いよいよ物件概要の発表も近づいて参りました。
みなさん、強運を信じていざ突き進んで行こう！
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
[スレ作成日時]2008-07-03 19:30:00
石神井公園駅から練馬高野台の巨大な老朽化した都営団地。
都市計画みたらゆるゆる、あそこを高層タワーで分譲すれば
石神井公園と石神井川の桜並木を借景にした好立地。
交通は副都心線沿線で利便性よし。
光が丘のような物件になる可能性あるな。
確かに内覧のとき、投資目的っぽい人けっこういたな。携帯で会社に報告していた。
でもさ。ファンドの見る目が確かだとは言えない。
現に今、青色吐息じゃないか。
あなた達の現在抱えている良質物件を投げ売るのを、首を長〜くして待ってるよ。
そっち買ったほうが得だから。
つかここに限らないんですけど、周辺のタワー中古は結構値段こなれてきてるんですよね。
借地権じゃない物件であることを考えると近辺の安くなったのを買う方がいいかも。
シティタワー品川の住民
ここしか買えないっていうギリギリの人
UR仕様でも都心部に住めるからいいや！の人
意地でも５年後に投資回収してやると意気込む投資厨
不動産ファンドの破綻、デベロッパーの経営破綻とマンション市場崩壊の足音は確実に聞こえてるんだけど
今ってすごく微妙な時期なんですよねえ
壊れるかも？壊れないかも！あ、でももうやっぱりいっぱいいっぱい？いや、今は最高！
みたいなギリギリ勝負の感じ。
バーゲン初日の盛況ぶりを写真でアップしてくれる方いませんか？
投資目的で考えると借地権の物件の転売なんて考えて購入しませんよ。もちろん賃貸に出すだけ。5年間をどう埋めるかが問題なんですね。これを埋められれば全く問題無い。住民表だけ写しといて賃料払って住んでくれる親戚住ませれば良い訳ですから。今と同じ賃料で新築のタワーに５年住んでくれないかと頼めば住んでくれる親戚なんてみんないないのかね。みなさん金持ちばかりですね。
そうすると満額でなくても5年分の家賃の7割ぐらい埋まるので旨いのです、ここは。
まあ、何しろ初期投資で近隣の分譲中古と比較してそっちと同じと見れる人には購入する意義ないよ。あなたはある意味この物件の購入対象者より金持ちだって事よ。
私は、確実に購入に来る可能性があるのは年寄りだと思います。借地権分の70年も生きない年寄り夫婦で1戸だてに住んでて、そろそろマンション暮らししたい人たちね。予算は限られるけど鍵１個で外出出来るし、部屋に階段も無い、その上したにスーパーがあって出かけなくて楽。これも確実な購入層だと思います。まあ年寄りがここの情報持ってるかは別だけどね。
今から見学に行きたいのですが、混んでますか？
近隣の方ご存知でしたら教えて下さい。
サンプルルームを見てきました。
約20分待ちで、60人程度を一斉に案内。
3階部分の7部屋を自由に見せてくれます。
シンプルで質素ですが、値段を考えたら悪くないと思います。
低層から高層まで、2000万円台の住戸が圧倒的に多いです。
来場者は30代の若い夫婦、家族が大半だと見受けました。
投資目的らしき人は、殆ど見かけなかったように思います。
１Fにスーパーや各種店舗が揃っているのはかなり便利です。
永住してもいいし、ある程度の期間済んで転売するにしても、
今後の品川エリアの大規模開発を考慮すれば
恐らく購入価格を下回ることはないと思われるので、
失敗なき手堅い物件ではないかと思いました。
当たった人は幸運ですね。
品川駅から港南中までバスで行こうとしたら、
改札からバス停までの遠いこと。
駅から一番遠くにバス乗り場があるんじゃない。
で、乗ったら数分だった…
＞期間済んで転売するにしても、今後の品川エリアの大規模開発を考慮すれば恐らく購入価格を下回ることはない
大丈夫か、君。
土曜にプロが来る訳ないでしょ、仕事で見に行くのは空いてる、勤務時間の平日ですよ、土曜は仕事は休み。
まあいいか、どうせ落選するから、君の甘い転売可能という判断も影響しないよ。
ここは定借なので販売価格は控えめながら、
ランニングコストは都心居住者に相応しい準セレブイリティ層標準なので、
外周区住民や圏外（川向こう）住民が踊り踊っても、年収比率で弾かれちゃうからね。
だから、融資シュミする前に月例負担が出来ない見学者が約７０％強。
その負担に耐えられるのは、今まで販売されてきた
著名高層タワーをクリアーできるパーソナリティーの人たち２０〜３０％が
購入者ターゲットで絞り込まれることになる。よって大半が飴持ちネダリで
諦め振るい落ちることになる。
私も見てきました。
７部屋見て個人的には０３１２のＫタイプが気に入りました
３階でしたが見晴らしよくてここなら低層階でも全然いいかも。
逆に北よりは周りにマンションや建物があってあんまりでした。
そうなんだよね。ランニングコストが高くて、気持ちが萎え中です。
いや、払えるんだけど、割り安感がなくなっちゃってさー。
>>363
３０代の家族が中心だとエントランスで暇な主婦がたむろして井戸端したり、
その周りで子供が騒ぎまくるようなドキュンマンションになる可能性が高いかもな。
キッズルームの周辺の部屋は騒音がすごそう。
見物人の半分は周辺マンション住人でしょうね。
意外と倍率上がらないかも。。
大した祭りではなかったですね。
これから見に行ってきます。
NEWSなMS？なんのこっちゃ
それに東は中学校の教室まる見えでした。
もちろん、むこうからも…。
チャイムとか、放課後とか、部活とか、うるさそうで嫌だな〜。
＞子供が騒ぎまくるようなドキュンマンションになる可能性が高い
これは間違い無いね。
子供が騒ぐ、廊下に生協の箱、自転車置き場などの共有施設での非常識な行動などなど、住民層に相応しいものになるのは間違いないでしょ。安いんだもん、我慢しなきゃ。問題無い事が予想される住民層のマンション買えるか？、って話だって。
港南のマンションの価格なんて2003年頃のそこに売られたものは別だけど、2006年以降の物件は既に販売価格を明らかに割れてますよ。その上借地の物件です。
調べてみたら良いと思います。2006年以降の借地の物件で、中古で高く売れた物件があるか？と。
昨日はほとんど人いなかったよ。
四隅にいたガードマンや整理係のほうが人が多かった（笑）
待ち時間ナシで、１０人くらいで見れた。
スミフ拍子抜けだと思う。
近所のおばさんがガードマンに「買わないけどいくら？」って興味津々で聞いてた。
興味半分の近隣住民が多いんじゃないの？
自分がコスポリやフェイバの住民なら、気になって内覧するもん。
子供の成長は早いですよ。
騒がしい時期は、本当に「いっ時」です。
子供は走り回るだろうね。幼稚園くらいの子供が遊ぶ場所も少ないので
共用廊下と階段を走りまわるだろうね。縄跳びしたり、一輪車乗ったり
廊下が路地裏みたいになるかもね。
今は財閥系に住んでいるが、あまりチープ感は感じなかった。
あえて言えば共用廊下の吹き付けとキッチンの換気扇と
トイレに手洗いが付いていなかったくらい。
マンションだからこんなもんかって印象。
レンタルサイクルとレンタカーは良いアイデアだと思う。
>>865
毎年世帯の住民票を提出するのに、購入者鈴木と親戚の田中家が一緒に並んでいる
住民票ですか？ 住民票が前のところのままで（ここの住所に移さずに）社会生活に
困らない人ってあまりいないのでは。
中古っていいマンション（立地も仕様も）を安く買えるから魅力なんだよねぇ？
こんな歴史的超格安物件を5年後に＋αの金額乗せて買うか？
友人に言っても、「あぁ、あの格安マンションね。ゲッ、そんな金出して買ったの？」
って言われるでしょ？
そしてＵＲと同等の仕様。今後継続的に払わなければならない地代や修繕積み立て、
解体費用。
これらを考えると個人的には5年後の転売が上手くいく可能性は薄いと思われる。
近隣住民はみんな同じこと考えてる訳だから、5年後にはかなりの数の中古が
売り出され競合物件が大変な数になる訳だから。
これ以前に発売された大量の港南物件も含めて過当競争になるのは必至。
その中で、借地権物件が勝ち残るのは難しいのでは？
というか、これが引き金となって、中長期的に港南物件の資産価値がかなり目減り
すると予想。
安いけど転勤でもあれば空家にするしか無い。
品川に興味があるような層は転勤は避けられないだろう。
管理費等はタワー価格、修繕積立金の値上り＋一時金は必須。
買換えは停止が出来ないので下手すれば二重ローン。。。
Ｗコンかコスポリは今思えば良かった。
５年後に賃貸に出す人が一斉に出るので、多少値崩れするでしょうが、
この場所でタワー賃貸の需要はあるでしょう。
売りにくくても、賃貸にすると思えば、この価格でそこそこいいのではと思います。
港南値崩れしないかな。
そしたらWCTの中古買うぞ。
みんな、ここが賃貸転売される5年後より前に売ろうとするだろうから、
今から４年後は安くなりそう。
当初のアクアの価格から、２〜３割落ちたら絶対買い！
今は最寄り駅のランドマーク的マンションに住んでるから気持ちいいんだけど、
このマンションってエリアの中の位置づけとしては真ん中より下になるのかな？
いくら港区アドレスでもそれだとつらいかな。
東京都が地主で、品川を核に田町・大崎・五反田などの周辺大開発計画(進行中含め）が
多数ある都心港区だけに、所得等購入者分布１０ランクのうち、６〜８のクラスが
最終購入層となるでしょう。
所得的には、標準的ローンを組んだ場合(返済は各種あるが）、駐車場を借りて、
ローン、管理費関係（修繕・準備金等含む）で・・・
①基本出費は年額２００万円〜３００万円が軽く負担できる層が候補。
②ローン無しでも駐車場を借りた場合、月例負担は約８〜１０万円を軽く負担できる必要がある。
当然①も②も光熱費関係の定例費を月額でプラス５００００円前後は最低考慮する必要がある。
よって準セレブリティ層でないと上質居住者層を維持できないので、結果論的には品位を伴った
居住層でまとまることでしょう。
まあ、常識的には通常物件の5000万円〜8000万円をクリアできる世帯が入居層となるでしょう。
芝浦や港南は地価も急角度で上昇が続いており、「従前のタワー居住層」は富裕層（予備軍）や
外国人の美人女性や都心ジェントルマンが多いのが特徴であり、この物件もほぼ準じたものに
なることでしょう。
今後も大規模開発等で躍進的発展が期待されている地区だけに、所得的にクリアできるなら
利便等は享受できるでしょう。
下の上でしょ？？？
>893
たしかにチープだったorz 特にキッチン。
＞トイレ、洗面室の床ビニール、キッチンの面材、とてもチープだと思ったぞ。
確認し忘れたのだが廊下や洗面所ってダウンライトついていた？
しかし土地無し価格なんだよな、似た価格のＷコンは土地付きで仕様は良かった。
ここは結局、単身不可とか年収や都在住等の制限はなかったわけですよね？
うちにとっては、縛りが厳しい方が、倍率下がって良かったのに。
スミフの知人の話では、関係者優遇は一切なしとのこと、純粋に公正な販売が行なわれる事を切に願います。ただ、最終倍率が分かった上で申込みできれば、やっぱりそれは公正にはならないですよね。むむむ・・・
ここに中所得層以上だけが住むわけないし(笑)
>896
①基本出費は年額２００万円〜３００万円が軽く負担できる層が候補。
②ローン無しでも駐車場を借りた場合、月例負担は約８〜１０万円を軽く負担できる必要がある。
これが準セレブリティ層かい？。
200万が年収の20％なら年収1000万だよ、セレブの価値観もそれぞれだね〜。
現場辺りぶらぶらしたことあるが、確かに
臭かった。どうも水が沈滞した運河からの
匂いのようだった。
あとトチク場と水処理場（キャラ画可愛い
が）どっかに移転しないかなぁ
共用廊下に面した部屋のエアコンの屋外機は廊下に置くと思うんだけど、
夏場、皆一斉にエアコンをつけたらどうなるんだろう。
あの廊下の空間ってそんなに広くなかったから、相当温度が上がるのでは？
同じ様なつくりのマンションに住んだ事のある経験者はいませんか？
吹き抜けへのエアコンの排熱は問題ないよ
基本的に日があまり入らないため、外より涼しいくらいです
各階のエレベーターホールに大きな窓があったりすると夏はものすごく暑い。
ここはどうなってるんだろう？
子育て一般家庭向けのコンセプト、仕様なのに、立地・環境が殺伐とした子育て向きじゃないのが痛い。
明日行こうと思ってます。
本日の混み具合は如何だったでしょう？
小さい子供をつれていくつもりなので、あまり並んでないといいのですが・・・。
二子玉川のタワーは高すぎるな。
行ってきました。１日１３時ころです。
４０人ずつくらい、１５分で回していますが、我が家は２順目の先頭で入れましたので、
２５分待ちといったところでしょうか。
大量の人数が行列を作ることを想定したロープというかポールですが、
まったく必要ないくらいです。
新聞広告などはしていないのでしょうか？
あの少なさは、私たちのような近隣住民が多かったようにも思えました。
このままだと、想定よりも来客数が少ないと思います。
ということは１倍の部屋が出る可能性も？？？
>>914
どこのマンションにお住まいでしょうか？
うちは、もちろん室外機の前に立てば熱風で暑いですが、全体的には至って快適ですよ
吹き抜けの大きさや風の通りやすさなど、マンションによって違うのかもしれませんね
ローンが終わっても、月々の支払いが高額ですよね。
所有権の場合は、定年をむかえる頃にローン終わって、管理費・修繕費のみだけれど、
ここの場合は、月々の支払いが３倍に増えていて、しかも所有権ではないから、慎重に先々の計画も考えたいところです・・・。
結局、価格は安くても、コストがかかるから３０００万の物件を５０００万と見たほうが良さそうですか？
仕様と価格。各種制約を考えるとなかなか手が出しにくいかも。
二次取得のシニア層は買い替え停止条件無しでは買いにくい。
30代は転勤を考えると手を出せない人もいるだろう。
下手すると札が入らない部屋も出てくる可能性も零ではないな。
売り出すのが半年早ければ状況はまた違っていただろうに。
この物件を転売してもうけようというのは明らかに素人だよねぇ。
金持ちが65年間賃貸（当初の5年以降）で回してもうける物件。
リスクゼロでぼろ儲け確実だよ。
それに比べたら5年後に転売してもうけようという投資家なんていないって。
こんな物件うまく転売できるわけないでしょ。うまくいっても薄利に決まってる。
売りに出たとしてもこの物件が周辺のと互角にはとてもじゃないが扱われないよ。
賃貸しか住んだことがない一部の見る目がない人が安さにつられて住みたくなるだけ。
賃貸に出してもペット可にしてやっと借りてもらえるような状況だと嫌だな。
フローリングばかりの部屋が多いからカーペットひかないと傷だらけになるだろうし、
上階層のダーク色だと傷が目立ってしかたない。
一流企業の転勤者とか高額所得者には借りてもらえない予感・・・・
886＞＞
本気でいってる？
ここの仕様半端なくチープでしたよね？
キッチンやトイレは誰でもすぐわかるが、特にひどいのが玄関タイルとフローリングと壁紙かと。
フローリングはほんとにすごい。築年数10年のワンルーム賃貸と同レベルではないかと。
まともなのは洗面台だけだと思った・・・
あと、建具を全部外してあったけど、その扉も見たいよね。
安物の太鼓だから恥ずかしくて見せられないとか。
もし入居時にトイレ、キッチン、建具などなどリフォームしたとします。
未使用のトイレやキッチンなど捨てるのでしょうか。とてももったいない。
さっき、田町のパンフレット配布所に行ってきたけれど、係員だけでお客が1人もいなかった。
人員整理のロープ（某遊園地等の入場待ち行列整理ロープ）が空しかった。
人気があるのかないのか。このまま皆に知らせないでおこう・・。どうか倍率が低いように。
５年後に賃貸に出して儲けようと思ったけど、ここいくらくらい取れそうかな？
外国人向けの４５万円物件とか品川には多いけど、無理だよねー。
庶民向けだから、庶民はいくら出せるのか？
２５万も住宅に出さないよね？
いいとこ２０万かな？
誰か都営住宅やURにすんでる人教えて。
品川１０分、（私女性だから１５分かかったけど）８０〜９０平米でいくらなら出せるの？
いっそのこと５０平米で倍の部屋作って欲しかったよ。
子持ちで２０万以上出せる層なら校区が良くないと住まないだろうが、
近くの小中学校のレベルと評判はどうなの？
だったら、あなたならここを賃貸するとして、いくらなら払おうと思いますか？
そう、だから今のうちにあきらめた方がいいよ、９３１。
売りに出てるよと、売れてるよ、
は別だから。
爆発的人気とはならないかも。
人の集まりが悪いのは、この先都心のマンション市況が悪化し
ていくことを暗示しているかもね。不動産市況が世界的に悪く
外人が買わないと急激な価格上昇はないでしょう。リート見れ
ば推して知るべし。（私も相当やられた）
国内にはゼファー予備軍もまだまだいるでしょう。だぶついた
在庫の処分に力を奪われている。資金調達を使う法人投資家は
積極投資しにくい状況じゃないでしょうか。
実需もインフレと不景気で勢いが弱いのでは？
ルームシェアしてることにすれば、賃貸でもいけますかね。
そうですか。ご近所さんは気にならないんですか。
いくら最新設備で空気清浄やってるって言っても
可燃ゴミ燃やした煙とか煙突から出てたりしないんですか？
海風だったら、もろかぶりそうですね。
それに品川の東口って生活感全くなしって感じですね。
駅もスーパー程度ですよね？
買い物とかどこでやるんでしょうか？
交通の便と価格は魅力的だけど、退場かなぁ。
>そうそう。そんなこと気になるなら住まなければいい。
>退場退場〜
品川徒歩圏でも、マンション名は人には言えないし、呼べないかなぁ。
知っている人には、「あーあの定借の安い団地ねー」って思われるだろうから。
価格は魅力的だけどなぁ。。。
ルームシェアも無理。住民票に載せられない。
同居できるのは、親族だけだよ。それも名前をスミフに提出しなければならない。
住民票を移さないで、住んで家賃を払ってくれる人を探さなければならない。
結局祭りは不完全燃焼にて３日で終了。チーン♪
スミフのパンフにも団地って書いてある。
ここはマンションじゃないのよ。団地なの。
だから、内装がどうの、廊下がどうの、っていってる人笑っちゃう。
だって、団地っぽいでなく、団地なの！！！
団地が嫌なら文句言うな。
３
みんなお願いだから申込しないでけれ
４
＞938
あなたはここに何しに来てるの？
ネガレスつけて倍率下げるためならいいけどさ（笑
住もうとしている街の視察もしないで、妄想だけでうだうだ言わないでくれる？
そんなに大気汚染が気になるなら郊外の森の中に空気清浄機つけた家買いなって。
マンションの名前は言えないって？鼻で笑っちゃうね。
たいした金も払えない半人前が
薄っぺらいステイタスと見栄だけは一人前だな。
それはお前のことだろ。
そんなにムキになることないのに。交通の便は最高なんだから。やっぱりこの辺の人には清掃工場はコンプレックスなのかな。
街、見に行ったよ。運河の臭いは気になったけど、
それは海近くだからしょうがないと思った。
マンション買うのに、良いところ悪いところ検討するのは
当然だろ。あなたは何も検討せずに買ったクチだな。
「何しに来てるの？」って興味があったから、覗いて
多角的に検討してるんだよ、バカか。
＞938
あなたはここに何しに来てるの？
ネガレスつけて倍率下げるためならいいけどさ（笑
住もうとしている街の視察もしないで、妄想だけでうだうだ言わないでくれる？
そんなに大気汚染が気になるなら郊外の森の中に空気清浄機つけた家買いなって。
こんな非常識なすごい低価格見て、必死に静かにしようとしてるこのスレが不思議。
理屈言ってるけど、ほぼ全員業界人で成り立ってることが判明。
マンコミって、結局ただで配ってるあのやらせ雑誌と同類ということ。
もうこのマンコミやめたら。または＜PR＞で入れるべき。
なかなかもりあがってきましたね！
今日は現地にはどのくらい来場あったのかな〜。
見た感じそんなに混んでなかったから
20分ごとに60人くらいと考えると1000〜1500人程度？
迷路のようなカラーコーンの列が全然埋まってなかったのを見ると、これから劇混みするってことか。
しかしおもしろいね
ここに来ている人は まあかなりこの物件詳しい人だよね それが＊＊な議論してんね
定借は今初めて知ったわけじゃない 価格決定前はもっと高いこと言ってたよね
仕様だって 億ション並みの仕様を想定してたの？ 東京都物件だよ！
抽選の不正？ この時世でかつ東京都の物件でやれると思う？
いろいろ 言ってるけど まあ この価格と仕様だったら 買いだと思ってるんでしょ？
そうじゃないなら（買う気ないなら） ここから出てった方がいいよ 目ざわり
事実のみを見てれば いろいろわかりますよ （事実は知りたいね）
事実１ 広告をしてないので わりと知られていない 結果然程来場していない このまま過ぎてしまえば 場合によっては倍率が割と人並なものになるかも（希望的観測）
事実２ 暑い中外で待つ必要がなくモデルを見れる 時間帯によっては複数タイプ見れる 混む時間は一部屋（少なくとも今週は）
事実３ 仕様はスミフのＷＣＴや他のＭＳより劣る 特に共用部 しかし許容範囲 （個人の趣味の問題なので断定はしない）
事実４ かぶりがあるので 倍率に差が出そう ここら辺は各人研究が必要
事実５ 周辺は一昔前は住む場所ではなかった よって所謂嫌悪施設が未だ存在する が、今自分は近所に住んでいるが 高層マンションだらけで住む場所になってしまっている
今のところ大丈夫 気分良くすめている
事実６ 学校 嫌なら好きな公立を選べる もちろん私立でも
事実７ 今の家（ＭＳ）と２軒持とうと思っているが ５年間 このマンションに住んで今のところを人に貸すと やっぱ損した感じはする 今のＭＳのほうがそりゃいい だが 買わなきゃ損
複雑な感じ
事実８ このページはせっかくならまともな事実を書きあったほうが得 一生懸命あることないこと書いて つまんない倍率下げようなんて 人間小さいね ま このサイトにそれほど真実があるとは思わんけど 近所の人気のマンションだけにあんまり詰まんない人来てほしくないね これが最大の希望かな
じゃ
ここで文句言ってる人ってなんなんだろうね？
借地権とはいえ山手線ターミナル駅徒歩10分で８０㎡２０００万代なんだから、
あの仕様でもしょーがない、というか激安でしょ。
同等仕様の賃貸でも同じ広さ借りたらいくらすると思ってるんだ！？
いくらなの？
それが５年後の賃貸価格の目安になる。
高級賃貸でなくて、この仕様での賃料だよ。
ちょっとサイト検索すればすぐわかるだろ。
自分で調べれ。
その程度自分で調べることも出来ないのかね！？
やっぱこの値段のマンションに群がってくるのはその程度の能力＝年収の低い奴らなんだなぁ。
スミフの担当者は現在築５年で２５〜３０万が相場とか言ってたな。
駅は違うがＵＲの賃料が参考になるかもね。
http://www.ur-net.go.jp/akiya/tokyo/20_6670.html
品川で働くモノです。
皆が書いている通り、私もマンション仕様には正直ガッカリ。
期待しすぎな所がいけないのだろうが。。。
品川のタワマンを購入しようと考える人って、見栄を若干持っている
中〜高所得者が多いのではないかと思います。
そういう人は購入の際、住んでいる住居人の様子も気にする。
例えば駐車場にある車のグレードとかも参考にしたりする。
これは私の経験上の話ですけどね。
今回のサプライズプライスでは、所得層云々関係なく飛びつく人が
殺到するのは間違いないでしょう。
推測の域は脱しないが、品川のタワマン購入検討者の目からみると、
このMSに入居されるであろう住居人の様子を判断するにあたり、
プラスの評価はないだろうと思います。
このMSを数年後、中古で購入検討する人から見ると、
・住居人
・MS仕様グレード
・借地権
は相当なマイナス評価です。
品川を検討する大半の人にとって、このMSは魅力が半減することは必至であり、
そうなると高く売り抜けると安易に考えるにはリスク高し。
転売を視野に入れての購入を検討していただけに微妙すぎる。。。
もちっと悩んでみます。
あのね、興味がないならこない。
昨日までは超買う気満々だった。今は、とても冷静に検討してる。悪いとこ、いいとこ書いてる。
自分が冷静になるため。ネガレスじゃない。
自分も２件目なんだけど、確かにここに５年住んで、来年出来上がる新築マンションを賃貸に出すと思うと、超損した感じ。
ここは１件目の人ならまぁいいんじゃない。
けど、人によっては、お買い得ではないと思う。
自分の場合も、損か得か、微妙な感じなので悩んでる。
もーーーと、安けりゃ黙って買うし、自分にとっては激安とは思えない。
何度も言うけど、建物代だけだよ。地代そのたもろもろ、倍はかかるからね。
賃料で回収できるの１０年から１５年＋５年かかるし、そんなに良い投資物件かなぁ？？？
買うかもしれないけど。
９５９が列挙したネガを全て考慮した上でも、この価格なら余裕で許せるけど。
というより、投機目的防止の条件がキツイ点がマイナスだろう。
今日見学に行ってきた。
仕様については、あの値段だししょうがないというか、十分じゃないかと。
でも、問題は見学待ちで並んでる間に観察した申込もうとしている人達、
やっぱりこの値段じゃないと買えない、ここに賭けているようないわゆる＊＊風な方々が
結構見受けられて、それがこの物件申し込むにあたり一番気になったかも。
どの時代の人か知らんけど
清掃工場から有害な煙が出てるなんて思ってる人まだいるんだな。
いろいろ読んでてわかったよ。
投資目的の人にとっては微妙な物件
実状のひとにとっては（転売、賃貸考えず見栄もなし）買い！
ちなみに 月収１８万〜３０万です。今流行の月収３００万円！
でもさー、遺産あるからキャッシュで買えるんだよね。
独身でここ検討している人いる？
おしえてください
１軒目、現金で買う、年収１
ずっと単身で、資産として残そうと思っていない
居住用、後には場合によっては賃貸に出すか売却したい
条件のいい部屋が当たったら、買いでしょうか
すごいいきおいでのびてるねこのスレ。
3週間でいくつまでいくかな〜
結局初期費用は物件の10％＋どのくらい必要なんですかね？
みなさん300万〜500万ポンっと出せる人ばっかりなの？
一般的な諸費用ローンが組めなそうなので親ローン予定なんですが。
20代の独身です。
サンプルルームの公開は朝何時からですか？
ＨＰ見ても、４時受付としか書いてないので・・・。
ご存知なら教えてください。
マンションなんかまったく興味が無かった会社の後輩（20代半ば独身）でも
申し込む気になってる。この価格の吸引力はものすごい。
やっぱり高層フロアが人気なのかな？
横浜ポートサイド（市土地公社の物件）も団地並みなどと陰口叩かれながら、即日完売
住居は耐久消費財と考えたら、安い買い物では？
うちはキャッシュ買いです。
株も債権も今はちょっと休憩。
どうせなら、役人の好きなオークションにしてくれたら良いのに．．．
関係者の観測としては3〜4万人来場、倍率20倍超ということです。
つみたてくんインフレが織り込まれてない気がするけど。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm
思ったより見学者が少ないのかね？
近くの都営住民がわんさか来るかと思ってた。
都営住宅に住んでいる人にとっては、それでも高いのか。
それか、知らないかだね。
>>974
朝10時頃からやってますよ。
早い人は、9時半くらいから並んでいる(待っている？)と聞きます。
バスで来る場合は
http://www.kotsu.metro.tokyo.jp/bus/noriba/shinagawa.html
の⑧からのります。
横浜ポートサイドを引き合いに出すまでもなく
なんだかんだで高倍率だろうな。
どーでもいいけど、買えるか(当たるか）どうか分からんのに
みんな夢ばっか見てるね。
当たってから考えたら？？時間の無駄だと思うけど。
この価格で品川徒歩圏に住めると思う人はたくさんいる。
そういう人の大部分は将来の負担まで考えない。
低倍率はありえない。
近隣のマンションと同じような住環境を期待するのは無理。
団地でよいと思える人なら買いではないでしょうか。
次スレももりあがっていきまっしょい！
誰か次スレ立てお願いします。
82平米 C 約3000万で計算してみました。
管理費13000円／月
修繕積立金10000円／月 はマンション購入するとすると払うものなのであえて計算せず、、、。
賃料解体積立金 18300円／月 敷金47万
18300×12ヶ月×70年＝1537万 ＋47万＝1580万
70年としては3000万と1580万で4580万の物件購入するということ。
中古で探すと、
ＷコンフォートタワーズＷＥＳＴ / 5,100万円 ８２平米 ７階 ２００５年築
キャナルワーフタワーズＷＥＳＴ / 5,180万円 ７８平米 ２０階 ２０００年築
みたいなのが出てきます。これら中古なのでもちろんチャレンジ価格でもっと下げられる。そうするとここは正直そんなに安く無いのでは？、と思うのですが、皆様如何ですか？。
９８２
ご近所なんでしょ？
並んでなんていないよ。
あの長い柵が空しいばかり。
>>988
公団のペット可住宅ってどれくらいマナーが守られてるんだろう？
団地ってペット禁止でも飼ってる人が多いから、ここも一匹だけ可でも
違反する人が続出するんじゃないかな。
廊下でおしっこでもされたら臭いがしみつきそう。
今日、一応見学してみたけど、仕様はやっぱり団地レベルかな。内装はリフォームしちゃうからいいけど、共用廊下がいただけない… 前に指摘あった玄関と壁紙、フローリングの材質に加えて、壁が薄いような気がする。
私と同時間帯に見学に来てた人達は、ごく普通のサラリーマンって感じの人達でした。中・高所得の方々は見学すらしないのかしら？
おーい、９９２
地代の計算が入ってないよ。
多分６千万くらいになるんじゃないの？
だから、安くないって始めからいってるじゃん。
初期費用が安いだけなんだってば。
それでも最初から４千万、５千万を捻出できない人にとっては、
マイホームの夢が叶えられる。
後は借金地獄が待ってなきゃいいけど。。。
？ それを言うなら、所有権MSには固定資産税の負担があるぞ、９９８。
ここの地代は、固定資産税より安く設定されている。
地代は賃料に計算されてると思いますが、初期費用が増える中古分譲の購入はローンが多くなるのでその金利分が高くなるというのが正しい計算でしょう。
しかし、ここを購入する人はリフォームしようと思っている方も多い様なので更にお金がかかる。
どちらにしろ、最近の中古マンション相場が下げ貴重である事を考えると、少なくとも現金購入では近隣の比較的築浅中古が同じ金銭の負担で購入可能であると思われますね。
夜勤のあるブルーカラーの家族が近所とかだったら嫌だな。
昔団地でピアノ殺人事件とかあったよね。
初期費用 3000万と5000万のちがいで頭金に500万あるとして2500万と4500万のローンを30年3％で借りたとして月の支払いの違いは10万と19万で9万ぐらいです。
地代、解体費用を引いて月７万ぐらいの違いになります。実際はこの金利分の負担が大きいという事だと思いますね。
しかし、ローンを組んで、短期的に転売する事を考えると転売価格は借地はたたかれるので安いとは言えないでしょう。
頭金がそこそこあって、ここに一生住むか、そのうち賃貸に回そうって人には安いと言えるのかもしれませんね。
>>992
> 70年としては3000万と1580万で4580万の物件購入するということ。
金利が無視されてる。
仮に金利3%で70年の元金均等払い総額が1580万なら、
現在価値で660万くらいじゃないかね。
ここの地代は安いと思います。さすが800戸も詰め込んだことはある。200円/㎡って鶴見川崎レベルですね。
何が高いかというと、結局はスミフの取り分である建物代。。あんな最低なハコに坪120万（土地なしでですからね。みなさんそこ忘れてませんか？）も払うのか。。本来土地と建物比率から考えると、建物だけだと坪80万くらいが妥当だと思いますよ。仮に50：50だとしたら建物だけで120万/坪だと土地所有権に置き換えると240万/坪相当になりますよね。それだけの価値ありますか？？
私はこの物件の動向を2年間見守ってきたので、抽選だけは参加しますが買う気はないです。
なんでみんなが安い安いっていうのか。
確かにローンを考えると、初期費用が安いと得なんだ。
私の場合、ローン組めない人種だから、全額キャッシュ。
金利のこと考えたことがなかった。
ちなみに、差し支えなければ、教えて頂けませんか？
永住する気はなし。５年間は住まざるを得ない。その後、出来れば転売したい、無理なら賃貸。
３千万円のここ買って、得なんでしょうか？損なんでしょうか？
賃貸できない５年は痛い。現在いろいろなところを転々としていて、自分は家賃ナシ。
ここ買わないで３千万を投資をしたら、５年間でどれだけ増やせるだろう？
でも、５年後にここのような安い物件があるかどうか。
ここは賃貸で２０万位としても、ランニングコストを引くと手取りで１６万くらい。
１５年+５年で初期費用回収。２０年って利回り悪いよね？
どなたか、真面目に意見してください。
確かに良く考えるとかなり高い。
1011
今3000万をこのマンションに投資しようと考えているならやめたほうが良いと思いますよ。
こういう安くて利回りのよさそうな物件は銀行融資してもらってレバかけて買うものです。
手持ち資金は他に回してダブルで収益するべきです。でなければ買わないほうがいいです。
しかし、ここの難点は出口をどうするべきか。。
売ることは諦めたほうがいいです。借地で買い手を選ぶ（融資が下りないリスク）ことやここら辺では最低グレードで買いたい意欲が湧かないことなど。。築20年を超えると修繕費などが高くなりさらに買う意欲湧きません。
そうなると権利切れるまで賃貸で回すしか方法がなくなりますね。築30超えたらなかなか借りてつかなくなりますよ。日本人は新しいもの好きですからね。その頃は周囲の住人も高齢になり、MS自体に活気がなくなります。老朽化したニュータウン状態です。
とても良い出口戦略があるとは思えません。
私ならこんな先の見えないリスクある物件は手を出さず、周辺の所有権MSを中古で待ちますね。
投資判断は自己責任で。
1012
ここは目先の安さに飛びつかざるを得ない方たちが買う物件です。
こんな怖いことはない。。マンションは運命共同体ですからね。心中はごめんです。
1014、1015さん、ありがとうございます。
そうですよね。ローンが出来るならそうしたいんですが。収入がかなり安定してないので。
キャッシュをぶち込む物件ではないですよね。
キャッシュなら即回収できるような、ケープ買って即転売のような物件ですよね。
うーん、今回はやっぱり見送りかな。
今後ローン組めるようになりたいと思います。
10年後に3000万の物件なんて言ってますが、実際は地代を延々払わねばならない建物だけの価格ですよ。いくら2次取得者でもそのくらいは考えると思います。中古買うときほどシビアに考えることはないですし。新築なら心情的には舞い上がって深く考えずに買ってしまうでしょうけど。
賃貸でも新築だと新築プレミアム価格で貸せますが、中古になると途端に値崩れします。みなさん、軽く考えすぎではないでしょうか。もうタワーマンションブームは終焉を迎えていますよ。トレンドが変わろうとしてる今、深読みしすぎるくらいに考えたほうが良いです。
タワー物件はかなりの物件数見て来ましたが、内見してこんなにワクワクしなかった物件はなかった。
内覧会が始まってからのこの掲示板での失望投稿の多さがダメ物件であることを証明していますね。
借地なのは良いとしても建物自体が良くなければ、ただのUR物件と何ら変わりありません。
建物を所有してただリスクを抱え込んだだけですよね。
１００５さん、最初はその入り口の長い柵まで見学者が来ると住友は考えていたんですよ。
だから、肩透かしだったわけです。
実際見に行ったけど、オレは申し込みするよ。
少しでもダメと思ってる方は、申し込みしないほうがいいと思う。
３日間でパンフは5,6千枚でたようだ。
８割が申し込むとして今のとこ倍率５倍くらいか。
興味本位の近隣住民が半数いたので、実際は2.5倍くらいじゃないですか？
価格分析と物件の質を総合的に評価すると
ちょっと安い程度で激安でもなさそうです
ね。ただマンション価格は低下傾向で今後
どこまで下がるか予断を許さない状況です
からねぇ。。。みなさん現状の相場が維持
されることを前提にお考えのようですが、
わかりませんよー
タワーブーム終焉とはよく言うな。
逆に、タワーしか売れてないのが現実。
ブームとかトレンドではなく、
タワーであることがマンション購入の必要条件。
次スレは？
行列が小さいとご不満の方がいるので、2チャンにスレ立てますかｗ
なんか必死に安くない、安くないと連呼してるのがいるが、それでも抽選にだけは
参加するって言うんだから、結局は倍率下げが狙いのネガキャンみたいね。
いまどき都内で2000万円台で買える、これに勝るものはないね。
長い柵まで並ばせるなら、
Yahoo不動産や、isize住宅情報ナビなどに載せなければだめでしょう。
いまのままでは、情報が少なすぎて、知らない人が多いのでしょう。
もしかしたら、お盆のころには、もう少し並ぶかも知れませんが。。
いっしょうけんめい売ろうとしていないです。
いまさら価格を変えられる訳ではないので、完売さえすれば別にいいと考えているのでしょう。
マスコミ等で取り上げられて騒ぎになれば、余計な追加コストがかかってしまう分、却って損だ
みたいな割り切りはしそうです。
３年毎に見直しの賃料って今後どうなっていくんでしょうか？
賃料の支払い見通しについては何も記されてないんですが・・・
昨日は涼しかったので朝から、いずれ羽田行きでお世話になる『天王洲アイル駅』で下り、
途中、うわさのＷＣＴに寄り、玄関横の公開空地の看板に沿って建物を周りながら遊具のある中の遊び場やマルエツ、ついでに又お世話になる隣の港区の大きい公園を散策しながら行きました。
内覧は、良きにつけ悪しき？につけ驚きの連続でしたが、この場所（帰りは品川駅へ）この値段なら上等。嫌味を書いているのは「こちらを検討してみます」でお客を取られた競合相手の営業だろう。
自分はこれで十分満足、ただ知らない土地に住むのは不安だが、それも高倍率に当選した後の事ｗ
所詮、安月給のボンビーなリーマンが集まることにだろうね。
ミンドがヒクいマンションになるのは確実(^O^)
内見者の数は心配しなくてもよいでしょう。高倍率必至でしょうから。
住友は非常に高価格で落札した開発案件が晴海にあると聞いてます。
マンション相場を下げたくないでしょう。静かに売りたいのでは？
同時に当物件でしっかり儲けて体力をつける。
住友不動産の社債価格は危険ゾーンに入りつつあり。
内覧会行ってきました。思ったことはやはり団地の建て替えってことですね。
そんで価格表見るとすでにいい部屋に事業協力者取得住居ってあるけど、抽選じゃないの？
なんかね・・。
昨日、見学してきました。
南東〜北東の、比較的人気が集中しそうなタイプの部屋が見れました。
中途半端に細かく区切った部屋が多いように思いました。子ども部屋仕様なんでしょうか。
部屋数少なくて、広い部屋のほうが好みなんですけどね。
三角形の部屋は、ちょっと萎えました。物置にするしか？
ランニングコストも考えて、もう少し悩んでみようと思います。
晴海か。きっとここを落ちた人にDM送るんだろうね。
結構いいマーケティングになってるね。
いつ発売かな？このまま不動産価格が崩壊していけば、買いたい値段で出してくれるかな？
つーか、すでに新スレッド立ってるから
そっちに書けよ。
そんなに文句あるのだったら購入しなければよいのでは?品川から徒歩10分でこの値段に設備は上等だよ〜内廊下や階段は団地ぽいけど、そもそもシティ品川は団地立て替え目的だからねー。今色んなモデルルーム出てるから、高望みしすぎ。
今日、現地混んでるのかな？
見てみたいなぁ。
行った人教えて。
1044さん、土日は混んでると思います。ちなみに昨日行った歳は60人待ちでした
ほんとに倍率高いのかなぁ。。。
質感考えると上物に3000万円も払うのはどうかと。当選しても嬉しくないので、申し込み辞めます。
それでもよそで7000万円も払うよりはずっとましでしょ。
ちょっと見栄えを良くしてるだけで中身はここと同じ。庶民にとって4000万の差は大きいぞ。
この掲示板を見てて思うことは、
ひどいことを書き合っている人たちの何人かは、
このマンションに住むということ。
今はそれがいやです、一番。
ほしいと思う人が、
その人の判断で買うんだから、
情報交換程度でおさめておきましょうよ。
嫌な気持ちになります。
（公開されている情報が少なかったので、
以前より掲示板を見ていました。）
＞ほしいと思う人が、
＞その人の判断で買うんだから、
＞情報交換程度でおさめておきましょうよ。
1049様、ありがとうございます。
＊＊＝人間レベル低い扱いされているような
気分になっていた、近所に住む者です。
確かに、臭いが気になる風向きの時もあります。
夜中、うるさいエンジン音にいやな気分になる時もあります。
でも、冬場のカモメや音だけの花火・・・
気に入ってくれる人に、引っ越してきてもらいたいです。
いまのところ、治安はそれほど悪くないと思えますので、
ご安心を・・・。
買い替えを検討したいのですが、
契約条件２の、買替停止条件による契約は行いません。とは、どういうことでしょうか？
ご存知の方、どうか教えてください。
契約条件２の買替停止条件による契約はしないとはどういう意味でしょうか？
買い替えは対象外ってこと？
俺は買っちゃったけど住み潰すつもりならここは安いんでない？
残念ながら祭りには参加できませんが参加者はガンガレ！( ^^) _旦~~
ここはマジ超お買い得物件だけど損得勘定できない奴が本当に多い。
マンションの土地の所有権を持ったら固定資産税がかかり、コストアップになるだけに過ぎない。ここの地代はほぼ固定資産税と同額だ。
すなわち土地付きマンションを購入する場合、住むのに関係ない土地代プラスローン金利の負担分が大きくなる。
マンションの土地所有権にこだわるのはナンセンスだね。
70年の定期借地権ですよ。
一生所有しているのと同じです。
まあ土地所有にこだわる方が多ければ抽選倍率が下がってありがたいけどね。
以上、本音を言わせてもらいました。
