Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

新宿育ちの新宿っ子です。近所ですので、この物件について、検討されている方について参考までに。
この物件が、立地する富久町は、確かに地味でやや暗いイメージがあるかと思います。しかし、実際にはすごく便利なところでして、利便性では、新宿区のなかでもトップレベルです。新宿駅から、四ツ谷駅の間の丸の内線沿線では、最寄り何分というよりも、伊勢丹から歩いて何分というスケールで考えて大丈夫なエリアです。バス停みたいな感覚なもんで、駅近にあまりこだわる必要は無いでしょう。駅まで何分ってきにするような場所でもなく、丸の内はバンバン来るし、心配要らないですよ！もちろん新宿で飲んで帰っても歩きでオッケーですよ。街として、新宿が好きな人なら、いいんじゃないでしょうかね！エリア的には、西新宿よりかは、全然良いでしょう。新宿は、新宿駅を中心に、東西南北で、格があるんですよ。1番目はこちらの東側。次が無くて、3番目が北と南なんですよ。地元では、西は最後ですよ。中央区？って書き込みあったけど、そういっても月島じゃねぇ！水辺が好きなら、いーいけども、不便だよね、きっと。アドレスにこだわるのは、田舎者ですよね、基本的に。新宿の1番いいエリアは、新宿駅から、四ツ谷駅の間の丸の内線沿線ですよ。どこ行くにも高速移動できますし。しかも、ここは大久保、歌舞伎町からの程よい距離感がちょうど良い！ローンでしこしこ払うなら、良いのですが、でも、この物件をキャッシュで買える程、お金もってて選択肢ある場合なら、やっぱり他の物件も検討してみたくなりますね！

要するに、新宿が好きな人で結構、安いなら買って大丈夫だよ！ってことです。すみません。

新宿育ちの新宿っ子が新宿を愛しているのは良くわかりました。
でも外堀周辺でもあるまいし、東西南北の格といっても少し失笑ものですよ！！

生活利便性は文句ないでしょう。ただ駅から結構あるのはかなりの－ポイントですよ

マンションは戸建と違って例外除いて駅近であることが人気の条件ですから

あとそれ以上にここの間取りが悪そうな気がして心配。まあそろそろ具体的に発表されるので今心配してもしょうがないけど
ワイドスパンじゃないから行燈部屋が多そう

「大久保、歌舞伎町からの程よい距離感がちょうど良い！」

？？
新宿生まれ新宿育ちじゃない者にとってはできるだけ離れている方が良いです。

昔なら西新宿なんてって感じだったが今は違うよな
たぶんかなりご年配の方なんだろうなと思った

土地の格なんてのは時代で変わるし、変わらず高い格を保てるような桁違いな街は新宿にはない

市谷の高台、四谷若葉高台、下落合高台、西落合高台は、
相変わらず、高級住宅街。
中井、中落合高台は、微妙だが大金持ちがいまだに住んでいる。
知らないのは、あなた。
マスコミには載らない高級住宅街。

これほど便利で環境治安もいいのに値段安め!!
瞬間蒸発もありうる｡

東中野や池袋が涙目。

値段安いってきまったわけじゃないだろ。5000万台ってのは5999万もありえるし。
それに間取りがひどすぎるのがあるから、そういう部屋が安いだけだろうな。

東中野や池袋より3割増しでも、新宿区で伊勢丹や御苑から徒歩圏内を考慮したら安い｡

1.5倍でも価値がある｡
まああくまで一般論であり、ごく一部の中野池袋信者にはあてはまらないかもだが｡

徒歩圏内ねぇ…

制震だと地震の時の損傷が不安ですよね。なぜ免震にしなかったのでしょう。
震度6強が起きた場合、クヤクションは無傷、ここはクラックだらけならクヤクションの半値でも欲しくないけど皆さんどうお考えでしょうか？

>951
免震の方が断然安心な感じしませんか？
制震は揺れが直接伝わるけど、免震は揺れをゆっくりにして伝えるから建物は壊れにくいのでは？
この考え間違ってる？

新宿っ子です。この物件は、いろんな意味で周辺住民には大きな意味があるんですね。富久は、すごい便利なところなんだけど、バブル期（厳密にはもう少し前から）にいろいろあって、少し大変な地域だったけど、便利さから言ったら、すごいいいよ！高級？なようなところ、住めるようなリッチピープルだったら、やっぱり、城南とか、青山あたり行くんだろーけどもね。まあ、でもマンションだしね。四ツ谷育ちの近所のお婆さんなんか、富久にきて、15年くらいなんだけど、富久ほんと、便利だよね、いいよね、って言ってるよ。ちなみに東西南北の格付けは、新宿育ちの人はだいたい、そう思ってるよ、ってことですね。新宿は、巨大なターミナル駅がある以上、いつも人が集まる賑やかなところですよ。足りないのは新幹線くらいですね。デパ地下もいっぱいあるし、気候がよいときは御苑もいいですよ。最近は外国の観光客もずいぶん増えましたね。みんな海外言ったら移動に便利なとこ泊まりたいじゃないですか、同じですよ。ちなみに、曙橋までいくと少し伊勢丹から遠くなりますからね。坂あるし。この物件の場所は、ほんといいですよ。どの辺の物件と競合？するのか知らないですけど、新宿で買うなら、ここは良いですね。特に、子どもアリ、もしくは将来その予定アリならば、尚更良いですよ。

>952

設計次第。免震って揺れが建物に伝わらないけど、それを前提に建物本体の強度を落とせば一緒。耐震等級が同じなら揺れに対する強さは変わらないってこと。ただ、免震は耐震等級の判定対象外だから、構造計算書を確認して、どれぐらいの耐震等級に相当するかを確認しておくべき。

それから、耐震設計って構造部分が対象。非構造部分は対象外だから、建築基準で規定されている震度5強程度で損傷しないってのが適用されない。３・１１では、免震でも制震でも非構造部分の乾式壁は結構あちこちで壊れている。

あと、クヤクションは中間免震ってところが要注意。建物途中に免震装置があるから、その上と下で揺れ方が違う。その上下を貫通している、エレベータシャフトや配管がポキって行く可能性は否定できない。

そんな事ないよ。

>あと、クヤクションは中間免震ってところが要注意。建物途中に免震装置があるから、その上と下で揺れ方が違う。その上下を貫通している、エレベータシャフトや配管がポキって行く可能性は否定できない。

エレベーター乗り換えだからそれはない。（非常用除く）
配管は曲がっても大丈夫なものを付けており、圧力に弱いためタンクレスが付けれない。

えっ。中間免震の上下で乗り換えなんて話し聞いてないな。

非常用エレベーターって、火災時の消防隊突入のため。地震の後に火事になったらアウトじゃない、ダメ設計。

火事といえば、低層階で火災があって下に逃げられないときは、階段で屋上に上がって、ホバリングしたヘリで引き上げて救助してもらうってのがタワマンの設計。自力で階段登れる体力を有することと、高所恐怖症で無いことが生き延びる条件。

非常用エレベーターは火災時に住民は使えない。

エレベータシャフトは中間免震設置階の床からあるだろうからやはりまずいか？

エレベーターって、何重かのフェイルセーフ機能があって、その一つとして落下したときの衝撃吸収のためにばねが停止階よりも下に設置してあるよ。なのでシャフトは少し下まで続いてる。

あのさ、貫通する構造部にクリアランスとっとけば良いだけでは？
普通の免震マンションだって、この建物は免震です。地震の際は30cmほど動きますって書いてる
でソコには構造体は作らずクラッシャブルな素材で埋めてあるでしょ？
免震は特定の部分は壊れることを想定して作るもの

>962

そのとおり。ただ、クリアランスを超えて壊れることもある。通常の免震で、３・１１のときに筑波でエントランスが大破ってのが実際にあった。

クリアランスと言えば、エキスパンションジョイントも同じく要注意。こちらもクリアランスを超えて壊れることがある。

必ずしもクリアランスを超えて壊れたのではないみたいだよ。
以下、Tansinnet 特集：免震のこれから　から引用


（東日本大震災の）調査結果からわかったこと

・一方で免震建物なのに壊れたという報道がありましたが
その報道では、免震が壊れたような印象を受けてしまいますが、実際には免震建物とそうでない部分との取り合い部分、つまりエクスパンションジョイント部分に関して、調査した全免震構造の約30％に不具合が見つかったというものでした。
こうした取り合い部分は稼働できるようになっているのですが、仕様により、大規模な地震での大きな変位には追従せず破損させることでコストダウンを図っているようなものもあります。
この点については、今後建築計画やディティールの問題として、発注者の方も含めて総合的に論じる必要があると思います。

３０％に不具合って衝撃の結果だね。

制震も最近は、境界梁ダンパーみたいに自身が壊れて衝撃を吸収するなんてのがで始めてる。
問題なのは壊れるのが前提で設計してるのに、補修費用の手当がされてないってことかな。
あと、そういうことをちゃんと説明していないことも。

免震はコストがかかるので、エクスパンションジョイントで少しでもコストダウン
したいんだろうね。

>968

そうじゃなくて、免震は建物は揺れないけど、周りの地面が揺れるんで、繋ぎ目部分にクリアランスが必要ってこと。そのクリアランスとしてエキスパンションジョイントが使われたりするんだけど、エキスパンションジョイントって可動範囲以上に揺れると壊れちゃうってこと。

>964
それは主要部分とそれ以外を分けてあえて壊れること前提でつくってる
エントランス大破というとビビるが1階部分だけだから直すのは比較的安価
勿論予想外のコストだから修繕一時金が要るだろうけど
全てを免震に乗っけてもいいけど価格上がるし、建物の配置にも制約がでるからなあ
中間免震なんかは割り切りの典型だよな

>修繕一時金が要るだろう
>割り切りの典型

そういうの説明しないで販売しちゃうから問題なんだよね。同じく割り切りの乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れたけど、補修費用の調達が問題になっている。

要は最近の車のボディと一緒で壊れることで衝撃を吸収してメインを守る
ただし一旦クラッシュが起きたらその部分は大破
昔は車は無事なのに人命がということが良くあったが、いまは逆にケガは大したことないのに車は廃車って感じ

免震＝壊れないのイメージに乗っかって説明しない営業にも問題はあると思う
あと普通より壊れやすいのに修繕コストが乗ってないのも有事には問題になるかも

>969
仕様により、大規模な地震での大きな変位には追従せず破損させることでコストダウンを図っているようなものもあります。

ってことだから、クリアランスの範囲内でも大きな変位には追随しない安物のエクスパンションジョイントを使ったってことなんじゃないの

建築基準法の耐震基準って構造部分だけが対象なんだよね。非構造部分は壊れても問題なし。
でも、多くの人はそれを知らない。

ここの制震ダンパーも壊れるタイプ。営業がちゃんと説明するか確認しないと。

説明せずに販売しても問題にならないんだろうね。乾式壁は壊れるって説明がなかったってことで、売主に費用請求の裁判って聞いたことがない。

売主負担でこっそり直したケースはあるけど。

>972
自動車のボディは一度変形＝壊れて終わりだが
制振は変形によって揺れを吸収するけど、必ず交換が必要になるというわけでは
ないみたいだよ。

以下引用

間柱型鋼板ダンパーは、極めて強い揺れの地震時に、中間部の極軟鋼（画像の格子状の部分）が変形することで、建物の骨格である柱や梁にダメージを与えないことがその役割だ。つまり資産価値の低下につながるような致命的な損傷を免れることが制振装置を組み込むことの主たる目的である。変形による軽減効果は15～20％程度と想定されている。

大成建設では東北太平洋沖地震時に震度5弱または5強を観測した東京都のすべての制振装置を点検したが、変形に至ったものは皆無。さらに東北地方も含め変形による交換を決定したのは現時点で無いという。限界の高さが実証されたといえるだろう。

>974
しかも耐震基準は人命を守るレベルで住み続けられることまでは求めてないんだよな

>955

震度５強で損傷するようでは・・・。

>977

ここって、履歴系と弾性系の２種類のダンパーを使っている。弾性系は力が加わった後には元に戻るけど、履歴形は元に戻らない。なので交換しないと、次の地震の時に機能しなくなる。

履歴型ダンパーでも１回の大地震で必ず交換が必要になるわけでは無いよ。
ダンパーが累計でどれだけのエネルギーを吸収できるのか、
その累計エネルギーのどの程度の割合を現在までに吸収したのかで交換が必要かどうかが決まる。

あと自動車の衝突時の衝撃吸収と地震の揺れの吸収を同列に語るのはどうなんだろうか？

履歴系って、エネルギーを累積して吸収するのではなく、降伏点を越える力が加わったら壊れてエネルギーを吸収する。なので、ある程度大きな地震に遭遇したら、まずは壊れてるかどうかの確認が必要。それにもコストがかかる。

点検が容易にできるようになってるかも確認が必要だね。梁のところだから、表からは見えないでしょ。

>983
でも、デベの営業が説明しないのが悪いのか、エネルギーを累積して吸収すると勘違いしている人が大半だと思う。

そもそも壊れますっての説明してないでしょ。低降伏点なんて、技術系じゃないと
分からない言葉使って煙に巻いてる。

間柱型鋼板ダンパーしかついてないのに、制震だから揺れが少なかったという書き込みが多かったね。（笑）

降伏点を超える力がかかることによって塑性変形が開始されるが壊れるわけではないでしょう。
一度塑性変形が起こったダンパーが次も使えるかどうか？
使えるものもあるし、使えないものもあるでしょう。

乾式壁とALCですら地震で壊れるって説明してなかったからね。

比較的まともなデベは「大地震の時には変形して揺れを低減・・・」と書いているが、それ以外のはそんなこと書いてない。
だから普通の地震でも効果があると間違った認識の人が多い。

壊れると書いてあるところはまずないけどね。

>988

塑性変形したら、同じようには機能しない。履歴系ってそういう意味。降伏点って破壊検査だから、試験もできないし。

車は分かりやすさで例えた

揺れの吸収は免震装置が仕事するが全部は吸収できなくて建物が左右に動く
動く予定の部分を空き空間にしとくわけにはいかないから壊れる前提の素材で埋める
埋めた箇所は壊れて衝撃を吸収するのが仕事だから一定以上の衝撃が来たら壊れるから交換だよ
簡単に書いてもこれくらいかかるし正確性も網羅性も足りてないよな

しかも最近は建物の下だけじゃなく梁を繋ぐように吸収装置が入ってたりするからより複雑だし

制震って以前はオイルダンパーが主流だったんだけど、最近、壊れるタイプのダンパーの採用が多いよね。
清水の境界梁ダンパーとか。コストダウンかな。３・１１で耐震性が注目されてるのに、逆行している。

塑性変形したら新品と全く同じようには機能しないが、制振能力が無くなるかどうかはデバイス次第でしょう。

例えは悪いかもしれませんが、ちょっと太めの針金を手で曲げて元に戻します。
少し硬くなりますが、針金として使えないわけではありません。
同じ部分に曲げ伸ばしを繰り返し加えることによりある回数でポッキリ折れ使用不能になります。

一回の大地震で使用不能になるかどうかはその制振ダンパーと地震の揺れに依存するもので全ての履歴型ダンパーに言えることでは無いと思います。

>994

ちょっと苦しいな。変形したダンパーをどうやって元に戻すの。

曲げ伸ばしを繰り返して、ぽっきり折れるのは金属疲労。現象が違う。

>991
履歴系っていうのは粘性減衰ではなく履歴減衰を利用しているダンパーって事だよ

>995

交換して元に戻す。

>995
地震の揺れで一方向にのみ力がかかるわけでは無く振り子のように反対方向の力もかかりますよ。

なかなか説明は難しいですね

では免震装置の一つに履歴型鉛ダンパーがあります。
これも鉛の塑性変形を利用した履歴型の装置ですが、１回の大地震で交換になることはまずないでしょう。

もうめんどくさいのでこれで最後にします

アコーディオンみたいに伸び縮みするの。面白すぎ。

履歴系ダンパーって相当な弱点みたいだね。似非科学の無理やりな擁護がすごい。

ここはピックルバリバリなのも分かったし。今日の収穫かな。
まあ、野村はどこでもそうだけど。

次スレお願いします。

>1003

何で自分でやらないの？
スレ立ては誰でもできるよ。

>1001
理科アレルギーすごいね

最近の免震装置は
鉛ダンパーではなくてオイルダンパーを使ってるらしいな。

鉛ダンパーは交換が必要になるからじゃない。

百億あればできるかな？各戸が２千万ずつぐらい負担すれば新駅できるかも。

そんな話、湾岸のタワマンスレでも目にすることがあるけど無理です。

遅ればせながら現地を見てきました。
やはり駅は遠いですね。
現地はまさに、再開発って感じの空間でしたが。

新宿っ子ですよ。「駅」の話も少し書き込んでありましたが、地元ではけっこうがんばっていますよ。もともと、昔は歌舞伎町に地下駅ができる予定で、途中まで掘ったんですけど、いろんな理由で途中で計画変更になったんですよ。それが、今の追分の場所（新宿３丁目の駅）に変更になったんです。歌舞伎町駅が出来てれば、富久は隣の駅になったんですけどね。途中まで掘ったところは靖国通りの地下商店街に今なっているところですよ。ちょうど、サーティーワンアイスクリームの下あたりがホームの予定だったんですよ。行ったことある人なら、わかるかもしれませんが、あの地下商店街は明治通り方面に進むと、中途半端なところで終わっているのが名残りなんですよ。
また、失笑かうかもしれませんけども、、（ここのカッコ内に記載したことは自主的に削除しましたよ。へへ）その点、新宿であれば、もともといろんなところから人が入ってきてる街だからいろんな文化あるし、気取ってなくていいんじゃないでしょうかね。とってもフレンドリーです。

新宿育ちの新宿っ子が新宿を愛しているのは良くわかりました。
東西南北の格をいっても歌舞伎町の隣駅になった筈のところでは少し失笑ものですよ！！へへ。

新宿っ子ですよ。もう少し意味のある地元の情報を、ご検討の方に、お知らせ致しましょうか。「駅」の続きなんですが、駅が遠いってのは、どういうわけですかね。遠くないですよ。全然。逆に、現在、朝のラッシュ時間帯は、こちら側から、丸の内で新宿３丁目駅に行っての副都心乗り換えは、連絡通路の混雑が酷くなってきて、一度改札出なきゃいけないルールになりましたよ。丸の内で、四谷方面から、新３に向かう人たち（人数が少ないからかな？）だけが対象です。ですので、新３を利用する場合には、この場合は、ビックスか、追分あたりまであるいても、時間的はあんまり変わらないでしょう。
ちなみに、この物件の周辺は知り合いコミュニティーがいっぱいなんですけど、駅から遠いなんて聞いたことないんですね、一度も。だから全然平気じゃないでしょうかね。伊勢丹くらいならみんな歩いて行ってますよ。逆に、タワーだから降りてくるのに時間が余分に必要かもしれませんね。

新宿っ子ですよ。歌舞伎町の隣駅になったかも、ってストーリーが一番いいところですよ。
実は幻の地下道は、富久にもあるんですよ。だから建設するにしても、お金はけっこう
セーブできますよってのが、陳情ポイントなんですね。
たぶん、無理ですけどね。がんばってるけど、すでに便利だからねぇ。

富久は、ほんと、いろいろあったところだからね、時代の変遷と
いろんな東京都の計画に、すごく影響されて。
だから上手くいって欲しいですよ。

新宿のナカヤマ区長さんがいろいろ頑張ってくれていますが、昔からの歌舞伎町を
あんまり変えてほしくないんですよ。ああいうところが、なくちゃつまんないからね。
新宿の大切な売り物なんですよ。

もちろん、新宿っ子は、歌舞伎町も大好きですよ。あそこは昔は大きな池があって、
偉いお侍さんたちが遊ぶところだったんですよ。
遊びの文化、残して欲しいですね！

特に、この物件は、靖国沿いだから、新３までが早い。
２丁目も近いし、歌舞伎町あるし、京王・伊勢丹・小田急・高島屋・紀伊国屋・
ビックロ・ヤマダデンキ・ヨドバシ・オカダヤ、サカゼン、ハンズ、なんでもある！

恐らく、新宿のマイナスイメージ？見たいなのって、歌舞伎町＝危険とか、ダーティー
あるいは、２丁目＝昔は遊郭とか、公園＝浮浪とか、そういうのでしょうかと思いますね。
全部、昔から人が集まってるって証拠だから。

新宿っ子からしたら、そんなのみんな、オッケー！って感じですよ。

これって新手のネガですよね？

>1019

だから自分でやれば。ここの検討者って、人任せなんだろうね。入居してからが思いやられる。管理組合の役員も誰かがやって、自分はやらないからでしょ。

新宿っ子ですよ。
もう少し駅に、近い場合って例えば、新宿御苑駅の場合なのでしょうか？
新宿御苑駅を含めて、靖国通りの南側で、外苑西通りから東側はほとんど商業地ですから、
やりかたによっては結構大きいの建ちますし、いろんなものやっていい土地が多いですよ。

大きな建物とか、パチンコとか、風俗店なんかも、歓迎ってならいいんでしょうけど、
違うなら、この距離感は、意味あるんですよ。

そういう意味では、この物件の場所は、南側・東側（ローレルがあるけど）・北側の部分が
前が空くようになっているから、いいんじゃないでしょうかね。西側は厚生年金のあとが
まだ分からないはずですけどね。こんなでかいのまず出ないから貴重だと言えますよ。

駅近の場合には、新宿の場合、いろんな業者もあるし、いろんなのできますし。
商業地の地権者はお互いの利益のためには大きな土地にすること知っている人多いと思います。

もう書くの辞めた！眠い。