プレシス葛西ルジュールってどうですか？

第四葛西小学校と、葛西第三中学校になります。
こちらの学区は人気が高く越境での入学は難しいです。
どちらも距離はそこまで離れていませんが、清砂大橋通りを渡る通学路になっています。
同じ学区だと、ガーラ・レジデンスとローレルコート、グリーンホームズがあります。

西葛西中の方が名実共に上ですよ。
あまり離れていませんし、良いと思います。

小学校、中学校は通学指定校でない限り越境は抽選になりますから
通えるとは限らないのがデメリットですね
人気が高く、評判が良い学校に通えるという事は、親目線としてはポイントが高いんじゃないかなと思います。

ちなみに東向きですが、日中は多少寒いかもしれませんが午前中は日が当たって冬場でも暖かう過ごしやすいです。

プレシス葛西ルジュール」物件概要
名称
プレシス葛西ルジュール
所在地
東京都江戸川区中葛西五丁目23番5他（地番）
交通
東京メトロ東西線「葛西」駅（西口）徒歩7分
東京メトロ東西線「西葛西」駅（南口）徒歩13分
地域・地区
第一種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、第３種高度地区、日影規制（5H-3H/4ｍ）、下水道処理区域内、最低敷地面積 70m2
地目
宅地
建ペイ率
60%・80%（67.36％）
容積率
300%
敷地面積
1609.47m2
建築面積
821.15m2
建築延床面積
5,503.19m2
構造・規模
鉄筋コンクリート造、地上11階建
建築確認番号
第BVJ-T16-10-0459号（平成28年7月8日付）
総戸数
66戸（他管理員室1戸、集会室1戸）
駐輪場
敷地内に132台（2段式ラック）（月額使用料：200円～350円）
駐車場
敷地内に22台（機械式20台、平置式2台（うち1台福祉車両優先駐車場）（月額使用料：13,000円～19,000円）
バイク置場
敷地内に4台（月額使用料：1,000円）
分譲後の権利形態
専有部分は区分所有権、土地及び建物の共用部分は各区分所有権の専有面積割合による所有権の共有
売主
一建設株式会社
国土交通大臣免許（8）第3284号　（公社）東京都宅地建物取引業協会　（公社）全国宅地建物取引業保証協会
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　（一社）全国住宅産業協会会員
〒177-0041 東京都練馬区石神井町2-26-11
販売代理
株式会社デバインコーポレーション
宅地建物取引業者免許 東京都知事（3）第82119号　（公社）東京都宅地建物取引業協会　（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　東京不動産信用保証株式会社　財団法人住宅保証機構
〒141-0031　東京都品川区西五反田二丁目23番1号
設計・監理
株式会社オンズデコ一級建築士事務所
施工
今井産業株式会社　東京支店
竣工予定
平成29年12月上旬
入居予定
平成29年12月下旬
設計図書閲覧場所
プレシス葛西マンションギャラリー
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理を委託
管理会社
伏見管理サービス株式会社
「プレシス葛西ルジュール」第2期販売概要
販売戸数
12戸
販売価格
3,490万円～5,690万円
最多価格帯
5,100万円台、5,200万円台（各2戸）
間取り
1LDK+S～3LDK
住戸専有面積
46.13m2～75.50m2
バルコニー面積
5.70m2～16.38m2
サービスバルコニー面積
2.42m2
テラス面積
14.95m2
専用庭面積
28.54m2（月額使用料：1,430円）
室外機置場面積
2.20m2～4.80m2
管理費（月額）
8,950円～14,650円
修繕積立金（月額）
4,610円～7,550円
管理準備金（引渡時一括）
8,950円～14,650円
修繕積立基金（引渡時一括）
248,940円～407,700円
備考
※サービスルーム（S）の表記がある場合は納戸を示します。
情報提供日：2016/12/20　次回更新予定日：2017/1/6

価格は割安というご意見がありましたが、こんなものなのでしょうか。多少高いような気がしなくもないですが。46㎡超の1LDKが贅沢だなと思ったのですが、実質2LDKみたいなもんで、期待したのと違ってました。まあ、サービスルームを寝室にして、洋室をリビングにしてしまえばいいことだし、二人暮らしもできると考えるとお得なのかもしれないけど。

そもそも葛西は今どこも高いですよ。
まして駅徒歩圏とか、南向きとかの条件が付くと…
その中では割安、という意見なのかと思ってましたが。

>>26 匿名さん

今の相場のなかでは設備が充実して徒歩圏の割には割安、ということかな。

大手で同じ条件なら少なくとも1000万は高いでしょう。

江戸川スポーツセンターのところに長谷工施行のプラウドが出来るようですね。
あそこなら西葛西中学区域ですし、駅からもそこまで遠くなく、かつ南面は静かなので良さそうです。
ただ、完成が二年後ですが。

建てられるような場所ありましたっけ？

>>29 匿名さん
建設データバンクの住所を見ると、倉庫があるのでそこではないかと思います。

>>30 マンション検討中さん

マルエイも近くにあるし悪くない場所ですね。
あとは広さと戸数と階数だな。
葛西のプラウドも高かったけど、西葛西のプラウドはもっとすごい高値になるかなあ？

>>31 匿名さん

11階建てですね。
敷地面積と階数を見ると100戸行くか行かないか位でしょうか？
いずれにせよ西葛西エリアと長谷工ということで、田の字の3LDK中心でしょう。

価格に関しては、長谷工ということを加味し駅から少し歩くとはいえ、東京都のマンションは値上がりしてますので、安くはないでしょうね。

現にこのプレシスのブランド力と立地を見ても安いとは思えませんし。

葛西駅まで徒歩１０分以内ということなので安くはないでしょうね…
長谷工だとファミリー向けの物件を作ってくることが多いのかなという印象ですので
若い世代でも現実的に買うことができる値段をつけてくるのかしら…とも思いますが。
蓋を開けてみないとわからないので今は予想するのが難しいです。
デベにしても反応待ちというのがあるのかな

長谷工仕様のプラウドはパターンが割とつかみやすいです。
オハナはもちろん、施行が長谷工じゃなくても最近の駅遠のシティは直床ですね。

長谷工施行のプラウド南砂町、東陽町の2物件の3つを見てみると、二重床二重天井で、設備は標準と言った感じで。
かれこれ調べると、やや郊外(西葛西含む)に建てられるプラウドは基本的にはそういった組み合わせが多いので多分西葛西のもそんな感じかと。
ただ、駅の距離と地価を考えると、長谷工の特命受注をもってしても安くはないでしょう。

とはいえ、三大財閥の格下の財閥のブランドということが、まさしく長谷工の特命受注パッケージ物件が多いということに現れてますね。
それでも野村は内容に対して注文が多いので(二重床と二重天井)長谷工施行の物件でもクオリティは高いですが。

と、ここはプレシスのスレでしたね。
物件と売主の姿勢は何だかんだで一建設に好感を持てます。
広告費や共有設備を削って物件価格に反映させ、かつ二重床二重天井だったり、建物のクオリティは高いと思います。

大手じゃなくてもマンションの仕様がキッチリしている所ってありますからね。ここがそうであってほしいなというのは切に願うところなんじゃないでしょうか。

他にかかるコストを建物そのものに反映されているというのは知らなかったです。
こちらも二重床になってくるのか…？と思ったらそうみたいです。
あと一番良いなと思っているのがスラブ厚。
180mmの基準ギリギリで作っている所が多いですが、ここは200mm〜250mmで作っているそうです。

一建設のホームページかな？忘れましたが、キッズルームなどの共用施設は、将来子供が大きくなった時に不要になり管理費だけがかかるので造らない、みたいなことを見ました。
無駄がなくて良いと思います(物件によっては床暖房もありませんでしたが)

ですが最近のプレシスは二重の床や天井、床暖房だったりとしっかりとニーズを捉えてる気がします。

床の厚みの話ですが、西葛西エリアで数年前ゴー〇ドクレストが分譲していましたが、あのデベはどの物件でも床も壁も180mmですね。それに直床ですし。
そして見事なまでに派手な共用部で価格だけ高いという。

ここと対照的です。

大手を購入するメリットは、やはり万が一の際の資金力と言ったところでしょうか？
三井のマンションが傾いたのが記憶に新しいですが、滅多にないこととはいえ、「万が一」を考えると、大手の方が良いかと思います。

ですが、建て直しまでできるのは財閥系くらいでしょうからね。
そう考えるとどこも同じだと思いますが、プレシスは質実剛健で良いと思いますよ。

>>37
なるほどね～、確かにそうかもね。
万が一の時のことを考えると、保証がどこまで対応できるのかが問題になりますからね。
しかしあまりにも高価なマンションになると、どうなるんだろうか。
でもこの地域で一戸建てを建てようとすると、これもまた高額になりそうだな～。

>>38 匿名さん
麻布かどこかの三菱(もしくは住友)の高級マンションが、エアコンの配管の穴を開け忘れて建て直しになったケースもあります(これまた数年前)

これはデベではなくゼネコンのミスだったようですが、なんだか笑えてしまいます。

そう簡単に住替えができないご時世、やはりデベのブランド力もそうですが、コツコツ真面目に造られてるマンションを見抜いて選ぶことが必要なのではないかなと。

そう思うと、今ここ周辺で売り出されている新築マンションはどこもしっかりした造りに思えます。
阪急不動産のローレルコートも中々きっちりした造りでした。(施行は東レ)
ガーラに関しては投資用のイメージが強いのでなんとも言えませんが、デベの体力としては一番不安かなぁ。
イニシアは言わずもがなですが、高級志向のローレル、すべてアウトフレームの建物には金かけてるイニシア、柱は中に食い込んでいて、華はないけど建物としての構造はしっかりしているプレシス。

どこを選んでも後悔はしなさそうです。

阪急不動産ではなく近鉄不動産の間違いでした。

マルエイが近くにありますし、駅も近い環境ですので、
基本的には生活しやすそうな地域で良いと思いました。

間取りが1LDKからあるという事は、単身者や投資用に買うという人もいるのですかね。
サービスルームもあって、ファミリーは暮らしやすいマンションと感じます。

近所にオーケーしかないので、マルエイ調べてみました。

http://www.maruei.info/

24日の西葛西店のチラシ、見てみたらグリーンアスパラ77円、生かき198円、豚肩ロースうす切100g85円と安いんですね。行ったことなかったので一度行ってみたいと思います。

毎日、何かしら安いので、曜日を決めずに行っても安く買えそう。白黒の印刷のチラシ（カラーじゃない）のも雰囲気よしです。

何年か前までマルエイはおひとり様2つまで卵10円なんてことがありました。
よく子供を引き連れて買いに行きましたね。

このあたりで有名な激安スーパーという感じなんですかね？そういうお店が１つあるとかなりいいなーって思います。
知らないお店だなと思ったんですが、基本的には千葉県内にメインにお店を出しているところなんですね〜。

生鮮食品は安くて鮮度がいいと主婦的には素晴らしく嬉しい！
毎日のことなので、数十円の差が積もり積もって大きな額になるので安いのは大歓迎です。

世田谷区に比べたら決して上品な街ではありませんし、ましてや体感的には全然感じていませんが、犯罪率も江戸川区は高いとのことで(新小岩が数値をあげてる気がする)

それでも庶民の下町としての暖かさというか、気取らずに住めるのが江戸川区、そして利便性にも優れた葛西エリアの良さだと思っています。

マルエイは安いし水産物はほんと新鮮ですよ。
ああいったお店があるのも、葛西エリアが人気の理由なのかも知れません。

まあどこに出るにも橋を渡らなきゃいけませんが、ゾンビがアメリカから地球上に広まる時、東京都の中では一番最後まで生き残るでしょう。(っていう話を誰かがしていた)

(新小岩が葛飾区なのは知っています)
新小岩というか小岩付近(？)

割と駅は近めですが、葛西駅の朝の混み合いはどうでしょうか。
通勤に使うと考えた場合、あさ8時代前半の混み具合が気になります。

マンション的には、4LDKの間取りもあって、サービスルームもあるので、
広々と住めそうですね。

公式サイト、全ての項目にNEWマークが付いてました。たくさんの事項が追加されたんですね。
4LDKの記載はなくなったので完売したってことでしょうか。少子化の中、大きめの部屋から売れるマンションも最近だと珍しいんでしょうね。
設備仕様も写真のは凄い豪華。標準仕様はグレードが下がって残念な感じになってしまいそう…。こういう紹介は標準仕様で見たいところですね。

設備仕様は写真のものが標準仕様ではありませんか？
水回りの天板は天然石でしょうし、システムキッチンの内容も
この通りだと思います。
勿論壁紙やインテリアはオプションでしょうけど、
それほど大きくイメージは違わないように思います。

何が標準仕様で、何がオプションかっていうのはモデルルームに行かないとわからない部分がありますよね
実際に行ってみないとわからない部分があるのか。
デベによっては、
何もついていない部屋の写真だけは用意しているところもあるけれど
ここの場合はどうなっているのだろうか。
内覧会のときにモデルルームとは全然違うシンプルさにびっくりするということはよく聞きますよね。

食洗機はオプションなんでしょうか。それとも標準でついているのでしょうか。写真だけ公式サイトで見てみてもわからない。一部有料オプションあり、としかないですから。
ガラストップコンロや無水グリルなど、
ついていると嬉しいなと言うものもありますがこれらが標準だと確かに仕様が高いという風に言うことは出来てくるのではないでしょうか。

Hタイプは68㎡ということで若干コンパクト感はありますけれど収納はWICあるし、居室も最低５畳はあるし、上手く収まっている感があります。
効率よく配置しているからでしょうか。
リビングインの居室だと独立性があまり高くないというような感じはしますが
まあ子供部屋にする人が多いのか。
せっかく開口部がある側に風呂が設置されていますが丁度柱があって窓が付けられないのが若干残念。

>>53 匿名さん
リビングが10畳未満であることにごまかされないでください。3LDKでは最小のリビングです。でもワイドスパンは好材料ですね。

うちもですが、寝る時以外はウォールドアの部屋は開けてる家庭って多いのでは？
その分広く感じますし、それこそリビングで寝るなんて3LDKなら滅多にないので、特に問題はないかと、、

ウォールドアでなくてもリビングの横の部屋は開けていますね
寝るときはしめちゃいます。ドアの仕様がガラスが入っていたりすると明りが洩れてしまうのでカーテンを付けてますがこちらはどうでしょうか
自分たちだけなら２LDKでもいいかなとは思ったのですが客間や趣味の部屋として使うなら３LDKで考えないといけないかしら

葛西で格好つけてはダメちゃんよ

モデルルームの写真を見る限りでは、室内の通路からリビングに入ってくるときのドアは少なくともガラス入りなのかな。
これが標準なのかオプションなのかは定かじゃないんですが…。
モデルルームはオプションが多いので、よくわからないことが多いですよね。

部屋数を重視するのか、広さを重視するのかそのあたりでどの物件を選択するのかというのが変わってきそうだなと感じました。

快適でワンランク上の設備仕様というのが売りということです。
基本的にはマンションだったらよくあるものが付いているという印象を受けました。
天然石のカウンターが
高級感はあるという感じにしてきているのかな。
石によっては耐久性とか耐熱性など特性が違いますが
ここで使っているものはいかがなのでしょうか。

　Ggタイプは１階の住戸ですか？gとついているとなんとなく専用庭がついているのかな、なんて思いましたが、普通にバルコニーでしたね。
バルコニーの外側に出る扉がありますが、それはただ単に避難路ということなのでしょうか。
セキュリティ的に簡単に出入りが外部から出来ないようになっていればいいのだけれどどういう構造なんでしょうね。

東西線沿いの都内で内見回っていましたが、
価格・立地・駅距離・間取り・設備・営業対応、どれを取っても平均点以上で
満足がいく内容だったので、決めました。
中でも気に入ったのはバルコニーが標準で1.8ｍと広々なのは好感。
モデルルームは壁紙、キッチン収納くらいでそこまでオプションだらけでは
なかったです。リビングドアのガラスや、キーレスのカギも標準だそう。
子供が2人になったとき、ちょっと手狭になるかも…とは思いますが、
駅徒歩7分なので、資産としても価値アリと見込んでいます。

外観も見栄え良くできるといいですね。
プレシスは実際できてみると、イメージと違っている感じが否めないので。

外壁の色とか、オフホワイトとかクリーム色だと「あれ？」と思う色だったりすることもありますね。

設備仕様のホームページ、リビングがエコカラットなのかなと思いました。湿気を吸収してくれる素材です。これは有料オプション？グローエの水栓など素敵に見えます。浴室のフロアなど、ワンランク上の素材も多いような気がしました。浴槽もダークトーンでまとめられていると素敵ですね。

モデルルームの壁の所はエコカラットなのか壁紙なのかはよくわからないですね…
エコカラットはどこも有料で付けているように思います。
においとか消してくれるとか、調湿機能があるとかっていいますが
本当にそこまで効果があるものなんでしょうか？
使ってみたことがないと今一よくわからないですよね…。

Fタイプは65㎡弱で３LDK。居室の広さはそれぞれまあまああって、リビングダイニングと浴室の広さがコンパクトになっているのだなという風に思いました。
そのあたりで帳尻つけているんでしょうね。間取り効率は結構いいほうだと思いますが…玄関開けたらすぐトイレ！ってとこだけ気になるかも（汗）気をつけていればいいだけですが。

今は第2期2次・第3期1次の分の7戸を販売しています。
ということは、まだ最後ではなく
何回か販売期を考えられている…というようになっているのでしょうか。

選択肢がまだあるということですけれど、
まだ1階の住戸もあるようです。専用庭がなく、普通のバルコニーなのが残念。
子供がいたりすると1階を選ぶ人も多いとは聞きますけれどね…。

まだまだ全然かなり普通に選ぶことが出来ません？＞間取り
Hタイプが狭いながらもバランスが良いのかなと思ったんですが、浴室のサイズが狭かった。
７０㎡切って３LDKだから仕方がないのかも知れないが。
角部屋で２方向に開口部があるので、明るいし風通しが良いというメリットもあります。

電気式の床暖房が入っているということなんですが、二重床の空いている部分のところにその床暖房が入っているという風に理解してよろしいのでしょうか。
電気式だと段ができるみたいなことを聞いたことがあるのですが、
ここの場合はどうなんだろう。公式サイトの絵を見ているだけだとイマイチ判断つかないなと感じています。

>>69 匿名さん
床暖房の部分だけ少し支脚の高さを下げてるのでは？