グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN　【Part2】

42さん

ご連絡ありがとうございます。21です。

皆様。
先程、あちらのスレでお詫びをしてきました。私の書き込みのせいで、せっかく穏やかだったこちらのスレをも荒れ気味にしてしまいました。眉をひそめた方もいらっしゃるかと思います。改めて皆様にお詫び申し上げます。

やはりこの物件を買えるくらいの人は民度が高いですね。
21さんの潔い態度を見てそう思いました。（煽りでも何でもないですよ）

そういう民意の高い人はここの購入やめてるってことでしょ。

実際のところ何割くらい売れているのでしょうか？

一度モデルルームに行かれたらどうですか？
選び放題ですよ。

5割ぐらいといった状況だと思います。
AB棟はかなり残っていると思いますが、CD棟はぼちぼちといった感じでしょう。あれだけの金額のものを買う方は、完成してから出来上がったものを見て購入されるのではないでしょうか。

Ａ棟購入者ですが、契約状況は以外と3,4階購入の方がいらっしゃいます。ABあわせても15以上契約済みですが、上の300戸中15ってどういう意味でしょうか？
この年（年は？）でローン組んで、購入するのは今でも冒険だったかなともおもいますが、新たな目標と新しい生活への希望で今は楽しんでいます。

購入後も他のマンションを見ていらっしゃる人もいるようですが、それは、手付けをあきらめてももっといいところをと探していらっしゃるのですか？

決めてしまった後はじっくりこのマンションで快適にすむ方法を考えられたほうが、よろしいのではないのでしょうか？精神衛生上...

もう、そろそろ住民版もほしいと思うこのごろです。

真に受ける必要ありません。第一、いつの時点での契約数かも明示していない時点で、情報としては価値がない欠陥品です。もし本当にこの物件のことだとすれば、プロにしては少々お粗末な記事ではありますが。わざわざ貼り付ける人たちのことは、大人な割にはオイタな人種ということでスルーですよ。

A棟ですか。いいですね。先日現地を見てきましたが、A棟東側は足場が外されて外壁タイルの様子が分かります。経年すれば劣化というより風合いが出る感じで良い雰囲気ですよ。竣工が楽しみです。とは言いつつ、私も他のマンションの情報収集はしています。物件選択をする内に何だか趣味のようになってしまって…。

さておき、昨日のオプション会も盛況で、なかなか楽しめました。窓ガラスフィルムが、あそこまで断熱性能が高いとは驚きました。エコカラットも現物を見たのは初めてで、ちょっとした理科実験のような気分でした。今日行かれる方にも、施工はともかくプレゼンはお勧めです。

キャロットタワーから撮影した現地の様子です。ガラス越しなので、ちょっとピンが甘いですがご容赦下さい。画面中段左側がGH、中央は東京建物のアパートメンツ、右上は新宿です。

ここの購入者ではありませんが、気になってここに出入りしている者ですが、やはりここの購入者の皆さんは余裕がありますね。
そう易々と皆が買えるものではないので、購入者はそれなりの方なのでしょう。
これが価格帯が少し下がる物件だとああも違うんですかね。
他の部屋が売れた売れないに一喜一憂して
ここは勝ち組マンションだーとか騒いだりして（笑）

＊＊＊購入者が傷を舐めあってるだけでしょ。

↑
勝ち組さん本人の登場です

謎のご機嫌取り登場です（笑）

今日ＨＰを見てみたら・・もしかしたら全戸売り出したのでしょうか？
ちょっと前まで小出し販売していて、販売戸数４戸だった気がするのですが。
完成まであと半年。追い込みですかね。
Ｃ棟の８階から上のお値段はおいくらなんでしょうか。
自分がＭＲに行ったときにはまだ価格が記入されていなかったので
ちょっと気になります。

>>55
機嫌とってるんじゃなくて笑われてるの
わからないのかな。恥ずかしい

この手合は、無駄に荒れますのでスルーに願います。晒しておいて構わないと思っていますが、売り買いが続くと検討者や購入者には迷惑ですので。

さて、さっきHPを見てきました。確かに販売戸数が増えてますね。しかし、既に今期の利益を仕込んだ住不が、現段階で全戸売り出しということはないのでは。このデベの体質として、来期分の売り物として残しておくでしょうからね。それとも潮目の変化と見て、方針転換して一気に大放出とか？　うーん、やはり前者ではないかと。

そもそも、一期売り出しから今まで、総売り出し戸数って何戸なんでしょうか。ご存知の方いますか？

でも、この前まで第二期６次販売だったんですよね？
もうそういうのがどこにも書いていないので、大放出したのでは？
・・・潮目なのでしょうか。前向きに考えているのですが。うーん。
この辺がやはり天井？
（この物件は値が変わらないのでしょうからいつ買っても同じなのですが）

確かに、そうとも取れるんですよね。あの記載だと。でも仮に全戸大放出だとすると、既に約７割が売れている計算になる。さすがに、これだけの高額物件がそうポンポン売れてはいないと思うのですが…。

私は、相場から見れば十分割高だし、天井だと思っています。少なくともこの立地においては。しかし、おっしゃる通り値引きはないでしょう。正直、この値段であれば内装のクオリティをもっと上げて欲しいと思いましたが、構造体としての評価や全体計画、共用部の仕様などを総合して「(高いんだけど)買っても良い」と判断しました。

デベから用地仕込みの話を聞いたりもしていて、今後出てくる物件もそう簡単に安値では出せないとも踏んでいます。今はピークでしょうが即下落ではなく、しばらくは踊り場が続くと思っていますが、さてどうでしょうか。

＞６０さん。
そうなんですよ。私も
「高い。天井かもしれない。でも、構造や共用部等が気に入ったので
買いたい」
と思い検討中です。（かなり前向きですが）
実は浜田山も考えていたのですが、全体の計画等に疑問が残り
ますますこちらがよく思えてきた次第です。

急落するかもしれないし、しないかもしれない。
今後もこのような気に入った物件がでるかもしれないし
でないかもしれない。
本当に迷いどころです。

60さん

どんな話をお聞きになったか知りませんが、
例えば住不は、今後三年間に販売予定のマンション用地の
取得はとっくに終わっています。

会社も公式にこのことにはコメントしています。

彼らの仕入れ値はかなり安いです。今後のマンションの
売れ行き次第では、先々の物件を安く売り出すことも十分あると思います。

ご参考まで

私も浜田山は検討しましたが、建築としても企画思想としても納得できず、撤退した経緯があります。そもそもタワーから入ったんですよ。物件探し。やはり都心タワーという響きは魅力的でしたから。しかし種々の媒体や人脈を通じて情報収集していくうちに、これも種々の疑問符がつき撤退。

結果たどりついたのが、この物件でした。最後はやはり価格。高値掴みの懸念(というより事実？)が気になりました。人間どうしても損得に固執しがちですが、仮に結果として少々金銭的に損しようが生活に支障はない。気に入ったものが手の届く価格であるならいいじゃないかと割り切りました。

個人的には先に挙げたように踊り場との認識でいますし、ここは少々待っていても値下げはない。もちろん、もっと待って完成在庫があれば叩けるかもしれません。投機的な損得勘定でいけば待ちもありましたが、私はそろそろ手を打ちたかったので。

>62さん
すみません。入れ違いだったようです。
もちろん存じております。お説ご尤もで、今後の景気次第ではその可能性も十分あると思っています。
情報には深度もありますので、表裏や時間軸、それらをどう位置づけるかということでないでしょうか。
確かに、わずか１、2年後に好立地で同グレードの物件が安く出てきたら少し悔しいでしょうね。その時は、わずか数年だが長く気に入った物件に住む満足感を得たのだと言い聞かせながら、己の不見識を呪うとしましょう。

>64さん
そうですね。何事もトレードオフ次第といったところでしょうか。幸い、今住んでいるのが都心3区の幹線道路沿いなので免疫がありました(笑)　プライオリティーや妥協点も人それぞれですし、住まい探しは難しいですね。

ここのセキュリティはすばらしいと聞くのですが
駐車場（コーチエントランス？）やウエストエントランスのセキュリティ
はどうなっているのでしょうか？
とくにウエストはＥＶがないので、何重ものセキュリティと言われても？
昼間も誰もいないんですよね？

>>66さん
まず、
ウエストエントランスと駐車場は、住民以外は入れない（各戸からも遠隔で空けられない）です。そして、それらの入り口も、
１）風除室入り口　２）エレベーターホール入り口　３）エレベーター内　と、鍵をかざしていかないと各戸の玄関までたどりつけません。もちろん、これに追加して駐車場には電動シャッターがあります。

とはいえ、近畿○備のように「排気設備の点検でーす」などと、管理組合や売主からの依頼を装ったりされたら、玄関口までたどり着くことは可能でしょう。結局、多重セキュリティに甘んじないよう、住民の皆様と防犯意識を育むのが最後にはカギかと思ってます。

>>67さんありがとうございます。
ウエストエントランスと駐車場は、住民以外は入れないんですか！
遠隔操作で開けられないとなると、
来客があったときには必ずメインエントランスから入ってもらうし
地下駐車場には来客用の駐車場はないということなんですね。
（メインの方は遠隔で開けられるのですよね？あれ？もしかしたらダメなんですか？だとすると宅配の荷物などは？レセプションでは預かってくれないですよね？）
でも、ウエストには階段があるので、風除室を入ってしまえば
あとはノーチェックで住戸前なんでしょうか？
それとも階段の扉は外から開かないとかなのでしょうか？

小さい質問で申し訳ありません。
一度だいぶ前にＭＲを見学して、そのときは高額物件に断念したのですが
最近になってやはり気になってしまい。。考え直している次第です。
よろしくお願いします。

68さん

ご質問の気持ちはわかりますが、居住後のセキュリティ上ここでこのような質問は控えていただけませんか？この質問にお答えするともぐりこめる隙を一般に公開しているような気がします。
気を悪くしたら申し訳ないですが購入者は防犯意識は高い方が多いと思いますので、セキュリティに関しては直接MRへ聞いてほしいと思います。

特に支障はないと思うので付言しますが、このマンションの階段は通常使用できません。非常時にのみ階段室扉のロックが解除される仕組みのため、仮に宅配便が入ってきてもEVセキュリティを無視して各階間移動はできません。かなり強固なセキュリティラインを構築しています。
これ以上は、69さんのおっしゃる通りMRでご確認ください。

＞６９−７０さん。
よくわかりました。
近いうちにＭＲに行ってみようと思います。
色々とありがとうございました。

こちらの掲示板は質問を投げかけると住友の営業さんが答えてくれるようですね。
便利なようですが、常に住友の営業さんに見られていると思うと意外と本心での議論はし難くなってしまう欠点はありますね。。。

いやいや、競合デベさんのネガもご苦労様です。営業が書き込もうが購入者が書き込もうが何だろうが、事実であれば情報収集のツールとして何ら問題はありませんがね。本心での議論？　マイナス要因があれば堂々と指摘すればいい。前スレからずっとそうでしょう？　あ、他社の妨害工作員さんだから、こんな嫌味な書き方してるのかなぁ。

…などと決め付けて書かれたら、どんな気分ですか？　72さん。

私は60＆70ですが、デベではなく購入者です。自分が気に入った物件を、同じように気に入っているが迷っている人がいる。分かる範囲でお答えしようとするのがそんなに不自然でしょうか。正直、もっと売れて欲しいですしね。私が67さんの一連の質問に答えたのは70の一度だけです。他のレスを付けた方がどういう方かは存じませんが、内容に問題はないと思います。

最後に、72さんが本物の他社の妨害工作員と思っているわけではありませんよ。気分を害されたと思いますが、私もそうなので、おあいこということにして頂けますか。

住友の人はやっぱりこの物件に自信ないから
掲示版の書き込みチェックばかりしてる。
モデルルーム見てみて仕様にがっかりしてしまった

構造はしっかりしてると思うけど(竹中）
中身にお金をかけてないね。

住友営業の人かは不明だと思うけど　明らかに関係者の擁護的書込みは
多数みられるね。あせりを感じるね。でも　その気持ちもわかる。
マンション販売時に　会社の利益も確保するため　ある程度は　物件の仕様を下げざるを得ないこともあるし、価格上昇を抑制するためには　仕方ないよね。

匿名掲示板なのに「私はXXです」とか「私はXXではない」等とわざわざ断って書き込みする方が滑稽なんですけどね。
このサイトの「名前」の選択なんて、意味が無いどころかかえって有害なんだからなくしちゃえばいいのに。
それぞれが判断して情報収集すればいい。ただそれだけですよ。
かの有名な「嘘を嘘と・・・」を忘れずにね。

デベだろうが購入者だろうが検討者だろうが、内容が正しければ有益な情報。所詮匿名掲示板なれば嘘を書く＊＊もいるので、裏取りは忘れずに。下らん決めつけは荒れるだけで何の意味もないので無用に願いたい。…ということでよろしいか？

さて、検討掲示板に話を戻そうかと。よく「シティテラス目白」のスレで「スーペリアでも、目白ガーデンヒルズより仕様がいい」とのレスを多く見かける。HPでしか見たことないんだが、スーペリア仕様と思われる「Ash&Ebony」の画像では、グランドヒルズのスーペリアとほぼ同仕様のように見える。
これらから仕様グレードを単純に比較すれば、ガーデンヒルズ＜シティテラス＝グランドヒルズ　となる。
しかし、グランドヒルズのスレでは「仕様が低い」とのレスが目立つのは何故か？　シティテラスのMRに行ったことがある人、実際のところどうなのか教えてください。「要するに総じて仕様が低いってことだろ」といった類のレスは無しで。あくまで実物を見た上で比較できる人、よろしくお願いします。

>77

シティテラス目白が目白ガーデンヒルズより仕様がいいと言われている
のはあくまで一番低いグレードと中間のグレードだけですよ。

個人的には一番上のグレードは三つとも同じような仕様だと思います。

この掲示板ではスーペリア検討者が多いようなので、プレミアムの仕様についてはあまり語られてはいないのではないかと。

おお、早速ありがとうございます！　私もプレミアムはそれぞれ同等を思っています（あくまでHP上ですが）。そこでなんですが、結局シティテラスのスーペリアと、グランドヒルズのスーペリアではどうなんでしょうか。ほぼ同等なのか、それとも実際にはシティテラスの方が良いのでしょうか。

シティテラス目白は仕様の問題ではないのですよ、全然売れてないのは。立地、環境なのです。駅から遠くて、周りの環境もイマイチ、明治通り沿いで都電のカンカンという音の目の前。目白の駅から遠いのに、JRの駅で一番近いという理由で目白という名付けにして高く売ろうとしてる。つまり、立地環境がとても悪いのに高すぎなんです。これは護国寺の物件も同じで、両方とも全然売れてません。護国寺の物件なんて、売れたの１期で全体の１割ですよ。近く、南大塚の物件も出てくるのですが、これも同じ（環境イマイチなのに割高）と言われています。　
スミフは概して自己中心的。周辺の価格をつり上げ、マンションの販売に関わるものなのに、平気で一般に禁止されている、変な内容のチラシを入れる。仕様は良いかもしれないけど、立地が悪ければ、マンションなんて買わないでしょ。時間をかけて売るなんて言ってますけど、入居して何時になっても売れなければ、入居した人は管理組合も開けない。会社の事しか考えない、自己中心的、だから批判されるのです。

何だか力が入った文章に対して申し訳ないですが、目白物件や住友の評価について聞きたいのではないのです。シティテラスや護国寺の売れ行きには興味ありません。興味があるのは内装や設備といった「仕様」そのものなんです…。
単純に不等式で比較できそうなこの3物件において、どれほど仕様の程度差があるのか、または無いのか知りたかったのです。差があるならあるで良し、無いのなら何故ここまでレス評価が異なるのかに興味があったからです。

だったらご自分で見に行ってください。どこもモデルルームやっているわけで、仕様なんか自分でみなきゃわかんないですよ。

>82氏

検討掲示板でそれを言っちゃぁおしめえよ、ってなもんでしょう。分かる人がいたら教えてねって話でしょうに。住友嫌いなのは良く分かるけど、そもそもが質問からズレまくって、目白物件の板にありがちなワールドに突っ走ってるレスが失当。他所でやって下さいな(笑)

ここのコンシェルジェって何をしてくれるのでしょうか？
昼間のフロント2名って、コンシェルジェのことですかね。
そのうちの一名がグランドマネージャー？
（で、グランドマネージャーって何をする人？）
ここは管理室はあるけど管理人はいない感じなので
管理人と似たようなことをしてくれるフロントの人ってこと？
でも、コンシェルジェは基本的にサービス業だと思うので
誰がエントランスを通ってもニッコリと笑顔でスルーしそうなイメージが。
営業さんでもいいので教えてください。

コンシェルジェ、グランドマネージャー
要は管理人だと思いますよ。うちのマンションではそういう仕事してます。

検討中のものです。
購入された方などに伺いたいのですが、遮音性なども考慮されましたか？
ＨＰなどを見て、仕様について研究していたのですが
戸境壁がコンクリートと石膏ボードとの間に木材をいれてあり
空気層ができています。
この工法は音が響きやすいとなにかのコラムで読んだ記憶があり
遮音性が少々不安です。
コンクリートの厚さも１８０−３５０とずいぶんな開きがありますね。
デベさんに聞いても、きっと都合のよいことしか言ってくれないだろうと
思うのでここで質問させていただきました。

>86さん

私もこの点は気になり、少し調べました。いわゆる「GL工法」に似ているのでは、とお考えなのではないでしょうか？以前活況だったゼネコンボーイさんのスレッドでも話題になりましたね。対して、こちらの工法は独立支柱による「ふかし壁」と呼ばれ、逆に遮音性能は優れていると書かれてあったと記憶しています。

GL工法は、RC壁とボードをGLボンドという弾力がある餅のような形のボンドで接着させる工法です。今でも外壁には多く用いられますが、戸境壁に用いられると柔らかいボンドのせいでボードが振動し、空気層内で音を増幅させる「太鼓現象」が起こります。さらにGLボンドを介してボードとRC壁が接触しているため、振動がRC壁自体も伝播します。健さんのブログでも界壁にGL施工していた物件があり、問題だったと指摘されています。

一方、ふかし壁は、GLボンドではなく木軸か軽量鉄骨軸でボードを固定します。GLボンドのように弾力がないため振動しない上(全く無いということはないのでしょうが)、独立支柱により軸とRC壁が接していないため、音の伝播に関しては内部のRC壁に何の影響も与えないとのことです。戸境壁の図面を見れば、木軸が接しているのはボードのみで、RC壁からは浮いているのが分かると思います。

ゼネコンボーイさんによれば、この物件のように外壁はもちろん、戸境壁もふかし壁であれば高級の仕上げだそうです。どこかの億ションでも採用されていましたし、現行販売物件ではグランツオーベル南平台がやや近いようです。ただ、南平台では軸とRC壁が接しているようなので、これをふかし壁と言って良いかは分かりませんが。

とは言え、この点は心配だったため、検討段階でデベに技術的な説明を求めました。結局デベは答えられず（というか初めから「マニアックなので専門家に説明させます」との対応）、最終的には竹中の技術者が出てきて、概ね上記のような説明を受けました。その後に自分でも色々調べましたが、最近ではGL工法でもボンドの形を餅状ではなく線状に施工することで、問題の軽減に成功したという実験データも出ているようですね。

戸境壁の厚さについては、180あれば標準レベルをクリアしていると言えるでしょう。一応、都心ハイグレード物件のパークハウス諏訪山プレゼンスも180でしたし。加えて独立支柱のふかし壁だし、スラブもボイドではなく厚いし、総じて遮音性能は優れていると判断しました。内装も良いに越したことはないですが、こういう目に見えない所にコストをかけているのは大事なことです。構造に関わる快適性能は、後でどうしようもありませんからね。

以上、長くなってすみませんでした。しかし、久しぶりにゼネコンボーイさんを思い出し、何だか少し寂しい気分になりました。すごく楽しいスレッドだったのに。今どこで何してるのかなあ。ちなみに、上で引いた彼の回答は「今時直床でスラブ２０センチ」にあったはずです。

追記：もし、「お前、それは誤解しているぞ」という方がいたら指摘してください。まじめに調べたつもりなんですが、ナニブン専門外なので。プロの解説があれば有難いです。

早速ありがとうございました。
遮音性は優れているということなんですね！
安心いたしました。
私も建築のことには疎いので、以前読んだコラムに書いてあったものと
同じだと思い込んでいました。

もうひとつだけ心配なことがあるのですが。
先日浜田山の三井の物件を見に行ったのですが
こことの管理費の違いに驚きました。
あちらは（法外に？）高いとして、こちらはいささか安くないでしょうか？
これだけセキュリティがしっかりしているのに？
修繕費は最終的には6倍になるので、まあこんなものかもとは
思うのですが。

管理費は妥当な線じゃないでしょうか。そんなに安くも無い気がします。PC浜田山は植栽の維持管理費が上乗せされているので、あのレベルにも関わらずとんでもない額になっているだけです。
むしろ問題は駐車場の稼働率です。低ければ、不足分が管理費に跳ね返ります。売れ残っているうちは該当分を住不が全て負担するので良いとして、占有権を持つ住戸の人が車を使わないからと権利を放棄した場合はどうなるのでしょうか。
もしそうなった時には、うまく他の住戸へ回されると良いのですが。確か8割は埋まらないと計算が狂うはずです。

駐車場ですか・・
駅からそれほど近くないし、車の便がいいので8割は埋まるのではないでしょうか？どちらかというと駐車場が抽選でもれる心配をしているので
意外・・という感想です。
でも、マンションが建ち何年もたって老齢化が進んだら
確かに車を運転する人が少なくなるかもしれませんね。
優先住戸が放棄した場合（あまった場合）は、次順位の区分台数に
追加されますと書いてあったと思うので、ちゃんとまわっていくと思うのですが。
管理費が安いと感じたのは、駐車場の多さでカバーしているからなんでしょうか。
浜田山が衝撃的すぎたのかもしれませんが。

修繕費はまとまった金額を入居時に払うと思うのですが
その後○年後に○○万円とか計画されていますか？
もし決まっていたら、８０平米くらいの部屋の金額を
教えていただけませんか？

入居時にまとめて払うのは修繕積立基金。それ以降は通常の修繕積立金で、5年後ごとに値上がりします。88で書かれた修繕費とは、こちらのことでしょう。修繕関連支出は、この2種類だけだったと思います。
恐らく、よくある修繕費の一時金のことをおっしゃっているのだと思います（数年おきに追加でドカンと払うヤツ）が、この物件は一時金の計画はなかったはずです。…なかったですよね？

>91さん。おそくなりましたが、ご回答をありがとうございました。
一時金は計画されていないのですか・・

こちらはエレベーターがC棟以外は２〜３戸にひとつついていますね？
（比較的多い？でも、C棟は６〜７戸にひとつ。管理・修繕費は広さで
均等に割られているのは後々揉めないのでしょうか？）
エレベーターはいずれかならず交換しないといけないものの
ひとつだと思いますが、結構な費用がかかるのでは？駐車場も機械式なのでメンテナンスも相当なものでは？
長期修繕計画は契約前でも見せてもらえるのでしょうか？