ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

分かったないなぁ
足りなくなるといいつつ、それなりの大規模マンションは滅多なことじゃ修繕不能とかにはならない。
国土交通省が懸念してるは小規模のマンション。

オフィスじゃないし。分譲マンションの
事を話してるんですが。

では、キチンと地権者もみんなと同じく毎月のランニングコストを払ってると言う事でいいんですね？

>>598
それについては、だったらやめれば？としか言いようがないなぁ。
区分所有法に基づいて出来ない事（管理費とかの値上げ）と、お祭りにやたらに力を入れるのとは別問題だからなぁ。祭りに勧誘するのは自由だし、参加しないのも自由、そういうのが嫌ならパスするしか手がない。

>>602
高層分譲マンションの修繕において予測が難しい事って何？
高層なことが一番問題になる躯体や外装の補修については、高層オフィスで行うことと大差はないし、配管類は高層だからと言って普通の分譲マンションと変わらないよ。

だから90円なのは最初の5年だけだってば・・

まとめるとここの管理費は妥当ってことでいいのかな？

営業さんに伺ったところ修繕費は5年毎に値上がりするそうです。
9,000円でスタートした場合、5年後14,000円、10年後25,000円、15年後30,000円、でFIXだそうです。

>>561のこの発言、マジかもしれないね。
これが100平米の部屋の話だとすると、>>563の平米90円とか、>>586の70平米の部屋は30年600万積立って話とほぼぴったり一致するんだよね。

>>608
真面目にお答えすると管理費の話は誰もしていない、ってことでいいと思う。

参考になりました。

>608

妥当か安いくらいだと思う。安ければいいってもんじゃないけどね

タワーマンションは購入してから、かなり維持費がかかると言う事がわかりました。
庶民なので、他のマンションを検討します。

のらえもんのブログに更新された予定価格表がアップされてますね。
管理費・修繕積立金合わせて平米400円だとか。

>>609

そんな話MRで聞いた憶えないけど、ここの平米90円の修繕費は安いから
一時金や値上げでペイしてるとすれば辻褄は合うね。まぁ支払う額は他のマンションと変わらないんだろうけど。

>>613

タワーマンションが特別お金かかるわけじゃないよ。
耐震の普通のマンションだって同じくらいの金額は掛かると思った方がいい

実際のお金がかかりますから、自分達みたいな庶民は厳しいと言う事がわかりました。

タワーマンションだから当たり前とかは、庶民には通じませんし、負担が多すぎます。

地方やタワマン以外にしてもお金はそれなりに掛かるんだけどね。庶民とか関係なく

＞＞６１８

凄く郊外の自走式駐車場マンションとかがおススメだよ
修繕費が安くなる。この辺はどこも機械式だから諦めた方がいい。

>>620
ジオ西新宿が平置きだよー。オススメ。

ジオはマックス60㎡くらいしかないマンションだよね。ペンシルだし車云々以前の問題な気もするわ

背伸びして都心のタワマンを買った人がそのうちローン返済に苦しんで手放す例は多い。
身の丈に合った物件に住むのが一番良い。

競売にかけられるのって殆ど郊外の戸建。で、買い叩かれる。
つまり、安くても払えなくなるのは同じで、高価な都心のタワーに限らない。
ローン返済がんばれよ。

誰も先の事はわからないので、より良い条件で売却出来る物件を探すのは当然でしょう。つまり西新宿タワー60はそれに値すると。

検討中の皆さん頭金は何割くらい用意されてますか？
都心部の物件だと全額キャッシュの方も結構いるようですが。

>>628
無理矢理集めたら頭金で３割くらいになるけど、今は金利低いから無理に頭金揃える必要も無いと思う。

1億円以上の物件を頭金なしでローン組んだ知人がいますが、問題なく貸してもらえたそうです。
もちろん、職業の経済的信用によりますが。

住宅ローン以外、キャッシュ一括にしても、最終的に納税額、つまり支払い総額が多くない方法が好まれるようです。金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

タワマンはキッズルームやら、ジムやら維持費が掛かって、いずれ使用頻度の下がっていく施設が多いからね、その分管理費は多くなって行くんだよね、でもその施設に惹かれて買う人が多いから削れない。

>>632
キッズルームやゲストルームは維持費自体は大してかからない。
ジムは機器があるので入れ替え時に、そこそこコストがかかる。
プールや温泉は、稼働にも定期メンテにも結構コストかかる。
コンシェルジュやお店など人が張り付くものは相当かかる。
こんな感じだね。

管理にお金掛かっても付加価値多い物件の方が価値は保ちやすいという統計もありますからね。
まぁ考え方次第でしょうね。

販売する住戸が決まったようですね。
第一期で販売予定の部屋以外は、申し込みが入っても売らないそうです。これって普通ですか？

>>635
割と普通ですよ。
不人気物件の場合は1戸でも数を積み上げたいのでギリギリまで調整してくれますけど、普通クラスの物件なら、2期以降にも人気演出を続けたいので、一定数集まったらそれ以上はカットします。

＞＞636

普通でしたか。デベが第二期以降で値上げを目論んでいるのでは？などというのは深読みでしょうか？

というかそもそも第二期以降で値上げしてくるなんて事はあるのでしょうか？

三井と同じく三菱もあからさまな値上げはしないでしょう。

もともとこれ以上上げたら物件のポテンシャル考えると厳しいと思います。

>>637
深読みしすぎだと思います。
そもそも、一期の価格だってまだまだ調整出来るんですよ。あくまでも今出したのは予定表ですから。
二期から上げることはもちろんあります。でも滅多にないですよ。
過去に何度も市場急変の直撃くらっているマンション業界にとっては、売り惜しみより売れるときに売っておけが鉄則ですから。（除く住友）
価格が上がったって次の物件で値上げすればいいんです。必要以上に在庫が積みあがる方がリスクが高い。

という事で、値段いじる際にも一番多いのは、人気のない方向下げで、人気の方向は上げてトータルは同じくらいというやつですね。

まず３５０戸の売り出しくらいはでますね

>>639
販売会社としてはあまり関知していないものの、売主は2期以降値上げの流れになると見て、目論んでいるようです。
従って、もう少し1期の販売戸数を絞りたかったらしいのですが、販売会社の要望で増やしたということです。

>>641
そのやり方をするのは、第３回座談会後編に書かれたあのデべ位のものでしょう。

>>641
販売前になるといろんなスレで良く話題になるネタだね。
で、次期販売前になると上がってません書き込みがたくさん、と。

そもそもここは売主も販売も三菱地所でしょ。大規模だから一応丸紅に相鉄も入れてるけど、三菱がメインなんだけどな。

要望書出しましたか？出すように言われています。要望書の出たところを売りに出すわけじゃなく、もう第一期の販売部屋決まっているのですか？

>>642
三井や三菱も最近は期毎に上げてます。せいぜい2～4%ですけれど。
時代状況からはやむを得ないのでは。営業さんに聞けば正直に教えてくれますよ。
まあ、モデルルームにも行っていない人に言ってもしょうがないか・・・

>>645
時代状況といっても、基本的にマンションって、計画時にコストは決まってる。
資材や人件費が上がろうが下がろうがそれは請け負い側がリスクもメリットも受け入れてるんだからさ。

>>646
完全に知ったかぶり。案件によりけりです。
ここは、請負代金は途中までしか確定してません。
建設期間が長期に渡り双方にリスクがあるから。ちゃんとモデルルームに行って営業さんに確認すれば。
引きこもりで家を出れない？

もう第1期で売り出す部屋は決まっていてその中で部屋を選んで欲しいとの事でした。
営業の話では不動産価格の上昇を睨んで長い期間かけて売っていくような事を言ってました。
確かに第1期で販売するのは安めの価格の部屋が多かったような気がします。

320くらいは出すらしいよ。
思っていたより売れてなさそう。

>>648
強気だねー。

>>633
プールは監視員必要。ジムも受付必要だから、
コンシェルジュがいるのと同じくらいかかる。
さらに設備管理費ね。

３２０？少ないね。

やはり富久のようにはいかないね

私も少ないと思いました

３２０なら普通に多いんじゃない、どうせ追加の２次とかでまただいぶ放出するだろうから
４００程度までいけば半分以上販売、かなり人気の販売ペースなんじゃないかな。

お世辞にも320では大人気とは言えませんよね。まあ売れてなくはないけどってくらいだな。

１期の戸数は富久、ＫＴＴとＧＦＴには遠く及ばなそうですね。

西60はかなり坪単価が高い部屋も少なくないので1期で60%くらい売っておかないとその後が時間かかりそうだなと思っているだけにどうでしょうね。

まあ予想度通りの展開ではありますが

それだけ売れば人気なんじゃないかな、他の人気物件と変わらないくらいの売れ行きなんじゃないでししょうか

何戸売れば人気物件と認めてもらえるのかな

>>658
こいつ何なん

同じこと前から書いてる嵐さんです。スルー推奨

もし完売しなかったら658は住宅の専門家としての価値あり、
もし完売したら658は当たり前の能書きをたれる言葉遊びのいらない子。
肝に銘じて覚えていなさい。

>> 658　ネガ情報てんこ盛りまとめてくれてありがとう。
昨年、GFT や KTT あたりも同様にボロクソ書かれてたけど、良い部屋は瞬殺でその後も順調に売れてます。
ここも大丈夫だと思いますよ。

>>650
強気なのか？、ブラフなのか？の判断に悩んでいます、笑

>>655
総戸数が違うからね。
富久は48%だから別格としても、他は消化率的に大差ないよ。
ここは、320なら消化率41%もある。

ここの販売は地権者抜けば800以下、320売って追加の２次、３次もあるだろうから
結局１期で半分くらいは売ってしまうんじゃないかなと予想してる

320戸出しだどしても、営業マンがゆっくり売って行くと
言ってるから、100戸は先着で埋めて行くのだろう。
実質、250戸程度の要望と見た。

デベもお決まりの１期全戸完売は謳いたいだろうから320出すのなら全戸売れると思うよ。

いやいや、これだから素人は…笑
キャンセル住戸ございますって、延々続くと思うよ。

私も６６７さんのやり方で売ってくると思う。即日完売の方がインパクトありますからね

キャンセル住戸の販売は完売ってHPで宣伝した後でしょうね。
大体どこもそんな感じのやり方ですし。
まぁいずれにせよここは相当売れる。

最近の湾岸などの販売では、
売り出した全戸に申込登録があっただけで即日登録完売と称することもあるからなあ。
実際に契約するかどうかに関係なく。

一期で何戸売れるとか、営業が気にするのは理解できるけど、検討者が何でそんなに気にするの？
このスレは本当に検討してる人が書き込みしてるんですか？
利害関係者ばかりが書き込みしてるんじゃない？
凄い違和感を感じるよ。

>>672

は？普通に検討してたら売行きは気になるところでしょ？
自分が営業なんじゃないの？

これくらいの物件なら初期の売り出しが３２０だと追加で１００くらいは積み上げるんじゃないかな
他の物件も大体そんなくらい追加で販売してますしね

自分が買った後は、さっさと完売して欲しいもんね。

>>672
むしろ検討者だから気になるんだよ。
倍率は低い方が良いけど、不人気物件は嫌。販売戸数はどちらにも影響あるからね。

ここと富久を比較するとおもしろいよね。　総戸数は若干違うけどほぼ同じ。微妙な駅距離、新宿までの徒歩距離は同じくらいか。新イトーヨカドーや伊勢丹があっちはあるけど、新宿2丁目が近いのがネック。こっちは都庁等がある。　三菱対野村、フジタ対戸田健。地権者はこちらのほうが多いけど、再開発案件で補助も出ているのはいっしょ。価格は富久が少し安い感じ。

販売はこれからですけど、富久の第一次はギリ5％適用だったし、オリンピック開催が決まった直後の売り出しだった事を考えれば、ここの販売戸数は人気があると言っていいのではないかな。アスペクト比や地盤を考えれば免振じゃないのもＯＫだし。　同じ新宿でも住む層は全く違うでしょう。　俺はここらの都会らしい風景が好きかな。地所はリーマンの時ここで痛い目にあってるから無謀な値付けをしなかったのも好感が持てた。

60階建てのマンションで、本当に大きな地震が来た場合、果たしてどれ位揺れが来るのだろうか。
この近くの高層ビルで大地震を経験した者としたら、そりゃーもうビルがグニャグニャになるほどの揺れでしたよ。

>>678
この近くの高層ビルだとまだ制振入ってない時期の建物だから、その時よりは揺れないよ。オフィスは階高が高居からビルの高さもそんなに変わらない。
大震災を受けて、西新宿の高層ビルは制振装置を後付けする工事始めて、クレーンが立ってたりするね。

たしかに凄い揺れでした。
野村ビルなんか途中で折れそうな感じ揺れてましたしね。

後付けの制震装置ですら揺れを半減できるそうですね。

虎の門ヒルズとかあべのハルカスとか最新オフィスの超高性能制震だと効果は高いけど、ここみたいなマンションの制震だとそこまで期待しないほうが良い。耐震等級は普通に１だし。

最初から制震入れてる場合、制震装置によるエネルギー吸収を織り込んで構造計算するから、同じ耐震等級だと非制震の耐震マンションと実は耐震性はほぼ変わらない。同じ耐震等級だと地震応答解析で満たすべきクライテリアは同じだから。免震の場合は、満たすべきクライテリア自体が制震・耐震より厳しいので、ある意味無条件でこれらより耐震性が高いと言える。

ちなみに後付制震だと当初の耐震性能プラス制震となるのでのここみたいな最初から制震入れてる場合より良い場合すらある。普通は耐震性能が足りないのを制震で補強する訳で、後付制震のほうが必ず良い訳ではないけど。

実際に耐震等級２の長期優良の３階木造住宅をＥディフェンスで震度６で揺らしてみたら、普通の木造は倒壊せず長期優良のみ倒壊したというビックリ実験結果もあるから、実際の地震が起きるまではだれも正しい事は分からないけど、ただのイメージで　制震＞耐震　と単純に考えるのは誤りかと。

た、た、た、耐震等級が１？？？(ﾟoﾟ;;
60階建てをこんなに謳ってるのに！？

ここは吸収性の高い制震壁に粘性ダンバー＆剛性ダンパー組み込んだ構造だから制震の能力としてはかなり高い
かなりお金掛けた構造ですし、実際の費用対効果も高そうですよ。

>>684

で、耐震等級は？
通常と比べてどれ位のお金がかかってるの？
何倍の費用？

基本ノッポタワーは全て制震です。ここより高い物件もいくつかありますが全て制震
免震なら実際の効果関係なく耐震等級２になるというだけでさして意味のない基準です。
世のほとんどのマンションは耐震等級１ですしね。

制震ダンパーの話題になると
「自身が壊れて制震の役目をするダンパーだから、大地震後には取り換えが必要になり、コストが掛かる」
と主張する人物が以前はアチコチの制震物件に現れていたけど、
ここのスレにはいまだに現れないな。

そんなことないですよ。他にも耐震等級が2のマンションなんて腐るほどあります。
ここは、価格が安く設定（坪/350万）されており、一番大事な建物にあまりお金を掛けてない印象があります。
60階もあれば通常は免震にすべきところを安い制震にして、大規模な地震の時のことはあまり考えてないですね。

>>687

そうそう、たしかに制震ダンパーは揺れを防ぐのではなく、揺れを吸収すると言った方が分かりやすいかも。
タワーマンションは住んでからが一番お金がかかる。

耐震等級２のマンションなんて極一部ですよ。免震なら耐震等級２扱いになるというだけ。
実際の他のマンションで耐震等級２などあまりない

耐震ダンパーが壊れるなら免震装置も壊れてそうだな。どっちがより大変か・・

いやいや…わかってらっしゃらないですね。
免震の場合、大地震が来ても揺れを吸収しますので、地震が止まった後は通常の生活ができるのです。

制震の場合は、ダンパーが揺れを吸収しますので、窓ガラスや外壁など、様々なところに補修が必要になります。いたることろが壊れるのです。
免震は揺れを吸収しますので建物に影響はありません。
補修の必要もありません。

>>690

そうです。免震なら耐震等級2がとれるのです。
免震はゴムで吸収しますが、制震は建物で吸収しますので、あらゆるところに補修が必要となります。

免震は機能しないと大変じゃん。構造がスカスカだから。

東日本でも免震マンションが被災して耐震、制振が無傷っていうのもあった話ですしね
機能不全を起こす可能性もあるけど数値上では効果の高い免震と
確実に機能する耐震、制振という感じでしょうかね。。
必ずしも低層が安心って訳じゃないのと同じで、まぁ好みの問題ですね

制震タワマンの補修と言えばまず、乾式戸境壁ね。

音の問題は永遠のテーマ

乾式壁はコンクリートと比べ、はるかに音が伝わり易いですよね。

数値上は乾式壁も遮音性は湿式と変わらない。
差が出るのは現場の質次第。

>>694
建築コストが高騰してますからね。コスト削減が容易な免震はデベにとっても美味しい商売でしょうね

>>699
三菱が晴海で好評販売中のタワマンは免震だし
以前に西新宿駅近くで売ったタワマンも免震だし
それは三菱批判にもなるよ。