ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森　その2

>>41

特に高額物件では内廊下でないと検討外という人もいますね。

>>42
管理費の負担は軽いと思いますよ

スミフの値上げっぷりはハンパないからねー
完成して高値で買う人が多い。
いっこ500万値上げで、月いっこ売れれば丸

500万なら余裕、1000万単位で上げそう

コストダウンの線が強い！

>>31
しょうもな

管理費は戸数が多ければ、負担は軽くなりやすいですからそういう関係で44さんは書かれておられるのでしょうか。
管理費って見なおしてみると下がったりするみたいですし、
これは入居してからの問題でしょう。

それよりも値上げですか。
強気ですよね…。

迎貧の谷

↑

これいいね。

スミフのマンションの外観ってダサいの多いけど、ここも例に漏れずダサくて残念だね。
デザイン部門、センスゼロ

谷底みたいで敬遠されるよ

A85タイプはかなり個性的な間取りですね。
間取りというかテラスが２つに専用庭があって、あとはサービスバルコニー。
テラスが２つって庭じゃないということで、
ウッドデッキみたいなものが下に敷いてあるということなのですか？

最高価格は４億４９８０万ですか。　驚きです。　西新宿の
タワーのプレミアム住戸よりも高いですね。　新宿区内では
おそらく今世紀に入り最高価格でしょう。

価格が出ましたんでスネ…
明らかに割高だと思います。

この値段なら戸建ての方が良いかと 子孫に土地を残せますし。

この値段で買う人いるの？

金余ってる人はいるからね

割高ではあるのかな。。。すみふ価格といえばそうとも言えるような。
御所に近い場所なのでそのプレミア価格というのも乗っかっているのかもしれません。
すごく高いですが、この資産性をどの程度維持できるのでしょうか。
日本経済の状況次第、と言ってしまえばそれまでなのですけれど…
オリンピック後がどうなっていくかでしょうね。

億ションなんて売れなくて有り余って選び放題な現状だよ。
半値でもどうかな。

>>57
半値なら飛び付きます笑 多分。

書き込み無くなりましたね。

>>59
ここは概要がわからないので、戸数がわからない。売れていないだろうなあ〜

１期１次の先着順が１１戸。
もともと何戸出していたのかはわかりませんが…
ただ１期１次って完売を目標とすることが多いのでしょうから、思っていたよりも反応が薄かったということなのかしら。
となると、場所はニーズがありそうなことを考えると
純粋に価格の問題になってくるのかなと思いました。

>>61
割と寂しげな場所みたいなので、ニーズがあるかは謎ですね。御所ビューなら売れるかもしれませんが。

なるほど…。
一応今は先着順が７戸になっているので少しずつは販売は進んでいるとは思います。
戸数がとても多いので、
１期１次からこれだと価格がかなりミスマッチだった可能性も？
住友のマンションだと高めだなぁということは多いのですが、さすがに高すぎたとか？

スゴい盛り上がりですね、大丈夫ですか？？？

ここを見てきたけど谷底。駅まで10分では行けないし、年をとったら厳しいと思った。向かいの公園の地下は排水処理場で、夏には下水の臭いがしてくるらしい。土地のルーツを遡ると貧民窟だった。これがきっかけで購入は止めた。

駅まで10分で行くことができるかどうかの徒歩10分じゃなくて、
1分あたり８０メートルの距離ですよ、ということで、
距離を見ることができるまでのものなんですよね。

地形に関しては確かにそうかなと。
その分、安くなれば良いのですが。

高値でも賃貸で出てきたら一緒では？

アムウェイとか意識高い系の商売は、夜景+タワーでアピールだろうから、ここはまず大丈夫と予想。

ここはリセールバリューが無いから買うなら永住のつもりで購入するしかないな。四ッ谷も信濃町も遠いからハイキングになる。

この値段で外廊下仕様という住友の大胆な企画に敬服します（笑）

MR見ましたが、リビングルームからの眺め、バルコニーの奥行き感など、素敵で良いと思いました。ただ、このスレの皆様と大方同意見で、この値段で外廊下という事、リセールバリューのリスクを考えて購入は見送り中です。某組織の本部の存在も気になっています。

現地に行って歩いてみたら、購入すべきか否か、分かりやすい物件に思いました。

この値段で外廊下…そうなんですよね。
ランニングコストの面から考えると、光熱費が抑えられていて良いのですが。
ただこの価格の物件だと求めるものが違ってきてしまいますでしょうから。
室内の仕様やグレードなどは考えられているのかなと感じさせるものはあります。
バランスの問題？

南元町で1億2,880万円～4億4,980万円。新宿区で坪単価を最高値に設定した物件と聞いたが、いったいどんな人が購入されるのだろう？

チャイニーズ

やっぱり。

デベの説明では、地方のお医者さんが東京出張のためにセカンドハスとして購入したり、弁護士等の士業の方が多いいと聞きましたよ。千代田区と比べている方も、そこそこ居るとか。正直、外廊下と某組織本部以外は良いなと思ったと言うか、他にも細かい事言い始めたらマイナス面もまだあるけど、マイナス面を我慢してもメインの棟のビューやあのリビングルームの雰囲気は、個人的には手に入れたいと思いました。ただ、私は、これから小学校に入る子が二人居て区立に入れたいと思っているので、某組織本部を避けて他の物件にしました。因みに私はアンチ宗教ではありませんよ。宗教に邁進するもしないも自由。ただ子供が小さい時に近くに住むのは、Noと言う個人的な判断です。子供がいなければ、値下がりリスクを飲み込んで、この物件に住んでみたいと思いますね。リセールした時の損は、賃貸してたと思えば、受け入れられますね。

すみふはこの土地は本来手に入らない土地ですって言われませんでしたか？
土地のルーツを調べてみるきっかけになりました。鮫が橋（門）の。

強気なスミフプライスで亀の歩みの如く販売が進んでいるようだね。

御所を南にしたポジションは特徴だが、利便性の悪さや嫌悪施設を踏まえて買うかどうか…
御苑の地所物件を買いそびれた組が流れてくることはあるのだろうか。それがないと長期戦になりそう。

ここの売り主は値引きをしないことで有名だが、そうこうしてる間に景気減速、市況悪化になった段階でいよいよ値下げしてくるのか、個人的に非常に興味深い。

新宿御苑欲しかった人が、こんな駅から遠い、かつ、外廊下で値段は大して変わらない物件は買わない様な気がします。向こうは、徒歩1分内廊下ですよ。御苑ビューでなくてもメリットはありますよね。

すみふはこの先何年も供給戸数ナンバー１とか自慢してそう。
ただ売れ残りの在庫いっぱい抱えてるだけなのに

羽田拡張の件、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576950/
を見ていると、既定路線で諦めなのか、たいして煩くないとくくっているのか、特に盛り上がっていませんが、どうなんですかね？

恵比寿や目黒、代官山といった、現在のブランド地が騒音で住環境が劣悪化するのであれば、相対的に新宿区や文京区などは、トップ集団に浮上してくる気がします。

>>84
新宿区と文京区は今でも需要があるし、羽田問題が無くても、今後盛り上がると思いますよ。実際、港区に住んでいますが、色々見た結果、駅近で、ある程度の部屋の広さが確保出来て、良い小学校や中学校が物件の近くにある所を探していたら、新宿区と文京区に行き着きました。港区や恵比寿付近は、駅近が出にくいし、何よりも価格が上昇し過ぎたおかげで、高くて狭いですよね。当然、予算によりますが。最低2億くらい出せないと、まともな部屋も駐車場の確保も難しいですしね。私は、2億出さなくても、マンションの中で比較的、間取りや広さ的に良い部屋を確保できると言う理由で、新宿区に決めましたよ。この物件は、その条件を満たしていないので他の物件ですけどね。

スミフは近隣のプレミアスイートもまだ売れ残っていますね。

MRと現地を見て、結果お断りしましたが、今日になって小さめの部屋を販売開始しますとの案内状が送られてきました。ここは買いませんよ。

>>87
MRと現地のどんなとこがダメだったの？

MRはとても豪華で良かったです。唯一外廊下だけが気になりました。現地に行くと、信濃町も四ッ谷駅も実際は地図で見る以上に遠く、坂を下った一番低い土地で、とても暗い場所でした。3階以下は電線が視界に入るため、4階以上でないと全く買う価値はないように思いました。書き込みにもあるように、周りにはスーパーなどもほとんど無く、日常的な買い物にも不便な場所に感じました。購入検討中の方は現地に行かれることをオススメします。

買物ってこの辺りにお住まいの方は普段はどうされているのでしょうか。
周りにスーパーは殆どないのですよね？
生協の個配やネットスーパー等を利用されているのかな。
普段、そんなに自炊をしなければそこまで必須じゃないでしょうが、
毎日作られる方だと近くにないと厳しいなと思われるかもしれません。

この界隈に住むとどの駅からも遠いので、普段の買い物も自家用車で出かけるのが普通です。窪地にあるので、高齢者、車椅子の人には坂道がつらいです。日常生活のしやすさということを考えると不利かもしれませんね。

フラットな湾岸の方が良いです。
それと、隣の公園の水捌けが良くなくて湿度が高いです。

いいとこなく完全に途絶えた？

この価格帯を買う層に外廊下はありえない
立地も特別いいわけでもないしもう売れない

>>94
ごもっともです。インペリアルもここも外廊下という事で、妻に完全否定されました。一度、内廊下に住んでしまうと、外廊下に引っ越すのは難しいです。

そうなんですか、一度、内廊下に住んでしまうと、外廊下のところには住みにくくなってしまいますか。
でも内廊下の方が落ち着くのかも。
外廊下も悪くは無いけど、そんなものなんだろうね。
まあ、内廊下の方が汚れないからかな。

谷底でどこに行くにも上り坂、どの駅からも遠い、周りに店が少ない、という点で敬遠されているのでは。いくら眺めが良くても、不便なのは考えものです。ザパークハウス新宿御苑の人気ぶりとは対照的ですね。

なんでこんな強気の値段設定にしたのでしょう？
パークハウス千代田麹町やプレミストが同時期に出てきて、不利な立地や仕様の違いが浮き彫りになってしまいました。

外廊下でも駅近で谷の上ならもっと人気が出たでしょうね。

内廊下と外廊下のMを所有してますが、一長一短ですね。
内廊下の逆手をとって、うまく外廊下のメリットを最大限活かしたMもあります。
ところで、ここのMは、もろもろいただけません。

敷地が広ければ、コの字、ロの字の配棟にして、真ん中を中庭にできるんですけどね。これは外廊下だからこそできる設計です。

>>98
笑っちゃいますが、MRに行った時、若い営業マンが、「値段設定、安すぎたと思って反省してます。」って言ってましたよ。まっ空気の読めない不動産会社の空気の読めない営業トークだと思いますが。

100さんのお持ちの外廊下マンションは、良いマンションなんでしょうね。私も最近いろいろ見ている中で、外廊下でもカッコ良いマンションあるんだなって思いました。かなりレアケースと思いますが。ただ、毎日、ゴミ出し係の私としては、冬場も夏場も外廊下は辛い気がします。今、内廊下で快適です。

スミフの営業マンのトークは勢い最優先という印象があります。

個人的な感想です。
千鳥ヶ淵や横浜山手辺りならば外廊下でも気持ちがいい気がしますが、南元町だと宗教施設の空気が漂ってきそうです。
景観が良いと売り主は言いますが、現地を観ると谷のしたで、しかもマイナス1階位の高さに建ててましたから、低い階からは御所の緑を見上げる感じでは？

住友不さんも供給実績ナンバーワンですから中には失敗もあるんでしょうね。この案件は立地、価格も考慮するとかなり厳しい案件になるんでしょうね。

せいぜい坪400くらいの立地かな？
夏場は湿気と臭いで販売には苦労しそう。

公式ブログを見ているとイベントの紹介があります。お写真を見る限りでは、子供さんがおられる方が多く参加されているのかしら。あまりファミリー向けという感じはしていなかったのですが、子供さんがいらっしゃる方も検討されている方が多いということなのでしょうか。毎日のお買い物を考えると、どうなのかなと思いつつ…宅配等などで乗り切る形になるのでしょうか。

とにかく検討中の人は現地視察を勧めますよ。本当に買い物に困るよ〜。

やっとこういうところを買えるようになったんだけど掲示板見ると買いたくなくなりますね。まぁ買うにしても安い部屋なんだけど・・・ちなみに1.3億と4.5億の共生は無理がありますね。なんだかなぁ・・・

掲示板は下品の森ですね。

あははは…

購入検討者にはこういう情報の類いは必要です。
売り主はいい話ししかしてきませんでしたし。

価格が未定になった
やっぱり値下げ？

最初はこのスレも強気なポジさんいたのにすっかり意気消沈てとこですかね。。

いや〜危なかった。
MR見学してその気になってたけど。
ホント、価格が未定になりました。

下げてくれたら検討者には願ったりですね。本当に値下げかはしらんが。

迎賓ビューの間取りが、HPに見当たりませんが、まだ残っているのでしょうか？何方か情報をお持ちですか？

餌げの可能性もあるのかな…
未定になっているということは見直す可能性があるっていうことですものね。

間取りが掲載されている住戸が販売住戸じゃないでしょうか。
そうでない場合は売れている可能性が高い？
聞いてみないとなんともいえないのですけれど。

価格が下がれば動きは一気に来ますかね？

御所前のA棟四ツ谷駅寄りは予定販売分が完売、
今は面積が狭く西側のC棟の販売をはじめてます。人気が無いわけではなく購買層を見て丁寧に売っている感じです。このスレ見てると初めから購買意欲が無いか、物件グレードに見合わない余裕がない人の意見が大半ですね。買い物は週末にクルマでまとめ買い、四ツ谷駅まで歩くのが嫌ならタクシー呼んで行くだけですよ。
今は宅配もあるし南元町の地歴や某宗教団体本部の存在を指摘されていますが今は貧民窟ではないし、某団体は政権与党の母体組織ですよ。地所の新宿御苑は駅から近いですが商業地で裏に隣接してビルが出来る計画があります。夜でもクルマの騒音が気になりました。何より地型が悪くエントランスが貧弱でゆったり暮らすなら迎賓の森の方が良いと思います。

子なしなら、自分もここアリかな？

でも、借景以外、これといって惹かれるところがないんだよね〜。

>>119 ソフトバンクさん
あなたの考えは分かったけど、大半が冷やかし的なご意見は、間違っていると思いますよ。色んな意見があるという事じゃないですか？因みにA塔の四谷よりって、3月上旬にMRに行きましたけど、既に埋まってましたよ。あと宗教は宗教です。与党の母体なのが、そもそも問題だと考えている人も沢山いますよ。ただ、あなたの考えを否定するものではありません。私は、移動は全てタクシーで、ここのA塔80であれば買える経済力ありますが、もっと高い物件買いました。ただ、ここのA塔の部屋の眺めなど、今でも良いなって思います。

>>121 マンション検討中さん

ここってタクシーすぐつかまるんでしょうか。毎回わざわざ呼ぶのは面倒です。
単身ならいいけど、家族全員がそれぞれタクシーに乗れるような状況でないと厳しいです。

>>122 マンション検討中さん
あそこ辺りに住んでないから、全ての時間帯でどうかという事は分かりませんが、以外とつかまりやすいと思いますよ。前の道は、抜け道で、タクシーはよく通ると思います。私も仕事の移動中によく通ります。後は呼ぶしかないですかね。せっかく車寄せもあるので。

ここ一帯スミフが地上げしちゃえよ！
って思うのだが、俺だけか？
南元町、大京町、若葉あたりは、地上げしたら、かなり高値で売れるのが確実。
ただ、小さい戸建が多い。
一帯開発には良い場所。
超高級ホテル作っても問題ない場所。
ただ、学会との遣り取りがあるが、やつらも利権で動くから。

二期の販売開始、また延びました。
思い切って半年ぐらい延ばしたらどうだろう。

>>124 匿名さん
実現したら良いですね。もったいない状態ですよ。

10年以上前に信濃町に住んでいました。
とても静かで良い町でしたよ。
某宗教団体さんとはご近所トラブルも無く、嫌な思いもした事はありませんでした。
あの団体さんは私設のガードマン？みたいな人達がいて、夜中でも一帯を見廻りしていたので、女性の一人暮らしでも安心して住む事が出来ました。迎賓館も近いので治安は抜群だと思います。
金銭的に余裕があれば候補に入れたい所ですが…皆さんが羨ましい限りです。

一応、ご参考まで。ここに住むようなクラスになると、細かいことこだわらずに、好きなところに住むのでしょうけど。

「マンション価値」が下がらない駅ランキング
http://toyokeizai.net/articles/-/119819

東京カンテイでは首都圏のマンション物件について、2015年末時点で築10年以上、占有面積が100平方メートル前後、物件から発生する中古流通事例の9割以上が坪単価300万円以上、住居用途地域に所在している、などの条件に合致した物件を「ヴィンテージ・マンション」として抽出、物件の最寄り駅を物件の多い順にまとめた。

その結果は1位広尾、2位表参道、3位半蔵門、4位白金台といった具合に都心の高額物件が多く供給される駅が並んだ。2009年に行なった同様の調査結果と比較すると、順位の変動も目立つ。前回3位だった品川は8位へ後退した。「ヴィンテージ・マンションはより都心へ、さらに中心部へと立地が移動している」と井出氏は分析する。

１位　広尾駅 物件数３６
２位　表参道　物件数１５
３位　半蔵門　物件数１４
４位　白金台　物件数１０
５位　目黒駅　物件数７
６位　渋谷　物件数７

>>128 匿名さん
ヴィンテージマンションの話なんていりませんが。

>>128 匿名さん

新宿区はないって事ね

やっぱり、港、渋谷、目黒区って事ね

50位以内に新宿区内の駅5つ以上入っているよ。
何見てんだか？

昔の鮫河橋と呼ばれた場所ですね。小説にもなった場所です。

地名を検索したら、昔は貧民窟だった場所とありました。

話題がなさ過ぎて同じネタ何周目だろう。

>>127 マンション比較中さん
某団体が生活に直接的に影響する事は無いと思いますよ。ただ、学校のPTAの多くが某団体の方々とか言う噂もあるし、その様な精神的マイナス要素がある中、あえてここを選ぶ理由が見出せませんでしたね。これ、私の個人的意見ですので、あしからず。

新宿区の地価があがると港区、目黒区の地価が下がるからね。
ご苦労様です。
嫌がらせ。
90年バブルの頃、散々嫌がらせしましたよね。
マスコミ通じて。
港区の地上げは無視。
新宿の地上げは社会問題。
都庁移転では田舎だなんだと誹謗中傷。
渋谷や目黒は新宿以上のど田舎なんですが？
渋谷、目黒は旧郡部です。広尾除く。
新宿区は淀橋区だけです。

何言ってるか全然わかんない。

6月中旬に販売ということはもうその時期に入りつつあるということになってくるのですよね？
要望書は希望されている方は出されていますか？
反応はどうなんでしょう。
住友不動産だと、全然売れ行きが外からはわからないという話は聞いていますが、
営業さんはどんな感じで話しているのでしょうね。

延期した第二期一次販売開始は一体いつなんでしょうか？
公式では6月中旬となってますが、中旬て何日までなんですかね。
あるいは、もう売るの諦めたのでしょうか？

住友ユーザーなら、まずは以下のマンションの検討から入るのがオススメ。住友の英知を結集したようなマンションで、きっと気に入るはず。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593427/res/9977

ここって、売れてないから住民スレがないんだね

営業がトークで値付け安過ぎましたって
ウケるね

港区で買いま〜す

>>139 匿名さん

売るの諦めたとかナイスギャグ。