クレッセント萩中（物件検討）

２階と最上階(１３階)を除き、各フロア８戸の設計です。
環八に面した居室と反対側では５００万円程度の価格差があるようです。
駐車場は東面に配置され、平置き２台と機械式駐車場が１００％設置。
最上階の１００㎡は９千万円前後、中層階の８０㎡で６千万円程度らしい。
正式な価格は初回訪問時には開示されず、改めて訪問した際に通知されるそうです。

土、日のＭＲ訪問は３週間先まで予約が埋まっているとのことで、人気の
高さはうかがえるが、これでは早い者勝ちを煽られているようで・・・

因みに９月２２日(土)から２４日(日)に正式パンフレット発表らしいが、
気に入った部屋はこの時点では手遅れかも。(抽選会は１０月下旬だって)

それにしても、価格がハッキリしないのは客の反応で根付けをするという
ことでしょうか？

モリモトの通常の売り方ですね。
始めに会員向けに先行・優先販売を行います。
一般販売開始に先駆けて1ヶ月ほど先行したスケジュールですかね。
この段階で約半数の間取りを会員に販売します。
要望が重複しないように営業同士で調整を行っているようです。
こうして会員に一通りさばいた後に、一般販売が開始されます。
早い者勝ちという意味では、会員販売時期に購入出来ないと
すでに遅いということなんですよね。

私もMR見学に行って来ました。

MRが1部屋しかなかったのが残念でした・・・

今まで私が見た近隣の物件では良く出来ているように感じています、MRの間取りもあると思いますが階高があるので予想以上に広く感じました。
やはりディスポーザーがないのがチョット残念です。

価格は平均で250〜300/坪になる予定と言っていましたが、相変わらずのモリモト商法で再度行かないと教えてくれないようですね。

ダイナシティ糀谷やエクセルダイア南蒲田IIあたりと価格比較しているような事も言っていましたので、やはり見学者の反応を見ているのでしょうね。

私は大田区在住なのですが、この辺りは便利ではありますが区内では下町の範囲に入る場所かと思いますので若干高いような気はしています。

№2さん同様かなり煽るような発言はありました。
MR見学が30件/日×6回(週末3回)で180件+平日で200件以上と言ってましたし、その他の問合せを含めると1,000件なんて事も言ってました。(笑
この会社はほんとに煽る商法が好きなようですね・・・

私はこの地域で購入を希望しているので価格次第では早期に決めると言ったら、来週改めて連絡しますという事になりました。

どこまで開示してくれるのかわかりませんが、連絡を待ちたいと思います。

みなさん価格以外で物件について何か気になる点などありませんでしたか？
私は子供が寝てしまって細かいところを確認出来ないまま時間切れ(こちらの都合)になってしまったので、何か情報があればお教え頂けると助かります。

結構人気物件なんですねぇ〜。

ところで、MRいかれた方にお聞きしたいのですが、
車寄せはありました？

情報として、出てないので、もしかしたらないかなぁ。。。

№5さん
車寄せはありませんね。
以下の敷地計画を見て頂ければわかりますが、メインエント
ランスは環八側の歩道に直接面しています。

　http://www.morimoto-real.co.jp/cr-haginaka/shikichi.html

荷物の積み下ろし等の短時間であれば東側が私道でかなりオフ
セットしていたように思いますので、そちらに停車可能かとは
思います。

すれ違いの幅があるか未確認ですが、もしかしたらシャッター
ゲートの前とかも停車出来るかもしれません。

住人の方であれば駐車場に面したサブエントランスで家族の乗り
降り等をする事になるでしょう。

車寄せを設けるスペースはなかった模様で、車寄せの代わりにオート
シャッターから突当りにある平置き２台の駐車場までの直線路が乗降
エリアになりそうです。
建物への出入り口もこの辺りにあります。

また、環八の反対側の境界道路は№６さんのコメントにもあるように
私道ですので、車両の通行が可能な幅員はあるものの果たして旧来の
住民が車両の往来を了承するかどうかは不明です。
先日の見学時にも車両の通過痕跡は確認できませんでした。

平置き２台の駐車場は最上階の住人に割当てるそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

№6です。
私はこの辺りにについて昔から知っているのですが、東側の私道に面した場所は、昔の建物では確か駐車場（私道に向かって車が並んで止まっているタイプ）になっていたと記憶していますので、車で通行してもたぶん問題にはならいかと思います。

Googleマップでも確認出来ました。
http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&time=&...,139.73275&spn=0.001408,0.002511&t=k&z=19&om=1

平置きは最上階の方優先なんですね・・・
まだ、子供が小さいので考えていたのですが、残念です。

たびたび、すいません。リンクが長くてダメなようですので各自で航空写真をご覧になって下さい。

ここはまとめると
■メリット
　①駅に近い
　②羽田空港に近い
　③スーパー・商店街がある
■メリット
　①準工業地帯
　②幹線道路（環八）に隣接し騒音がある
　③海・川沿いで地盤が悪い
　④蒲田近辺は風俗街や低所得外国人も多く住宅街としての
　　雰囲気形成が難しい
　⑤上記から派生して、教育環境が良いとはいえない
　⑥同様に、犯罪の発生率も低くはない
　⑦そもそも人気のある地域ではない（当然ですが）
となります。

最近のAERAにも出ましたが、すでに地価は都内でも一部地域を除き
伸びは止まりました。つまり23区でも都心オフィス街や人気の住宅
街以外は地価は伸びていません（下がりはしていません）。
しかし米国のサブプライムローン問題等も起こり、信用収縮（投資
の収縮）の局面に入りましたので、この程度の地域（人気の住宅地
とはいえない地域）では地価に下落圧力がかかります。

なのでモリモトさんは、今こそ高く売り抜けたいところでしょうが
このあたりは新規に物件を検討するのなら
「永住のため」や「資産」には適さず
「賃貸」で空港近辺への勤務の利便性を得ることが
求められるのだと思います。

■結論は
・空港勤務の独身または夫婦のみで「賃貸」なら○で
　（実際、近くに大型賃貸マンションが建設中です）
・お子さんのいらっしゃるご家庭が住むための「購入」には×です。
　（地元の方で住み慣れた地域なので、という理由がない限り）

営業さんに「もう予約がいっぱい」「なかなかこんな物件出ません」
などと言われても冷静さを失わず、結局は価値が低い土地柄を考え
昨年までの周辺価格よりも安い価格なら考えてもいいよぐらいの
余裕をもったスタンスで検討すべきでしょう。

いつの時代も、どの地域も、物件が途切れたことはありません。
繰り返しになりますが、焦らず、自分のペースで判断しましょう。

すみません。上記は
■メリット
■デメリット
の順です。念のため。

デメリット多いですね…
物件周辺を散策してみましたが、城東辺りよりは環境良さそうな気がしました。（京急蒲田除く）

糀谷は昔ながらの下町って感じで親しみやすそうでしたが…
幼稚園や小学校の評判はいかかでしょう？

また、環八側の住居はちょっと騒音が気になりますが、南側は静かでしたよ。
駅からの道も暗くないし、良い物件かな。と思ったのですが…

地元の人しかなかなか知らない特ダネを教えよう。
品川方面行の朝の通勤電車で座れます。
ただし大鳥居駅ね。糀谷駅はあまり座れない。
品川まで高々20分弱だけど、一度座って通勤すると止められません。

№11さんのコメントについて、私の意見を書かせて頂きます。
■メリット
　①単に近いだけではなく急行がメインで走っている点も考慮が
　　必要かと思います。
　　(普通しか止まらない京急本線の駅よりよっぽど便利です)
　②そのままですね、空港はお店も充実してるので結構買い物
　　にも便利です。
　③マルエツには徒歩2〜3分、自転車行ける範囲にコーナンや
　　オリンピックもあります。
　　糀谷商店街は大田区内では1・2位と言って良い規模の商店街
　　かと思います。
■デメリット
　②環八に近いのはデメリットだけではなくメリットもあります。
　　バス停が近い（JR・東急蒲田にも出やすい）、車での移動に
　　も便利。

その他のデメリットは、私はなんとも判断出来ないのでコメント
は控えさせて頂きます。

地元民ですので若干ひいき目かもしれませんが、参考になれば。

その近く六年間住んでいました。下町の感じでした。環八に近いので、結構うるさいですが、買い物が便利ですので、主婦に合うかと思います。

ただただ、その価格で絶対買いたくないです。高すぎるわ。
駅に近くても、結局糀谷駅だけで、しかも京急線しかないし。
あまり資産価値にならない立地だと思います。

上の方と一緒です。近くに住んでました。

■メリット
　①京急が直通急行で銀座方面に便利。昔は糀谷でも座れましたが、今は無理かな。
　②羽田が近い
■デメリット
　①割高
　②夜、救急車の音がうるさい
　③買い物がやや不便。マルエツ行くなら、足伸ばしてＯＫがおススメ。駅から、物件までの間にあったコンビニは３軒全部潰れてます。
　④街としては。。通りの反対側に＊＊＊＊あり。葬儀屋多し。
　⑤終電早い。夜は本数少ない。

けして蒲田と同じイメージではありません。個人的には好きですが、ファミリーにはあまりかな。
大手がけして物件を作らないエリアと言うことです。

元々近隣にお住いで愛着があるのなら、そういう理由で「物件を選択」
されるのは何ら問題ないことと思います。
（住む物件を選ぶなら、私もそういうタイプです）。
ただその場合でも、「物件の選択」と「いくらで買うべきなのか」に
ついては分けて考えて、後者についてはあえて第３者的に見る必要が
あると思います。

こう書いたのは、No2さんの情報では最上階は100㎡の物件で¥9000万と
まるでそぐわない「物件の規模」と「価格設定」がモリモトさんにある
ようで、地域性を度外視して建物だけで他の高級住宅街物件のイメージ
を追求しているみたいで無理があると思うからです。
適度な広さ・地域性にあった価格付けを（下町的な良さは安さですよね）
誰もが望むことであり期待したいのですが、どうやらそうではないよう
ですね。

また、幹線道路に面していることはメリットにはなりません。
車で移動の場合、ある程度の距離があっても問題にならないからです。
少なくとも数十メートルは道路から離れて、騒音源と距離がある方が
ベターなのは言うまでもありません。

この物件で言うと、環八沿いの低層階は明らかに価値が低いと言えるで
しょう。特に、環八沿いの西側にはすぐ隣に別の建物があり（そのため
土地がＬ字型になっている）プライバシーの点や見晴らしに問題があり
ますので高値で買うと後々苦労すると思います。
逆に南側の高層階ほど価値は高いと言えます。
モリモトさんも本当は四角形の土地にしたかったんでしょうが、取得でき
なかったんでしょうね。
但し、他の部分は隣接する周囲の建物も低層なので問題は少なめです。

営業さんのトークに焦らされて誘導されるのではなく
「ここでこんなに高いはずないじゃない」「安くしなけりゃ買わないよ」
とみんなで合唱して、顧客ペースで進めるようにしましょう。

色々な意見が上がり参考にさせて頂いております。

私は地元住人で、この糀谷を中心に蒲田〜大鳥居のエリアで
物件を探しています。（かれこれ２年半ぐらい・・・）

周辺では、オーベル・アゼル・グランイーグル・エクセルダイア
等の物件もみたのですが、この中では今回の物件が一番印象が
良かったです。

階高もかなりあり、二重天井・ペアガラス等の仕様もまあまあ、
構造等も説明書を読む限り（素人ですが）ではそれなりなのか
と思いました。

本羽田にコスモシイニシアが1〜2年後に建てるような話もある
ようですが、まだコインパになっており計画はわかりません。

マンション投資家さんがおっしゃる通り
北側（東向・西向）はあまりよろしくないですね、南側の高層
になるとかなりの価格になりそうなので、今後の価格発表で
どんな価格が提示されるのか・・・

私にとっての課題は、
　①価格
　②希望の部屋(南側)が選択出来るか
　③モリモトの評判
と言ったところでしょうか。

みなさん、価格情報とかはないでしょうか？
高ければ検討の選択肢にならないので。

プレプレ価格？　を聞いてきました。
平日夜なのに5組ぐらいの家族(子供連れ)が来ていて驚きました。

公開しないようにとは言われなかったので書いちゃいます。
(もし問題があるようなら削除依頼しますので、ご指摘下さい)

Eタイプ(東南角)で、5千万後半〜6千万中盤
Dタイプ(南西角)で、Eタイプのマイナス5百万ぐらい
Gタイプ( 東中 )で、Dタイプのマイナス5十万ぐらい
上記タイプだと平均坪単価が約240〜260ぐらいでしょうか。

最上階MRのタイプは7千5百万ぐらい、100㎡は9千万後半。
億近い物件をこの地域でどんな方が買うのでしょうか。（謎

記載の通り価格設定は高いですが、低層から中層に掛けて既に購入希望による仮申込みが入り初めているとしきりに言っていました。

担当営業さんは言葉遣いも丁寧ですし他で言われている程悪い印象はないのですが、相変わらずの煽りなのか？、ほんとに人気があるのか？　正直良くわかりません。

さて、この後の展開をどうしたものか・・・

糀谷周辺の2,3年前に分譲されたマンション(ファミリー向け)は、ほとんどが3000万円台。
4000万円台ってあったっけ？というような価格帯でした。
ここは明らかに高く、地域になじみません。
どうしてもこの地域に住みたいのであれば、築浅中古という選択肢を検討したほうがよいかも。