クレッセント萩中（物件検討）

高いですね〜（笑）
2，3年前の値段は貴重な情報ですね。今回のモリモトさんの物件は
その時ご覧になられたものよりデザインとかは良いのではないかと
思います（たぶん）。しかし、その分上乗せしたとしてもNo21さんの
情報の価格は高すぎですよね。

地価相場が上がったから、という説明もあると思いますが、
この地域の地価上昇は年５％弱でした。現在の地価は坪220万です。
http://beans-coop.jp/soba/30170.html
なので、20坪で¥4400万てとこでしょうか。
「あれ？マンションの坪単価と比べるとこれなら１戸建ての方が
　良いのでは」と思った人は私だけではないはず。

駐車場があるといっても90戸のマンションですし、本当はマンションの
坪単価（中層階の場合）と土地の坪単価220万とが同じぐらいでないと
検討できませんね（涙）

モリモトさんの営業の話がありますが
いわゆる担当営業はモリモトさんの社員ではないと思いますよ。
宣伝にはスポットで多少お金をかけることになっても、常時必要となる
正社員営業のコストをそんなにかける訳にはいきません。
また、マンション供給量のタイミングに合わせて正社員の増減が
できる訳でもありません。だから、まあバイトとまでは言いませんけれど
それに近い形態の雇用契約または委託でしょう。

なので
・マンションにも、地域にも、金融にもたいして詳しくない
・裁量権がないので、商談中に社員に聞きに行く
・人材にバラツキがある
・それをカバーする意味でも、焦らし，あおりの定番マニュアル営業
なんてことになります。
噂に聞くような暴言等があった場合は論外ですが、担当営業さんを
責めてもかわいそうですよ。
会社にとっては入れ替え可能なただのコマなのでしょうから。
（お客の立場としては、そんなの関係ねぇ〜なんですけどね）

昨日、私もプレプレ価格？というものを聞いてきました。
2時間ほど話したのですが、価格はなかなか表示してこないし、私たちの足元を見ているようで自己資金、ローンの返済可能額を何度も何度も確認した上で「では、価格を書いてきます」と言われました。それから5分ほど待って書いてきた価格とは手書きで3部屋しか金額が書かれていませんでした。
それってどういうことでしょうか？？
価格は決まってるんじゃないんでしょうか！？
私は始めてマンションのＭＲ行ったので分かりませんが他もそういうやり方なんでしょうか？

インターネットでざっくり築浅中古を調べてみましたが、
築１０年、６７平方メートル、徒歩１１分で３、９８０万円
という物件がありました。だいたい他の物件も同じような
感じした。。。中古にしては割高な印象です。
そもそも新築、中古を問わず、ここ最近のマンション価格は
高騰しすぎっ！私は、この物件が欲しいと思っている一人ですが、
価格次第では、断念せざる終えないです。

MRにはたくさんの人が見学にきていますよね。
私は平均的なサラリーマンですが、価格が４，５００万円を超えると
とても厳しいです。他の人たちは何故、この価格に手が届くんだろって
不思議に感じます。私も、周りからはそう思われているのかもしれませんが。。。

> No.24さん
モリモトは毎回このやりかたでやっているようで、川崎タワー・千鳥町もそうでした。
他のデベですとだいたい第1期何戸、第2期何戸という感じで小出しに販売しますが、その都度販売物件の価格は提示されています。
一回の販売でモデル毎に数件は価格提示があるので希望の階等が次回販売であれば待つ事が出来たりと融通が利いて、モリモトよりも顧客には親切かもしれません。

> No.25さん
私も築浅中古を並行して見ていましたが、やはり価格は高めでした。
マルエツの裏側で2件広告が入って価格を聞いたのですが、築3〜5年程度で販売価格より数十万ダウン程度の4千万中盤の価格提示でした。(ここ2年ぐらいは中古市場もかなり強気のようです)
それでも直ぐに売れてました。
当時5千万ぐらいの予算で考えていたので、この価格なら新築の方が良いと思って今に至っております。。。

確かに高いですね。
前に書かせて頂きましたが、ここ2年半程でこの近辺のMRを見てきました。
オーベル・アゼル・グランイーグル・エクセルダイア等です。
だいたい70㎡以上を中心に見てきましたが、正直あまり良い印象はありませんでした。

素人の目利きですが、エリアは同一として私が感じた物件の違いを書いてみます。
【良い点】
　①階高が高い
　　(先日エクセルのMRを見ましたが「天井低く！」と思ってしまいました、他も同様の印象だったかと)
　②二重天井(他は全て二重床のみだったかと)
　③ペアガラス(他は無かったかと)
　④100%駐車場
　　(グランイーグルは100%無料、エクセルは30%で2.2万〜)
　⑤駅近(オーベルは同等か)
　⑥EVが2台(4戸で1台)
【悪い点】
　①価格が高い(ディスポーザー・スマートキーなし、食洗機OPなのに・・・)
　②デベの評判がいまいち
　③北側住戸は環八に面している

【総評？】
土地の高騰がどの程度影響するのかは私には良く分かりませんが、仮に200万円/坪で5%上昇すると10万円ですから、20坪で2百万円上がる事になります。
車を所有していない人には関係ありませんが、駐車場価格が1万円違うと30年で360万円の差が出て来ます。
先日見たエクセルダイア南蒲田Ⅱは70㎡台の中層階で5千万円前後でしたので、2〜3百万円ぐらいの違いでしょうか。駐車場代を含めると逆転してしまう住戸もあるかもしれません。
あとは、上に書いた①〜③あたりがどの程度価格に反映すのか正直わかりませんし、まだまだ気付いていない悪い点もあるかもしれません。

この辺りを考えながら、妥当なのか？高いのか？(こっちのような気がしますが・・・)を判断していくしかないと思ってます。

物件相談とMR見学の業者さん依頼も検討中です。

MRみにいってきました。
環八沿いとは言え、駅５分、特急・急行停車駅、商店街充実ぶりなど
立地は悪くないと思います。
あとは、管理面が気になります。「マンションは管理を買え！」とよく言いますが、
管理とは、具体的にどのような管理をさすのでしょうか？？
ゴミ置き場や駐輪場の整頓ぐらいしか思いつきません。。。
モリモトの業務委託しているOMサービスって、評判はどうなんでしょうかね？

ここの物件を検討しているのですが、やはり値段は高めですねえ。
今の時期ですとやはりもう下がらないのでしょうか？
北側でも上層であれば音もそんなに気にはならなそうなんですが・・・
将来的な資産価値がこの価格設定で残るのかが疑問です。

この物件を検討中の者ですが、一つ悩みがあります。
この掲示板に来ているみなさんの意見をお伺いしたいのですが、
個人的見解ですが、現在、マンションの市場価格は高騰し
ほぼピークを迎えていると思います。
株と同じでマンションも安い時に買うのが理想だと思うのですが、
この価格が高騰した中で、マンションを購入することについて
みなさんはどう思われますか？
「気に入ったものが見つかった時が買い時」という言葉もありますが、
デベの思惑通り高値でつかまされると思うとなんだか悔しいです。。。

> No.28さま
私も初めてマンション購入を検討しているので詳しくはありませんが、小耳に挟んだ程度の事を記載します。

OMサービスの評判ですが、実際には管理人さんの人柄に依存する部分も多々あるようなので、一概に会社だけでは判断するのは難しそうですが、ネット上の掲示板等ではあまり評判はよろしくないようです。

また、知人が東糀谷のクレセントバードスクエア(モリモト物件)に済んでいるのですが、管理会社をOMサービスから他社に変更したそうです。
管理組合の理事の方がOMサービスの対応に不満があり住民に計って変更を実施したそうですが、残念ながら私の知人は詳しい事情までは知りませんでした。

ちゃんとした回答になっていなくて、すいません。

↑すいません、「東六郷」の間違えでした。m(__)m

＞No.31さま
No.28です。ご返答ありがとうございます。
以前にマンション掲示板で、他のモリモト物件をみていた時にも、
管理会社を他社へ変更（たしかバードスクエアではない）したという
記載がありました。OMサービスって、イマイチなんですかね。。。
でも、もし不満があれば管理組合を通して、変更させればいいということですね。

三井デベの管理は素晴らしいという評判をよく耳にしますし、
それも手伝ってか、三井の物件はリセールバリューがあるみたいですね。
このマンションも同じように、管理レベルが高くて価値あるマンションに
なることを期待したいです。

> No.29さん
> No.30さん
私の状況と考え方を書いてみたいと思います。
あくまでこう考えている人もいるんだなぁ〜程度に思って下さい。

【資産価値について】
まず投資目的か？永住目的か？で判断が大幅に違ってくると思います。
私の場合は、基本的に永住するつもり(万が一支払いが出来なくなったら売るかもしれませんが・・・)ですので実は深く考えていません。
30・40年後がどうなっているかまで正直考えてもしょうがないと思っていますし、建物の価値は無いに等しいのではないでしょうか。
税金等にも跳ね返って来るでしょうからチャント考えないといけないのですかね・・・
もし投資目的なのであれば、この時期にこの地域の物件を買うのはあまり良くないのではないでしょうか。

【この時期に買いなのか？】
地域等の限定がなく待つだけの余裕がある方は、もう少し様子をみた方が良いような気もします。地域を限定しなければ良い物件も出て来る確率があがりますから。
私の場合は、会社の補助がなくなる事、部屋が手狭になって来た事、で賃貸よりも買った方が良いと思い探し始めました。待っていると家賃の自己負担が増えますので、多少高くてもと勢いで買ってしまいそうです。
また、私はエリアを凄く絞っているので、待ってこの物件より良い物件(安い事も含め)が出てこなかった場合のリスク(私が知ってる範囲では本羽田に1件予定がある程度です)と、今これだけの金額を払って住む事が納得出来るかどうか、をこれから判断して行きたいと思っています。

なんとも言えない返信になってしまって申し訳ありませんが、参考まで。

モデルルーム行ってきました。
プレプレ価格も聞いてきました。
確かに、買いたいのか、返済は可能なのかなどを、
じっくり聞いて、検討の部屋を絞ってからの
価格提示。。。

それだけで胡散臭いのに（笑）

しかも、金額提示時、営業さんが一言。

『思ったよりお安くなりました！！！』

て、どんな価値観？と突っ込みを入れたくなるような
営業トーク。（まぁ、自社の物件を売っているのだからしゃぁないとは思いますがねぇ。）
ぜんぜん、客の心理とシンクロしてねぇし（笑）
確実に高い！！！と思ってしまいましたけど（汗）


モリモトの物件に魅力を感じていたものの、
モノづくりに対するクオリティが高いと感じていたものの、
ディスポーザーやスマートキーがなかったりでこの価格。
ちなみにエントランスドアや、回りの壁も吹きつけ塗装で、しょぼくなかったですか？
営業さんは、『シンプルな！』と紹介してましたけど、
ここでも、客の心理とシンクロしてねぇし（笑）
せめて、壁は、白のタイル貼にしようよ！なんて思いました。
（駐車場は確かに安くて魅力で、住人のことを考えてくれているが。。）


翌日に検討物件が売れましたと連絡がありました。

本当に買っちゃったんだろうか。。。

その方。。。

気になるところでございます。

プレプレ時や、会員販売時期に、だぁ〜〜れも買わなければ、
一般分譲時には周辺相場相当の価格に下げたりするのかなぁと、
いたずらに思ったりしてしまいますよね（笑）

こんにちは。
この物件高いですねぇ〜

プレプレ価格の提示時点で仮申し込みをさせたいからなのでしょうが、価格提示すのに根掘り葉掘り聞かれましたよ。
正式契約時にキャンセルされる事を避けたいのでしょうが、正直この段階でそこまで？って感じはします。

私は色々確認したい事があってMRに3回行きましたが、見学者も多くて中には価格を聞きながらローン返済の話しをしている方も数組見掛けましたので、確かに人気があるように見受けられます。

No.35さんのおっしゃる「一般分譲時の値下げ」を期待して待てれば良いのですが、賭けになりますしね・・・

>35
よく駐車場代が安いから良いと書いている方が居ますが、
駐車場代は管理組合の収入で、
物件価格は売主の収入になります。
惑わされないように。。

皆さんおっしゃる通り高いですよ。
それに価格の提示の仕方が不明朗ですね。

なので、提示価格を記載しておくと
Aタイプ　約68㎡　¥4700〜5400万（平均¥5050万）
Cタイプ　約70㎡　¥5000〜5650万（平均¥5325万）
Eタイプ　約80㎡　¥5600〜6500万（平均¥6050万）
でした。

ひょっとすると相手を見た上で、探りで色んな価格が出されているの
かも知れません。もしそうだとすると、皆さんが知っている価格とは
違うかも知れません。

比較用に、地価から（つまり人気や利便性の要素は入っている）から
参考価格を考えると

Aタイプ　約68㎡　20.62坪　約¥4550万（4〜5階）
Cタイプ　約70㎡　21.31坪　約¥4700万（4〜5階）
Eタイプ　約80㎡　24.22坪　約¥5300万（4〜5階）
です。これでも結構しますね。

参考価格は、13階建てなので平均の6〜7階での価格と言いたいところ
ですが、駐車場用の敷地もあるので4〜5階くらいでの価格と考えて
下さい。あとこれに階数・方角・隣接建物・間取りでの増減が必要です。

建物コストに関しては、外観は良いものの特別な費用はかかっていない
と考えています。可もなく不可もなくというところでしょうか。

さて私の印象は
地価からの参考価格でも結構な金額なのですが、現在の提示価格は
それよりも更に¥500万ぐらい開きがあって高すぎると思っています。

もちろん、たくさんの貯金と十分な収入がある人にはどうでも良い話
と思いますが、そのような資金余力がある方なら東急線沿線で検討？
しますよね。

No.38 マンション投資家さんの試算はだいたい的を得ているかもしれませんね。

でも、先日聞いて来た南蒲田の他物件は、土地は高いのでしょうがさほど便利でもなく物件的にも見劣りしましたが、それでも「3F 南向き77㎡で約5,200万円」でした。
南向きで考えると、提示価格と参考価格のほぼ中間と言った辺りでしょうか。

どこのデベも強気なのが現状なのですかね？

たくさんの貯金と十分な収入が欲しい・・・

担当営業に聞くところによると、
このマンションの平均坪単価は２５５万円だそう。
この単価はかなり高いと思います。
でも、最近の神奈川＆２３区の市場価格の異様な
高騰から考えると、これぐらいの価格を提示されても
「ま、こんなもんか。。。」
と思ってしまうのは、私だけ？？
平均的サラリーマンでは、一戸建てのみならず
マンションすら買えない時代になってきた（悲）

みなさん今日の日経ワールドビジネスサテライトをご覧になりましたか？

ニュースの内容は
・REIT価格の下落
・不動産会社の株価もすでに18％下落
・外国人投資家の買いが→売りに変わった（先月あたりから。今月も）
・マンションブームの終焉
等々でした。

ニュースの結論としては
マンション価格が今後どうなるかについてはボカしていましたが
下落の可能性の警鐘は鳴らしていました。

私の考えでは
ズバリ、これから1年でマンション価格はメッチャ下がります。
（みなさんも薄々気づかれているとは思いますが）

私のホンネは
ここは90戸もあるので売れ残ると思いますから、できることなら
それを下落した相場環境下で安く買いたいです。

みんなで買い控えして全戸半年後にでも抽選できたら安く変えますね（笑）
だからこそ、営業さんは焦らせて何とか早く買わせようとするのでしょう。

上記内容中の、外国人投資家の買いが→売りに変わったとは
もちろん不動産投資における買いが→売りに変わったということです。

外国人の投資資金引き上げが始まったということを指していますが
ニュースではサブプライム問題が影響してるとのことでした。（当然ですね）

そんな投資家さんのことなんて良く知らないし関係ないよ、とお考えになる
かも知れませんが、実はこれが東京の不動産価格のリード役だったのです。