蘆花公園 ザ・レジデンス

内科は高橋内科で決まり。三人も先生がいて、みんなしっかりしている。循環器、呼吸器の専門家がいる。
蘆花眼科、平井皮膚科、などもしっかり。
耳鼻科は、八幡山の井上先生。
胃・大腸の内視鏡なら、八幡山のあべ先生。
千歳烏山の医者はものすごく混んで、そのため、医者の感じがものすごく悪い。
患者の顔を覚えない。
しかし、芦花公園、八幡山では、覚えてもらえる。
感じもよい。

補足です。
世田谷ホームケアクリニックという、ガーデンシティのすぐ近くは、泌尿器科の専門医が、
丁寧に見てくれます。
訪問介護が専門で先生がいない時が多いですが。
総合病院はまともなのが近くにないですが、そもそも、まともな総合病院がある立地が限られる。
総合病院がある立地でかつマンションにとっていい立地であるところなど、東京中探しても、ほとんどないはず。
杏林大学病院は、科によってはすごく信頼できる。
関東中央病院も信頼性が高い。
杏林、関東中央は距離があるが、この程度はやむを得ないと考えるしかないと思う。

さらなる補足。
医者が絶対に行きたくない病院は「一人の医者がものすごく多くの科を診察すると掲げている病院」です。
もし、そういうものが芦花公園にあったら、絶対に行かない方がいい。
薬漬けにされる。
被害者多数。

ここ、過疎ってますね。。
京王線沿いはプラウド上北沢、クラッシーハウス上北沢、パークハウス千歳烏山、桜上水ガーデンズで大量の需要を消化した後の物件は惨敗の様相を呈してますね。。

デベさん、どんな戦いになるか楽しみですね(笑)
根付けは慎重に。火傷しますぜ。

まあ、今の段階で語れることって多くないですから
出てき来ている情報が少ないです
まだ資料請求しかできなくて。
公式サイトはやっと間取りがちょこっと出てくるようになった。

モデルルームが開けばまた盛り上がってくるとは思いますが、
いつくらいにできる予定なんでしょうか。
11月下旬に販売だからまだまだ先だろうなぁ。

世田谷百景をどうぞ。

http://www.geocities.jp/the_traveler_of_wind/setagaya/s100k/031_040/03...

ここに図面やここに至るまでの経緯が記されてます。
http://roka-park-golf-site.blog.jp
ご参考まで

ここに389戸の家ができるってかなり環境が変わってくるのだろうなぁと思いました。
もともとあった建物をGOOGLE MAPで見たのですが、
前の建物の時もそこまで緑が多い、という感じではなかったのかな？
マンションがどれだけの植樹をするのかなぁということで、
大きな建物ができた時の威圧感的なものは軽減できるのかもしれないなと感じます。
うまく周りと調整していけるといいですね。

>>143 匿名さん

以前は距離のあるゴルフの打ちっ放しの練習場があり、撮影なんかにもよく使われていましたよ。その隣にあった地主さんの土地かな？一緒に売却したようですね。

ここ場所よくないですか？値段次第では購入したいです。
周辺の中古相場を見てもそんなに高くなさそうですけど。
さらに昨今の円高相場によって資材費用を抑え、予想よりも
易くなりそうな、、
土地は高いときに買っている。

ここはゴルフの練習場だったんですか～。
敷地が15310.83m²と広大なので、どうやってこれほどの土地を確保したのだろうと
不思議でしたが納得しました。
間取りもファミリーに適した広いプラン中心ですし、学校が間近という事もあって
子育てファミリーの入居率が高いかもですね。

確かにこれだけの規模で、建て替えとは違い元の居住者｛地権者｝がいないのは
貴重かもしれません。　　地権者が多いと、新規購入者との間でもめ事が起こりやすい
と話に聞きます。

子育て中のファミリー層がターゲットなら価格設定を低めにしないと難しいよね

3ldk7000万台なら結構売れるでしょうが、8000万台と予想。

149
根拠は？
リーマンショック前に仕込んでたお隣のプラウド芦花公園(第１種低層)でさえそんなにしなかったよ(笑)

しかも桜上水等で需要を刈り取り尽くした後の約400戸をどうやって捌く？
プラウドシティ阿佐ヶ谷のようにならんようにね。

パークハウス千歳烏山が7000万前後だったのにここが8000万じゃ誰も買わないからｗ
どうせグローリオ蘆花公園みたいに大量に売れ残って、最後は2000万円引きの30％OFFになるよ
ここはむしろ6000万円台が妥当

車寄せもあるようだし、外観も含め千歳烏山よりは高級でしょう。安くなって欲しい気持ちは分かりますが。

>>151 匿名さん

>>150 匿名さん
千歳烏山の地所の営業の方が、結構高くなりますって言ってました。

>>149 匿名さん

正しいよ。

プラウド芦花公園は７０平米で7,000万だったからね。一番よい方角の最上階4階は。
ここみたいに低層で余裕のある建物はないね。

この時期より絶対値段は上がってるからここの方が高いかもしれないが大規模なのでわからんな。

154
まだまだ売れ残りのある千歳烏山の営業マンが、「少し待てば、向こうはお買い得ですよ」とでも言うと思った？？

>>156
千歳烏山販売前で、まだ練習場があった頃の話です。
156さんはここを検討中なんでしょうか。手に届く価格になると良いですね。

子育て環境としてはいいし、プラン的にもそうなんだろうなと思いますが、
全体的に物件価格がするな、というような感じなのでしょうか。

若い世代だと親世代の援助もあったりしますから、
どれだけ親世代が出せるかによっては購入は可能なのではないでしょうか。

ただ最近本当に不動産が高くなってきているので
この辺りでこの価格だと厳しいなぁと感じられる人も少なくはないんじゃないかと思います。

>>157
そんな昔の話を、前提なしに書き込みをすること自体どうかと思いますけどね。。

プラウドシティ阿佐ヶ谷の中古(地権者未入居物件？)が早くも出てきましたね。しかも意外と安い。。坪330万を切ってる。
う～ん丸ノ内線徒歩圏内は魅力ですね。

ここらへんは幼稚園の超激戦区で、周辺の私立幼稚園はどこも定員がいっぱいで入れないようです。これから幼稚園に入る年齢のお子様がいる方は幼稚園に入れない覚悟が必要かと思います。

>>161 マンション検討中さん

マンモス幼稚園の芦花幼稚園や佼成や、久我山など、今はなかなか入れないのですか？

芦花小学校もパークハウス千歳烏山の影響で、来年度から学区域外受け入れ拒否校になるのが決定してる。
再来年からは学区域内でも通えない児童も出てくるそうだよ。

大型マンションだとよくある話だけど、近隣の小学校がパンクになると少し離れた小学校が学区指定校になる。
知り合いの子も区がスクールバスを出して、遠くの小学校へバス通学している。

デベさん、桜上水をベンチマークにしたいって聞いてますよ(笑)
しかし長谷工ではスーゼネには勝てんのですよ。
地下駐車時がないと勝てんのですよ。。

小学校、学区内で通えないなんてあるのですか？学区内だから通えるんじゃあないの？と思いますけれども…。
学区目当てで引っ越してくる場合は目論見が外れることもある、ということですか。

保育園が入るのはすごく大変っていうのは知っていましたが幼稚園まで大変だとは…。
プレ保育などに入らせて情報をゲットして、という感じで早め早めに動いていかないと行けないんだろうなぁと思います。

間取りを見ましたけど、心に響きませんでした。

166さんに同意ですね。
スロップシンクもなさそう。。
駐車場も激少ない。。
長谷工だし。
オープンスペースも少なく、無理やり戸数稼いでる感じでゆとりが無い。ランドスクープいけてない。。
書き込みの少なさが売れ行きを暗示してるよね。。
良いのはマンション周囲(外)に緑が大く、静かな点位か。
期待していただけに残念。。
これでは価格が安くても買いたくないよね。。

>>167 匿名さん

私は長谷工という時点でなしかな…。
価格も高すぎだし。

とはいえ、この辺り他にマンションたちそうですかね？

三菱も藤和と合併して三菱地所レジデンスになったらクオリティが下がったね〜
安っぽさが出ちゃってますね。

「世田谷邸宅の頂」を目指すと。長谷工と共に？？

ウェリス世田谷砧みたいな外観(アースカラー)が良かった。。向こうも長谷工だけど(笑)
ウェリスは思ったより値段抑えてきたね。

>>171 匿名さん

砧とは駅距離がずいぶん違うと思います。ここは千歳烏山までもあまりかからないので。

蘆花公園の横にあるオーベル蘆花公園って長谷工たけど、評判はよいですよ。長谷工も最近は高級物件を手掛けるようになったようなので、私はあまり気になりません。

長谷工否定派のかたが多いですね。
エリアは全く異なりますが、ガーデンズ王子なんかは長谷工持ち込み案件にも関わらずBe-Nextが採用されていたり、三次元空間における力の入れようが伺えます。モデルルームを見る限りは長谷工良いかも！と思いました。
ここもBe-Next工法だったら良かったのにな。

長谷工だから検討から外すという意見の方が多いようですが、
昔は低価格帯のマンション専門の施工会社だったんですか？
こちらは三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、
セコムホームライフ株式会社の共同開発ですが、
建築コストの予算があれば高品質なマンションも施工可能と
考えられます？

>>175 匿名さん

174です。建築コストの予算があれば、そもそも長谷工を起用しないかと思います。桜上水ガーデンズのように、スーゼネを起用して優れたランドプラン&仕様にしてほしかったです。

ここがどうか知りませんが、先ず自社で用地を確保してからデベに声を掛けるのが長谷工スタイルです。そうすれば確実に工事を受注できるので。

》176
完全に同意です。
長谷工の技術については素人には分かりませんが、長谷工は二流(以下)であるとの世間の評価が存在します。
デベは一流でも、長谷工が施工したという事実は未来永劫残り続けるんすよね。。
三井・野村等の中古マンションのサイトを見れば分かりますが、施工会社は一流だと必ずその点が強調されることからも、リセールに少なからず影響があるのは明白です。
それなりの価格帯で検討する方はそれなりのデベ・施工会社を嗜好するということではないでしょうか。

建築コストの上昇・中古マーケットの停滞を加味した上でここがどのような根付けをするか、非常に見物です。

長谷工だっていいじゃん。あそこはファミリー向けのマンションに多いね。ほんとは竹中とか清水とか大林組だったらよかったけど、すべて揃うのは難しいわ。長谷工だったら中堅だし悪くはない。
モデルルームの看板が出来てきましたね。場所が気に入れば買えばいいし、嫌なら買わなければ！それだけのことよ！ただここが高いことだけは間違いない

ほんと野村がからむと間取りプラン下手だよね
顧客の立場を考えていない！

千歳烏山の二の舞に為らないことを祈るばかりです。

179
高いことだけは間違いない？？
高値で設定(誘導)したいことはよくわかったけど、逆効果ですよ(笑)

人気なさそうですね。
場所は良いから価格次第かな。
平米100万前後らしいですが。
高いなー。

高いよ、まじめに。どー考えてもね。庶民じゃ無理

7000〜8000万ならもっと良い物件がいくらでも検討できるからなぁ。
販売苦戦しそうですね

7000万超えのマンションを購入できる人はそもそもこのマンション（長谷工・京王線各駅停車・駐車場激少）を選択肢に入れないと思いますが、如何でしょう？（田園都市線・せめて小田急線沿線か）
6000万円台をボリュームゾーンにしないと相当苦戦するでしょうね。。

平米100で田園都市線買えないよw

みなさん今出てる間取りならどの間取りがいいですかー？

188
そのように理解したつもりです。
186さんには、7000-8000万で売っているらしい、田園都市線のマンションを購入していただければと存じます。
広さや駅までの距離は問わなければあるかもしれませんね。

普通に考えて、よほどこの土地にこだわる理由がない限り7000万円台～で買う気は起きないよ。
将来リセールも難しそう。
グローリオ千歳烏山のように、売れ残り→大幅値下げの予感。

芦花小学校、中学校ってどうなんでしょう？この辺は中学受験も多いのでしょうか？

>>192 評判気になるさん

ここの物件で私立でないひと逆にいるのかな？と思う

http://minamikarasuyama.blog105.fc2.com/

セコムが絡むと余り良いことないですよね。。
こんなURLがあったので情報共有させて頂きます。

当時の社長はPJの大失敗を受けてクビ。
住民担当は、、ってどうゆう顛末なんでしょうかね。。

クラックが頻繁に出るなんて、ちょっと考えられないですし、自分の買った物件に
同様のことが出たと思うとぞっとします。。

長谷工×セコム、不安しかありません。。
気になって検討していましたが、優先順位はかなり下がってきました。。

>>194 匿名さん

目を通してみましたがかなり不安になりますね。また洪水があったとは知らなかったです。ありがとうございました。

グローリオ千歳烏山は中古がやたら多く出てて、価格も安いのが不思議だったんですが、こういう経緯があったんですね。。

同じセコムで近所。
評判を考えると芦花公園の方も将来リセール厳しそうですね。

同じくらいの価格なら、桜上水ガーデンズの中古の方がいいのかも。

桜上水いいですね。セコムもですが長谷工の問題が起きた時の対応にも疑問を感じます。耐震偽装もあったばかりだし

桜上水は良いですよね。
住民スレでも評判は上々。
三井×野村×スーゼネですし、やはり安心感が格段に違います。
値段次第でしょうが、桜上水を２回りほど下回ってないとここは買いたくないですね。

どことなく不自然な桜上水アゲはなに？中古でも出てる？

199さん
情報もっと取りに行かれた方が良いと思います。
試しにノムコムをご覧になってみて下さい❗
ノムコムだけで少なくとも5件は出てます❗❗

グローリオは駅の北側の旧甲州で、特にあの場所は元々水害がある地域でしたよ。水害防ぐ為に物凄くお金かけて建築されたようですし、その割にメチャクチャ高値で出したので近隣住民も売れるはずないと思ってました。こことは全然場所が違いますよ。京王線のこの辺りは北と南で全然違いますし。

近隣の者です。
南側の敷地と北側の敷地の真ん中に通る小道、この豪雨の中見てみましたが、水が溢れていました。。
こりゃ治水対策をして頂かないととても住めませんね。。
というより、この低地は対策しても、軽い水害は免れませんね。。
201さん、この辺りのことを全然理解されていませんね。

http://mbp-tokyo.com/sp/goto/column/27975/

水没地域ではないようですよ

203さん
202です。
そんなアバウトな記事で議論しないで、せめてハザードマップ等で議論しましょう。
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/104/141/557/d00006073.html
(分割番①)
確認しましたが、もろに水害が出るエリアですよ。
実際に水が溢れていましたしね。

高い買い物をするのです。
正確な情報を入手されることをお薦め致します。

桜上水は免震なのもいいよね

過去の水害を経験した地元民はまず買わない物件ですね。
私も子供の頃に何度か経験しましたが…
昨日も冠水していたのを実際に見ましたし。

環境としてはいいと思いますが、高いお金を出してまで住みたいかというと疑問。

これまでの流れをまとめると

・駅力が低い
・地盤に懸念のある川沿い低地に立地
・水害の恐れ
・台風豪雨で冠水
・緑が多くて環境はいい
・道が狭い
・京王線の大混雑
・評判の悪いセコムと長谷工
・駐車場が少なすぎる
・近所に大型UR
・幼稚園と学校がパンク
・隣接小中学校の騒音
・近くにガスタンク
・間取りが微妙


過疎ってる上にネガティブな意見が大半を占めるスレ。
ネガレスはしたくないけど売れ残るフラグすごい。
これじゃ売れないよ。

209さん
では、そちらを買えばよいのでは無いでしょうか。
甲州街道からも少し入っていますし、騒音も無いと思いますよ。

3世代にわたり近隣に住んでいる者です。「水害の地域」というのははじめて聞いて驚いています。子供の頃から、大雨がふっても、道路が冠水するような経験はありませんし、このマンションは駅から一直線なので、歩きやすいし、地元に住んでいるものとしては、立地は申し分ないと思います。この周囲は、以前は野原や畑があった地区で、むしろ水はけは、いいと思います。環状八号線からもすぐですが、夜散歩していても、いままで一度も「うるさい」と思った経験はありません。商店街は少ないので、お店は期待できませんが、千歳烏山のような、夜も騒音に悩まされることもありませんので、住むには落ち着いてすめる場所です。

周辺住民さん、ありがとうございます！
ご近所に３代に渡ってお住まいの方がないということならばなかったのでしょうね。
元々畑が広がっていたことは存じておりますが、言われてみれば確かに、畑は水はけがある程度良くないとならないでしょうから水が染み込まずにたまるということは可能性としては低くなってきます。

亡くなった祖父が昭和２０年代に　現在の芦花公園の土地を買うため、何回も下見に来て、特に大雨の日にわざわざ、よく見にきていたそうで、「大雨が降っても　何の問題もない」とのことで購入を決めたという話を聞いたことがあります。芦花公園は、現在のサミットストアができる前は、駅前に豆腐屋、魚屋、八百屋、駄菓子屋など　小さいですが、いろいろなお店がありましたが、サミットストアができて、全部なくなってしまいました。現在のスポーツジム、世田谷文学館　マンションなどがあるところは、ウテナ株式会社の本社があったところです。ザレジデンスが建設される、芦花公園の南側は、ウテナが縮小してから、その後に開発されたので、北側に比べると、道幅も広くなり（といっても通りからはいると、昔の農道ですから道巾はせまいですが）、緑も増えて　住む住民としては、落ち着いた環境になった半面、住んでいた住民が高齢化して亡くなったりすると、小さい土地に　アパートができるなどして、お互いの顔がみえなくなっています。
ザレジデンスができて、芦花公園一帯が、よりよい町になるよう、望んでいます。

芦花公園といっても色々ありますから。
ここが相対的に低地なのは事実です。
確かに静かですけどね。
事前案内会の予約案内がきたけど、3か間で18コマあるうちの満席が1コマだけ。。
予想を遥かに上回る反響とか書いてあるけど、どんだけ低い目標だったんだか(笑)

娘が、勤務先の近くで、マンションをさがしているので、最近　マンション情報をみるため、たまたま目にして
投稿しただけです。このような　レスは、ネガティブのものが多く、本当に購入を考えている人のために少しでも情報があればいいと思って、はじめて、投稿しただけなので、このようなことを書かれるなら　やはり投稿すべきではなかったと思っています。　営業とはまったく関係ありません。営業の人は、歴史など知っているわけがありません。時代とともに　住んでいる地域がかわっていくのはしかたないことですから、少しでも自分の町がよくなることをのを望んでいるだけです。

>>216 周辺住民さん

芦花小学校、中学校の雰囲気はご存知でしょうか？団地に囲まれた学校ですので、地域の方の評判が気になります。

私も周辺住民です。216さんとは全くの別人です。この辺りの住民で、地域に不満を持ってる方はあまりいないと思います。そこそこ満足して住んでいますので、この様にネガレスが付いていて、少し驚きました。

217>>さんの団地の件ですが、うちの子が小学生だった頃は、団地内は老人が多く、同級生は少なかったのでなんの問題も無かったです。建替え後は若年層も増えるでしょうし、正直今後はわかりません。
芦花小は問題なかったですが、中学は受験したので、芦花中の事もよく分かりません。
ただ、周辺住民は、殆ど満足して住んでると思います。

事前案内会の予約、全然埋まってないね。
18回中3回しか完売してない。
デベさん、こりゃ歴史的惨敗の予感ですよ。。
400戸近くも捌けるかいな？
我々庶民が頑張れば手が届く価格に設定して下さいね(笑)
プラウド上北沢も全然売れてないみたいだし、マジでヤバイやつですよ～

いくらなんでも叩かれ過ぎのような･････

この物件が叩かれるのは分かる。

各駅停車しか止まらず、駅周辺はなにもなく、利便性が低い。
大型公園以外に”なにもない”芦花公園駅が最寄り。
おまけに水害も懸念されている。

なのに野村＆地所＆セコムという、いかにも高所得者層向けのデべ。
更に不動産価格が上昇してる中、土地価格が最も高い時に土地を確保したせいで、予想される価格が高過ぎる。
でも高所得者層はどうしてもこの土地に住まなきゃいけない理由がない限り、絶対に選ばない物件。

なにもかもが不釣り合い。

ここよりはるかに利便性が高く戸数も半数くらいのパークハウス千歳烏山ですら、竣工から半年経っても売れ残ってるんだから、ここはよほど価格を下げないと確実に売れ残るでしょ。

とんでもない高価格で売り始めて、後から値引きするのはみっともない。
グローリオの二の舞。

ここをあきらめて、中途半端な郊外に行かずにプレミスト高尾にします。
都心から遠いけど中央線始発で座って行けるし、将来中央線にグリーン車連結
されるみたいだし。　　浮いたお金で、思い切りレジャーを楽しみます。

こういう人がでてくるかな（笑）

ここを検討している人が高尾はないと思うｗ
けど世田谷ブランドにこだわらなければ調布や府中の方が圧倒的に生活利便性はいいし安い。

ここに7000万円以上出すくらいなら世田谷南部や都心部の中古の大手マンションだな。
リセールを考えるなら尚更。

》224
全くその通りですね。
マンションは大半の方がどこかで売却(リセール)します。
どう考えても今は買い時ではない。売却時には多額の売却損が実現することに。ローンの返済曲線より買った瞬間からの値下がり曲線の方がエグいから、売却代金ではローンが返済出来ず、追証が必要になると。
想像するだけでゾッとしますね。。

これだけ大規模でこのスレの伸び悩み具合と酷評の数々。。
適正価格を出さないと、惨敗しますぜ。

デベの企画担当のリーマンさん、次の転勤が楽しみですね(笑)

なんかネガキャンが増えてるなｗ　安く買いたいならそう言えばいいのにｗ　くやしいのうｗｗ
中古価格はここ2年で芦花公園が千歳烏山を逆転してますぜ。千歳烏山周辺をキャンセルしてこっちに乗り換える流れですよ今は。駅力がどうとか言ってる人、高架化工事を無視してるの？帰宅時は急行の方が混むんじゃないの？首都圏の通勤路線じゃ各駅停車の方がセレブ感ありますぜ？あー急行の連中は郊外に家買って行きも帰りも大変だなーなんて思って見てますよ？
小学校がパンクするかもというのはそうかもしれないね。まあ平米90万が妥当でしょ　俺は買えないけどねｗｗｗｗｗ

東京カンテイ
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn662.html

平米100以下だったら驚き。

千歳烏山と芦花公園の駅間は、徒歩で行ける位近いですしね。高級感はこちらですよね。

芦花公園のビンテージといえば、プレステが有名ですよね。
ここは将来ビンテージになりそうですか？

平米100以上なんて誰も買わないよ(笑)
芦花公園ですよ？ギリギリ世田谷の。
せめてプラウド芦花公園レベルじゃないと。
遊び行ったことあるけど、あそこは天カセだし、内装のクオリティ高いし、グッドデザイン賞取ってるしね。
長谷工じゃ絶対グローエとか使わないでしょ(笑)

>>231 匿名さん

地元民だからこそ、烏山より芦花公園って考え方があるんだと思う。

221さんが言ってるように、どうしてもここに住まなければならない強い理由がない限り、高額所得者がなかなかここに積極的に住もうとならない。。

232さん、お言葉の裏を返せば、地元民以外は魅力を感じにくいってことですよ？
芦花公園好きをアピールしたいのかも知れませんが、論理破綻してます。。

>>233 通りがかりさん

そんなことはないと思いますよ。
ちなみに私はどうしても芦花公園に住まなくちゃいけない理由はありませんでしたが、港区から引っ越してきました。
子供が産まれたのを機にビルに囲まれたような公園で遊ばせるのが嫌でこの辺りの緑豊かな所に惹かれました。通勤時間は倍以上になりましたが、概ね満足しています。
私は千歳烏山より断然芦花公園がいいと思います。
ゴミゴミしていて千歳烏山は苦手です。買い物や役所など利便性は高いですが、近くなので、行きたければすぐ行けますし…
最近は利便性が全てみたいな考えの方が多いのかもしれませんが、子供のいるファミリー世帯にはいい環境なんじゃないかと思いますよ。