Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）パート３

でも免震装置が
強固な地盤に杭打ってあるしっかりした基礎の上にあるのと、
例え強固な構造であっても地震時に変形する建物の上にあるのと、

地震時に想定外のことが発生する確率が高いのは後者だと思うなあ。

中間免震は地下に駐車場作りたいのとコストダウン目的だよ。
クリアランスをはみ出すような揺れが来たら倒壊の危険性があるので普通の免震の方が危なくない。

免震装置がどの程度役に立つかは、地震が来ないと実証出来ないと思う。
どれだって一応スペック的には大丈夫なように設計しているだろう。
誰か暇な方がいれば、今のうちにどのタワマンにどんな免震・制震が採用
されているか一覧を作っておいて、あとで結果を考証するのは役立ちそう。

いずれにせよ大地震が来ればマンションの価値が毀損されることは
避けられないように感じる。
マンションは永続的に持つものではないし、自分が所有している間に
大地震が来るか来ないかの賭けということになるのでは。

とりあえず「免震　超高層」でググレ

他の物件の心配するよりここの制震構造をちゃんと研究しないと。デュアル制震である一方の履歴系デバイスって、要は地震が来たら壊れて揺れを吸収するってこと。壊れたら補修しなきゃならないんだけど、長期修繕計画には自然災害が考慮されていない。補修費用の捻出をどうするかで問題になるよ。

清水の境界梁ダンパーとか壊れることを前提とした設計が最近増えてる。問題になるのは、次の大きな地震の後かな。それまでは知らぬが仏。

履歴系デバイスは低降伏点鋼パネルって説明してるよ。荷重をかけて壊れるポイントが降伏点。低降伏点の鋼材を使ってるのは、建物に力が加わったときにそこが壊れて揺れのエネルギーを吸収するため。要は自身が壊れて建物を救うって設計思想。ただ、壊れたら補修が必要ってことが長期修繕計画から欠落している。

自然災害は予定できないからね。

こうふくてん【降伏点 yield point】

固体に荷重を加えていくとある値で塑性変形が発生する。この現象を降伏yieldingといい，そのときの応力を降伏点と呼ぶ。低中炭素鋼では明りょうな降伏が認められ，塑性変形の開始と同時にいったん応力は多少低下し，その応力で塑性変形が進展する。塑性変形の開始応力を上降伏点，進展する応力を下降伏点という。材料に塑性変形が生ずれば変形が過大になったり，荷重を取り除いても形が元に復元しなくなるなどの不つごうが構造に生ずる。

だから技術的な話をいくらしたところで実証はできない。
どのタワマンスレでもされている議論で、この話題になるとどこからともなく
議論したい自称技術屋が集まるが、大体は無駄話に終わる。実証できないのだから。

長期修繕計画に壊れたら取り換えると盛り込んで予算を組まないという事は、
マンション住人の大多数が「自分が所有している間に大地震はない」と考えて
いることに他ならないだろうか。使わない物に金は出したくないという本音。

もし地震が来て本体が無事でダンパーが壊れた場合、修繕一時金がどの程度か。
そこは気になる。まさか取り換えられませんということはないだろうから、
メーカーには取り換えに必要な見積もりを販売時に明示してほしい。
それが販売側の誠意というものではないかと。

3・11のときに結構あちこちのタワマンで乾式壁が壊れて、補修費用の工面が問題になった。

にもかかわらず最近壊れることを前提とした設計の構造が増えている（清水の境界梁ダンパーとか）。デベって売ったら最後なのかね。管理会社を通じてそういった問題がフィードバックされないのか。

自然災害は予測できない。
修繕費用もいつ・いくらで計算できないため積み立てようがない。
そういった場合は「保険」を使うのが普通です。

地震保険って、部分損だとほとんど保険金が下りないよ。

誰かさんが大好きな自動車の話。
自動車のボディーは平らな鉄板をプレス加工した部品を溶接してつくられている。
プレス加工というのは材料に降伏点以上の力を加え塑性変形を起こさせ目的の形状を得ている。

降伏点＝破壊ってどうして思うのだろうか？
或いは自動車のボディーは最初から破壊されているという考えか？

塑性変形したらダンパーとしては機能しなくなる。それを壊れると表現したが。

車のバンパーも一緒でしょ。

ところで誰かさんって誰だろう。自動車のたとえをしたことは自分はないが。

>塑性変形したらダンパーとしては機能しなくなる

少しは勉強しようよ

ダンパーが塑性変形したら、すぐに交換しないと大変。大きな地震のあとには余震がある。でもお金の話しをしてからじゃないと話しが進められないからすぐには交換できない。恐怖。

本体は無傷、ダンパーのみ交換が必要の場合の見積もりを出せないというのはわからない。
竣工後すぐダンパーを交換したらいくらかかるかという条件なら明示できるはず。
それを戸数で割った金額が最低でも必要になるかもしれないということは購入時に
心構えとして知っておきたいという話。

デベロッパーはマイナス要素の話は避けたいだろうが、あとで困るのは住人というのでは
安心して購入できない。
誰かこの件、ご存知の方いらっしゃいませんか。

あっ、そうそう長期修繕計画って、積立金の段階的値上げ、定期的な一時金徴収って設定が多いんだけど、これって未納問題を引き起こすから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

他の板で話題になったけど、計画通り値上げをせずに積み立て不足なんて事例もあるみたい。長期修繕計画って、引渡し後は管理組合で継承して、定期的に計画の見直しとかしなければならないんだけど、管理組合がちゃんと機能するかってのは、入居してみないと分からない。新築分譲マンションってリスクが多い。

なんか専門的な話になっちゃってよくわからん。

3.11で新宿の耐震高層ビルがあれだけユラユラ揺れた。だが、構造には何の障害もなかった。
免震の概念は素晴らしいが、超高層ビルではシミュレーションや模型レベルで、実際どうなるか未知。
とりあえず免震は垂直方向にはまだまだ弱いのは確か。

さあ、どっちがいいか？

普通に耐震で、家具を固定しときゃ死なない。

>828

理解しないで契約しちゃって、あとでしまったと思っても遅いよ。ちゃんと勉強しないと。

格安できゃしゃな免振がもてはやされてるが、いわゆる実験モルモット。
新建築基準の柱が太くて建設費が高い耐震・制振が無難だぞ。

免震重要棟だけね。
原子炉が免震とかないだろ。

原子炉は耐震？

原子炉が免震だったらおっかねえな。

ひらたく言えば原子炉の話はお門違いだし。
もっと言えばわからないならだまっとけってこと。

大橋、富久とも制震構造です。
免震にすればいいのにね。コストの問題でしょうね。

大橋は地盤強いですが、ここはどうなんですかね。

相変わらず、大橋ネタを出してくる人がいるね。
ここと直接の関係がないのに。

昨日の雨くらいで氾濫寸前の目黒川もかなり危ないな。
ニュースで目黒川沿いの物件を映してたよ。地下駐車場に水が流れ込んで車が数台浮いてた。
道路から水が流れ込んだだけで、氾濫しなくてもそんな有様。
まあ川沿いに地下なんか掘るもんじゃないね。後始末が大変そうでお気の毒だった。

まあ、富久も元の地形は若干窪んでるけどね。
再開発＋外苑西の延伸で恐らく平らに均すだろうからそういう意味では良かったよ。

富久の古地図では、水が湧いてたはずだけど？

目黒川沿いってあんなんなっても人気あるよね…

今もちょっと掘れば出るんじゃないか。富久も。
東京は近年、地下水位が回復してきたのでちょっと掘れば水が出る場所は珍しくもないと思う。

しかし昨日のを見て、やっぱり川沿いは別格だと思った。
下水に流れ込んだ水がより低い方へ流れて、一杯になるとマンホールから噴き出して道路を
川のようにしてしまう。そこに地下はやっぱり駄目だ。
他所様のこととはいえ、昨日ＴＶで映されていた物件が気になる。
一見してマンションという構えだったのだが、ＴＶで中継されたことによって物件価値は・・・。
しかも目黒区というテロップだけで場所は特定できないため、こういったことが何度も起こると
目黒川沿いの物件全体の価値が・・・。もちろんそれは神田川なども同じだが。
今後ますますゲリラ降雨が増えるとしたら、地震よりまず水害が気になる。

当たり前です、
目黒川沿いは金持ちしか住まない町らしいよ。

>>850
>>大橋、富久とも制震構造です。
>>免震にすればいいのにね。コストの問題でしょうね。

だーかーらー、免震の方が「揺れないはず」って前提で建材を少なくして、激安でできるんだってば。ok？

免震がいいと思ってるのは無知なヤツくらいじゃないの？

山手線内で一番背が高いのが、ウリじゃなかったっけ？

高さは180m(191m)で他の50階クラスのタワマンと変わらない。
55階という階数が山手線内最高層みたいだね。
これで1230戸だから他と比べて塔状比は低いと思うんだけどね。
流石に塔状比３~４以下にはならないか。

タワーだけで１２３０戸だと思ってるの？

ああごめんタワーは1000戸ぐらいか。
でもよくある50階500戸程度のタワマンと高さは変わらんから
塔状比は低いと思うけどな。

高さが変わらないで階数が多いなら、
階高は低いって事だね。
同様に高さの割に階数が多いパークシティ武蔵小杉は、
天井高１５３cmだけどここはどうかな。

庶民的なタワーになりそう。
作りも豪華じゃないし。

イメージリーダーが蕎麦屋の親父さんですから
庶民的になるのは必然ではないかと思います
値段だけは庶民感覚とかけ離れてますが

月島もんじゃタワーとどちらが人気でしょうか？

御苑が好きだから、ここを購入予定。
渋谷はちょっと。個人差ありますね。

御苑に行く度に有料はちょっと～

御苑が好きなら
プレシスを買えば良いのに。御苑の直ぐ近く。

それはある、ま、土曜日しか行かないし。
子どもを遊ばせたいなー

あちらのあの立地で子供を育てたい？

池袋よりは良いかなと思うのですが・・・
このエリア、あまり良い幼稚園と小学校が無いんですよね。
近隣の方で詳しい人いたら教えてください。
親としては住みたいは、エゴだよなーと思いながら購入します。

いくらですか?

８９７

ですな。親のエゴの犠牲は、全部、子供だよな。

俺は、新宿高校から転校したが、まぁ新宿はひどい。

高校を出ると、一気に形相が変わる。

みんなドレッドヘアーで汚い格好して、小さなライブでギター弾いて、
大学は限界８年まで在籍してる。クズだらけだった。

育った環境がすべてだ。

いつの時代の話？

人の密集地帯にいると、世から外れることしか、自己表現ができなくなるってことかな。

それなのに、学生の数は少ないから、競争もしらない。

池袋でもそこそこ売れているようだから、ここは瞬間蒸発するかも｡
値段が安めで便利だし環境治安も悪くない。

駅まで何分掛かるか、自分や家族で歩いて確かめよう！

ついでに自分の目で、間取りもジックリ見よう！

坪280-320の予想。

平均ではなくて、一番安い部屋の坪単価、なら有り得る。

大雑把な値段は153-155で既出
予想じゃなくて希望だね

ココは安めで出してきてるから売れるでしょ
でも1000戸もあるし焦らなくても大丈夫だわ

そりゃ、ナロースパンで行燈部屋２つ、なんて間取りなら
安めで出せて当たり前だわ。

アベノミクスが無ければ坪250-300、今なら280-350でしょう。

あとは鰻の寝床みたいな間取りと行燈部屋がなんとかなればいいね。

億ションは最上階のプレミアムだけだと思うよ。

眺望は西か南でしょうか？
どちらが良いかな。

280-350って、安い部屋の話？
野村と三井で平均をそんなに安く出すわけないよ。

40-70平米台主流のマンションはトラブルが多い。

928
高くても400は超えないよ。

同じ野村三井の５３階建月島タワーでさえ
４５階から億ションがあるよ。８５平米しかない部屋で。

やっぱり、南側かな

どうかね。新宿通りから靖国通りの間がヒートアップしてるからな。

>930
49階の南側見てみろよ

934
南向きの例の鰻の寝床間取り、南側に庇がない部屋があるんじゃない？
夏の昼間はカーテンしないと暑くなると思うよ。

池尻大橋駅最寄りのクロスエアなのに、
池尻大橋駅を自慢できないのは悲しくないのかな。
しかも、引用したのが賃貸物件の人気ランキングですか。

>941

大橋クロスは正面の白い方ですね！

完売してからのほうが盛り上がってるという不自然な物件＞クロスエアタワー

946
買い殺到で買えた人にとっては当然喜ぶべきだと思いますが。

大橋クロスを転売して儲けようと夢見てる人がいるみたいね。
うん、まあせいぜい高値で売れるといいねと言いたいところだけど、
どうもやり方が湾岸ぽくてそこはいただけない。
まっとうにやっても買う人はいるんじゃないのかね。
しかし私なら少なくとも新築時より高値をつけて買おうとは思わないよ。

殺到ねぇ、、、
去年の12月竣工で完売つい先頃でも殺到って言うものかねｗ

完売まで4年もかかったのに、買い殺到って・・・

戸数比ででいけば、ここはたとえ6年かかっても買い殺到ってことになっちゃう。
だいぶ気が楽にになるね。

それにしてもまた販売を9月に戻したのね、ここ。
ころころ変えてみて一体何がしたいんだ？

そういうおまいさんは八王子を買ったのかい？

渋谷、目黒に興味がない人がここに来るんじゃ無いの？？
そもそも、場所が全然違わない？

渋谷、目黒っていくらくらいするの？
8200万くらいじゃ購入できないの？

６０㎡くらいなら買えるよ。

買える買えないは、広さによるからまったく意味ないかと、、

俺は独身だからね。買えると言えば、六本木だって買えるさ。

目黒や渋谷を引き合いに出してみたけど、実は渋谷や目黒の物件スレでは蔑まれている池尻＆大橋アドレス。
そちらでは何を言っても相手にされないので、検討者が被らず事情が知られていない新宿物件で憂さ晴らし。
目黒の恥だね。

値段は以前に掲載してくれた人がいるので、予想ではなく、見たらいいのでは？
思ったより、高いですよ。もちろん80平米を超えると9000万代後半ほとんど一億から一億軽く超えですよ。
区の補助だとかは多分地権者住戸やわけのわからない施設や一般の人が入られる部分に使用されたのでしょう。
スレを書き込む人達が本当に買うのかは疑問ですが、それにしても、池袋並みに品がない書き込みが多いですね。
不安です。

思ったより高いみたいですよね。
中層階を買うか、狭い部屋にするか、やめるか…
御苑の見える南向き以外は買う気になれないし。

1000戸もあったらいくらかは品がない人も住むでしょ。
元々新宿だし、多様性を受け入れるのが売り。

買う気のある人ばかりが書き込むわけではないし。

ネットは匿名だからあてにならないけど、モデルルームでは周りの見学者のチェックは必要。将来のお隣さん候補。営業に対する話し方からでも、レベルは分かる。

池袋のブリリアでよくトミヒサは安いと書き込まれていましたが

思ったより高いですよね。

売れ残りそうだし購入するか悩んじゃいますね。。。

本当に安かったら欲しい人は黙ってると思うよ。
倍率付いちゃうから。

大人気、瞬間蒸発物件の池袋からトミヒサに誘導したい人が
池袋スレに必死で書き込んでたみたいですね。

でも安くない。
かわいそう。

瞬間と言っても、ずっと前からモデルルーム公開して時間かけてるんだけどね。

モデルルーム作ってから、あれだけ時間かけてりゃ完売するでしょうに。
戸数も少ないし。

東建って読み違えたんだろうね。全戸販売即日完売ってことになれば、会社としての宣伝にも利用できたのに。

↑でてきたねデべ目線の書き込みが（笑）

誰が書き込んでるかバレバレだな。
ほんとレベル低い。

区民優先で16倍、1期で17倍ついた部屋があったらしい。
もっと高くても売れたんだろうね。

高倍率だったということは、購入者にとっては高くなかったということか。
リセール考えるても池袋はお買い得だったな。

こちらは「いごごち論争」で時間を浪費していた物件ですか？

>983

誰でも思いつく程度だと思うけど。東建って人気物件と不人気物件の差が激しい。

あそこは南側も東側も再開発予定地で、高層が建つリスクがある。
将来、お見合いになったりする事を気にしない人向き。

いごこち論争なんて宣伝の一種。設計やプランニングなんてとうの昔に終わってる。今更議論して変えられるわけでもないのは、やってる側が一番知っている。意見を聞いた振してるだけ、かえってたちが悪い。

こちらは新宿2丁目が近いことを気にしない人向き。
こちらは駅から遠いことを気にしない人向き。
こちらは湧水がでてたことを気にしない人向き。

池袋でさえ、気にしない人達が買ったし、
池尻大橋でさえ、あの環境を気にしない人達が買ったし、
こちらも、気にしない人達が買うから大丈夫。

高層階の南の角部屋（約８５平米）を池袋と比較すると約１０００万違うみたいなんですよね。。。
池袋は駅直結ですし、新宿は駅から徒歩５分。
客観的に場所は、新宿の方が高いのでしょうが値段ほど差があるか疑問を
感じてしまいます。
あとは、マンションの設備や仕様に違いがあるかですかね。

そんなマンション建ったら、もう東京は終わり。 どんどん衰退してイオンができて終わり。首都は大宮辺りに移る。

うちの実家もマルイでなく、駅直結マンションができて、何も出来なくなった。地元民は騙された。

自分が住むマンションは駅直結がいいです。

百貨店には毎日行かないしね。

ほとんどない。
だから、希少物件。

新宿区だと東新宿駅のサンルートホテルの横がそこそこ広めの駐車場。
隣の古い物件ももうすでに住人がいないようだ。
その裏手の社宅などに使われていた某ハイツも去年住民が退去した。
駅の地下通路は駐車場沿いに伸びているため、そこに出入口を上手い事
繋げられれば駅直結マンションの出来上がり。

万一出来たら出来たで富久より微妙な立地だけどね。
アドレスは新宿7丁目。

池尻大橋でもあの立地は特殊でしたね

1001
まだ工事中みたい。

998
勝どきに三井が駅直結タワー群を建てる予定。さすが三井。

次スレ立てました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351107/