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匿名さん
[更新日時] 2024-04-13 12:12:39
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 (8番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 (4a出口) 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口) 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
107戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上8階 地下2階建(実質、地上9階 地下1階建相当) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年12月下旬予定 入居可能時期:2016年02月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO [売主]神鋼不動産株式会社 [販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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2501
通りがかりさん
このマンション計画の車路の不備は前々からずっと争われているんだよね。修正すればよさそうなものなのに修正しないのはどうしてなんだろうね。特段危険なわけでもないと主張しても通らないよ。真っ当なデベロッパーならここまで強行しないと思うな。
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2502
匿名さん
周辺住民の長文で余計にこの辺りの地雷臭が濃くなるな
ちょっと怖いわ
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2503
マンション検討中さん
言っとくけど、1人の周辺住民さんが断続的に書き込んでるのバレてますからね。
初心者マーク付いてますよ。
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2504
匿名さん
そこにNIPPOがやって来たからこの事態になった。
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2505
マンション検討中さん
清水建設はこのマンション計画は危ういと思ってNIPPOから逃げた
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2506
匿名さん
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2507
匿名さん
>>2500 匿名さん
あまり情緒的な発言は如何なものかと思いますよ。
裁判官は建て得とかそういうのは評価しません。設計に問題なければ駆け込みであろうと認める判決が出るだけのことです。駆け込み建築自体は法的には認められた行為です。
今回は単に法的に問題がある設計と判断したから東京都裁定を支持しただけですし、それを駆け込み建築物件でやっちゃったから再設計が通らずに大問題に発展したに過ぎません。
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2508
マンション検討中さん
斜路の問題は勾配のキツさの問題でしたよね。それは直したんでしょう?
避難経路の不備として難癖付けたのは周辺住民。審査会・裁判所は言われてみればその通りかな?
別に言われなければそのままでも良いけどな?
位の感じでしょ?
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2509
通りがかりさん
法的に問題がある設計のマンションなのですね。皆さんがその点は否定してないみたいですね。
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2510
匿名さん
>>2508 マンション検討中さん
勾配のキツさを直したのなら、手摺りも付けないといけないということでしょうね、歩行者が通るための斜路なので。
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2511
周辺住民さん
>>2499
> 避難経路の不備とは言っても特段危険なわけではなく、
いえ、危険だと思いますよ。有事の際に、体が弱いと避難できないということですから。
> プロ住民運動家が重箱の隅をつついて 争点としたという構図でしょう。
これはそうですね。裁決も判決も、「後出しじゃんけん」になっていて、全く感心しませんね。
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2512
匿名さん
高齢者を支えているとわかります。傾斜の勾配より高低差がきついですし手すりがあるかどうかできつさが変わります。設計した建築士に利用する者への優しさがあればミスはしなかったでしょう。
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2513
匿名さん
>>2511 周辺住民さんの書込みのとおり危険があるとすると、高裁に上訴してもNIPPOの主張は通らないと思いますが。
この掲示板の議論では、このマンションが違法建築だというのは共通した見解のようです。
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2514
匿名さん
この掲示板の書込み見るだけで周辺住民が如何に異常なのかが良くわかるな。
まじでこの辺りに引越すのは辞めたほうが良い。
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2515
マンション検討中さん
皆様おっしゃる通り、竣工後であれば斜路に手摺でも付けるだけで済み、なんて事はない改修で
済むところを、滑り込みタッチアウトという事で、建築確認が取り消されると言う、この上ない
理不尽な裁決が下されという事です。
もはや最高裁判断を待つしかない、外野が何と言っても何の意味もありませんね。
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2516
通りがかりさん
デベ擁護の書込みも、建築基準法に適合していないと言ってますね。それなら、民間の確認検査機関が審査ミスしたことを批判するべきでないのかな。違うの?
東京都建築審査会の裁決や東京地方裁判所の判決は真っ当な判断をしてますよ。
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2517
マンション検討中さん
真っ当な判断か否か?最高裁まで行かないと分からないのでは?
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2518
マンション掲示板さん
>>2515さんの主張に無理がありますよ。法令に違反している建築物であっても建築確認取り消しはこの上ない理不尽な裁決だという主張がね、裁判では通らないでしょう。
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2519
匿名さん
斜路に手すりを付けた設計図を裁判所に提出したらよかったのでは?
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2520
マンション検討中さん
現在上告中だから「推定合法」?現段階で「違法」=NIPPO悪と決めつけてはいけませんね。
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2521
通りがかりさん
それは違うのですよ。
建築審査会の裁決の効果で、現時点で、ルサンク小石川は違法建築であるとして扱われるのです。
訴訟で争われていても建築審査会の裁決は有効で、ユーイックによる建築確認は処分時に遡及して失効しています。
建築審査会の裁決は非常に重たいです。
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2522
匿名さん
検査機関が「推定合法」で甘く審査した結果がこれでは?
通す前提での審査をするなら検査機関の意味なし
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2523
マンション検討中さん
現時点で違法建築だと言うのは当たり前。
でなければ裁判中は入居OKになってしまう。
裁判中は「推定合法」として審理され、最高裁で確定するまでは「違法」と決めつけることはできない。
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2524
マンション検討中さん
推定無罪は被告人の利益にという事。
本事件の被告は都東京都だから「推定違法」じゃない?
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2525
匿名さん
建築審査会が裁決した行為が推定合法として扱われるのです。つまりマンションは違法建築と扱われることになります。
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2526
匿名さん
裁判所が建築審査会の裁決を維持した場合に、ユーイックへの損害賠償の時効の起算は裁判所の判決の時点でなく、2015年11月の建築審査会の裁決の時点になると思われます。
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2527
マンション検討中さん
そう都建築審査会が「推定合法」として審理し、違法とした。
地裁は「推定違法」として審理し、違法とした。
一貫して違法建築だが、それは最高裁まで行かないと確定しないという事。
若葉マークの近隣住民さんが上から目線でいろいろ書き込むから反発されるだけ。
それにしても都建築審査会は被告デベの利益より、近隣住民の利益を優先して違法とした。
と言う感じだね。いったい利益とはなんぞや?
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2528
匿名さん
デベが住むわけでないからです。設計者や施工者も住みません。
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2529
通りがかりさん
>>2527 建築審査会ではデベロッパーは参加人だね。被告ではない。
デベロッパーは参加人として建築計画が適法であることを立証する機会が与えられていたのに、立証ができなかった。
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2530
通りがかりさん
避難路に不備があると争われている状況で、不備はないという立証がされなかったら、建築審査会は建築確認を取り消すことになるのではないかな。
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2531
マンション検討中さん
不正確なレスが多いから突っ込みどころ満載で、通りがかりさん・匿名さん大忙しですね。
マナーとしてはコテハン守りましょうね。
もはや通りがかりの域を超え、近隣住民広報部の趣ですが、何がそこまでさせるのか?
購入者方の夢を壊し、NIPPOらの損害は良いとして、地域に廃墟を残してしまったことへの
後ろめたさでしょうか? なにしろ最高裁判断が出るまでは如何ともし難い・・。
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2532
匿名さん
デベはともかく設計者と施工者が安全側に建てるように手配すればよかっただけの話だと思いますが、違いますか。建築の専門家が避難の安全を追及されて弁明できないような設計で建ててはいけないと思います。
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2533
マンション検討中さん
結果論としてはね。それも近隣住民が重箱の隅を突いたから。
実際そんなに危険なのか?と言う話ですよ。
一旦は合法として建ったわけですし、購入者の中で納得というか理解できている人いるんですかね。
結局アレですかね。絶対高さ制限の抜け駆けで高い建物を建てたのが許せない。
確かに最高裁も違法と判断すれば、現在の建物を22m以下の高さに減築するか
解体の上22m以下の建物を建てるしかないわけで、これが近隣住民の望みそのものだと。
これは他人の迷惑顧みない、壮大な絶対高さ制限の守らせ方ですね。
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2534
マンコミュファンさん
このブログの評論が問題の原因対して一番的を得た事を書いていると思う。
榊 淳司オフィシャルサイト : すべては「消費者軽視」体質に起因する
DJあかいさんのページでも絶賛しているようですし、
マンション評論におけるジャーナリズム – DJあかいのマンション総研
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2535
匿名さん
掘り返すほど周辺住民のアタマいかれ具合が明確になりますね
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2536
匿名さん
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2537
匿名さん
>>2533 マンション検討中さん
近隣住民とひとまとめにするのは違うと思いますよ。ここに限らずマンション建築反対運動って近隣でも場所によってかなり温度差があり一枚岩じゃないですので。
内心この結果に眉をひそめてる人もいますよ。もちろん面と向かってわざわざ言う人は居ませんけどね。
無人の建物がそびえ立つ異常な状態なわけで、結論が出て建て直されるまで近隣でも受け止めに温度差が出るのはやむを得ないことと思います。
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2538
匿名さん
異常な状態を作ったのは建てた業者ではないかな。NIPPOだけでなく安藤ハザマにも危ない計画を進めてると分からないものなのかな。
>>2533さんが重箱の隅だと言う避難路の不備は、東京都は重箱の隅でなく建築物の安全にかかわる肝と考えたのだと思うけどね。
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2539
匿名さん
うわー。
こんなのが近くにいるエリアとか絶対引っ越したくないわ。
賢い人はここを避けるようになるからほっといても衰退してくでしょう。
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2540
匿名さん
清水建設は感度が鋭くて建てずに撤退したのかもしれないですね
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2541
匿名さん
>>2538 匿名さん
異常な状態を作ったのは反対してる方ですよ。
でも、それは制限施行前に取り消されないようにあえて狙って戦略的にやってる事。無人の建物が残ることなんて分かった上で
この方針を取った。だから別に後悔もしてないでしょう。
ただご近所付き合いで反対してただけの近隣の方の思いはまた別でしょうね。だからこそ、近隣の、と一まとめにするのは適切ではないと思います。
また東京都は重箱の隅とも肝とも考えてません。提示された問題について適法かどうかだけが判定基準です。
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2542
周辺住民さん
ここじゃないですが、エゴの例。
真砂坂を上ったところにセキスイの14階建て賃貸マンションが立ちましたが、周囲で結構な反対運動をしていました。ところが反対しているあるお宅の壁にいま「バウス本郷三丁目」(10階建て)のチラシが置いてあるんですね。
近くなら反対、遠くならむしろ応援って、なんだかなーです。
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2543
通りがかりさん
べつに応援している訳ではなく業者が勝手に張り付けたんじゃないの?
設置場所の所有者に確認してから投稿して下さい。
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2544
匿名さん
>>2542 周辺住民さん
あるあるですね。
でもそのお宅が本気で反対してたとは限りませんよ。
本音はどっちでも良くても反対のご近所さんに「うちはあまり影響ないからどっちでも良いです」とはなかなか言えないですよね。
反対しても自分が損する訳じゃないから、とりあえず形だけ参加する。よくあることです。
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2545
匿名さん
>>2541 匿名さん
少なくとも日建ハウジングとユーイックの担当者には危ないという認識があったのではないでしょうか。変更確認の際に十分な修正ができてないと懸念していたように思いますよ。
建築審査会の口頭審査の議事録を読むと審査会会長から変更確認申請についての尋問に、会社に戻らないとわかりませんという答弁がされているのがあるのですけど、最も熟知している担当者の答弁として変だと思いませんか?
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2546
匿名さん
質問に答えられないのは
・打合せしてない内容の質問だった
・分からないと答えることになっていた
どちらでしょうね?
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2547
周辺住民さん
>> 2543
反対のビラが貼られていた場所に、バウスのチラシがありました。事実は事実。
と書いたら過剰反応するんでしょうね。
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2548
マンション検討中さん
真砂坂のセキスイ反対のビラとバウスの販売チラシの件ですが、14階建てに反対している、10階建てなら反対しない、ということと思いますが。一貫しているのではないでしょうか?
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2549
匿名さん
どんなに正当性を主張しても一度付いたイメージはなかなか払拭出来ないものなんですよね。
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2550
匿名さん
貴方の思い込みが強いからでは?
職責のある建築の専門家が適切に計画を修正するべきで、危ないまま建てるのは間違っているでしょうね。
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2551
匿名さん
2014年2月に変更確認を申請していないのなら、避難路に不備があるという結論は予想外だと釈明ができたと思います。
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2552
匿名さん
事業者、周辺住民(反対者もそうでない人も)、購入者、役所(余計な仕事増えるし)、確認機関(この中じゃ一番情けないけど)…結局この件でハッピーになった人って誰もいないんだよね。
全国各地で起こってる建築紛争関係者は、これを他山の石にするべきだと思う。
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2553
匿名さん
> 確認機関(この中じゃ一番情けないけど)…
確認機関が情けないは同感です。そしてユーイックはできるだけおとなしくしています。
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2554
匿名さん
>>2552 匿名さん
高さ制限のお掛けで日影から脱出できる方はしばらく我慢は必要ですがハッピーになってます。
また検査機関は自業自得ですから損しても当然かと。
出来る限り利益を出したいデベも、周りに高い建物ができて欲しくない住民も、当然の事で何も悪くない。
普通はいくら反対しても法的に問題なければ建築完了まで進むからお互い譲れる範囲で落とし所を探ることになる。
しかし検査機関が間違えたせいで、爆弾隠し持った反対派は落とし所を探る必要が無くなってこの結果を招いた。
検査機関の罪は重いよ。
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2555
匿名さん
>>2554 匿名さん
ここの住民を擁護出来るのは当事者くらいなもんですよ。
手法が普通じゃない。***みたいですよ。
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2556
マンション検討中さん
絶対高さ制限のお陰で日影から脱出できると思うのは甘い。
マンションを建てる時の日影規制だが、デベは規制ギリギリの建物を建てる。
高さが27mだろうが22mだろうが日影時間は同じというわけです。簡単に言えばね。
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2557
通りがかりさん
>>2554
都民なら都庁の都民情報ルームで東京都建築審査会の審査請求事件の記録が見れますよ。周辺住民とユーイックとの応酬がわかります。
もちろん都民でなくても見れます。都庁の庁舎に入る時に記名は求められます。
>>2556
日影は変わって来ると思いますよ。悪化はしないでしょう。
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2558
購入経験者さん
不動産業者が「プロ市民がー」と必死で書き込んでいる様相で大変ですねw
仕事でよく通りますが、業者がダメなだけでマンション反対住民はどこにもいますしその域の様相と私は思っています。ここまで叩かれるってのはよほど業者が焦っているんでしょうね。ご愁傷様。
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2559
マンション検討中さん
愉快なお隣さん
「愉快なお隣さん」とはマンション反対運動に対し反対する人々、つまりは反対派の反対派の人々が反対運動(市民運動)を行っている人々を揶揄するのに使われるインターネット上の造語である。
反対派の反対派の人々は主にマンション建設にて利益を得る人々で開発業者、建設会社や不動産業界の人々、マンション売買にて利益を得る投資家や金融業関係の人々、そしてなるべく条件のよいマンションを安く買いたい購入希望者、変わりどころではネット右翼と呼ばれる住民運動に対して猛烈な拒否反応をする人々などがいる。
本郷4丁目の住環境を考える会HPより
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2560
マンション検討中さん
>>2557: 通りがかりさん
>日影は変わって来ると思いますよ。悪化はしないでしょう。
ちょっと意味不明なのですが、ではルサンクが日影規制時間以内という事を確認されましたか?
以上であれば違反建築ですものね。
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2561
マンコミュファンさん
日影規制の話題になっているようですがル・サンク小石川のような所謂地下室マンションでは平均地盤面と地階判定が微妙でそれらがどうなるかで日影図が違って来るので難しいですね。
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2562
通りがかりさん
>>2561
過去レスによると、審査請求の争点に地階の判定があり、東京都建築審査会はユーイックの行った地階の判定は誤っているとの判断をしたとのことです。ユーイックがしっかりと審査したのか疑問ですね。
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2563
通りがかりさん
報道されているユーイックの建築確認の取り消し事例がかなり多いんですよね。
施主から建築確認を急がされる事情でもあるのかなあ。
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2564
匿名さん
住民が必死すぎて虚しいですね。
もうこの辺りに引っ越してくる人は減る一方ですよ。
新参にはひどい仕打ちが待ってる事は明らかな訳ですし。
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2565
匿名さん
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2566
マンション検討中さん
>>2561: マンコミュファンさん
日影規制と地下室マンションとは直接関係しないので難しいことはないと思います。
今回は地階判定が微妙?なだけで、平均地盤面が争点になっているわけではないと認識しています。
さて日影規制は斜線規制の中で最も厳しいので、当然デベは規制ギリギリの建て方をします。
日影規制時間4-2,5時間ギリギリというわけです。一種低層ではこの4時間の方が厳しいの
ですが、ここでは等時間日影図を見ていないのでどちらが厳しいのかは分かりません。
いずれにせよ、27mであろうと22mであろうとギリギリに建てるので日影時間は4-2,5時間で
変わらないはずだということです。
平均地盤面が同じと仮定すれば22mの建物でも日影が改善されるわけではないというわけですね。
近隣住民は発散方式でもなく突っ込みどころがないということで問題にしなかったようです。
http://rokkakuzaka.edoblog.net/Entry/1457/
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2567
マンコミュファンさん
>>2566 マンション検討中さん
地階判定を誤ってなければ、自動車車庫が地階にあることになり(建築審査会はそのように判断しているのでしょう)、確認検査機関も設計者の建築士に自動車車庫からの避難路の安全を確保するように指示していたのではないですかね。
地階判定の誤ったことがこのマンション建築確認取り消しの発端になったように思います。
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2568
匿名さん
地下駐車場なんだから地階にあると考えて当然と思うのだけど。
建築確認の審査を担当する職員が間違えるものなんですね。
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2569
匿名さん
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2570
匿名さん
>>2566 マンション検討中さん
建物高さが変わるので日影は当然変わります。下がる2階部分はそもそも日影ができなくなって規制が関係なくなります。
逆に高さが下がる部分以外の影に入っているエリアはおっしゃる通り変わらない。もしくは下げる2階部分の容積率を使いきるために太い建物に変更されてむしろ日影は悪化します。(ここが建蔽率使いきってたかは調べてませんが)
反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。
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2571
マンション検討中さん
>>2570:匿名さん
>反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。
これはおっしゃる通りですね。私が言いたかったのもそこの処です。
説明会で必ず出てくる冬至の時刻日影図で言えば、2階分も下がれば当然日影が改善されるエリアが出てきます。
ただここでハッピーなのは少し離れたエリアで本来の近隣住民ではないと言う皮肉な現実ですね。
さて日影規制時間4-2,5時間ですが、これより少しでも悪化していれば即違反建築ですね。
そして改善されているとすればそれは良心的なデベがセットバックして余裕を持っったという事です。
あくまで日影規制上での話ですが、新計画で高さが22mに下がれば日影が改善されると思うのは甘いよ。と言いたかったわけです。
近隣住民にとって最もハッピーなのは現建物の2階分の減築でしょうね。少なくとも6mは下がって
21m位の高さになりますか?
これですとあり得ないセットバックを得ることになり日影が劇的に改善されます。
日影規制時間4-2,5は等時間日影図(GL+4m)でチェックできますが、デベは普通の説明会などでは出さないでしょう。ここの近隣住民は出させたのかな?
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2572
通りがかりさん
都市居住評価センターは過去に地下室マンションのGLを誤って建築確認取り消しになっていたようですがね。ここのGLも争点になってると思いますよ。
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2573
通りがかりさん
ここの建築敷地は開発許可との絡みがあるからさらに難しいと思います。
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2574
マンション検討中さん
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2575
匿名さん
>>2574 マンション検討中さん
ルサンクがしばらくこのままな事を織り込み済みでも買い手が居たのは良かったのでは。
このまま神鋼子会社で細々と生きてても資金繰りが厳しくて裁判終了後のここの再建築に影響しますから。
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2576
マンション検討中さん
>>2575 匿名さん
この事件を東京センチュリーの方が客観的に見られるでしょうか。神鋼は複数の確認検査機関でチェックをしてもらったとかメディアに答えてましたが、先入観もありそうです。
神鋼の担当者にとって、あとからやってきた東京センチュリーから派遣の役員にあれこれ言われるのは面白くないと思います。辞めたい気持ちかもしれない。
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2577
匿名さん
>>2574
神鋼不動産はえぬきの取締役が退任させられている
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2578
匿名さん
ここの近隣住民は近くに引っ越してきた人とかイジメそう
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2579
匿名さん
東京センチュリーもここの件には関わりたくないだろうし、下手に関わると厄介だろうね。
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2580
マンション検討中さん
絶対高さ制限「大規模敷地の特例」を適用すれば、ここに最大33mの高さの建物が建てられる!
って本当ですか?
であれば現在の27mの高さのルサンクの方が全然マシですよね?と言うかルサンクのデザイン
は決して悪くない、早々に完売するわけです。
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2581
通りがかりさん
敷地境界からの壁面後退をすることと、緑化を増やすことをして、「大規模敷地の特例」の認定を申請します。堀坂からの離隔距離が増え、道路に沿って並木もできるでしょうから、きちんと特例の認定を受けるのであれば周辺環境は良くなるでしょう。
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2582
匿名さん
>>2580 マンション検討中さん
壁面後退、緑化とか様々な要件を満たして、更に文京区が認めれば、という前提はありますが、高さ規制の1.7倍まで建てられるようです。
ただ5メートル高くするならその場所は隣地から11メートル離れなきゃダメなど制約はおおきい。
ケチの付いた売りにくいマンションだけに高さを求めてお金の掛かる緑化等をしてまで高級路線を選ぶかは疑問はあります。
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2583
匿名さん
堀坂に並木ができるといいでしょうね。
景観への配慮がされるのなら特例を取ればいいのではないですかね。
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2584
マンション検討中さん
特例で行きましょう。これまでにも本郷7丁目で特例を利用した建築計画はありますよ。
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2585
マンション検討中さん
33mはムリそうですが、現在の27mを超えてくることはあり得そうですね。
でもそうなったら近隣住民の大反対運動が起きることは必至です。
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2586
通りがかりさん
大規模敷地の特例の基準を満たすような設計のマンションにして、緑化を十分すぎるくらいして、さらに車寄せを設けて自動車駐車場の出入口の位置を変えれば、事態が収拾に向かうと思いますよ。
ここまで紛争になっているのは、NIPPOがゼロ回答を貫いたからではないでしょうか。
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2587
マンション検討中さん
近隣住民が高さ20m以下にしろと要求していた係争地に、絶対高さ制限の緩和規定を使って22m以上の
高さの建物を建てるガッツのあるデベはいないでしょうね。ずっと先の話ではありますが。
そもそも絶対高さ制限の意義は
「街並みから突出する建物を制限し良好な街並み景観と秩序ある市街地の形成を目指すもの」
だそうです。
指定容積率300%なので6階に揃えたいということですね。
標準階高3,2mX6+パラペット高1,1m=20.3m?
切り上げても21mにしかなりませんので22mというのはなぜか余裕の制限です。
敷地は残念なことに接道が6mなので基準容積率は230%、6階で十分ですね。
ルサンクの場合は8階で建蔽率52%位?でかなり余裕、提供公園もあって緑化の充実も期待できる
まずまずのマンションだったのではないでしょうか?
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2588
匿名さん
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2589
匿名さん
>>2588 匿名さん
8階だから建蔽率52%で済むわけで、階数減らせば建蔽率は上がるのでは?
>>2589
特例の緑化率って文京区の最低限度の緑化率と計算式が同じなので、このマンションがみどり☆1を取得しているなら、この特例を使っても緑地増やす必要ないです。
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2590
マンション検討中さん
近隣住民としては「大規模敷地の特例を適用して高さ22m以上とせよ(緑化率上がるから)」
と要求するでしょうか?次の計画に対してですが。
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2591
匿名さん
>>2589 匿名さん
すいません。総合設計じゃないので変わりますね。
当初の最低限度
{敷地面積×(1-法定建ぺい率)×0.2}+(敷地面積×法定建ぺい率×0.05)
特例
{敷地面積×(1-法定建ぺい率)×0.3}+(敷地面積×法定建ぺい率×0.05)
みどり☆2は敷地面積の20%ですので、どちらでも程遠いレベルでした。
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2592
マンション検討中さん
いやはや緑化に関していいおさらいができましたね。
結局はこんなもんでしょうか?
文京区緑化基準:9.8%
大規模敷地の特例:12.5%
★・・・・・東京都や区の緑化基準相当の緑化面積
★★・・・・敷地に対する緑化面積が20%以上、かつ、一定以上の高木による植栽
等の場合など
★★★・・・敷地に対する緑化面積が30%以上、かつ、一定以上の高木による植栽
等の場合など
実例としては
パークホームズ小日向、グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン
などは★★ですが
グランドメゾンは南面に広大な?紅葉の杜など緑化が充実しているので★★★位に見えます。
以外なのはアトラスタワーが★★★!!!
住民目線では★ですがなんと屋上緑化で稼いでいるようです。
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2593
通りがかりさん
たとえば世田谷区のマンションでは★★以上が増えて来ています。他の区もそうなって来ています。
文京区のマンションだから★だけでいいというわけでないと思いますがね。
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2594
マンコミュファンさん
グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン は みどり ☆2つ なんですね。しっかりとした対応をしていると思います。
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2595
匿名さん
そういえば壁面緑化も最近増えているけど、あれって垂直の壁だから面積にすると大したこと無いような気もするんだけど、ひょっとして壁の面積も緑化面積に入るのかな。
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2596
匿名さん
>>2595 匿名さん
文京区の条例では接道緑化の義務付けは規定されてないですが、敷地面積が1,000平方メートル以上のマンションは東京都の条例で接道緑化の義務があってそれを満たすのに壁面緑化が効いてくるのだと思います。
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2597
マンション検討中さん
道路側を後退させて樹木帯を作る方が壁面緑化より優れた景観になりますね。
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2598
匿名さん
壁面緑化は建坪の小さい小ぶりなペンシルっぽい物件が多いからしょうがないんじゃない?
いっそ緑化を進めるならマンション建てるより公園にした方がいいよ。
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2599
匿名さん
壁面緑化は維持管理が難しい上に見栄えもイマイチです。
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2600
匿名さん
緑化に気を配るのは基本的に高級路線で売るとき。
ここもマンション環境性能表示の審査結果をみると緑化率13.95%と実は結構頑張ってる。
(同時期の文京区みどり☆1物件だと、パークハウス小石川後楽園7.5%、ブランズタワー文京小日向2.34%、文京グリーンコートテラス12.45%、Brillia駒込六義園10.31%)
しかし再建するとしても高級路線は難しいので緑化率が更に上がるのは期待薄だと思う。
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2601
匿名さん
緑化率13.95%あるのに、みどり☆1つというのは、逆に言えば惜しいですね。
最近の物件はみどり☆2つが増えて来てますし、高級路線でなくても☆を増やしたらいいのではないですか。少し頑張るだけで☆増えそうですよ。
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2602
匿名さん
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2603
匿名さん
>>2600 匿名さん
ここは高級物件の立地ではないので、不要です。
同じ小石川でも播磨坂付近ならね。
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2604
匿名さん
今は囲いで囲われているけれど、駐車場出口予定地の面した坂の側は実際には囲いより数メートル後退することになるのかな?
街路樹植えるぐらいの幅はありそうだね
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2605
匿名さん
近くにパークコートのタワーが出来るのが、致命的です。
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2606
匿名さん
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2607
匿名さん
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2608
通りがかりさん
9階建てに増床していたマンション(マテリアル菅原)が7階建てに減築された
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2609
匿名さん
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2610
マンコミュファンさん
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2611
匿名さん
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2612
匿名さん
>>2611
設計した建築士の責任はあるだろうが、避難階の解釈の誤りを見逃した検査機関の方が責任が大きいのではないかな。
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2613
匿名さん
まあ、文京区の住環境が素晴らしくなるためには、落成直前のマンションの一つや二つ潰してしまって作った人や買った人を不幸にしてもいいという前例ができてしまったのは、悲しいね。まあ、それも甘えと切り捨てれば、更に厳しい態度でこちらに戻ってくるんだけどね...
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2614
匿名さん
いろいろ考えると、ルサンク小石川の件がこじれた原因は、次の3つの要因が絡み合ったためでしょう。
(1) デベロッパーが当初のプランにあくまでこだわったために、清水建設の設計で建築確認が取り消されたときの教訓が生かされなかった。
(2) デベロッパーが文京区の指導に従わず、建物の高さを22メートル以下にしなかった。
(3) 建築確認が取り消された時期がマンションの完成直前で、遅すぎた(取り消すのなら、もっと早期に取り消すべきだった。工事が進む前に取り消されていれば、その時点で設計変更などの軌道修正ができたはず)。
上記の(1)と(2)はデベロッパー側の事情ですが、(3)はデベロッパーに気の毒な面はあります。
今となっては、上層の2階分を減築して設計変更して建築確認をとり直すのがおそらく現実的な対応なのでしょうが、それはデベロッパーにとって全面敗訴を意味するので、最高裁の判断を仰がないとデベロッパーとしては納得がいかないのかもしれないですね。
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2615
匿名さん
>>2614 の見解のとおりと思うのだが、
デベロッパーは設計した日建ハウジングの責任にするみたいね。
地裁で敗訴判決を受けた後に訴訟に参加させられる設計者も大変だなと思うよ。
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2616
匿名さん
設計者から施主に慎重にする方がいいと忠告していたかどうかにもよるのでは?
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2617
マンション検討中です
>>2614 匿名さん
全て結果論。今更何の意味もない。
そもそも行政の不手際もあって遅れに遅れたので、22mの指導など後付けです。
建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。
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2618
匿名さん
>>2617 マンション検討中です
>建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。
やはりそれは本当だったのですか。
しかし、その戦略はある意味では裏目に出ていますね。
建築確認が工事が進む前に取り消されていれば、デベロッパーはさっさと設計変更して、今ごろは完成したマンションで住人が暮らしていることでしょう。そのマンションは当然高さ22メートル以下になるはずなので、近隣住民側の要求(20メートル以下)にも近いものです。
建築確認の取消しがマンション完成直前までずれこんだことで、デベロッパーも(とりあえず取消しを争うこと以外に)なすすべがなく、巨大なコンクリートの塊が残されてしまい、近隣住民の方もかえって迷惑しているのではないでしょうか。
つまり、ルサンク小石川の現状は、誰の得にもなっていないということです。特に、「戦略」の巻き添えとなった契約者の方々は本当に気の毒です。
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2619
匿名さん
安藤ハザマは儲けて去って行ったのではないかな…只働きしたと思えないから。
日建ハウジングシステムは損をしたかもしれないね。
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2620
匿名さん
>>2614 匿名さんの書込み、結果論ではないと思いますよ。清水建設がリスクが高いと判断し撤退したのは事実なので。
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2621
匿名さん
現在のマンション建物は周辺住民が希望したよりも高い高さで、居住環境もおそらくは周辺住民の望む以上に悪化したのだろう。とりあえず今後何年か何十年かは知らないがこのコンクリート製文鎮はこの場所に存在し続ける。これが嫌がらせでないとしたら何と言うべきか?
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2622
匿名さん
その上、NIPPOは図面を引いた日建ハウジングに損害賠償を求めるようだから。呆れますね。
リスクを回避する判断をした清水建設は賢かったことになるでしょうか。
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2623
匿名さん
同じように10年超しで紛争になっていた網干坂(旧・小石川ガーデンヒルズ)や目白坂(旧・グランドメゾン目白坂)とはデベロッパーの姿勢が違ってました。結果に現れてますね。
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2624
デベにお勤めさん
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認した為、削除しました。管理担当]
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2625
匿名さん
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2626
匿名さん
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2627
マンコミュファンさん
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2628
口コミ知りたいさん
使用せずほったらかしで設備は劣化してませんか? これからまた何年かかるか判りません、このままでは細部に至るまで全て交換しなければ安全の確保はできないでしょう。避難路を解決して高さを下げるだけじゃ済まないからどうなりますか・・・
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2629
口コミ知りたいさん
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2630
口コミ知りたいさん
近くに住んでいるけど、換気とかしているよ。
警備員が毎日巡回しているから、管理されていると思うよ。
話が変わるけど、坪400万円弱で買えたんだね。
私の感覚が狂ってしまったのか、安いね。
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2631
匿名さん
4年経ってるからな、その間の値上がりが結構すごいことに...
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2632
マンコミュファンさん
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2633
マンコミュファンさん
>>2631
ちなみに14年前にも販売活動がされようとしていたのか、三菱地所で予告広告をしていたように思う。
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2634
匿名さん
早く建てなおして販売を再開すればいいのだろうが。NIPPOの弁護士からの法的意見にも誤りがあるのだろうと思うよ。
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2635
匿名さん
NIPPOが日建ハウジングへの賠償請求を言い出したということは、そっちに進むのだろうね。
本来なら建築確認を行ったユーイックの責任を追及するのだと思うけれど。違うかな。
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2636
マンション掲示板さん
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2637
名無しさん
損失額はどれくらい?
日建に対して損害賠償訴訟が提起されたらわかるだろうが。
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2638
匿名さん
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2639
通りがかりさん
控訴審でNIPPOは新たな主張をしているのでしょうか? 次回の期日はいつ頃ですか?
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2640
匿名さん
>>2635 匿名さん
当然検査機関の責任って話にはなるだろうけど、まず日建が負けた後に今度は日建がユーイックを追求って流れになるかと。
こう言うのはまず取り消し無効を訴え、そっちが負けたら設計者を詰めと、段階を踏んでいかないと話が進まないからね。
だからこそ当初からこのスレッドでこんな戦略取ったら10年廃墟と付き合うことになるのに、と言われてたわけで。
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2641
匿名さん
ユーイックに対する賠償を求めようにも時効になってるんじゃないかな
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2642
口コミ知りたいさん
NIPPOが損害賠償請求の裁判をするなら日建ハウジングとユーイックとの両方を訴えると思いますよ。
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2643
匿名さん
>>2641 匿名さん
行政機関に対しては裁決の出たときが時効の算定基準なので、取り消しを求めるのと
時効停止のための措置を同時に進める必要がありますが、ユーイックに対してだと取り消しが確定した時が算定基準で異なるんじゃないですかね。
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2644
マンコミュファンさん
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2645
販売関係者さん
幾ら換気してると言っても雨ざらしではないけど何年も野ざらし同然、使用や運転してない設備の部品なんか硬化したり劣化したり又は錆なんか出てませんか、内装は紫外線で痛んだりしてませんか、凄く気になりますが大丈夫なんでしょうか。
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2646
販売関係者さん
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2647
匿名さん
内装工事はやり直しでしょうね。減築工事による躯体へのダメージがちょっと心配です。
避難路に欠陥があるわけですが、減築しましたから法的に問題ないですよ、と説明してもそこもそのままとなるとなかなか素人は手を出さないでしょうね。投資用ですかね。
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2648
名無しさん
最高裁まで争うとするとどれくらい時間がかかりますか?
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2649
匿名さん
>>2646 販売関係者さん
減築だけで済まないから問題なんです。
高さが問題なのではなく避難経路が取り消し原因である以上、あちこち再設計して別の避難経路を設けない限り減築したところで建築確認通りません。
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2650
匿名さん
>>2648 名無しさん
似た事例の完成間際に建築確認取り消されたたぬきの森の場合は、最後の裁判が決着するまで約5年。取り壊しまでは約8年。
ただし、あちらは建築確認の取り消しが高裁での出来事。こちらは今、高裁審議中と考えると、たぬきの森よりも更に時間がかかる可能性が高い。
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2651
通りがかりさん
>>2649 匿名さん
設計した建築士が避難路の設計を誤ったということになりますね。
ぎりぎりの設計でなく安全側に設計しておけばよかったのではないかと。
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2652
名無しさん
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2653
匿名さん
「住民エゴとシビルミニマム」というコラムの中の「隣接建築物の避難規定違反により自己の建築物の住民の避難が阻害されるという、ほとんどが合理性のない理由」という部分には違和感があります。
近隣住民に建築確認の取消しを求める原告適格が認められる以上、建築確認の適法性一般が問題とされるはずなので、隣接建築物の避難規定違反により近隣住民自身の建物からの避難には直接影響がないとしても、建築基準法令に違反していれば建築確認は取消しを免れないでしょう。
むしろ、ルサンク小石川の件で問題なのは建築確認の取消しの時期が遅すぎたということでしょう。これは、近隣住民側の引延し戦略によるものだということですが、その戦略によって、コンクリートの置物が残ったままになってしまい(早期に取り消されていれば、デベロッパーは設計変更で対処できたはず)、近隣住民もかえって迷惑しているという皮肉な事態になっています。
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2654
匿名さん
>>2653 匿名さん
デベ側は2014年3月に審査請求の争点に対応するように変更確認を申請したのですから、そこで地下駐車場に避難階段を設けていればよかったのでしょう。避難階段を設けるのに経費がかかるとは思えないですよ。
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2655
通りがかりさん
車路のスロープが避難に適さないことは前の計画(清水建設が設計者だった頃)で指摘されているようだし、今回の審査請求でも争点になっていたわけで。
だからデベロッパーはスロープの勾配を緩くする設計変更をして変更確認を申請したんでしょ。
問題はスロープの勾配を緩くしても車路の位置を変えない限り2.5メートルの高低差があることは変わらないんだよね。
避難路の不備が争われていたのに確りと対応しようとしなかったデベロッパー側のオウンゴールだと思うよ。
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2656
通りがかりさん
建設した安藤ハザマに責任ないですか?
本当にこの設計図で建ててしまっていいんだろうかと誰も考えなかったのかしら
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2657
匿名さん
>>2654 匿名さん、>>2655 通りがかりさん のおっしゃることはその通りなのですが、なぜか、デベロッパーは車路のスロープの勾配を緩くして変更確認をとったことで、主観的には避難階段の問題が解決したと思い込んでいたような気がします。日経コンストラクションの記事の中で神鋼不動産の担当者が取材に対して、スロープの勾配を緩くすることで解決したと考えていたというようなことを答えていました。
その意味でも、早期に建築確認を取り消しておくべきだったと思います。そうすれば、デベロッパーは工事が進む前に自分たちの対応が間違っていたことに気づいて、設計変更により軌道修正することができたはずなので。
また、>>2656 通りがかりさん の疑問については、当初設計を担当した清水建設も見落としていたことなので、安藤ハザマが設計に疑念を抱かなかったとしても無理はないのではと思います。
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2658
通りがかりさん
>>2657
2014年3月の時点で避難路に不備があることは神鋼不動産は知っていたわけで。
そこで避難階段を設ける判断をしていればよかったのだが、スロープを緩くすることで逃れようとしたのでは何の解決にならないばかりか、建築審査会の裁決を遅れさせることになったと思うけどね。
むしろ、そんな変更しない方が良かったのではないか。
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2659
マンション掲示板さん
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2660
匿名さん
変更確認をしたことで裁決が遅くなってしまった、むしろ変更確認をしない方がよかったというのは、>>2658 通りがかりさん のご指摘のとおりです。
ただ、それにしても裁決が出るまでに時間がかかりすぎだと思います。
変更確認がなされる前から建築審査会は避難階段の問題を把握していたわけで、その問題が変更確認によって根本的に改善されていないことはそれほど時間をかけなくても分かりそうなものです。
変更確認がなされたために審査に余計に時間がかかったとしても、マンション販売開始時までには取消しの裁決をすることができたのではないでしょうか。
どうして、裁決の時期がマンション完成直前までずれ込んでしまったのでしょうか。
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2661
匿名さん
>>2660 匿名さんはル・サンク小石川の変更確認でユーイックがどのように審査したか、その変更確認を争う審査請求が審査会でどのように審理されたか、追及なさっているのですね。
審査会の審理については、東京都立中央図書館に行けば、開架で平成26年度から平成28年度までの東京都建築審査会年報の閲覧ができます。セルフで複写もできます。
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2662
匿名さん
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2663
匿名さん
JC Net の記事(http://n-seikei.jp/2016/02/post-35459.html)によると、「建築概要」では「販売 平成26年10月上旬予定」となっており、「経緯」では「2014.7 ル・サンク小石川後楽園販売開始」となっているので、そのころが販売開始時期かと思っていました。
いずれにしても、(避難路の問題は変更確認の前から建築審査会に判っていたことであり)遅くとも2014年内には裁決をすることができたように思います。
せめて2014年内に裁決をしていれば、デベロッパーと契約者に与えたダメージはもっと小さくて済んだはずです。
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2664
匿名さん
>>2663 匿名さん
建築審査会年報はご覧になりましたか?
平成27年度の年報の361ページに2013年3月18日に審査請求人が提出した「物件提出要求を求める申立書」があります。
270ページの記載によると審査会は職権によりユーイックに対して物件提出要求を行いユーイックから物件(目録によるとマスキングのない図面)が提出されています。物件提出があった日は記載されてませんが、審査請求人が反論書で図面の提出をと繰り返し求めていますので、審理の終わり間際、口頭審査の頃に提出があったのでしょう。
審査会が強く要求しなかったからなのかユーイックが拒み続けていたのかわかりません。ただ、マスキングのない図面を確かめないと審査会は避難階段が法令に適合していないと判定できないだろうと思います。
NIPPOも神鋼不動産も審査請求事件での参加人になっていて、参加人が自ら図面を提出することもできたのではないかと思われます。それをしていればもう少し早くに建築確認取り消し裁決が出ていたかもしれません。今更感が否めない話になりますが。
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2665
名無しさん
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2666
マンション検討中さん
>>2664: 匿名さん
住民側がデベに大きなダメージを与えるように審理を長引かしたことも大きいようです。
ちょっとそこまでやらなくとも思いますがね・・何の恨みが?
「3年ほど経過した理由
最大の理由は、処分庁が東京都建築審査会に証拠の建築図面を提出しなかったことです。
また私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。」
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...
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2667
匿名さん
>>2666 マンション検討中さん
審査請求人からの争点は2014年3月までに出されてますから、建築確認取り消しが2015年11月になった要因は変更確認にあります。そのことは >>2663 匿名さんはよく分かっておられますよ。
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2668
匿名さん
>>2664 匿名さん のご回答によると、ユーイックからの図面の提出が遅れたことが裁決が遅れた一因とのことです。
ただ、建築審査会は法令上、必要な書類・資料の提出を処分庁に命じることができるはずなので、図面を早期に提出させていれば、もっと早く裁決がなされたはずです。
なぜ図面を早期に提出させなかったのかが釈然としませんが、>>2666 マンション検討中さん のご指摘のように近隣住民側が審理を長引かせようとしたことが関係しているのでしょうか。
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2669
匿名さん
>>2668 匿名さん
審査請求人は2013年3月に物件提出要求の申立てしてますし、図面提出を頑なに拒んだのはユーイックのほうでしょう。建築審査会年報を見れば分かります。
審査会は職権により図面を提出させるのではなく、ユーイックや参加人NIPPO、神鋼不動産が自ら図面を提出することを期待していたと推測します。避難階段が法令に適合するか適合しないかの争いで(マスキングのない)図面を提出するのは当然のことだからです。
しかし、ユーイックや参加人が自ら図面を提出しないので、審査会は職権により図面の提出を求めたのでしょう。審査会は性善説で判断したのでしょうが(指定確認検査機関は公正中立な機関のはずなので)、性悪説で判断し早く職権による提出を求めるべきだとおっしゃるなら、そうかもしれません。
もう1つ気になるのは、ユーイックには2015年6月頃には高低差のあるスロープを介してつながっている駐車場が避難階に当たらないと分かっていたと思われることです。
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2670
マンション検討中さん
「高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。」
なんと住民サイドはデベに大きなダメージを与えることを目的にわざと「審理を長引かせようとした」
それは狙い通りとなり、住民を含む多くの人を不幸にする結果となったと言えるのではないでしょうか?
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2671
匿名さん
>>2670 マンション検討中さん
2014年3月以降に審理が続いていたのは変更確認があったからです。変更確認がなければ2014年の春頃には裁決がされていた、このことは既出ですよ。
それから、変更確認が中途半端で、斜路の勾配を変えるのは意味がなく、確りと地下駐車場からの避難階段を設ける必要があった。デベ側のオウンゴールにより確認取り消しになったことも既出です。
変更確認を誰が提案したか、ユーイックなのか、日建ハウジングなのか、それが明らかになるのはこれからでしょう。
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2672
マンション検討中さん
2671: 匿名さん
結局、住民が「審理を長引かせようとした」からそこまでずれ込んだということでしょ?
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2673
匿名さん
>>2672 マンション検討中さん は、どうしてもそのように導きたいのですね。呆れますね。
斜路の勾配を緩くするだけの変更確認、避難経路の不備が治らない計画変更を、施主が申請したのです。設計した建築士が誤った判断をしたわけで建築士の誤りがなければこの状況にはなりません。
NIPPOと神鋼不動産は日建ハウジングに損害賠償請求すると言っているようですがね。
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2674
匿名さん
裁決が遅れた直接の原因は、変更確認がなされたことでしょう。
ただ、よくよく考えると、元をただせば、近隣住民が審理を長引かせようとしたことが遠因といえるのではないですか。
>>2671 匿名さん のご指摘のとおり、変更確認がなければ2014年の春頃には裁決がされていたであろうと思われるのですが、そもそも住民が審理を長引かせようとしていなければ、裁決はもっと早い時期になされていたはずです。(絶対高さ制限の施行直前に駈込みで変更確認を行うことにもならなかったはずです。)
もし裁決がもっと早い時期になされていれば、現在のようなひどい事態にはなっていなかったでしょう。
おそらく、近隣住民は、審理を長引かせることによリ、絶対高さ制限の施行直前に裁決が出るようにして、デベロッパーが設計変更して建築確認を取り直す際に建物の高さを22メートル以下にせざるを得ないように仕向けたかったのだろうと思います。
しかし、デベロッパーが変更確認をして工事続行という予想外の行動に出たために、瑕疵のある建築確認のもとで工事が進んでしまい、裁決が出た時には建物を減築しないと建築確認を取り直すことができなくなってしまったのです。(もっとも、裁決はもっと早く出そうとすればできたと思いますが。)
近隣住民がデベロッパーを追い詰めようとして行った引延し戦略が、結果的に追い詰めすぎてしまい、デベロッパーに多大なダメージを与えただけでなく、住民自身にもブーメランになっているように思います。
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2675
匿名さん
>>2674 匿名さんは丁寧に分析されているとは思います。しかし、繰り返しになりますが、東京建築審査会年報をご覧になることを勧めます。
ル・サンク小石川の審査請求事件と同時期に並走していた事件が裁決までにやはり約3年かかってます。裁決書が年報の59ページにありますが審査請求が2012年8月31日で、裁決が2015年6月29日です。ル・サンク小石川の事件だけが裁決までに長い時間がかかったわけでないです。
並走していた事件も、確認を行った指定確認検査機関はユーイックで、そちらは審査請求の審理の間に5回の変更確認がされています。これらの変更確認で法令に適合する建築計画になって周辺住民の訴えが認められなかったものの、ユーイックの審査が適切でないあやしいものであったことは明らかと思います。
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2676
匿名さん
>>2675 匿名さん のおっしゃる趣旨は理解できます。別に建築審査会を責めるつもりはありません。
ルサンク小石川の件がひどい事態になっている主たる原因は、清水建設が設計を担当していたときの教訓が活かされなかったことと、建物の高さを22メートル以下にするようにとの文京区の指導にデベロッパーが従わなかったことにあると思います。
ただ、変更確認がなければ2014年の春頃には建築確認取消しの裁決がなされていたとのことなので、変更確認後の図面を調べれば、変更確認によって問題点が根本的に是正されていないことはそれほど時間をかけなくても分かったはずではないかと思っただけです。
もしそうなら、もっと早く裁決を出して工事を止めることができたはずで、デベロッパーは減築しないで建築確認を取り直すこともできたのではないかと思ったまでです。
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2677
匿名さん
>>2676 匿名さん
清水建設がル・サンク小石川の事業から撤退したのは、慎重な判断をしていた清水建設が、施主のNIPPOと合わなかったからと思います。清水建設は2004年に建築確認を受けても、審査会で争われている間は建設に着手しなかったようです。
2012年の建築確認、2014年の変更確認についても、審査会で争われて、取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです。2004年の時の清水建設のように、慎重に、建設をすすめない助言をする者が、いなかったのでしょうか。少なくともユーイックには、2015年6月には、高低差のあるスロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことはわかったはずで、そこでユーイックが建設を停めるように助言していれば、状況は全く違ったと思いますよ。
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2678
匿名さん
>>2677 匿名さん
(1) 清水建設が撤退した理由はたぶんおっしゃる通りだと思います。
そのときに指摘された問題点が、なぜか後任の設計者の日建ハウジングに引き継がれなかったようです。
日建ハウジングは業界では有名な会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、設計を変更していたでしょう。
(2) また、「取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです」については、デベロッパーは主観的には、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
そうでなければ、審査請求がなされていたわけですから、リスクがあると分かっていて、販売に踏みきるような無謀なことはさすがにしないと思います。
リスクがあると分かっていたら、建物が完成して建築確認が取り消されることがなくなってから、販売を開始するでしょう。
(3) スロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことが2015年6月ころにわかったとしても、そのころは工事は相当進んでいたのではないでしょうか(なお、2015年4月にはマンションは完売していたそうです)。
それに、いったん建築確認を出した指定確認検査機関が、そのあとで誤りに気付いたとしても、建築確認を撤回することはできない(行政行為の不可変更力)はずなので、工事を止めるように助言する権限はないのではないでしょうか。
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2679
匿名さん
>>2678 匿名さん
(1)は、日建ハウジングが当初計画を引き継いだから、避難路の問題も引き継がれたのでは。まっさらな状態から、建物の配置や出入口の位置も日建ハウジングが自由に設計していれば問題が防げたかもしれないですよね。
(2)は、2014年6月には猿之助さんを起用しての広告が決まっていたから、販売に踏み切ったということはありませんか。法的リスクを考えたら竣工後に販売活動するべきです。近くでは裁判で争われたプラウド小石川を野村不動産は竣工後に販売しています。建築確認取り消し判決で有名な新宿区のエクセレント御留山も新日本建設は販売しませんでした。
(3)は2015年6月に高さ22メートルを超す部分の躯体の工事をしていたようです。そこでユーイックが停めるか、リスクが高まっているとNIPPOに告げるかしていれば状況は違ったのではないですかね。ユーイックは行政庁とみなされるので職権取り消しもできるのではないですか。
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2680
匿名さん
>>2679 匿名さん
(1) その点は、本件の内部事情を知っているわけではないので、何ともいえません。
(あくまで推測ですが)デベロッパーは、日建ハウジングに当初の図面を見せて、この計画で建てたいと注文したのでしょう。
その際に、デベロッパーは、清水建設が撤退した詳細な経緯とか避難経路の問題点などを日建ハウジングに伝えなかったのでしょう。
設計会社としては、お客さんである施主の要望は当然尊重するでしょうし、当初の図面だけ見せられて、清水建設の設計担当時に当局から指摘されていた問題点を伝えられていなかったら、(清水建設も見落としていた)避難経路の問題に気付かなかったとしても不思議はありません。
むしろ、問題点の引継ぎを受けていなかったことで、当初の図面には特に問題点はないだろうと思ったかもしれません。
日建ハウジングは業界では定評のある会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、当然その問題点を検討したうえで設計したでしょう。
(2) 市川猿之助さんは結局いなくなったようですね。
デベロッパーが取消しリスクがあると分かっていたならば、猿之助さんを起用しての広告をそもそも行わなかったのではないですか。
仮に、猿之助さんの起用が決まってから取消しリスクに気付いたとしても、普通のデベロッパーならば販売は見合わせると思います。
取消しリスクが分かっていながら、構わずに販売に突き進むというのは、あまりに無謀です。
なお、建築確認が争われている最中に販売しているマンションの実例はありますが、それはいずれも売主が勝訴できると自信を持っていた場合だと思います。
本件のデベロッパーは、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
(そもそも、デベロッパー自身が避難経路の問題を正確に認識していなかったのではないかと思います。それでよいのかは別にして、デベロッパーは主観的には問題は解決したと安心して、工事を続行して販売に踏みきったのでしょう。)
(3) 指定確認検査機関の行った建築確認は行政処分とみなされるので、行政行為の不可変更力により、いったん行った建築確認を、それが間違っていたという理由で行政庁自身が撤回・取消しすることはできません(http://minoring-office.com/data_lawpri/admin007.php)。詳細は、行政法の教科書をお読みください。
本件でも、ユーイックが変更確認をみずから取り消すことはできないはずです。
変更確認を取り消すことができるのは、審査請求を受けた建築審査会です。
ちなみに、ユーイックが早期に変更確認後の図面(マスキングのないもの)を建築審査会に提出していれば、取消しの裁決はもっと早く出ていただろうとのことです。
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2681
匿名さん
そうですねえ、(1)は日建ハウジングとユーイックが2004年の清水建設設計の建築計画に関する審査請求事件でどのような弁明/反論がされたか確認しておくべきだったのでないでしょうか。平成17年度東京都建築審査会年報に詳しく掲載されていて、前のレスの通り誰でも東京都立中央図書館で見られるものです。
(2)はNIPPOが建築確認取り消しリスクを知ってたから売買契約27条「東京都建築審査会により売買物件に関する建築確認または建築確認の変更の取消を認める裁決が下される等」にNIPPOから一方的に解除できる条項が入れられていたのでしょう。このような条項は普通の物件にないです。
(3)は行政手続法の規定がユーイックに適用されれば建築主から聴聞した上で撤回ができそうですが、民間の指定確認検査機関の場合はどうなのですかね。ただ、いずれにせよ、東京都建築審査会の裁決の状況から建築確認取り消しリスクが高まっているとユーイックがNIPPOに告げていたかどうかは、重要だと思います。
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2682
匿名さん
>>2681 匿名さん
(1) おっしゃっていることはその通りかもしれませんが、2680で書いたことはあくまで推測なので、実際のところは事情を知っている人でないと分からないですね。
(2) 建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。契約はいろいろな状況を想定して作成するものであり、第27条は万一の場合のために入っているので、その条項があるからといって、デベロッパーが現実に取消しリスクありと考えていたことにはならないでしょう。
デベロッパーは文京区の指導を無視して、駈込みで高さ22メートルを超える建物を建てようとしていたので、変更確認を取り消されたら甚大なダメージを受けることは判っていたはずです。
現実に取消しリスクがあると考えていたら、竣工前に販売するのは無謀であることくらいは判るでしょう。
(3) 行政行為の不可変更力については、2680のとおりです。
工事を中止させるためには審査請求において建築審査会が変更確認を取り消す必要があるので、ユーイックとしては変更確認後の図面を早く建築審査会に提出しておけばよかったのだと思います。
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2683
匿名さん
2015年6月から執行停止がされる2015年9月までの間にも、ユーイックから審査会に多数の書面が提出されていますが、どれもが建築確認と変更確認は正しい、審査図面は出さない、というものだったわけです。
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2684
匿名さん
>>2682 匿名さん
「建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。」
というのではなく
「物件を係争中に販売することは滅多にないので…」
だと思います。真っ当なデベロッパーは法的リスクのある物件を販売しません。ル・サンク小石川の売買契約27条は他の物件では見られない特異なものです。
そして27条の対応がされることを根拠に
「売主、販売会社としましては、重要事項説明書の記載は、上記審査請求がなされている事実につき説明し、ご自身のご判断に基づいてご契約いただけるか否かをお決めいただくという方針に沿った内容であったと認識しております。」
と主張したことも、マンションデベロッパーとして不適格と思っています。
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2685
匿名さん
>>2684 匿名さん
建築確認が争われている物件の場合は、争いの決着がつくまで販売を見合わせるのが慎重な対応だというのはその通りです。
ただ、建築確認が争われている最中に販売された物件はほかにもあります。
大手が販売した物件だと、(かなり以前の物件ですが)たとえばパークハウス代沢プレイスがそうです。この物件の場合は、1回建築確認が取り消され、確認を取り直して完成しています(この物件のマンコミュの掲示板を見ると、大体の経緯が分かります)。
建築確認が争われている物件でも、建築確認が維持されることに売主が自信を持っていれば、係争中に売り出す例はあります。パークハウス代沢プレイスの件は、売主の予想に反して建築確認が取り消されてしまったケースでしょう。
ルサンク小石川の件でも、デベロッパーは主観的に変更確認によって問題点が解決したと確信していたのであれば、係争中に販売に踏みきるというのはありえない判断ではないと思います。
第27条は、万一の場合に備えて売買契約に入っていた規定で、デベロッパーはおそらくその規定が実際に使われることになるとは思っていなかったでしょう。
実際にはデベロッパーが万一の事態と考えていたことが現実化してしまったわけですが、第27条の規定が入っており、その規定が重説でも説明されていたのでしたら、デベロッパーがその規定を持ち出すのはやむを得ないように思います。
もちろん、それ以前の問題として、変更確認によって問題点が解決したと考えたデベロッパーの判断が甘かったといわれればその通りでしょう。
でも、取消リスクが現実にあると思っておらず、変更確認が維持されると信じていたならば、デベロッパーが係争中に販売したことは一概に不当だとはいえないと思います。
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2686
匿名さん
たら、れば、かも、とか推測なしでご投稿を、と言ってもこういうところでは無理なんでしょうね、ホントの事を知りたいと思ってもそれぞれのお立場があってご投稿なさるんでしょうから、これから先々何年かかってどうゆう結果になるのやら・・・
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2687
匿名さん
国会中継見ても、閣僚側答弁で、たら、れば、かも、とかの発言は多いですしね
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2688
マンコミュファンさん
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2689
匿名さん
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2690
匿名さん
>>2689 匿名さん がおっしゃりたいのは、ルサンク小石川の件において、デベロッパーは建築確認の取消しリスクが現実にあることを認識していて、それにもかかわらず工事を続行して販売に踏みきったのではないかということでしょうか。
建物が完成すれば建築確認取消訴訟の訴えの利益が失われるので、デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った(いわゆる建てた者勝ち)ということでしょうか。
でも、その逃切り作戦は、本件ではあまりにリスクが大きすぎないでしょうか。
既存不適格の建物の建築確認が取り消されてしまうと、上層階を削ることが建築確認の取り直しに不可欠となるので、デベロッパーにとって非常に危険な賭けだと思います。(おそらく、パークハウス代沢プレイスもアピス等々力も、建築確認が取り消されても比較的修復が容易だったケースなのではないでしょうか。)
デベロッパーもそれくらいは判るでしょうから、取消しリスクが現実にあると考えていたならば、工事は進めるとしても、少なくとも販売は建物完成まで(逃げ切れるまで)は行わなかったはずだと思います。
いずれにしても、これは推測なので、実際にデベロッパーがどのような認識のもとに工事・販売を進めたのかは、事情を知っている人でないと分からないです。
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2691
匿名さん
>>2690 匿名さん
パークハウス代沢プレイスでは建築確認取り消しになってドライエリアの周壁を造り直しています。それが修復が容易のうちに入るのかわかりません。構造設計は変わりそうですが…
上にレスのようにパークハウス代沢プレイスは安藤ハザマとユーイックが関わった物件ですから、NIPPOは詳しい情報を得られたと思います。どの様に判断したのでしょうね。
建築確認取り消しになった場合に修復が困難な物件であれば、デベは竣工前に販売活動を行ってはいけないと思います。エクセレント御留山も修復が困難な物件でしたが、新日本建設は販売しませんでした。
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2692
匿名さん
デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った、については真偽はわかりませんが、過去レスの2015年9月に執行停止を受けた直後に、逃切りを図ったのが裏目に出たかというのがあります。
ル・サンク小石川が東京都建築審査会で初めて執行停止がされた事例というのはご存知でしょう。デベロッパーが建設を強行し、販売したことで、建築審査会に厳しい判断をさせることになったと思います。
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2693
マンション検討中さん
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2694
検討板ユーザーさん
>>2693 マンション検討中さん
足立区の業者か。
土地勘もなく大手のように知識も経験もないから
まあ玉砕しに来たようなもんですな。
文京区民を甘く見すぎ。
あわれだ、、、
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2695
マンション検討中さん
>>2694:検討版ユーザーさん
誠におっしゃる通りですね。
この不勉強なデベでは撤退しかないでしょう。
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2696
匿名さん
建築確認が通った物件をそれを信じて建築し売ること自体は責められるような事ではない。しかしその結果大きな損害を追うことになったのは自業自得。
住民自体が認めてるように高さ制限を待つためあえて審査を長引かせたことも責められる事ではない。10年ほど近隣に廃墟を抱えることになるがいずれ高さ制限内に落ち着く。
あーだこーだ推測しても所詮は推測だし立場によって見え方も変わる。だからこそ法律があってそれに則って判断された結果がこれな訳で。
ただ、購入者と反対だった訳ではない周辺住民はただ悲惨な結果になって可哀想ではある。
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2697
検討板ユーザーさん
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2698
検討板ユーザーさん
近き者悦べば 遠き者来たらん ~論語より
小日向で建築紛争を起こそうとしている業者の経営理念だそうで
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2699
マンション検討中さん
>>2698 検討板ユーザーさん
「論語にあるこの教えを会社にあてはめると,近き者即ち会社に一番近い社員や役員や株主そして次に近いお客様や仕入先や他の関係先が喜ぶような会社には、新たな社員やお客様等が集まって来て会社は益々栄えるでしょう。」
なるほど一種低層の閑静な住宅地に大規模ワンルームンションを建てられる
文京区民の迷惑は全くお構いなしの会社と言うことですね。
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2700
検討板ユーザーさん
論語の趣旨から考えると、周辺住民の住環境に配慮して建てれば新たに入居する住民にとっても住みやすいマンションにできる、だと思うよ。
ル・サンク小石川後楽園も絶対高さ制限の範囲内で建てて地下駐車場の出入口を急峻な坂の途中にしないように配慮していれば、こんな事件はなってないはずだから。
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2701
匿名さん
>>2653 匿名さん
東京建築士会の法規委員長はル・サンク小石川の訴訟に参戦したことで東京建築士会で責任問題になっているそうです。
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2702
検討板ユーザーさん
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2703
マンション検討中さん
>>2702 検討板ユーザーさん
FBの画像にあるように、この業者は過去に文京区にワンルームマンションを6軒程建設しています。
これらは当然一種低層ではありません。
住環境課は一種低層特に小日向などではワンルームマンションアレルギーがあるから反対運動必至、とかここはスクールゾーンの中心だから車両通行が制限され住民の許諾を得るのは難しいよ、など事前協議で教えてやるべきなのです。
区にハイどうぞ!と言われて説明会を開いたら炎上してしまった。
無知が招いたとはいえ、若い社長がかわいそうになります。
住民はこのワンルームマンションについては、あっせんなどして条件闘争をする気はありません。
強く撤退を要求しています。それができるかどうか?小日向住民の力量が問われるところです。
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2704
通りがかりさん
>>2703 マンション検討中さん
生コンクリート業者は生コンクリートだけ扱えばいいので、文京区内で無理してマンション建設しないのがいいのでは。
NIPPOも道路舗装業に専従すればいい。神鋼は規格に合った鋼材を作っていればいい。不動産に詳しくない業者がマンション販売をしようとするからトラブルになるのです。
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2705
検討板ユーザーさん
ル・サンク小石川のデベロッパーは建築計画の説明会を開かないように、開いても説明しないようにしたと聞きますが。それなら周辺住民と紛争になるのも当然だと思います。
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2706
通りがかりさん
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2707
通りがかりさん
ルサンク小石川は違法建築と判断されて売れなくなっているんだよね。
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2708
通りがかりさん
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2709
マンション検討中さん
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2710
検討板ユーザーさん
建築紛争を放置するからな、文京区は。
区の職員はルサンクの結末を予測できていたのではないか。
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2711
マンコミュファンさん
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2712
通りがかりさん
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2713
マンション検討中さん
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2714
マンション検討中
この件で勉強になったのは、
歌舞伎役者氏の逃げ足の速さですね。
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2715
名無しさん
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2716
マンション検討中さん
>>2715 名無しさん
そうなんです、この新渡戸稲造旧居跡大規模ワンルームマンションのすぐ近くにお住まいですね。
ワンルームマンション反対署名もしてくれるでしょう。
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2717
通りがかりさん
安藤ハザマは儲けて撤収したのではないでしょうか?
↓
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2718
マンコミュファンさん
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2719
匿名さん
建物は完成していないのに、安藤ハザマは工事代金を全額請求できたのでしょうか。
建築確認取消しで建物が完成できなくなった場合の工事代金はどうなるのでしょうか。
通常、工事代金は工事の進捗に応じて分割払いなので、安藤ハザマが最終回の工事代金を受け取れていなければ、そんなに儲かっていないのではないかという気もします。
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2720
匿名さん
>>2719 匿名さん
2016年4月に安藤ハザマからNIPPOに引渡しがされています。安藤ハザマは十分な対価を受けて撤収したと思われます。
既出ですが過去に他物件で安藤ハザマは建築途中に建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けて、建築計画を是正したことがあります。それにもかかわらず、建ててしまえばとしたのなら安藤ハザマの姿勢にも問題があるように思います。
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2721
匿名さん
なるほど、そうですか。
安藤ハザマは、施主の注文通りに建設したのでしょうから、安藤ハザマを責めるのは可哀そうな気がします。
ところで、高裁での控訴棄却判決は思ったよりも早く出ましたね。
このペースでいけば、デベロッパーが上告しても、来年中には最高裁で決着がつきそうです。
最高裁でも裁決が覆らなければ、その後デベロッパーはたぶん減築工事に着工するでしょう。来年中には解決の道筋が見えてきそうでよかったです。その減築工事もたぶん安藤ハザマが受注するでしょうから(ほかの建設会社に発注するのは非効率でしょう)、安藤ハザマにとってはラッキーでしょうね。
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2722
通りがかりさん
>>2721 さんの言うようになるのなら、建築基準法違反の建築物を建てることで対価を得て、適法な建築物になるように工事し直すことで対価を得る安藤ハザマは、大儲けしていることになりますね。
それに比べたら、日建ハウジングは大損ですね。NIPPOは建築基準法違反の設計をしたとして日建ハウジングに損害賠償を求めると言っているようですから。
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2723
マンション検討中さん
地下の駐車場が避難階に当たらないとしても、車路の傾斜路に手摺りを付ければいいのでは。
建築確認を審査した検査機関は手摺りを付けるように指示しなかったのですか?
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2724
マンション検討中さん
車椅子での避難、
つまり手すりを使えない人も想定しており、
傾斜角度自体が問題になったはずです。
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2725
マンション検討中さん
非常階段の設置でも良いんだから、車椅子の場合スロープの方がもっと良い?
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2726
検討板ユーザーさん
>>2724 マンション検討中さん
建築確認の審査をしたユーイックは罪に問われないのでしょうか?
NIPPOは何故そんなところに建築確認を申請したのだろうと思ってしまいます。
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2727
匿名さん
>>2726 検討板ユーザーさん
「罪に問われないのでしょうか?」の意味がよく分かりませんが、建築確認が取り消されたからといって、ユーイックのような指定確認検査機関が犯罪者になるわけではありません。姉歯偽装事件のような極端なケースのことをいっているのですか。
後半の質問の答えは、端的に言って、地方自治体の建築主事よりも、指定確認検査機関の方が審査が甘いという傾向があるからでしょう。
これは、本来あってはならないことですが、自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者(施主)から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。(指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。)これは、表向きには誰もが否定しますが、業界関係者であればだいたい感じていることでしょう。
実際、開発業者の中には、複数の指定確認検査機関に建築プランを事前に提示して感触を確かめ、建築確認を通してくれそうなところに申請するというようなことをしている業者もあると聞いたことがあります。
ルサンク小石川の件でも、NIPPOが建築主事に確認申請をしていたならば、申請通りには認められなかったかもしれません。
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2728
検討板ユーザーさん
自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者(施主)から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。(指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。)
このように書かれてますけど制度としてどこか誤っているのではないですかね?
NIPPOが建築主事に建築確認を申請していれば通らなかった、ユーイックだから通った、それもおかしいでしょ。
それでユーイックに何のお咎めもなしでいいのかと思うのですがね。
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2729
匿名さん
>>2728 検討板ユーザーさん
「制度としてどこか誤っているのではないですかね? 」については、そのような指摘は今までにもなされていると思います。
でも、大都市では建築確認申請の数が膨大で、地方自治体の建築主事だけだと業務が回らないこともあって、指定確認検査機関の制度が採用されたので、この制度をなくしてしまうと、建築確認が出るのが大幅に遅れるでしょうから、それはそれで問題でしょう。
ただ、最近は、開発業者も慎重になってきていると思います。特に、大手のデベロッパーは(以前はともかく)建築確認で危ない橋を渡るようなことはしなくなっているのではないでしょうか。
ルサンク小石川の件も、横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、開発業者はマンションの大手ではないところです。
ルサンク小石川の件は不動産業界に大きな衝撃を与えました。これが教訓となって、開発業者はより慎重になり、「指定確認検査機関ショッピング」のようなことはあまりしなくなる(したがって、建築主事で通らない建築確認申請が指定確認検査機関なら通るというようなことは少なくなる)のではないかと思います。
あと、ルサンク小石川の件では、建築確認が建物完成直前に取り消されたということだけでなく、既存不適格であることも事態をひどくした原因でしょう。
やはり、(いくら強制力がないとはいえ)建物の高さを22メートル以下に収めるようにとの文京区の指導に従っておくべきだったということでしょう。
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2730
匿名さん
>>2729 匿名さん
横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、係争中の物件の販売活動はしてなかったです。そこがNIPPOと違うところです。
なぜNIPPOが販売したか。>>2729さんは否定なさるでしょうが、市川猿之助が「触媒」になったのではないですか。
2014年3月に審査請求人側の日置弁護士に避難路の不備を追及されたNIPPOは(不完全な修正の)変更確認を申請させられることになっています。客観的に判断すれば、販売活動を開始できるような状況でなかったはずです。
しかし、市川猿之助を起用した広告開始が間近に迫っていて、慎重な経営陣なら広告をキャンセルするという選択をするに決まってますが、NIPPOには決まったことを変えるということができなかったのではないかと推測しています。
いまもNIPPOは自らの判断に誤りはないと信じているかもしれませんね。そして最高裁への上告をして、さらに、設計者に賠償を求めるのでしょうか。本来ならユーイックを相手に賠償を求めていいと思いますが。何故かはわかりませんが、それができないのかもしれません。
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2731
匿名さん
>>2730 匿名さん
横浜の六浦のマンションは、マンション建設中から販売していましたよ(たぶん、売主は建築確認取消しのリスクはないと判断していたのでしょう)。たしか、販売第2期に入るところで建築確認の取消判決が出て、売主はいったん販売を中止して既契約者との契約をキャンセルしたようです。その物件のマンコミュの掲示板をご参照ください。現在はマンションが竣工して、販売されていますが、売行きはよくないみたいです。
タヌキの森の件では、新日本建設はリスクがあることを認識していたようで、建物完成前の販売は控えていました。
猿之助さんが「触媒」になったかどうかはよく分かりませんが、おっしゃる通りかもしれません。でも、いくら広告が決まっていたとしても、ヤバイかもしれないと気づいたら、(逃切りを図るために工事は続けるとしても)さすがに方針変更して竣工前の販売は思いとどまりませんかね。この点は、事情を知っている人に聞かないと、実際どうだったのかは知る由もありません。
NIPPOがユーイックや日建ハウジングに損害賠償を求めるかどうかは、内部の事情が分からないので何とも言えません。
ただ、NIPPOが文京区の指導に従っていたら、ここまでひどい事態にはなっていなかったので(指導に従わなかったのはデベロッパーの判断であり、そのことについて指定確認検査機関や設計会社の責任はない)、仮に損害賠償が認められるとしても、一部にとどまるのではないでしょうか。
文京区の指導に従っていたら減築の必要はなく、設計変更して、もうとっくにマンションが完成していたのではないかと思います。
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2732
匿名さん
六浦は販売してましたか。それは失礼しました。法的リスクのある物件を平気で販売する/販売しないはデベロッパーのレベルの違いによるのかもしれません。
ユーイックと日建ハウジングに損害賠償を求めるのは、NIPPOが自らの判断に誤りがないと思えばやるでしょう。検査機関のユーイックは避難階の解釈に誤りがあることは、既出のとおり2015年6月頃には他の裁決例から判ってたようなので、違反建築物の建築工事が進んだことに全く責任がないとは思えないです。
NIPPOが文京区の指導に従うべきだったのも >>2731 匿名さんのおっしゃるとおりと思います。敢えて言うと、文京区が更に強く指導しておく方がよかったのではないでしょうか。強い指導によりNIPPOに従わざるを得ないようにする方がNIPPOを含めて皆が幸せでした。
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2733
通りがかりさん
>>2731 匿名さんは、他の物件のスレも詳しくチェックされてますね。それならル・サンク手稲もチェックされているのですよね。
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2734
匿名さん
ルサンク手稲って、たしか耐震偽装か何かの問題になったマンションですか。その件は、結局解決したのでしょうか。
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2735
通りがかりさん
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2736
通りがかりさん
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2737
検討板ユーザーさん
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2738
マンション検討中さん
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2739
通りがかりさん
狭隘な道路しかない街に巨大マンションを建てるのは無理があると思いますよ。
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2740
匿名さん
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2741
匿名さん
日建ハウジング酷いことになってますね
ル・サンク小石川は清水建設が撤退したところで計画の見直しをするべきだったと思います
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2742
マンコミュファンさん
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2743
検討板ユーザーさん
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2744
通りがかりさん
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2745
マンション検討中さん
>>2744 通りがかりさん
新渡戸稲造旧居66戸ワンルームマンション第2回説明会
1月11日 18:30~20:30
音羽地域活動センター 2F 洋室A・B
だそうですよ
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2746
通りがかりさん
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2747
マンション検討中さん
>>2746 通りがかりさん
説明会は当然のごとく大炎上しました。
ただ炎上しただけでは撤退まで行くわけもないですね。
雙葉小学校の隣に建設しようとしたパークハウス(?)が、ランの工作も空しく撤退に至ったのは例外中の例外でしょう。
ところがここは横山産業と副子工務店の漫才コンビです。もう綻びだらけで話になりません。
東京都建築安全条例違反を指摘されただけではなく、狭いコーナーではなんと他人の敷地を使わない限り工事車両は曲がり切れない?と言われる始末です。
そんなことも理解できずに、ファミリータイプにはできない、1戸建てもできない、ワンルームのどこがいけない、建築確認を出す。
などと言い放ってました。
横山産業は国から払い下げを受けたリベレステにババを引かされたようですね。
今度は横山産業VSリベレステの争いになったりするかもと言う人も居ました。
いずれにせよ生コン屋である横山産業は儲かってしようがないようですから、この撤退劇?が屋台骨に及ぼす影響も少なそうです。
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2748
マンション検討中
歌舞伎の〇〇〇さんが広告塔となった
高級マンションで・・・
という報道にならなかったのは、歌舞伎界への忖度?
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2749
マンション検討中さん
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2750
マンション検討中さん
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2751
通りがかりさん
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2752
通りがかりさん
昨日(18日)の毎日新聞の広告で塩漬け億ションと書かれていたのはここですか?
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2753
匿名さん
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2754
匿名さん
FACTA 2月号 はルサンクのほかスルガ銀行の記事もあります。買って読む価値あり。オアゾの丸善で売っていますよ。
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2755
匿名さん
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2756
検討板ユーザーさん
>>2755
避難路が都条例に違反している建築計画に消防同意をした小石川消防署に責任はないでしょうか?
強気一辺倒のNIPPOが消防署に損害賠償を求めたりしませんか?
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2757
匿名さん
小日向の紛争はどうなっているでしょうか。戦線が拡がっているようですけど。
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2758
マンション検討中さん
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2759
通りがかりさん
文京区は住環境課長が建築の専門でないですよね、住環境を確保する制度を策定するスキルもなければ意欲もないのかもしれませんね。
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2760
マンション検討中さん
仰る通りの実態なようですね。
結局、一種低層の住環境を保全するためには、前線で住民総出でで戦うしかないのです。
あの壮大な?構想の文京区都市マスタープランは、存在価値は全くありません。
即刻破棄するべきですね。
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2761
検討板ユーザーさん
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2762
匿名
Nippoは文京区が建築紛争多発地帯だと調べずに土地を取得したのでしょうか?
紛争になるという意識がなかったのならリスクの管理ができていないと言えそうです。
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2763
検討板ユーザーさん
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2764
マンション検討中さん
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2765
匿名さん
文京区のマスタープランとは策定するに莫大な予算を浪費するのみ、後に法でも規則でもないから守らなくてよい、とこの当時の都市計画部長がハッキリ発言するもの、ゆえにここでいうところの維持・保存を図る、とは何ぞや・・・
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2766
匿名さん
そして、都市計画部長を含め、当時の区職員は誰も区役所にいなくなっている。いまの住環境課の課長は力不足。せめて区議がしっかりとしていてくれればいいのだが。
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2767
マンション検討中さん
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2768
匿名さん
何処かの議員さんは反対住民には企業に中止させる、と言い、企業には住民懐柔は任せろ、と言って両方からなにがしかを頂戴する、ま、風聞でしょうか・・・
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2769
匿名さん
ルサンクでも保守系の区議さんが。初めのうちは説明会で住民寄りの発言をしていましたけどね。途中から実情が現れてフェードアウトしたのに驚きでした。
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2770
マンコミュファンさん
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2771
通りがかりさん
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2772
匿名さん
二階分減築して避難路を適法に改善できたとしても内装はボロボロ 設備は劣化でしょう、販売できるようにするには結構な費用が、とは思いますがつらつら考えるにシブトクやるんじゃないでしょうか・・・何かほかに考えられます?
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2773
匿名さん
建築確認の取消しを争っている間に工事中断から3年以上の年月が経過し、設備が劣化していそうなのはおっしゃるとおりです。
しかし、避難路の問題を是正するための設計変更だけならともかく、上層2階分の減築には多大な費用がかかるし、販売住戸数も減ってしまうので、売主は裁決が取り消されることに一縷の望みを託して争っているのではないかと思います。
近いうちに最高裁で決着がつくでしょうから、裁決が覆らなければ、売主はあきらめて減築工事に着手すると思います。
減築は売主にとっては大損害ですし、販売できるようにするには結構な費用がかかりそうですが、建物を取り壊して新規にマンションを建てるよりは費用がかからないでしょう。
2015年当時よりも、現在の方がマンション相場が上がっていますから、その点は売主にとっては救いかもしれません。
(余計なことですが)既存の建物を減築・設計変更するだけならば、本件の早期解決を願っているであろう近隣住民の方々もあまり騒がないと思います。しかし、新規にマンションを建て直すことになると、近隣住民の方々は「7項目要望」をすべて充たさないと反対するかもしれず、また長期間揉めそうな気がします。
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2774
デベにお勤めさん
目白台でも建築確認取り消しになっているらしいですよ
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2775
匿名さん
建築確認取り消しは時々起きているのだけど、不動産関係者が知らないし、知っていても購入を検討中のひとに伝えようとしない。
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2776
匿名さん
ルサンク小石川は、NIPPOが東京都に対して107億3418万2254円の賠償を求めて提訴したのに、神鋼不動産は東京都に対する賠償を求めていないようだ。神鋼不動産の代理人の方が訴訟の現状について詳しく調べていると思われる。
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2777
マンション検討中さん
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2778
匿名さん
>>2773 匿名さん
減築だと工費は少なめで済んでもエンドユーザーに売るには苦戦は必至。一括で業者に販売だと投資目的だから買い叩かれる。
なので建て替えは普通にあり得ますよ。
周辺住民も高さ制限内しか建てられないので以前ほどの熱意は無くなる上、塩漬け期間を経て早く解決したいこれ以上揉めたくない的な心理も働きますからね。
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2779
坪単価比較中さん
一審・東京地裁は駐車場は避難階に当たらないと判断して請求を棄却。二審・東京高裁も一審判決を支持し控訴を棄却。その裁決取り消しを求めた訴訟で最高裁は2社の上告を退ける決定をしたので請求を退けた一、二審判決が確定した。今後この建物はどうなるのでしょう。
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2780
匿名さん
今日看板見たら工事期間が12月25日までになってた
坂の手すりの長さ測ってた
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2781
匿名さん
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2782
マンション検討中さん
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2783
匿名さん
何日もガリガリ削岩機の音が鳴り響くんだろうなあ...ご近所さんの受難は続く
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2784
坪単価比較中さん
もし2階部分を減築したら、上部が軽くなり建物が丈夫で安定したので地震があっても安心です、なんて宣伝に使う? 内装や設備全般が劣化して使い物にならないのは、まぁ誤魔化しちゃうかな、いずれにせよ大変なこった。
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2785
マンション検討中さん
減築では、最大の問題である避難階の違反が
解決しないのでは。
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2786
匿名さん
やっぱり廃墟かな
体力のあるデベなら50年ぐらい塩漬けできそうだし...浮浪者とか住み着かないとよいが
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2787
匿名さん
放置して廃墟化させるのが一番の報復になりそうではある。
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2788
マンション検討中さん
>>2785 マンション検討中さん
なぜ減築するかと言うと、再度(再々々度?)建築確認を受けるために、区の絶対高さ制限違反部分を満足するために絶対必要。
避難階の都条例違反部分を修正するのは当然の事ですね。
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2789
マンション検討中さん
部分的改修で済む部分ではなかったため、
100億払って、現在にいたるわけです。
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2790
匿名さん
静かな住宅地に佇む廃墟ですか
警備員が寝泊まりしていた、古いビルも取り壊されたけど、売れいないね
ミニ戸建にして売るかと思ったら、更地売り
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2791
マンション検討中さん
都建築安全条例と区絶対高さ制限を満足するための改築。
出来なければ解体or廃墟。
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2792
匿名さん
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2793
マンション検討中さん
>自分たちの利益や権利を維持するためには後から来る人たちへ何をやってもよい
あかいさんの言うこともちょっと違うのではないか?
そもそも今回は近隣住民に原告適格が認められているわけで。
例えば「工事車輛が危険」だから通行許可を下ろすな、と訴えても、近隣住民に原告適格はないと言われて終わり。
Nippoも近隣住民の改善要求に一つくらい答えていれば、ここまで酷い目に遭うこともなかったのかな。
住民や、区の要求を無視し、絶対高さ制限の駆け込みをやるんだったら、法令・条例上文句のつけようのない建物にしなければいけなかったわけです。
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2794
匿名さん
この建物で、対面の住民の日当たりが遮られていないと感じるのだけど
なんで、そんなに反対していたの?
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2795
通りすがりさん
>> 2792 匿名さん
会計的には販売できない住居に減価償却は適用できません。即時損失計上です。
また減価償却は何かを取り戻すものではありません。
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2796
匿名さん
まぁでもこの近辺に引越したいと思う人が減るのはその通りよね。嫌がらせとかされそうでやっぱ怖いもん。
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2797
匿名さん
まじで減築→再販するんかね?5年前から相場はさらに上がったし、もっかい仕切り直して売り出したら意外とトータルの損は少ないかもね!
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2798
匿名さん
人気の再開発エリア隣接の高台。
一から作り直してオール億ション&容積率余裕ありを売りにすれば案外即完するかもよ。
次の建て替えの頃にはうるさい近隣住民もいなくなってるし。
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2799
匿名さん
これだけ揉めたし冷却期間として10年ぐらいは置くんじゃないですかね。
グランドメゾン目白新坂が確かそれぐらい塩漬けにしていたような
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2800
マンション検討中さん
2階分の減築(解体)工事ってできるんでしょうか?
実際にどのようにやるのか、どなたか教えていただけますか?
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2801
匿名さん
>>2798 匿名さん
そうは言ってもすでにここ100億を軽く超える金がつぎ込まれてるし。。
更地にして再分譲は今の市況でも流石に厳しいと思うよ。
やっぱ減築かどっかに売却だと思う。
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2802
匿名さん
減築して違法物件を是正したら、賃貸マンションにでもなるのではないのかな?
さすがに分譲は厳しいのでしょ
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2803
匿名さん
ゴジラを呼んで2階分をぶっ飛ばしてもらうか、踏んづけて全部ペシャンコにすれば決着が早いんだけど・・・誰か電話かけてくれませんか?
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2804
匿名さん
マンション価格が高止まりしてる今のうちにケリつけないとまずい気がする。裁判やらで何年もウダウダしてたら市況悪化してにっちもさっちもいかなくなって廃墟コースかも。。
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2805
匿名さん
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2806
匿名さん
市況がmaxピークの今。
俺が業者ならあらゆる手で高値を掴ませたい。
宣伝ポジだらけの物件はやめた方がいいよ。
すべての行動に利害関係理由あり。
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2807
匿名さん
大丈夫だよ、そんなにすぐ下がらないから業者も含めて誰も慌ててないから。
だから無理して我慢してもあまりいいことはないよとは常日頃言っている。不動産は縁のものだから、これはというものがあったら決断することも大事だよ。次はあるかどうかわからない。
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2808
通りがかりさん
>>2803 匿名さん
2階分吹っ飛ばすだけでは解決しなくて、エレベーター設備など最上階や屋上に設置してた各種設備の作り直し、避難経路の再設計も必要です。
踏んづけてもらうように依頼してくださいね。
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2809
匿名さん
ゴジラに連絡します、昔の電話が通じないのでLINE,Messenger,mail色々試します、暫しお待ちください。
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2810
匿名さん
NIPPOは9月三日建築確認を下した都市居住評価センター(UHEC)を相手取り約109億円の損害賠償を求める訴訟を東京地方裁判所に起こしたそうです。
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2811
職人さん
週刊現代10月19日号「東京土地物語」で記事になってますね。
神鋼不動産は入居予定者を和解したらいいのにと思います。
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2812
匿名さん
NIPPOが都市居住評価センターを訴えていますが、もしゴジラがペチャンコにして建物が消滅したとしても建築確認による損害だから損害賠償の請求はできるってことでしょうか?もう一つ、109億円に建物まで含まれているのか内容が判らないのですが、もし都市居住評価センターが賠償した場合建物所有権が移転することはあるのでしょうか?
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2813
マンション比較中さん
セントレジアス鶴見の事件で日本ERIへの賠償を命ずる判決が出ていましたけど、賠償したからといって所有権が移転することはないのではないですか?
>>2812 さんに利害関係があるようなら、NIPPOが都市居住評価センターを訴えている訴訟に補助参加して、意見を仰っることはできないですかね。
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2814
匿名さん
FACTA 11月号の記事でも購入者6人が提訴したと書かれているけど。
NIPPOも神鋼不動産も購入者の立場に立って解決を図る方がいいと思う。
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2815
マンション検討中さん
建築確認の取消の取消を求めた裁判以外の裁判には全く興味がないです。
それよりも何よりも、減築なのか?解体なのか?
少しでも情報をください。
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2816
匿名さん
損害賠償を求める裁判の決着がつかないとどうするのか決められないでしょう、もし勝訴して賠償金が得られればそれを元手に解体か減築か、又負ければ負けたで今後どうするかを再考しなければならないでしょう、判決が確定するまでまだ先が長いし、確定してもそれからの話になるのかな。
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2817
マンション検討中さん
建築確認の取消の取消裁判に負けた場合、減築か解体か、どちらにするのかは十分に検討されたハズ。
なので直ちにどちらかの工事が始まると思っていました。
このまま時間だけが経つと解体しか選択肢が無くなりますね。
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2818
匿名さん
>>2815
FACTA 2019年11月号が最も詳しいと思う。
「強引な億ション建設をめぐり、敗訴が確定したのに、またもや無理筋裁判を始めたのはなぜか」で検索すると出てくる。
訴訟記録を閲覧して記事にしている。
>>2817
NIPPOの東京都への国賠訴訟は、株主に向けてやってますよと言っているだけでは?
本気で損害賠償を求めるなら、日建ハウジングシステムを相手に訴訟にしているはずだから。
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2819
通りがかりさん
NIPPOが東京都を相手に起こした国賠訴訟は、
裁決取り消し訴訟でNIPPOが最高裁まで争って敗訴した(NIPPOに有利な事情は何もない)ので、結果は見えていると思います。NIPPOが株主対策で東京都を訴えているのではないかという意見には納得できます。
購入者がNIPPOを相手に起こした損害賠償訴訟は、
消費者契約法に係る判断によっては購入者の主張が認められるかもしれないと思います。
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2820
マンション比較中さん
ザ・パークハウスグラン南青山高樹町のように元からの購入者は希望すれば優先的に入れるとしておけば購入者が提訴することもなかったと思いますが
三菱地所にできてNIPPOにできないのはデベロッパーの姿勢の違いでしょうか?
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2821
匿名さん
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2822
マンション検討中さん
ル・サンク小石川後楽園、意外と大きいな。
分譲いつされるんだろ
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2823
匿名さん
そのうち何年かしたら解体して売却ではないですかね。何十年も塩漬けにすることもできますし。
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2824
匿名さん
>>2823
先月の週間現代の記事によると何十年も塩漬けにすることができない事情があるようだよ。
NIPPOさん、そこのところどうなの?
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2825
マンション検討中さん
>>2817
NIPPOと神鋼不動産の担当者は
いつ頃に建築確認取り消しのおそれに気づいたのだろうね。
建築確認の執行停止になった時点では万事休すだったのだろうが。。。
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2826
匿名さん
建築確認の執行停止がされた時にNIPPOから連絡は翌月になってからという状況で。。。
工事の再開は時間の問題です。当たり前でしょう。
なんて書込みしている人もいましたね
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2827
通りがかりさん
>>2824 匿名さん
元が公的機関の土地の払い下げなんで、転売禁止、一定期間内に公募による分譲などの条件がついてるはず。
民間から手に入れた土地と違い、事業継続の見込みがないなら更地で返却せよ、となるはずだよ。
今は裁判中なので特段の事情ってやつで問題ないけど、全ての裁判に決着ついたら言い訳がなくなるので、裁判の決着後は1~2年はともかく、長くは塩漬け出来ないでしょうね。
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2828
匿名さん
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2829
通りがかりさん
>>2819 通りがかりさん
取り消し訴訟は、取り消し判定が間違っているのではないか?という裁判。
賠償請求は、取り消されるような問題を建築確認で見逃した責任を問う裁判。
取り消しが当然!ってくらい明らかな問題であれば見逃した責任はむしろ重くなりますからね。
内容が違うので必ずしも結果が見えてるとは言えません。
ただ、行政相手の裁判は非常に部が悪いので勝ち目は低いと思います。
事業をしている以上、間違いによるリスクも含めて計画すべきである、とか、そういう立て付けで負けるんじゃないかな。
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2830
通りがかりさん
>>2828 匿名さん
富士銀行→都市基盤整備公団→NIPPO
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2831
通りがかりさん
「営業マンの『建築確認が取り消されることはない』という言葉を信じてサインしたんですよ!」との契約者からの怒声には、「絶対に大丈夫と言ったわけではない。こちらに過失があったとは考えていません」と回答したという。
こうした対応に納得できない入居予定者数名は、今年1月、NIPPOと神鋼不動産を相手取り、総額約1億3000万円の損害賠償請求の訴えを東京地裁に起こした。
「実はル・サンクの土地はURから購入する際に『建築物の建設を完了する』旨の条件が付けられており、違反した場合は更地にした上、URに返還しなければならないという取り決めになっている。
そんな最悪の事態を避けるためには、減築するにせよ、建て替えるにせよ、建物を造って販売するしかないでしょう」
・・・東京土地物語 第15回 後楽園に無人の「新築 億ション」が打ち捨てられるまで より
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2832
匿名さん
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2833
匿名さん
これは酷い
URに返還したら、今までのコスト全て損失だ
不動産の営業マンも2流会社だと、証券営業並みの胡散臭さがあるよね
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2834
匿名さん
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2835
マンション比較中さん
設計者の過失が認められるケースでは?
誰も日建ハウジングシステムの責任を問わない、不思議な話。
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2836
マンション検討中さん
営業・販売を請け負ってたのは三菱地所で、
説明会では、
三菱地所の言葉だから信用したんですよ
という言葉も
上がっていました。
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2837
通りがかりさん
マンション購入者からは、「前代未聞の裁決が下りたということは、前代未聞のひどい建築物を造ったということ」などの声が上がった。
中には、入居前に、現在の家を売ってしまった男性も。自宅を売った男性は、「2月からですね、住まいがないんですけど、わたしは、どこに住めばよろしいんでしょうか」と話した。
まさかの事態に、購入者からは、「一番問題なのは、そもそも、これだけもめてるところを、正確に購入者に伝えてなかったところ」との不満も聞かれた。
購入者側は、建築主も、販売会社も、自分たちに、きちんと説明をしていなかったと主張。
購入者の怒りは、販売の窓口となっていた三菱地所レジデンスへ。
マンション購入者「あれだけ細かい問題点がリストにされたけど、あなたの会社は聞いていたの?」
三菱地所レジデンス担当者「すみません。わたしどもも、今回の事象が起きて、こういった事情は知りました」
なんで大丈夫って言ったんですか!
・・・みんなのニュース 追跡マンション不安 入居寸前に契約解除、購入者が激怒です より
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2838
マンション比較中さん
酷いですね。デベを訴えている入居予定者に勝訴していただきたい。
>>2829 通りががりさん
取り消しが当然!ってくらい明らかなら
日建ハウジングシステムが止めないといけないのでは。
他の検査機関にチェックをしてもらったとの話でしたが、避難路についてどのような指摘がされていたのでしょうか。
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2839
マンション比較中さん
NIPPOは一級建築士事務所で、多数の一級建築士がいますよね。
設計図を精査できないのですかね?
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2840
マンション検討中さん
億ションで、
芸能人を全面に押し出すのは
珍しい気がしますが、
担当執行役員氏の奥さんが、
あの歌舞伎役者のファンだったので
しょうか。
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2841
匿名さん
>>2840 さんの話は本当ですか。
詳しく聴かせてほしいです。
担当執行役員は建築確認が取り消されるかどうかの瀬戸際に
猿之助さんと共演することに目が行っていたことになりませんか?
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2842
マンション検討中さん
情報も早かったようで、
歌舞伎役者氏、神速の逃げ足を見せ、
一切メディアでは言及されませんでしたね。
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2843
匿名さん
嘗ての話題歌舞伎役者さんが再度出てきました、時は巡ると言いますが、さてこの次はどうするのか、先々どうなるのか興味のあるところです。
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2844
匿名さん
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2845
マンコミュファンさん
変更確認して駐車場の斜路の勾配を緩くするように指示したのは誰でしょうね。
2.5メートルの高低差の斜路なので緩くしただけでは避難路として適していないわけですから。ユーイックが指示したのならユーイックに責任あるから損害賠償を求めるのでしょう。設計した建築士の指示なら日建ハウジングに責任あるから損害賠償を求めるのでしょう。いずれの場合も東京都は無関係と思いますよ。
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2846
デベにお勤めさん
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2847
マンション比較中さん
4年を経て結論を得ず投稿も過去を振り返り堂々巡りになるのでしょうか、時がたてば内装も各設備も機能不全、再使用不可は避けられません、前向きの話が聞きたいです。
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2848
マンション比較中さん
4年前に上部の2階分をスパッと斬って再販売するのがよかったですね。NIPPOがこの4年で得たものは何もない。購入者との訴訟にもなっているようですし。
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2849
匿名さん
都市居住評価センターも巻き込んで4つ巴の裁判が続いているみたいですね。
入居予定者の人たちは参加しないのでしょうか。NIPPOに対する損害賠償に関係してくるのではと。
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2850
デベにお勤めさん
文京区は建築の設計図を見ていなかったのかなあ。避難路の不備を指摘できなかったんだねえ。
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2851
匿名さん
ここの警備員さんが常駐していた古いビルは、解体後売れたのかね?
スミフが更地販売していたような記憶がある
誰か仕入れてマンション建てればよかったんだよ
住んでいた頃解体工事が超絶うるさかった
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2852
マンション比較中さん
あのビルのオーナーは15年間警備員の詰所として貸して儲けてたんだね。解体したのはルサンクが建たないと判断したんだろうね。
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2853
マンション比較中さん
儲けようとした人がNIPPOのそばから去って行く。NIPPOが見限られたということではないかと。
最も見限りたいと思っているのは神鋼不動産か。
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2854
匿名さん
それと大手デベロッパーが加わってないようなプロジェクトに神鋼不動産が付き合っているのが不思議。
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2855
匿名さん
>>2848 マンション比較中さん
きっかけは高さ制限ですけど、このマンションが引き渡し停止に陥ったのは、あくまでも避難経路の問題です。高さ自体は当時なら一応合法でした。
なので上2階をスッパリ切ったところで避難経路問題はなんにも解決しませんから、高さを引き下げても引き渡しも再販売も出来ません。
そこが簡単に直せる目処があるなら取り消し裁決が出る前にさっさと設計変更してるわけで、簡単には直せないからこそNIPPOは徹底抗戦せざるを得ないわけです。
まあ行政への損害賠償請求は恐らく敗北に終わるでしょうから、その次に検査機関に対する損害賠償請求裁判をやって裁判も終わりになるでしょう。
あと3年くらい待てば次の動きが見えてくるかもしれませんね。
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2856
匿名さん
建物を崩して、また返すんでしたっけ。買い手がつきますかね。
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2857
匿名さん
あと、擁壁は土地の持ち主に属するんですが、擁壁の強度がもし不足していたら、どうなるんですかね。売買でなく返還なので、何かあったら誰が責任を負うのでしょう。第二章、第三章がある様な気がしてなりません。
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2858
マンション検討中さん
2855 匿名さん
避難経路問題って確か「性能的には避難経路として認められるが、東京都安全条例は性能規定ではない!」
とか言われて取消の取消が認められなかったと記憶しているのですが、
だからNIPPOは機能的には大丈夫だと思って審査請求が出ても小手先の設変しかしなかったのではないかと思うわけです。
では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか?それがなぜできないのか?
具体的に教えてもらえますか?
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2859
匿名さん
性能的には避難経路として認められる…とは裁判所は判断してないですよ。2.5メートルの高低差がある斜路では避難路として不適合なのです。
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2860
マンション比較中さん
性能には問題ないとか強弁していたのはNIPPOだけで東京都も裁判所も認めていないですよ。
NIPPOが本気で賠償を求めるなら日建ハウジングシステムを相手にするものでしょう。
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2861
匿名さん
>>2858
>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか?それがなぜできないのか?
>具体的に教えてもらえますか?
私も知りたい。今回の取り消しの一件、外野には非常にわかりにくい。
いまだになぜなのか腑に落ちない
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2862
マンション検討中さん
2861 匿名さん
その通りです。尤もらしい事を言う人が居ますが
>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか?それがなぜできないのか?
>具体的に教えてもらえますか?
と言う素朴な疑問には答えてくれないのです。
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2863
マンション比較中さん
既出ですが。
2005年の東京都建築審査会の裁決が
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
に載ってます。小石川マンション計画には8つの違法の疑義があり、車路を避難路として使っていることの疑義も指摘されています。
避難路の疑義は判断されずに当時の建築確認が取り消されています。
これをNIPPOが、避難路の疑義は違法とされなかったと誤解したのではないか、そのため避難路が不備なマンション建設を進めたのではないかというのが、過去レスで何度か書込みされてました。
どうすれば避難路の不備を直せるかは、2.5メートルの高低差がある車路を避難路として使えない以上、別に地上につながる避難路を作るしかないと思います。
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2864
匿名さん
建築確認を取り直すためには、上層部2階部分を減築するだけでは駄目で、避難路の問題を解決するために設計変更する必要があると思います。そのためには、設計者の日建ハウジングの協力が不可欠なので、NIPPOは日建ハウジングとは喧嘩できないのではないかと推測します。日建ハウジング以外にこの厄介な建物の設計を引き受けてくれるところはなさそうです。
今の建物を取り壊して新しいマンションを造るのなら、ほかの設計事務所でもいいかもしれないけれど。
ルサンク小石川はクソ物件オブザイヤー2015の第2位に選ばれてからもう5年近く経ちます。ちなみに、このときの第1位はあの「コニファーコート成城学園前II」という極めてシュールな物件だったので、実質的に第1位といってもいいでしょう。
思い返せば、ルサンク小石川で最大の謎は、なぜNIPPOが絶対高さ制限をあらかじめ守るようにとの文京区の指導に従わなかったのかということです。販売住戸数を減らしたくなかったのは分かりますが、ほかのデベロッパーはみな文京区の指導に従っていたということなので、自社だけ従わないことがリスキーだと思わなかったのでしょうか。NIPPOはこのマンションが初めての物件というわけではなく、マンション業界のことは分かっているはずなのに、なぜそんな無謀な判断をしたのでしょうか。指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態にならずに済んだし、クソ物件オブザイヤーに選ばれることもなかったのに。
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2865
マンション検討中さん
>>2863 マンション比較中さん
大変参考になりました。
当時はヘタな鉄砲数打ちゃ当たる的に8つもの疑義が出されていたわけですね。
で、結局は一団地認定が認められないことと、6mの接道がないことの2つだけで、建築確認取消となった。
その後6m道路に拡張するために開発許可も必要になり、それに伴い低層棟も廃止となった?
であれば、やはり避難経路の”性能”については、当時都審査会が認めていたということになりませんか?
その後公開空地も設定し、6m道路もほぼ完成し、斜路(車路)の勾配も減じ?再確認も下りた、にもかかわらず、今度は避難経路のみの問題で確認取消となった。
そして避難経路の修正をして再申請できるならまだしも、再申請するためには施行されたばかりの絶対高さ制限に合せ、2階分の減築が必要となってしまった。
これではあまりにもデベが気の毒だと思うのは私だけでしょうか?
他のデベは絶対高さ制限に合せて設変したのにと良く言われるようですが。
ルサンクの最初の建築確認が申請された当時は、絶対高さ制限は影も形もなかった、が長年の熾烈な反対運動に対処しているうちに絶対高さ制限の素案が公開され、文京区からこれを考慮してくれと言われたが、もうこれ以上の譲歩はできないと断った、という経緯ではないのでしょうか?
絶対高さ制限に合せ計画変更した善良なデベとして、積水の新目白坂がありますが、あそこの一種低層と中高層を合体させ、一団地認定とした当初計画はあまりにも無理があったようです。
購入者も既存不適格を承知で買った、つまり比較的まともな計画のルサンクとは、ちょっと状況が異なると思うわけです。
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2866
匿名さん
デベが気の毒なのはその通りです。
DJあかいさんなども、NIPPOに同情的な書き方をしていますが、同じように感じている人は少なくないと思います。
しかし、やはり文京区の指導には従っておいた方がよかった。
絶対高さ制限の施行間際に建築確認が取り消されそうになると、変更確認を申請することで取消しを免れてあくまで当初の高さ通りに建築しようとしたのは無理がありました。
気の毒な面はあるものの、文京区の指導に従わなかったのは、NIPPOが自らリスクをとってやったことなので、結果的にそれが裏目に出たのは仕方のないことです。
当時、社内でだれも指導に従った方がよいという意見を言う人はいなかったのでしょうか。それが不思議です。
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2867
匿名さん
>>2865
文京区の2003年ー2007年頃からの紛争案件には
・小石川ガーデンヒルズ
・ル・サンク小石川
・グランドメゾン目白坂
がありますが、建築計画の違法の判断がされたのはル・サンク小石川だけです。(2回の建築確認取り消し裁決と2回目の裁決が建築確認を取り消したのは正当とする最高裁判決がある。)
1回目の裁決を受けた時点で、NIPPOが細心の注意を払うべきでした。この時点で設計を担当していた清水建設は撤退しています。
現実に起こったことは、建築計画に違法の判断までされていなかったものの住友不動産と積水は設計を最初からやり直すことをして、NIPPOは元の清水建設による設計をできるだけ残そうとしました。その結果が現れたのではないでしょうか。
>>2864
清水建設の設計図を基にして日建ハウジングシステムが設計できたのですから、NIPPOが日建ハウジングシステムに頼る必要は全くなく、むしろ建築確認取り消しになった設計者を続けて雇うことのほうが責任追及を曖昧にするのでよくないと思いますね。
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2868
マンション検討中さん
たられば、ですね!
そもそも文京区は行政指導などしません。
あくまで建てる側で、建築を縛ることが大嫌いだから。
絶対高さ制限に合せる話も、単なるお願い事項ではないですか?
「2005年の東京都建築審査会の裁決」では、避難経路は取消事由の一つとはならなかった。
これは大きい、デベとしては指摘された6m道路の構築と低層棟を廃止することで行けると思ったのは当然でしょう。
文京区にちっとお願いされたからといって、22mの高さに合わせて縮小した設変をする筋合いではない。
これについては購入者も納得して購入している。高さ22m以上であっても、一回の建て替えが認められる。だから既存不適格と言う認識が無いわけです。
近隣住民の方が戦略的に審査会請求をした結果、以前は認められていた避難経路の問題で確認が取り消されてしまって現在に至る。
近隣住民ははなぜそこまでデベを追い詰めるのか?
なんの恨みがあるのか?教えていただけませんか?
北側のマンション住民にとっては、目の前の低層棟が廃止されて、公園になるわけだから、これだけでも大変な改善と思いますが?
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2869
通りがかりさん
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2870
マンション検討中さん
>>2869 通りがかりさん
なるほど、素人でも分かる建築基準関係規定の代表的な2違反を持って、取り消しとした、後は知らない。ですか?
小石川ガーデンヒルズもグレーと言われていて、グランドメゾン目白坂も同様だったようですが、ここまで分かり易い違反ではなかったでしょうから、建築確認が取り消される事例とはならなかったのでしょうね?
いや近隣住民がそこまでしつこくなかった?
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2871
通りがかりさん
グランドメゾン目白坂の周辺住民の方が建築確認取消訴訟まで提起して徹底抗戦でしたよ
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2872
マンション検討中さん
>>2871 通りがかりさん
しつこかったですか?
でもいくら徹底抗戦しても、明らかな建築基準法また建築基準関係規定に違反する部分が無ければ、取消に至らないですからねー。
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2873
マンション比較中さん
湯島三丁目でも建築確認取り消し裁決がありましたね。かなり昔の事件ですが・・・建築確認を行ったのはイーホームズでした。
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2874
匿名さん
同時期にそれほど遠くないところで反対運動のあった住不のインペリアルガーデンは建築審査会で違法との判断に至らず尚着工していたにも関わらず住不自ら工事中止、事業計画を白紙撤回、その後近隣住民他と10年以上協議を重ね設計内容を大幅に縮小変更し当初要望された条件をほぼ満足させて完成させた。住民対企業であっても全て異なり一概には言えないが、住民の意向を取り入れ着工後でも縮小変更したが採算ベースに乗ったとのこと、知恵を出し合えばお互いがそれなりに満足できる結果が得られる一例ではなかろうか。
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2875
マンション検討中さん
>>2874 匿名さん
>知恵を出し合えばお互いがそれなりに満足できる結果が得られる一例
申しわけないのですが、そのような”美談”は、ことマンション建設に関してはあり得ないかと?
現インペは住民にとってはゼロ回答の、とんでもない計画のまま着工された、つまり工事強行されたわけです。
しかし何故か住友は途中で工事続行が不可能になってしまった。
「建築審査会で違法との判断に至らず」だったそうですから建物自体の法的問題ではない。
当事者が言うには「住友にも超えられないものがあった」ということだそうです。
住友はこの問題を超えるために、住民の要求をほぼ丸のみするしかなかった。
それでもまだ着工には至らず、住友はなんと計10年ほどの時を費やしてしまった。
当時のネットの書き込みによると、そんな経緯だったそうです。
大変似た状況としては、小日向のパークハウスの事例があるようです。
ここでも住民が「声を荒らげることもなく、話し合いによって解決した」とか、上から目線の事を言っていましたね。
いずれにせよインペは近隣住民にとっては笑いが止まらないほどの素晴らしいマンションとなりました。
パークハウスの場合は、近隣住民が図に乗って外郭デザインに介入したので、ヘンな外観になってしまいましたけどね。
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2876
匿名さん
>>2875
そんな陰謀論みたいな話があるんですか?この現代に水戸黄門が印籠ふりかざしてやってくるなんてことはないでしょうに。
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2877
マンション比較中さん
ここも小石川ガーデンヒルズと同様にNIPPOが強行着工(2004年?)していて、2005年の建築確認取り消し裁決を受け清水建設が撤退した際には敷地のあちこちに穴が空いている状態だったと聞いてます。NIPPOが桜の木を斬ったことも問題視されてました。
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2878
匿名さん
インペリアルガーデンは隣接する小石川植物園の地下水脈問題とかがあって、完成するまでには難航しましたね。【blog.cnobi.jp/v1/blog/user/7c3c5e09b8e115026be2dd4237e61437/1370010793】
いずれにしても、文京区の住民パワーには恐るべきものがあります。
不動産業界には「文京区に手を出してはならぬ」という言伝えがあるとか。
NIPPOは文京区でマンションを建てるのはルサンク小石川が初めてだったのでしょうか?
文京区民を甘く見すぎていたかもしれません。それもあって文京区の指導に従わなかったのでしょうか。
文京区民のパワーをあらためて感じさせた最近の例として、再開発事業のパークコート文京小石川ザ タワーがあります。地権者がこの物件の高層階の角部屋(タワマンで一番おいしい住戸)をごっそり持って行ってしまったそうです。こういう再開発物件はあまりないのかなと思います。
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2879
匿名さん
>>2878さん 同感です。
現にル・サンク小石川後楽園以外では、デベロッパーは施行予定の絶対高さ制限の範囲内で建ててますからね。グランドメゾン目白新坂のセキスイも絶対高さ制限に合わせるようにしています。
それと、文京区の指導にも従わないNIPPOだから、清水建設がさっさと撤退した危うさを理解できなかったのではないかと思います。
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2880
マンション検討中さん
>>2878 匿名さん
インペリアルガーデンについての記述は理性的で大変参考になります。
>今回の設計は前回建築審査会に審査請求した西側住民に配慮した設計になっている。 そのため、西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない。
ここがミソですね。西側住民にとっては、自らの要求が丸呑みされて笑いが止まらない良いマンション計画となった。だから後は知らないっと言うわけですかね。
>住民と対立している問題は工事車両の通行内容である。住友は今後約2年にわたる工事期間中、大型工事車両を林町 小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。沿道の環境や児童の通学が危険にさらされる。
結局、歩道さえ整備されていない林町小学校正門前を、大型工事車輛が一日106台も通過するという、非道な運航計画で工事は強行されました。
自分良ければ全て良し?これも文京区の住民パワーでしょうか?
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2881
匿名さん
後半の点については、
「住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。」
と書いてあるので、文京区の住民が「自分良ければ全て良し」と考えていたわけではないのでは?
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2882
マンション検討中さん
>>2881 匿名さん
>西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない
建築審査会に審査請求までした西側住民は、工事車輛通行問題に関しては他の住民や保護者の味方をしてくれなかった。
西側の住民とは異なり、他の住民や保護者は戦い方を知りません。
だからずさんな走行計画で工事着工されてしまった。
ということだそうです。
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2883
匿名さん
なるほど、そういうことですか。
でも、(当時の経緯を知らないので何とも言えませんが)それで西側住民が身勝手だといわれるのはちょっと違うような気がします。
それとも、西側住民が出しゃばってでも、工事車輛通行問題にも口出しすべきだったということですか。文京区民なら、戦い方を知ろうと思えば知ることができたように思うのですが。
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2884
匿名さん
住不の当初計画に関してまず初めに近隣住民から文京区ほかに提出された陳情書、そして東大新聞、毎日新聞他による関係者のインタビュー記事によれば、(1)住環境への悪影響(2)狭小道路への
危険性、(3)小石川植物園の湧水問題、が一括して提起されています、そしてそれらの問題を解決するための活動及び交渉は、住環境は直接影響を受ける西側の住民、道路問題は工事車両が通行する道路に面した住民、植物園の湧水に関してはその重大性に危機を感じ専門の大学名誉教授を招いて理解を深めたりした方々と3部門に分かれ遂行し、最終的な妥協点は、地上3階建て、地下住戸及び地下駐車場無し、壁面は境界より10m後退、隣地境界に道路設置と掲示板に張り出され、掘削は湧き水に影響が少ないとされる6m以下、工事車両道路は沿道住民の理解を得た時点、と決めたようです。そしてそれぞれが司法立法行政への働きかけ、署名活動、そして建築審査会への審査請求等々を行っています。審査会では傍聴者によると脱法・潜脱・不適・妥当ではない、と進行し最終的に住不は採決前に自ら取り下げ取り消し全て白紙としたので審査案件が無くなりました。その後住不は10年余説明会を開いたり住環境、湧き水、道路等関係者多数と協議し理解を得て全てではないが当初要望された条件を満たし現在のマンションを竣工したようです。
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2885
匿名さん
>>2878
あなたの書き込みを読んで、文京区の住民パワーの問題よりも、特定の地域に関する暗い恨みのパワーの方が怖いと思ったよ。そういう背景なんだね。
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2886
匿名さん
文京区の住民の互助会があるわけでないでしょうが、近くで紛争が多発してますから当然情報は入りやすいでしょうし、文京区役所の紛争調整担当もそれぞれに丁寧に対応することになると思います。
ここまで書込みされていたように小石川ガーデンヒルズの紛争は激しく、また、グランドメゾン目白坂も徹底して訴訟で争っていました。どちらも建築計画への違法の判断はされなかったですが、住友不動産も積水も設計を最初からやり直しました。グランドメゾン目白坂は間近に施行の絶対高さ制限を超えていたこともあったようです。
それに対してNIPPOはル・サンク小石川が建築基準法に違反している(建築審査会は明らかな違法の2点を示し、その余は判断せずとした)裁決を受けながら設計を最初からやり直しませんでした。清水建設の撤退の背景に、裁決への対応で企業姿勢の違いが表れたことがあると思います。
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2887
匿名さん
小石川ガーデンヒルズって、インペリアルガーデンの旧名称ですよね。念のため。
それにしても、インペリアルガーデンリミテッドレジデンスって仰々しい名前ですね。しかも、ガーデンは隣の小石川植物園のことでマンションの庭園ではない。
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2888
周辺住民さん
横から申し訳ありませんが、「西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない 」など工事協定の意味も知らずに意見が出されない、など恥ずかしくもなく投稿なさらないように。
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2889
マンション検討中さん
>>2884 匿名さん
>>2886 匿名さん
結局ルサンク(NIPPO)憎し!なんですね!
だから他にもこんなに激しい住民運動がありましたよ。
と言って自分たちを正当化しているようにみえます。
>>2885 匿名さん
みたいな感想も出るわけですよ。
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2890
周辺住民さん
2884匿名さん のを読むと、他の投稿を受けてインペリアルガーデン竣工迄の経過を述べたように見える、ルサンク(NIPPO)とは関係ないようだ。
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2891
匿名さん
別にルサンク憎しというわけではないと思います。
デベに同情的な人はこの掲示板に多数いるはずです。
文京区の指導に従っておけばよかったのに、どうして従わなかったのか不思議なだけです。
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2892
匿名さん
同感です。文京区の指導に従っておけばよかったのです。特にNIPPOは文京区に従うべき状況だったと思います。
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2893
匿名さん
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2894
匿名さん
小石川ガーデンヒルズやパークスクエア文京音羽の紛争の方が激しさの点で群を抜いていましたね。それに比べたらル・サンク小石川には粛々と法令違反の追及がされていたように思います。
NIPPOが法令遵守の重要さへの感度がよくなかったために、他のデベロッパーなら従うような文京区からの指導も軽視してしまったのではないでしょうか。
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2895
匿名さん
>>2888 周辺住民さん
工事協定って工事に係る騒音、振動、粉塵、工事車両通行などについて定めるものであり、建物の計画、高さ、規模について定めるものではないと理解していましたが、間違ってますか?
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2896
匿名さん
文京区に対する不快恨みを抱くネガを産んだと言うことは、区民として申し訳ないと思う。
文京区の発展を願う者として、恩讐を超えて、そのルサンチマンをより発展的な方向に昇華して欲しいと思う。
確かに文京区には東大の先生とか高級官僚とか、代々業界をリードしてきたすごい人が住んでいたけれど、そうでない人もいっぱい住んでいるんで、えらい人の利害ばかりでなく、私たち一般のしもじもの者たちの幸せも考えてほしいなと思います。
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2897
匿名さん
今文京区で何が起きていると思う?賃貸マンションが雨後の筍のように建っている。多分、分譲は増えないよ、今後。大学教授でもない、大企業の幹部でもない、外資系にもお勤めでない、ごくごく普通の、西葛西あたりに住んでいるような普通の賃貸に住むような人と仲良くしてね、気難しいみなさん。あなたもそういう人だからいいですよね。あ、プライドだけは高かったか、ごめんね、でもしょうがないよね、自業自得だから。
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2898
マンション比較中さん
ル・サンク小石川後楽園の購入者がデベロッパーを相手に裁判で闘っているそうですね。
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2899
匿名さん
争っている間は建て替えもないので、でっかい墓石のようなマンションの側で人生を楽しくおくるといいですね。あなたたちが壊した勲章を眺めて暮らしなさい。
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2900
マンション検討中さん
>>2888 周辺住民さん
工事協定とは
>>2895 匿名さんがおっしゃる通り
>工事に係る騒音、振動、粉塵、工事車両通行などについて定めるもの
ではないかと思います。
>住民と対立している問題は工事車両の通行内容である。大型工事車両を林町小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。住友の車だけでも1日最大53台(往復で106回)となる。これでは沿道の環境や児童の通学が危険にさらされる。住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。
このように住民と対立している問題が解決されぬまま工事協定が締結され、工事強行となったのではないですか?
であれば、このような大問題を無視した工事協定に対して「西側住民は問題ないと意見した」と言う事になりますね?
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2901
匿名さん
ル・サンク小石川については、2004年の清水建設の設計による建築計画でも、2012年の日建ハウジングシステムの設計による建築計画でも、工事協定は結ばれておらず、NIPPOが工事を強行したと聞いています。念のため。
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2902
マンション比較中さん
周辺住民にNIPPOは東京都の建築主事に建築確認を申請すると説明していたそうです。清水建設が撤退した後のこと。前回に民間の確認検査機関による建築確認が取り消されたためです。
ところがNIPPOは2012年には都市居住評価センターに建築確認を申請しています。複数の確認検査機関によるチェックを受けたという説明もしていますがね。
ル・サンク小石川の建築計画は、東京都から1度も適法と判断されていません。都市居住評価センターに建築確認を申請するのでなく東京都の建築主事に建築確認を申請していれば2度の建築確認取り消し裁決が下りるようなことにはなってなかったのではないかと思いますね。
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2903
口コミ知りたいさん
2884 匿名さんの投稿にあるように、工事用車両が自宅前の道路を通行しない西側住民であっても、工事車両の通行する道路沿線への悪影響を緩和させなお了解を得られなければ工事はさせない、との態度で沿線の方々の立場に立って交渉を進めていたようです、なぜならばこのこのマンションの建設に当たって当初から道路、湧水、住環境の三点を課題として一つでも解決されなければ工事をさせないと説明されていました。なお当初の運行計画では網干坂から搬入し不忍通りに抜け交通量を半分にする案でしたが網干坂沿線の方の反対に逢って往復不忍通りからと言うことになり沿線住民の方々や教育委員会と直接協議を続け了承を得て着工することになったために10年余の期間がかかったんでしょう、ドダイ強行して工事車両を運行するのは無理な道路条件です。
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2904
口コミ知りたいさん
ルサンク小石川については、清水建設が撤退したあとは、ずっとNIPPOが迷走しているように見えます。
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2905
匿名さん
最高裁判決が出て半年くらい経ちますが、将来の方向性はどうなるのでしょうか?
上層階を減築して設計変更するのか、「でっかい墓石のようなマンション」をいったん取り壊して新規に建て直すのか。
近隣住民向けの説明とかは一切なしですか?
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2906
マンション検討中さん
>>2903 口コミ知りたいさん
結局は工事強行されています。
>西側住民であっても、工事車両の通行する道路沿線への悪影響を緩和させなお了解を得られなければ工事はさせない・・
ってウソですよね。
既出していただいた下記が正確なようです。
http://blog.cnobi.jp/v1/blog/user/7c3c5e09b8e115026be2dd4237e61437/137...
>今回もクローズアップされて住民と対立している問題は工事車両の通行内容 である。住友は今後約2年にわたる工事期間中、大型工事車両を不忍通り口から 住宅地内の直線道路に入れて、変形の4ツ角を右折し、スクールゾン指定の林町 小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。 とりわけ、不忍通りから入ってすぐの直線道路は児童館の建て替え工事のトラッ クとルートが重複するため、この5月から1年間は2者で毎日大70台(往復 140回)の車が走行する事態になってしまう。小学校前は住友の車だけでも1 日大53台(往復で106回)となる。これでは、沿道の環境や児童の通学が 危険にさらされる。住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減 することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着 工に踏み切ってしまった。
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2907
口コミ知りたいさん
>>2905
2014年6月に説明会開催、市川猿之助のポスターを近隣に配布して以来、説明会は開催されていない…NIPPOから建築確認が取り消された理由説明もない…という状況のようです。
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2908
匿名さん
>>2907 口コミ知りたいさん
ご回答ありがとうございます。
上層階を削るのは大変だし、かといって一から建て直すのはもっと大変でしょうから、デベ内部でも方針が決まっていないのかもしれませんね。
竣工間際になって建築確認を取り消されたのはデベが気の毒だとは思うものの、他方で、文京区の指導に従っていれば減築しなくても済んだのですから、デベ自らの判断が招いた結果であるわけで、何ともやりきれない事態です。
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2909
口コミ知りたいさん
>>2906さん、この文章は住民を扇動する為書かれたものでしょう、外にも煽る文書が撒かれたようです、道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいたとのこと、ですからそのような文書で全ての事実を判断をすることはできません。
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2910
匿名さん
>>2908さん、仰る通りです。高さを2階分下げておけばよく、駐車場内部に避難階段を設けることは何らかの工夫でできるでしょうから、たとえ東京都建築審査会の裁決で建築確認が取り消されても、今頃には対応が済んでいたと思います。
NIPPOは2015年6月頃に思い留まるのでもよかったはずです。
さらに、NIPPOが裁決取消訴訟で延々と争った結果、NIPPOはかえって苦しくなったと思います。東京都建築審査会が示していた解釈よりも東京地裁・高裁が判示した東京都建築安全条例の解釈の方が厳しいと思われるからです。
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2911
マンション検討中さん
>>2909 口コミ知りたいさん
>この文章は住民を扇動する為書かれたもの
とはとても思えませんね。
>道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいた
と言う方がよほど怪しげな口コミに見えますが・・もう少し具体的な情報をお願いします。
それでは何故
>住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減 することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。
のでしょうか?別ルートに分散させることも出来ずに工事が強行された理由が分かりません。
歩道車道の区別もない小学校正門前を、1日106台もの大型工事車両が通過する工事計画は、通学路の安全安心を無視した酷い計画だと誰でも思う、と思いますが?
それともこの文書は事実ではないということでしょうか?
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2912
マンション検討中さん
>>2909 口コミ知りたいさん
>道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいた
というのはこれでしょうか?
415:地域住民(2009/07/19(日)
もう7年の空き地が網干坂の上にあります。
当初は違法性・環境破壊等危険な計画でしたので多くの反対がありました。
しかい現在では、いや随分前から「植物園を守る会」「千石の安全と環境を守る会」の方々も「住友マンション計画」が縮小されて悪影響が減少、地下室なく、歩道が広がり、隣地境界に道路を通し、住宅側は10m後退3階建とする等の案を了承、その実現を希望しています。
しかし網干坂沿道のマンション理事会が大型工事車両の運行に反対しているため住友は計画を進められない状況に有ります。
近隣住民は今示されている案より悪質な乱開発・密集住宅等の計画にこの土地の利用が移行しないよう希望していますが、昨今の網干坂マンションの通行させないという態度は許されなくなってきていると言わざるを得ません。
単なる我が儘・意地悪で道路法を盾に迷惑を与え経済的負担を増加させ環境を悪化させる事態を引き起こす懸念さえあります。
網干坂沿道のマンション理事会に申し上げたい、無理矢理通せとはだれも言えませんが、諸般の事情を鑑みて良識有る判断をされるようお願いします。
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2913
マンション検討中さん
ご紹介するのもどうかと思いましたが、こんなのもありました。
いずれにせよ、網干坂を”封鎖”するだけで工事が不可能となってしまう状況が良く分かりませんが?
414:東京都名無区(2009/07/16(木)
網干し坂の万ション住民は大型工事車両を絶対通さない。
以前白線引けば通してもよい、と噂が有ったけどドウだろう。
他人がどんなに困っても知らん顔、こんなに非道い事が有るだろか。
やはりカネが目当てで意地悪をするのか。
林町住宅では工事費が増加して、負担できるか心配している。
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2914
匿名さん
ここはルサンク後楽園のスレ、住友不動産のインペリアルガーデン建設に対抗した者の一人として僭越ながら申し上げれば、10年以上前のここと無関係な事案を投稿するのは失礼かと思いますがいかがなものでしょうか、この辺でお開きにはできませんでしょうか。
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2915
匿名さん
>>2914
インペリアルガーデンの件にしてもここの件にしても、運悪く担当になって渦中に巻き込まれた勤め人がたくさん傷付いた(サラリーマンとしてのキャリアも、人間としても)ことに思いを致せば、文京区民がなんでもかんでも反対して自らの利益を優先してマンションを建てる人を苦しめている利己的な区民性を持つ人々だと印象付けたくて多弁になることも、ある程度は寛恕してして上げてもよいかもしれませんね。文京区内で良いマンションができると24時間張り付いて誹謗中傷の限りを尽くす方がいるぐらいですから、ひょっとしたら職を失った人もでたやもしれません。ここのような事例は、他の区なら問題なく建っていたから彼らも平気で見過ごしていたのかなあと、思っています。
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2916
匿名さん
デベロッパー側にも言い分はあるでしょうが、文京区民が手ごわいのは事実としても、新宿区のタヌキの森とか、横浜の六浦のマンションとかほかの自治体でも例はあり、他の区なら問題なく建っていたとは必ずしもいえないのではないですか。
インペリアルガーデンの件については、小石川植物園の植生への悪影響が懸念されていたわけであり、当初の計画どおり建ててしまった後で、植物園に問題が発生してトラブルになり、何も知らずに買ったマンション住民が巻き込まれるよりはよかったのではないかと思います。
ルサンク小石川にしても、建築基準法違反でなければ建築確認が取り消されることはなかったのです。デベが文京区の指導に従ってさえいれば、設計変更することでマンションはとうに完成していたはずです。
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2917
マンション比較中さん
>>2916
同感です。避難路に不備のあるマンションを売ったことの方が問題と思います。
さらに、NIPPOが、建築確認取り消し裁決を不服として東京都を相手に起こした行政訴訟で、避難路に違法であったとしても周辺住民が指摘して建築審査会が認めるのはおかしいと主張したようですが、そのような主張は安全な住居を提供する使命を負うマンション業者が言ってはならないものです。
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2918
匿名さん
>>2915は違法建築の物件を販売したとしてルサンク購入者がNIPPOと法廷で闘っていることに対しても、購入者の方を悪いと言いかねないね。
消費者保護法にも抵触してそうで、激怒した購入者が訴訟を提起するのは十分にありえると思うが。
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2919
匿名さん
ついでに聞くけど、駐車場からの避難路に不備があると思われたから、建設途中の部分にもかかわらず設計者はスロープの勾配を緩くする変更をしたんだよね。その辺の説明は販売時にされてるの?
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2920
マンション検討中さん
避難経路って、別経路も使えるし性能的には問題ないんでしょう?
スロープの勾配も少なくしてくれたそうなので、車いすも使用も楽になりました。
避難する時に自分の車から車いすを取り出して使用できるというのは良いですね。
文京区でなければ、あるいはカリスマ弁護士案件でなければ、人気の優良物件ということで終わったでしょうね。
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2921
匿名さん
建築審査会の裁決で2.5メートルの高低差があるスロープは勾配を緩くしても避難路として使えず建築確認を取り消すで済ましていればよかったのでしょうが。
裁決の取り消しを求めてNIPPOが行政訴訟を提起した結果、最高裁判所も2.5メートルの高低差があるスロープは避難路として使えないと判断を示しました。
避難階の解釈が文京区だけでなく全国的に確定したことになりますね。
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2922
匿名さん
前建築屋さんと少し話をする機会があって、ここはかなりトリビアル なところを突かれたのでかわいそうだというような話をしていましたね。規則違反もいけませんが、飲酒運転で人を跳ねそうになるのと、赤信号で停止線から横断歩道に少しはみ出るのとでは、まあ人的被害が出るかもしれないと言う点で同じ違反かもしれませんが悪質さには差があると思います。プロジェクトを潰す価値があったのでしょうか。
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2923
マンション検討中さん
ですから、文京区の住民が言い出した、あるいはカリスマ弁護士案件でなければ、こんな最高裁判例などは出来上がらなかったと言いたい訳です。
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2924
匿名さん
私はどちらの肩も持ちたくない人なんですが、覆水盆にかえらずでもはや何を語っても虚しいばかりとはいえ、それでもなお、どうしてここまでこじれちゃったのかなあと思ってしまいます。お互いこの世で生きていくものとしてもう少し分かり合えなかったのかと。毎日墓跡のようなここの横を通るのですが、勝者はいないなと溜息を吐くばかりです。
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2925
マンション検討中さん
>>2922 匿名さん
>ここはかなりトリビアル なところを突かれた
ホントその通りだと思います。
竣工間近に建築確認が取り消されるような明らかな規則違反であれば、H16年の審査会裁決で真っ先に指摘されるはずですものね。
>その余 の点を判断するまでもなく
などと悠長な事を言っている場合ではありません。
何故かって6m接道は先にやるか、後からやるかの問題だったし、一の建物として認められなかった低層棟などは廃止すれば済むことです。
結果的に開発許可が必要になったのであれば申請すればいいだけの話です。
一方避難経路の問題は一体どうなりましたか?
当時は都審査会が避難経路については問題にしていなかった。
この事はこの避難経路問題がいかに「トリビアルなところ」、つまり実際問題としてはどうでも良い、単なる解釈の問題であるということを物語っているのではないでしょうか。
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2926
匿名さん
違うと思いますよ。2つも大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だったと思いますね。
清水建設はそれを読み取ったのに施主のNIPPOが理解しない、それで清水建設は撤退したのでしょう。
最高裁判例はNIPPOが建築審査会の裁決に従っていれば出てません。NIPPOが争った結果、文京区の固有の事例の判断でなくなってしまったのです。
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2927
マンション検討中さん
違うと思いますよ。6mの道路構築も低層棟の廃止も、全面的な設計変更を要しませんから。
清水建設に聞いてみたら如何かしら?
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2928
マンション比較中さん
都市居住評価センターが2.5メートルの高低差があるスロープを通らないと地上に出られない階を避難階として扱うことはなくなっています。文京区に限ってでなく全国的にです。
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2929
匿名さん
裁判所は2.5メートルの高低差があっても避難階として扱えとNIPPOが主張していることの方が明らかにおかしいと判断したと思うがね。
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2930
マンション検討中さん
>>2926 匿名さん
>>2928 マンション比較中さん
>>2929 匿名さん
同じ近隣住民の方と思いますが、はぐらかさないで、2005年裁決の話に戻しましょ。
この審査請求において、原告住民の主張の根拠法令は建築基準法施行令であり、避難路の勾配のみを争点にしています
> 本件自動車車庫への出入り口は避難路を兼ねているが、その勾配が8分の1を超えており、建築基準法施行令2 6条に違反している。
そしてNIPPOは
>出入り口の勾配が8分のlを超えておらず、施行令 2 6条に適合している。
と主張し、審査会はそれを認めたわけです。
ですので
>2つも大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは完全に誤りですね。
NIPPOは避難路についてはお墨付きを得たに等しいので、建物については低層棟を廃止するだけで行けると思ったのは当然です。
そして2012年の審査請求において、住民は避難路問題については別の主張を始めた。
根拠法令は都安全条例32条6号で、「避難階」の解釈について争われ、結局は最高裁まで行ったわけです。
単に解釈の問題でここまで堕ちた、ルサンクの現状に空しさを覚える今日この頃でした。
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2931
匿名さん
ん?
>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。
と主張し、審査会はそれを認めた
審査会が施行令26条に適合していると認めたって根拠はどこにあるの?
2005年の裁決からそこまでは言えないのではないかなあ。
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2932
匿名さん
>>2930 の誤解は、清水建設の設計も、日建ハウジングシステムの設計も、スロープの勾配が8分の1を超えていたこと。だから、2012年に提起された審査請求でも周辺住民は施行令26条違反を主張している。裁決をよく読むとわかるよ。
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2933
匿名さん
ところで8分の1を超えているっていうのだけど、どの程度超えていたの?3分の1とか4分の1じゃないよね、多分。文京区のことをすごく恨んでいる人がこの掲示板にいっぱいいるような気がするんだけど、なぜ恨むのかね。本当に理不尽な事がなかったのだろうか?
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2934
匿名さん
清水建設も日建ハウジングもスロープは車路だから6分の1の勾配で設計している。そのため、地下の駐車場から地上につながる施行令26条に適合したスロープになってなかったと考えるとわかると思う。
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2935
マンション検討中さん
>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。
とのNIPPO側の弁明はウソデタラメで実際は6分の1で設計していた?!
また文京区の指導にも従わなかったし、そんな悪質なデベにはそれ相当の報いを受けてもらはなければならない!というわけですか。
それにしても現在の惨状を意図しての審査請求って言うのは極悪非道とまで行かないまでも、相当に悪質と言えますね。
一企業に甚大な損害を与える目的の審査請求って、何か違法性は無いんでしょうか?
>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。
>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。勝訴の見通しはなお相当に低いですが、勝機はまだ十分にあります。
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2936
匿名さん
>>2935
>マンション施主は大打撃を被ることになります
小石川のマンションにネガが沸きやすい理由かもね...完全な第三者の傍観者の立場ではあるが、むごいことを平気で言うね、法律家は。
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2937
マンション比較中さん
建築審査会も車路のスロープが施行令26条に適合しているとの弁明にお墨付を与えられないから「その余の判断」をせずなのでしょ。
清水建設には状況の悪さが分かっていたのでNIPPOのもとから撤退したんでしょ。
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2938
匿名さん
世の中は理屈で説明がつく論理だけで成り立っているのではないからね。理屈通りであっても、それを押し通すことで人がたくさん傷ついていまだに醜く争いあっている。理を通し、勝利したと考えている人も、私から見ればある意味傷を負ったようにも思えるが。関わった全ての人が損をしている。
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2939
匿名さん
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2940
マンション検討中さん
>>2936 匿名さん
>>2938 匿名さん
おっしゃる通りと思います。
某文京区議は当時、建築確認取消を聞いて無邪気にはしゃいでいます。
完全業者寄りの区議が殆どの中で、住民にとっては本来頼りになる存在のハズが、これではむしろ逆効果、住民運動への理解が遠のく結果となるでしょう。
区議と言い地元法律家と言い、安易にホンネを公開してしまうと言うのは如何なものでしょうか?
>建築審査会で執行停止決定!
2015年10月4日|コラム
>嬉しいことがありました!
12年にわたり裁判や審査請求で争ってきた小石川2丁目堀坂・六角坂のマンション。建築確認取消しを求める審査請求で、東京都建築審査会は建築確認の執行停止を決定しました。
裁決前に建築が完了してしまうことにより訴えの利益が失われ、申立人の法律上の利益の侵害等を除去することが極めて困難になる可能性を認めています。
訴えの利益を守るという立場に立ってくれていることは非常に重要で、今後の建築審査請求に希望をあたえるものです。
>訴えの利益を守る
って言ってもね、それが現在の惨状だという事までは分かってなかったのでしょうか。
ちなみに区議の下記情報は参考になりました。行政も完全業者寄りですが、やはり天下りを意識しているからなんですね。
「都市居住評価センターはディベロッパー数社が作った会社で、前々文京区都市計画部長が再就職しています。前々部長は9月7日の建築審査会にも処分庁側で参加していました。」
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2941
匿名さん
おごりたかぶる巨大企業と虐げられし人民大衆との戦い、というのは実際には階級闘争理論を農民とかにもわかりやすく描いたプロパガンダ絵本だけのことで、巨大企業にもプロレタリアートはいるし、虐げられているはずの人民も会社経営者や資産家のようなブルジョワジーがたくさん含まれていたりするので、まことに世の中はややこしい。企業の中で虐げられ搾取され仕事を強要されている雑兵をいじめるのはかわいそうだと言う視点もある。
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2942
匿名さん
藤田嗣治のアッツ島玉砕の絵を見たときのような惨憺たる思い。どちらがただしいとかまちがっているとかは、ない。
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2943
匿名さん
>>2930
> 2005年裁決の話に戻しましょ
2005年裁決の話に戻してみてどうなりました?
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2944
マンション検討中さん
>>2943 匿名さん
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは完全に誤りですね
と言いたかっただけですが、その後いろいろと参考になるご意見が続出して大変有意義だったと思っております。
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2945
匿名さん
避難路を兼ねる車路のスロープが施行令26条に適合しているとの弁明には疑義がある…と2005年裁決で書いてあればよかったのかもしれませんね。審査会としては、二つの大きな違反を指摘したしもういいよね…と考えたのでしょうか。
2005年裁決で指摘された、前面道路の幅員が6メートルになっていない違反の関連では、その半月後に
http://kugikai-nakano.jp/shiryou/14122415343.pdf
の裁決が出ています。前面道路の幅員の不適合は、これら2つのマンション計画以外でも建築確認取り消し裁決の事例があります。
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2946
匿名さん
判決書、裁決書の読み方の問題ですね。
2005年の裁決のときは、建築確認の取消事由として幾つかの点が住民側から主張されていました。
そのうちのどれか一つでも取消事由として認められれば、建築確認は取消しとなります(全部の主張が認められる必要はありません)。
つまり、住民側が主張した取消事由をひとつひとつ判断する必要はなく、どれか判断の容易な取消事由が認められるのであれば、それで建築確認は取り消されることとなり、残りの論点について判断する必要はありません(取消しという結論に影響はないので)。
これが裁決書末尾近くの「その余の点を判断するまでもなく違法な処分であり、取消を免れない。」の意味であり、このような判断手法は判決においては一般的で、思考経済に適っています。
これは、判決文を読み慣れている人にとっては常識といってもよいのですが、ひょっとしてデベロッパーは、「その余の点」については問題ないと建築審査会により判断されたと勘違いしていたのでしょうか?
たぶん清水建設は「その余の点を判断するまでもなく…」の意味を正しく理解していたでしょうから、それでデベと意見が合わずに撤退したのかもしれないですね。
それに加えて、2005年の裁決で取り消された建築確認を出したのは、東京建築検査機構(TBTC)でした。TBTCが引き続きルサンク小石川の建築確認に関与していれば、2005年当時の問題点を認識したうえで新しい建築確認を出したかもしれないですが、設計会社が日建ハウジングに変更され、指定確認検査機関がユーイックに変わってしまったので、2005年当時の問題点が正確に引き継がれないまま、新しい建築確認が出された可能性がありますね。
それだけならまだしも、デベは文京区の指導に従わなかったことで、結果的に自らの首を絞めることになってしまいました。
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2947
マンション検討中さん
>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。
と弁明しているのだから、それで終わり。
デベ側は言葉だけでなく、証拠図面も提出しただろうから、そもそも審査会は最初から問題だと言う認識はない。
ではデベが図面を改竄し、虚偽の弁明をしたという事?
実際は1/6の勾配で設計していたのに、改竄した1/8以下の勾配の図面を提出したということ?
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2948
マンション比較中さん
デベは建築審査会で一切証拠図面を提出してないようですよ。このことは過去レスで既出です。
>>2947さんは誤解を引きずっておられますね。
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2949
マンション比較中さん
NIPPOが避難路を兼ねる車路のスロープの勾配を1/6から1/8に緩くしたのは2014年3月の変更確認においてあって、それは1/6のままだと建築確認取り消し裁決を受けることを恐れてのこと(2014年3月に公開口頭審査の予定だった)からだったというのも、既出です。
スロープの勾配を緩くしても、出入口の位置がそのままでは高低差が2.5メートルあるために、建築審査会においても裁判所においても、避難路としての基準を満たさないと判断されています。
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2950
匿名さん
清水建設の設計による建築計画の違法が争われた審査請求事件(このスレで最近話題になっている2005年裁決)でも、
日建ハウジングシステムの設計による建築計画の違法が争われた審査請求事件(2015年裁決)でも、
NIPPOは証拠図面を建築審査会に提出していないですね。
このことは東京都建築審査会年報(それぞれ平成17年度、平成27年度)を見れば、詳しく載っているので分かります。
平成27年度の東京都建築審査会年報は年報全体を通して読んでみるのがいいですよ。
都市居住評価センター(ユーイック)が高低差が大きいスロープで地上とつながっている地下にある階は避難階といえないと知っていたはずと分かりますから。
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2951
マンション検討中さん
そうですか?!審査会が言葉だけで弁明できるところとは知りませんでした。
>NIPPO側の弁明はウソデタラメで実際は6分の1で設計していた?!
と言うのはホントだったのですね。(既出)
いずれにせよ
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった 、と言うのは完全に誤りですね
という事実だけで十分と思いますけど?
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2952
マンション検討中さん
>>2941 匿名さん
>企業の中で虐げられ搾取され仕事を強要されている雑兵をいじめるのはかわいそうだと言う視点もある。
おっしゃる通りのところがありますね。
>>2915 匿名さんの言わんとしているところも同様と思います。
さて
>虐げられているはずの人民も会社経営者や資産家のようなブルジョワジーがたくさん含まれていたりする
ですが
>弁護料100万円+訴訟事務費用という格別のご厚意
100万円に負けて貰って大喜び、と言うのはやはりブルジョワですね
>審査請求にあたって、建築確認の取消しを争うには、技術的な争点の解明と主張・立証に関する専門的な法的知識が不可欠なので、日置雅晴先生に正式に事件の受任をお願いし、弁護料100万円+訴訟事務費用という格別のご厚意によりお引き受けいただきました。
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2953
マンション比較中さん
まだ誤解を引きずっておられますね。
2005年裁決で審査会が指摘した二つの大きな違反に対応するだけでは適法なマンションにできない、というのが事実です。
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2954
マンション比較中さん
そして、清水建設はこの事実をわかったが、NIPPOは理解できなかったのです。
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2955
匿名さん
念のためにいうと、2005年の裁決で建築審査会が指摘した二つの大きな違反以外の点については、裁決では建築審査会は適法とも違法とも言っていないということです。
(それ以外の点の適法性について判断するまでもなく、建築審査会が指摘した点だけで建築確認が取り消されるべきことが明らかだったからです。)
なので、それ以外の点については、デベの責任で適法となるように対処する必要がありました。もし、それ以外の点については適法だと建築審査会が判断したとデベが解釈したとすれば、誤解ですね。
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2956
マンション検討中さん
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのが完全な誤り、ということを認められたら如何ですか?
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2957
匿名さん
なんか議論がずれているような気がします。
建築審査会が「二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定して」いたかどうかがそんなに重要な問題ですか?
ポイントは、二つの大きな違反以外の点については、建築審査会は違法だとも適法だとも判断していないということです。
したがって、それ以外の点について建築審査会が判断しなかったことをもって、建築審査会がお墨付きを与えたと考えるのは誤解だということです。
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2958
匿名さん
>>2957さん
日建ハウジングも二つの大きな違反以外の点は建築審査会がお墨付きを与えたと誤解したのでしょうね。
2005年の裁決を慎重な側に読んでいればよかったのに。
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2959
匿名さん
その可能性はあります。
それに、2005年当時の問題点について前任設計者の清水建設から日建ハウジングへの引継ぎがおそらくなかったと思われます。
たぶん、清水建設はデベと意見が合わず撤退したので、引継ぎどころではなかったのでしょう。
きちんと引継ぎがされていたら、日建ハウジングはもっと慎重になったでしょう。
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2960
マンション検討中さん
誰も全然分かりませんが・・。
二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言う根拠を具体的に教えてください。
採決のどこをどう取って全面的に設計変更をすることが想定されたと言えるのですか?
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2961
匿名さん
私は、2926 匿名さん ではないですが、彼(彼女)が言いたかったのは、建築審査会が二つの大きな違反を指摘して建築確認を取り消せば、審査請求において住民側が主張していた他の問題点についても違法な部分はデベが見直して対応するだろう(そうでないと、再び建築確認が取り消されることになりかねない)ということなのではないですか。
二つの大きな違反以外の点については、建築審査会は違法だとも適法だとも判断していない(お墨付きを与えていない)ので、二つの違反だけ直したのでは、適法な建築物になるとは限りません。そのことを言いたかったのではないですか。
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2962
匿名さん
>>2959さんの仰るように清水建設から日建ハウジングには図面の引渡しされていても打合せはされてないと思います。
一方、日建ハウジングも建築の専門家であるなら、2005年の裁決を読んで指摘された二つの大きな違反に対処するだけでは不十分なことに気付くべきだと思いました。
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2963
マンション検討中さん
匿名さんでしょう?
それはさて置き、全然説明になっていませんよ。
裁決を受けデベがやるべきこと
①6m道路の築造(開発許可が必要になる)
②低層棟の廃止(開発許可に伴い公開空地にする)
③虚偽の弁明をした斜路を1/8以下の勾配に設計変更する
後何かありましたっけ?
いずれにせよ全面的な設計変更などする必要はないですよね?
絶対高さ制限の第一次素案が公表されたのも2011年だったと思いますので、高さを22mに設変する訳はないしですね。
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2964
マンション比較中さん
やっぱり誤解したままですね。
③の斜路を1/8以下の勾配に設計変更しても、それでは不十分で建築確認取り消しになってしまう、そして建築確認取り消しが正当であると最高裁判所も判断しているのですがね。
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2965
マンション比較中さん
せめて >>2963 の③は施行令26条の基準を満たした斜路に設計しなおす、と書くものでしょうか。おそらくそれでも不十分と思われます。高低差が2.5メートルあるためです。
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2966
匿名さん
>>2962 匿名さん
仰るとおりです。ただ、避難階の問題点は当初は清水建設も気づかなかったものなので、日建ハウジングが気づかなかったとしても無理はないような気がします。
傾斜地に造った建物の避難階をどのように考えるべきかについて、これまで固まった解釈はなかったようですし、非常に難しい問題だと思います。
それに、指定確認検査機関も2005年裁決のときの東京建築検査機構からユーイックに変わってしまったので、2005年当時の問題点(裁決において指摘された二つの大きな違反以外の問題点)を知る当事者がいなくなってしまったのも大きいと思います。
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2967
匿名さん
>>2966さんは傾斜地に造った建物の避難階の解釈の難しさを仰っていますね。NIPPOが2011年頃に周辺住民に説明をしたといわれているように、東京都建築主事に建築確認を申請していれば、慎重に審査していたと思いますが、いかがでしょう。
高低差の大きいスロープにより地上とつながっている階を、スロープの上部が地上と同じレベルだからスロープの下部も避難階だという解釈には、無理があると思います。このような慎重に審査をする必要がある建築計画は行政の建築主事に建築確認を申請するのがいいです。
このスレで話題になったグランドメゾン目白坂(現・グランドメゾン目白新坂)は、当初の建築計画は指定確認検査機関による建築確認だったのですが、設計を最初からやり直して、行政の建築主事による建築確認を得ています。積水のほうがNIPPOより確実な手順を取ってます。
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2968
匿名さん
積水の方がデベロッパーとしては実績ありますからね。
でも、その積水も地面師にはまんまと騙されるし、不動産業界はよくわからないことが多いです。
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2969
匿名さん
ユーイックもスロープの下の階が避難階に該当するか、建築基準法第77条の32第1項の規定に基づき特定行政庁である東京都に照会しておくべきでした。
建築基準法第77条の32第1項
指定確認検査機関は、確認検査の適正な実施のため必要な事項について、特定行政庁に照会することができる。この場合において、当該特定行政庁は、当該照会をした者に対して、照会に係る事項の通知その他必要な措置を講ずるものとする。
なおDJあかいさんのスムログの記事に、ル・サンク小石川後楽園の特定行政庁が文京区であるとの解説がありますが、誤りなので、スムログ編集者は訂正されるのがいいと思います。
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2970
評判気になるさん
>>2969
ユーイックはNIPPOからも神鋼不動産からも損害賠償を求めて訴訟を提起されているからね。
特定行政庁の東京都に照会して回答をもらうのがユーイックの身を守るためにもよかっただろうね。
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2971
匿名さん
たしか、ユーイックに対して訴訟を起こしたのはNIPPOだけではなかったですか。
神鋼不動産も訴訟に加わったのですか。
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2972
マンション比較中さん
>>2966
これまでも2.5メートルの高低差がある地下の部分は避難階として扱われていない。
ル・サンク事件には、2.5メートルの高低差がある地下部分を避難階としてしまうと、他の建築計画でドライエリアを経由してスロープで地上とつながっている地下の居室も避難階になってしまうため、他の建築計画に与える影響が大きいという事情もあったと思う。
>>2971
神鋼不動産はNIPPOと別に訴訟を提起しており、東京都に賠償は求めず、ユーイックに賠償を求めている。NIPPOの2件の訴訟と併合されている。日経アーキテクチュア2019年9月12日号に神鋼不動産のコメントが載っている。最高裁判所で建築確認取り消し裁決が正しいと判断されている以上、東京都に賠償を求めるのは難しいと思う。
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2973
マンション検討中さん
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは全くの誤り
と言うのを認めればよろしいのです。
・当時の審査会が全面的に設計変更することを想定していたか?
・現在の最高裁判例にあるような状況を知見出来ていたか?
いたのであればその具体的根拠を出していただきたいと、貴方に何度となくお願いしているわけですが、何一つ正面から答えていただいていません。
貴方は現在の最高裁判例の高見から、勝てば官軍とばかりに、上から目線で2005年裁決に対してあれこれ言っているに過ぎません。
そもそも貴方々も当時は「避難階」の問題には気付いていなかったでのはないですか?
当時から2、5mと言う数字は認識されているはずもないですよね?
本日の日曜劇場「テセウスの船」だったら竹内涼真が2005年にタイムスリップし、「父さん!奴らは都安全条例32条6号を言い出して、それで最高裁で建築確認の取消が確定するよ!だから駐車場に避難階段を付けなきゃダメだ!それと6年後に絶対高さ制限が公表されるから22m以下に設変した方が無難だ!」って教えてくれるのですがね?
前出の2,5mですが、その数値の根拠法令を示してください。では2mなら良いのか?
その2,5mとか言う数値は2005年当時から住民、審査会、デベが認識できていたのか?についてもお答え願います。
さあ今度こそ誠意ある回答をお願いしますよ!
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2974
匿名さん
議論がずれてませんか?
問題は避難路に2005年から不備があり
スロープの勾配をなおすくらいでは適法な建築計画にできないことと思います。施行令26条に適合させるため手摺りも必要なのでしょう。
デベに慎重さがあれば建築計画を強行できないのではないかと思いますがね。
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2975
マンション検討中さん
>>2974 匿名さん
また議論をずらして何一つ正面から答えないのですね。
貴方はすーっと、結果論を言っているに過ぎない、そして質問事項に答えないのですよ。
>スロープの勾配をなおすくらいでは適法な建築計画にできないことと思います。施行令26条に適合させるため手摺りも必要なのでしょう。
これも貴方が単なる結果論として個人的見解を言っているに過ぎませんし、これは全面的な設計変更には繋がらない事項ですよね。
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
審査会が、これでデベも全面的に設計変更するだろうと思った、と言うわけですよね。
では審査会がそう思った、その根拠を教えて下さいという事です。
あと2,5mの話はどうなりましたでしょうか?
避難階問題は知見できたのか?とかです。
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2976
匿名さん
避難路のスロープが施行令26条に適合しない状態なのは2005年裁決の時からずっとの話ですよ。
>>2975さんはそこを見落としていて、デベが施行令26条についての弁明したから済んだとかの書込みを続けていたのではないでしょうか。
2005年の裁決に対処するには、避難路のスロープを施行令26条に適合させる必要がありませんか。スロープの勾配を緩くするだけでなくスロープの中央に手摺りを付けることになり、車路にできなくなりますが困ったことになりませんか。
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2977
匿名さん
>>2957さん
> それ以外の点について建築審査会が判断しなかったことをもって、建築審査会がお墨付きを与えたと考えるのは誤解だということです。
ここまでは承知しました。さて
NIPPOが誤解したとしても、避難路のスロープが施行令26条に適合してない設計の建築計画でユーイックが建築確認を下ろせることが不思議です。
もう1つ不思議なのは2014年3月の変更確認でスロープの勾配だけ緩めるような設計変更をユーイックが認めたことで、勾配をなおしても施行令26条を満たすのでもなく、むしろ避難路の不備の存在を知っていたと認めるようなものです。
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2979
匿名さん
結果論でないですよ。2005年に避難路のスロープが施行令26条の基準に適合してないことは指摘されていて、NIPPOは対処しておくべきだったから。施行令26条に適合したスロープにするために勾配を1/8にするとともに中央に手摺りを設ける必要があるのは2005年の法令でも同じです。
元々避難路の不備が追及されていたことはこのスレでずっと前から言われていたことです。
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2980
マンション検討中さん
>>2979 匿名さん
これだけ言っても、答えはそればっか、あくまで正面から答えようとしないというわけですか?
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
この見解が間違いだと幾度となく言っています。
結果が分かっているからこそ、こんなことが言えるわけですね。
>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。
とのNIPPO側の弁明はウソデタラメで実際は6分の1で設計していた?! (既出)
という事だったようですが、審査会に図面を提出しなかったのであれば、審査会としてはこの弁明をもって終わり。つまり審査会としては
>全面的に設計変更することを想定していた
訳はない、貴方の当審査会に対する見解は間違いだと言うことです。
住民サイドでもそもそも図面が無いのであれば、確かめようがないではないですか。
>裁決を受けデベがやるべきこと (既出)
①6m道路の築造(開発許可が必要になる)
②低層棟の廃止(開発許可に伴い公開空地にする)
③虚偽の弁明をした斜路を1/8以下の勾配に設計変更する
デベはこの③をなぜかやらなかった?しかしそれが判明したのは
>2012年9月28日、近隣住民9名が小石川2丁目マンションの建築確認の取消しを求めて東京都建築審査会に審査請求をしました。
(1) 避難経路(とくに1階、地下1階)が不備であること。
(2) 地下駐車場を含む1階部分は、地階とみなすべきこと。
(3) 「hanare」は居住室であるにもかかわらず、窓先空地がないこと。
(4) 地下2階のエントランスは建築物であること
私たちの最後の決戦場なので、全力で闘います。
とまあこの闘いの中で初めて避難路の不備が明らかになってきた、という事でしょう?
要は
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは間違いという事です。いや間違いではないと言うのであればその根拠を示してくださいと散々お願いしてきました。
それと2,5mの数値の根拠法令は如何なりましたでしょうか?
いいかげんに観念して答えてください、お願いします。
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2981
匿名さん
2005年の裁決書の読み方を間違えている書込みですね。
>>2946さん >>2955さんの書込みがとてもわかりやすいです。熟読するべきです。
2005年裁決は避難路のスロープが施行令26条の基準に適合しているとは認めていないのです。スロープの勾配が1/8を超えていることに加えて、スロープの中央に手摺りがないのですから施行令26条の基準に適合しません。NIPPOはそれに対処する必要がありました。
NIPPOは、1/6の勾配のスロープのまま2012年の建築計画を進めてしまったから、後になって勾配を緩くする設計変更をしているのです。
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2982
マンション検討中です
>>2981 匿名さん
認めているとは、誰も言っていないと思いますが?
認めていないからと言って、審査会が全面的に設計変更を想定していたとは言えない、という事でしょう?
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2983
匿名さん
今になって軌道修正ですか。>>2980で書込みされた内容とまったく整合しないですね。
それでは、避難路のスロープを施行令26条に適合させるのに、勾配を1/6から1/8に変更することに加え、スロープの中央に手摺りを付ける設計変更をするのですか? 玉突きのように他の部分にも設計変更が及ぶことになりますがね。清水建設にはやりたくない作業に思いますが。
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2984
匿名さん
>>2982 マンション検討中です さん
議論の方向性がやはりずれています。
「①2005年裁決において審査会が全面的に設計変更を想定していた」というのが間違いだったとしても、だからどうなるのですか?
ポイントは、「②2005年の裁決で建築審査会が指摘した二つの大きな違反以外の点については、裁決では建築審査会は適法とも違法とも言っていない」ということです。
仮に、①が間違いだったとしても、それで論理必然的に②も間違いということにはなりません。
なので、①が間違いだと言い続けることに何の意味があるのか不明です。①が間違いだったとしても、裁決において指摘された二つの大きな違反だけ直せばそれでOKという結論には論理的に結びつきません。
また、2977 匿名さん の「NIPPOが誤解したとしても、避難路のスロープが施行令26条に適合してない設計の建築計画でユーイックが建築確認を下ろせることが不思議です。」については、ユーイックが東京都建築安全条例の解釈を間違えていたために建築確認を出してしまったようです。
具体的には、2015年の裁決の時の口頭審査議事録【http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/第1254回東京都建築審査会口頭審査.pdf】の16~17頁あたりを読むと、ユーイックは東京都建築安全条例32条6号には建築基準法施行令117条2項の適用がないと考えていたようですが、これはユーイックの解釈が正しくなかったということのようです。
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2985
マンション検討中です
>>2984 匿名さん
良いんじゃないですか?
①が間違いだったと認めいただければそれで十分ですね。
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2986
マンション検討中です
>>2983 匿名さん
整合していると思いますよ。
熟読してくださいね。
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2987
匿名さん
>>2984さんの仰るように、東京都建築審査会の2005年の裁決は、8つの違反が争われ、2つを違法と判断して建築確認を取り消し、残りの争点については適法の判断はしていません。残りの争点についてもNIPPOが適法にするような対処をすることが求められていた訳です。2005年の裁決の読み方を誤ったのか、残りの争点への対処をNIPPOが怠ったため、2005年に追及されていた避難路の不適合が後々の建築計画まで残ったと思われます。
>>2984さんが引用された東京都建築審査会の2015年の議事録は
http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf
にあります。「最初は、車路勾配が6分の1という急勾配であったということもその理由の一つに入っていたわけですが、途中で計画変更がなされ、確認も変更されたということで、その際に8分の1勾配になったと。ですから、勾配の分で言えば、階段に代わる傾斜路の勾配制限8分の1以下というのは満たす状態にはなった。ところが、請求人の側は、階段に代わる傾斜路だとすると、これは施行令の中で構造基準が定められていて、手すりが必要なのではないかと。」のように2014年に勾配を緩くする設計変更されたことが記されています。
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2988
匿名さん
ということは勾配の問題ではなく手すりの有無だけでプロジェクトは頓挫したということでしょうか
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2989
マンション比較中さん
施行令26条の基準は勾配を1/8以下にすることとスロープの中央に手すりを設けることです。中央にてすりを設けると車路に使えませんから、施行令26条の基準への適合させることは車路のスロープを避難路に兼ねることができないことを意味するように思います。
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2990
マンション検討中です
>>2989 マンション比較中さん
議事録は既出かと思いますが、改めて大変参考になりました。
図面もないと全然イメージ出来ないですが、正に手に汗を握る攻防、これで確認取り消しになるとは誰が予想出来たか?
面白いのは、手摺りを指摘され狼狽る場面でしょうか?
手摺りは当然と言えば当然だと思いますが、2005年当時住民側は指摘していたのでしょうか?
まぁいずれにせよ、審査会側はここまでの知見はなかった、つまり全面的な設計変更を想定するほどまで考えが及ばなかったのでしょうね。
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2991
匿名さん
これからは傾斜地にますますマンションが建たなくなりますね
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2992
マンション比較中さん
傾斜地でなくても、平地でも起きる話です。
地下駐車場からの車路を避難路に兼ねることはできないという解釈で、妥当でしょう。
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2993
マンション検討中です
>>2992 マンション比較中さん
狭く急な避難階段か、広く緩やかな傾斜路か?
避難時には後者が良いと誰でも思う。
だから「中間もしくは両側に手摺りを設け無ければならない」とでも規定変更して車路を避難路として使えるようにしたら良いと思ったりしています。
デベにとっては全然妥当な解釈ではなかったですね。
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2994
匿名さん
手摺一つで莫大な予算をかけた建物がパーか...
なにか釈然としない感じがする
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2995
匿名さん
>>2988さん
東京都建築審査会の2015年の議事録を読む限りですが、処分庁(株式会社都市居住評価センター)は車路のスロープが避難路を兼ねることができないとの判断のもとに、弁明をしているようです。
2015年の会議録で疑問なのはNIPPOがこの建築計画が基準に適合しているとの弁明をしていない、東京都建築審査会の会長に質問されNIPPOの社員が答えている場面はあるものの同席の弁護士から発言が何もされていないことです。手に汗を握る攻防がされており、建築確認が取り消される瀬戸際に(現に執行停止がこの日に行われています)、NIPPOの弁護士が依頼人のための弁明をしていないように見えます。
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2996
マンション検討中です
>>2995 匿名さん
車路のスロープが避難路を兼ねる事ができない、と判断していたのであれば2005年当時、勾配が1/8以下だと虚偽の弁明などする必要などなかった事になりますが?
それで1/6の勾配のまま放置していたのか?
いずれにせよ2005年裁決の読み方を誤った、ということではないですね。
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2997
マンション検討中です
そして実際に1/8に設計変更する必要はなかったということです。
全然分からなくなってしまいました!
説明してください。
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2998
匿名さん
手すりの有無だけでプロジェクトが頓挫したわけではないし、手摺一つで莫大な予算をかけた建物がパーになったわけではありません。
手摺の問題だけならば、設計変更して建築確認を取り直せばすむことです。
問題は、ルサンク小石川の建物が一種の「既存不適格」状態になっており、建築確認を取り直すためには上層階2階分を減築しなければならないということです。デベが文京区の指導に従わなかったために、こんな事態になってしまったのです。
減築は容易なことではないので、この建物は詰んでしまったのです。
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2999
匿名さん
>>2998さん、同感です。
建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めている(同法1条)ものなので、その基準に適合させていない建築計画は建築確認が取り消されます。基準ぎりぎりの建築計画にするのはリスクが大きいです。
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3000
匿名さん
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