【住民専用】イニシア千住曙町Part5

>>139によると、業者一括受電の場合は、需給契約は東電と業者間で締結し、管理組合は業者とサービス利用契約を締結する2段構えになる。そうなると、管理組合は業者のサービスを利用するだけになり、業者会計をブラックボックス化されても文句は言えないのである。
ブラックボックス化する理由は、管理組合会計にすれば透明化されて業者の業務費が明らかになり、管理組合の利益を拡大するために業務委託契約に変更され、管理組合の経費節減のために減額交渉の俎上に乗せられる恐れがあるからだ。
これは業者の利潤確保のための方式である。

その点、東電の高圧一括受電は、電力受給契約は管理組合が締結し、東電と管理組合が業務委託契約を締結するから、会計は従来通り管理組合会計だから透明化される。それになりよりも東電に管理組合に対する電力供給義務が法的に課せられる。
>>49の東電との打ち合わせでは「料金徴収と収納方法並びに管理組合との料金精算方法」と簡単に書いたが、業務委託だから収納代行方式になる。

>>20でも「管理組合法人」、>>47では理事会自身が「組合法人」と言及してるくらい管理組合法人を意識してるマンションだから、管理組合法人として高圧一括受電でも不透明な会計はできないだろう。

今から同意書回収に入ってないと515戸もあるから間に合わなくなるよ。
あと1年半で2016年の自由化だから、区分所有者の気が変わらないうちにやらないと。

MEMSのコントローラーとかルーターは管理組合の資産になるのですか？
もしそうなら、専有部分に設置して専用使用権を付与しなければなりません。
そうなると管理規約の変更が必要になりますが。(規約の別表第4)

>>158

理事長は珍しく2期連続だから変わってないはずだよ。

誰か一人だけ永久に印鑑押さなければいいだけの話でしょ？ なんでそんなにムキになって話すのかわけわからん。

それよりバーベキューが値下げになったみたいだけど、最低何人いればテーブル一つ貸切にできるのかな？

>>164
２期も連投するって役得でもあるの？役員報酬？

>>165
そうだと思う。2016年まで引き延ばせばいい。そうしたらみんな気が変わる。

>誰か一人だけ永久に印鑑押さなければいいだけの話でしょ？
それでは総会決議とった意味がないよ。
総会決議を盾に反対住民を強制的に同意させるから決議とったはず。
従わなければ訴訟起こせばいい。判例では管理組合が勝訴してる。

総会決議に従わない共同生活に順応できない不徳住民は成敗すればいい。

それで理事長は2期連投だったのですね。急がないと2016年が来てしまいます。
管理組合法人様に盾突くとどうなるかを思い知らしめてやればいいのです。
区分所有法の規定とは逆に先に総会特別決議をとって「水戸黄門の印籠」を得る。
そしてその印籠を突き付けて反対派に合意書を出させる。なるほど。
高圧一括受電業者が使う常套手段ですね。
判例は専有部分の競売請求でした。敗訴した反対者は売却して和解金払って出て行きました。

郵便番号　300-2358

判例あったら載せてください。

判例はこれだ。

　これは高圧一括受電に反対する区分所有者相手に管理組合が訴訟を起こして勝訴した例である。よく引き合いに出されるので知っておいた方がいい。
　ただ注意が必要なのは、築35年の老朽化したマンションの漏電事故防止の既設電気幹線改修工事で、高圧一括受電はその付け足しだったという事実である。
　共用部分電気配線改修工事(保存行為)と高圧一括受電の電力給電方式変更(共用部分の変更)を混在させた総会議案だった。本来は目的が異なるから議案を分けるべきものを一緒くたにして議案１本にしていた。
　これを盾に区分所有者に同意書提出を強要する管理組合がいる。高圧一括受電導入には既設幹線張替は一切必要ないのだが。逆に築年数の古いマンションには業者は高圧一括受電を提案しない。なぜなら配線の改修工事が必要になるから。

(クリックで拡大)

電線改修に無理やり高圧一括受電を押し込んだ感じですね。
電線改修は組合員の現在の共同の利益を守るための保存工事ですから、これに反対したら勝ち目ないですね。
一方、高圧一括受電は組合員の将来受けるであろう利益ですから、反対しても不法行為とは言い難いですね。
この判例は管理組合の議案上程のテクニックとして参考になります。
無理やり保存行為と結びつけて、反対して訴訟になったら組合員が負けるようにする。
業者の犬になって高圧一括受電の導入を図る理事長は参考にしたらいいと思います。

2016年の自由化が決定したから高圧一括受電導入は無理でしょう。
経費削減したければ管理委託費を1200万くらい値下げさせるのが簡単です。
役員報酬も廃止してマン管顧問も廃止すれば更に200万削減できますから。
そうすれば1400万、共用部分の電気代分が削減できます。

>>174も
そうですね。何も共用部分の変更なんてしなくても済みます。
専有部分に介入して、2016年の全戸の電気契約を拘束したり省エネを強制したりしなくても済みます。
なによりも全戸同意書回収もいりません。しかもすべて総会普通決議で済みます。
経費節減には聖域はないことを理事会は悟べきですね。

この被告も第17条2項違反だと主張しているが、
その点について判断するまでもなく不法行為認定を
受けているのがポイントだね。
ただこれ、競売までってのはかなり微妙な判断で
上級審まで闘えば微妙だっただろうな。

>>176

>>173で「電線改修は組合員の現在の共同の利益を守るための保存工事ですから、これに反対したら勝ち目ないですね。 」
と解説されてる通りだと思いますよ。個人の利益と共同の利益を天秤にかけて司法は判断するのです。

　その通り。　これは高圧一括受電についても考え方は同じだね。
17条2項問題については、　総会での全員承認は不要ってのは解決でよかろう。

要するに125戸の利益を侵害する不法行為と１戸の利益を侵害する不法行為、どっちに軍配を上げるか？の裁判だ。
ただここで注意が必要なのは、>>173でも解説されているとおり、電線改修は現在の利益、高圧一括受電による経費節減は将来の利益、の違いを見極めることだ。
現在の利益>>将来享受するであろう遺失利益　だ。

残念ながら被告は、電線改修の現在の利益に反対したことになった。だから負けた。

内容読んでも分かるが、高圧一括受電に何で変圧器から各戸の室内分電盤まで配線が費用なのか？

>>178
正解ですね。お見事なご判断に感服します。
管理組合の高圧一括受電導入特別決議は適法で間違いではありません。

でも何で全戸同意書提出しないと東電は管理組合と高圧業務用契約ができないのですか？
おかしいですね。東電に文句言ったらいいと思います。

>>178
それはここで判断することではないよ。
既に理事会に正式な忠告書が出されてると聞くけど、監事が業務監査すべき内容だよ。

>>180

>でも何で全戸同意書提出しないと東電は管理組合と高圧業務用契約ができないのですか？

それは電力会社(一般電気事業者)の電気供給約款によりで出来ないことになっている。
一般電気事業者の供給約款は電気事業法第19条で規定されている。
東電の電気供給約款は下記を参照。
http://www.tepco.co.jp/e-rates/custom/shiryou/yakkan/pdf/260301kyouku0...

①同一建物で会計主体が同じなら一需要場所(建物)一引込の原則。但し②会計主体が異なれば二引込以上可。
①は管理組合の高圧一括受電、②は現行の管理組合共用部分高圧受電と戸別区分所有者専有部分低圧受電。
①は管理組合会計であるが、②は管理組合会計と各区分所有者戸別会計の別々。

出来ない理由は電力会社の都合ではない。法律なのである。遵法、コンプライアンス！

だから電力会社は区分所有法なんて関係ない、電気事業法なのである。
管理組合の総会決議があっても電気事業法に則らなければ電力会社は受け入れない。

ここまで業者は説明するか？説明ないなら理事会が勉強して組合員に説明すべし。

なにも受け取ってないですよ。　嘘だけはいけないです。

理事長に届く前に誰か握り潰したのでは？
ここに貼り付けてくれればいいのだが・・・・・

自分で貼ればいいじゃん。

内容証明郵便で出せば受け取ったかどうか分かるし郵便局に内容も記録として残るよ。

匿名だと管理事務室レベルで廃棄されてます。
付議は同一ブロックからの選出役員が担当しますので、
担当のつけようがないですから。

何も内容証明で送らなくても、住民の方なら
部屋番号が自動で入るコラボからか、
あるいは管理事務室備え付けの要望シートに記入して
出していただければ、必ず直近の第3土曜の理事会で
審議して、結果は議事録で公開していますよ。

>>187
理事会は雲上人か？
直接理事長宅を訪問し手渡せば済む話。

>匿名だと管理事務室レベルで廃棄されてます。
問題だな。管理会社にそんな権限がどこにあるのか？
管理会社は中継機能だけで判断処置する権限はどこにもない。

住民から見れば理事長は１人だけど、理事長からみたら５１５戸からでてくる
要望に一つ一つ対応したり面談したりできるわけはない。個人要望への対応は
理事長の仕事じゃないと思うよ。　要望への対応ルールは理事会の内規レベル
の話で、匿名のは棄てますは、きちんと広報されているなら理事会の自由だろうし。

2年に一回なにか理事会にいってみようかなと515戸が考えるだけで、ほぼ毎日
理事長のもとになにか届くことになるわけで、その時に理事長でない残りの１９人は
何の仕事をすればいいんだ？となるね。 うちはもっと要望を出しているけど、
きちんと翌月までには返事がくるね。

そのあたりの想像力が欠如している人は１年でいいからやってみればいいのに。
飲みやで酔っぱらって店長を出せとか怒ってる人と変わらんなとも思える。

幸い今年の理事長はじゃんけんで決まったのではなくて、昨年の理事長が法人化で
もう１年やりますで自ら居残ってくれたわけだよね。　理事長の家に直談判に
いけなんて乱暴な人はうちのマンションにはいないと信じたいもの

マンションの戸数が大きくなるほどにお客様気分な人が多くなるのはしょうがない
もんなのかもね。

　現行の高圧一括受電の最大の問題点は、管理組合の経費節減のために、管理組合が本来不可侵領域である専有部分に介入し、区分所有者の電気契約の自由をはく奪して管理組合選定の電気契約を一律強要することである。

　それを回避するためには、新な事業組合により共用部分の電気と完全に切り離した専有部分専用の高圧一括受電にする方法である。
　これは会計主体が別になるので、同一建物内で２高圧引込になるが、電気契約約款上は問題ないことを東電支社レベルで確認済である。

　但し実現にはハードルは高く、現行の高圧一括受電サービス業者はぼろ儲けの収益スキームが完全に崩れるので協力は拒否している。

>>190
それが出来ないなら理事長辞めたら？
組合員から選任され、役員はそれを受任してるんだから。
自覚して職責を全うしないとだめ。
理事長は聞く耳をを持たなければならない。
理事長以外は相手にしないよ、普通は。

>>192

理事長の不信任であると、総会ででも主張すれば？
ところで次回の臨時総会っていつだったっけ？
確かエントランスのサイネージで見た気がするけど
忘れちゃったから（笑）

年12万貰ってるなら働けよ。

>>194

さすがに住民ですらない人に返事を、匿名掲示板で書くのは仕事の一部ではないと思うねぇ。
で次の総会はいつ？
そろそろまとめて、荒らしは消してくれと、ここの運営にも依頼出しておきよ。

ところで何時になったら「共用部分の電気代が700万円削減」の計算根拠が理事会から出るのですか？

荒らしではないのでは？理事会からの説明にないことが一杯出で勉強になります。

まともにやりあうより、住民板の書き込み基準に従って、この発言と同じ書き込みもとからのものは消してくれと、きちんと理事会名で依頼を出すのがよろしいでしょう。

理事会はこんなとこであぶらをうってないで、さっさと契約書を示して押印集めにでも入るべきではなかろうか。議事録みてると相手もずいぶん頼りない気がするけど、もう総会可決から半年だからね。

>現行の高圧一括受電の最大の問題点は、管理組合の経費節減のために、管理組合が本来不可侵領域である専有部分に介入し、区分所有者の電気契約の自由をはく奪して管理組合選定の電気契約を一律強要することである。

2016年の電力小売全面自由化は消費者に電気契約の選択自由権を与えますから、高圧一括受電はそれに逆行しますね。

>新な事業組合により共用部分の電気と完全に切り離した専有部分専用の高圧一括受電にする方法である。

第二管理組合になりますね。現管理組合の対抗勢力になります。
区分所有法第3条には抵触しませんね。第3条は管理組合の数は1つとは規定していません。
多棟の大規模マンションは棟ごとに管理組合があり、その頭に統括管理組合を置くホールディング制もありますね。

頼りないなら業者変えたらいい。MEMSアグリゲーターはわんさといる。声かけたらすっ飛んでくるよ。
MEMSアグリゲーターにとっては導入合意形成に困難を伴う既築マンションの実績が喉から手が出るほど欲しくてしょうがないんだよ。

高圧一括受電だけなら50%削減はできるけど、それにプラスしてMEMSを全戸に導入するとなると、補助金1/3で補填したとしても業者の収益が相当悪化する。
高圧一括受電+MEMSの場合は、削減率を低く押さえないとMEMS分を捻出できない。なぜならMEMS分も管理組合の費用をタダにするから、その分だけ業務費が割かれるからだ。

>>198
同意書に押印求める時は、上に書いてあるように「2016年の電力小売全面自由化になっても、区分所有者は管理組合の電気契約に縛られて自由に小売り電気事業者を選べないことにも同意します。」と書いて同意とらないと後で揉めて大問題になりますよ。

希望者だけでいいと思うよ。強制ではないから。

まだ何も動いてないから今期中に全戸同意を取るのはまず無理だな。来期にずれ込むよ。
そうなると2016年の自由化に突入してしまうから、もはや無理だよ。

高圧一括受電の総会賛成決議とその執行は別物と言う事だろう。MEMSもそれに合わせて空中分解。
自由化が始まるのに管理組合に電気契約が縛られるのを好む住民など居ないよ。
管理組合は専有部に介入し過ぎたな。本来の敷地と共用部分の管理に戻ることだ。

乗り換えするなら、下記を参照。
MEMSアグリゲーター一覧
http://sii.or.jp/mems/file/hojyotaisyou-ss-list.pdf

>まともにやりあうより、住民板の書き込み基準に従って、この発言と同じ書き込みもとからのものは消してくれと、きちんと理事会名で依頼を出すのがよろしいでしょう。

まともにやりあえる理事が居ないのでは？だから削除して臭いものに蓋をするのですか？
理事ならきちんと反論したら？700万円削減根拠とか2016年自由化の電気契約選択権剥奪の件とか・・・・

>>206

とうに区分所有法第17条第2項に違反して全戸承諾を最初から総会でとらないのは違法ってのは論破されてるよね。自分で法律が違うと主張し始めたわけで。
不法行為でなければ、あとは組合の自治の範囲ですし、理事会は、次の総会日はいつなの？に答えられない人に、不特定多数がみている可能性のある掲示板で返事する必要はないからね。

理事会だって同じ質問が住民からきたら対応すると思うよ。掲示板のルールも守れない人が、法律にのっとっているかどうかを語るのは10年は早いと思うけどね。

【区分所有法】
（共用部分の変更）
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

区分所有法第17条第1項は、共用部分の変更は総会で特別決議をする、と規定しています。
■高圧一括受電は、従前と異なり共用部分で高圧一括受電して共用部分と専有部分に配電するという共用部分電気設備入替の大幅な変更になります。

区分所有法第17条第2項は、その特別決議を行う場合は、特別の影響を及ぼす専有部分の所有者の承諾が必要、と規定しています。
■高圧一括受電は、全ての区分所有者に専有部分の電力会社との低圧需給契約を解約させ管理組合が高圧一括受電サービス業者と締結する電力サービス利用契約に同意を強いる、という全区分所有者に特別の影響を及ぼすことになります。

従って、共用部分の変更(区分所有法第17条第1項)の高圧一括受電導入を総会で決議するには、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきものですから全組合員の承諾(区分所有法第17条第2項)を得なければ総会で決議できないことになります。

高圧一括受電の導入そのものが、第2項【特別な】場合にあたるなら、引用されている判決では他は考えるまでもなくで被告側が、勝利していたはずでは？
受忍限度を超える不利益があるなどの論拠が示されていないので、何回条文を引用してもねぇ

>自分で法律が違うと主張し始めたわけで。

法律勉強したらどうですか？頓珍漢な発言、恥ずかしいですよ、いままで散々書かれているのに。

区分所有法は区分所有建物の権利者に対する法律、電気事業法は電気事業者に対する法律、目的も規制対象も違うと言うことですよ。

高圧一括受電導入決議は区分所有法第17条の規定で総会特別決議（75%以上）が必要ですが、その区分所有法の規定通り総会特別決議（75%以上）をとっても、電力会社は区分所有者全員（100%）の受給契約解約の同意がない、管理組合と高圧一括受電にともなう業務用契約を締結できないのです。それは電気事業法第19条の供給約款の規定があるからです。
だから何年かかっても全戸同意書をとらない限り高圧一括受電は実施できないのですよ。

このくらいのこと、住民ならみな理解してますよ。