だけがかかるので造らない、みたいなことを見ました。
無駄がなくて良いと思います(物件によっては床暖房もありませんでしたが)

ですが最近のプレシスは二重の床や天井、床暖房だったりとしっかりとニーズを捉えてる気がします。

床の厚みの話ですが、西葛西エリアで数年前ゴー〇ドクレストが分譲していましたが、あのデベはどの物件でも床も壁も180mmですね。それに直床ですし。
そして見事なまでに派手な共用部で価格だけ高いという。

ここと対照的です。

大手を購入するメリットは、やはり万が一の際の資金力と言ったところでしょうか？
三井のマンションが傾いたのが記憶に新しいですが、滅多にないこととはいえ、「万が一」を考えると、大手の方が良いかと思います。

ですが、建て直しまでできるのは財閥系くらいでしょうからね。
そう考えるとどこも同じだと思いますが、プレシスは質実剛健で良いと思いますよ。

>>37
なるほどね～、確かにそうかもね。
万が一の時のことを考えると、保証がどこまで対応できるのかが問題になりますからね。
しかしあまりにも高価なマンションになると、どうなるんだろうか。
でもこの地域で一戸建てを建てようとすると、これもまた高額になりそうだな～。

>>38 匿名さん
麻布かどこかの三菱(もしくは住友)の高級マンションが、エアコンの配管の穴を開け忘れて建て直しになったケースもあります(これまた数年前)

これはデベではなくゼネコンのミスだったようですが、なんだか笑えてしまいます。

そう簡単に住替えができないご時世、やはりデベのブランド力もそうですが、コツコツ真面目に造られてるマンションを見抜いて選ぶことが必要なのではないかなと。

そう思うと、今ここ周辺で売り出されている新築マンションはどこもしっかりした造りに思えます。
阪急不動産のローレルコートも中々きっちりした造りでした。(施行は東レ)
ガーラに関しては投資用のイメージが強いのでなんとも言えませんが、デベの体力としては一番不安かなぁ。
イニシアは言わずもがなですが、高級志向のローレル、すべてアウトフレームの建物には金かけてるイニシア、柱は中に食い込んでいて、華はないけど建物としての構造はしっかりしているプレシス。

どこを選んでも後悔はしなさそうです。

阪急不動産ではなく近鉄不動産の間違いでした。