クレヴィア小竹向原

小竹で7000万が妥当？
ないない。

この規模だとディスポーザーはつくよね？
管理費どのくらいだろ

住友×西松の要町が中層階６７㎡で６５６０万つまり坪３２０前後

ここはどう考えても高くても坪３００前後

７０㎡６０００万～ですよ笑　７０００万とかありえない笑。それだったらまだ免震で大手施工の桜上水ガーデンズのほうが遥かにいい。

ここは小ゼネコンなので、仕様は抑えてくるかと思いますので、平均6,500万円くらいじゃないかな？

バブリーな価格だねぇ。
70に6500も出す気になれん。

5980万くらいなら考えてもいい。

条件のいい部屋なら６５００ぐらいだな角部屋中層階以上

本来、このエリアは6,000～6,500万円が相場価格。

ただ、建築費の高騰で金額が上がってるので、他のマンション見てると予想金額より400～500万円くらい上がってるケースが多いので、ボリュームゾーンは6,500～7,000万円くらいになるんじゃないかなと。あくまで、私の予想ですが。

もしくは、仕様を抑えて、6,500万円平均とかかな。

野村の氷川台は異常に安かっただけなので、ここの価格設定は間違えじゃないと思います。

外廊下の羊羹マンションでクレヴィア、この施工会社で
坪300？厳しい時代だなあ。

誰がババ引くかって感じだね。
復興、オリンピック需要が終われば確実に値下がりするから。

中古の空き家もその頃は増えているだろうし。

はは、ここで6500以上はないわ笑
まあ欲しい人は買えばいいと思うけど。
交通の便は悪くないし、駅近

よほど共用施設が豪華で仕様いいなら
6500はありだが、このデベとゼネコンなら
その可能性は低い

ちなみに70平米6500万以上は今の相場でも大塚駅近など山の手線に手がとどくよ。
茗荷谷など山の手線内側もね。

なんか価格つりあげようとしてるやつがいて笑える。

まあ小竹向原はこのぐらいの規模のマンションは
少ないからそこまでして欲しいのかな笑

冷静に考えても6000万前後の物件です。
地盤もよくなさげだし。(地盤がいいなら教えてください)

文京区小石川でも68.05m2、6,480万円なのに小竹で7000万とかありえない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/414409/

駅から遠いじゃん
そんなの比較対象に上げてくるな。駅近は埼玉だって高い

駅近でも7,000に近くなると世田谷の桜上水ガーデンズに届くよ。
条件によっては70で6,500はあるかもだけど、最多価格帯はもっと下だろ。

>>213
駅近といっても徒歩2分じゃん。
徒歩1分なら話は別だけど。
2分のマンションなんて腐るほどあるでしょ？

90世帯に売ればいいんだからこちらの希望価格＋αになるのは間違いない。
それが相場ってもん。期間は1年以上あるから、それでも売り切るのは楽だろう。
あとﾁｮｲﾁｮｲ沸くオリンピック後下がるとか言ってる預言者はオカルト版から出るな。
そう言う奴が多いほど下がらないのが相場だろ。今まで生きてきてそれくらい感じるよね

ちなみに４０戸程度しかない駒込南北線３分　山手線５分　の東急の物件が７０㎡６３００万～７０００万ちょいぐらいね
まあ駒込といっても豊島区だからそこまで高くないけどね

同じく東急の茗荷谷６分の物件も７０㎡で６０００万後半かな

ちなみに９０戸って戸数少なくはない

地元需要があればすぐ売れるだろうけど

竣工後完売が当たり前な住友が要町１分で坪３２０なんだから施工も無名なここが坪３３０なはずがない
何度も言ってるが条件がいい部屋は６５００万ぐらいはありえるだろう。高層階角部屋とか

まあこれはあくまで自分の考えなので伊藤忠が強気に出しても売れてしまえば伊藤忠の値付けが正しいということであり
この辺のマンションの需要がどれくらい高いかによる

ちょっと前だから相場は違うといえど同じ伊藤忠の千川４分の駅近物件が坪２００前半なところ見ても
よほど豪華な物件じゃない限り７０㎡７０００万なんてありえない数字ですね

昔と今は違う。

今度、練馬駅徒歩12分で、清水が平均7,000万円のマンションが出てくるらしい。

ここで、7,000万円弱は特段高いと思わない。

印象操作乙

小竹向原駅近で、70-80平米台中心の新築マンションの供給がここ最近なかったことは、このエリアで探してた人なら周知の事実。しかも駅徒歩2分レベルはこの先出ないんじゃないかな。
私もそうですが、地縁のある人にとってはここの希少性が分かっているかと思うので、坪280万超が平均価格帯になるかと。とすると、70平米6000万円程度。
あとは、仕様と建築費高騰の影響次第ですね。

>>217
千川の伊藤忠は、板橋区物件だったから安かった。豊島区側じゃなかった。

しかし価格のあおりが酷いね。業者乙！

スーモの取材レポートに４LDKの間取り載っているけど
88㎡か、7000万ぐらい希望。

駅近がなぜ高いのか利便性が高い上にもう1つ
近いほど建てられる物件が少ないからだ。
これは円周計算出来る人なら分かるよね。
単純な話だけど2つの要因で高いから将来的にも落ちないわけよ。
必然的に腐るほどは無いってことになる。算数レベル

販売遅れてるみたいですね。

妥当な価格で出てくれば落ちるスピードも遅いだろうけど
割高価格で出してきたら買った時点で含み損だよ。

夢見ているところ悪いけど
落ちないと思っているなんて甘い
中古に新築と同じだけ出そうと思える魅力は小竹にはなし。
中古はあくまでも中古。
駅近だから、ある程度のところで下げ止まりあるけどね。

いくら副都心線、有楽町線でマルチアクセスの貴重な駅近住宅地とはいえ70平米台が6000万台が中心だと時間がかかるよ、下手に竣工後まで残ると販売管理コストを圧迫しかねない。
私が考える比較対象物件は丸ノ内線沿線の中野区物件。パークハウスがいくつか販売中だけど5000万の後半が中心価格帯だね。
ここも66平米の1階が4980万ぐらい、最多販売価格帯が5700万、5800万ぐらいの物件概要になるんじゃないかな。

>>228
小竹は板橋区、ここは練馬区向原アドレスを選択したから下げには多少強いと思いますよ。
何気に江古田生活圏なのも強い。

>小竹は板橋区、ここは練馬区向原アドレスを選択したから下げには多少強いと思いますよ

意味不明です

僅かでも落ちると言うならそりゃ落ちる。
落ちないのは青山や表参道の駅近良ブランドくらい。
しかしここでの落ちないってのは落ちる速度が相当遅いって事を言ってるだけだろうな、小竹だし。
10年経っても購入価格の9割維持とかそんな感じの予想でしょう。

購入価格7000万なら9割は保てない

ここなら70平米で月18万ぐらいは家賃取れるでしょ。
そうすると、18×12＝216万/年
リスク・修繕費等込みでざっくり金利を5%で考えるなら、216/0.05=4320万円

大体4,000万円～5,000万円ぐらいの価値は比較的保てるでしょ。

9割はまず無理。
副都心線が開通したあとでも
知っている限りでは10年すぎで８割弱。
それに固定資産、管理費、修繕積立費、駐車場など
結構な額(5万以上)が毎月出ている。
車がなければまだ楽だが。

70平米で5000万円台後半まででしょうね。

野村の練馬豊玉が平均6,000万円だから、ここは7,000万円前後でも売れる。

野村の豊玉物件モデルルーム見たけど、平均5000万前半から中盤くらいだったよ？
それでも調子良いみたいだから、ここは更に都心よりで駅近だから6000万前半から中盤は軽くいくだろうね。70平米後半や角の条件良いとこは7000万近いだろうなあ。。

>>232
もしかして板橋区民さん？
板橋区小竹ではなく練馬区向原です。
板橋区の相場では周辺相場に足を引っ張られて値崩れリスクがある。小竹にあおれをはね返す程のプレミアはない。
しかしこの物件は板橋区と両方にまたがった立地ながら練馬区アドレスでありかつ江古田駅圏内なので値付けは高めでも相場的に値崩れしにくいのですよ。

ここら辺のこと全く知らないの露呈しているよ。

>>239
逆。板橋区向原と練馬区小竹町ね。

ここって
今、工事の幕でおおわれている所すべてがマンションの敷地ではないんですか？
不動産屋の隣あたりが建設予定図に含まれていない気がするのですが。
気のせいですかね。

駅近のほうには賃貸マンションが出来るんじゃないでしょうか？

条件いいほうが、賃貸になっちゃうなんて、、、やっぱり地権者に気をつかったんでしょうか？

国土交通省の土地総合情報システムによれば、ここの土地は全部で17億5,200万円で取得されているみたい。
取得価格は坪当たり137万円強。
今の一坪当たりの建築費がどのぐらいかわからないけど、仮に85万円だとすると一坪当たりの原価は154万円ぐらい

仮に155万円とすると、原価率70%で考えるなら、一坪当たり221万円。このあたりが赤字になるかどうかのぎりぎりライン。

野村がグランマークで＠220で楽勝で売り切ったから、もう少しバッファを乗っけて＠250～＠260ぐらいでくるんじゃないかな？土地の取得原価から考えれば、意外とそんなものかもよ。

計算がよくわからない…
家賃18万のもだけど

家賃の話は知らないけど、計算を補足しておくよ

175.200万円（土地取得価格）÷8,400㎡（延床面積-容積対象外面積）≒20.86（平米土地原価）
20.86×3.3＝68.9（坪土地原価）
68.9＋85（坪当たり建築原価：これは自信ない。建物仕様によっても変わる）≒155（坪当たり原価）

155÷0.7（原価率：販売管理費とかを入れるとこのぐらいだと思う）≒221

これが採算ぎりぎりライン。
後はどれだけ余裕を乗っけてくるか。

何か具体的な数字が出ると信憑性高くなるな。
坪221なら利益乗せて坪280だとしたら、なかなか暴利だな

>>246
ありがとうございます

最初の土地取得の坪単価と述べ床あたりの土地の坪単価がごちゃ混ぜになってわからなかったです。

改めて説明見てだいたい想像できました。

建築工事単価が実際はどうなるのか
それと鉄塔などの解体工事も結構かかっているかもしれませんね。

とはいえ坪300はいかないことを祈ります。
願わくば250ですが。

徒歩15分の野村の練馬豊玉が、250～260くらいですので、徒歩2分のここが280～290くらいでも勝負になるかと思います。

練馬と小竹向原では駅力が違いすぎます。

まず伊藤忠のクレヴィアとプラウドを同じで比較してる時点で本当に不動産探してる人なの？って思うわな

同じ立地でたいして仕様に差がなくてもブランド料で一割は違う。

まあ確かにプラウドは外観がいいのが多いけど（間取りとかは微妙）

郊外の団地物件以外はそんな甘っちょろい値付けはしませんよ。
今は買える最安値で仕入れ、売れる最高値で売ります
一部の銀行系大手以外は販売に人件費など販売管理コストをかけたくないから竣工前に売り切り後は可能な限りコストカットして仕上げてきます。

>>252
補足しておきますと用地取得時、資材発注時、販売開始時、販売終了時、入居時、全ての段階で違った相場の風が吹いています。
世間では消費税前の各社大型目玉商品オンパレードの時期には売りに出せなかった徒歩10分以上や小さめの土地にバンバン高値マンションが建ってきています。
ここはそうした物件との比較ではかなり魅力的な物件だと思います。前が一種なら最上階は坪300でも買い手ははつくでしょうね。

主にリビングに面する窓側は準工ですね。

集合エントランス側が1中高。もう一つのゴルフ場向きも１中高。

ってことは、もう1方のゴルフ場は既存不適格か。

駅から近くてマンションが階段式のデザイン。
このルーフバルコニーの部分がいいですね。日当たりもよくてベランダ部分が広く使えて。
田の字ですが収納は広めでしょうか。
共用施設の菜園区画は、いろいろ問題が発生しそうですけど。

間取りがUPされてましたね。

1階は庭からもアプローチ出来て自転車もおけるのはいいですね。

おいおい
間取りも優秀やないですか
早く2LDKもアップして欲しい

間取りはかなりいいかんじ。
この辺りの物件では殆ど無いディスポーザーもポイントが高い。

菜園だけが微妙だけど、最近のマンションにしてはかなりいい感じで、知る人ぞ知る良マンションになる可能性を秘めているね。

南側の駐車場は土地も結構広いし将来マンションか何か立ちそうな予感
そうなると低層階の日当たりが気になりますね

高層階 3LDK 7,000～7,500万円
4LDK 8,500～9,000万円
中層階 3LDK 6,500～7,000万円
4LDK 8,000～8,500万円
低層階 3LDK 6,000～6,500万円
4LDK 7,500～8,000万円

※2LDK 5,000～5,500万円

これが、皆さんの掲示板に書いていただいた単価を基にした価格予想でしょうか。

前に建物が建ちそうなところは、価格を抑えてくるのではないでしょうか。

平米数で書いたほうがいい。

上層階で坪３３０前後

中層かいで坪３００前後

下層階で坪２８０ぐらいだろ

俺の予測

角部屋とか向きで差はでてくるだろうけど

ルーフバルコニーがついてる部屋は坪330行きそうな予感
仮に300だとしたら倍率2桁行くだろ

駅近と都心へのアクセスがよいと思いますが、
それ以外にあまり魅力が感じられないのですが、
最近のマンション価格ではそんなに高くなって
しまうのでしょうかねぇ。

最近が高いのはわかるけど、私の予想はもうちょっと下

基準となる中層階が@255
低層で@240
高層階で@275
ってところじゃないかな？

もちろん、最上階・角部屋はもっとするはず。

>>265
あなたの出した数字を氷川台の物件と並べてみるとこうなる。

アデニウム氷川台
「氷川台」駅 徒歩13分
専有面積　66.24m2～76.30m2
坪220万～227万。階数は不明
価格　4399万9000円～5270万4519円

クレヴィア小竹向原（予想）
「小竹向原」駅 徒歩2分
専有面積　60.07m2～98.87m2
坪240万～275万
価格　4363万6300円～8239万1600円

案外現実的な数字だな。ありそう
でも駅2分と13分だから少しくらい高くても2分物件を取るでしょうね
だとするともう少し乗っけてくるかも

氷川台のグランマークレジデンスが220万円/坪で75平米が5,000万円。同じく氷川台のプラウド桜台が260万円/坪で75平米が6,000万円でしたので、一駅進んで、徒歩2分になって、建築費高騰時代なら7,000～7,500万円でも特段高いと思いません。

一番小さいのが4.980～5.080万円くらいではないでしょうか？

一番小さい部屋は坪単価が最低ではないパターンが多い。それはさておき、
プラウドとの比較だと7,000万になるのかもしれないけど、その値段だとスミフ並みの長期戦が必須になる。
その値段で勝負できるのは野村と住友だけだね。他のデベロッパーだと怖くてとてもムリだと思う。

だって、1駅進んでるとは言いつつ、7,000万オーバーだと江戸川橋当たりなら届いちゃうでしょ。

98平米の部屋は9998万とかにして1億届かないような価格にしてきそうなのよね、小竹向原だし。
そこから逆算すると坪333万が上限となり坪290～333になるという逆説的な考え方はどうでしょう。
このマンションの仕掛け人はあえて1億切った値段にして、特に宣伝しなくてもどこかの記者に記事にしてもらうと言う
メディア巻き込み無料宣伝作戦！を考えているのではないか

考え過ぎか

千川でも最上階のメゾネットの坪単価は中層階よりも低かったよ。
高くなりすぎないようにしてた。

他の物件と較べて高く感じないといってもね。
ない袖は振れないし
広いわけでもないのに
7000なんて売り出したら売れ残るだろうね。
だったら賃貸に住み続けるよ

メゾネットは昔からマイナス評価でしょ
マンションの利点はフラットにある

もう少し高くすると

クレヴィア小竹向原（予想）
「小竹向原」駅 徒歩2分
専有面積　60.07m2～98.87m2
坪270万～305万
価格　4914万8100円～9137万9800円

となる。こっちの方がまだ現実的じゃないか？

273さんのが一番現実的にありそうですね！！

うーん高いがやはりこの辺りが今の相場か
小竹向原は都心に通う場所としては十分近場と言えるし、乗り換え1回で多分全ての駅に行けるよね。
低層が坪270でも結構な倍率つきそうな予感･･･買えないじゃん

低層は水リスクに日当たりリスクあるから、一階はもっと安くなると思うが

デザイン見ると仕切り板から類推して38戸くらいしか見えてないんだけど
全114戸のうちの残り2/3はどの方角向いてるんだろ
ファミリー物件で北向きがあるとは思いたくないが

ランドスケープ見ろよ

北向きが大半って、ファミリーマンションとしては致命的ですね。

南と東向きだし問題ないでしょ。

南西と東向きだよ。

公式のランドスケープで出てくるパースで、柱っぽく見える縦線に挟まれている所に2戸づつ入っている絵だよ。
パースとしてのバランス悪いけどね。

このマンションで使われる住所って練馬区だけですかね？
２棟あるみたいだから練馬と板橋で分かれるなんて事は？

集合エントランスが共通なら同じ住所だよ。住所（住居表示）は大抵出入り口（玄関）の位置で決まる。

上の方もおっしゃられていた通り地盤はズブズブですかね？そう言えばこの間工事現場を覗いたときに水浸しになっていたのも、、やっぱり皆さんも不安ですか？駅近なだけに残念です

なんで写メ撮らないのよ。
それがなけりゃ只の遠吠えで終わるんだからさ

現場で水が結構出てたのは俺も見た。ただあれが地下から出た水なのか工事の経過で出る水なのかは素人にはわからなかった

まあ営業に聞けばいい話。ここは敷地内川が通ってたぽいっていうのはネットでもわかる

エンガ堀でグーグルで検索してみればいい

自分はこの辺土地勘あるわけじゃないから営業に聞くつもり

ただ地盤よくないなら残念だね。駅近で規模が大きいマンションは魅力だから

敷地の所は水はけもイマイチっぽいね。
私が見たときは工事中の水と言うよりは雨が降ったあとの水が残っている様だったよ
周りは乾いていても。まぁ谷で水が集まるのだから当然と言えば当然だけど。

道路渡ってスーパーとか薬局、パラッシオ小竹向原の辺りも川があった場所だけどあの辺り日当たりも良くないせいか
いつもなんかジメジメしてる感じするんだよなぁ。

南西向きはまだ今の所は前が開けてて日当たりも良さそうだけどゴルフ場側の住居はモロ川があったとこだし建物もあるし
で低層はジメジメしそうな予感。

浸水実績を見ると水没はなさそうだけれど…

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

買わなきゃいいと思うよ。
5年待てる人は。

収納が周りのマンションに比べて残念。

トランクルームでも別にあるといいけど、マンションの収納はどこも少なすぎるね

さて
一番安い部屋に何人並ぶか見ものだ

だよね。ネガるのは勝手だけど安くここの3Lほしい。

俺は、駅近希望なので一番安い３Ｌに一票。
だけど３階以上を希望。

周りのマンションと比べてもレスの頻度が異常に早いし、注目されてるかんじだし、ここは多少高くても売れるんじゃないかな。
とりあえず僕もつばつけてます。

ルーバル付きとか高そう。
とりあえず、普通のはいくらからなんだろう。

恐らく
1階と2階で10%違う
2階と3階で5%違う
低層マンションによくある1つ上がると値段が劇的に違うパターンが見られるはず。
こうなると倍率は安い1階に集中するだろう

安ければ買いたいけれど。高値つかみは嫌だな。
もっと早くマンションに建て替えられていればなぁ

安ければ買いたいのは全員同じなんだけど
倍率50倍になるような事するわけないじゃん

やっぱり、立地が悪くないので、今の建築費高騰状況を見ると、平均６５００～７０００万円くらいでしょうか？

７０㎡　６０００～６５００　

７０㎡６５００～　なら明らかに桜上水ガーデンズのほうがいいじゃん・あれも低層階なら３ｌｄｋ６０００前半からあったし

もちろん有楽町線や副都心線沿いに絶対住みたいなら別だが

桜上水ガーデンズ　
地盤悪くない
免震
世田谷区
大手売主　スーパーゼネコン
駅３分　
間取りよし
共用施設多数　
その割に管理費、修繕積立駐車場安い

クレヴィア小竹向原

地盤微妙？
普通の耐震構造
練馬区
中堅デヴェ　無名ゼネコン
駅２分
間取りはよさそう
共用施設は特になし（菜園や緑地がある程度
管理費などはまだわからない

昨今の相場上昇踏まえてもここは７０㎡６０００～６５００程度でしょ

じゃ桜上水にしたらいいじゃん。さりげなく宣伝するな。
ここを検討してる人は池袋周辺をさがしてる。
京王線にさほどの興味もないわ

水を刺すようで申し訳ないけど炎天下に下見でいくつか回ったんだけどなんとなくここの駅から物件周辺って暑苦しかったような、蒸してません？

ここ気になってる人が池袋周辺目当てって何で断定できるんだよ笑

え？

池袋押しの人なんだろ？

７０㎡６，５００～はありえないというのは同意。

その上で言うけど、桜上水とここは全然観点が違うんだよな。
桜上水は言わば専業主婦モデル。新宿まで１０分かかる上にほぼ確実に乗り換えが入る通勤利便性の高くない京王線だけど、環境はいいしブランドの世田谷区。
小竹向原は言わば共働きモデル。池袋なら５分。しかも副都心線・有楽町線があって乗り換えなしの可能性が高い通勤利便性のいいメトロだけど、周りは何もなくて練馬区。

そもそも好みの層がぜんぜん違うと思う。

共働き？？何を言ってるんだ。共働きみたいなのは池袋に住むだろ。

ここのマンション自体どう考えてもファミリーマンション

共働きや一人ぐらしの人に向いてるのは住友の要町タワーだろ

共働きでも子どもぐらい居るでしょ。
完璧なDINKSなら池袋もありだろうけど。

通勤の利便性は確かにいいのだけど

学童も保育園も遠いのがキズ
そういう意味では共働きのファミリーには帯に短したすきに長し

共働きならもうちょっといいとこ住めるでしょ。

住めないだろ、何言ってんの？
ここが限界に決まってる

住めると思いますよ。
仕事によるってだけでしょ。

70くらいの3LDKって狭くないですか？
グロスを抑える方向かしら？

今は総面積を少なくしてグロス価格を抑えるのが多いよ。

６０㎡台の３LDKなんてザラ

７０㎡台中心だったら十分ファミリータイプ

日本もデフレで貧乏化してるなあ

７０くらいの多いですよね。
リビングが１１畳くらい、寝室が６～７畳、あとの洋室は５畳くらいですな。

手狭だよね。
みんなが片付け収納上手じゃないしね。

今出ているプランは７０㎡超で、しかも収納もWICがあってよさそうですけれどね
居室の広さはここ最近では５帖あるといい方というような風潮はあるなーと思いますが
取り合えずここも５帖は確保されてますね
１階住居は自転車を置けるのがいいです
子供用の自転車などは普通にラックに入れたりできないですからね

70平米ギリギリの3LDKばかりの物件って坪単価が高い場合が多いよね。坪300で66平米が6000万だから70平米3LDKが5980万スタートぐらいかな。
なんとなくこの辺りって暑い日はすり鉢の底みたいで蒸すしウチはたぶん撤退っすね。

70平米って住んでみるとたいして余裕もない、
WICは面積効率良くない。
べつにこのマンションだけがどうってわけじゃなく。
市況の変化で狭小化が進んでるね。
まあ、広くすると買える人がいないのでは仕方ない。

このあたりですと75平米くらいあるといいんですけどね。

手狭には違いないけど、70㎡確保出来てるだけ、マシだと思う。
最近は65㎡の3LDKが当たり前になりつつあるし・・・・

デフレで貧乏化と言うより、デフレの中で東京だけ土地の値段が下げ止まっているから起きている現象だと思う。
稼がなくては食べていけないのでまともに稼げる東京に集中するのはしょうがない話しだし。

>>324
つまり廊下を削って75平米をダウンサイジングしましたといって70平米を用意してきます。維持管理費やら固定資産税やらすべて面積比だからお得ですよという営業トークが待ちかまえてます。

諸々込みでざっくり坪260→286の10パーセントアップです。

このあたりの価格の上下は状況によるので難しいと思います。
ある程度、相場を知っていれば、状況によって判断できると思います。
後は納得できるかどうか、ということにかかっているのではないでしょうか。

実質賃金が下がってる中アベノミクスで富めるものは富んだという話

東京の都心は値段あがってる。

建築費あがってるのに三井なんて純利益かなり増えてたような。
あそこ高額マンションなのに仕様が低かったりするしね

要はコストの分も購入者が負担してるだけの話。ただ都心はそれでも売れる

ここは明らかに都心ではない
これから栄えるであろう品川周辺からも遠いしね
デベとしてはコスト上がった分物件価格もあげたいんだが都心物件のように大幅にあげられるわけではない

最近は大手も長谷工ばかり使ったり、無名ゼネコンばかり使ったり仕様下げたりひどいね
ここも無名ゼネコン

これから発展するのが品川って確実にわかってれば皆そっちを買うよ。
それがわからないから、色々選択肢が出てくる。

明治時代は街道が通っていた板橋は交通の要所で栄えていたけど、時代が鉄道になって寂れてしまった。
昭和の時代は東京だと品川・豊島よりも世田谷が人気だったけど、今は逆転している。
これから１０年、２０年後にはどこが発展しているかがわからないから、難しいんだよ。

大地震が起きない限りは品川を中心に城南は強いだろ。羽田の存在感は増すしリニアも通り東京名古屋が最速４０分で結ばれる。俺は外資優遇は反対なんだが、新駅もでき大規模再開発でどんどん企業も参入するだろうしね。職住近接はこれらもつずくだろうし。

ただ東京で大震災でも起きれば西のほうにシフトする可能性もあるだけ

これからは飛行機とリニアでしょ。ということは品川は強い。大崎ももうすでにかなり上昇した　

つづく　〇

つずく　×　

城北TOP3の優良駅だし
高いのは仕方ないだろう

でも高台のいい地盤じゃないし

駅からフラットアクセスは良いもんだよ
2分なら仮に坂でもまあいいけどさ

高台でも駅までフラットアクセスの場所はいっぱいあるだろ

よくいるよね高台の場所だと坂があって大変とか

買えない僻みかしらんけど

まあここは高台じゃなくても周りは戸建てだから景色や日当たりは問題ないだろうけど地盤だけが心配

みなさん営業に聞いてみましょう。

場所はいいんだけど、戸数がちょっと中途半端ですよね。
植栽はけっこう維持費かかる可能性もあるので、必要最小限だといいんですが。

戸数って…

１００超えたら結構な規模のマンションだよ

ここは多分外廊下だし、金かかる共用施設もあるわけじゃなさそうだし、維持費がかかる要素はないな

性格悪いのが一名混ざってるな

戸数はいんじゃないでしょうか

それより、価格が重要

価格は予想としては、7,000万円前後が主流になるのかな

小竹で7000万円ですか。
5500万以上は割高に感じますが。

7000万って80平米の事言ってるんじゃない？彼は

>>341
確かに80平米台ならありうるけど、7000万円台が主流なんて小竹ではありえないでしょう。
それだけ出せば、もっといいところがあると思います。都心へのアクセスは良いですが、それ以外にはあまり魅力を感じません。

なら他物件を検討して下さい。
我が家は小竹２分は買いです。

>>343
この物件は検討していません。

確かに魅力のある街じゃない。

板橋区の小竹向原もだいぶ高くなりましたね

小竹が7000万円台が主流なんて、巣鴨、大塚より高いじゃない(笑)

80平米7000ならありうるよ。

一杯物件見てるけど
山の手線大塚駅近は坪300前後
巣鴨駅近は坪330前後ってイメージ

仕様は悪くなさそうだね。
ただペラボーむきだしは安っぽいなあ

70平米で6000-6500万くらいでしょ。
立地のよさは間違いないが、それ以上だとさすがに割高に感じる。

ここに魅力を感じてるからこそ、評価も高く
見積もるのは分かるんだけど、それにしても
そんなにする？
ワイドスパン、上層階とかを除く大多数は、
平々凡々のプランで、立地一本勝負の物件
でしょ。
自分の相場感が時代に追いついてないだけなのか？？

>>350
私もかなり割高に感じます。中住戸70m2で5500～6000が私の予想です。

それ以上だと高層階に手を出せる方が居なくなるのでは？

戸建も視野に入る価格ですからね

>中住戸70m2で5500～6000が私の予想です。

小竹で出せるのはそのくらいが限度ですね。

>>347
おいおい、なんと寝ぼけたことを、なんちゃって山手線の大塚や巣鴨よりは当たり前に高いだろう？池袋から秋葉原までの山手線は実質的には山手線じゃないからね。
こっちは副都心線、有楽町線、東横線って直結の練馬区だから当たり前に高い。

外周区が山手より高いはずないのに...。
東横線使うなら、こんなとこ住まないでしょうに。

>>354
北側半周は山の手エリアではなく単に山手線を周回にするため線路をつなげただけのエリアだからね。駅前の場末感半端ないし旧国鉄が開発に無頓着だったから汚い。

大塚ならまだしも巣鴨より高いわけないだろ田舎ものくん笑

大塚よりも高いわけないでしょ。
そのうち、要町、池袋より高いとか言いそうだね。

>>356
東京北部が田舎ですよね？
都会暮らししてたら巣鴨に行く機会ないよ。まだ埼京線の方が乗る機会があるし。
小竹向原は都心へのアクセスが魅力です。

>>356要町と大塚あたりは違う。
池袋より先の山手線は実質埼京線と変わらない。
むしろ埼玉県の方が潔い。

相場観のない埼玉県民が適当なこと書いてるのは分かった。

都会暮らしって・・・

>358

地主さん？

値段見てびびる奴らが沢山いそうなスレだな
いくら相場勉強したって今の地合とここの希少性ならデベ側が大体相場＋10%以上乗せで付けてくる
その値段に高いと文句言ったって1円も下がらんのだから今のうちに撤退しなよｗ
買える人はお客様、買えない人はお邪魔様

ここがプラウドだったり、中堅ゼネコンだったりするなら高値を追っていくんだろうけど、伊藤忠＋無名施工じゃそこまでの度胸はないよ。
坪単価２４０～２５０をベースに、その時の地合いを見て前後でしょ。
このまま株価が一本調子で上がって、来年の春闘でも満額回答が続くようなら２７０ぐらいはチャレンジできるかも。

他の物件だと
すぐに完売した氷川台のグランマークレジデンスが２２０
ときわ台のブリリアもだいたいそのぐらい
長期戦の構えの志村坂上のスカイティアラが２４０～２５０
プラウド練馬豊玉が２５０ぐらい
パークハウス上鷺宮が２８０

この内、スカイティアラと上鷺宮は贅沢系の高値を追う物件。
そこまで頑張ってこないなら練馬豊玉前後に落ち着くんじゃないかな。

小竹向原　208万円/坪
要町　237万円/坪
大塚　237万円/坪
巣鴨　280万円/坪

http://sumaity.com/mansion_shinchiku/kanto/13/station/1099/4016/ekiryo...

この掲示板も利益誘導多いなあ笑　
地主や周辺住民とかデべの関係者見てるのかな笑

スーモでも一番住みたい沿線ランキングは山手線沿い
まあ田舎物じゃなかったら山手線の便利さはみなさんご承知ですよね
山手線の駅にも格差はあるけど

もちろんここの交通利便性も否定できないけど、ここは明らかに山手線の外の郊外
東京駅にも直通で行けるわけじゃない
新宿駅にも直通じゃない
品川周辺も遠い

大手デべでせめて中堅ゼネコン以上だったら平均３００～はいけたかもしれないが　
ここは中堅デべ＋無名ゼネコン。しかも高台じゃないし地盤が怪しい（営業に確認すべき）

街自体はいい意味で静かな街悪く言えば廃れた街

ただ小竹には駅近で規模がでかいマンション少ないからその希少価値を生かしてどこまで高く売れるかって話でしょ

今まで見てきた物件で判断すると伊藤忠都市開発は仕様やグレードは高くないけど明らかに財閥よりは安い。市況が違うといえど割と最近できた隣駅のクレヴィア千川も安い
ここもペラボーむき出しだし無名ゼネコン使ってるあたり高級マンションではない

６０００万台中心のファミリーマンションだろう

7,000万円前後が中心じゃない？？

7,000万円前後が中心なら、あんまり売れないだろうね？

70平米７０００万なら三井の池袋のマンションも買えるよ笑

意図的にやってるやついるから相手しないほうがいいよ笑

7000万中心は高過ぎ。ネガるつもりはないが、交通利便性以外には魅力のある街ではない。近くに病院も銀行も飲食店もほとんどない。静かではあるが。その交通利便性さえ山手線沿線や内側には勝てないか、せいぜい同程度なのに同じような価格帯では勝負にならないと思う。

池袋まで歩ける距離なら7000万円出してもいいけど小竹じゃ歩けないからなあ。
70平米7000万円出せるのは要町までだな。

要町も７０㎡で７０００万なんてないよ笑　よほど豪華なタワマンならありえるけど

要町駅近くってさ低地だよね。坪３３０要町で出してもいいなら住友の駅１分のやつも即完売してるでしょ笑
あれ坪３２０ぐらいでもいつもの住友だし


だから７０００万っていってるやつ相手にすんなよ笑　つられやすいインターネット初心者なの？笑　

クレヴィア千川（千川４分）が坪２００前半、副都心線急行が止まるといえど千川より買い物不便な小竹
しかもなんちゃって練馬区で高級志向ではない

相場が１０パーセント上がってる今でもおのずと大体の価格が予測できるわ

7000万円ぐらいになるとさすがに多少は資産価値を考えてしまいますよね。
この近辺であれば私だったら東池袋駅や池袋駅が最寄りのタワマンを買いますね。
やっぱり山の手線の内側と外側にはれっきとした差があるので、ここも小竹の駅チカというレアな条件では有りますが価格次第でしょうね。

値段語るときはちゃんと駅徒歩を考えよう。
2分なんて超強気になるから

駅近住んだことない人？笑

どこの駅かが重要なんだけど笑　

練馬や板橋の２分なんて都心の１０分前後の物件より安いのがほとんどだし

大泉の駅直タワマンはたこううれてたのう

まああそこはプラウドブランドでしょ。プラウドタワー立川も異常価格笑　

日本人はつくづく権威とブランドに弱いね。

駅直と徒歩2分の差はでかいからな。

大泉学園、立川 と小竹向原では街力がちがう。

ここは名より実をとって将来性に賭ける物件でしょ。

確かに、京王とか東急沿線のほうが今時点では高いし、同じ練馬でも石神井公園・大泉学園に駅力で負けてる。

でも、通勤・通学を考えたら小竹向原は圧倒的に便利。
その便利な街が将来的に発展した場合大勝利になるのはこの物件。
って考えで検討する物件じゃないのかな。

そうは言っても発展する可能性は限りなく低いんじゃないの？

小竹向原の街は発展はしないと思います。

発展しないと思うならやめたらいいと思う。

１５年ぐらい前に皆が発展することはありえないと思っていた豊洲は発展したからね。
全くありえないとはいえない。
可能性は低いと思うけど。

5年10年で発展するなら待てるけど、30年後に発展されても困るよ。
その頃には住んでないだろうし。

ここを検討してる人は、駅近と交通利便性という理由かと思っていたんですが、街の発展性まで期待してるとは考えませんでした、

こんなこと言ったら怒られるけど駅近くの小学校のどちらかが商業施設になるだけでもかなり価値あがるよね
イオンとかはいらないけど

勝ちかどうかって、売るときに決まるんでしょ？住み続けるつもりなら30年後に上がったって勝ちだと思う。

小竹向原が発展することはないだろうから、下手に期待しないが良いと思う。

駅の上の小学校も生徒数が年々減少していて統合の話も出ているみたいです。近くの中学校は閉校だそうです。
学校のあとは福祉施設になるとかきいたような？

駅前の発展は地主の方の意向でなかなか難しいそうですよ。
イオンなら東武練馬、少し大きめのスーパーなら千川のライフです。
イオン行くなら電車乗って東池袋駅直結のサンシャイン行った方が早いですけどね。

江古田方面も今のしょぼい下北的雰囲気からこれ以上発展することはなさそうですしね

平和台、氷川台は道路が拡幅して、発展しそうですが、ここはどうだろう？

中山道とか川越街道沿いの立地を見ればわかるけど、道路なんていくら広がっても街の発展に役立たないんだよね。
固まった土地が出るかどうかのほうがよっぽど大事。
そういう意味では小竹は厳しそう。

メガバンの支店がひとつもないことがこの街を物語っている。

氷川台、平和台のほうがいいですよね？

そっちが良いですよ

地主が反対してるから、発展は絶対ない。

閉校の中学はクレヴィアには関係ないし。

ここって発展がないというより
駅近でもこんなに静かなのが売りだし。

冷静になってみると小竹向原たいした駅じゃないな
駅2分は良いけどそれだけで決めるのは早計と思えてきた

その通り。もともと坪単価の安い土地だし、たいした駅でもない。相場を逸脱した高値掴みすると、リセールで大損しかねない。価格次第。

ネガっても安くならんぜ。

日常的に買い物する場所、飲食店が全然ない・・・