蘆花公園 ザ・レジデンス

>>38
お詳しいので近所の方かと思いました。近隣には住戸の図面が配布されましたよ。

>>36
どんな意見があってもいいのでは？

グローリオ芦花公園と言えば、駅側のエントランス目の前にラブホテルがありましたね。今でもあるのかな。駅の反対側とは言え徒歩圏にそんな施設が建つエリアって、風紀面や教育上どう思われますか。

桜上水ガーデンズは地下駐車場。あれは素晴らしいと思います。こちらは、、台数も少ないし、残念としか言いようがない。。

今朝の日経で住不・三井不が揃って最高益更新ですと。
資源高？人件費高騰？ふざんけんなって思うのは私だけ？？
販売価格を上げ、全部自己の利益としてenjoyする。。これはあかんよ。消費者はバカじゃない。

随分極端な意見だね。ここでは完全にスレ違いだけど、大手不動産の最高益は、旺盛なオフィス需要による賃料収入の増加が主だよ。スミフでも営業利益の3分の2は不動産賃料に起因するもので、販売によるのは4分の1位な筈。

そもそも原価の高騰で販売価格が上がったら、それに比してマージンとしての利益の絶対額が増えるのは当たり前。客が値上がりについて来れて売れていた時期なら尚更。それとも、販売側が利益を削って原価上昇分を被れとでも？そんなナイーブなこと叫んでるとバカな消費者と言われますよ。

デベがどうこう言う前に、
マンション販売は緻密な事前リサーチと、
需給で成り立っているのだから高いと思ったら買わなきゃいいだけの話。ウチが買うので。

デベを擁護するつもりはサラサラないが、
売れるときに高く売る、
稼げるときに稼ぐ。
これ資本主義の鉄則ね。

>>47
かっこ良い～
因みにご予算は？？

>>47
デベから提示された価格に妥当性があると思いこみ、それを買ってしまうんですね。。
恐ろしすぎる。。
グローリオ芦花公園、プラウドシティ阿佐ヶ谷の惨状はどう分析されていますか？？
緻密な事前リサーチの結果が「適正に」価格に反映され、それが受給バランスの均衡点
なんですよね？？

緻密なリサーチ結果が必ずしも毎回価格にきちんと反映されるとは言ってないでしょ。反映するかしないかはデベ次第。土地の仕入れ、建築資材の調達、販売まではどうしてもタイムラグが生じる以上、当初の想定通りに行かないこともままあるわけで、市況を見ながら価格をコントロールするわけですよ。

あと、話が価格一辺倒になってるけど、買う側としては価格だけ見てどうこうって話ではないと思う。マンションの立地やランドプラン、構造、仕様等を鑑みた上でそれに見合うバリューがあれば周辺相場より多少割高でも買う人は買うよね。逆もしかり。結局は需給で決まる。

グローリオ芦花公園とプラウドシティ阿佐ヶ谷は販売時期が異なるので、一概にここと比較できないでしょう。ひとつ言えるのはどちらももスケールと仕様を盾に相場ちょい上を狙いに行って（グローリオの場合はちょい上というよりかなり上）、結果外した。
ただそれだけの話。

予算は億まで出せるので、あまり糸目はつけていません。個人的にバリューに見合うと思えば高くても買うし、逆に期待以下なら安くても買いません。
まぁ現状は販売HPができたばかりで未公開な部分が多いため、もう少し情報が出てきた段階で精査したいですね。

予算は兆まで出せるので、あまり糸目はつけていません。個人的にバリューに見合うと思えば高くても買うし、逆に期待以下なら安くても買いません。
まぁ現状は販売HPができたばかりで未公開な部分が多いため、もう少し情報が出てきた段階で精査したいですね。

>>53
同感ですね。匿名掲示板とはいえ、公然と「糸目はつけておりません」とは行儀の良い発言ではありませんねえ。
　話は全て上から目線。隣人には絶対なりたくないですね。

54さん
余り相手にしない方が良いですよ。
50の内容とか、誰でも知っているレベルの話ですから。

元はと言えば
>45
のレスが低レベル過ぎたのが一連のキッカケだろ。
それと>51を茶化す>52みたいな輩は論外。

こう言ってはだが、外周区の世田谷で新宿より調布が近い千歳烏山エリアでマンションを購入する意味ってあるのか。
戸建が欲しい人が郊外でいいかと妥協するエリアだと思う。

マンションの利点は金さえ掛ければ戸建てでも実現できるのだから、マンション自体が妥協の産物。妥協してマンションにしても。都心の利便性だけは諦めないか、立地すら妥協してしまうかの違い。

現地を見ればわかりますが、自然環境に恵まれていて、閑静です。
子育てにも向いています。
自然環境がよく、駅から比較的近い両立型のマンションは、あまりないのではないでしょうか。
そこに価値を見出す人が買われればいいと思いますし、
そんなに価値は感じないと思う方は、買わなければいいと思います。

57さんや58さんは、現地見てないでしょう。住宅地としては結構良い街ですよ。

国土地理院の土地条件図を見るまでもなく、周囲より地盤に懸念のある川沿い低地です。戸建てには向かないのか、上流側は川に沿ってずっと団地状の集合住宅が並んでますね。ラブホテル前のグローリオ芦花公園もその並び上にあります。
目の前の道は最近漸く拡幅のめどがついて歩き易くなったかもしれませんが、以前は細くて怖い道でした。

昔から区の北西部の京王線沿線には何とも言えない陰気な印象がある。最近は大雪の時の電車のマヒと駅に入れず雪の中の商店街まで伸びた列に並ぶ通勤客の映像のイメージ。

それでも多摩川沿いの宇奈根や鎌田エリアよりはマシだし、他人の評価を気にしない人には、良いのかもしれません。

≫61
確かに。。
プラウド芦花公園あたりだと少し高台にあるんですけどね。。
ここは少し低地で地盤が心配です。
ハザードマップでも千歳通りとヴェーセント側の通りに色が付いてます。

もともと川があって、田んぼが広がっていた地帯ですよね。
川の北側には、広大なウテナ化粧品の敷地があって。
もともとの地盤が川や田んぼで心配な場合、業者は何らかの対応を取るのではないですかね。
何の対応もせず売るとは考えにくいですが、
何の対応もしないというならば、買いたくないですね。

過去に多数の死者が出た大水害のあった地域ですから、それなりのリスクを踏まえて購入検討された方がいいと思います。

また、近隣でない方は朝のラッシュ時の京王線に一度乗ってみてから検討されることをお薦めします。
東西線と並ぶかそれ以上のひどい混雑ぶりです。
潰される、なんてレベルじゃありませんよ。

65さんの「過去に多数の死者が出た大水害のあった地域」というのは衝撃的でした。
私の一族は戦前からこの地域に住んでいますが、そんなことを聞いたことはないですね。
大水害があったのはいつごろの話ですか。
ご教示ください。
あの細い川が氾濫して、どうやって人が死ぬのか興味津々です。

>>過去に多数の死者が出た大水害のあった地域ですから、

私も近隣住民ですが、聞いた事がないのです。この辺りがまだ人口が少なかった時代に、そんな被害が出るはずもないですし、人口が増えた辺りからは、我が家は近隣住人ですが、全く聞いた事ありません。

水害はないよ。ここにずっと済んでるけど。そもそも河はないし、水はけが悪かったことなんてないけどね。
芦花公園は各駅だから、特急とかと比べちゃダメ。新宿までなんてすぐだしね。そりゃ朝だからどの路線だって混むのは混むよな。

近所だから除いてみたけどひどいこと書かれてるね。
このサイトの類いはどこのマンションもそういう輩がいるね。

プラウドもそうだけど、ある程度の金額だから住人のレベルはいいはず。期待しています！

川はあるでしょ。ものすごくものすごく細いのが。
でも、工事して、実質的にはたしかに、地下化していますよね。
大昔ははっきり見えましたよ。
ただ、あまりに細くて「、川と呼ぶ価値があるかといえば、著しく疑問なほど細かったのはたしかです。
それから、65さんは、通勤電車で潰される」などとおっしゃっていますが、
それほどひどくはないと思いますが。
通勤時間帯の微妙な差にもよりますが、
ともかく、65さんは、悪意のあるデマのような気がしますね。
暗い欲望ですね。

こうした掲示板にデマ、ニセ情報を書き込む方は結構いると思いますが、
どういう心理でそんなことをやるのでしょうか。
愉快犯なのでしょうか。
自分には手に入らないマンションなので、嫉妬心なのでしょうか。
どちらにしても迷惑です。
意味のある議論をしたいです。

世田谷区の洪水ハザードマップに色が塗られているのに水害はないと断言されてもね。さすがに死者が出たとは聞いたことなかったけど、烏山川が氾濫の歴史を有していたのは事実。世田谷区の浸水実績図をネットで見れば、この物件上ではないけど、ここの上流と下流の各所で過去10年以内に浸水被害が発生していたことが分かる。暗渠化されていても必ずしも安心できないのは、数年前の大雨時に暗渠の蛇崩川周辺の弦巻や上馬で床下浸水や道路冠水したことを見ても明らか。

このあたりの烏山川に「氾濫」というほどのことが起きていたかは、信じがたいですね。
たしかに、浸水被害はあったようですが、「低地のしかも何ら対策をとっていなかったところ」で浸水被害があったのだと思います。烏山川とはもちろん無関係。
集中豪雨などが喧伝される昨今、まともな分譲会社は、低地の場合、それなりの対策をとると聞いたことがあります。
というか、対策を取らずに、簡単に水害が起きたら、分譲会社のブランドが傷つくのではないでしょうか。
近隣住民として、ここにいいマンションができることを期待していたのですが、
この掲示板で議論すると、バカバカしくなってきました。
購入検討をなさっている方は、この掲示板は参考程度になさるとよいと思います。

玉石混交ですからね。　　時には2チャンネルや便所の落書きレベルの投稿もあります。
見極めるのも、マンション購入者に必要な資質だと思います。
このあたりでは、ビンテージマンションと言えるかわかりませんが、プレステージの
存在が大きいですね。　　最大２００平米の部屋があるみたいです。

芦花公園プレスティージュの一番広い部屋は、たぶん、238平米だと思います。
全戸平均は116平米です。
値段が下がらないのがビンテージマンションの基準だとしてら、明らかに失格のマンションですが。
バブル期に作られており、作りはたしかに豪華ですね。
今は、斜め横のガーデンシティの工事現場を上から見下ろせます。

ttp://www.geocities.jp/peepooblue/takisaka2.html
「昔は大雨が降ると、烏山川の氾濫でちょっとした湖ができたというほどの水害多発地帯」とあるように、芦花公園八幡山一帯は文字通り氾濫してた。
今は暗渠化されて地下に隠れてるから表からは見えないだけ。

度を超えたネガティブ意見はともかく、ネガティブな意見交換も購入検討者には有益だから歓迎だけどなあ。
むしろアンチやネガティブな意見を必死にもみ消そうとする営業と思しき書き込みは不要。

「昔は」という言い方をしたら何とでもいえるのでしょ。「昔はマンモスがいました」「昔は恐竜が住んでました」「昔は火山灰で覆い尽くされていました」「昔は海の底でした」などなど、昔の話をしたらきりがない。ここは低地だから、何らかの対応策を取らないと買いたくない、とだれでも思うでしょう。それ以下でもそれ以上でもない。水害で人が死んだとかウソを書き込んだり、大昔の水害の話を持ち出した必死になるのはライバル業者の営業じゃないかと疑うね。

どちらも相手が「必死」ってことにしたいんだねw

でも必死になればなるほど見苦しくなる定めなのはポジの方だよな。検討者に対しても逆効果なんだろうけど、悲しいかな気づいていないのも常。

氾濫したのは駅の北側の甲州街道のほうでしょ？
セコムの開拓したグローリオ芦花公園とか、元々水害地域じゃないかな。だから施工も高かったんだろうか。


南側は水害はない。個人のお宅で地下ガレージが、立地と関係なく構造上の問題で浸水したとかそんなレベルだけでしょ。

低地とか言いだしたら下町は壊滅ですけどね

ここは、そのグローリオ芦花公園から見て烏山川の下流沿いなんだけどね。まあ、浸水被害は絶対的な標高の高さより、周囲より低くて豪雨の時に水が集まりやすいところで起きるからね。

他はともかく、ガスタンクは近いので、南向の住居はかなり気になるでしょうね。なるべく東寄りを希望したいところ。

間違えた、西寄り。

ガスタンクとの距離は１００mくらいだからね。

>>86
百メートルーーー！？？そんなわけないから！もう嘘はやめて。

>>82
もう失礼すぎるからおやめなさい…。

１００mは大げさにしても、すぐ近くなのは間違いない

部屋によっては、嫌でも目に入るでしょうね。

>>89
距離図ったことあるの？500メートルしか離れてないわけないじゃん！googleで確認してごらんよ。浅はかすぎ。しつれいすぎだよ、みんな。

マンション営業って日本語が不自由な人が多いのかな。
「軽く500メートルは離れている」と「500メートルしか離れていない」では全く別の意味になりますよ。

ガスタンクシティって周辺人はガスタンクが沢山あるんですか？
そういうガスタンクばかりな風景も夜になるとちょっと神秘的な夜景が楽しめたりとかするんでしょうかね。
そういう写真集とかもありますからね。
あと芦花公園って綺麗な公園ですか？

>>97
それはマンションや公園と反対側の千歳台側ですね。小田急線と京王線の中間辺りかな。

ガスタンク世田谷100景にもなってますよね
夜、月夜に照らされてきれいに見えるときもありますよ

近所に住んでますが、この距離で視覚に入れば、気になると思いますよ。ただ、真正面にはならない感じもするので、部屋によっては視覚に入らないかもしれないですね。

>>94
重箱のすみとはこのことだね

>>101
ん？94に同意していると理解していい？違うなら、前後の文脈見えてる？
日本語の不自由な93がケチつけたから諭しただけでしょ。
国語も満足にできない奴が他人を「浅はか」呼ばわりとは片腹痛い。

≫102
確かに(笑)
101さんの指摘は全く前後の流れを読めてないし、見当違い。

みんな本来のこのサイトの趣旨を把握しないと、はじめてみたけど悲しくなった。どうでもいいこと書きすぎですね。
セコムの反対派でもいるとしても、ここで書かなくてもいいのに。真面目に質問しようと思いましたが止めます

価格次第かな。

芦花公園は大型公園が近いというメリットはあるけれど駅力があまりに乏しい。
千歳烏山は商店街のダイヤスタンプが有名というだけで、商店街自体はとても使い勝手が悪い。
しかも駅ビルがないのは致命的。
外食できる店は限られてるし、烏山はスタバ、マック、ミスドもない。

駅から少し離れると閑静な住宅街で住みやすい地域だとは思うけれど、それはこの物件と関係ないしw

三菱プラウドセコムというネームブランドと、セコムの過剰なまでの不必要なセキュリティシステムだけで高価格設定になるとしたら買い手はつかないと思う。
世田谷区の中でも下町風の雰囲気だし、高所得層で世田谷ブランドにこだわる人はまずこの地域は選ばないでしょ。

芦花公園駅からこのマンションまでの道は歩道もあって個人商店が少ないので下町風ではないですよ。
二つのスーパー（成城石井とサミット）と、緑豊かで門番（警備員？）のいるマンションや世田谷文学館、スポーツクラブなどがあります。
下町風どころか、ゆったり＆あっさりした印象ですね。
もう少し個人商店があってもいいくらい。

セコムの反対派って何？
なんかやらかした？

>>106
同感ですね。
デベは桜上水をベンチマークとしていると思いますが、不動産としての価値は環八の内側・外側で全然違ってくると思います。
桜上水・ＰＨ千歳烏山よりも地力（低地である点を含む）・駅力で劣り、落ち着いた環境（但しガスタンク眺望）という点でのみ両者に勝っているというところでしょうか。。（その分当然駅遠にはなりますが、、）

ランドプランも見ましたが、結構ぎっちり建てますよね。。
中庭的なゆとりはないし、駐車場も少ない。

価格次第でしょうが、桜上水・ＰＨ千歳烏山よりは下げないと売れないでしょうね。。

近隣在住です。店は千歳烏山駅の方が圧倒的に多いけれど、住むのであれば芦花公園駅の方がよいと思います。特にマンション周辺は緑が多い閑静な住宅街です。またスーパーはあるし、外食をしたいのであれば、千歳烏山商店街まで徒歩10分程度です。通勤に関しても京王線で新宿まで20分足らず。メチャ混みではないですよ。

いやいや、嘘はいけない。
あれをめっちゃ混んでる、と言うんです。

あからさまな営業さんの書き込みがひどいですね。
残念です。

京王線のラッシュ時の混み方はひどいですよ。
私はあばらを骨折したこともあります。
大袈裟と思われるなら、実際に乗ってみて体感されてから検討するのが一番かと。

芦花公園駅からの各停ですよ。本が読める位の混雑で20分間足らず。そんなにキツイでしょうか？

各停だと乗換案内で調べても25分はかかるよ。
なんだかんだ朝のノロノロ運転に巻き込まれて30分だね。
あの混雑っぷりの中、わざわざ本読まなくても良いじゃんって思う。

あばら骨…。もういわれのないことばかりやめましょう。
各駅はそんなに混まないからね、マジで。

芦花公園駅周辺の病院事情ってどうですか？
調べたら駅の反対側の芦花眼科しか見当たらなかったんですが…
小児科、歯科、内科、皮膚科は千歳烏山まで行かないとないでしょうか？

>>121 マンション検討中さん

芦花公園近隣住民で、なおかつ国領は用事があってよく行きます。学校は芦花公園の方がマシな感じです。お子さんがいらっしゃらなければどちらもありと思いますが。また世田谷区と調布の予算も色々考えて世田谷区に軍配です。
国領も便利は便利なんですけど、団地も多いです。

>>122さん

病院は、やはり千歳烏山や仙川の方が充実してます。車や電車など使うとどこも生活圏内ですが、徒歩では病院は芦花公園駅近辺は充実していません。

千歳烏山、芦花公園、八幡山、上北沢区間は本当に駅間が近いので、自転車で結構事足りますよ。

ここいいですね〜。間取りプランも気に入りました。
狭い部屋をいくつも作る最近のマンションにうんざりしてたので。

パークハウス千歳烏山グローリオやめといてよかった。。。

価格はカナリお高いでしょうね〜

ここは千歳烏山のパークハウスグローリオより高いと思います。現在、残っている部屋のモデルルームに行きましたが営業さんもおっしゃってました。
ここは治安が良く、おかしな外国人はみたことがありません。
子供はいないので学区のことはわかりません。

≫126
営業はそう言うでしょうね。
ただでさえ値付けを間違って売れ残ってるんですから。
ここよりも安くなりますよ！とは言わないでしょ(笑)
私も真剣に検討していますが、千歳烏山よりも高ければ買わない。冷静に判断して、後で高値掴みしてしまったことを後悔しそうなので。。
消費者は企業ではないので、建築コスト上昇の余波を一定程度以上は受け止め切れないよ。。

全体的に拝見して住むのには申し分ない環境かなとは思いました。
家族で住むことを考えるとこのくらいの環境が一番住みやすいと思います。

何よりも夜間は静かで過ごしやすそうですし、通勤の面を考えてもそこまで不便ではなさそうに思いました。
ちなみに、URは案外家賃も高く、審査も厳しい方なので住む方は変な方は少ないと思いますよ

ネガレスはしたくないですが、同学区域に都営団地もあります。現在建て替え中です。
うちの子供達が小学生の頃は、都営も老人が多く子供は少なく、また変わった人は子育て世帯はほとんどいませんでしたが、大型の都営もあるにはあります。

国領に比べると全体的な収入層は断然高いと思います。国領の裏側の住民層は全然知らないと分かりにくいですが、1度気づくと、表向きとはちょっと違う住民層があります。芦花公園はカバーするだけの富裕層も多いです。

近隣のURは家賃も高い上に審査もかなり厳しいですよ。

ここのターゲット(ボリュームゾーン)の方の年収・金融資産はどの程度でしょうか？？
1LDKもあるようですが、それは除外したとして、平均的な3LDKの購買層でどの程度かと。。

とりあえず、近くのURは安心できそうかな
間取りのプランに関してはゆったりとした広さになっていますしリビングが広く家族で住むにはいい方かなと思いました
少し足を延ばせば千歳烏山駅も利用できるとあって両方の駅を利用できるというのはなかなかいいなと思います。
大規模マンションができることによって朝の通勤は少し混雑しているのはマイナスになってしまうでしょうけど。

芦花公園駅周辺の子育て事情ってどうですか？

・待機児童が多い
・小児科が遠い
・近所に各種病院がない
・近隣で習い事をできる所が少ない（選択肢も少ない）
・学校が荒れている（学級崩壊など）

↑ネットで調べると子育て環境はあまりよくない印象なので実情を知りたいです。

芦花小学校と芦花中学校が数少ない公立の小中一貫校の為、小学校があえて中学受験に非協力的とも聞いたんですが実際どうなんでしょうか？

内科は高橋内科で決まり。三人も先生がいて、みんなしっかりしている。循環器、呼吸器の専門家がいる。
蘆花眼科、平井皮膚科、などもしっかり。
耳鼻科は、八幡山の井上先生。
胃・大腸の内視鏡なら、八幡山のあべ先生。
千歳烏山の医者はものすごく混んで、そのため、医者の感じがものすごく悪い。
患者の顔を覚えない。
しかし、芦花公園、八幡山では、覚えてもらえる。
感じもよい。

補足です。
世田谷ホームケアクリニックという、ガーデンシティのすぐ近くは、泌尿器科の専門医が、
丁寧に見てくれます。
訪問介護が専門で先生がいない時が多いですが。
総合病院はまともなのが近くにないですが、そもそも、まともな総合病院がある立地が限られる。
総合病院がある立地でかつマンションにとっていい立地であるところなど、東京中探しても、ほとんどないはず。
杏林大学病院は、科によってはすごく信頼できる。
関東中央病院も信頼性が高い。
杏林、関東中央は距離があるが、この程度はやむを得ないと考えるしかないと思う。

さらなる補足。
医者が絶対に行きたくない病院は「一人の医者がものすごく多くの科を診察すると掲げている病院」です。
もし、そういうものが芦花公園にあったら、絶対に行かない方がいい。
薬漬けにされる。
被害者多数。

ここ、過疎ってますね。。
京王線沿いはプラウド上北沢、クラッシーハウス上北沢、パークハウス千歳烏山、桜上水ガーデンズで大量の需要を消化した後の物件は惨敗の様相を呈してますね。。

デベさん、どんな戦いになるか楽しみですね(笑)
根付けは慎重に。火傷しますぜ。

まあ、今の段階で語れることって多くないですから
出てき来ている情報が少ないです
まだ資料請求しかできなくて。
公式サイトはやっと間取りがちょこっと出てくるようになった。

モデルルームが開けばまた盛り上がってくるとは思いますが、
いつくらいにできる予定なんでしょうか。
11月下旬に販売だからまだまだ先だろうなぁ。