ル・サンク小石川後楽園（5）

ルサンクキャンセルで再開発物件待ちです。
こんなところは忘れて早く再開発の販売が開始されるのを心待ちにしてます。
再開発物件のほうが便利なのは間違いないのでかえって良かったと思うことにしてます。

ポジティヴなお考えで素敵です。再開発物件待ちとありますが、現在のルサンク小石川の地で…でしょうか。
審査請求をされた方々はもとから「開発反対」がライフワークなご様子ですし、現在の裁判もどこまで行っていつ最終結論が出てどういった形で実行処理されるかわからないですよね。
過去ログにあったようにこの案件で「小石川」の地価は相対的に順位を落とした印象で、お得♪なのかもしれないですが、いつか…納得できる環境になっていたらいいですね。

>>1502さん
階数を減らして、車寄せを作れば、解決するんじゃないの？
それから、デベが交代する方がいいかもしれない。NIPPOでは難しいと思う。

>>1501さんの書込みしている再開発が現在のルサンク小石川の地でないことは、よく読めば明らかだけどね。

よく読めばなんたら…と使う方に限ってまったく読めていないことがこのスレではもう明らかだけどね。(←ですけどね)

よく読んでみせますか。

「解決する」ために車寄せを作れ…と要求されている方。しかも不思議なことに冒頭からまず減階にこだわっていらっしゃる方。
「減階」措置は現在進行中の対審査会的な範疇にはなく、あくまで未来的で二次的な「手段」ですので、それ〝ありき〟から入るには強い理由がいる…つまり「減階」を「解決」要素の条件と考えている方ということになります。

一方、デベは「解決」よりも「解消」を求めているはずですね。〝不服〟なわけですし、すでにかなりの年月に加えて億単位の〝赤〟を切ってますので、「解決」というイメージはデベにはないと考えています。
なので、解決という言葉を持ち出す〝圏内の方〟。

また「デベが交代」という表現は語感や手応えが当世風ではないですね。青年世代ではない方。
ていねい語を使わないのは意識的なものです。

さらにいえば、より頻繁にアクセスする者はより直近の話題に反応しがちだという傾向がありますし、今夜の当方のアクセスと投稿の関係もそう。

よく読む者＝精読者(リズール)は、当方ですとそんな感じになります。
契約者だった方で再開発物件を望み「こんなところ」と言いながらも、このスレに意見投稿される方。「かえって良かった」ことの裏には「やっぱり良くなかった」ことが若干でもあるご様子なはずで。
総括すれば、投稿の動機は『心待ち』に集約されているはず。
なんの？…それこそルサンクの「解決」なのかもしれません。

この地でもよいのかもしれない。ならば、この地の未来的私見や現況考察を〝ポジティヴ〟に書いてみよう。

そう「読んだ」次第です。
「よく読め」をかたちにするとかくのごとく冗長気味な作文になるので、端折っているんですよ。
明らか、なんでね。

>>1504さん
どう読んでも>>1501さんの再開発は
春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業でしょう。
いつまで経っても分譲が始まりそうにないから
心待ちにしていると言っているのでしょう。

春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
東京都文京区の「春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合」が3棟の再開発ビルを建設します。 設計は日本設計、施工予定者は北街区が清水建設、南街区が大成建設、西街区が東洋建設。 2016年3月末に着工し、西街区が2018年5月、北街区が2020年3月、南街区が2021年11月の完成を目指しています。
北街区：地上40階、地下2階、最高高さ151.10m／住宅（578戸）、事務所、店舗
南街区：地上23階、地下2階、最高高さ109.08m／住宅（169戸）、事務所、店舗
西街区：地上13階、地下1階、高さ48.8m／住宅（26戸）、事務所、店舗

東京新聞記事によると
ぶんきょう未来が再開発の補助金に疑義を呈しているようです。

設定売買金額の二割を不労所得でただもらえたとなれば、目移りしても当然か。便利そうだと考えるのも間違いなさそうだし、請求まみれの近隣環境を抱える「こんなところ」とは安心感が違う…かな。
ルサンクが建つのを逆に待ち望んで強弁していた近隣さんがいたのも、改めて納得…

デベはちゃんと考えてたんだな。色んなことを。

デベが考えていた“いろいろ”は
エスカレーターやカスケードを設けたりして
マンションを売ることかな。維持費がかかって困ると思うけどね。

重要事項説明書に“カスケード（水景設備）”が書かれていた。廃止すればよかったのに。

やはり不思議なのは2014年3月の変更確認で
地下駐車場から出るスロープの勾配を変える
という設計変更をしていること。それより駐車場に避難階段を設ける方が
直接に解決になっていただろうし。
前に、建設に詳しそうな人が
躯体を貫く避難階段を設けるとパースが変わってきて販売するのに支障があると書込んでいたけど
どちらが重要かといえば法令に適合させることだったと思うよ。

ランドマーク的なものを目指したらしい思考レベルには納得。役者を使ったＣＭもHANAREも、高い志と設計思想ゆえのものだったと、〝いまなら〟理解る。

となると。近場の便利な超高層にあわせる必要はないはず。裁判で行けるところまで行って超高層の評判と実際を確認しつつ、判決に従った内容でさらに差別化を図ったより上の次元の購買者向けのものにする…かなと。

賢い経営者ならさらに〝万全を期して〟そうするだろうね。
「売る」どころではなく「売れる」ものにするだけの価値が待つ超格差社会への偏向をきちんと想うなら、逆に、体力だけはあるはずのNIPPO(笑)ならできるはず。

実は〝真の開発〟なのかもしれない。

>>1512さん

エスカレーターはともかくとして
カスケードとHANAREはどうでしょうね。
ランドマーク的なものというよりは
見掛け倒しではないですか。

元業界さんが書いていたように
規模を延べ面積1万平米未満にして
車寄せも設ける。カスケードとかHANAREとかをなくしても
立地がいいのですからそれで十分に購入したい人が現れると思います。

もうそのレベルでは意味がないはず。
色んなことを考えていた…には「時期」がありますね。
「売らなくていい」状態が13年続いているわけですから。
もっと早くにデベの目線を感じとっていれば、半数程度の端論はスルーできたなと反省しています。

ちなみに「見かけ倒し」は中傷ですね。それは言えないし、言ってはならないことだと考えます。

「立地がいい」はすでに幻想ですね。違法マンションだと近隣数名の恣意が法的に通った〝地〟です。「問題の多い地下マンション」扱いされましたし。しかも、フラットアプローチでコミュニティーライクな超高層がすぐに建つ。
建築確認が取り消された時点で仮の「決着」はついたのですから、「解決」など という思考はもはやないはずです。
個人の力でできることはやり尽くしたはずですから、干渉も潮時かと拝察します。

そうですか？
本当に住む人のことを考える施主なら
地下駐車場から出るための避難階段を作ることを選んでいるはずですよ。
売る計画に妨げになるから（パースに影響があるという人あり）どこからの案かわからないですけど車路の勾配変更をする対応を選んだのですよね。
ここまでの議論でもう１点不思議なのは、避難経路に条例で定められた基準を満たさなくても買う人がよければいい、と言っている人がいることです。住宅を提供する施主、設計者、施工者は言ってはいけないことでは。条例の基準を守るのは、住宅を売る人達として当然のことですから。

また論展開がぶれてますよ。

やはり永久的に干渉し続ける！ということなんですね。

一つ上の作文まで、すべて今後や将来的なことを見通して書いたものです。

【となると。近場の便利な超高層にあわせる必要はないはず。裁判で行けるところまで行って超高層の評判と実際を確認しつつ、判決に従った内容でさらに差別化を図ったより上の次元の購買者向けのものにする…かなと。】

と考え

【建築確認が取り消された時点で仮の「決着」はついたのですから、「解決」などという思考はもはやないはずです。
個人の力でできることはやり尽くしたはずですから、干渉も潮時かと拝察します。】

と結んでいるわけです。

Yes-Noのレスにしないにしても
「そうですか？」と返し、過去の是非をいまさらなあれこれを主張する流れではないんですよ。

勝算が低いと自覚される中勝ったわけですから、それでよしとし、投稿の流れも解決に向けた姿勢をご提示されるべきかと考えます。

現状のままですと「最悪の立地条件」ですよ…

「最悪の立地条件」になっているのはNIPPOが無理なことをしているからではないかと思っていますが。
まず竣工してから販売する方がよかった。
竣工前に販売するのであれば建物の高さを絶対高さ制限の範囲にしておくべきというのは >>1300さんが指摘しています。
また >>1516さんの指摘しているように本当に住む人のことを考えるなら駐車場に避難階段を作っているでしょう。
本当に賢い経営者なら〝万全を期して〟そうすると思いますよ。

>>1517さん、近隣住民が違法建築物にしたような仰り方ですが（違っていたら失礼）
建築物を設計したのは日建ハウジング、審査をしたのはユーイックですから
日建ハウジングとユーイックに責任があるのでは？
違法建築物（東京都建築審査会が違法と判断した建築物）の責任を審査請求人に問う話ではないと思います。

また妙な方向に話を…
「責任」とか言ってないですやん。「風評」の話ですよ。すでにまた。

「こんなところ」
発言で思ったことですんで。

見かけ倒しだの問題の多い地下マンションだの、ノーリスクで中傷し放題ですしね。

「こんなところ」。

非常に重い呟きだと受け止めたから言ってみただけですわ。

そういう意見すら敵視するなら、やはりただのクレイマーですね。

〝管理運営に干渉が約束される地〟

なら「こんなところ」は至言でしょうね。

いずれにせよ何かを急ぐ要素も気配もないなら、対審査会判断を司法判断で詰め、その後に賠償責任の提訴をするならして、三度めの正直にふさわしいものを目指すんでしょうね。
すでに「果報は寝て待て」な感じかもしれませんね。

>>1520さん
「こんなところ」で合っているのではないかと。崖地ですよね。>>1486さんが話題にした横浜の建築確認取り消し判決の物件も崖地です。

>>1521さん
賠償責任の提訴はできるでしょうけど認められるかどうか疑問です。

堀坂に沿って建造物を段階的に建てて繋いでいる感じかと。
「崖地」の面影はもうない気がしますよ。

堀坂の下からエスカレーター使ってエレベーターに乗れば、上部の通りにフラットで出られるはずで。
解放されてたら(ないと思いますが)近隣には便利だったかも。

最上階も最下階も、近隣さんにとっては「地階」ですね。
違うかもしれませんが…

>>1523さん
堀坂沿いに公共エスカレーターを設ける案ですか。それはランドマーク的なものになるでしょうね。

崖地というか斜面地は、法解釈が難しいですね。「地階」の解釈もユーイックと審査会とで異なっているみたいですから。

>>1524さん、
審査会の判断にしたがうと「地下３階地上７階建」です。
パンフレット上の「地上２階」が建築基準法上は「地下１階」になります。

エスカレーターを自由通路的に地域に開放するというのは、アイデアとして面白いと思います。
違法性については争っている最中のようですので何とも言えませんが、事業者ももう少し地域の賛成派を取り込んで、外堀を埋めていけば良かったように思います。

その通りですね。
なんにも建てないでいるのは税収上無駄だとも考えられますし、40階建てがどういう消費をするのかわからない。
古い商店街がなくなったがゆえに「らしさ」を新しく残してゆくのが後世への貢献。無論適法の上でですが。

>>1526さん、そうかもしれないですが、NIPPOが13年間地域住民との調整ができなかった業者とも言えるわけで。過去スレに堀坂沿いの住民が求めた東京都の斡旋も不調になったという書込みもありました。

>>1527さん
春日・後楽園の再開発マンションを好む人もいれば、
再開発マンションを好まない人もいるでしょう。
後者をターゲットにしたマンション計画にするとよさそうです。

>>1518さん
再開発マンションのことを気にして
販売を急いだのかもしれません。

もしかして再開発マンションの販売も三菱地所レジデンス？

>>1529さん

その流れで今日は投稿していたんですが、途中で捻れましたね。
で。言ってよいのかわかりませんが、超高層で育つ子供は通常より情緒不安定になりやすいという研究結果があるのでじつは便利さも良し悪しなんですよ。

なので、私がもし買うなら後者。
で。ばっさり斬られたあの桜を…こちら側にも引き込んで目一杯咲かせるよう、他住民に説いてまわりますね(笑)
きっと成就させる。

が、肝心なお金がありませんので(笑)遠くから見守っている次第。

1459でまとめきれなかったのはそんな想いだったかなと、ふと気づきました。

>>1531さん
NIPPOと神鋼不動産では購入者への考え方が違っているような気がします。

落札資本比率で７:３というパワーバランスじゃないかという推敲になりましたよね。
どういう役回り分担があるのかわかりませんし、出すコメントにも深度差がハナからあるはずです。
が、悪意がもし発覚したら発覚した側を世間的に叩けばよいかと。
どのみち、より以上にユーイックが焦点になっていくわけですが。

>>1533さん
出資比率の問題だけではなく、購入者への対応として、両社で違っています。おそらく、NIPPOは公共事業が占める割合が高く消費者への配慮ができない企業体質なんだと感じています。それに対して神鋼の方が消費者からの評価を気にします。
ユーイックは現時点で法的争いの外にいます。ユーイックの責任が問われるべきというのには同感です。

物知りっぽい雰囲気で書き込んでる人ってルサンク買った人？それとも近隣住民か関係者なの？どれでもないただの野次馬なら本当に余計なお世話なので引っ込んで下さい。

匿名を名乗る人間はいわばみんな野次馬ですよ。
どの投稿が〝本当に迷惑〟なのか、投稿番号を挙げれば良いかと。
もし私のものでしたら誠意をもって野次馬らしいお返事ですが、いたします。
迷惑の方向性を書いてくださると興味深く受け止めさせていただけるんですが。

半日あたためていたら…1535さんがどのような立場の方か、なんとなくわかりました。スレの議論や流れは今まで通りでかまわないはずです。ということで。

購入者とデベとで争いをしていると書込みされていました。
契約解除が有効かについて見解に相違があるのでしょうか。損害賠償についても。

法律面でも契約書上でもデベ側の対応(補償他)は一定でしょう。「揉める」要素が残っているならそれは〝言葉〟的なものでの解釈の溝かと。

例えば、もしキャッシュ一括で先払いをしていた場合(笑)、手付け金の倍返し、売買価格の二割バック(どちらか不明ですが)で所得税がかかってくると、弾きだされる額は複数あるのかな？とか。
揉めたい人は揉めるのかなあと。

建築法上の適不適以外の面で「ルサンク小石川」を否定し人心を引き離したい方々がいらっしゃるなら、もう、信じて良いと思える投稿やソース自己責任で選択するだけでしょうね。
〝野次馬〟でない方々をもっと意識すべきでした(笑)

契約第27条の規定による解除を不服とされることはNIPPOの想定外だった？

不服としている事実があるのかどうかもこのスレは知らないですね。
訴状でもネット上にあがれば〝事実〟になるんでしょうが、個人名が入るそんなものがあがるはずもなく、らしいという噂レベルどまりかと客観的には思います。
すべて契約が解除されている状態なら、いわゆる「解決」論もあれこれ言えるんでしょうが、契約が残っている戸があれば全体的な希望などを提唱しても無意味となる可能性が高いでしょうね。
大きなお世話なわけですが…(笑)

日建ハウジングシステムは出廷しないでいいのですか？ 設計者ですよね。

日建ハウジングは行政処分が法人か個人か両方か…で確定する(した)のでしょう。
現在の提訴は「デベが審査会の判断に不服」でその取り消しを求めるものでしょうから、登場する場面がほぼないのかなと思います。

今後、審査会の判断に対する審議で、地裁→高裁→最高裁のどこかでいつかその是非が定まるわけですが。
判定がこのまま覆らずに確定した場合で、デベが損害賠償請求をすることになると、そこでは重要な対象になるはず。

このスレでは、デベと設計の契約状態や〝決まり〟は一切わかっておらず、デベがユーイックを選択した時の〝条件〟のようなものも一切わかりませんし、デベが設計に出した注文や、ユーイックがデベや設計に施した指導内容もまったく触れられていません。
三者の現実的な関係と、変更確認の際の指針を定めて指示した者、そこがもっとも対賠償的な意味では責任が重いのかなと考えられていますね(半ばまとめ)。

個人的な認識ですので細部で細かい誤りがあるかもしれませんし、実際の流れもデベの動向も定かではありません。

悪意的な情報操作もないとは言えないので、我々は「結果を意識する」だけですね…(笑)

>>1543さんの仰る通りでしょうね。ただ、日建ハウジングシステムで実際に設計を担当した建築士にとって、出廷して言い分が言える方がいいとも思いましたが。判定がこのまま覆らず、後でデベから損害賠償を求められて答弁するより、今の時点で言い分があるはずと思いました。

1525：マンション比較中さん
[2016-12-04 19:27:10][×]
>>1524さん、
審査会の判断にしたがうと「地下３階地上７階建」です。
パンフレット上の「地上２階」が建築基準法上は「地下１階」になります。
………………………
↑ これ、あってます？
10Fもあったんですか？

地下３階の物件はほとんど見かけないですが。大手デベロッパは地下１階程度の物件以外は企画しなくなっているようですね。

結局ここって最終的にはどうなるの？減階なんてやっても建物自体が痛みそうだし。壊すにしてもその後に建物建てられなさそう。本当に幽霊マンションになりそうな予感。

>>1547

この書込みが的確ですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/1300

何に対してどう的確なのか示していただけると有り難いんですが。

閑話休題。

【地階判定の問題で審査会の判断になった時に、建物の高さはいくつになります？】

半日おいても答えが降ってこないので(笑)お訊きします。

>>1549さん

地階の判定と高さの判定とは連動しないため
東京都の審査会が地階の判定の誤りを指摘しても
階数は変わりますが高さは変わりません。

>>1546さん
地下３階になってしまっているのは
元々高低差があることに加えて
地盤の嵩上げがされているのではないかと。推測ですが。
いずれにせよ、地下３階のマンションというのは
ほとんど見掛けないです。

>>1547
幽霊マンションに間違いなくなりますよ。
似たような事例だと10年近く放りっぱなしににされることもあるくらいです。
おっしゃる通り減築はそもそもハードルが高く、しかも、分譲だとケチがついた物件は嫌われるから、当面そのままにしておき、皆が忘れた頃に解体して立て直す可能性が高いと思います。

>>1547
今この物件を解体中です。
↓
http://eritokyo.jp/independent/aoyama-fnp14374.html

係争中ですから当たり前ですよね。地域の選択ですから仕方ない。

便利な超高層、早くできるといいですねえ。
〝幽霊マンション〟が進展しきる前に。

> 地域の選択ですから仕方ない。

この書き方は、変ですよ。設計者が違法建築物と判定されるような建て方で進めなければよかった話です。
地域が違法建築物にしたわけではないから。

建築確認を下した機関の責任が問われるべきとは思っています。
ちなみに >>1553さんのリンク先には、裁判所は建築確認を下した機関に責任ない、施主側に責任あると判断していることが書かれていますね。

幽霊マンションになりつつあるな。野良猫の糞尿で悪臭が酷く、カラスの糞だらけだ。
通行人もコーラの空き缶やタバコのポイ捨てでゴミだらけで、危険だ。
塀を超え不審者が入り込むことも考えられる。
地元住民は心配がつきない。

>>1557は本当に地元住民なんですか。
野良猫やカラスのことは区役所に通報すれば対処してくれますよ。

文京区生活衛生課環境衛生担当
03-5803-1227

>>1556 匿名さん
その判例は建築確認が民間ではなく新宿区によるもので、役所相手の損害賠償請求はかなりハードルが高い。
何せ、取り消しが確定している建築確認なのに、確認を行った区の職員に過失はなかったという判断がなされている謎さ。

さらに、土地を買うときから争点となった点をクリアできなければ売買をなかったことにするという条件をつけてたり、近隣住民にリスクは覚悟でやってると発言してたりと、業者の脇の甘さがありあり。
原告が経済的損失がありうることを覚悟して事業を進めたのだから、賠償の義務はない、という判決。

>>1555

> 地域の選択ですから仕方ない。

では
「地域の理解を得つつある中、ごくごく少数の度重なる請求の結果により仕方なく係争中」と書き直してもらいますか？

ほんとクレーム好きですよね。
せっかく書き手が好意的に「地域の選択(で請求)」と書いているのに台無しだ…

ちなみに
「幽霊マンション」にこだわってる人間が近隣住民なら、請求の段階でいまの投稿頻度と同じくらいの熱意ですでに現れているはずでしょう。

「こんなところ」発言で再開発物件を心待ちにしているという人間が現れた以上、それ以降の手放しの中傷発言はそれ関係の人間だと思ったほうがいいです。解決策や提案がない上に文章に酷い言葉が混じりすぎてますしね。

>>1559さん
判例は新宿区の建築主事による建築確認ですが、民間の機関（ユーイック）が建築確認を行っていても、建築して下さいとお願いはしていない、経済的損失がありうることを覚悟して事業を進めたのは施主だから、賠償の義務はないと主張しますよ。

ルサンク小石川の建築が始まるより前に、文京区都市計画部から間もなく発効する２２メートルの高さ制限を守るように行政指導がされていたとのこと。そのことはユーイックが知っているでしょう。当時の都市計画部の職員がユーイックに再就職していることも、過去スレで既出です。
文京区都市計画部からの行政指導を拒んだのは施主なのか設計者なのか。設計者は行政指導を守ろうとしたと推測します。施主が強行したのではないですか。だとすると、経済的損失があることを施主は覚悟していた、と言われても仕方がないように思うのですが。

>>1560さん
時系列についての細かいことで、あまり>>1560さんの趣旨と関係ないかもしれないですが、審査請求がされたのは2012年9月で、
この物件スレが作成されたのが2014年6月。審査請求がされてからほぼ2年経過しており、問題の変更確認がされた2014年3月よりも後のことです。

ちなみに、変更確認より前に請求人側から避難経路の疑義が追及されてます。（そうでないと変更確認で車路の勾配を変えて対応したりしないから。2014年3月頃予定されていた口頭審査が、変更確認が行われて延期になっているらしい。）

DJあかいのマンション総研
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(2)

……
以前「HANAREが無駄だとあかいさんが書いてる」という投稿があり、それは反対派さんの言でしたが、当のあかいさん、反対派を過激に批判しまくってたんですね。
本文を引用してこのスレに載せたら言葉面で削除されてしまうレベルが複数ありです。

また、当方のかつての視点や主張とあまりにも 重なりすぎていてびっくりしました。

20メートルにしろとか主張されてたんですね(汗)。

堀坂の途中に車路出口がある他マンションのこととか、隣接マンションの画像紹介とか、もう…あらあら！という感じなので(笑)、紛争年表もあります、興味ある向きはご一読あれ。

高さ２０メートルの主張は、文京区都市計画審議会で絶対高さ制限の策定が始まっていた時期ということもあるのではないですか。
2010年から絶対高さ制限の策定が始まっていて、2011年に高さ２２メートル案のパブコメがされ、2014年3月に発効しています。ルサンク小石川の建築が始まったのが2013年です。

御冗談でしょう
↓
神鋼をかばいすべての責任を負ったNIPPO

>>1565さん
神鋼が巻添えを食ったのではないかと思っています。

高さ制限変更後の条例を意識した牛歩やらなんやらが〝あかいさん〟も許し難かったご様子で、初期のその印象のまま数回のコラムを書かれてますね。コメント欄には「バイアスかかりまくり」という反応がいくつもあります。反対派さんのものでしょうが、前代未聞の経緯なので仕方ないところかもしれない。

やはり、長期に及んだというあの理由を読んだがゆえに共感できないと大半が思ったはず。私もそうでした。適法の論でありながら、支持が案外に少ないのはそのせいでしょう。

まあ、20メートルにしろなどとデベに要求していたらなおさらで。階高２フロア分の設計変更となると通常の「要求」のレベルを超えていますし。

既存不適格を承知で始めたのは確かに覚悟の上のリスクでしょうが、だからこそ解釈の幅がある法に関してユーイックがきちんとそのリスクを説明したかどうかが、司法上で最後まで注視されてゆくポイントでしょうね。

>>1567さん
ル・サンク小石川後楽園の建築の前に文京区都市計画部が絶対高さ制限案（高さ22メートル）にしたがうように行政指導していたことは重要だと思っています。
他のデベロッパーは行政指導にしたがったようです。小石川二丁目の住居系地域には、22メートルを超える高さの建物はないです。
ユーイックについては責任あるはずなのですが、過去レスにあるように現在の訴訟でユーイックは関係してないようですね。

>>1568さん
2010年に文京区で絶対高さ制限の策定が始まり、パブコメがされ、すでに2012年頃には大詰めになっていました。都市計画決定が遅れ1～2年延びましたが、高さ22メートルの案の通りに施行されています。
文京区が絶対高さ制限の範囲にするように建築予定のデベロッパーへの指導をしていました。完成時点で絶対高さ制限がかかる状況（既存不適格が分かっている）で建築工事を始めたのはルサンクだけと思います。

22メートル以下への指導があったと書かれた方は信頼のおける文章作法の方ですが、それが表立って有効となり遵守しなければならない義務と化すにはやはり「日付」での区切りが必要ですね。

予定日付を睨み、駆け込みで建築を始めれば、完成後には「既存不適格」物件扱い。それはもうリスクを背負う各〝判断 〟の世界の話でしょう。

また、他に22メートル以上の建物がないという話ですが、事実なんでしょうが、スレにあがった情報にすぎません。匿名ゆえに、確かな文責が生じるものでもありませんので、論に組み入れるにしても参考程度の扱いが妥当でしょう。
闇雲に「20メートル」という数字で主張することのフォロー材料にはなりません。

ユーイックの位置づけ(≒官である審査会側に従属する民間の検査代行機関)は何度となく投稿であがっていますし、損害賠償請求の訴訟をされても負けない…という認識がありますが、ルサンクでは変更確認までしていることで社会通念的な面での責は免れないでしょう。
建築確認は建造物に付いているだけのものですが、これがあってはじめて建築が可能になるわけで、安手形や不良手形を おろしてただ済む機関なら「公害」以外の何者でもないでしょうね。

>>1570さん
他に22メートル以上の建物がないという話は、小石川二丁目の住居系地域では、合っていると思います。礫川小学校の周りや善光寺坂沿いにもありません。

>>1567さんの解釈の幅がある法に関してユーイックがきちんとそのリスクを説明したかどうか
明らかにされるべきというのは、仰る通りと思います。
行政が安全側の解釈をすることは、ユーイックには分かっていたのではないでしょうか。

たぬきの森の事件（>>1553さんのリンク先）では、消防署が異例の意見書を出しています。

ルサンクでは、文京区都市計画部が絶対高さ制限の範囲で建築するように指導をしています。

行政がブレーキをかけている（効くとは限らないがブレーキをかけている）のに、デベが慎重にならなかったことが頓挫した原因の１つではないでしょうか。

文京区からのブレーキを受けて設計者は慎重になっただろうと推測しています。デベの間でも、強硬派と慎重派に分かれていたかもしれません。

拘るところではありませんが、デベに容積率はつきもので、26メートルまで有効なら26メートル使うでしょうね。1フロア＝10世帯で7億なら、もう1フロアあげてセットバックなしなら最上階まで8億とか10億とかにすらなっていきますし。
無論、中階層が増えていくわけですが、雲の上まで伸びる超高層ならまだしも、たかだか30メートル弱なら条例の強制力が入るまで譲らないでしょうね。20メートルにしろという話など門前払いだったでしょう…？

〝完全に適法なもの〟にはならなかったから言われてしまうだけかなと。

拘りませんけどね。
他人様の金勘定なので、人間それぞれで普通だと思いますよ。

>>1573さん
拘るところではありませんが、
絶対高さ制限は条例でなく都市計画決定です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%AB%98%E5%BA%A6%E5%9C%B0%E5%8C%BA
第一種中高層住居専用地域が原則高さ22メートルなのは、容積率（300％）に基づいて計算式により定められています。絶対高さ制限の案を策定したのは文京区都市計画審議会です。長い時間をかけて策定していました。

完成時点で既存不適格になることが分かりながらマンション建築を始めるような〝ルールを無視する行為〟を他のデベはしなかったわけです。NIPPOのコンプライアンスの問題でしょう。それに、文京区都市計画部の行政指導のとおり絶対高さ制限の範囲で建築しておけば、今頃は設計をなおして続行できていたと思います。

【他人様の金勘定なので、人間それぞれで普通だと思いますよ】
【NIPPOのコンプライアンスの問題でしょう】
同義だと思いますが…

ただ

【完成時点で既存不適格になることが分かりながらマンション建築を始めるような〝ルールを無視する行為〟】

は過言かと。

どういったルールなんでしょう？
(タバコが明日から値上がりするから今日買いだめしておこう)と思うことと、なんら変わらないと私は感じますけどね。

20メートルにしろと見えないルールに従って他人様に要求することのほうがどちらかといえば人智の想定外だと思います。
「他のデベはしない」
という表現に倣えば
「他の審査請求者はしない」

できないことを要求し、開発許可審査、建築確認審査をし続けて、高さ制限の日付までは争点をはぐらかして牛歩、その日を越えたら逆に審査会を急かす…

世間一般からみたらどっちもどっちですよ。ルールもモラルもないことをいうなら。

だからこそ。
「法律」の強制力を求めて戦うわけじゃないですか。

勝てばなんでもいい。勝てば何いってもいい。
そんなわけないですよね。

仮に22メートルにしても、あなた方は変わらない。
億万歩の譲歩で20メートルに万一したとしても、さらなる無茶をいってくる…

デベにそう判断されたんじゃないかと、例の〝あかいさん〟のコラムの書き方をみてやはり思いました。

何度も述べますが、既存不適格を承知で施工しはじめたんですから、それはリスクと引き換えに得る自由であり確かな建築意思であり選択上の権利でしょう。

無論、不具合が生じたらそれはもうデベの自己責任で処理しなければならない、リスクはリスク。
建築確認が取り消されてもすぐに変更して続行できたのに…などという〝見えないルール〟は、幻想ですしデベ側にとってそれこそ「大きなお世話」だと思われます。

要求が７つありましたよね。そもそも。
それをかわしながらかいくぐりながら、あそこまでいったデベ…大変な努力があったことは疑いないですよ。

最後に引きずりおろされましたが…

(1)
建物の高さを20m以下にする。
(2)
歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3)
急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4)
歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5)
緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6)
パースを作成し説明会を解りやすく。
(7)
車寄せを敷地内に設置。

(1)
事業計画にはさまざまな問題点がある。特に、高さ、離隔距離、緑、安全の問題について配慮がない。これまで、私たちの要求は無視され続けてきている。
(2)
文京区が事業者に申し入れた7項目のうち、いくつかでも受け入れて修正してくれなければ、マンション計画には賛成できない。
(3)
私たちの運動については、各人が自分のできることをできる範囲で行っていくこととし、地道にプレッシャーをかけることによって要望を実現していきたい。

………

以上〝あかいさん〟のコラムから辿れる反対派さんのサイトの文言ですが。

「地道にプレッシャーをかけること」
という〝ルール≒方策〟の明文化に今頃ですが驚いています。

中身は〝嫌がらせ〟や〝妨害〟とほぼ変わらない、クレーム推奨なわけですから…

で。それでも完成したら「管理運営に関して協定を締結することが望ましい」…でしたか、そんな方向性が目論まれてましたよね？

拘りませんが。

どうしてそこまで…という想いはいまだに払拭されていません。

だからこそ
「ルール違反」などという言い方一つにこれだけ反応してしまうわけですが…

どうしてそこまでミゾができてしまったのか、地域全体でもう少し平和に発展できるやり方や考え方はなかったのかなとも思う次第です。

〝あかいさん〟のコラムでは○○呼ばわりされてるほどで…

非常に不幸で哀しい経緯と現況だと感じ直した次第です…

>>1575さん
>(タバコが明日から値上がりするから今日買いだめしておこう)と思うことと、なんら変わらないと私は感じますけどね。

規模が違いすぎますよ。

完成時に既存不適格になることを目指してマンション建築する行為は
〝ルールを無視する行為〟だと思いますよ。

新築から60年以上の間、絶対高さ制限に合わない状態が続くわけですから。
文京区がやめるように行政指導したのも当然です。

建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。


>何度も述べますが、既存不適格を承知で施工しはじめたんですから、それはリスクと引き換えに得る自由であり確かな建築意思であり選択上の権利でしょう。

>>1561さんが指摘しているように、ユーイックに損害賠償を求めても
それはリスクと引き換えに建築したのだから損害もNIPPOが負うものと言って来るでしょう。


絶対高さ制限の制限値は、指定容積率を活用できるように定められています。文京区ＨＰに載っています。>>1573さんの書込みは誤解されているように思います。

＞建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。
…
申し訳ないですが、これはもう〝思い込み〟だと思います、やはり。

NIPPOは舗装業界の超大手、前田道路なども絡めて業界全体で談合を成立させてしまうほど、良くも悪くも〝ルール〟を創っていくような企業ですよね。

マンションデベとしても全国区レベルで名を売るには、一つひとつ積み上げてゆく確かな実績が必要なはずです。

杭の本数が足りなかったとか、支持層に達しておらず経年劣化的に躯体が沈んでいくとか、鉄筋が大幅に欠如していて耐震強度に問題があるとか、古参超大手が起こしてきた笑えるほどの大問題を含め、あらゆる面で万が一にも「間違い」や悪意があってはならぬ立場です。

ルサンク小石川はとっくに〝赤字仕事〟でしょう。それでも、完成を待つばかりのところまで仕上げ、たどり着けていたんです。誠意と努力が結実しつつあったと言わざるをえない。

10年以上の年月をかけても諦めず、道路幅から改め、結果的に既存不適格であり続けても大丈夫な構造体にすべく、億単位の余分なカネを投じてまで杭すべてを打ち直し、よくいえば先々の住民の不便とならぬよう通常数以上のエレベーターやエスカレーターまで盛り込んだわけです。

小石川一帯の環境を考え、近隣の大多数の信頼を少しずつ得ながら、教育の行き届いた確かでより安心感のある作業所づくりをし、内外の人的事故を撲滅する体制で、駅前から一方通行を逆走させる許可を文京区からとりつけてまで、事実、あそこまで無事に打設も仕上げも設備も済ませていますね。

サイト文言にあったように反対派さんがしかけ続けた日々の個々のゲリラ的「プレッシャー」で、退職寸前までのうつ病になった監督者が複数でたようですが…

建ててしまえ売ってしまえ…とは程遠い努力と環境の中の信頼があり、無謀な要求や過剰なクレームを凌いで現状までの開花させた「結果」なのに、法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれたわけです。

役者まで使って完売まで行っていた誇り溢れる「赤字仕事」が、どうせ使わないと何処でも言われてしまう避難階段の法解釈上の違い〝程度〟で追い込まれている…

あなた方のマンションが建った時には、そこまでするモンスターレベルの審査請求者が〝まだ〟いなかっただけ…かもしれません。

頑張れ…NIPPO。
挫けるなよと言いたい。いま。

避難経路の不備は12年前の審査請求事件から追及されているみたいですよ。
〝法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれた〟ではなく、リスク承知で既存不適格マンションの建築を強行した結果ではないですか。

>>1579さんは〝あかいさんのブログ〟ほどでないにしても、施工の側からしか見ていないと思います。

以前に、避難階段を造らなくても買う人がよければよい、と書込みされていましたが、施工の側の人が言ってはいけないです。
杭の本数を基準を満たすようにするのと同じように、条例を守って避難階段を基準を満たすように造るのは当然のことです。

(1)事業計画にはさまざまな問題点がある。特に、高さ、離隔距離、緑、安全の問題について配慮がない。これまで、私たちの要求は無視され続けてきている。

(2)文京区が事業者に申し入れた7項目のうち、いくつかでも受け入れて修正してくれなければ、マンション計画には賛成できない。

(3)私たちの運動については、各人が自分のできることをできる範囲で行っていくこととし、地道にプレッシャーをかけることによって要望を実現していきたい。

(1)建物の高さを20m以下にする。
(2)歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3)急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4)歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5)緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6)パースを作成し説明会を解りやすく。
(7)車寄せを敷地内に設置。

>>1579
赤字仕事なら、絶対高さ制限を守るのがよかった。エスカレーターより、避難階段の方が重要度が高かった。
歌舞伎役者を使った広告はNIPPOが見栄を張っていたとしか思えない。

反対派の一通逆走許可に抗議した文章が酷い。
何かあったら富坂警察の責任、何かあったら公安の責任、と各機関それぞれを脅しまくる論調で、受け取らされた側はさぞ迷惑だったろう。
第三者に責任を押し付けて動かす非常に悪質な手法。

まあ…
確かにそうかも(笑)

……
最大時には、1日300台、3分に1台の逆走が計画されている。それが4年間続くのである。春日通りの渋滞の苦情が起こり、その原因であるマンション建築・開発工事をめぐる付近住民とのトラブルが報道され、メディアの批判が強まることが容易に予想される。富坂警察が安直に逆走の許可を与えたことも、強く批判されよう。それらにどのように対処していくのか。
……
(8)
現在、文京区長による開発許可処分、東京都開発審査会による開発許可審査請求棄却処分等の取消訴訟が提起されており、4つの訴えのうち2つは原告側の言い分が認められるのが確実の情勢にある。残る2つの処分についても、審査がずさんなため開発許可処分が取り消される可能性は小さくない。一方通行の逆走を許可したのちに開発許可処分が取り消された場合、逆走を認めた富坂警察の判断は慎重さを欠いたものと評価されてもやむを得ないであろう。開発許可の内容、開発行為の実際とその問題点、開発許可取消訴訟の帰趨など、文京区と事前に綿密な協議をすべきではないか。

…以上２箇所引用…


１日に300台が四年間って…
生コン車一台分を３分で打設する計算？とか。なんにも考えてない記述なのは確かですね。

また、４件審査請求中で２件認められるのが確実だから開発許可を取り消されたら警察は慎重さを欠いたことになり批判・責任追求するぞ(…だから認めるな)

という趣旨ですからね。

リークがあった「建築確認取消後の嫌がらせ」というのもまあ容易に想像がつきますが…

こういう事案を書くと「悔しまぎれの住民叩き」「近隣への中傷」扱いする返しではぐらかされるしいちいち面倒なんですよ。

堀坂の途中に車路の出口がある(笑)マンションが拠点とあかい氏は書いてますが、このスレの住人さんはおそらく別の方ですよね。

なんにせよ、反対派さんのサイトのレトリックは面白いものが沢山あるんですが、NIPPOがやってる裁判の進展待ち、結果待ちなんで、論じても仕方のないことかと。

着工直前の病院が日影規制で計画見直し
http://nkbp.jp/2gIfUw9
計画見直しは着工前に行われるもの。
ルサンク小石川のように違法な設計で建築を始めた後に法令に適合させようと
変更確認するのはおかしいです。

>>1579さん
> ルサンク小石川はとっくに〝赤字仕事〟でしょう。それでも、完成を待つばかりのところまで仕上げ、たどり着けていたんです。

手順が尽くされていなければ、〝完成を待つばかりのところまで仕上げ〟と言えないですよね。

車路の勾配を変える変更確認で避難路が法令に適合するようになったというなら、車路の勾配を変えることで安全が確保されるようになったと示す必要があると思います。
変更確認を提案した人が裁判に出て来る必要はないですか？

完成間際の億ションが違法マンション扱いで建築確認取消

…みたいなタイトルで検索できてしまうほど工程上は進んでいた、というだけですね。
開発訴訟で二件は原告側が認められるのは確実…という見立てと変わらないかなと。
車路の勾配でなにがどうなったかを〝正式に知る〟のはユーイックだけですね。
デベの言い分で通用しない次元に話が行ったわけですから…

日建同様、デベとユーイックの話も関係性も伝わっていないのでわかりませんが、変更確認は失効させなくてよいものなのかなあ…付随扱いで自動的に追従して失効したものなんだろうとは思っていますが…

裁判の進捗で何かわかったらソース提示であげてくださると話が弾む(笑)かも。ですね。

>>1587さん
拘るところではありませんが、
東京都建築審査会は〝変更確認〟を取り消す裁決をしています。
NIPPOが東京都を相手に裁判で求めているのは〝変更確認を取り消す裁決〟を取り消すことです。
当初の建築確認は失効しています（過去の判例による）。

車路の勾配でなにがどうなったかを知るのはユーイックだけというのは
その通りだと思います。

はい。どうもありがとうございます。
変更には元がありますもんね。
あかいさんの経緯まとめでやたら「変更確認」が出てきたので訊いておきました。

審査請求をすると、それで開発(建築)審査会から是非が出るとそこでもまた一区切りになったりするのかなと想ったもので…

高さ制限施行前なら、完成時に制限を越える建物に着工することは合法。それだけだったら、この建物は完成していたし引き渡されていた。
また周辺住民がやったように、高さ規制が出来てから本命をぶつけて建築確認を取り消させるのだって合法。実際、取り消しに成功し、高さ規制以上の建物はもう建てられなくなった。

道義的にはどちらも誉められたものではないし、その戦術の結果、悲惨なことになってはいるが、かといって法的に批判されるようなことではくお互い様なやり口。
まして、どちらか一方をやたらに責めるのはおかしい。

>>1587さん、
確かに
建築 取消
で検索するとトップで出ますね。
他には横浜や京都のも出て来ますが。

どちらが一方的に責められているとお考えですか？

少なくとも私は、訴状のプロの弁護士さんのレトリックにまで言及しながら客観性を確保し、様々な方を相手に論のやりとりをしてますが、現行のカジュアルに反映結果がでない審査請求制度に疑問を投げかけても、あるのは「審査会絶対」というご意見だけなんですが…

肯定派の意見を取り入れていたらもう少しまともな展開になっていたかなと。

>>1591さん
避難路の不備が争われたのは高さ制限が発効する前のこと。それでユーイック（？）が車路の勾配を変える変更確認をして対応したというのは既出です。

あと「工期」と「既存不適格」はご存知ですか？
「高さ」の合法・非合法の話は、建築開始時と完了時の状態で決まるので、引き渡しなどにはまったく絡まないんですよ。
建築確認取消は、高さとまったく関係ないですよ、ルサンクの場合。

>>1593さん
今年4月に行政不服審査法が改正され、確かに建築審査会への審査請求を経なくても裁判所に提訴できるようにはなりました。しかし建築審査会への審査請求は減ることはない（いきなり提訴する人はいない）と考えられています。

>>1595さん
正しくは、建築確認取消の理由は高さと関係がない、でしょうか。
建築確認取消の結果、NIPPOが既存不適格のマンションを建築できない状況になり、高さが制限されることとなっています。

私は書かれた方の目線と語彙に応じて超訳して述べるだけですので、合法・非合法という言葉を使って組み立てただけですよ。
正しくは…なんて言ってたらきりがない文章群をここでは見てきましたので、そのへんはお含みおきくださいな。

>>1596さん
今年4月に行政不服審査法が改正され、確かに建築審査会への審査請求を経なくても裁判所に提訴できるようにはなりました。しかし建築審査会への審査請求は減ることはない（いきなり提訴する人はいない）と考えられています。

……
ルサンクの問題は正直もうなるようにしかならないと思っていますが。

さらに本線となる大問題がこちらだと真面目に考えています。

建築確認を取り消すことができるのは審査会だけ。

建築確認以下では、司法判断で止められるとか、労基が絡んでストップするとか。

審査会ではだいたい一年以内には裁決がくだるのが普通らしいですが、一年を長いと感じるクレイマーは沢山いるはずです。実際には双方とも展開次第でまったくわからないはずですが。

どこの建築物にも「近隣」があり、大変な理解を示す男前の方がいらっしゃる一方、本能的なものや攻撃的指向性だけで絡んでくる方、いわゆる協力金的なものを言外に要求する方、自身の土地のごとく病的なまでに干渉しまくってくる方がいらっしゃるわけです。

普通の大人の社会人的な対応と、きちんとした法律上の話、手続き上の話で大概は何事もなく建物ができて、地域に溶け込んでめでたしめでたしですが…

そうではない、そうならない例を沢山知っています。

労基で問題視されない程度で、司法で係争中なら建築は続行できるわけで。
控訴しているうちに完成という事例が先にあげられていましたが、審査会がフィルターになってまとめないなら、間違いなく「違法建築物」が、完成まで逃げ切って購入者の手にわたる…そんな事例が山ほど出ると考えています。

係争中だと建築工事ができないシステムになってしまうとそれこそ「協力金」の飛び交う世界になります。
なので原則、係争中でも続行可能、完成を急ぐ工事が増え、訴えが増え控訴が増え…という状況に傾いてはゆくはず。

工期の短い建物ならなおさらで、購入者があとで困ってまた訴訟、手抜き工事をする施工者なら倒産済みとかの事態もあるわけです。

ルサンクも開発段階で散々棄却されてますから、建築審査会 しかなかったわけで見事にはまったわけですが、安易に訴訟できてしまう社会はかなり面倒だと考えています。

認識違いも含めて存分に否定してくださるとありがたいです。

>>1599さん
１つ話題提供。開発許可でも、やはり変更許可がされています。2009年に受けた開発許可のままではマンションが建たない問題を追及され、NIPPOは2012年に文京区から変更許可を受けています（開発許可を争う訴訟中の出来事）。
ちなみに、その変更許可の決裁権者だった文京区の職員は、いまユーイックの役員になっているそうです。

そうですか。
あかいさんの〝ルサンクの紛争の経緯〟で変更確認がこのスレで知られているよりかなり数多く、開発訴訟(建築確認がおりるまで)にも変更確認があったんだと知りましたが…

反対派さんは開発審査会がらみの経緯を語りたがらないご様子ですし、社宅時代に折り合いが悪かったと言われていることにも回答はくれません。

それは構わないんですが…
ユーイックの構成や第一次ルサンク(勝手に仮称)での絡みなどは調べてかなりご存知なはず。

ユーイックを審査会の代行機関とみる一方で、そのような癒着めいた点を調査すれば、建築審査会をもっと早く動かせたかもしれませんね。

そうすれば今以上のコンセンサスも得られ、不条理めいたジレンマに悩むこともなかったかと…

私見になりますが、土木・建築業界は上から下まで〝ヨコ〟の繋がりがないと仕事そのものが成立しないことが多い業界です。
単純に「職人」といいますが、土木から仕上げ・設備に至るまで、驚くほど細分化された〝業種〟があり、季節や時節で需要と供給が激しく変化します。
バブル期ならともかく、現在の単価ではライバル社同士でも仕事を回しあっていかないとすぐ倒産するようなご時世です。

建築業界内の転職も割とあって、ゼネコンの人間が公務員に なることも、職人になることも、別会社を立ち上げることも当然あります。

ユーイックの構成や履歴上の人間関係があって、ユーイック…なわけです。

好き好んで私地で官の建築確認を受ける者がいたら、その先に〝癒着的なもの〟が義と理であると考えて当たり前。

ですが、そのような構造悪的な一面や一例だけで〝民〟だからダメだ、能力が低いと一般論的に括ることは、それだけで迷惑となる方々がいる以上、強く反論したいんですよ。

隣地に億ションができてしまうと気分が悪い方がいらっしゃるかもしれませんが、数年の間、数多の人間が時間をかけて尽力し、日々を暮らした場なんです。

完成しないことや減階・解体を望む者などいるはずがないわけで…

ですが、なるようにしかならないわけです。

結論が出るまでかなり時間がかかるはずで、誰がどんな得をしたか、何が遵守されたのかを考えると、やはり虚しいです。

これも…すべて存分に否定してくださって結構です。

>>1601さん
小石川の開発許可を争う訴訟は有名です。判例地方自治にも載っているようですが、調べられてません。開発許可でマンションが建たないなら、手順として開発の設計を直すのが先だったと思います。辻褄が合わないところを変更許可でしのいで進めるのは危ない対応です。
〝社宅時代に折り合いが悪かった〟はネタではないでしょうか。情報がありません。あかいさんのブログは、東京都建築審査会の裁決を取り寄せて調査しているわけでもなく、読む人が面白ければという書き方（失礼）をされているように思います。

開発許可でマンションが立たないなら開発の設計を直すべきで、変更変更では危ない？ということでしょうか…

手直し・見直しや適法化するために変更を重ねること、は問題ない気がしますが…

内容やしがらみがよくわからないのでポイントをざっくり言うなら

○ 区の開発許可
　→審査請求棄却
○ 都の開発許可
　→審査請求棄却
○ 区の建築確認
　→審査請求棄却
× 都の建築確認
　＝審査請求勝訴

という流れで
間に変更確認とそれに対する審査請求がありすべて棄却された
…で間違いないです？

開発許可段階の要望は７つあって、すべて組み込まれていない、鑑みられていない…ということで、それも間違いないです？

建築確認停止時のインタビューか何かの記事で読みましたが、開発時の問題の延長であり、避難階段云々の違法性で建築が数年～中断したまま残るのが目的ではなく、要望がいくつか斟酌反映されていれば、ルサンクが建つことには賛成してもよい可能性があった…と考えてよいです？

それは以前にもうかがいましたが、開発そのものから全否定…という見解・解釈で終わったと記憶しますが…

高さ制限にかかるようにもっていった時期はもう「関係末期」の状態だったからそうしたんですよね？
お互いにもう全否定同士という…

間に入るべき人間に恵まれなかったというか、力不足だったというか…決定力のない輩しかいなかったんでしょうね。

区議複数が関わっては離れていったのも志の低さゆえ、なんでしょう。

あの嬉しい区議のお姉さまの人となりや頭脳ではとても無理ですもんね…

>>1603

内容やしがらみがよくわからないのでポイントをざっくり言うなら

○ 区の開発許可
　→審査請求棄却
○ 都の開発許可
　→審査請求棄却
○ 区の建築確認
　→審査請求棄却
× 都の建築確認
　＝審査請求勝訴

という流れで
……

全く合っていないですよ。

都の開発許可、区の建築確認なんてないですから。

建築確認について、建築審査会は一貫して法令に適合していないとの判断です。全て事業者が敗訴していますよ。

書き方を二行にしてもわかりますけどね

では、あかいさんちの紛争経歴にはそうあるんで抗議してください

「すべて事業者が敗訴」していたら建築始まっていないでしょう？

>>1603さん

開発許可を巡る争いは、2009年の開発許可のままではマンションが建てられず、結局、2012年にNIPPOが変更許可を受けることになっています。それなら、初めから、問題のない設計図にしてから、プロジェクトを始めるべきだったのだと思います。

建築確認を巡る争いでも、早い段階で避難路が追及され、NIPPOは車路の勾配を変える変更確認を受ける対応をしています。これがNIPPO側の発案かユーイック側の発案かは不明です。
しかし、車路の勾配を変えるのでは、条例で定める基準を満たすことができないとして、建築審査会が建築確認取り消し裁決をしています。

既出ですが、この物件では2004年にも建築確認が争われ、建築審査会が建築確認取り消し裁決をしています。

>>1605
建築審査会では全て事業者が敗訴しているので、合っています。建築審査会が取り消すことになる建築確認を基に建築を始めた、建築確認が取り消されて頓挫した、という現状です。

>>1607 匿名やさん
この問題の悲しいところは、取り消されるまではNIPPOの行っていたことに何ら瑕疵がなかった、ということですよね。
もっと早くにお互い妥協してれば、問題を改善して建てるなり、利益が出ないから撤退するなり、廃墟だけが残るということは無かったんですよね。

>>1608さん
NIPPOの担当者の違いかもしれないけど
2004年に建築確認が争われた時は建築を始めていないです。文京区が止めるように強く指導していたのかもしれない。それで東京都建築審査会で建築確認取り消し裁決が出ても、建て始めたものが残るようなことにはならなかったです。

今回は、文京区が絶対高さ制限の範囲で建築するように指導しても、建築確認が争われていても、NIPPOは建築した。しかも販売を始めてしまった。今更だけど、せめて販売していなければ、よかった。大々的にニュースで取り上げられることもなかったと思います。

>>1608さんの
NIPPOの行っていたことに何ら瑕疵がなかった
……
とすると、NIPPOは損害賠償を求めることになるはずですが、
どこに賠償を求めることになるのでしょうか。

2001 富士銀行社宅跡地を都市基盤整備公団（現UR）が購入

2003.10　日本鋪道（現・NIPPO）と神戸製鋼所不動産カンパニー（現・神鋼不動産）が共同で当該土地を購入

2004.7　東京建築検査機構に建築確認申請、翌8月に建築確認が下りる

2004.11　近隣住民が東京都建築審査会に審査請求

2005.6　東京都建築審査会の裁決により建築確認取消し
（理由：1.自動車車庫出入口の道路（堀坂）幅員が6ｍに満たない2.西側メゾネット住戸が一の建築物に当たらない。）

2008.8　NIPPOと神鋼不動産が文京区長に開発許可を申請

2009.3　文京区長が開発許可（1.堀坂6mに拡幅 2.共同住宅）

2009.5　近隣住民が東京都開発審査会に開発許可の審査を請求

2009.8　文京区長が開発変更を許可

2009.8　近隣住民が東京都開発審査会に開発変更許可処分の審査を請求

2009.9　東京都開発審査会が開発許可の審査請求を棄却、開発変更許可処分の審査請求を却下

2010-11　数度の説明会と近隣住民の開発許可取消訴訟

2012.4　文京区長が開発変更を許可

2012.7　都市居住評価センターに建築確認を申請、建築確認が下りる

2012.9　近隣住民が東京都建築審査会に建築確認の審査請求

2013.2　工事開始

2014.2　都市居住評価センターに変更確認を申請、翌3月変更確認

2014.3　文京区絶対高さ制限導入（当該土地は22m上限となる）
2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始
2015.4　ル・サンク小石川後楽園完売
2015.9　東京都建築審査会が建築確認の執行停止
2015.11　東京都建築審査会が建築確認取り消し

『ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(2)
DJあかいのマンション総研』より

１．建築確認取消しの審査請求をめぐる状況
それまで裁判で争ってきた、文京区長による開発許可処分・変更処分の取消訴訟、堀坂の6ｍ道路の供用開始決定取消訴訟等ですべて敗訴しました。そこで、いわばマンション建築反対運動の最後の本丸の争いとなる建築確認に対する審査請求を東京都建築審査会に提起することにしました。

『小石川二丁目マンション審査請求の経緯のご説明とご協力のお願い(2015年8月20日)』より

開発反対派さんの認識している紛争年表 的まとめ、どこかにあれば教えてください。

特に
1604：マンション比較中さん

否定だけで話をすり替える行為はもういい加減お控え願いたいものです。

開発紛争の延長だというから開発許可関連の勝敗を『すべて敗訴』以外に盛り込もうとしているわけですが、すべて建築確認の話にもっていってどうしますか。


2008年以降の、ユーイックに絡んでくる流れの勝ち負けの公式詳細を知りたいんですが。

>>1613さん
2009年の開発許可だとマンション建築できなかったというのは >>1606さんの書込みの通りです。
それで建築確認の申請が2012年の開発の変更許可の後になっていると思います。

なお、>>1603さんの書込み（>>1613さんでないと思いますが）は正しくありません。>>1604さんの書込みはそれを指摘したものでしょう。

開発許可取り消しの争いで、住民側が建築基準法への適否の判断も求めていたことは、過去スレに書かれています。
それに対して、文京区が、建築基準法に適合させるのは東京都の所管だから文京区は知らないと答弁し、裁判所もそのように判断したようで、
結局、建築基準法への適否の問題が東京都建築審査会への審査請求に持越しになったということのようです。

2008年に清水建設が撤退した時点で
開発行為の設計をやり直さないといけなかったのでしょう。

・「開発許可でマンションが建たない」
・「文京区長による開発許可処分・変更処分の取消訴訟、堀坂の6ｍ道路の供用開始決定取消訴訟等ですべて敗訴しました」
・ユーイックが建築確認、変更確認をおろしている
・「建築確認について、建築審査会は一貫して法令に適合していないとの判断で全て事業者が敗訴している。」

開発許可と建築確認とが交錯していて「すべて○○」という表現が判りづらいので経緯を時系列的に考えたいのですが。

別のコラムだか記事サイトだかの紛争年表の流れもあかい氏のまとめ方とは違うし…

というか。
開発許可の審査請求と建築確認の審査請求を並行してやっていたというのは冗談だと思っていましたよ。
日経アーキテクチュアだかの年表は後に〝取材から経緯をまとめたもの〟だと気づいたんですが、それの初見時に開発→建築の順当な流れで違和感なく受け止めていました。

開発許可云々の時期に建築確認の審査請求をされてもそりゃ文京区は「わからない」と返すんじゃないでしょうか。

もちろん、建築基準法的に清水が建たないと即断した要素がそのままであれば(道路幅の問題等)疑義提示も理解できますが。
アーキテクチュアのコメント欄にいくつかあったように審査請求しすぎというか、ほぼすべてにクレームをつけて審査請求してる感じです？

あらゆる面から工事着工を阻止したい、完成を阻んでやるという執着の理由がわからないんですよ。

逆走許可に対して取消を求める〝理由〟も最大で１日に生コン車300台とか、それが四年間続くとか、現実的に成立しえない次元まで貶めて〝理由〟にしていますよね。

有り得ない理由や仮想事態をもとに請求を成り立たせ、高さ制限が変わってより自分たちの要求した20メートルに近くなるように、時間をかけていますよね。

そこまでの恣意的な闘争にした理由や、なぜ阻み続けるのかを誰も答えてくださっていないんですよ。
桜の木の件は無論、ユーイックの建築確認以降。堀坂の歴史を守れとおっしゃる割には、対面のマンションの地下駐車場からクルマが出てきて、しかも反対派さんの拠点扱い(ここの方は道路幅や日照がらみで反対されていただけだと考えていますが)…

どうにもしっくりしない。HANAREだの地階判定だのでデベも都合のよい解釈と設計で始めていますが、それを阻止し続ける熱意や審査請求の適格判断も妥当かどうかまったく疑問です。

どうしたかったか。
それはなぜか。
係争中のいま以降は、どう望むのか。

感情論でもなんでも、何か説明をいただければと思い直しています。

>>1617さんはよくご存知ですが、開発許可は建築物を建てるために道路を整備したり盛り土をしたりするものですよね。
2008年に清水建設が撤退して、日建ハウジングが代わりに設計者になるわけです。周辺住民に建物の説明がされないままだったようです。NIPPOは開発工事の説明だから建物の説明をしないでいい（したくない？）との姿勢だったようです。
さて2009年にNIPPOは開発許可を受けますが、許可の前提となった建築物はすでに撤退した清水建設の図面（形状が異なっている図面で建てられることのないもの）だったようです。つまり、2009年の開発許可で建設できるのは清水建設の設計によるマンションということになります。そのまま日建ハウジングの図面でのマンションは建てられないから、2012年にNIPPOは開発の変更許可を受けているようです。
それなら、初めから日建ハウジングの図面を基に開発許可を受ければいいと思うのですが。清水建設の撤退が急に決まったのですかね。清水建設の徹底の理由を知るのもここの問題に重要な気がしています。

そうですか。
並列化できた意味がわかってきました。
デベは第一次ルサンクの建築確認の取消後にもその設計において指摘された事項を善処すればよいととりあえず〝継続姿勢で〟考えたんでしょうね。

清水がおりたのは、デベとの金銭面での折り合いがつかなくなったこともあるはずですが、紛争を嫌ったとからとも言われています。
清水は公共事業や土木がらみの仕事が沢山あったはずなので、正直ルサンク程度の仕事はどちらでもよかったはずなんです。

マンションは細かい仕上げが面倒ですし、人件費の振り分けなどで時に赤字になることすらあります。
なので、土木や海外や港湾をもっているようないわゆるスーパーゼネコンは長期的にみるとやはり強いんです。

なので。余談ですが、清水のマンションだと当然清水なりのものになります。
改修事業を手広くこつこつやっているハザマのほうが仕上げは数段良いはずです 。

あかいさんの年表上で第一次ルサンクの取消理由であげられている「メゾネット」がぴんとこないので、日建ハウジングが新規要素込みでどの時期から図面を描いているかはわからないですね。

開発許可の争いは、住民側が安全上問題があるとしている地下駐車場の入路やゴミ出し場の入路、歩道状空地の設計が審査されていない（文京区の答弁は建築基準法の適否の問題で東京都の所管というもの）、北側や西側の敷地境界ぎりぎりまで切土がされているのに審査がされていない（>>1619さんが気にしている桜の木の問題と係ってますか）、等々の点だったかと思います。建築物の図面の不整合により予定のマンションが建てられないのは裁判所もそのような判断をしていたようです。正しい情報は判例集で確かめてください。開発許可の訴訟と並行して建築審査会での審査請求もされていたようです。

ちなみにあと一つ、お訊きしたいことがあります。
各年表を読むと、現URが購入したあと、入札競争でNIPPOと神鋼が〝落札〟〝購入〟した記載になっています。

それまでの認識では、URが〝開発〟を条件にNIPPOに売っている(開発と開発利益を託している？)ので、開発できない≒建たないのであれば、返還しなければならない(その際には更地返還)という話が出ていて、そういうものなんだと呑み込んでいました。
土地の所有権的なものはどうなっているんでしょう。

また。いまのルサンクの敷地がアスファルト敷きの荒れ地だったのは、社宅時代の駐車場の名残だからなのか。
それとも、よくある〝間〟の時間貸し駐車場とかにしていたからなのか。

URへの返還義務の有無、時間貸し駐車場時代があったかどうか、本題からは外れますが、ご存知の方はご教示くださると嬉しいです。

なるほど。
いま拝読してわかりました。
開発許可を得るために、不整合が解消されている状態で建築確認を得られるような開発・建築の変更確認が必要だった…ということでしょうかね。

前図面や設計と絡み、文京区長が絡み、都の審査会が絡み、裁判所が判断す…というパラレルな状態があり得るなら、そういう状態だったわけですね。

開発許可でマンションが建たないなら…という発言や、建築確認においては事業者側が全敗訴…というのも、それならわかります。

>>1621さん

> URへの返還義務の有無

>>1622さん
堀坂に開発許可標識が掲げられていて、度々〝開発の変更許可〟がされているのが分かります。
2014年11月にも〝開発の変更許可〟がされていたようです。その頃の書込みに〝開発の変更許可の申請中だから販売活動ができない〟というのがありました。

数々のご紹介ありがとうございました。

提灯記事もありましたが(失礼)、青山貞一さんのサイトは丁寧な基礎解説を交えつつ、問題点をまとまりよろしく項目別に示した上で大局的に切り込んでいる視点もあって、非常に参考になりました。

この方も日置氏同様反対派さんの〝支援〟のお一人だったかと思いますが、きちんとした〝客観〟をお持ちの方。

>>1619さん
設計・施工 清水建設 → 設計 日建ハウジングシステム／施工 ハザマ（当時）
に代わったのはよいとして、清水建設が紛争を嫌ったからと言われているというのが腑に落ちないです。
そうであれば、2008年に開発許可を申請する間際におりるのではなく、2004年の第一次ルサンク審査請求で建築確認取り消し裁決を受けた直後におりるのではないですか。
2004年から2008年まで清水建設は何をしていたのでしょうね。
そもそも紛争の種は清水建設が蒔いたと思われるのですが、それで紛争を嫌ったというのが…。

国立市のマンション訴訟で最高裁判決が国立市の指導を違法とし敗訴にした。
この結果国立市は３０００万を業者に支払うことになった。
このことから当件でも今の最高裁の状況から文京区、都の敗訴になることは
まちがいない。

>>1626さん

腑に落ちるようにばかりは世の中できていないんじゃないでしょうかね。
なんでも理詰めだけでは解明できないと思いますし、知識や推測にも限度があると思いますよ。

「現場」は近隣の方の理解とご協力で成り立つわけです。例えばの話ですが、クレームの主がじつは反社会的勢力だったとか発覚した場合、よくよく考えて、いくつかの選択肢のうちの一つを選ぶんです。

開発からすべてを否定され続け、様々な注文がつけられまくり…それでも様々な「契約」や「ギャラ」の問題があります。

建築業界の支払いや決算の話をお聞きになったらなおお分かりになると思います。きっと驚くはずです。腑に落ちないことが多すぎて(笑)

>>1628さん
清水が案を出してNIPPOが入札したのではないですか。その清水が紛争を嫌っておりるというのは変ではないかと思いますが。

公共事業までやってる清水が案を出して舗装メインの最大手NIPPOに買わせた…というのは推測ですよね。まったく考えられない感じですが。

地域の重要ポイントはトップダウンで周知され、さらに横に広く広がります。

だから何というわけじゃありませんし、気にされなくともよいかと。

>>1630さん、どういう建物を建てるかをNIPPOは清水に任せきりにして入札に加わったのではないですか。NIPPOにはノウハウがないから。
それなら、すでに清水が撤退した後であっても、開発許可の申請に清水の図面を使い続けたというのは分かるのですが。

さあ、そんなことわかる人間のほうがレアでしょう。ノウハウがなく入札したというのも推測ですよね。
儲かると思えばやるし、儲からないでやるのは義理わトータルの判断があるからだろうし、NIPPOや清水などのデカい企業の論理を簡単に一言二言で片付けようとするのは無茶ですよ。
清水は一つに、紛争(の可能性)を嫌っておりたと言われています。それだけの話ですよ。

「～～なのは変だ」
「～～なのはおかしい」
「～～なのは腑に落ちない」
「～～なはずだ」

の裏をとりたいとか、教えてもらったことを否定したいとかでしたら、ご自身で如何様にでもやっていただければと思います。

少なくとも、推測や感情をベースに否定されても〝わかっていること〟を答えてみるだけ…ですし、是非や真偽を争う気も、議論する気もありません。

ノウハウがないとまで個人が断言して推測で否定を重ねることに拘るような話でもありませんよね。

紛争地域には旅客機も行かなくなるようになる…という感じですかね。

清水が紛争（の可能性）を嫌っておりた
賢いですね。NIPPOに義理もなかったのでしょうね、きっと。
第一次ルサンクの建築確認取り消しの後だから、（の可能性）でなく既に紛争になっていたはずです。

NIPPOは >>1622さんの指摘にあるような
第一次ルサンクの建築確認取消後の
複数の行政庁の判断が絡むパラレルな状態において
設計者 日建ハウジングと十分に協議できてなかったのはないですか。

あとユーイックがどう絡んでいたのか知りたいです。

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

>>1486の建築確認取り消し判決に関するブログがありました。

疑惑の地下室マンション
http://ameblo.jp/giwaku110ban/entry-12224183664.html

間もなく「廃墟」ができてから二度目のクリスマスですね。

>>1637さん

完成間際の「地下室マンション」確認取り消し
http://nkbp.jp/2imy8V6

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

清水が紛争を嫌っておりた。
設計者がおりてしまうと頓挫すると思うがね。
その時点で神鋼もNIPPOとのJVを解消できなかったのか。

文京区に多い難癖をつけ何でも反対、難癖をつけ工事や事業を妨害し金を要求、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、 特にインテリクレーマーは街づくりや地域のコミュニテイを妨害し街をぶち壊すのが楽しみのようだ。 この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。マンションだけでなくガスや水道工事などに反対する住民も金を要求する点で同じだな。こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

>>1636 >>1641 >>1643
書初めですか？
全て他物件の書込みからのコピペですね。

東京直下型大地震の想定となる東京縦断活断層（田端ー東大ー文京区役所ー東京ドームー飯田橋ー
法政大ー上智大ー赤坂ため池）が通っており、３～５年以内に起こることが予想されております

免震の想定振り幅は最大で600振分け程度。耐震補強工事も全体件数ではすでに下り坂なので予想上の全壊家屋は少なくなっているはずだが、直下型では当然疑問。
いつか目覚める富士山も今はまだ休眠状態だし、東北大震災での関東圏のパニックなどすっかり忘れかけられている平和ボケした日本。
建築では非常にレアな例となるルサンクでの「杭底」工事は、支持層未達の実例すら発覚する中では確実な安心感があるはずだが、これが現在住居でないとは「もったいない」の極み。か。

恨むなら避難経路を設計した建築士と、安全側に審査しなかった検査機関の確認検査員でしょうね。

いまだに恨まれてる意識ですか。わざわざ書くこともないのにね。もう忘れてますよ。世間も。

「杭底」工事について書込みしている >>1646 は忘れてないみたいだよ。まだ世間も忘れてない。

目白のたぬきの森の業者は
世間の目がルサンク小石川に向いたタイミングで
違法建築のマンションを除却している。

明けましておめでとうございます。
時々比較して出される住不の「インペリアルガーデン」は、着工したにも関わらず近隣住民の抗議を受け全て白紙、10年以上協議を重ね要望を概略受け入れ完成させた、と聞きました。
ここは真っ当に近隣住民との協議が成されず完成したようで、このままでは減築改築改造等で合法化し建築確認を取り直すか、「狸の森」同様解体して土地を返却するか、でしょうが、先々長期に渡り混乱が繰り返され無いように解決されれば良いな､と老婆心ながら思ってます。
この怨念渦巻く有様が早く収まるよう新年を迎え祈念します。

この案件も文京に多い難癖をつけ何でも反対、難癖をつけ工事や事業を妨害し金を要求、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、 特にインテリクレーマーは街づくりや地域のコミュニテイを妨害し街をぶち壊すのが楽しみのようだ。 この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。マンションだけでなくガスや水道工事などに反対する住民も金を要求する点で同じだな。こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。こまった区だな。

こうした係争案件で敗訴した指定確認検査機関の確認検査員（決裁者・担当者）は、これから起きるであろう事業者等からの損害賠償請求についていかなる保証義務を負うのか。

>>1651
2階下げて建てていれば問題なかったでしょうね。
文京区から高さ制限に合わせるように行政指導があったみたいだし、NIPPOがその指導に従っていれば避難路の違反で建築確認が取り消されても設計図を修正して今頃は建っていたのではないですか。
住不なら文京区からの指導には従っていたと思いますよ。

まだやってる。

元購入者の争い
まだ続いているの？

今週、裁判あったのですか？

NIPPOは徹底抗戦してますか？

このところ　シ～ン！　と静か、です。
不謹慎ですが一頃が懐かしい。

解決金をもらった方、
確定申告用の書類は、NIPPOに直接連絡して
送ってもらってるんですか？

損害賠償金なら所得税は
かかりません

契約者には説明済みのことですが、
解決金は、一時所得になり、
税金がかります。

購入者の中には納得できない人がいるでしょうね。解決金でないと主張して争うことにもなるでしょう。

結局ここはどうなるの？このままだと使えないよね。

裁判が終了するまでは「置物」のままだと思います。

裁判になるのですか
↓
公正取引委員会による立入検査について
http://wp.shojihomu.co.jp/archives/1618

建築審査会により建築確認が取り消された事について、その取り消しを求める裁判が行われています。

NIPPOの主張が認められていないようですね。

「主張が認められていない」というのはどういうことでしょうか？
裁判を見たことはありませんが、普通は判決が出て初めて主張が認められたかどうか判るのではないかと思うのですが…

仮に建築確認が今後下りたとして、ここ買う人いるのかね？

買った人がいるから
余計に収拾がつかなくなっているのでは？

>>1669
2月に裁判所から出された決定書で
NIPPOの主張を認めない判断が示されているようです。

>>1672
決定書とはどのようなものでしょうか？
判決とどのような関係があるのでしょうか？

神鋼不動産の方が誠実な対応をしているように感じます。
NIPPOは今なおメディアからの取材に対してもノーコメントを貫いているのでしょうか？

設計者は針の莚だろうな

今日、午後公判が開かれ住民側の陳述があります。
4月14日（金）14:00 東京地方裁判所419号法廷

業者と東京都の裁判なのですよね？
なぜ住民が陳述するのですか？
元契約者も希望すれば陳述できるのですか？

>>1677
NIPPOに聞いてみたら？

解体ー売却する方針か

最高裁まで闘わないんですか

>>1679
売却しようにも、こんな事故物件に買い手など付かないのでは？

２２メートルの高さ制限の範囲内で建てていたら、今頃には避難路の不備も直されて、住んでいただろうな。

減築して賃貸にでも出るのかな
崩して更地に戻すのはもったいないなあ

どこかで誰かが意地になっちゃったんだろうか

でっかい墓石みたいな空きマンションの麓で住む人も辛いだろうな

この状況では2階分の減築は避けられないだろう。NIPPOが東京都を訴えた理由がわからない。

一部の元契約者が原告団(事業者)に加わったという話は本当ですか？

本当です

NIPPOは拒み異議申立てしたようです
神鋼は受け容れたようです

事業者を訴えるための準備かな
設計者や検査機関も含めて

購入して３年経とうとしているから
訴えるなら急ぐ必要があるだろう

元契約者は高額所得者が多そうなので、敏腕弁護士を知ってそうです。
それが加わるのはNippoの強力な援軍になりそうな気がするのですが、そんな単純なものではないのですか？

NIPPOは事実が明るみに出るのを拒んでいるのでは
神鋼の方がメディアにも対応しているし姿勢が違っているように思う

仮に決着して減階などして住んだとしても近隣とまた揉めるから住むに値しないよ。

>>1691
Nippo役員の♯さんは退いたようだし

東京都を相手に訴えを起こしておいて
違法建築のままで確定したら
訴えを起こした理由の説明がつかないと思う

逃げ切るための時間稼ぎだったことになるのではと思う

>>1689
NIPPOにとっては購入者は邪魔なんでしょうね

作った人は悲しいと思うな
作った人の汗に報いる為にも、減築でも住むべきだと思う。
きっとで住んでいる人の笑顔を思い浮かべながら作ったはずだから
作った会社も、我関せずでいない方がいい

設計した建築士の責任は重い

避難路に不備があると裁判所が判断するようだと、事業者がそのような物件を販売したことが誤りだったとなるのだろう。事業者にとってこの裁判を起こしていいことがあったのだろうか？

デベロッパーと東京都との間の行政訴訟は現状どうなっているのでしょうか。

このまま進めば、今後の展開としては、
①デベロッパーの主張が裁判所により認められ、建築確認が復活し、現状のままでマンションの販売を再開できる。
②デベロッパーの主張が認められず、建築確認の取消しが確定する。
のいずれかでしょう。

ただ、これまでの本掲示板のやりとりからは、上記①の見込みは小さそうです。
建築確認の取消しが確定してしまうと、マンションを適法化するには上層階の減築が避けられません。
しかし、減築は、販売住戸数が減るうえに、多額の工事費がかかるので、デベロッパーには受け入れがたいでしょう。

そこで、訴訟において、デベロッパーと東京都が和解して、1階について避難階の要件を充たすべく、駐車場出入口のスロープが「階段に代わる傾斜路」として認められるように手すりを設けるなどの措置を講じる代わりに、建築確認を取り消さないことにしてはどうでしょうか。
一般的に、行政訴訟において和解をすることはあまりないのですが、建築基準法令を実質的に遵守するのであれば（違法な建築を容認するものでなければ）、和解を認めてもよいでしょう。

問題は、駐車場出入口のスロープに手すりを設けてしまうと、駐車場が使えなくなり、駐車施設の附置義務に違反することです。
この点については、「東京都集合住宅駐車施設附置要綱」の第5条但書が「自動車の保有率が低いなど、知事が特にやむを得ないと認めた場合は、当該駐車施設の数を緩和することができる」と定めているので、ルサンク小石川については、これまでの紛争の経緯から、「特にやむを得ない」ということで、駐車施設の附置義務を免除すればよいと思います。
もちろん、駐車施設附置義務の適用除外は、よほど特別な事情がない限り、認められないようなのですが、紛糾した本件を解決するためには、適用除外もやむを得ないでしょう。
そうでもしないと、本件がいつまでたっても解決せず、ほぼ完成した建物が人が住まないまま放置されることになります。
本件において、駐車施設附置義務の適用除外を認めても、不公平だという人はいないでしょう。
自分も適用除外を認めてもらおうとして、わざと違法なマンションを建てるような開発業者はいないでしょう。

また、上記の和解による解決は、高さ26メートルの建物が残ることになり、近隣住民にとっては不満なのでしょうが、その半面、駐車場がなくなることによって、堀坂の自動車通行量が増えることはなくなるので、近隣住民にとっても一定のメリットはあるでしょう。

>>1698
行政訴訟には和解はないのです。せっかく長文をお書きなのですけど、残念ながら前提が誤っています。
まさかと思いますが、Nippoも和解できると思っていたのでしょうか。

ル・サンク小石川後楽園の問題は、行政からの指導があったにもかかわらず、発効の間際の絶対高さ制限をNippoが駈込みで逃れようとしたことです。規制逃れしようとしていなければ、Nippoはこれ程まで困る事になってなかったでしょう。また、行政を相手に裁判にして、得るものがあったと思えません。

>>1698

ルサンク小石川の事件で、東京都が自ら裁決を取り消すことはできません。

最高裁判例で、裁決を裁決庁が自ら取り消すことはできないとの判断がされています。
http://www.sak-office.jp/hanrei/gyousei/02

NIPPOは今年4月に機構改革して法務部を新設したようだ。今更感があるが小石川の事件も法務部で扱っているのだろう。

法令に適合しているかが微妙な状況で販売したのは拙速だったにだろう

購入者が訴訟に加わっているのは
販売の際にどのような状況だったか確かめる意味もあるのでは…

確かに、行政訴訟において和解はできないというのが実務の大勢のようです。
その理由は、行政処分の違法性とか有効性は法令に照らして客観的に判断されるべきであって、行政庁と私人との合意によってそれを変動させることは許されないということだと思います。

ただ、行政訴訟において和解を禁止する旨の明文の法令の規定があるわけではなく、そのような最高裁判例があるわけでもないと思います。
上記の和解を否定する論拠から考えると、法令の規定に適合した内容であれば（法令を曲げるような内容でなければ）、和解を認める余地はあり、和解は絶対に認められないと考える必要はないように思います。

本件で和解するとすれば、裁決で指摘された駐車場の避難経路の問題などの違法状態が是正されるという前提でのことです。
違法状態が解消されるという前提であれば、和解して建築確認を取り消さないことにしても、法令に違反しているとはいえないでしょう。

また、>>1701 さんが指摘されている最判昭和29･1･21は、和解に直接関係する事案ではないと思います。

いずれにしても、ルサンク小石川の件の紛争を、減築しないで解決するためには、建築確認の効力を何とか復活させる必要があり、そのためには和解しか方法がないのではないかと思ったのです。
もちろん、減築すれば解決するのですが、デベロッパーがそれをしたくないので争いが続いているのでしょう。
別にデベロッパーの肩を持っているわけではなく、本件の紛争を早期に解決した方がよいと思っただけです。
廃墟に近い状態のマンションがずっと建ったままなのは、近隣住民にとっても好ましくないでしょう。

>>1705 の案は、NIPPOが訴訟を取り下げるかわりに東京都が自ら裁決を取り消すことをしないといけないため、 >>1701 の最高裁判例に抵触します。

すでに、東京都は、2015年9月7日付の執行停止を決定した時点で、同年11月2日付の建築確認取り消し裁決を予定していたはずで、さらに、もしも裁決の取り消しを求める訴訟が起きても応じきる覚悟を決めていますから、判決に向かって突き進むのは仕方がないのです。

>>1703 の指摘のように、NIPPOの態勢が十分といえない、弁護士資格をもつ専門職員を雇うとまでいわないにしても法務部さえもたない企業であったことに驚いています。それで東京都を相手に法廷闘争を仕掛けていたのですね。

>>1706 さんのお考えは理解しました。

ただ、繰返しになりますが、最判昭和29･1･21の事案は、和解にかかわるものではないです。

和解は、当事者が相互に譲歩するものですので、デベロッパーが建物の違法性を指摘された部分を是正する代わりに、建築審査会が建築確認を復活させることは、和解の内容として認められると思われ、最判昭和29･1･21の射程は和解のケースには及ばないと考えます。

この点は、これ以上議論しても平行線でしょう。
本件の裁判所が最判昭和29･1･21に抵触すると判断すれば、いずれにしても和解はできないということになるでしょう。

なんでそんなにムキになってるの？被害者当事者なの？

デベロッパーも購入者も設計事務所に損害賠償を求められないの？

無理。少なくとも２階分の減築が避けられない。

現状で、この物件が無確認建築物だということが
理解できていない人がいるようですね。

>>1712

ル・サンク小石川は現状では建築確認のない置物であるために完了検査を受けることができないです。確認済証と検査済証がないと金融機関の融資の審査を受けることもできないと思われます。

>>1712 匿名さん
コメント有難うございます。

ルサンク小石川の件で問題を複雑にしている一つの大きな要因は、建物が「既存不適格」状態であるため、建築確認を取り直そうとすると、上層階の減築が不可避となってしまうことです。
デベロッパーにとって、減築はおそらく最悪のシナリオであるため容易には受け入れがたく、最高裁まで争うことになると思われ、あと数年は建物が放置される状態が続きかねません。

もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかったのですが、駆込みで変更確認を取ったことの当否はともかく、それを違法とまではいえないので、デベロッパーだけを一方的に責めることもできないように思います。

本件の早期解決を図るためには、何とか減築しないで済む解決方法があるとよいと思います。
私が和解の可能性があると思ったのは、学説上は確かに和解否定説が多数ではあるものの、場合によっては行政訴訟で和解を活用する可能性を否定しない見解もあるからです。
最初から行政訴訟で和解はダメと決めつけてしまうのではなく、もっと柔軟に考えてもよいのではないかと思います。
もし和解が難しいというのならば、別の解決案があればよいのですが。

> もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかった

同感です。

事業者に反省の姿勢がなく、東京都は事業者の責任と考えていますから、粛々と判決に向かって進むでしょう。

6年前に堀坂沿いの住民が東京都に斡旋を求めたのはNIPPOが拒否しているし、文京区が発効直前の絶対高さ制限を守るように指導したのも無視している。それでNIPPOを責められないとか、行政が和解しないのがおかしいとかいうのは、間違っていると思う。

>>1715
変更確認が解決を遅らせたのではないですか？

過去レスに2014年3月頃に東京都建築審査会の口頭審査が予定されていたとあり、変更確認がなければ早々に建築審査会の判断が出ていたと思われるからです。

ルサンク小石川の件では、変更確認が二重にデベロッパーにダメージを与えました。
①　文京区の絶対高さ制限の発効直前に駈込みで変更確認を取ったため、26メートルの建物が「既存不適格」になってしまったこと。
②　変更確認によって、建築審査会による裁決の時期が大幅に遅れてしまい、建物完成間際に建築確認が取り消されてしまったこと（もっと早い時期に取り消されていれば、建築確認を取り直して、工事を修正することができた）。

上記①のために、建築確認を取り直そうとすると上層階の減築が不可避となり、デベロッパーとしては動きがとれなくなってしまったのですが、これは、ほかの方々が指摘されるとおり、デベロッパーの自業自得といわれても仕方ないです。

ただ、上記②については、デベロッパーに気の毒な面もあります。
もちろん、裁決が遅れたのは変更確認をしたからなので、上記②についてもデベロッパーの自業自得という面はあるのですが、どうせ建築確認が取り消されるのであれば、もっと早く取り消された方がデベロッパーのためになったことは間違いないでしょう。

変更確認を取って高さ26メートルでの建築を強行したことは確かに怪しからんのですが、それが違法とまでは言えない以上、デベロッパーにとってもある程度受入可能な解決策を模索することは許されるのではないかと思います。

>>1720
変更確認によって解決が先延ばしになっってしまったのと同様に、東京都を相手に裁判していることによって解決が先延ばしになっていると思います。この裁判はデベロッパーにとってメリットはないでしょう。

違法建築を追及され、建築審査会の裁決がされそうなタイミングで、裁決を延ばすために変更確認を行った・・・>>1720の分析によるとそういうことになりますか。
変更確認の設計図を作成した者や、変更確認を審査した者が、拙速な行為を停められなかったのですか。

>>1720 匿名さん
その点は、デベロッパーの内部事情であり、よく分かりませんので、以下は推測です。

設計事務所にとってデベロッパーは依頼者であり、また、ユーイックにとってもデベロッパーは（制度の建前はともかく）実質的にはお客さんという面があるので、デベロッパーが26メートルの高さにあくまでこだわり、変更確認を急いでほしいと言ったとしたら、設計事務所（日建ハウジング）またはユーイックがそれを絶対にダメですと言うのは、事実上難しいのではないかと思います。

もっとも、本プロジェクトについては、最初に設計を担当した清水建設がマンション建設は難しいと判断して撤退したという経緯があるようであり、その時の詳しい状況が日建ハウジングとユーイックにきちんと共有されていれば、変更確認による是正だけでは問題点は十分に解決されておらず、絶対にダメと言ったかもしれません。
しかし、この掲示板の過去のやり取りを見る限り、どうもそうした情報共有があまりなされていなかったようです。
というか、デベロッパーの社内でも、情報共有がなされておらず、デベロッパーの担当者が清水建設が撤退した際の問題点を正確に把握していたかどうかも疑わしいのかもしれません。
だからこそ、結果的には不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して、高さ26メートルでの建築に踏み切ったのかもしれません。

当たり前のことですが、もし変更確認が完璧なものであったならば、取り消されることはなく、こんなトラブルにはならなかったのです。

すみません、1723 は 1722 さんに向けてのものです。

>>1723

不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して・・・であれば、誤信したNIPPOの責任です。
審査請求がされている状況で、建築審査会が建築確認を取り消す裁決を行う法的リスクがあるのを承知で、変更確認を申請したのです。
それで行政がNIPPOにウルトラCを認めることにはならないです。

法令に適合する設計にして、建築確認を取り直して工事することを考えるべきです。2階分の減築が求められるのは、仕方がないです。

減築に伴い生じる損害は、NIPPOが、変更確認の申請手続きを代理した日建ハウジングと、設計図の不備を見逃したユーイックに求めるのものと思います。
変更確認の申請手続きのための協議も、日建ハウジングとユーイックの間でされたはずですから。

購入者に契約解除に伴って生じた損害も、日建ハウジングやユーイックに求めることができるのかもしれません。

>>1725 さんのおっしゃることはその通りで、それ自体は異論ありません。
デベロッパーが減築を受け入れるのならば、それに越したことはないです。

私が和解が可能ではないかと言ったのは、デベロッパーのためというよりは、むしろ近隣住民が本件の早期解決を望んでいるのではないかと思ったからです。
いつまでも廃墟同然の建物が建ったままなのは好ましくなく、早くキレイなマンションが完成して人が住むようになった方がいいと思います。

そのためには、デベロッパーにとってもある程度応諾可能な解決案である必要があります。
ただ、解決案においてデベロッパーに配慮するのは怪しからんという意見が当然あるでしょうから、本件の事情をいろいろ考えると、デベロッパーにも気の毒な点はあるということを言いたかったのです。

ですので、近隣住民の方が、現状がずっと続いてもいいとお考えでしたら、最高裁まで行って決着がつくのを待つということでも、やむを得ないと思います。

NIPPOが和解を求めていないと考えられること。6年前に東京都のあっせんを拒否しているようですし、今更、東京都が和解に動くと思えないですね。
和解で済むなら裁判がここまで続いていないこと。
そして行政訴訟で和解はないとされており、むしろ、東京都にとって和解が違法だと追及されるかもしれないこと。粛々と判決に向かうのは、東京都のこれまでの姿勢と一貫していますし、適法です。
・・・等々の理由から、>>1726の考え方には、悪いですが、全く現実味がないです。
それより、設計事務所や検査機関に被った損害の分の賠償を求める>>1725の考え方のほうが、十分にあり得る思います。

>>1727 さん
コメント有難うございます。

ひとつ気になったのですが、「NIPPOが和解を求めていないと考えられる」とのことですが、そうすると、デベロッパーは今でも訴訟で勝てる（裁決が取り消されて建築確認が復活する）と思っているのでしょうか。
私が提案した和解案は、（訴訟ではおそらくデベロッパーに勝ち目はないことを前提として）現状ではデベロッパーに配慮したものになっているつもりなのですが、その案ですらデベロッパーには受け入れられないということなのでしょうか。
もしそうでしたら、最高裁まで行って決着をつけるしかないでしょうね。

>>1728

裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。まず、その点をご理解ください。

デベロッパーに勝ち目がないとのお考えに同意しています。
このスレでいくつかコメントがされているように、この裁判にデベロッパーにとってのメリットはない、逆に購入者が裁判に加わることができる（NIPPOは異議申立て、神鋼は受け容れたというのも、2社の企業姿勢の違いが現れた）のが示されたこと等、デメリットだったでしょう。

NIPPOは徹底的に東京都と争うつもりかもしれませんね。そうでないなら裁判にすること自体がおかしいといえませんか。

>>1729 さん
コメント有難うございます。

「裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。」というのは、一般的にはそうだと思います。
ルサンク小石川の件で建築審査会が建築確認を取り消したのは、駐車場の避難経路に不備があって、建築基準法令に違反していると判断されたからだと理解しています。
その違法性さえきちんと是正されるという前提であれば、和解をいっさい拒む必要はないと思っています。
和解によって、本件の早期解決が可能になり、それが近隣住民の方にとってもプラスになるのであれば、それもひとつの解決策として検討対象になるのではないでしょうか。

また、最後の「NIPPOが徹底的に東京都と争うつもりでないなら裁判にすること自体がおかしい」については、デベロッパーとしては、将来いずれの選択肢を採るにしても、とりあえずは裁決取消訴訟を起こさざるを得なかったと思います。
もちろん、裁決を全面的に受け入れて、減築するなり建て直すなりするつもりであれば、訴訟で争わなかったでしょうが、そのつもりがなかったので、訴訟になったのでしょう。
とりあえず訴訟を起こして、裁決に不可争力が生じるのを阻止しておかないと、減築か建直し（あるいは建物を解体して本件のプロジェクトから撤退）以外の選択肢がなくなり、デベロッパーにとっては極めて厳しくなります。
デベロッパーが撤退したいと思ったとしても、URとの間の契約の不履行になってしまい、URに対して巨額の損害賠償債務を負担することになりますので、撤退すらままならないというのがデベロッパーにとっては辛いところだと思います。
ですので、デベロッパーが徹底的に東京都と争うつもりではないとしても、裁判にすることと矛盾しないと思います。
デベロッパーが訴訟を起こしている間に、何らかの解決策を模索するということはありえます。

行政なんてドライですよ。
別に業者が憎い訳でもなければ反対住民に肩入れしている訳でもない。
単に法令に沿って淡々と処理してるだけ。

>>1731
同感です。行政がドライに、法令に沿って淡々と処理してるだけのことが、多くの場合はマンション業者の有利に働いているが、今回のような違法建築を進めたケースだとマンション業者を窮地に追い込んでいるのだと思います。

>>1730
和解はありえない話ですね。そろそろこだわりを捨てたらどうですか？

ドライなのは裁判所も同様だと思います。
ただ、その手の行政訴訟には、内心「面倒くさいな、取り下げでもしてくれないかな…」と思っているかも知れませんが(笑)

ドライな裁判所が2月の決定書で
東京都建築審査会裁決が適法である場合の
購入者の事業者に対する損害賠償の
請求について言及していますね。

和解にこだわりがあるわけではなく、他に解決案があれば、その解決案を採用すればよいと思います。
私が和解してはどうかと書き込んだのは、それに反応してほかの解決案が出てくるかと期待した部分もあります。
ただ、1名の方以外はアイディアを出すのでなく、ただ和解はダメというのみです。

行政訴訟において原則和解はダメというのは分かります。
本来、法令上は認められないような内容を和解で実現しようとするのは無理であり、法律による行政の原理に反すると思います。
ただ、法令に違反しない内容であれば、和解をことさらに否定する理由はないように思います。

皆さん異口同音に行政訴訟において和解はダメとおっしゃいますが、それは、仮に和解の内容が法令に違反しないものであっても、絶対にダメという趣旨でしょうか。
もしそういう趣旨であれば、なぜ法令に違反しない内容の和解がダメなのか理由を知りたいです。

学説上も、和解を容認する考え方はありますし、和解事項が法律の枠内に収まっているのであれば、和解を容認することは可能と考えます。
匿名の掲示板なので、皆さんがどのような立場の方かは判りませんが、行政訴訟において和解はダメという大合唱になっているのは、少々意外です。

民間の検査機関が建築確認を行う場合であっても、
設計事務所と建築基準法の特定行政庁（ルサンクの事件では東京都）との間で
協議をします。設計事務所が詳細な記録を残します。
地下駐車場についてどのような協議を行ったか、2014年3月の変更確認の際に
どのような協議を行ったかが、重要になると思います。

>>1735 匿名さん

和解やそれに近い方法で建物が残るのが困る人が議論を膨らませたくないのでしょう。

行政訴訟で和解という手続きができないのは明らかなんですけど、わからない人がいるのですね。
具体的に、この裁判のケースでいいますね。和解をと言い続けている人に聞きますが、裁判の取下げと、裁決の取消しと、どちらが先に行われますか？
裁決を取り消すのは誰ですか？その手続きはどのようにしますか？
建築計画が法令に適合することを誰が保証しますか？東京都知事ですか？
よく考えたら、東京都ができないことがわかるはずです。
できないことを延々と言い続けているのは、かえって解決を遅らせることになると思います。

和解を望んでいるのは設計図をひいた建築士かもしれないでしょう。損害賠償の問題もありますから。

>>1739
裁判所の姿勢は2月の決定書から見えているのですよ。

ところで、どなたかが書かれていた(採決はそのままでという意味だと思いますが)｢違法性を是正するための工事だけを認める仮処分」というのはあり得るのでしようか？

>>1742
それがあったらデベロッパーがさっさと行っているでしょうからねぇ。
原告が誰で、被告は誰なんですか？
裁判所が認めるのですか？

一昨年の9月の執行停止からここまで一本道でしょう。他に訴訟にする方法はなかったと思います。
購入者からの参加申出は想定外だったかもしれませんね。

>>1738 匿名さんは「行政訴訟で和解という手続きができないのは明らかなんです」とおっしゃっています。
この点について、仮に和解の内容が法令に違反しないものであっても、和解ができないのが明らかなのはなぜですか。私が分からないのはその点です。法令に違反しない内容の和解であれば、和解否定説の論拠と矛盾することなく、和解が可能といえるのではないですか。

また、質問されているので、お答えします。
① 裁判の取下げと、裁決の取消しと、どちらが先に行われますか？
(A) 私が提案しているのは訴えの取下げではなく、和解です。裁決取消訴訟において和解が成立すれば、それで訴訟が終了するとの理解ですので、あらためて訴えを取り下げる必要はないと思います。それとも、別の訴訟のことを指していて、それを取り下げるということですか。

② 裁決を取り消すのは誰ですか？その手続きはどのようにしますか？
(A) 和解において裁決を取り消す（撤回する）のは東京都建築審査会だと思います。手続は、裁決を撤回することであり、それによって原処分（建築確認）が復活することになります。
この点については、東京都が自ら裁決を撤回することは、「訴願裁決で農地買収計画を取り消した後に、裁決庁が自ら右訴願裁決を取り消すことは原則としてゆるされない」旨を判示した最判昭和29･1･21(民集8-1-102)に抵触して許されないとの指摘がありましたが（>>1701 さん、>>1706 さん）、この最高裁判例は和解に関係する事案ではなく、その射程は和解のケースには及ばないと思います。

③ 建築計画が法令に適合することを誰が保証しますか？東京都知事ですか？
(A) 駐車場の避難経路の問題が是正されることを和解において事業者に約束させます。それを担保するための方法としては、一定の期日までに是正がなされることを和解の条件とし、そのとおり是正されなかった場合には和解自体が失効する（裁決が復活し、その結果、建築確認は取り消された状態になる）と定めるか、あるいは、一定の期日までに是正がなされなかった場合には、多額のペナルティを事業者に支払わせるよう約束させることが考えられます。

>>1746

②③どちらも無理があり、東京都も裁判所も、ご提案のようなことはしません。

他の地方公共団体の異議申立て事件について、議会で請願が可決された状況で決定（旧行政不服審査法第４７条の規定による決定）を撤回するのは違法とした判例があったと思います。

NIPPOと神鋼不動産はなぜ、東京都を訴えたのか
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldcolumn/15/00014/092000017/?ST=s...
事業者は法解釈をはっきりさせるために訴訟にしていて徹底的に争うようです。判決に向かって進むと思います。

>>1747 匿名さん
コメント有難うございます。

ご指摘の判例は、おそらく和解に関するものではなく、本件がその判例に直接抵触するものではないと思いますが、この点は考え方の違いということでしょう。

和解が難しいとなると、他には解決案はないでしょうか。私が思いついたのは和解ぐらいです。

また、デベロッパーが徹底的に争いたいというのであれば、それは思う存分やってくださいというしかありません。
しかし、変更確認に欠陥があったことは本掲示板でさんざん議論されており、この点を覆すことはいかなる理論構成をもってしても難しいと理解しているのですが、今さら何を徹底的に争うつもりなのでしょうね。
おそらく、避難階について相当緩い解釈をとらない限り、裁決を覆すのは無理だと思うのですが、裁判所はどう判断するのでしょうか。

なお、日経アーキテクチュアの記事の中で、神鋼不動産によると、「事前審査では駐車場について指摘があったため、慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。安全性を追求しようとしていたところが、逆に理解されてしまった」とのことですが、このコメントの意味がよく分かりません。
このコメントを単純に解釈すると、むしろスロープの傾斜を緩くしなかった方が、変更確認を取り消されずに済んだかのように読めるのですが、そんなことにはならないと思います。
どなたか、神鋼不動産のコメントの意味が分かる方はいらっしゃいますか。

>>1736のとおり設計事務所の記録に残されているでしょう

神鋼不動産が日建ハウジングから変更確認の申請について十分に説明を受けてないということでしょうか。

どう考えても、昨年9月の日経アーキテクチュアの記事中の神鋼不動産のコメントはややピントがずれているような気がします。
もしかしたら、昨年9月の時点においても、神鋼不動産は変更確認の問題点について正確に理解していなかったのかもしれません。

デベロッパー関係者もこの掲示板を見ていると思ったのですが（なぜならば、デベロッパー関係者によるものと思われる、ルサンク小石川のプロジェクトが頓挫したことについて恨みつらみを述べた投稿が散見されたからです）、NIPPOも神鋼不動産も今でも変更確認の問題点が分かっていないのでしょうか。

この掲示板を読んでいれば、裁決取消訴訟でデベロッパーに勝ち目がないことは合理的な判断ができる人ならわかるはずなのですが、もしデベロッパーが今でも問題点を理解していないとすると、徹底的に争う姿勢を示しているのは無理もないです。

>>1751
同感です。
2014年3月の変更確認に問題が多いです。審査請求から１年半が経ち、その間に避難路が法令に適合しない点を追及され、とにかく間近に迫っている東京都建築審査会の裁決をのがれたい（それゆえ斜路の設計を変えた）ものだったと思います。神鋼不動産は分かっていたはずです。
日経アーキテクチュアへのコメントはほかにも疑問なところがあります。

基本事件において本件裁決が適法であるとして基本事件原告らの請求をいずれも棄却する旨の判決がされて確定した場合には，補助参加申出人は，基本事件被告に対する上記損害賠償の請求をすることはできなくなる一方で，本件物件の本件条例適合性に係る瑕疵が基本事件原告らの帰責事由又は過失によるものであって債務不履行又は不法行為の要件を充足すると認められる場合には，基本事件原告らに対し，民法の規定に基づく損害賠償の請求をすることができるものと解される

本件裁決の違法性の有無を審判の対象とする基本事件に係る訴訟の判決が補助参加申出人の基本事件被告又は基本事件原告らに対する損害賠償請求権の存否という私法上の法的地位又は法的利益に影響を及ぼすおそれがある

裁判所の考えは明らかになっていると思うよ

NIPPOの主張の１つは、避難施設に違法がある場合でも、避難施設の違法は居住者にとっての問題で周辺住民にとっての問題ではないから、東京都の審査会が建築確認を取り消すのはおかしいというもの。安全な住まいを供給するのがNIPPOに課せられた使命のはずだがね。このような主張に対して購入者も怒るべきではないのかね。

>>1751
このデベロッパーに和解はありえないです。

真っ当なマンション業者なら >>1756のような主張はしない というか できない

同感です。
デベロッパーは本当に>>1756のような主張をしているのですか。
建築基準は個々の住民の利益を守るのもさることながら、建物の安全という公益的な部分もあるので、デベロッパーの理屈はさすがに通らないでしょう。

勝ち目のない争いを続けるよりは、早期解決を図った方がよいと思います。
すでに工事が止まって1年半経過しており、仮に数年後にデベロッパーの勝利で訴訟が終わったとしても、十分に管理がなされていない建物の劣化が進んでいて、新築マンションとして使いものにならなくなる可能性もあるのではないでしょうか。

裁判所から>>1753のような判断が示されたこともデベロッパーにとってデメリットのはずです。

デベロッパーは>>1756のような主張を通せるかどうかに賭けているのかもしれないですね。最高裁の判断が示されると、関心が高い事件でもあり判例集に載るでしょう。

>>1761

本当にそのような主張をしています。NIPPOの理屈は、購入者も怒らせる理屈で、行政が許さないと思うのですが、これで突き進んでしまったので後には引けないのかもしれません。なぜNIPPOの弁護士が止めなかったのだろうと思います。

>>1763
ルサンク小石川事件

最高裁まで行くとして、あと何年くらいかかりそうですか？

UR都市機構の入札の実施から14年
1度目の建築確認取り消し裁決から12年
1度目の設計者清水建設の撤退から10年
・・・
まだまだかかりますね

URがNIPPOを操っているのか・・・とっくの昔に廃止すべき法人では？

URが自前で賃貸住宅を建設していれば、こんなに揉める事はなかったでしょうね。

URは関係機関や周辺住民と調整をするべきではないかな。
前にこのスレで、一旦URが引き取って、文京区に区営住宅として払下げする案が書き込みされていたね。

おそらくURが前面に出てくるのは、NIPPOと神鋼不動産がこのプロジェクトを諦めて完全に撤退してからでしょうね。
現状では、デベロッパーが主導権を握っているのではないですか。

>>1771 匿名さん
敷地が更地返還された後だとするとかなりの年月がかかりそうですね。返す返さないでもう一回裁判になるかも

どうみても諦めないといけない状況と思うがね……ニポは>>1756のような主張で最高裁まで争い続けるつもりなのか

第三者的に見ると、そう思います。
おそらく、デベロッパー側の弁護士も内心はそう思っているのではないかと推測しますが、デベロッパーを説得できていないのでしょうかね。

内心そう思っているのなら、デベロッパーが安全なマンションを建てる義務を放棄するような理屈を言い出した時には弁護士さんが止めないといけないと思う。違うかな。

それは、その通りです。
本件において、デベロッパーと弁護士との間でどのようなやり取りがなされているのかは不明ですが、まれに、弁護士のアドバイス（自分に都合の悪い内容のもの）に耳を貸さない人もいますからね。

販売を止めるべきだったね。

文京区への損害賠償請求訴訟おこされた。

東スポの見出しみたいだな

>>1778
文京区を相手に損害賠償訴訟するくらいなら、日建ハウジングとユーイックを訴える方がいい。勝算があるはずだぞ。

文京区が買い取って公園にしてしまえ
損害賠償も払って、その分は住民税増税でいいだろ

でも文京区は間もなく発効する高さ制限の範囲内で建てるようにと行政指導していたのですよね。他の業者は文京区に従ったのに、指導に従わなかったために窮してしまったNippoに対して文京区が賠償する必要があるのですかね。

>>1778
訴訟の詳細は分かりますか？

確認検査機関の最終的な責任は特定行政庁だということになっていますので、瑕疵のある確認を行ったということで訴えるとすれば、文京区を相手にすることになりそうです。
損害賠償訴訟の詳細、知りたいですね。

>>1784
尤もらしいこと書いているが
建築基準法施行令第149条第1項第1号の規定を見落としている

文京区は特定行政庁に当たりません。

特定行政庁は石原慎太郎。最初の13年前の建築確認も。
13年前の職員の判断ミスと思われるが時効だろ。

確認機関を訴えるならともかく、区を訴える理由がよく判りません。
絶対高さ制限がルサンクを狙い撃ちだ！とかいうことなのでしょうか？

絶対高さ制限の策定には4年以上の都市計画審議会での議論と4度のパブリックコメント手続きがされていて、区内全域（春日・後楽園の再開発のエリアを除く）に絶対高さ制限がかかっていますから、もし狙い撃ちという主張ならデベロッパーの言いがかりといっていいでしょう。

まぁ、どんな理由をつけるにせよ、ごちゃごちゃ文句つけて、弁護士以外皆不幸にしたのは文京区民でしょ

Nippoが起こしている訴訟も
裁判所に支払っている費用よりもNippoの弁護士に支払っている費用の方がはるかに高そうだけど…

文京区民がもう少し寛容なら、その訴訟自体が起きなかったわけで、、、

もしかすると全て弁護士の思う壺で、近隣住民とNIPPOの犠牲の上に利益を得ているのかもしれないが。

デベロッパーがもう少し法令遵守していれば、その訴訟自体が起きなかったわけで、、、

>>1793 デベロッパー側の弁護士さんの問題なのかも

裁判は、まだまだ続きそうですね、、、

それで >>1778の詳細はどうなった？

区を訴える理由がよく判らないという>>1788に同感です。

>>1786
なるほど、区の権限は中途半端なんですね。「門前のれれれのおじさん」としては、しょっちゅうここで顔をみかける文京区が当事者かと誤解していました。
ところで、姉歯事件関係の国賠法に基づく請求で、確認検査機関ではなく特定行政庁を被告にすることが認められた例があったように思うのですが、そうなると、東京都の建築審査会の確認取消で、結果として東京都が賠償責任を問われる可能性が出てくるのでしょうか？？？

「門の中」の皆様のご高説を承れれば幸いです。

>>1787で書かれているように、13年前の建築確認には都の責任があるかと。そこで損害賠償を求めていればよかったのではないかと思うのだが。今更感が否めないが。
れれれのおじさんの竹箒は特注かな。

都を相手にした訴訟は純粋に処分取消しを求めるだけだったのに、(区を訴えたのが事実だとすれば)何を血迷ったのか？という印象です。
ヘタすれば破れかぶれで反対住民を訴えかねない。

URとも争いそう...

文京区は開発許可を所管する行政庁。それから、タダでデベロッパーから土地を譲ってもらう者。文京区小石川2-3-23（地番）の登記簿を見ればわかるよ。

Yahoo!知恵袋で訊く人がいるのかい
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11153374751

わたしたちの取材に、建築主である「NIPPO」は、
「建築確認申請に関しましては、慎重に作業を進めてきたものでございますので、取り消しという判断がなされたことについては、全く遺憾です。


よく言うよ！

文京区小石川2-3-24（地番）の登記簿によると、その土地をNIPPOと神鋼不動産が文京区に寄付したことになっていますね。
NIPPOがその土地を返せといって文京区を訴えたのですか。

開発許可に基づく道路と公園のための土地は
市区町村の所有になります（都市計画法施行令第25条第2号及び第6号参照）

>>1804
寄付にしてあると
NIPPOの納税額の減免に役立つのでは？

よく考えられてるような気がする。

小石川二丁目マンション（ル・サンク小石川後楽園）＠事件の現場
http://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?p=5914

>>1807
真っ当な建築士事務所の意見ですね。

問題視されているマンション計画について、Nippoも、神鋼も、社員の中に疑義を唱える人がいなかったのですか。

でも違約金として手付けの倍もらえたんだろ？いいじゃん。

慰謝料でしょ

>>1809 デベ側の発想だな。金銭では解決できないものがあると思うけどね。

結局、区をどんな事で訴えたの？

>>1812
私も、箒であちこち掃きながら色々探してみたのですが、訴えたという記録そのものが見つかりません。
ご承知でしたら、是非情報を。m(. .)m

れれれのおじさんの
言ってることが少しずつ変わって来ているね

>>1814
　1812と同じことをお尋ねしているだけなんですが・・・

これだけ長期化すると、置物も現地の景色に溶け込んでくるのでしょうか？

ここか．．．あとで見に行こう．
http://bit.do/nippo_korakuen

長期化もNIPPOの戦術か？