三井浜田山グランド跡地計画

>750

同感！それが言いたかった！
750さんは非常に常識的な、そして頭がよい人とお見受けしました。

下げて欲しい人が下げてと懇願するのは、ごくごくあたりまえの心境。
だって安いほうが嬉しいよね？当然の心理として。

しかし、

下げたくない人が下げたくない等と書くのは異常と言うかなんか病気っぽいです。
破綻していますよね。性格が。

>などと捨てぜりふを言ってるように聞こえてしまいます。

捨て台詞って・・・ｗｗｗ　1億円なければたいした物件買えないのはただの事実ですよ。浜田山で1億円なんて、別に驚く額ではない。

>自分が買えないからといって、他人への干渉はもうやめたほうが良いのでは？

ずいぶん必死ですねwww。やはり、身の丈にあった物件を捜しましょう、というのが図星だったようですね！

ははは。
納得。
下げたくない人←こういう人はどういう心境なのでしょう？さっぱりわかりません。
安くして！と書き込むことがそんなにも気に障るのでしょうか？
安くして！と懇願するのは見ててどうですか？
おかしいことでしょうか？
教えてください。

自分だけは選ばれた人間だとでも言いたいのでしょう。
浜田山なんて、都心と比較すりゃ所詮郊外。それほどステージ高くないのに。

>下げたくない人が下げたくない等

誰もそんなこといってませんよ。いくらこんなところで、「三井さん、価格見直しを」なんていったって、価格は下がりませんよ、といってるだけ。別に価格は妥当でしょうってそれだけ。「下げたくない」なんて書いてる人は誰もいません。

安くしてくれれば買えるのに、と怨嗟にも似た気分でいる人がいっぱいいるってことですね。
三井に頼んでみたらどうですか？

>749
月々の返済額とボーナス時の返済額によりますが、30万/月　90万/ボ　35年　3.3056％だとすると、
シュミレーションでは、9500万円くらいになります。
85㎡で３ＬＤＫくらいです。

そうですねぇ、成城とかってまさに人それぞれですよね！

少しでも安くなればいいですね。
ABC棟以外の情報も早く知りたいですね。

9500万円の物件を買うのに、2000万の頭金じゃちょっと少ないですね。756のローン見積はまさにめいっぱい、ギリギリ。将来収入がおちればプランが狂います。管理費・修繕積立金・駐車場代もかかりますからね。年収1650万のわりには貯金が少なすぎ。

ただ、756さんの投稿はいいアドバイスになってます。年収1500万ぐらいで、ここではやっと中程度の部屋が買えるということ。それが現実です。それをどう判断するかは、個人の経済力と価値観の問題。

754さんのおっしゃる通り！

753さんは購入検討中なのでしょうか？
そもそも都心と浜田山は全く比較する対象ではないですよ。

>誰もそんなこといってませんよ。いくらこんなところで、「三井さん、価格見直しを」なんていっ
>たって、価格は下がりませんよ、といってるだけ。
でも別に下がって欲しいとか割高と書くのは別にいいのでは？

>758さん

アドバイスありがとうございます。
そうなんです、おっしゃる通り、浜田山に興味を抱いている割には貯金が少ないのです。
クルマ、買わなきゃよかったかな・・・。
あと、400万ほど友達に貸しているので、それが返ってくれば、頭金にプラスアルファできます。
現在月収で手取り90万〜100万くらいなので、40万くらいは月々の返済に回せそうですが、そっか、管理費や何やらがあったとは・・・。
私は素人なので85㎡ってピンときませんが、どのくらいの広さですか？
何畳って言う表現のほうが私にはわかりやすいです。

＞761
失礼ですが、収入の割りには貯金がすごーく多い方だと思います。立派ですよ。。。
その上、毎月半分近くローン返済ですか、皆さん頑張ってるんですね。

85平米はだいたい25坪くらいじゃないですかね。
２〜３人なら十分な広さだと思います。

我が家も似たような経済状況ですが、100平米代狙ってますよ。
お互い購入実現するといいですね。

>私は素人なので85㎡ってピンときませんが、どのくらいの広さですか？

お風呂を1418にすると、だいたい、14-15畳のリビング、3.5畳のキッチン、5畳＋6畳+7畳の洋室、ということろじゃないですか？
55平米でＤＩＮＫＳタイプなんていわれて、三井の久我山5丁目プロジェクトはこの手の小さめの物件が多かった。
85平米なら夫婦に子供1人ってところでしょうか。まあ、75平米に夫婦＋子供2人というパターンもありますが。
頭金は物件価格の２０％、とはいうけど、私は一応7000万は入れるつもりです。どのくらいの価格帯のものになるかは、正式の価格が出てから検討します。
あと、クルマは要注意です。国産なら旧セルシオのレクサスあたりから、外車ならベンツのＥクラスあたりより上だと、機械式で入らないのもあります。三井の本郷真砂のスレッドで問題になってました。
駐車場はどういう区分になるかわかりませんし、都心とちがうので、駐車場の数自体は大丈夫なように作ると思いますが、サイズはちょっとわかりませんね。狭いのしか当たらない可能性もあります。

764さん、ご丁寧にいろいろと教えていただいてありがとうございます！おかげさまで大分イメージが湧いてきました。
さっそく資料請求をしてみようと思います。（実は不勉強で詳細などまだ何も知りません）
構成は家内と二人になります。子供はまだいませんが、近いうちにと考えております。
そうなると、私たちの寝室以外に２部屋あるというのはありがたいです。
しかし、7000万の頭金は凄い！ですね。尊敬に値します。
ちなみにクルマは日産のミニバンで、エルグランドです。あと、50ccバイク１台と自転車が２台です。
車高が高いので駐車場に入りますでしょうか？心配なので詳しい人、教えてください。
バイクと自転車も納まりますか？
ちなみにお風呂を1418って何ですか？

763さん、実現して是非ご近所さんになりたいです。その際は是非お友達になってください。私たちはマンションの素人なのでいろいろと情報教えてください。

>二流住所で割高だと思う方には正直住んで欲しくないです。

住所が「浜田山」とついてないから二流、という発想は、まさに土地をよく知ってるものからすると、笑止千万ですな。成城だって、アドレスだけ成城で、駅から徒歩20分、畑だらけの成城Ｘ丁目より、成城学園駅に近い砧のよい場所のほうがずっと評価が高いし雰囲気もいい。

>ある程度の生活水準を満たしている人が住むべきマンションではないでしょうか？

そうならざるをえない価格設定になりますよ。ただ、実際のグレードは多少心配ではありますね。ＭＲが開いていない現段階では、なんともいえませんが・・　まさかペアガラスじゃないとか、フローリングが印刷とか○友の「高級？？物件」みたいなことにはならないでしょうね＞三井さん

>>765
最近はハイルーフ用はほどほどの比率で設置されます。
抽選の際に一般セダンかハイルーフ希望かは事前希望の
お尋ねがあるはずです。

764です。

>しかし、7000万の頭金は凄い！ですね。尊敬に値します。

ローンが嫌いなだけですよ。7000万のものをわざわざ1億出して買うのがローン、と考えていますから（笑）。最近よくきく「利回りX％」なんていう誘い文句はまったく信用してません。

>車高が高いので駐車場に入りますでしょうか？

うっ、ハイルーフは実は幅と同じくけっこうマンションではネックになることが多いです、正直。平置きが割り当てられていないと、ハイルーフ対応の機械式は数が限られるのが普通。でも、最近はわりとハイルーフ対応の機械式が需要に間に合ってるみたいですね。成城でみたマンションはハイルーフ対応の機械式があまってました。まあ、成城ってハイフールを好むような場所でもないだろうし、あれはデベのマーケティングの失敗かも。
自動車では幅のが問題になる。これは高級車の幅がどんどん広くなってるのが原因。追いつかないですよね。

>50ccバイク１台と自転車が２台です。

バイク置場も一応抽選ですけど、50ccのミニバイクが置けなくて困ってる、というのはあまり聞かないですね。1000CCのバイクがおけなくて戸建にした、という人は聞くけど。50ccならサイズは全然問題じゃないですよ。
自転車・・・　案外2台置けなかったりします。1台は大丈夫でしょうけど・・・　これはマンションの自転車置場のキャパにもよりますが、実は売れ行きで決まるってことあり。売れ行きがイマイチだと先に買った人間が3台ぐらいおいたりしますね。だいたい大規模物件はそんなにはやく完売しませんから早く買えば当面は大丈夫じゃないかと踏んでますが、なんともいえないですね。

>ちなみにお風呂を1418って何ですか？

サイズのことです。お風呂の。
80平米のマンションだと、お風呂は1418（つまり、幅1.4mｘ1.8m）か1620タイプのどちらか。
だいたい90平米以上だと1620になることが多いみたいですけど、お風呂をあえてゆったりとるというポリシーをもってるデベ（ダイワとか）もいれば、逆にお風呂は小さめにしてリビングなどの居室空間を広くとる、ということもありえるわけですね。とりあえず、広さのことです。MRでお風呂が「1620だ」と言われたら、「広いんだな」と思ってください（笑）。

766さん、そうですね！是非仲良くしてください。
ちなみに私も外資系コンサル勤務です。（転職の可能性大ですが）


767さん、ホント、おっしゃる通りですね。
私自身は、少し高いなぁと感じながらも、この物件にとっても魅力を感じてしまってるため、高くても頑張っちゃいそうです。
MR楽しみですね。
色々情報あれば今後も教えてくださいね。
「安かろう悪かろう」どころか「高かろう悪かろう」では言語道断ですよね。

やすくなんねーかなー。
浜田山ったって住所はねえ。
庶民も多いんだよ。浜田山は。

>772

笑いました。実際問題として、予定価格はフタあけてみたら下がるって可能性はありますよ。プラウド富士見ヶ丘もそうしたみたいですし。

三井はわりに良心的なほうで予定価格を吊り上げるってことはあまりやりません（でも、このご時世ですから、部屋によっては、わかりませんけどね）が、事前アンケートで人気がない部屋は下げてくることもあります。でも、そういったって200-300万じゃないですか？　7000万が6800万になったって、実際のところあまり変りはないと思うけど・・・

久我山5丁目を見たとき、MRの三井の営業マンが「5000万超えてくると、ふつうのサラリーマンは変えなくなる」ってハッキリ言ってました。この物件は、そうすると「ふつうのサラリーマン」ははなから除外ですかね？　大規模物件なのに、そうすると、誰に売るのだろうか。
外資系コンサルがそんなに数百人もいるとも思えないし（笑）

変えなくなる
じゃなくて
買えなくなる
でした。すいません

764さん768さん、いろいろとご親切にありがとうございます！
なるほど、いろいろあるのですね・・・。
1418はサイズのことでしたか、なるほど。そういう呼び方になるわけですね。
それでいくと、今の我が家（社宅）は1210くらいです。
はやく広いお風呂に入りたいものです。
クルマはやっぱり心配なので明日電話で準備室に聞いてみようと思います。
もう一つすみません、ＭＲでお風呂とはどういうことを指すのですか？

＞仮にベンツＥやＢＭＷ５の新車が７００万円で発売されたり、
＞Ｓや７が１０００万円で発売される見込みを、５００万円とか
＞７００万円云々と幾ら叫んでも、所詮無いものネダリでしょう。

まったくそのとおりですね。ベンツのSが新車でほしいけど、「こんなの700万ぐらいの価値しかない。安くして」とシュテルンやヤナセで言ったらどうなります？　呆れられるだけでしょう。
それだけの価値が(自分にとって）ないと思うなら買わなければいいんです。

＞買えない収入・貯蓄層の方は、車種を下げるしかないといのが
＞当たり前の摂理。

そういうこと。マンションは売れ残ったら500万引きで売ってしまおう、という時代は2年前に終わってます。今はむしろ売り惜しみしてる状況。

これまた

＞ＭＲでお風呂とはどういうことを指すのですか？

あ、わかりにくい書き方しちゃってすいません。MRで希望する居室の間取り図がもらえるはずです。その図面で「お風呂は1620です」といわれたら（まあ図面に書いてありますけど）、そのお風呂は「広めだな」と思ってください、という意味です。

お風呂の広さは重要視する人としない人がいますけど、まあ1418でも十分じゃないでしょうか。
しかし、1210は狭いですね〜。

実は外資系ソフトウエアベンダーで、アナリスト＆コンサルタントを担当しております。
主に、BPR、業務分析、要件定義分析を得意分野としております。
ですので自分自身理解力には長けていると思っていたのですが、そもそものＭＲが何を指すか知りたいです。

MRとはモデルルームの略ですよ。
分かりにくいですよね〜

あ、そっか、ＭＲはモデルルームのことですか。納得です。
販売の何か専属の営業マンのことをそう呼ぶのかな？とかいろいろと考えていました。
なるほど、そういわれてみればそうでした・・・。
そしてモデルルームに希望の図面をもらいに行くのですね？
さっそく図面をもらいに行きたいのですがどこにもらいに行けばよいのですか。

今日はいろいろと勉強になる日だ。

771さん、同業者でしたか。経営系ですか？企画系ですか？ＭＢＡフルダでしょうか？

779さん、
細部にまでわたる解説、感謝です。おかげさまで大分理解できてきました！
しかし詳しいですね。
びっくりしています。
この掲示板の方はみなさん、そんなに詳しい方ばかりなのですか？
凄いですね。

781さん、
　私も全くの素人なので、この掲示板を読んで色々と勉強してます。
　中には中傷的な物もありますが、オフィシャルHPだけでは決して知り得ない貴重な情報も沢山ありますよ。
　一生に一度であろう買物です。お互い素敵なお部屋と巡りあえるといいですね！
　ちなみに私はMBAホルダーです。

別に買えるけど高いから安くしてという人も沢山いると思いますが・・・。
安いほうが余裕ができるから。
ベンツと比較している人がいるけど、ベンツではなく、状況からするとカローラなのになんでこんな高いの？って反応だと思うんですが・・・。

そうですか、これまた同じくですね。
お互い目標に向かって頑張りましょう。
今後ともよろしくお願いします。

カローラと思う方はこの物件に価値を見出せないと言う事ですよね、買わなきゃいいんですよ。

価値を見出せないとかではなく、地元だから欲しいという人も沢山いるのではないでしょうか？
もともと浜田山っていうニッチな地域なんですし・・・。
浜田山のなかでもさほど良質の場所でない住所。
カローラはまあ例だったのですが、嫌そうなので、レクサスクラスの値段だと思ったらおいおいベンツのＣＬだよ。
そんな感じだと思います。しかも裁判とかで色々あるし・・・。
でも反応が多いのは浜田山に愛着があるからでしょうね。

＞浜田山のなかでもさほど良質の場所でない住所。

　高井戸東だからですか？
　どこがカローラクラスなんですか？

レクサスクラスの値段、なんて書いてること自体モノを知らないですよね。
レクサスは今や旧セルシオだけじゃない、旧アリストだってレクサスになってることすら知らないんですから。

>別に買えるけど高いから安くしてという人も沢山いると思いますが・・・。

＊＊＊の遠吠えにしか聞えませんがｗｗｗ？

>ベンツと比較している人がいるけど、ベンツではなく、
>状況からするとカローラなのになんでこんな高いの？
>って反応だと思うんですが・・・。

ベンツ見て、「これってカローラと同じでしょ？　どうしてこんなに高いの？」という反応をしてる人ってことです。
実際いますからね、この手のトンデモな客。MRルーム開いたら、この手のが押しかけるのでしょうか。三井の営業マンに今から同情します。

＞そしてモデルルームに希望の図面をもらいに行くのですね？
＞さっそく図面をもらいに行きたいのですがどこにもらいに行けばよいのですか。

まだモデルルームは開いていません。図面もできてません。

なのに、こんなに掲示板が盛り上がってるってことは、やはり注目物件ってことですね。

＞でも反応が多いのは浜田山に愛着があるからでしょうね。

違いますよ！
この物件にそれだけの魅力がある証ではないでしょうか？

しかしすごい盛り上がりですね。
やはりかなりの人気物件なのですね。
良くも悪くもこれだけ注目されてるわけですから！

ほんとに注目されてるんですね。

それだけ欲しいと思っている人が多いんでしょう。
浜田山駅近で、この規模、南が傾斜地。
営業マンの得意なせりふじゃないですが、まさに「二度とでない」物件になるでしょう。

もう少し安くしてもらえれば自分でも手が届くかも、と夢見てる人も多いってことがよくわかりました。

>レクサスは今や旧セルシオだけじゃない、旧アリストだってレクサスになってることすら知らない
>んですから。
知ってますよ。しょせんアリストだろとはよく言われてますからね。
>＊＊＊の遠吠えにしか聞えませんがｗｗｗ？
そう思うのはどうぞご自由に。しかしあなたは人間として負けてますね。
両親から愛されずに育ってしまったのでしょうか？
>790
間違いなく注目物件です。
>791
そうかもしれません。かっこいいですもんね。今知りえてる情報では。
ただ、浜田山は低層地区が多くなかなか良質なのにあまり認められず的な場所だからか、「俺はこの場所がいいとしってるんだ。都内でも上位なんだ」という感じで地域を愛してる人が沢山います。
愛着持ってる人多いですよ。
>788
そのとおりです。

＞そう思うのはどうぞご自由に。しかしあなたは人間として負けてますね。
＞両親から愛されずに育ってしまったのでしょうか？

ワラッタ

＞知ってますよ。しょせんアリストだろとはよく言われてますからね。

やっぱ知らないじゃんｗｗｗ。
レクサスはベンツでいえば、CからSまでに対応する幅広い価格レンジをそなえたモデルの総称。
「レクサスクラスの値段」たって、エントリーレベルのISとラグジュアリークラスのLSでは全然違うってこと。
ちなみに日本ではアリストをレクサスに移動させるにあたって、大幅に改良。もはや旧アリストとは別物になった（価格も）。

高いと言うとすぐに「貧乏人は買うな」というレスがつくようですが、私はこの価格は払えますが、「資産価値」という意味で割高で迷っています。「中古」または、「収益還元法から割り出した価格」と「新規価格-減価償却」の差が、新築プレミアムということですが、この物件の場合、私の狙っている120平米クラスですと3000万円ほどのプレミアムと感じています。浜田山はとても良い所ですが、将来、賃貸や売却を考えた場合に、この点がネックですね。

120平米で14000万円とすると、収益還元法で考えた場合に、家賃収入はグロスで600万（月額50万円）は必要です。都心の便利な場所ならまだしも、想定される入居者が勤めるであろう地区までドアツードアで40-50分かかることを考えると、この家賃は無理ではないでしょうか。実際、浜田山のマンションで100平米超、家賃40万強の物件を時々見かけますが、入居者がおらず、諦めて売却に出ているものをよく見かけます。環境は捨てがたいので、本当に迷うところです。

120平米の億ション買うのに、家賃収入から資産価値を考えるなどまったくナンセンス。
そんなに広いマンションはそもそも需要自体が少ない。そんなのを浜田山で借りる人なんていないのはわかりきってる。数字を持ち出すまでもない。
ただし、売却からみた資産価値となれば、話は別でケースバイケースになる。
すぐそばの東急の物件は100平米前後でも、新築価格の2割り増しで売りに出て、出ればだいたいすぐはける。資産価値を維持してる（少なくとも今のところは）のは間違いない。発売された時期も今から考えればよかった。モノはいい（外装タイルはすべて手焼きのレンガ）し、値段も今から考えれば安買った(当時は高すぎるといわれて、完成しても数ヶ月はかなり売れ残っていたが）。ただし、植栽が多いから、管理費は高い（東急の高級物件は管理費の高さがネック）。
バブル期マンション、キムタクが住んでたことでも有名な「インペリアル」は、当然ながら、新築分譲価格より常に相当安く売りに出され、しかも、維持費の高さ（居室数が少ないため）からなかなか買い手もつかない。資産価値が維持できなかった例だといえる。
ライブタウンなどは、あの場所と管理のよさがプレミアムになって、出れば売れる。分譲は大昔だから、モトが取れたかどうかいえば微妙だが、少なくとも、あの当時4000万以下だったものが6500万で売れてる。資産価値は維持できてる、といっていいのではないか。
このように資産価値は、その後の管理状態や経済状況によってかなり影響を受ける。駅近で大規模なら資産価値は下がりにくい、というのは定石だが、それもインペリアルのような小規模物件と比べたらというだけ。

仮にここと同じクラスのプロジェクトがでてきたとして、価格を予想するに、コストサイドからみると土地の仕入れ価格５割アップ、建設コスト１割アップ、消費税６割アップをベースといったとこ。価格サイドから見た場合、都心部の２年遅れの価格上昇の波が訪れていると考えると、やはり２年前と比べると５割以上のアップ。それに加え、デベは高値圏で推移する市場に対し、慎重になるでしょうから供給量が激減して、希少性はさらにアップ。こうした背景を考えると、世界的な市場混乱や日本の金融当局による住宅関連融資の総量規制等、劇的な市場冷却要因がでてこなければ、今の若干高い価格設定を「あんときゃ安かったんだなあ」と心からため息まじりに思う瞬間が訪れるような気がする。

教えてください。

パークシティー
パークホームズ
パークコート

色々ありますが、グレードの違いなんでしょうか？
その場合パークシティーの位置づけは？