パークシティ武蔵小杉　ザ　ガーデン　タワーズイーストってどうですか？（その7）

>>236
値段を除けば、賞賛されてますね住友の物件は。

>>233
スミフが高値で売り続けている間に三井がそれよりは安価で何本か売り抜いていく。
最終的に未入居物件に住みたければスミフしかなくなる。

高くても、それに見合ってれば売れるでしょ。売れてないってことは・・・。

>>237
むしろ財務が評価されてます。

財務が安定してるから安心ってのも、三ツ沢の件でケチがついちゃったわけだし。

>>239
スミフの役割は地価の維持ですよ。
スミフ、三井レジの両社ならびに三井住友銀行さまでローンを組んだ入居者の資産価値が維持されれば三井住友グループは長期的に安泰です。
その間に三井レジがじっくり街づくりします。

>242

すみふが未入居の完成在庫を売り続けるから、築浅で売りに出す必要が生じたときに中古は売れないってのが実情じゃない。

三井のまちづくりって売ったらおしまいだけどね。

他エリアだけど、三井がシリーズで物件を販売していた時に地域のイベントに協賛して街づくりに協力をアピールしてたけど、販売が終了したらお終い。リハウスもあるんだから本腰を入れて街づくりというのなら継続するでしょ。

>>243
今の価格、小杉という点からして、もはや投資向きじゃないし、実需筋で淡々と埋まる気がする。
売却益を見込めるのは既存の東口住民だろうけど、中古の販売戸数見る限りやはり実需筋なんでしょうね。
結局小杉は住みやすいし、勝手に評価上がってくれるから買い替える気が起こらない。

買い替えは転勤とかでやむを得ずってケースもあるけど。高値つかみしちゃってるとそんな時は大変。

>>244いくらなんでも甘ったれてる。

販売後は所有者がつくる管理組合の判断であり三井レジにでしゃばる権利はないのです。

未来永劫の街づくりなんてどこのデベでも不可能だしやらない。
むしろ最も考えているのは三井レジ、中小デベなんて竣工前完売と突貫での利益捻出しか考えてない。

>>246
転勤なら貸す一手でしょ？
今の小杉なら無理に売らなくていい賃料が形成されてるし。

突貫というなら、三井の物件って施工トラブル多いけど。新川崎をはじめとして。

そうだね、板橋のスミフ物件で実際にあったね。売れなきゃ貸せばいいんだけど大幅ダウンで成約しちゃうとレインズに残ってしまう。

>>250
小杉じゃなく板橋かぁ。
そんな話あったんですか。

そりゃいつかは下落なりなんなりは相場もんだからあるでしょうけどねぇ。
そんなリスクを回避するための小杉って気がしますけど。
小杉が落ちたら、神奈川は全滅って事でしょ。

小杉は新駅開業のころからバブル。もうイベントないし、いつかはじけるでしょ。

相鉄線乗り入れは小杉にはメリットないだろうし。逆に混むだけかな。

小杉で住不の大規模物件ってなかったからね。ある意味、黒船。

>>249
値引きって竣工前だとその気になればいくらでもできますよね？工期を短縮して人件費を浮かせば済む話。
水が多すぎてびちょびちょのセメント。ある分で適当に入れる鉄筋、シームレスパイプが手違いで短ければ適当につなぎ合わせてしまう。
なによりすべてが工期短縮での人件費削減目的だから職人が働かない、ワザとなんかの薬品をぶちまけたとしか思えない壁のシミがある新築マンション見たことありますか。

>>253
そうです出遅れて挽回してます。
ブリリア断念でスミフが引き取る際にイニシア撤退、ダ・ヴィンチ崩壊のダブルパンチでのリエトツインタワー安値放出劇がありました。これがウエストタワーは住友商事と三井レジ、イーストタワーはスミフという三井住友グループで三本すべて引き取り東口は三井レジ単独の三本と合わせて計六本、銀行の支店まで移転してきて東口は三井住友村。

すみません語りすぎた。
で、東口再開発をなんとか軌道にのせたところで三井が北口開発を電撃発表したのです。

三井住友銀行は三井不動産と関係ないですよ。資本関係もないし。

>>243
それは無いでしょう。
住友さんが中古と比較される様な安い価格設定をする訳が無い。安売り、値下げは購入者に対する裏切りという考え方は理解できる。

もし高値を掲げて何年も売りしぶるスミフがいなければすべての大規模開発は目先の景気に左右されてしまうね。
三井の今回の値付けももしスミフタワーがなければ開発前の北口なのに東口GWTから一割以上アップした最高値となる。。

>>259
ここから順次三本を値上げしながら売りさばき最後はスミフタワーに価格で追いつき三菱タワーも含めた三択という展開、つまり今の晴海だね。

ウエストと三角が同じ価格でシティタワーに対抗できるとは思えない。

>>261
1段下の価格設定になるでしょう。シティタワーが坪420万なので、坪380万位が妥当なライン。

売れ残りがあると、住民にも影響がある。たとえば、入居が少なくて駐車場の空きが多いと、管理組合の駐車場収入が減って、へたすると収支が赤になる。そういうことも頭に入れておかないと痛い目に合うことに。

堂々竣工、棟内モデルルーム公開中なんてでかでかと掲げられちゃったりもする。あれって、売れ残ってますってことなんだよね。住民は恥ずかしい思いをする。

>>263
そこは住友不動産が負担するだろ。空き部屋の負担はデベ負担。

不動産会社としての三井と住友は関係ないから、同じ時期にバッティング物件を販売してるんでしょ。連携してたら時期をずらすとか、JVとして共同開発する。

>265

未販売住戸の管理費、修繕積立金は所有者であるデベ持ちだけど、使用してない駐車場の費用は負担しない。

>>264
住友が竣工残を残す事は承知して買うから恥ずかしくはない。他デベは値引きするが、その心配は不要という点はメリット。
三井がこの物件を安売りしても住友はむしろ値段を上げてきている。
マスの予算層を拾う三井とニッチの予算層を狙う住友。そこが変わらない限り、新築価格は決して住友に追い付けない。

>268

説明して販売してるわけじゃないから、住民板で売れ残りについて入居してから話題になってたりするよ。

>>267
要するに売れ残りが多いから管理費上げて下さいとお客さんに言うって事？そんな理由で提示した管理費を上げる訳が無い。
実質的には住友負担だろ。

値引き販売しないから価値が維持されるって論理がナンセンス。未入居が長期で売れ残る物件だもの、中古は売れない。

>270

引き渡し後の管理費については管理組合マター。すみふは知ったことではないってのがポイント。知らずに買っちゃうと・・・。

>>269
竣工残の情報を持たないで買った人なんて1組2組位でしょう。別に違法でも無く説明義務も無いデメリットを一生懸命説明しろなんて言ったら営業にならないのでは。

>>271
一回住んだ中古を同時に同じ値段で売れば売れなくて当然だけど、中古化した分を適切に下げれば売れるでしょう。

>273

ほとんどの人が知っているというのなら、住民板でああ言った話題が盛り上がることはないはず。

値引き販売したからといって価値を棄損したと裁判を起こすケースがあるけど、判例では認められていない。裏を返すと値引き販売しないから価値が維持されるってのもナンセンスってこと。

>>272
しつこいですね。そんな事したら竣工したタイミングで広告に載せる管理費が上がるでしょ。

>272

引き渡し後の管理費を売主がコントロールできるなんてのが非常識。まあ、3/4以上未販売住戸があれば総会で売主がなんでも決められるけど。

過去に大量の売れ残りを転売業者に売られた物件で、転売業者が数の力で系列の管理会社に変更なんてのがあったね。

>>276
判例の話と値引き販売しない=価値が維持されるという話は無関係。全然裏を返せてません(笑)

>>279
住友が転売業者に卸す訳が無い。

>281

すみふとは書いてないよ。自意識過剰。

>>282
この進行で住友と読まない方が不自然。

ステマバレバレ。コンプライアンス意識の低い会社って宣伝してるようなもの。

多分住友さんじゃないでしょ。露骨過ぎ。

すみふのステマはコンコミュでは有名。