グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN　【Part2】

私も浜田山は検討しましたが、建築としても企画思想としても納得できず、撤退した経緯があります。そもそもタワーから入ったんですよ。物件探し。やはり都心タワーという響きは魅力的でしたから。しかし種々の媒体や人脈を通じて情報収集していくうちに、これも種々の疑問符がつき撤退。

結果たどりついたのが、この物件でした。最後はやはり価格。高値掴みの懸念(というより事実？)が気になりました。人間どうしても損得に固執しがちですが、仮に結果として少々金銭的に損しようが生活に支障はない。気に入ったものが手の届く価格であるならいいじゃないかと割り切りました。

個人的には先に挙げたように踊り場との認識でいますし、ここは少々待っていても値下げはない。もちろん、もっと待って完成在庫があれば叩けるかもしれません。投機的な損得勘定でいけば待ちもありましたが、私はそろそろ手を打ちたかったので。

>62さん
すみません。入れ違いだったようです。
もちろん存じております。お説ご尤もで、今後の景気次第ではその可能性も十分あると思っています。
情報には深度もありますので、表裏や時間軸、それらをどう位置づけるかということでないでしょうか。
確かに、わずか１、2年後に好立地で同グレードの物件が安く出てきたら少し悔しいでしょうね。その時は、わずか数年だが長く気に入った物件に住む満足感を得たのだと言い聞かせながら、己の不見識を呪うとしましょう。

>64さん
そうですね。何事もトレードオフ次第といったところでしょうか。幸い、今住んでいるのが都心3区の幹線道路沿いなので免疫がありました(笑)　プライオリティーや妥協点も人それぞれですし、住まい探しは難しいですね。

ここのセキュリティはすばらしいと聞くのですが
駐車場（コーチエントランス？）やウエストエントランスのセキュリティ
はどうなっているのでしょうか？
とくにウエストはＥＶがないので、何重ものセキュリティと言われても？
昼間も誰もいないんですよね？

>>66さん
まず、
ウエストエントランスと駐車場は、住民以外は入れない（各戸からも遠隔で空けられない）です。そして、それらの入り口も、
１）風除室入り口　２）エレベーターホール入り口　３）エレベーター内　と、鍵をかざしていかないと各戸の玄関までたどりつけません。もちろん、これに追加して駐車場には電動シャッターがあります。

とはいえ、近畿○備のように「排気設備の点検でーす」などと、管理組合や売主からの依頼を装ったりされたら、玄関口までたどり着くことは可能でしょう。結局、多重セキュリティに甘んじないよう、住民の皆様と防犯意識を育むのが最後にはカギかと思ってます。

>>67さんありがとうございます。
ウエストエントランスと駐車場は、住民以外は入れないんですか！
遠隔操作で開けられないとなると、
来客があったときには必ずメインエントランスから入ってもらうし
地下駐車場には来客用の駐車場はないということなんですね。
（メインの方は遠隔で開けられるのですよね？あれ？もしかしたらダメなんですか？だとすると宅配の荷物などは？レセプションでは預かってくれないですよね？）
でも、ウエストには階段があるので、風除室を入ってしまえば
あとはノーチェックで住戸前なんでしょうか？
それとも階段の扉は外から開かないとかなのでしょうか？

小さい質問で申し訳ありません。
一度だいぶ前にＭＲを見学して、そのときは高額物件に断念したのですが
最近になってやはり気になってしまい。。考え直している次第です。
よろしくお願いします。

68さん

ご質問の気持ちはわかりますが、居住後のセキュリティ上ここでこのような質問は控えていただけませんか？この質問にお答えするともぐりこめる隙を一般に公開しているような気がします。
気を悪くしたら申し訳ないですが購入者は防犯意識は高い方が多いと思いますので、セキュリティに関しては直接MRへ聞いてほしいと思います。

特に支障はないと思うので付言しますが、このマンションの階段は通常使用できません。非常時にのみ階段室扉のロックが解除される仕組みのため、仮に宅配便が入ってきてもEVセキュリティを無視して各階間移動はできません。かなり強固なセキュリティラインを構築しています。
これ以上は、69さんのおっしゃる通りMRでご確認ください。

＞６９−７０さん。
よくわかりました。
近いうちにＭＲに行ってみようと思います。
色々とありがとうございました。

こちらの掲示板は質問を投げかけると住友の営業さんが答えてくれるようですね。
便利なようですが、常に住友の営業さんに見られていると思うと意外と本心での議論はし難くなってしまう欠点はありますね。。。

いやいや、競合デベさんのネガもご苦労様です。営業が書き込もうが購入者が書き込もうが何だろうが、事実であれば情報収集のツールとして何ら問題はありませんがね。本心での議論？　マイナス要因があれば堂々と指摘すればいい。前スレからずっとそうでしょう？　あ、他社の妨害工作員さんだから、こんな嫌味な書き方してるのかなぁ。

…などと決め付けて書かれたら、どんな気分ですか？　72さん。

私は60＆70ですが、デベではなく購入者です。自分が気に入った物件を、同じように気に入っているが迷っている人がいる。分かる範囲でお答えしようとするのがそんなに不自然でしょうか。正直、もっと売れて欲しいですしね。私が67さんの一連の質問に答えたのは70の一度だけです。他のレスを付けた方がどういう方かは存じませんが、内容に問題はないと思います。

最後に、72さんが本物の他社の妨害工作員と思っているわけではありませんよ。気分を害されたと思いますが、私もそうなので、おあいこということにして頂けますか。

住友の人はやっぱりこの物件に自信ないから
掲示版の書き込みチェックばかりしてる。
モデルルーム見てみて仕様にがっかりしてしまった

構造はしっかりしてると思うけど(竹中）
中身にお金をかけてないね。

住友営業の人かは不明だと思うけど　明らかに関係者の擁護的書込みは
多数みられるね。あせりを感じるね。でも　その気持ちもわかる。
マンション販売時に　会社の利益も確保するため　ある程度は　物件の仕様を下げざるを得ないこともあるし、価格上昇を抑制するためには　仕方ないよね。

匿名掲示板なのに「私はXXです」とか「私はXXではない」等とわざわざ断って書き込みする方が滑稽なんですけどね。
このサイトの「名前」の選択なんて、意味が無いどころかかえって有害なんだからなくしちゃえばいいのに。
それぞれが判断して情報収集すればいい。ただそれだけですよ。
かの有名な「嘘を嘘と・・・」を忘れずにね。

デベだろうが購入者だろうが検討者だろうが、内容が正しければ有益な情報。所詮匿名掲示板なれば嘘を書く＊＊もいるので、裏取りは忘れずに。下らん決めつけは荒れるだけで何の意味もないので無用に願いたい。…ということでよろしいか？

さて、検討掲示板に話を戻そうかと。よく「シティテラス目白」のスレで「スーペリアでも、目白ガーデンヒルズより仕様がいい」とのレスを多く見かける。HPでしか見たことないんだが、スーペリア仕様と思われる「Ash&Ebony」の画像では、グランドヒルズのスーペリアとほぼ同仕様のように見える。
これらから仕様グレードを単純に比較すれば、ガーデンヒルズ＜シティテラス＝グランドヒルズ　となる。
しかし、グランドヒルズのスレでは「仕様が低い」とのレスが目立つのは何故か？　シティテラスのMRに行ったことがある人、実際のところどうなのか教えてください。「要するに総じて仕様が低いってことだろ」といった類のレスは無しで。あくまで実物を見た上で比較できる人、よろしくお願いします。

>77

シティテラス目白が目白ガーデンヒルズより仕様がいいと言われている
のはあくまで一番低いグレードと中間のグレードだけですよ。

個人的には一番上のグレードは三つとも同じような仕様だと思います。

この掲示板ではスーペリア検討者が多いようなので、プレミアムの仕様についてはあまり語られてはいないのではないかと。

おお、早速ありがとうございます！　私もプレミアムはそれぞれ同等を思っています（あくまでHP上ですが）。そこでなんですが、結局シティテラスのスーペリアと、グランドヒルズのスーペリアではどうなんでしょうか。ほぼ同等なのか、それとも実際にはシティテラスの方が良いのでしょうか。

シティテラス目白は仕様の問題ではないのですよ、全然売れてないのは。立地、環境なのです。駅から遠くて、周りの環境もイマイチ、明治通り沿いで都電のカンカンという音の目の前。目白の駅から遠いのに、JRの駅で一番近いという理由で目白という名付けにして高く売ろうとしてる。つまり、立地環境がとても悪いのに高すぎなんです。これは護国寺の物件も同じで、両方とも全然売れてません。護国寺の物件なんて、売れたの１期で全体の１割ですよ。近く、南大塚の物件も出てくるのですが、これも同じ（環境イマイチなのに割高）と言われています。　
スミフは概して自己中心的。周辺の価格をつり上げ、マンションの販売に関わるものなのに、平気で一般に禁止されている、変な内容のチラシを入れる。仕様は良いかもしれないけど、立地が悪ければ、マンションなんて買わないでしょ。時間をかけて売るなんて言ってますけど、入居して何時になっても売れなければ、入居した人は管理組合も開けない。会社の事しか考えない、自己中心的、だから批判されるのです。

何だか力が入った文章に対して申し訳ないですが、目白物件や住友の評価について聞きたいのではないのです。シティテラスや護国寺の売れ行きには興味ありません。興味があるのは内装や設備といった「仕様」そのものなんです…。
単純に不等式で比較できそうなこの3物件において、どれほど仕様の程度差があるのか、または無いのか知りたかったのです。差があるならあるで良し、無いのなら何故ここまでレス評価が異なるのかに興味があったからです。

だったらご自分で見に行ってください。どこもモデルルームやっているわけで、仕様なんか自分でみなきゃわかんないですよ。

>82氏

検討掲示板でそれを言っちゃぁおしめえよ、ってなもんでしょう。分かる人がいたら教えてねって話でしょうに。住友嫌いなのは良く分かるけど、そもそもが質問からズレまくって、目白物件の板にありがちなワールドに突っ走ってるレスが失当。他所でやって下さいな(笑)

ここのコンシェルジェって何をしてくれるのでしょうか？
昼間のフロント2名って、コンシェルジェのことですかね。
そのうちの一名がグランドマネージャー？
（で、グランドマネージャーって何をする人？）
ここは管理室はあるけど管理人はいない感じなので
管理人と似たようなことをしてくれるフロントの人ってこと？
でも、コンシェルジェは基本的にサービス業だと思うので
誰がエントランスを通ってもニッコリと笑顔でスルーしそうなイメージが。
営業さんでもいいので教えてください。

コンシェルジェ、グランドマネージャー
要は管理人だと思いますよ。うちのマンションではそういう仕事してます。

検討中のものです。
購入された方などに伺いたいのですが、遮音性なども考慮されましたか？
ＨＰなどを見て、仕様について研究していたのですが
戸境壁がコンクリートと石膏ボードとの間に木材をいれてあり
空気層ができています。
この工法は音が響きやすいとなにかのコラムで読んだ記憶があり
遮音性が少々不安です。
コンクリートの厚さも１８０−３５０とずいぶんな開きがありますね。
デベさんに聞いても、きっと都合のよいことしか言ってくれないだろうと
思うのでここで質問させていただきました。

>86さん

私もこの点は気になり、少し調べました。いわゆる「GL工法」に似ているのでは、とお考えなのではないでしょうか？以前活況だったゼネコンボーイさんのスレッドでも話題になりましたね。対して、こちらの工法は独立支柱による「ふかし壁」と呼ばれ、逆に遮音性能は優れていると書かれてあったと記憶しています。

GL工法は、RC壁とボードをGLボンドという弾力がある餅のような形のボンドで接着させる工法です。今でも外壁には多く用いられますが、戸境壁に用いられると柔らかいボンドのせいでボードが振動し、空気層内で音を増幅させる「太鼓現象」が起こります。さらにGLボンドを介してボードとRC壁が接触しているため、振動がRC壁自体も伝播します。健さんのブログでも界壁にGL施工していた物件があり、問題だったと指摘されています。

一方、ふかし壁は、GLボンドではなく木軸か軽量鉄骨軸でボードを固定します。GLボンドのように弾力がないため振動しない上(全く無いということはないのでしょうが)、独立支柱により軸とRC壁が接していないため、音の伝播に関しては内部のRC壁に何の影響も与えないとのことです。戸境壁の図面を見れば、木軸が接しているのはボードのみで、RC壁からは浮いているのが分かると思います。

ゼネコンボーイさんによれば、この物件のように外壁はもちろん、戸境壁もふかし壁であれば高級の仕上げだそうです。どこかの億ションでも採用されていましたし、現行販売物件ではグランツオーベル南平台がやや近いようです。ただ、南平台では軸とRC壁が接しているようなので、これをふかし壁と言って良いかは分かりませんが。

とは言え、この点は心配だったため、検討段階でデベに技術的な説明を求めました。結局デベは答えられず（というか初めから「マニアックなので専門家に説明させます」との対応）、最終的には竹中の技術者が出てきて、概ね上記のような説明を受けました。その後に自分でも色々調べましたが、最近ではGL工法でもボンドの形を餅状ではなく線状に施工することで、問題の軽減に成功したという実験データも出ているようですね。

戸境壁の厚さについては、180あれば標準レベルをクリアしていると言えるでしょう。一応、都心ハイグレード物件のパークハウス諏訪山プレゼンスも180でしたし。加えて独立支柱のふかし壁だし、スラブもボイドではなく厚いし、総じて遮音性能は優れていると判断しました。内装も良いに越したことはないですが、こういう目に見えない所にコストをかけているのは大事なことです。構造に関わる快適性能は、後でどうしようもありませんからね。

以上、長くなってすみませんでした。しかし、久しぶりにゼネコンボーイさんを思い出し、何だか少し寂しい気分になりました。すごく楽しいスレッドだったのに。今どこで何してるのかなあ。ちなみに、上で引いた彼の回答は「今時直床でスラブ２０センチ」にあったはずです。

追記：もし、「お前、それは誤解しているぞ」という方がいたら指摘してください。まじめに調べたつもりなんですが、ナニブン専門外なので。プロの解説があれば有難いです。

早速ありがとうございました。
遮音性は優れているということなんですね！
安心いたしました。
私も建築のことには疎いので、以前読んだコラムに書いてあったものと
同じだと思い込んでいました。

もうひとつだけ心配なことがあるのですが。
先日浜田山の三井の物件を見に行ったのですが
こことの管理費の違いに驚きました。
あちらは（法外に？）高いとして、こちらはいささか安くないでしょうか？
これだけセキュリティがしっかりしているのに？
修繕費は最終的には6倍になるので、まあこんなものかもとは
思うのですが。

管理費は妥当な線じゃないでしょうか。そんなに安くも無い気がします。PC浜田山は植栽の維持管理費が上乗せされているので、あのレベルにも関わらずとんでもない額になっているだけです。
むしろ問題は駐車場の稼働率です。低ければ、不足分が管理費に跳ね返ります。売れ残っているうちは該当分を住不が全て負担するので良いとして、占有権を持つ住戸の人が車を使わないからと権利を放棄した場合はどうなるのでしょうか。
もしそうなった時には、うまく他の住戸へ回されると良いのですが。確か8割は埋まらないと計算が狂うはずです。

駐車場ですか・・
駅からそれほど近くないし、車の便がいいので8割は埋まるのではないでしょうか？どちらかというと駐車場が抽選でもれる心配をしているので
意外・・という感想です。
でも、マンションが建ち何年もたって老齢化が進んだら
確かに車を運転する人が少なくなるかもしれませんね。
優先住戸が放棄した場合（あまった場合）は、次順位の区分台数に
追加されますと書いてあったと思うので、ちゃんとまわっていくと思うのですが。
管理費が安いと感じたのは、駐車場の多さでカバーしているからなんでしょうか。
浜田山が衝撃的すぎたのかもしれませんが。

修繕費はまとまった金額を入居時に払うと思うのですが
その後○年後に○○万円とか計画されていますか？
もし決まっていたら、８０平米くらいの部屋の金額を
教えていただけませんか？

入居時にまとめて払うのは修繕積立基金。それ以降は通常の修繕積立金で、5年後ごとに値上がりします。88で書かれた修繕費とは、こちらのことでしょう。修繕関連支出は、この2種類だけだったと思います。
恐らく、よくある修繕費の一時金のことをおっしゃっているのだと思います（数年おきに追加でドカンと払うヤツ）が、この物件は一時金の計画はなかったはずです。…なかったですよね？

>91さん。おそくなりましたが、ご回答をありがとうございました。
一時金は計画されていないのですか・・

こちらはエレベーターがC棟以外は２〜３戸にひとつついていますね？
（比較的多い？でも、C棟は６〜７戸にひとつ。管理・修繕費は広さで
均等に割られているのは後々揉めないのでしょうか？）
エレベーターはいずれかならず交換しないといけないものの
ひとつだと思いますが、結構な費用がかかるのでは？駐車場も機械式なのでメンテナンスも相当なものでは？
長期修繕計画は契約前でも見せてもらえるのでしょうか？

長期修繕計画は事前に見せてもらいましたよ。コピーももらったと思いましたが、どこかへやってしまったなあ。EVの費用もあったと思いますが。駐車場も完全地下ですから、屋外で機械が風雨に晒されるよりは格段に良い状態が保てるでしょうね。車欲しいけど、どうしようかな。これからは大変そうだし。

現在の販売の進捗状況を教えてください。
また、完成が来年の３月ですが、完成在庫
は現実のところどれ位ですか？

>94

直接MRに行ったらどうです？

>94
細々と売れている感じを受けましたが実際はどうなんでしょう。
１階差くらいなら価格差がそんなにないので、まだまだ好きな間取りは
選べそうではありますが。
ただ、先日見た限りでは、C棟の東向きはわりと売れてしまっていました。
どのあたりを考えていらっしゃるんですか？

それにしても、完成在庫がかなり出るんじゃないですかね。
高い買い物なので、それで間に合えば実物見てから契約したい人も
いるかもしれませんね。
セキュリティは硬いはずなのに、住民以外がしゅっちゅう見学のため
棟内を出入りするのかな。
すみふは日常茶飯事なので何とも思わないのかもしれないけど
住民のみなさんはいやでしょうね。少し考えてほしいですよね。

MRに行ってきました。
住友不動産は今期大幅に黒字がでるので、会社側は来期（4月以降）の売り上げに計上したいため完成後売る気(会社方針）だと営業マンに聞きました。
売れてない口実とも、会社の方針ともとれますが、なんとなく納得しました。どこが、売れているかも教えてくれましたし、やはり、いい場所は売れています。
完成後見てから買うか、今まだ比較的いい場所を選ぶかは個人の自由ですが、今まだ選ぶ余地があるので、結構営業が間取りの使いやすいところとか、眺望とか教えてくれます。
たぶん、のこり少なくなったとき、ここはちょっとここが欠点なんです。
なんていう話はしてくれないでしょうね。

売れ行きが遅い事は、販売代金の回収が遅れる訳で、デベロッパーがゼネコンや資材会社に強気だった時は、彼らに泣いて貰っていた事情は今や逆転。少なくとも、資材が値上がりするか、支払いまでの期間を短縮するか、デベの負担は確実に増加しているだろう。金利は低いけど。

メジャーなデベのマンションで、タワー以外での施工業者からスーゼネの名前が減っているのは、普通の中高層マンションではゼネコンが安値受注を回避している表れでは？

特に入居が始まってからの売れ行き不振は、入居住民にとっても不安要素。昔隣の棟がそうだった時は、知り合いにパンフレットを送らせたよ。
それで入居した知り合いに、しばらく顔を合せるのが苦痛だった、考えすぎか。未販売住居の管理費を販売会社は支払い免除なんて規約を取り入れるデベが出始めたりもしたな、その頃。

住不はそんな販売の波の経験は嵩をくくって見過ごしている？高額物件の販売はそんなもんだろうか。

この間、現場を見ましたが、東建の賃貸マンションはもう出来上がり
つつありますね？　　　ＧＨも工事の進捗状況は順調なようです。
また、南側の旧東京都住宅供給公社の太子堂住宅も１号棟は完成して
新旧の入居者が入り、よいよ、東建とＧＨが来年完成すれば、太子堂
３丁目も景観がモダンな感じに変わり、昔のイメージがなくなる感じが
します。

また太子堂４〜５丁目にかけては、幅員１２Ｍの道路計画があり、茶沢通りの反対側も、将来はかなり変わるような予感がします。
来年２００８年以降、全体的に太子堂住民の旧住民と新住民の入れ替えが激しくなる予感がします。　
　　　とても楽しみです。

でも、来年以降は太子堂地区もかわるだろね？
１２階建てのＧＨが竣工すれば、景観は良くなる？

いつも、ご近所さんより私たちグランドヒルズのできることで太子堂が変わっていくことを、好意的に思ってくださること大変うれしくおもいます。
この近所界隈が、もう少し活気のあるお店、レストラン、おしゃれな
居酒屋等増えることをきたいします。

＞１０２
＞私たちグランドヒルズのできることで太子堂が変わっていくことを、好意的＞に思ってくださること大変うれしくおもいます。

笑。お前はデベか！　

契約者そろそろ住民板に行ったら？　あっまだ人数いないから板にならないのか。それにオプションももう検討しようがないから作っても意味ないのか。

土・日の「三茶de大道芸」に通いました。良かったです。三茶の約10箇所の場所で40組近くのパフォーマーが演じ、緑道では数十店舗が様々な自作品を売ったりと、まさに三茶は人間の表現力のパワーに染まった週末でした。屋外に椅子を重ねて約6mの高さでアクロバットする中国雑技団にも度肝を抜かれましたが、おもしろいパフォーマンスもイマイチなパフォーマンスも、最後まで付き合い、芸に応じたお金をきっちりと入れていく方々が非常に多いことに、一番感心しました。お金を入れるのにすごい時間がかかっても、ちゃんと並んで入れていくんですよね。世田谷パブリックシアターを擁する三茶の住民に、アーティストを育てる心意気を感じました。来年も楽しみにしています。

１０２さん　どうもありがとうございます。
私はとてもうれしいです。

もう一言付け加えるならばするならば、ＧＨ
南側にある某国営放送の番組『新日本紀行』で
取り上げられた、“下の谷商店”がなくなって
ほしいなぁ。

下の谷のあんちゃんねいちゃん達は未だに３０〜４０
年前の思考回路だしね？
下の谷あたりにも中規模分譲マンションができれば・・・・・
下の谷は、近隣商業地域だから、マンションは十分
建つでしょう？

下の谷は、三茶から徒歩５分〜６分程度。利便性は最高。
丘の上も丘の下も変わってほしいね。

D棟南向きでいいのかなとも思いますが、ＢＣ棟の影になったうのでしょうか？

103へ
契約者は自分たちのことだけでなくこれから契約してくる人たちとコミュニテイを作っていくのです。
契約するだけでなく、こうなってほしい環境と価値観が共有できる人に入ってほしいという希望です。
そして、長年住んでたいらした人たちへの気配りと思いやりは必要です。街づくりはこのマンションにとっても重要なのです。
個人としては、投資目的のかたはご遠慮ねがいたいし、野次馬は退散してください。。

>106さん
こればかりは部屋の位置によりますから…。面倒でも、MRで日影図を確認する方が確実ですよ。

>107さん
大丈夫ですよ。本当の検討者や購入者は分かっていますから、皆さんスルーしています。いちいち相手にする価値もありませんし、むしろ一緒の住人にならないだけ助かるというものです。
いちいちアンカーを打たれるとカチンと来るかもしれませんが、塵芥の類は黙殺しましょう。

太子堂5丁目は少し高級な宅地、3丁目は昔ながらの庶民的な町、
ってほうが特徴があって良いのになと感じます。下の谷が綺麗になるなんて
古い人間には想像つかない。

下の谷商店街は借地がほとんど。　某お風呂やさんの太子堂の大地主が
所有している。借地は、複雑な権利関係があり、再開発が思うように進まないのが原状。住友不のような最大手の資金力で、リニューアルしてほしいなぁ〜。

駅からの商店街が夜間になると若者のたまり場になってるのが気になります。三軒茶屋の改札でてから歩いてみると坂があったりするので
20分近くかかってしまいます。　子供たちや女性は　やはりバスを使ったほうが安心だとうちで話しています。　深夜バスも増やしてもらうと
助かるんですけど。

太子堂が高級、とか言うと反発受けますので
気をつけたほうがいいですよ。高級では決してないから。
お風呂屋さんがあるっていうことは　つまり風呂なしアパートが
まだ残ってるということ。若者の町、って言うイメージが三茶にはあるけど
もう少し　洗練されたレストランとかできるのを期待します。