【住民専用】イニシア千住曙町Part5

>>875

>区分所有法第17条に特別決議の規定があるけど「別途規約」で普通決議に緩和できるとなってる。

流石自称現場経験者だね。

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

よく読んでみよう「この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる」ってあるよな。イヤァこの「区分所有者の定数」を過半数にすると規約に定めると普通決議になるとは知りませんでした(爆笑)

修行が足らない以前に日本語から勉強し直そうな。プッ。腹痛ェ。

ところで共用部のコンセントって増設する必要あるの？いっぱい付いてるよ。
雑排水管の高圧洗浄やモップやウォッシャー使う特別清掃は、コンセント増設しないでやってるけど。

総会では特別決議以外のものは普通決議になるよ。

>>880

875の勢いはどうしたんだい？

「区分所有者の定数」とは何か分かったのかな。これを半数にしても特別決議が普通決議にならない事は特別決議と言うものを理解していれば間違えるようなことではない。

>レベル低すぎ。恥さらしだよ。教本頼りで現場実務知らなすぎ。

自分が如何にものを知らないか。知ったかぶりの人生を歩んでいるかよく理解できたかな。無理だろうけど（笑）

よく間違えるので解説する。
定数とは区分所有者数のこと。
議決権数は3/4以上だが、区分所有者数は3/4以上ではなく半数まで減じることができるということ。
ただ、うちの場合は1住戸1議決権数だから、議決件数が3/4以上必要なら区分所有者数も3/4以上必要になる。
もし区分所有者数が半数しか集まらなかったら、議決件数も半数になってしまう。

議決件数→議決権数

>>881
882みたいな説明ができないのか？アホ！
無駄にレス数伸ばすな、ボケ！

>>852
>再エネは太陽光です。

平成27年度からは50kW未満も東電・中電・関電管内以外は電力会社の出力制御がかかるよ。
家庭用の10kW未満も出力制御の対象になる。注意が必要。

>>884=875

882に「無知な私(ものを知らない元理事長)に優しく教えて頂きありがとうございます」って言葉が先だろ。

礼儀も知らないとは。恥ずかしい奴だな。

>>885
出力制御ってなんですか？
家庭用まで対象になるのですか？

出力制御とは、電力会社の都合で太陽光発電所の発電を止めること。
今までは50kW以上が対象だったが、太陽光発電の増えすぎで電力会社のキャパがオーバーしだしたので、それを50kW未満にまで拡大するということ。家庭用の10kW未満も対象になるので大騒ぎになっている。

>>888
それでは電力会社の人が太陽光発電所を止めにくるのですか？
それとも電力会社の人の指示で自分で止めるのですか？

>>889
釣られてるのはあんたでは？（笑）

>>890
電力会社が遠隔制御で止める。

>>875
うちの管理規約で区分所有法と異なる規定を管理規約で定めているのは、専有部分の面積と総会議決権数ですね。
専有部分面積は不動産登記法ではなく一般に不動産売買で使われている建築基準法に従ってますが、総会議決権は1住戸1議決権数で平準化してしまってます。（第49条）
ところが管理費と積立金に関しては共有持分割合に応じて負担となってます。（第28条）
議決権を共有持分割合（本をただせば専有面積割合）ではなく一律1議決権に平準化しているのに、共用部分管理の金銭負担を一律同額に平準化しないのは矛盾しています。
この矛盾を誰か管理組合に質問してみてはいかがですか？
たぶん回答できないでしょう。矛盾した規約ですから。
頻繁に規約改正してる割には肝心の矛盾に手をつけないとはいかに？

理事でも何でもないですが。

区分所有法では管理費等の徴収額も、議決権も区分所有法14条に定めるところ（専有面積按分）をベースとするよう定めています。
その上で、管理費等は29条、議決権に関しては38条でそれぞれ言及されている通り、「規約で別段定めること」を認めています。

ウチのマンションを含め殆どのマンションでは、両方とも規約で別段定められています。

つまり何も矛盾はありません。

そんな基本的なことを知らないのは貴方だけでは？

>>892
遠隔制御？どうやって？

>>894

タブちゃんはその条文だけ読んで、全体を見てないのよね。そもそも区分所有法は民法の特別法なんだから、そこも理解してないとだめなんだけど、管理士試験とかだとひっかかりそうなとこは全部ひっかかる。合格はできんだろうねぇ。

面積で議決権を作ったっていいけど、タワーみたいに部屋で何倍も違うならともかく、うちのマンションは一番広い部屋と一番狭い部屋で2倍面積はちがわないしね。

>893

マトモに管理費を面積按分すると◯円◯◯銭まで払うことになる。

そんなの非現実的だから普通のマンションでは別段管理規約でキリの良い数字を定めているわけ。

つまり本当の意味で区分所有法14条通りの面積按分で管理費を徴収しているマンションなんてどこにもないのだが。

言ってることが矛盾しているのは>893の話だろ。

>>896
面積がそんなに大差なくて議決権数が一律同一なら、管理費・積立金も同額にするという>>893は筋が通ってることになるよ。

別に同額にしても良いのでは？

当然、規約を改変すればの話だが。

まあそうしたとしても、管理費や議決権割合を規約で別段定めること自体を否定した>893の話は筋違いどころか区分所有法に反する話なわけだが。

このマンションは、管理費と積立金は1円まで計算しているね。銀行引き落としが基本だから、別に一円単位でも同じ手間で100円単位などまるめた数字にする必要性はないから。

タブちゃんは、センチュリーつくばみらい平の副理事長してるんだったら、なんで自分のマンションの管理費を100円きざみのまま放置してるのであろうか。

理事会役員は、なにを言ったかではなく、何を成し遂げたかの勝負だと思うけどな。総会欠席しても、議決権行使してあるから問題ないで、その時間に他のマンションの掲示板にちょっかい出してる副理事長？

へぼすぎて笑うしかない。

>>897

うちのマンションは、規約細則から戸別の徴収表は、先の財務会計細則の制定に伴って廃止されています。この細則そのものの変更は通常決議であると明確化しています。

例えば管理費は、専有面積《規約の別表》1平米あたりつき138円。これに、その月の消費税分を出して切り捨ててその月の管理費単価を求めたのち、面積を掛け算して再び1円未満を切り捨てればその月の管理費となります。

単価《138円》は12円ほど値下げされてます（その分を積立金の激増防止に使っただけで、その部屋には還元してませんが）がその改定は通常決議時効、消費税等の税率の変化には駐車場代と合わせ自動連動しますので、わざわざ総会を開催する必要はありません。

レス数が900を超えています。1000を超えると終了します。

>>902

たぶん田淵さんが、住民の気持ちを逆撫でするようなタイトルとかつけて更新、住民がもうひとつあげてどちらが正統かという争いにねるんではないかと予想。
このスレッド自身もパート5は２つあってこちらがまともと認定されたのもです。
住民でもないのに、そこのスレッドあげるとかはなんとも思ってないようです。

これです
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522749/
またやらかす可能性は大。
その場合はまた閉鎖を要望出すしかないですね。

埋め立てが始まってるのですか？

1000まで達したらだれが何するかは見てみたい気はするな

>>876

このネタはさんざん向こうの掲示板にでてきて、
いい笑い者になっていたからなあ

ネタの使い方回しだろう。

議決権数と共有持ち分の基準が違うことも前スレのネタの使い回しだね。

>>894
むしろ逆だ。
小規模マンションほど議決権数を一律一つに定めてる。
大規模になるほど住民の権利意識が強いので共有持ち分割合にしてる。
他のマンションを調べたらいい。RJCからデータ取り寄せたら？

>>910

規約にどう定めるかは各管理組合考え。他所がどうしようとそれもその管理組合の考え。

各管理組合で決めればよいこと。余計なお世話。

他所に余計なお世話をしている暇があったらみらい平の自分の管理組合の仕事でもしなさい。どうせ相手にされないから総会もすねて出なかったんだろうが（笑）

頭が硬いんだよタブチくんは。

私もこれから埋め立てに参加しますが、埋め立て期限はいつですか？

法律に違背してるとかならともかく、
マンションの自治範囲のことでぐだぐだ、
しかも本人はそのマンションのオーナーテムすらなく、
当人が理事会副理事長やってるマンションでは
総会にも顔を出さない。

理解を超えてますなぁ

落ち着け。誤字だらけだぞ。

横から割り込みスマソ。一般論で書く。
総会って組合員の決議であって、理事会じゃないから議長（理事長）以外は理事が役職振りかざして鎮座する必要はないよ。
理事だって総会では議決権を行使する一組合員で、理事だからと言って議決権に何かアドバンテージがあるわけではない。
それでは理事長以外の理事や監事の総会当日出席義務が管理規約や細則に規定されてるか？何もされてない。規約読むことだ。
組合員として議決権（議決権行使書または委任状）を行使していれば組合員としての責任は果たしているので全く問題ない。
と開き直られたら、理事は誰も反論できないないのである。

>>912
１月３１日

>>912
１月３１日

>>897
管理規約の別表第３を見たら？
共有持ち分の分子は専有面積×100倍。

>>899
規約改正するなら、議決権数の方を管理費・積立金と同様の持分割合に改正するのが道理。
そうすれば矛盾がなくなる。

>>912
誠に殊勝な心掛けである。
埋め立ては、ネタ投下して出来るだけレスを引っ張ることである。
健闘を祈る。

>>915

2期目の理事長残留すらできなかったんだよね。
可哀想すぎてなみだが出てきそう

>>915

簡単に書けばタブチくんには責任感は無いって一言に尽きるわけだ。

ま、どうせ今回は理事会で相手にしてもらえなくて手掛けた議案が無いからスネて他所のマンション板に落書きしていたってなところだろう（笑）

埋めるべき対象は、恥ずかしい副理事長のいるこちらではないのかな

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369611/

>>920

普通互選に負けるなんてありえないから周りも懲りたんだろうね。

五月蝿いからやらせてみるだけでもチャレンジャー過ぎる。結局1年を無駄にしたわけだが、伊達に無駄にしたわけではなかったって事かな。

仲間が居ればみんなで立候補して理事会制圧って言う方法もあるけど人望無いから無理だろうな（笑）

>>892
　具体的には平成27年度FIT認定分からになるが、遠隔出力制御装置を発電事業者が取り付け、パワコンごとの入り切りにより電力会社が制御するようになる。
　制御装置は、10キロワット未満の設備向けで１台５千円前後、10～500キロワットは５万～10万円、500キロワット以上の設備だと70万～100万円が必要となる見通で、経産省は今後費用負担のあり方などを検討する考えだ。

>>923

仲間と一緒にってタイプじゃないと思うな

築6年の中古、高くないか？立地と仕様からして2000万円台じゃないと。
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

>>925
赤の他人じゃないか？

>>926

東低層だからで普通はもっと高いよ。
http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/usedmansion/top?id=b0001933222

>>926
2007-10-13現在の販売価格を参考に判断したらいい。
1000万近く下落してないか？

301 R1-A 5338万円 3LDK 3階/24階 86.85m2
302 R1-B 4808万円 3LDK 3階/24階 82.36m2
102 R1-BG 4298万円 2LDK+S 1階/24階 82.36m2
303 R1-C 4478万円 2LDK+DEN 3階/24階 77.4m2
304 R1-D 4368万円 1LDK+S+DEN/2LDK+DEN 3階/24階 76.49m2
305 R1-E 4658万円 1LDK+2S/3LDK 3階/24階 81.07m2
306 R2-AL 5598万円 3LDK 3階/24階 94.78m2
1901 R2-AH 6848万円 4LDK 19階/24階 104.43m2
1101 R2-AH-S 6468万円 4LDK 11階/24階 104.28m2
307 R2-B1 4608万円 2LDK+S 3階/24階 78.02m2
1902 R2-B1 5068万円 2LDK+S 19階/24階 78.02m2
1906 R2-B2 5138万円 3LDK 19階/24階 78.02m2
1904 R2-B' 5098万円 2LDK+S 19階/24階 78.02m2
1903 R2-C 4768万円 2LDK+S 19階/24階 74.12m2
308 R2-C-S1 4298万円 2LDK+S 3階/24階 73.75m2
1403 R2-C-S2 4628万円 2LDK+S 14階/24階 73.39m2
1905 R2-D 5958万円 3LDK+S 19階/24階 92.91m2
310 R2-D-S1 5268万円 3LDK+S 3階/24階 91.64m2
309 R2-E-S1 4818万円 2LDK+S 3階/24階 80.64m2
311 R2-E'-S2 4868万円 3LDK 3階/24階 80.65m2
1907 R2-F 5068万円 3LDK 19階/24階 76.82m2
312 R2-F-S1 4428万円 1LDK+2S 3階/24階 76.24m2
907 R2-F-S1 4678万円 1LDK+2S 9階/24階 76.24m2
1908 R2-F' 5068万円 3LDK 19階/24階 76.82m2
313 R2-F'-S2 4438万円 1LDK+2S 3階/24階 75.88m2
1109 R2-GH-S1 5938万円 2LDK+2S/3LDK+S 11階/24階 97.6m2
1909 R2-GH 6548万円 4LDK 19階/24階 98.09m2
315 R3-A 5298万円 3LDK 3階/24階 89.96m2
316 R3-B 4628万円 2LDK+S/3LDK 3階/24階 79.88m2
1210 R3-B 4978万円 2LDK+S/3LDK 12階/24階 79.88m2
317 R3-C 3578万円 1LDK+S 3階/24階 61.73m2
1411 R3-C 3888万円 1LDK+S 14階/24階 61.73m2
318 R3-D 3818万円 1LDK+2S/2LDK+S 3階/24階 66.17m2
1412 R3-D 4168万円 1LDK+2S/2LDK+S 14階/24階 66.17m2
319 R3-EL 5598万円 4LDK 3階/24階 90.39m2
1313 R3-EH 6298万円 3LDK 13階/24階 91.5m2

エレクトロニクスのソニーがなぜか新規事業で不動業を始めて、顧客満足度日本一、顧客利益最大化を標榜してやってるから、売却考えてるなら相談してみるのもいい。高く売ってくれる可能性がある。
http://sony-fudosan.com/

うちのマンションはあんまり定価で買った人はいないからなぁ。タブちゃんは、中古の制約価格のレインズデータにはアクセスできないんだ。

>うちのマンションはあんまり定価で買った人はいないからなぁ

マジですか・・・・・ちょっとショック。

明電舎の仕事の時間内に頼むよ
まぁ平日9時５時だな。

>>934
みなさん、定価からいくらくらい割引があつたのですか？
うちは一切ありませんでしたが・・・（涙）

>>931
制約価格

もちつけ。誤字だろう。

>中古の制約価格のレインズデータにはアクセスできないんだ。
レインズデータってなんですか？どうやってアクセスするのか教えてください。

レインズって焼肉チェーン店の牛角じゃないか？
http://www.reins.co.jp/

レインズって焼肉チェーン店の牛角じゃないか？
http://www.reins.co.jp/

レインズって焼肉チェーン店の牛角じゃないか？
http://www.reins.co.jp/

>>936

購入時期、南か北か、引き渡し間際でごねたかで変わりますよ。何も言わなきゃ手数料までそのままです。定価で買ったから負けというわけでもないかと。

>>942
レインズの牛角は北千住駅西口近くにあるよ。

>>942
レインズの牛角は北千住駅西口近くにあるよ。

>>939
レインズはここ。
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=71627705325950...
近隣成約価格の㎡単価しかわからないからアバウトだな。

個別物件でデータベースにアクセスできるのは不動産業の会員だけです。仲介でお世話になるような場合、たのめば打ち出しをくれる場合があります。売り出し価格ではなく成約価格は特に仲介で値段をつける場合の根拠になるものですから売り買いするなら知っておいたほうがよろしいかと思います。

全戸価格表はわたしは何回もモデルルームに行ったり、知り合いからもらったものをぜんぶExcelにうちこんでもってます。このマンションの場合、入居前にSNSで情報交換がされていましたから。あくまで定価の情報になりますが。

このPart5の掲示板のトップに、千円で売ってますよ。
本当に必要なら買ってでも調べたらいいし、それが高いと思うなら興味本位ということですから、不要なんではないかなとは。

それではどうやったら不動産業界の会員になれるのですか？

レス数が950を超えています。1000を超えると終了します。

に正式に加入するだけで利用できます。
もろもろ登録料などで200万円弱くらいで加入登録できたかと。
基本的にプロが、プロでない人は知らないという情報の非対称性を利用するための
ものなので敷居はとても高いです。

完売すると閉鎖を要求できる検討板と違って。こちらは、
上にカタログや価格表リンクが貼ってあるわけで、こちらの運営のミクルさんの収益に
もなるわけで、変な外部の方に絡まれているからといって、なくしてくれとは
いかないと思いますから。

ま、その後のスレッドにヘッダー部分を正しく引き継いでくれる人なら良いのですが、
同じ投稿を繰り返すなどして穴埋めを狙ってきてますから、また二重にあげて非住民の
いたずらの方は停止要求ふるしかありません。煩わしいことですが。

>>934

私は定価で買ってますよ。大幅値引きできたのは、完売間近に来られた方だけでしょう。モデルルーム利用住戸などは非常に早く売れていましたから、定価のままではないとは思いましたが。代わりに、部屋の選択や、色やオプション変更などでは自由は効かなかったのではないでしょうか。

鍵の引き渡しが2009/3/10、売主の完売御礼発表が2009/6/30、この間は完売するための叩き売りだったんじないいですか？リーマンショック翌年の不動産どん底景気の時だったから。残り物に福があったかどうか知りませんが。

7/11で議事録によると。参加人数と議決権数が11ずれてるから、売主が12票ほど委任で使ってるよね。
間際キャンセルとかで、爽快に間に合ってない部屋が12あったことになるかな。

総会の間違い（笑）

>>952
それでは>>931は不動産業者ということですね。
ここの掲示板は住民専用と言いながら業者も書き込んでるのですね。
住民のふりして営業活動、さすが不動産屋はしたたかですね。
業者じゃないと加入登録できないなら個人はもともと無理です。
ところで情報の非対称性って言いますけど、当たり前のことですよね。
だから売却は信用信頼できる実績のあるプロの業者にお願いするわけですから。

多数の不動産業の方が住んでいますよ。
私自身もそうですが、ほかに仲介だけで3人がうちのマンションにお住まいなのを知っていますから。

別に不動産業でなくても、部屋番号から新築時価格を知ったり、現在売却が見込まれる価格を自動査定できる方法はあります。

ただ、ここは書き込みの殆どがうちのマンションではない方によっていて、その方に悪用される可能性があります。
コラボなどの掲示板でお尋ねいただけば、方法は説明可能です。

>>959
勉強会開いてください。不動産って素人には難しいです。

新聞に載ってましたが、来年度から宅地建物取引士の資格ができるそうですね。

>>960
いいですよ。何が知りたいですか？コラボにリクエスト書いてください。

>来年度から宅地建物取引士の資格ができるそうですね。
今の宅地建物取引主任者が改称されて宅地建物取引士になる。
宅建主任者の質的向上を目指した「士業化」で試験は難化すると言われてる。
だから今まで言われてた専任の5人に１人が3人に１人になる方向性はなくなった。

同じ士業でもマンション管理士は食えないな。
名称独占資格の悲しさ。

>>962
それでは「日本の両手仲介は利益相反になるか？」をテーマに勉強会をお願いします。

利益相反行為だと私は思うのですが、
売り手側についたほうがコストはかかる分、
売り手、買い手の手数料が対称な3%では、買い手側も
囲い込みで押さえないと足立区のようなグロス価格が
安めなとこでは食っていけないという事情も理解はできます。

>プロでない人は知らないという情報の非対称性を利用するため
その「情報の非対象性」をいいことに「自社利益最大化を図るために囲い込みをするから消費者利益を損ねてる」と、ソニー不動産は「顧客満足度日本一」を目指して「原則両手禁止」を掲げて不動産業界に新規参入したね。消費者にとっては「正義の味方」に映るだろう。
でも「消費者利益最大化」は建前であって、口には出さないが本音は「自社利益最大化」なんだけど。
「稼いで何ぼ」が商売の世界。不動産業だって同じ。人一人が同じ労力かけるなら片手の2倍稼げる両手狙うのは当然だと思うけどね。
日本では両手仲介は合法だしね。

日本では合法ですね。

倫理的にはどうかとは思いますが。
売主にはできるだけ高く売ってあげ、
買主にはできるだけ安く買ってあげるお手伝いを
すべき人が同一なわけですから。

>>962

この書き込みは959の私のものではありません。
やはり個人判別できない掲示板の限界は感じます。
せめて2チャンネルのようにすればよいのに

↑なんか必死だなぁ(笑)

エナリス、新規上場直後の粉飾決算、その粉飾決算をもとに公簿増資。
特設注意市場銘柄指定と上場契約違約金の支払い。改善の見込みなくば上場廃止。
https://www.release.tdnet.info/inbs/140120150128013371.pdf

代行会社の設備は代行会社が割賦契約してない限りリース会社の資産だよ。
理事長に聞いてみな？

>>968
売主は出来るだけ高く売りたい、でも買主は出来るだけ安く買いたい。
その両者のトレードオフを探って売買を成立させるのが両手仲介エージェントだ。
ソニーでは売却エージェントと購入エージェントを社内で完全分離しているが、両手仲介エージェントは一人二役でお客様に対応し、売主と買主のお客様双方の利益を公平に最大化する仲介スペシャリストである。
当然その成功報酬は売主買主の双方からもらう両手であることは述べるまでもない。

要は食い物にされないように、本人に相場感があるかな。

昔は不動産屋に行かないと情報が得られませんでしたが、今はネットで情報が得られます。
だから消費者にかなり知恵が付いています。不動産業者に騙されることはありません。
売却は売主が不動産屋に指値すればいいのです。

>>969

>せめて2チャンネルのようにすればよいのに

次スレは２チャンネルに立てるのですか？

２チャンネルだとトリップキーつけられるからコテハンには便利だと思う。それとＡＡも書ける。