売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー
総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2
敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て
ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～
所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分
【物件情報を追加しました 2013.5.12 管理担当】
[スレ作成日時]2013-04-28 22:24:52
タイプＳの間取りはなかなかみないですね～
タイプＳの間取りは素敵ですが、北向きなのが残念！
白山のブランズが平均＠340だったので、ここは＠360以上でしょうか。
代表間取りが３タイプ公開されましたね。
Ｃ５３平米、Ｍ７８平米、Ｓ８３平米ですが、
すべて窓のない４畳程度の、行灯部屋があります。
低層マンションなのに、どうしたことでしょう・・・。
タワマンなら仕方ないかと思いますが。
最初からこれでは、他の間取りも、行灯部屋確実かも。
期待できそうにないかなあ・・・。
せっかくの好立地ですが、間取りは残念ですね。
かなり苦しい間取りになっちゃいましたね。
西側の道路は北側へ車で抜けられるんですか？？
ここで眺望を重視するなら南向きより北向きの方が良いですよ。
北側は高い建物がなく、また、建てにくい地域でもあります。
南側は南隣や春日通りが塞がった感じがします。
部屋によっては東京ドームが見えるかもしれませんが。
>>5さん
中廊下で部屋数を取ろうとしているので、
どうしても行灯部屋はできてしまうと思います。
この近辺は、単価が高いのはOKですが、
部屋数を確保しないといけなさそうですね。
書き忘れました。
グーグルマップでは北側に一方通行になっていますが誤りです。
南側にも通行できます。
一方通行になるのは、鎧坂の途中からです。
公務員住宅の入り口辺りに標識があるので、
そこから北側が一通になります。
ついに発表されましたね。意外に完成が早いような気がします。
5階建ては前から聞いてわかっていたのですが、65戸という戸数が意外に多いと思いました。
1LDKの部屋が多いのでしょうか。
いずれにしても、モデルルームに行くまでわかりませんね。
近くのプラウドは平均すれば＠330～340だったと思います。
＠360～は割高じゃないですかね？
ブランズの下手な値付けだとそんな感じなんですか？
ちなみに、隣のパークコートが売りに出ていますね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=area&...
本当なら330－340ですが、ブランズが相場並みにしてくるとは思えません。
白山＠340、茗荷谷＠360ですので、＠340以下はないと思いますが、どうでしょう？
今日、通りかかりました。地下階（ピット）のコンクリートを打設したようですね。
>>14さん
近年、本郷一丁目は価値がアップしていると思いますが、四丁目でも白山に及ぶかどうかですね。茗荷谷は高層なので、そこそこ単価が高いのは頷けます。
ということで、この物件の単価はどうなるのでしょうかね。
連投スマンです。
いま公式サイトで間取りを見てきました。
部屋が細切れなのとトイレに手洗いが
付いていないことからして、
高単価を指向していないように感じました。
ちなみに本郷一丁目のパークハウス本郷ザ・プレミアフォート、
築６年弱、１２階／１４階建て で、坪単価４４４万円 …。
http://realnet.mecyes.co.jp/buy/detail/B023110110912I01
ひぇぇぇ…。
>>17=>>18さん
住所が本郷4丁目ですと、こんな感じです。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=area&...
必ずしもすべて高いわけではないかと。
近隣住民に配られた図面では、サッシが床まであって、高級指向だなと思ったのですが、せこい間取りをみてちょっとがっかりしました。
しかしこの立地で低層マンション、なかなか良いですね。
>>20さん
この辺は、北側斜線制限がきついです。
パークコートみたいに南北に長い敷地だと高いマンションが建てられるのですが、ブランズの場合は逆に南北が短いです。
最初に近隣住民に配布された資料では6階建てになっていましたが、反対が強かったのか、5階建てになってしまいました。
ここ１年で販売された近くのプラウド（本郷一丁目ディアージュ、本郷ヒルトップ）の人気がすごかったので、ここはかなり強気の価格設定で来そうですね。プラウドの２件、野村は価格設定を誤った（低く設定しすぎた）と思います。
Ｃタイプは、この広さの平米数にしてはゆったりしていますね。
東急は良心的ですね。
住民の反対を受け入れてくれるなんて・・・
プラウド本郷ヒルトップ（野村）なんか無理やり１７階のマンションを建て、近所の迷惑は全く無視ですよ！
他のいろいろな物件の掲示板で東急の評判がありますが、
どこも下記のような割高設定の不評イメージ。
＞いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。東急で成功物件て久しく無いきがする！
せっかくいい場所なのに東急の物件で残念です。
また勘違いの割高価格設定にするのでしょうね。
周辺のプラウドの価格設定を間違いという方もいらっしゃいますが、
プラウドはブランドイメージを保ちつつ、納得感のある値付けで大人気。
即日完売の物件が多く、ブランドイメージとともに更に人気をアップさせているように思います。
その点東急はブランドイメージは2流、3流で、そのくせ価格は強気（割高）で、
管理が悪いという世間の評判かと。
明らかにプラウドは成功で、東急は失敗していると思いますが？
6階建ての予定が5階建てになるだけで、反対派の方は納得するものですか？ 反対運動を通して「何か勝ち取ったもの」がある、というのが、反対派にとってはポイントなのでしょうか。
プラウド本郷ヒルトップは、16階建ての予定だったのが、こことは逆に上に伸びて17階建てになったと聞いた気がします・・・
ＨＰの現地案内図には、白山通り沿いにドンキホーテが開業予定とありますね。他のスレでも以前に話題に出ていましたが、やっぱりかぁという思いです。
大型スーパーであれば、食料品の買い物がかなり便利になったのですが…。残念！
赤坂のドンキは整然としていて飲料・食料等ありコンビニのようですよ。
どのようなコンセプトのお店にするのかわかりませんが、ドンキ＝新宿のような店舗ではありません。
本郷ではどんな店にするんでしょうね。ホテルも同居していますし。
四番町などを見ても最近のブランズは以前とは変わって来てる感じがします。
プラウドからの引き抜きのせいですかね。
東急お得意の奥まった静かな立地です。区内で新築でこういう立地が出るのは年に１件あるかないか。欲しい人のネガ書き込みに惑わされず営業に熱意を伝えましょう。
営業に熱意伝えて何の意味があるの？(笑)
５階建で、戸数が65にびっくりです。
多くないですか？
地権者さんが云々とか、土地から鉛が出てきたとか、PCBを持っていたとかなさそうですね。
春日通りからかなり奥に入っているので静かです。
JR水道橋駅までは頑張って歩けないこともないｒですが、ちょっとエリアではないですね。
北側が崖になっていますが、地震などに対しては大丈夫でしょうか。
擁壁ですね。既存のものを再利用する場合には構造計算とかは不要になるでしょうね。
プラウドを賞賛する声が多いようですがあのインチキな手口では即日完売は当たり前です。
三井、三菱、東急、そういった優良デベが頑張って欲しいですね。
ここはなかなか閑静なところですね、春日駅の都営団地が少し気味悪いですが。。
東急が優良デベとは初めて聞きました。
プラウドを称賛する者ではないですが、インチキは言いすぎじゃないの？
インチキし続けてやっていけるわけないし、そこまでして即日完売させる
理由もないような気がする。
ブランズ白山、茗荷谷も検討して
見送りました…。
結局売れ残り、値下げしてました。
ここはどうですかね。低層だから
一階上がるごとに価格差が大きそう
ですね。
37の方自身が一番インチキくさいですね。
野村がインチキで、東急が優良だということを論理的に説明して頂けますかね。
東急はブランド力もないのに割高の価格設定が多く評判が悪いというのが世間の評価であり、事実と思いますが。
デベのバトルはバトルのコーナーでお願いします
＞44さん
ご解説有難うございます。
でもそれは当たり前の普通の話ですよね。
いくら意気込んでみても、結局、人気のお部屋は重複、抽選になりますよ。
まぁそれも東急が真っ当な価格設定にして人気物件になればのお話かもしれませんが。
何のための予告広告かということですね。現地マーケティングをやってギリギリの価格設定で竣工時に１～３パーセントの戸数が売れ残っているというのがデベにとってベストな状態です。
東急の白山は完売、小日向もあと一戸のようですね。
東急って優良とまでいかないにしても総合的にはデベとして
私には悪くはない印象です。ただ東急線沿線を文京区とかに
進出してきてるのはどういう意図なんでしょうか。
進出って感じではないと思うんだけど♪
自己レス。そういえば、新しいアルスが給水公園の近くにあったかと思います。
1階の床スラブの鉄筋構築中でした。
そのうちコンクリートを打ちそうです。
少しだけでも中の様子が見えるっていいですね。
床スラブと戸境壁の厚さは何センチですか？
最近は建築費削減の為、殆ど乾式壁。
プラウドのヒルトップも乾式壁。
価格が高いと言われる本郷パークハウスは３０cmのコンクリートの戸境壁。
購入者は価格の安さと利便さを求めているようですね。
本郷一丁目のプラウドの４件の物件が良い例。
ここは本郷でも立地がイマイチかも？
東急さんもプラウドぐらいの価格にしないとダメだよね。
現地見てきました。駅距離は気になるけど立地は良いと思いました。
でも階数を抑えた影響で価格は必然的に高くなりそう。
坪400万以上はいきそうですね。予想は420万か。
>>57さん
プラウドの乾式壁は明らかにコストダウンが目的かと思われましたが、一般的には、壁の位置を自由にしたいという設計側の都合があるようです。
この物件については、フロアによって部屋割りが異なるようなので（かなりの推測）、乾式壁の導入はある程度、必然なのかとも思います。
62さんの予想に同意。
内廊下側が乾式でも居室とリビングが２０センチ以上のコンクリ湿式なら合格だと思います。
坪400とか高過ぎでしょ。
東急の自作自演か、御近所さんの願望ですか？
プラウドの一番高い部屋（16階だったかの東南角）がほぼ坪400万円だったので、それを超えることはないかと思います。やはり、せいぜい350～400くらいじゃないでしょうか。1階の東南角は隣地との間隔が1m（当初は70cm）なのでかなり安そうです。
あと、どこまで正確な図面か分かりませんが、近隣住民に配布された資料には、1階の壁が記入されています。内廊下に面した壁は湿式ではありません。南側の住戸の戸境壁は湿式です。北側の住戸の戸境壁は、開口部側が湿式、内廊下側が乾式のようです。
>>59さん
いま近隣住民向けに配られた古い資料を見ました。
計画の見直しで階数は6階建て→5階建てに低くなっていますが、
6階建て時代の6階は、西側のエレベーターシャフト付近に
20～30平米ほどの住戸が2戸あるだけでした。
延べ面積は全体で27平米減っただけなので、
価格設定には影響しないかと思います。
ブランズはイラストばかりだな。CG見せろ。
61さんの意見に賛成!!
ネットで資料請求しているのに何の連絡もありません。
皆さんのところもそうですか？
北側は眺望はいいという人がいますが、古家ばかりでそんなにいいかな～。
南側はビルだし、なんか今一ですね。
北側は、下を見ちゃダメですよ（笑）
ここってホントにすごい崖の上に建っていますけど、地震があったら危なくないですか？
崩れ落ちたりしませんよね。
なんだか怖いです。
地盤がいいと崩れたりしないものなんでしょうか？
>>74さん
北側の崖上の区道は、江戸時代の古地図にも載っている、由緒正しい道路です（法律上は通路のようですが）。それで今まで残っているのですから、安心して良いのではないでしょうか。
崖下の低地より低い位置まで杭を打っていると思いますよ。
75さん
江戸時代から残っている道路なんですね。
歴史を感じます。
でもだから安心という感じにはなれません。
崖は崖ですから。
平面地に比べるとどうしても崩れそうなイメージを持ってしまうのです。
もっと安心できるような話はありませんか。
2階の床スラブが構築中です。
東側から順に型枠を組み立てているようです。
あと、古地図でしたら、例えばこちら。
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14
「中田左門」とある土地が、ブランズ本郷真砂の建設地です。
この頃の地図は、名前が読める向きの先に門があったとされます。
中田左門宅はブランズ本郷真砂鐙坂側がエントランスだったようです。
「山本金山」宅は炭団坂側、「小役人」宅は例の区道649号側がエントランスです。
「山本金山」宅が区道649号側をエントランスとしていないことから、
昔から崖になっていた可能性があります。
ちなみに、道路の名称はこちらで調べられます（道路台帳）。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_dokan_tikei_tikeideta.html
付近の多くが私道であることが分かるので、興味深いですよ。
春日駅までの近道など、載っていません（笑）。
ここは、南は建物があって抜け感がなく、北は崖っぷちという立地です。
相続税評価額でも崖っぷちは減額評価です。
またブランズで近隣のプラウドより高い設定はあり得ないと思います。
東急さんには適正な価格設定を望みます。
私はこの立地は凄く気に入っています。いくら高くても買いますから、安心して値付けして下さい。
８１さん、
この立地の良い点を具体的にたくさん教えてください。
参考にしたいです。
（高すぎだったら私には買えませんが…）
＞80さん
はい。現状では普通に欲しいです。
だから東急には真っ当な価格を付けてもらいたいと思います。
私は東急のいつものやり過ぎ価格なら要りません。
他の物件の板を見ても東急のやり方(価格設定のまずさと売り残し物件の値引き販売、叩き売り)はとにかく評判が悪いです。
会社として利益の最大化も大事でしょうが、お客様を不幸にするようなやり方では企業価値もブランド価値も上がらず、デベロッパとしての評判は落ち、ひいては業績も落ちていくと思います。
真剣に購入を考えるなら、ちゃんと主張するべきと思います。
デベの言いなりで買うような人こそ、後で泣く若しくは文句を言うのではないでしょうか。
>>79さん
崖地の相続税の評価が低いのは、斜面で利用価値が少ないからでしょう。もし擁壁があれば、自分の土地であっても勝手に壊せませんし（開発行為となるので区の許可が必要←そう簡単に下りない）。
このマンションの建設地は崖地ではありませんよ。北側は区道であり、その向こう側が崖です。崖の所有者は状況からして、その北側の低地の所有者かと思います。
一丁目（旧弓町1丁目）と四丁目では地位が違いすぎるので、最近次々に建ったプラウドのような価格設定はありえないと思います。ただし、5丁目のプラウドの価格（古いですが）は意識するでしょうね。
>>84
本当に欲しいと思うなら、つべこべ言わないのが無難かと思います。「こんな客に売りたくない」と思われると、競争率が1を超える場合に、便宜を図ってくれなくなるかと思います。
もしくは、売れ残るのを待って指値するかでしょうかね。その際でも相手の欠点を突くような発言は避けるのが無難です。これこれの理由でいくらなら用意できる、とだけ伝えて交渉するのがスマートかと思います。当方これまで3度、指値に成功しています。うち2回は中古でしたが。
>>79さん
ご参考までに、崖地の相続税の計算方法です。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/03/20.htm
このマンションは崖地を含まないので、上記には当てはまりません。
ちなみに、付近の路線価（相続税額の元）はこちら。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h24/tokyo/tokyo/prices/html/24022f.h...
でた。
85はたぶん東急さんですね。
お疲れ様です。
地位(ぢくらい？)ってなんですか？
一丁目と四丁目では違いすぎる？
ホントですか？
路線価見ても、最近のプラウドの場所とここでは差がありませんよ。
また、交通利便性という意味では、水道橋駅に近い一丁目の方が現代人として価値が高いようにも思います。
更に、マンションブランドとして、プラウド＞ブランズが一般的な評価かと思いおます。(もちろん個人の好みもあるでしょうがリセールなどを考えた場合の一般的な評価として)
少なくとも、四丁目のブランズ＞＞一丁目のプラウドは当たり前なんてことはないと思いますが如何でしょうか？
87さん、アドバイス有難うございます。
勿論、営業の方とやり合うつもりはないですよ。
その方に突っ掛かっても意味はないですからね。
私は価格が不当だと思えば買いませんし、それで後悔することはありません。
むしろ東急のいつものやり口で高値掴みで泣かされるのだけは嫌ですから。
ただ価格が正式決定するまでは妥当な価格になるように要望はしていきますよ。
勿論、丁寧な物言いで。
購入を本気で検討されている方ならそういう要望はきちんとすべきでしょう。
当然担当の営業に嫌われるような言い方はする必要がありません。
>>89さん
地価を比較するなら路線価（国税庁）じゃなくて公示地価（国交省）でしょう。
本郷一丁目のプラウド本郷壱岐坂（本郷1-28-3）が調査地点になっていて、
周辺より突出した公示地価になっています。
これを見れば 本郷一丁目（というか旧弓町一丁目）＞＞本郷四丁目 は明らかです。
ちなみに上記地点は今年から調査に加えたようです。
プラウド恐るべしですね。もちろんパークハウスなどもありますが、
とにかく、旧弓町一丁目を国交省が注目していると言えます。
プラウド＞＞ブランズなのも、火を見るより明らかじゃないですか。
>>90さん
お返事ありがとうございます。いい買い物ができると良いですね。
ただ、ブランズ文京小石川パークフロントの
だらだらした売り方が再来するのではと、少し心配になりますね。
本郷真砂も比較的狭い部屋が多いので、
単価高めでグロスを抑え、でも高いみたいな
微妙な値付けにしてくるような気がします。
もちろん、プラウドよりも安いレンジでしょうが。
>>93さん
旧弓町一丁目は近隣商業地域です。大通り沿いは商業地域ですが、それは本郷四丁目も同じです。
ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。
また、ブランド力も残念ながら、会社の規模では決まらないようです。
>ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。
建築面積というのはそんな単純なものではないです。容積率の割り増しとか、日影規制とか、地下室の特例とか、様々な条件で決まります。その結果として、プラウド本郷壱岐坂は１４階建となり、こちらは６階建になっているんですね。
公式サイトが更新されていますね。
デザインを見ると内廊下になっていますね。
ブランズに住めば、あの二子玉ライズやクロスエアタワーと兄弟完成になれるワケですね！
買えないオタク二人がマスターベーションしています笑
今日、広告入ってました。
欲しい方のネガ発言が目立ちますね♪丘の上の静かな立地の低層ブランズですからね♪
>>96さん
近隣住民に配られた資料によると、
共用廊下は5階では北側に面するのですが（北側住戸なし）、
窓ガラス付きにすることで内廊下となるようです。
北側斜線をクリアするために、
廊下の位置が決まってしまったとも言えますね。
連投スマンです。
東側は2階の柱も鉄筋が立ってきています。
近いうちにコンクリートを打設するんでしょうね。
あと、1階の北側は、見間違いでなければ、
道路より10cmほど低いようで、少し気になりました。
代表間取り見ましたが、どれもバルコニーの位置と形が微妙でがっかりしました。
単価も高そう。
それでもプラウドのように即完するんでしょうか。
一丁目も四丁目も本郷の人気はすごいですね。
>>103さん
確かに間取りは微妙ですね。
単価はやや高く感じるくらいに
抑えてくるんじゃないでしょうか。
北向きの住戸が多いので、
即日完売はしなさそう。
あと、本郷ですごい人気なのは、
一丁目のプラウド村周辺だけかと思います。
単身者とファミリーが混在しているので、お子さんがいる方は少し住みにくいように感じます。
単身者だと賃貸に出される方もいらっしゃると思いますので、
セキュリティーの問題もありますからね。
というか北向き住戸は投資用に回ってしまいそうです。
北向なのに、間取り図の南北を上下逆さまにして南向きっぽく見せているのがいやらしいと思いました。
ここよりはパークコートの中古が気になりますが、全然モノが出ませんね…。
東急さん、駅前にスーパーでも作ってくれればいいのに。 このマンションの人気も増しますよね。
>>107さん
パークコートの中古、出てますよ。
先月出ていたものかと思います。
北向き物件も出ていましたが成約したようです。
どちらも表の売り物件として出てきたのは
初めてかと思います。
個人的には稲毛屋がまともなスーパーに
なってくれると嬉しいかな。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&...
学区の本郷小学校の評判はどう
なのでしょうか？
ブランズ八雲で東急がまたもやらかしたみたいですね。
価格設定間違い過ぎで評判最悪です。
ここも似たような薫りがします…。
>>110さん
なんとも言えないんじゃないでしょうか。
数カ月で売り切れれば適正価格なのでは。
どのみち価格が妥当かどうかは、
買う人たちが後から決めることかなと思います。
公式サイト見てきましたが、
それくらい高くて当然かなと感じました。
それに引き換え、こちら真砂町の物件は、
北側の眺望くらいしか物理的な意味での売り文句がありません。
パークコート側にサブエントランスを設けておけば、
もっと雰囲気の良さを醸し出せたかなと思います。
パークコート側の道路は歩道がきれいに舗装されていて
車の通り抜けもありません。雰囲気もいいです。
鐙坂がある方の道路は、こういっちゃなんですが、
どこか貧乏くさい感じがするんですよね。
>>107さん
そういえば、春日駅がある都営アパートの1階に、
真砂市場があるのを忘れていました。
早く閉まるので行ったことがないですが、少しは使えるかも。
大雪が降った翌朝、中を通してくれた記憶があります。
ただし、建物自体、あと数年で建て替えるようです。
真砂市場、そういうところがあるのを知らなかったです。
調べてみたらレトロな懐かしい感じですね。
八百屋さんやお総菜屋さんもあるようですし、
毛糸屋さんもあるんですね。
なんだかこういうのって好きです。
今度絶対に行って見ようと思います。
情報ありがとうございました！！
ルーフバルコニーとこれ以外のタイプの環境の違い大きいですね、
好みではっきりと選択したいタイプが分かれそうです。
私はどうしてもルーフバルコニーに憧れてしまいます、
しかもワイドを超えてスーパーワイドな幅。
嬉しいのは接しているのがLDKだけじゃなくて寝室や浴室窓も。
ワンクッション挟んで外が見えるというのはプライバシー面も安心でしかも明るくてオイシイと思います。
最短で春日駅まで行くには？
真砂市場の先の階段を使うルートかな。
ベビーカーだと無理ですね。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/concept/
を見て気付きました。
鐙坂が言問通りにぶつかっていますが、
なんか微妙です。クルマは通れません。
こんな感じです。
http://goo.gl/maps/FQTDr
真砂市場や鐙坂が話題になっていますね。
文京区民センターの建物が数年以内に建て替えとは知りませんでした。
昔ながらの市場。あのような市場が以前は区内にもたくさんあったそうです。
個人商店が1つのスペースに集合したのが、市場の原形なんだそうです。
資料を請求した人に配信されるメルマガに、公式サイトで発表されている3タイプ
以外の3タイプが既に発表されています。
モデルルームの先行公開の日程も発表されました。
Ｓタイプいいなあ。
来客を意識すると他の部屋とリビングがきっちり分かれていてレイアウト抜群じゃないですか。北向きなのでルーフバルコニーがこれだけ広いおかげで各部屋への採光も問題ないと思われます。
部屋の収納が少ない点は廊下の収納で補っている模様。
あまり突っ込みどころがなくていいですね。
こちらのマンションすぐ脇の炭団坂って
以前ブラタモリでも取り上げられていた坂ですよね？
たしか「本郷台地をブラタモリ」の回だったかと。
なかなか歴史的にも面白い地域ですよね、こちらは。
マンション自体もくせがないというか、
でも平凡でもなく使いやすい感じの間取りなので
言う事はないという感じです
面白い地域なんだけど、玄関が炭団坂側じゃないのがちょっぴり悲しいところ。
そうですよね。炭団坂側にサブエントランスが欲しいですよね。
この辺はなんだかんだで本郷三丁目が中心になります。
無駄に大回りしないといけないのが残念ですね。
1階の東南角は半ば死んでいるので、
無理して部屋にしなくて良かったはずなのに。。
ブランズ二子玉では正式販売前に当初予定価格から500万円ぐらいの値下げを発表。
ブランズ弦巻二丁目でもあまりに売れなくて500万円ぐらい減額の新価格の発表。
とりあえず吹っ掛ける東急の悪どさが全開ですよね。
ここは場所がいいだけにどうしても期待してしまいます。
東急さんにはその悪評高いやり口を改めて頂き、是非とも真っ当な価格でやって頂きたいものです。
今週末の事前案内会から価格（予定？）を公開するようです。
西片育ちで今は離れてるんだけどここって肛門科の隣だか跡地だかですか？
かなり強気な価格設定でしたね。
そして2LDKの手狭な間取り中心のマンションでした。
子育て世帯にはちょっと厳しいように思います。
坪400万くらいですか？？
高いとはいえ、プラウドを超えることはないのでは？
坪360～370万くらいを提示してきたのかと推測しますが、
320～330万くらいがいいところじゃないでしょうか。
近隣住民としては、高く売れてくれた方が嬉しいですけどね。
確実に景気回復してるんですね♪
3LDKのお部屋のお値段は
いくら位からですか？
水道橋やお茶の水は安いんですよ。
御茶ノ水前に見に行ったけどベラボウに高かったよ
物件仕様によるのかな
ここを検討するなら中古も検討してもいいかもしれないですね
パークコート本郷真砂
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2Q4A15/
代表間取りのMタイプは、8,500万円～だそうですね。上層階であれば9,000万円超ということでしょうか。結構高いという印象です。。違う物件を考えようと思います。
高いわりに設備仕様に高級感がなく、部屋の真ん中に思いっきり梁が下がっていたり…。
魅力は立地のみという印象でした。
坪単価370万円ですか…高いですね
この物件はホントに酷いですね。
利益至上主義の東急さんのお仕事で、せっかくの立地が台無しの印象です。
個人的にとても残念です。
地下の部屋を作り、かつ、高さの制約のあるなかで無理やり5階建てにしたためか、梁、下がりのオンパレード。
上の方も指摘されてますが、リビングのど真ん中にどーんと梁をだす神経が正気とは思えませんでした。
50平米前半の2LDKが多いのも部屋数多くして儲けに走った結果でしょう。
これだと登記上は50平米いかないんじゃないかと心配になります。
(50平米ないと税務的なメリットもほとんど使えませんよね)
そのくせ価格はブランズらしい吹っ掛け価格。
全体的に微塵も良心を感じませんでした。
周辺のプラウドを買えなかった方も多く来場されていると聞きましたが、皆さん呆れてるんじゃないでしょうか。
野村の垢を煎じて飲んだほうがいいです。
あーあ、またプラウド建たないかな。
140さん、142さん＞痛く同感です。会社によってこんなに違いが生まれるとは･･･。
問い合わせたらモデルルームの予約は先週末の事前案内会から来月中旬まで
一杯とか言ってましたね。
これはこの物件にそれだけ期待していた証。その上でモデルルームに行った
人がここまで褒めないのは、落胆が大きいとともに裏切りなんだろうな。
やはり東急はここでもだめなのか・・・。
>>142さん
残念な気持ちは理解しますが、
あまり適当なことを書かない方が良いと思います。
このマンションに地下住戸はありませんし（地下はピットかと）、
階高はほぼ3mなので「無理やり5階建て」でもないかと思います。
2.8m以下なら無理やりと言えそうですが。
土地が整形でないので、部屋によっては（全部屋ではないですよ、当方も図面を持っています）
梁が出っ張るのは仕方ないかと思います。
あと、この辺は利便性で選ばれる土地なので、
7000万円程度で買える広さに抑えていると思いますよ。
2LDKより3LDKに需要があるとも思えませんし。
価格が適正かどうかは、売れたかどうかで判断するしかないでしょう。
恐らく、小石川の時のように高い値段を掲げたまま
時間をかけて売るのだと思います。
Mタイプはバルコニーが小さいのが残念ですね。
Sタイプは北向きですが、どの部屋もバルコニーに面していて、収納が充実しているのは良いと思います。
やはり場所が場所ですし、
それなりのお値段は着いてきますよね…。
まぁ、しょうがないと言えばしょうがないです。
Ｓタイプは一見良さそうですが、ルーバルのある北向き最上階は屋根が斜めなので、天井高が2100くらいしかない部分がかなり広いんですよね。
いくらワイドスパンで開口が広くても、2100はどうなんだろう？と心配してしまいます。
どのみち高くて買えませんが…。
MR行ってないがブランズ会員HPで間取り図が見れた。
行灯部屋を作らなきゃいけない義務でもあるのかと思った。
デベが利益を最大限追求することは仕方無いが残念。
Sは、一億超え？
人気があるようですね。やっぱり良い物は分かるんですね。
人気なんかないですよ。
本郷ではプラウド本郷以来の静かな立地の低層物件です。つまり１０年に一度の物件ということです。
間取り見たけど
狭い部屋が多いね。
ブランズ会員でこの物件の間取り見たけど、うーん苦労して設計したんだろうな。MRに行こうとは思うが、この下がり天井はきになるだろうな。
価格も下がり天井も笑うしかない物件ですね。さすが東急さん。
MR行きましたが、実際、下り天井は強烈でした。
洋室入ってすぐのところに、軽く手が届く高さに下がってますからねぇ。
内廊下なので行灯部屋があるのは仕方ないと思いますし、
敷地形状などからなかなか設計が難しかったのでしょうが、
もうちょっとなんとかならなかったのかと思ってしまいます。
せめて仕様がもう少し高級だったら印象も良かったのですが。
あと、50平米強の部屋は、登記簿上50あるかどうか、登記してみないとわからないと言われました。
なんだそりゃ。
私もMR行きましたよ。下り天井はやっぱり気になりました。立地が良いと言う方も多いとは思いますが、現地を訪れたところ、駅が近いだけで、崖の上に物件あるし、隣との距離感も近いし、周りも密集住宅が多かったりとイマイチでした。50平米強の部屋は、登記簿上50あるかどうか、私も言われました！！！！。価格も決して安くないし、期待はしていたのに残念です。
50あるかないかで税制面が全然違うのにいい加減なデベですね。
考えようによっては、購入後に言うよりは良心的？
立地は素晴らしいのだから、思い切って広い部屋中心にして高級
仕様にすれば、富裕ファミリー層が飛びついたと思うのですが。
小部屋中心の天井凸凹では予想以上に苦戦するかも。
モデルルーム、もうあるんですか？
そもそも、ここって7月上旬に資料請求しているのに、未だに資料を送ってきていただいてないですが、他の方はどうですか？ちょっと不誠実に感じますが。。
資料は普通に来ましたよ。
でも、モデルルームで確認をお願いして電話で回答もらうことになっていたのに全く音沙汰なしですが。やっぱり不誠実です。
というか、不誠実な価格、不誠実な下がり天井、不誠実な狭さと、この物件自体超不誠実です。
買わない客だと思われたのでは？
9月末まで、時間をあまり設けないようにして、
客に購入を迫る作戦ですかね。
東京ドームシティのジェットコースターが動き出しましたね。
運転間隔が短くないようですが、絶叫は聞こえてきます。
ドームの中の音楽よりよく聞こえます。
気になる方はご注意を。
いくら本郷でも、370というのはやりすぎですね…。
いくら高くても完売すれば売主側としてはＯＫだろうしね。
検討してる側としてはもうちょっと何とか下げてくれると嬉しいんですけど。
アベノミクスでトヨタの営業益が１兆９千億とリーマンショック前の水準に回復したので、無理でしょうな。
ＭＲと現地いきました。
立地はとても良いと思いました。北は、高台にあり、良い雰囲気です。
後楽園・春日への下りは、かなり急でしたが、かなり近い印象です。
現在、図面と値段を検討しているところです。
みなさんが指摘するように、天井高が一定でなく、2000〜2200の部分がそれなりに多いのがとても気になっています。
窓に向かって天井が下がると圧迫感覚えそうで。
かなりなお値段ですので、迷いますね…
HPを見ましたが、ここはボイドスラブなんですね。
階高は3mありますが、天井高が道理で低くなってしまうわけです。
先日、視察にいってきました。
確かに断崖セッペキに立っているなという感触。ただ、北は抜けているので、一戸建てを見下ろすような形で見晴らしは
良いのかなという感じでした。ただ、北に抜けていても、肝心の南がどうなのかなと思いました。春日駅にはかなり急峻な坂道
になるかと思います。一方で、本郷三丁目はフラットですね。
>>170さん
春日駅へは一番近い道だと、坂道ではなく階段（ハチス坂）ですよ（笑）。
A2出口になりますが、地上付近ではエスカレーターがありません。
帰路は階段の段数が凄いです。
駅だけで50段以上、ハチス坂で30段以上を上る必要があります。
毎晩上っていますが結構きついです。
ほう、そうすると今回は年配の方は少なそう？
土地柄が良いのと小さい部屋中心みたいだから
子育て世代狙いなのかな…
それにしては高いけど。
子育て世代中心に考えたにしては2Lの小さめが多すぎな気が。
いまいちデベの狙いがよく分からないですね。
立地の魅力だけで適当な仕様でも売れると踏んでるのでしょうか。
間取りはありきたりではないので眺めているだけでも楽しいです。
ただ上記の方も仰るように、
部屋の広さが、、、
50平米代で子育て可能なのかしら。
都心ではこの価格が当たり前と思わなきゃだめなのかな、、
同時期に小○川の方でやってたモリ○○物件は、1億前後の部屋がゴロゴロありましたね。
それでも第一期完売。これが現実ですかね。
こちらは住戸数が多いのでどうなるか分からないですが、
やはりお金ある所にはある！
因みにうちの予算では1LDKが精一杯でしたが(笑)
モリモトの物件の方が、デザイン・設備・仕様と断然上でしょう。
こちらはお金持ちが買うにはすべてがしょぼいので、
ほんとターゲットがよくわからないですね。
少しお金のあるシングル・ディンクス狙いなのかなあ。
少しのお金ったって、、3LDKで9千万前後は小金持ちには無理だよ～
デベさん、これ見てたら値下げ頼みます！
もしくは色々サービスを(;つД｀)
色々とご意見はありますがプラウドヒルトップも即日完売だったし（９０００万の部屋も）、本郷ブランドは強いので狙っている人は沢山いると思いますよ。
１丁目と４丁目では差がありますが。
白山通り沿いのマンションはなかなか売れない新築マンションが多かったですがね。
そのプラウドと比べて間取り等があんまりなんで、首をかしげてるのですよ。
立地的には本命なんですけど、なんであんな感じになっちゃったんだろう。
首をかしげているうちに他の人が買ってしまいます。
人気の広い部屋は抽選かな。
てか既に倍率ついてる部屋あるのかな。
仮申込み始まってますね！
私の希望の部屋は既に倍率ついているようです。
私の要望書出した部屋も、すでに数倍みたいでした。
お金、あるところにはあるんだなあ・・
北向きでも凄い高額ですね。
眺望のメリットがあるからかな。
三丁目に住んでいます。
春日駅付近は少し低地ですが、こちらの物件はヒルトップにあるのですね。
坪単価いくらくらいですか？
眺望に関しては、北側が一番きれいかなと思います。
価値はあると思いますよ。
東から東南は下町的ごちゃごちゃ、
南は都心であるビルで塞がった感じ、
南西は東京ドームやアトラクションズでいい感じだけど、
本件からはよく見えないかも、
西側も高所からならまあまあですが、
こちらも本件の高さからでは恐らく閉塞感、
といった感じです。
皆様、ご健闘を！
眺望を取るか、日当たりを取るか。
眺望、日当たり以前に間取りが酷いですね！
眺望・日当たり・間取り どれも納得できる物件を探すべきだと思うけど。
そんなにポンポン買い換えられる買い物じゃないでしょ
別にこのマンションだけの話じゃないけど
私はここの間取り好きかも！
家族構成によるのでしょうか。
もちろん100%ではないですが住みたいです。
>>198さん
Cタイプ、Mタイプとも行灯部屋を窓側の部屋にくっつけて、
それぞれ1LDKや2LDKとしていれば、
ここでの批判はそれほどではなかったでしょうね。
個人的には、家族構成に余裕があれば、
行灯部屋は物置きにして徹底しても良いのではないかと思います。
部屋に棚などを置かない主義です。
あの下がり天井は私としてはどうしてもクリアーできませんでした。モデルルームでも圧迫感を覚えました。内廊下の天井もかなり低いと思います。担当者の説明も苦しそうでした。ここは場所が非常に良いだけに、本当にもったいないと思います。個人的にも残念！
人によっては天井の高さや仕様(大理石など？)はマストになるでしょうね！
しかし一般庶民からすると撤退する理由にはありません^^;
やはり環境重視なので。。
身の丈を考えて、ここで決断してみました。
本当に場所はいいなあとおもったんですけどねえ。
私は日照をあまり気にしないので、北向きの緑が見えるのは気に入りました。
しかし下がり天井はネックでした。
内廊下の天井が低いのは気付きませんでしたが、ただでさえ風通しのない内廊下で、閉塞感ありそうですね。
仕様も、普通モデルルームはかなり素敵に作ってあるはずなのに、全然素敵に感じませんでした。
価格が１～２ランク下の物件なら納得なんですが…。
徒歩30秒くらいの上真砂町会会館で
ヨガのレッスンやっているようですね！
引っ越したら色々習い事を始めたいのですが、
ここは公民館のような所でしょうか？？
お花やお茶、ダンス、英会話など興味あるので探しています。
網入りガラスなのが気になりますが、眺望に影響はないのでしょうか。
204です。
情報ありがとうございます。
ヨガは、OLや主婦向けではなさそうですね・・
様子を見てラクーアも検討してみます。
騒音や粉塵の被害について、一言だけ。
昔、幹線道路沿いの物件を買ってしまって、とても苦い思い（特に粉塵、予想以上にひどかった・・）をしたことがあります。
それ以来、二度と幹線道路沿いは買わない！！と決めております。
幹線道路に直接面している物件と離れて奥まった物件とでは格段の違いがあると思います。
騒音に関してもう少し詳しく書いておきますと。。。
春日通りからは離れているものの、そこそこの音が聞こえてきます。
ただし、窓を閉めればほぼ聞こえません。
留意すべき点として、真砂坂の存在が挙げられます。
かなりきついので、バスやトラックのエンジンの音が大きめです。
特に朝はダンプやトラックがよく通ります。
下りもエンジンブレーキの音が結構します。
今の時期、南からの風がよく吹くので、
余計に聞こえるのかもしれません。
粉塵もそこそこあります。
ベランダの手すりをぞうきんで拭くと真っ黒になります。
春日通りの影響度合いは不明ですけど。
今、田舎に住んでいるのですが、ベランダの洗濯竿などしばらく拭かないともう真っ黒ですよ。
なので手すりの汚れも一概に排気ガスのせいとは言えないでしょう。
大通りから離れているならそれでヨシとしないと、いつまでたっても都心には住めないですねぇ。
とは言え、この辺りの大気汚染がいかほどなのか気になります。
幹線道路沿いなら明らかに空気の悪さを肌で感じることが出来ます。
大気汚染は、体感的にはほとんどないかと。
洗濯物が1日で黒くなるとか、鼻の穴が黒くなるとか、
その類のこととは無縁です。
空気という観点でいえば、風通しが非常によく暑さは凌げそうです。
いまもクーラーなしで過ごしています。
あと先ほど書き忘れましたが、音については、
いまの時期、セミの鳴き声がすごいです。
その他、ドームシティのサンダードルフィンから
数分おきに絶叫が聞こえてきます。
区内でも、本郷でも、
環境はかなり良い方だと思いますよ。
ドームシティの声がここまで聞こえる？？
にわかに信じがたいが…。
家にいても散歩していても気になったことはありませんけど。
同じ近所でも角度などで差が出るのかな。
>>212さん
うちはリビングがドームシティ側にありますので、
サンダードルフィンに限らず、野球の声援や
コンサートの音も聞こえます。
ちなみに、サンダードルフィンが再開したのは、
つい2週間前のことです。
今では、夜10時まで営業しているようですよ。
小石川の方にお住まいの方ですか？
あまり詮索してはいけないのですが。。
騒音の事が少々気になってしまいまして。
営業担当者から特に話はありませんでした。
この物件は、モデルルーム（南向き住戸）もそうでしたがリビングの窓は左右一部が開くのみですので、リビングがドームシティ側にあったとしても皆さんがご心配になるほど騒音は気にならないのではないでしょうか。
春日駅前の開発が終わったらショッピングがかなり便利になりますね。
大型スーパーや薬局、雑貨屋などのモールのようになるといいな。
物件の価値も更に上がると嬉しい。
坂の上、階段のある町、駅近、文京区、本郷、歴史、文化、正岡子規
いい物件ですよね。
北向きと、間取りと天井高さえ目をつぶれば…。
予定されている再開発で、もっと便利になってほしいですよね。
今の真砂市場も立て替え予定とのことですから、買い物できるようにしてほしいな。
大通り渡るの時間かかりますから。
真砂市場は建て替え予定なのですね。
確かにテナントの殆どが撤退しているようですし。
跡地の計画はまだ出ていないのでしょうか？
新旧都知事ともに、都営住宅に消極的ですからね。
真砂市場跡地開発は、
何らかの形で民間の力を借りるんじゃ
ないでしょうか。
生活の利便性も十分で立地もいいですね
後楽園ホールや東京ドームにも徒歩で行けますから車でドームに止めると
駐車場料金がとても高く大変ということはありません。
確かにドームの声とか車の音は多少聞こえるときはありますが
窓を閉めれば気になる程でもありません。
大きなイベントのときなどのドームの音は、気になるかもしれないですね。
窓を閉めればある程度は大丈夫ですが、実際に現地に行ってチェックした方がいいかも。
それ考えると北向きの部屋もいいのかなって思いましたが、どうですか？
今後、いろいろ便利になっていくようなので期待感も。
音に関しては、一番気になるのは、春日通りのクルマです。
トラックやバス、パトカー、救急車などはもちろんですが、
一般の乗用車やバイクも結構なものです。
それらの上に、ドームシティの音が乗っかってくる感じです。
北向き住戸でもある程度は聞こえるのではないかと思います。
総合的には、北向きでワイドスパンであれば、
南向きよりも条件は良いと言えそうです。
北向きの狭い住戸でも、悪くはないと思いますよ。
主人の転勤が決まり、地方から越してくる者です。
この辺ですと、
本郷、小石川、小日向などではどこが一番ステイタスがありますか？
坂上、駅距離などにも寄るとは思いますが。
本駒込、西片、小日向の一戸建てとかでは
ステイタスは一種低層の３億（１００坪）以上の戸建てです。西片と小日向と本駒込６丁目と白山４丁目、関口２・３丁目、目白台１丁目を散歩してみましょう。
224さん
一番は、西片のA家の取り仕切る町内会界隈でしょう。もしくは春日2の三井家の邸宅近辺。
何と言っても三井家の所有です。
いまも蔵があり若奥様が車の世話などされて一見庶民的ですが、
中央大学に隣接する公立中学の土地も三井家からの提供、とか。
真砂はいいとこですが、周りは微妙、細民窟っぽさととるか一葉的ととるか。
妙に庶民的で湿っぽい猫が多いボロ屋が多いのも事実です。人権団体も多いと思いました。
便利はいいですが。
若い住人は、東大や御茶ノ水界隈のナース、医師と結婚したナース、社宅のあるのは日銀財務省製粉会社等々、
住友の小石川シティハウスも社宅使いされてるようです。圧倒的に老人がおおいですが。若い人が多いのは
護国寺から江戸川橋の方らしいですよ。
医師ナースは壱岐坂から湯島にかけての方がより多いです。
丸ノ内線は一般勤め人が使いますが、
三田線は東京駅から丸の内大手町内幸町が直ぐなので、いわゆる
いいとこにお勤めの方が便利なんですよ。
アフターや休日も丸の内の三菱地所のおかげでレストランだらけになりました。
もちろん御茶ノ水や筑波付属のお受験も可能区域です。
小日向は高台に大きな戸建でもあればいいけどマンションはイマイチな感じがします。道が狭すぎだし。
226さん
関口1はマンションがびちびちに詰まってたち、さらに水際が近くて湿って南船橋に類似してて
あまり高級じゃないです。じっさいあの辺は物件が多いので安いです。安いというとこは利点ですが。
早稲田が近いし、神楽坂大塚南口と花柳界に囲まれてて椿山荘でごまかされますが
野間記念館のとこくらいしかムードよくないような気がします。
普通はそういう場所のいい邸宅っって、妾宅です。高級妾宅街っぽいんですよ。高輪の方もそういう感じのとこが
ありますけど。。。
目白台も、1よりは3丁目の方が見た目高級に思えます。
1丁目は高田で早稲田、あの田中家はあるけど所詮100 年も続いてないお宅ですし。ホリエモンみたいなものかも。
最近西片の個人宅が売りに出てましたがたしか4億くらいでした。売れなくて、切り売りするみたいですよ。
いくら格があっても高いとお客がいませんね。
関口は新参者、よそ者には高級風だけど文京区界隈だとまったく本駒込や春日本郷西片の格とお高そうで賢そうなムード、
大塚や巣鴨近辺の利便性にはまったく及ばぬ低地、なのじゃないのかな。いっそ新宿区で早稲田に住んだ方が便利では。
曖昧で根拠が出しにくい、住んでるものの感じ方からの書き込みとして受け止めてください。
早稲田は低地。いつも見下ろされる生活。
春日もどちらかというと低地になるから、小石川や西片が宜しいのでは？目白台も高台で良いですが、個人的にはちょっと不便な感じがします。至便性なら本郷界隈。ちょっと騒々しい感じが否めませんが。
231さん
春日は高いです。ただその高台は春日通に沿い騒音粉じんまみれなだけです。
牛天神、後楽、飯田橋が春日の低地になります。あるいてみて下さい。
高松宮喜久子姫は水道近くから輿入れされましたが水道も低地の漁場です。
小石川は、残念ながら人権団体、朝鮮人と印刷工の労働者が再開発待ちしてるとこですw
都営も死ぬほど住民抱えて近隣にあるので微妙だし、
千川沿いは護国寺界隈から利便性に惹かれて高所得者が流れてきてますが
洗い張りと印刷工は千川沿いに定住してましたから。
部分的にはいいとこがあり、いい感じですけどね。
それに、昔高かったのかしりませんが、関口音羽界隈の老人はものすごく気位が高く、真紀子的に使用人扱いみたいですよ、
若い家庭には。
弥生西片真砂坂上の方が資産家でも気使いがあります。
お客さんじゃなく、地主さんだからかかな、と思ったことがあります。
できたら、ちゃんと町内会に奉仕してね、って感じです。本郷6と西片住民は仲良くやってていいムードです。
金持ちけんかせず、なんでしょう。
ステイタスという単語に皆さん過剰反応ですね。所詮マンションなんだからステイタスなんか気にせず道路から離れたここの立地を堪能すれば良いと思います。
賃貸なら、２０万出せるなら真砂も伊勢丹の上も本駒の文京グリーンコートも、
住宅公社からかりられますし、よく空いてますよ。
伊勢丹の上から見切りの惣菜を買いにくる住人をみたらイメージがかわるかも。
護国寺界隈ならもっと安くて空室沢山あります。
新築でファミリー向けが少なく、特に
本郷1や真砂はないのです。
ここのマンション、既に10倍近く倍率ついてる部屋もあるよ。
自分の第一希望の部屋しか知りませんが。
当たる気しない！
>>235さん
書き忘れましたが念のため。
URは所得か貯蓄が一定「以上」ないと住めません。
http://www.ur-net.go.jp/tebiki/a-license.html
もちろん、お年寄りなどには例外も認められるようですが、
ハードルは低くないのではないかと思います。
URも借りられない、もしくは会社が借りてくれない勤め人が、
この程度の分譲マンションの多分購入検討者のスレに興味持つでしょうか？
春日後楽園駅は鉄門の医師がセカンドで買ってる部屋も多いですから
狭くて手頃な方がすぐ出るかもしれません。
うちは狭めの部屋希望だけどそれでも既に2倍と言われました。、
お医者様が隣人だと子供がいるので色々心配だな～
入居までに少しは成長してくれるといいのですが^^;
確かに、入居者の年齢層など気になるところですね。
1LDKがほぼ無いとはいえ、土地柄2LDKに独り暮らしという方もいらっしゃると予想します。
女性で高齢で独身で仕事がある人はこの界隈多いです。
お金持ってるし。
夜の帰宅でもあまり怖くないから。
文京区でも大塚駅前や湯島駅前なんかあまり行きたいくないですもん。
白山一丁目から千石へ向かう白山通りも夜人けがなさ過ぎて
ひったくりにあったらどうしよう、と思うエリアです。
本郷4丁目の路地裏の安アパートもなんだか怖いような住人がいますけど
歩いてて危険なふんいきはないんですよね、不思議と。
だから、喫煙者とか、すごく厳しく言われますよ、管理組合に。犬には優しいけど。
それと日比谷とドームへ行くのに、ジャニオタが異様に好む。
帝劇タッキーキンキ、
ドームカウントダウンです
でもファミリーは飯田の方が住みやすいかもね。
池袋東側から文京千代田あたりへは、すごく実家千葉の人が多いですよ。
東西線と都営新宿とJR利用するんでしょうね。
倍率が高過ぎます！
今日、本郷三丁目の交差点でチラシ配ってましたね。倍率高いくらい人気あるなら、何もしなくてもいい気がするけど。
人気は一部の部屋に集中しているとみました。
倍率がついて即日完売しちゃうのは値付け失敗です。チラシ配って竣工する頃に完売する位がちょうど良いんです。東急さんがそんなヘマするわけないですよね。
一部の部屋に人気が集中して、
分散させるのに失敗したんじゃ
ないでしょうか。
そして竣工後3年くらいして完売するのが理想なのがスミフと。
さておき、ここの50前半位の部屋は入居後じゃないとローン控除
適用受けれるか分からないのでしょうか。デベに確約はできないと
言われると尻込みしてしまうのですが。
キャッシュで買えば大丈夫。
もっともなアドバイスなのですが自分にはキャッシュは無理です。
ここの広めのところをキャッシュで買えるような人が羨ましいですな。
ここだと広めの部屋が人気なんでしょうかねぇ？？
利便性が高いとは言い切れない地域ですので、ＤＩＮＫＳや単身者よりもファミリー層の方が需要はあるのかな？と思っています。
住宅ローン減税って50平米あれば大丈夫なんじゃないですか？
他に何か条件ってあるのでしょうか？？
正式価格発表、今週末でしたっけ？？
とりあえず、要望書出してますが、正式価格が気になります。
ほかの物件と同じ割合で、とはいわずとも、当初予定価格からは値下げしている物件もあるのだから、値下げして出してほしいなと希望。
ちょっと高いですよね…
同じタイミングで他に良い物件が出たら寝返っちゃうかも。
住宅ローンは50以上が条件ですが、測定方法が異なるので
販売時より狭い面積で50以上かを判定されることになっち
ゃいます。ここの50～52くらいの部屋は大丈夫なのかがデ
ベさんでも分からないとのことだったので。
>>253さん
ローン控除の基準に使う面積は、
販売時に使う壁芯面積ではなく、登記時に使う内法面積になります。
例えば、室内の隣戸側の壁に厚さ9.5mmのボードを貼る予定が、
何らかの理由で12.5mmを使うことになると、
内法面積はそれだけで減ってしまいます。
内装工事は現場の大工さん任せにせざるを得ない要素も大きいので、
今は何ともいえない、ということなのだと思います。
賃貸回す予定の人か現金購入者以外は、50ギリギリの部屋は買うな
ということなでしょうね。
>257さん
教えていただいた記事を拝読いたしました。
地名の由来や土地の歴史など、マンション検討者として興味深い内容になっていましたね。
モデルルーム見学者の傾向に南向きだけでなく北向きに関心を示す客が多いそうですが、
北向きの方が眺望に優れているのですか？
土地の北側が急斜面でここはその上の高台にあります
南側も近いところは低めのビルか戸建てなので囲まれ感はそれほど無いと思いますが
春日通り沿い（100mくらい先）に15階建てくらいのマンションが林立しているので、眺望は抜けないと思います。
北側は急に下がっている崖なので、低層から眺望が抜けています
価格が発表されましたね。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/
4,880万円(1戸)～9,490万円(1戸)
45.11m2～86.86m2
坪単価は約360万円。
プラウドなどとの比較では順当なのではないでしょうか。
北向き込みですが。
>>261さん
おおむね良い立地ですが、さすがに坂の下はアレな感じです。
春日駅（というか真砂市場ですが）には、
夜間、ホームレスもいますしね。
春日駅の方が近いのに「本郷三丁目駅徒歩8分」と
強調しているあたり、察していただければと思います。
もし検討しているとしたら、現地で確認するのが無難です。
上記URLによれば、14日が抽選ですってね。
周辺住民が近所のネガティブ発言するって珍しいパターンだね
お疲れ様です
＞家族のふれあいを大切にするため、ベッドルーム2部屋の出入り口が
＞リビング・ダイニングに面したスタイルを採用しました。
行燈部屋の言い訳としてこんな説明書きがｗ
一回モデルルーム行っただけだったんですが
第一期登録受付開始のご案内が来たので見たら、Ｈ３タイプ（北向き53平米弱）２階が5,060万。
予定価格ではだいぶ高かったような…と思って、初期にもらった予定価格表引っ張り出してきたら、5,200万円台。
けっこう下げてきたんですね。
これでもう少し広ければなぁ…。
でも全65戸中、一期は30戸なので大人気というほどではないようで。
>>266さん
それでも坪300万円以上なんですね。凄く高いです。
個人的にはこの辺、総合的には気に入っていますけど、
微妙な感じもしますね。
そういったところが人気に表れているような気がします。
1丁目か4丁目かだったら、迷わず1丁目を勧めますかね。
>>264さん
釣りにマジレスするのもなんですが、
自分で住んでいるからこそ、
ニューカマーの方が選択を誤らないように、
情報を与えることが責務だと思っています。
個人的には、近所がどうであっても気にしないし、
実際、マンション単位で価値が決まるような傾向があります。
中古価格が高いマンションと安いマンションが混在してますよね。
価値の高いマンションが面となって広がると、
1丁目のプラウド村みたいになるのだと思います。
（ほかのマンションも素晴らしいと思います）
今のところ周辺が気になる人の方がまだ多いかと思います。
その人たちへの情報提供です。
物件ごとに価値が決まるのなら、ここはダメだと思う。
いくら前面が開けているからといって、高層タワマンでもないのに北向きの住戸が多すぎる。
良質なコンセプトで建てられるマンションとは言えないと思う。
この立地・土地形状だと南北向きに部屋作るしかないですからね。
北側は眺望抜けるので日照気にしなければ暗いって事は無いと思うけど。
ただ、妙に細切れに小さい部屋たくさん作ったのはどうなんでしょ。投資
マンションのイメージもあったのかな。
私は日照よりも眺望を気にするので、ここの北向きはけっこういいと思ったのですが、皆さんおっしゃるように広さが中途半端ですよね。
投資用ならもっと狭く、居住用なら登記簿50平米は確実にあるように設計してくれないと…。
60平米以上の部屋は、高額でも即売れでしょうね。
倍率が凄いことになっています。
100%の物件はないからね
目の前に建物が建つリスクがないっていうのはこの辺では珍しい
予算が折り合えば買いでしょう
50平米台は価格帯も手頃で、ディンクスや新婚さん(子一人)が申し込んでるそうです
> 目の前に建物が建つリスクがないっていうのは
こそ、ないのではないかと思います。
ごちゃごちゃした谷底の土地を集約してくれる、
奇特なデベロッパーが現れるかもしれませんしね。
実際、本郷小の裏手の菊坂沿いをサンヨーが集約して、
8階建てだったかを建てますよね。
連投スマンです。気になったので今調べてみました。
旧土地台帳付属地図です（登記関連の書類）。
崖の下のうち、炭団坂階段部分の西側は、
なんと一筆の土地でした（273番地）。600～700㎡ほどありそうです。
土地所有者がその気になれば、
マンションなどに建て替え可能ですね。
ただし、北側斜線のクリアが大変な地区なので、
本物件のように屋根のセットバックが必要です。
借地権が設定してあるかもしれませんし。
とはいえ、油断禁物ですね。
さらに連投です。
分かりやすい地図があったので、ご参考までに。
上記レスの273番地は下記地図（明治）の73番地（本郷菊坂町）です。
（旧菊坂町の番地に200を足すと現本郷4丁目の地番になるようです）
http://map.goo.ne.jp/map.php?MAP=E139.45.35.228N35.42.23.611&ZM=11...
地図上で73番地の南側を半周ぐるりと囲んでいる緑地は、
法務省の地図では73番地に属しているような記述になっています。
1～2階北側（東側）の購入を検討している方は、
デベに確認しておくのが無難かと思います。
ちなみに72番地や71番地は細かく分筆されています。
20番地や21番地（本郷真砂町、現在の地番と共通）も分筆されています。
（旧真砂町の番地は現本郷4丁目に引継がれているようです）
皆さん １丁目と４丁目の格について書かれていますが、理由が書かれていないので書いておきます
真砂通りの内側の旧弓町と、外側の旧真砂町の違いはかなり古くにさかのぼります
『本郷もかねやすまでは江戸の内』という句が有名ですが、
この句は江戸時代に中仙道で旅立つ旅人を江戸の端まで見送ったことに由来する句なのですが
中仙道の現在の本郷三丁目交差点まで見送ったということをあらわします
つまり、真砂通りの内側の弓町（本郷１・２丁目）は江戸
外側の真砂町は江戸の外となり、真砂通りが境い目となります
親藩である水戸藩の江戸屋敷（後楽園）は江戸の中にあり、外様大名の加賀前田藩の江戸屋敷（東大）は江戸の外にあったということですね
１・2丁目と4丁目の書くの由来はここまでさかのぼるんです
区分所有の庶民向けマンションしか買えない層にとっては、
本郷×丁目の格なんてどうでもいい。
そんなことよりも、実際の住居の居住性や生活の利便性、
治安の問題のほうがずっと大切。
>>279さんの論ですと、本郷四丁目より北側にあるのに
本郷四丁目より格上とされる西片に関して説明がつきませんよね。
一丁目と四丁目の格の違いは、
単に最近きれいなマンションがたくさん出来ているか否か、
というくらいのものでしかないかと思います。
一丁目でも旧本郷元町は、別に大したことのない街並みかと。
＞江戸時代に中仙道で旅立つ旅人を江戸の端まで見送ったことに由来する句なのですが
これ、ホントですか。
大岡越前守による防火に関する政策に端を発した川柳じゃないですか。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/visitor_kanko_shiseki_kaneyasu.html
あと「真砂通り」ってなんでしょうか。春日通りのことでしょうか。
ちなみに春日通りは、江戸時代には存在しなかったかと。
開通したのは明治時代かと思います。市電を通すためです。
ご参考までに、江戸時代の地図。
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14
本マンションの建設地は、「中田左門」とあるところです（緑地の南側）。
鐙坂や炭団坂、マンション北側の崖道（区道649号）が既に存在しており、
それらに由緒あることが読み取れるかと思います。
>>279さんの話は面白いですが信憑性に欠けます。
新たに住民になる方に対して、責任を持ってほしいものです。
http://navi.ag-aoyama.com/76203kaneyasu.html
本郷３丁目交差点「かねやす」があり、このお店が「本郷もかねやすまでは江戸の内」と江戸時代の川柳に詠われた場所になる。この本郷通りの本郷３丁目交差点近くまでは日本橋から出立する５街道の内の中山道で江戸の範囲であることになる。
この近くの本郷通りに「見送り坂」と「見返り坂」があり、日本橋から見送りに来た人々がここで別れ、見送られた人は見送りに来た人々を見返りながら中山道を歩んで行った。中山道は東海道に比べて、箱根の山越えや、大井川の氾濫などがない為に女性は中山道を選ぶ場合が多かったと言われている。
菊坂入口より少し先の本郷通りを良く見ると下り坂と上り坂との境があり、ここが「見送り坂」と「見返り坂」との分かれ目になる。
http://www.geocities.jp/jf1zhe/KasugaSt.html
現在の春日通りにあたるものは あったんじゃないですか？
市電が通るときにまっすぐにしたというだけの話ですよね
狭い2LDK購入し、登記上50m2なかった場合の話ですが、
もし将来的に中古で売ろうとすると、それを購入する人も住宅ローン控除を受けることができなくなるのでしょうか（もちろん今の住宅ローン控除制度が継続した場合）？この制度は、中古にも適応されるのでしょうか？自分で調べろって感じですが、すいません、書き込ませて頂きます。
>286
自分でちゃんと勉強しておいた方がいいと思いますが、一応答えますと、
中古でも同様に適用されます（築年数の制限あり）。
登記簿50平米以上という条件は同じなので、新築で50平米ない物件は、中古で買うときも当然、住宅ローン減税は受けられません。
ありがとうございます。狭い2ldk申し込み考えているんですが、登記上どうなるかかなり心配です。場所はとても良いのですが、、、、
本郷の街並は、一丁目であれ四丁目であれ、雰囲気が素敵ですね。
一丁目のプラウド村にはもはや「江戸」の面影はありませんが、現代らしさがあります。
ここやプラウド本郷ヒルトップに続く新しい物件、この辺りで出ないですかね。
>>290さん
少し雰囲気が異なりますが、
菊坂通り沿いにサンヨーホームズが建設中です。
恐らく近いうちに販売が始まると思います。
丸ノ内線本郷三丁目駅までは、
5分くらいになりそうで、利便性は高いです。
ほかに本郷4丁目でありえるとしたら、
この物件の北西にある公務員住宅の再開発でしょうか。
確か、財務省の売却リストに入っています。
あと、春日通り沿いにあった三井不動産モデルルーム跡地とか。
裏手の土地を買い広げているようで、
いま恐らく角地のオーナーを説得中かと思います。
本郷1丁目ですと、プラウドのモデルルーム跡地がどうなるかですね。
南側は木造の旅館です。
本郷2丁目では進士邸跡を確か小田急系のデベが解体工事しており、
マンションが建つと思います。
1丁目のような雰囲気はないですが、
大横丁に近いので、利便性はかなり良いでしょう。
御茶ノ水まで10分くらいで歩けると思いますし。
＞当時は今でいう春日町交差点もなかったかと思います。
あったと思いますよ。
http://www2.mmc.atomi.ac.jp/web01/Flower%20Information%20by%20Vps/bunk...
古地図ですが
水戸藩屋敷と松平丹後守の間そうですね（白山通りの形が違いますが）
１期終了しましたね
人気の部屋は１０倍以上だったようです
もうここら辺はどのデベもやりたがらないかもしれないですね
パークコートにしろここにしろ、第一種低層住居専用地域であるため
広大な平置き駐車場作ったり、低くしたり屋根切ってルーフバルコニー作ったり、かなり苦労してますね
炭団坂の下なんか、やろうとしたら大変なことになりますね
50平米ちょいの部屋は大量に残ってますね。
やはり人気がごく一部の部屋に集中したんでしょう。
そのごく一部の部屋以外は軒並み予定価格より下げてますし、戦略間違えたとしか思えませんね。
一種低層は本郷には無いでしょ。西片ですね。
この辺の用途地域は住居地域ですね。
菊坂沿いは近隣商業地域で、菊坂下道沿いにもかかっています。
つまり、菊坂下道沿いであれば、比較的高いマンションも建てやすいです。
パークコートは建物を思い切り南に寄せることで、
北側の斜線制限をクリアしていると思われます。
その点でいえば、ブランズの南北に浅い敷地は、
設計が大変だったでしょうね。
工夫のしようはあったでしょうが。
内法で50平米あるかどうか分からないのでは、居住用で買う人は手を出しずらい
し、キャッシュ購入層・セカンド購入層向けの仕様でもないし、資産用にしては
広すぎるし、と中途半端な部屋が多いんですよね。
ここからどう売り抜くかがデベの腕の見せ所なんでしょうけど。
売れ残りを第二期販売と銘打ってるみたいよ
50平米の部屋とかバカにしてるね
バブル以前は50㎡台の3LDKとか結構ありましたけどね。
だんだんと買い時でなくなっているんでしょうね。
50危ないのはかなり値下げしてますね
3月以降に部屋見せてからでないと厳しいかもしれないですね
完成して測ってみて50クリアしてたらまた上がってしまうでしょうが
思った通り超不人気物件になっちゃったみたいですね。
第1期の戸数笑っちゃいます。
東急お得意の最初の吹っ掛け価格からは大分下げてるみたいだけど、やり方が悪いから当初せっかくモデルルーム見にきた人達がみんな逃げちゃった。
せっかく場所はいいのに東急の手にかかるとこんなんでとても残念です。
うーん、ここはおそらく、
長い間売れ残る部屋が出るでしょうね。
このエリアは販売好調な物件が多いので、悪目立ちしてしまいそう。
近隣の物件は１期で全戸一斉販売だったりしているのにひどいですね
やはり東急ではこの程度ですね
適正価格なんですよ。一期完売は値付け失敗です。
内寸が５０に届くかどうか分からないという適当な状態で売るとは、本郷というブランドにあぐらをかいた商売をしているとして言いようがないですね。
でも安い価格帯が売れ残っているというのは、ある意味すごい。
2戸つなげて売りなおしたりして。
公式サイトが更新されていますね。
第1期第2次販売だそうです（笑）。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/
今回は4戸の販売。売れ残りは4戸だったのか、もっとあったのか？
驚くのは面積と価格です。
販売価額 6,180万円(1戸)～8,920万円(1戸)
専有面積 53.61m2～81.10m2
狭い方は坪380万円です。どんな人が買うんだろ？
1期2次の案内来ました～。
1期の30戸は完売（要望書のはいった住戸だけを売り出してるんでしょうから当たり前ですが）、
追加の4戸は、恐らく抽選で外れた人が要望を出したのではと推測します。
50.61の2LDK以外の3戸は3LDKですから。
ちなみにこの2LDKは、予定価格では6,300万円台でした。
背の小さい方が購入するのでしょうか？
天井高は２４５cm、下がり天井は更に低い。
内廊下は２００cm以下？手を上げるとすぐ天井に届いてしまう！
良いマンションなんだけど・・・
私は背が低いので大丈夫でした。
高いのに残念な仕様だよね
天井高245って、普通じゃないですか？
内廊下が200以下というのは、確かにかなり低い気がしますが、
他の物件で内廊下の天井高を意識したことがないので、何とも…
天井は、昔でしたら2300、今でも2400が標準的とされているので、
2450もあればまずまずかと思いますよ。
内廊下は法的に考えて、
2100くらいが確保されているかと思います。
先ほど、サンヨーホームズの菊坂通り沿い物件のスレを立ててきました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361422/
真砂町はいいところですが、菊坂もいいですよ。
もう少し賑わってほしいところですが。
昨日と今日は櫻木神社のお祭りですね。
春日通り沿いに寄付した氏子の名前が張り出してありましたが、
マンションの管理組合の名もちらほら。
こちらを管理組合も来年は納めるのでしょうね。
私、下がり天井は全く気にならなかったんですけど。。。
皆さん気になるんですね。。。
結局１期、１次２次は完売だったのでしょうか？
私は２期販売分を狙っているのですが。
菊坂沿いは文京区の水害ハザードマップに載ってますから今時のようなゲリラにあうご時勢はは難しいかもしれないですね
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0044/5429/omote.pdf
菊坂でも下道じゃなければ、大丈夫かと思いますけどね。
ハザードマップでは、高台のブランズ本郷真砂もアウトになっていますね。
>>322さん
この辺です。
https://www.google.co.jp/maps/preview#!q=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA%E6%9C%AC%E9%83%B72-30&data=!1m8!1m3!1d3!2d139.758557!3d35.705934!2m2!1f79.78!2f93.76!4f90!2m4!1e1!2m2!1s-oVfGzA75yCY3ySSPuogxw!2e0!4m10!1m9!4m8!1m3!1d2945!2d139.759028!3d35.7057232!3m2!1i1078!2i698!4f13.1&fid=5
住所で言えば本郷2-30の西北角で、面積は800㎡くらいありそうです。
>>326さん
スレ違いで恐縮ですが、進士邸跡に関して。
切った木と残した木があるようです。
邪推ですが、ひょっとしたら、
平面計画がもう固まっているのかもしれませんね。
微妙な広さの土地ですが、
整形なのでいかようにも建てられそうです。
第2期販売が始まったようですが、
公式サイト見たらクラクラしてきました。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/
予定販売価額 4,690万円(1戸)～9,280万円(1戸)
専有面積 52.93m2～78.14m2(予定)
ナナナナ、ナント、高い方の部屋は坪390万円！
ついにプラウド超えですね。
一方、安い方の部屋は坪290万円。
これまでの情報に比べて安いような気がします。
メリハリが付いていますね。
最初からまともな3LDKをたくさん造っておけばよいものを、
東急さんは惜しいことをしましたね。
決して地価がお安い街ではないですけれど
これは本当にすごいですねぇ。。。
驚きました。
２LDKのお部屋の方がお得感がある、という感じなのでしょうか？
３LDKで78平米あるとさすがに立派だなとは思いますが、
なんだかすごいです。
東急の勘違い価格にはいい加減呆れます。
仕様は二流、管理会社は大手で最低、価格だけは超一流、なのでデベとして三流、それがブランズブランドです。
各地で勘違いばっかりしてないで、周辺の野村物件の価格付けの上手さを御手本にしたら？
小さな住戸が多い上に、間取りが窮屈、天井が低く、いたる所に梁があったり、斜めの部屋があったりで、図面を見ているだけで息苦しくなる。
更に、一階は道路から2メートル下がっていて、土地が広いのにだけにもったいない。
20年前のマンションのよう。
332さんへ
嘘ではありません。
南側一階住戸のテラス床の先に高さ約2メートルの壁があり、更に敷地内の植栽が立ち上がります。
ＭＲの建物模型と図面集を見ればわかりますよ。
いいえ。
モデルルームに行きましたか。？
図面見ましたか。？
南側一階住戸は前面道路から2メートル下がってますよ。
工事現場からは見えませんが、モデルルームで確認できます。
当然南側二階も前面戸建ての二階より低いです。
どうでもいいじゃないですか。
私は実際にMRに行きましたが天井が低く感じるのと長い内廊下が低すぎること。
MRのドアの前の天井が廊下の高さとのこと。私は１６７cmしかないですが手を伸ばしたら天井に手が付いてしまいました。
希望の部屋も病院の前でなんとなく違和感を感じたのでパスしました。
でも良いマンションだと思いますよ。価格が高いですが・・・
MRは梁が一番少ない住戸を選んで作ったよう。
春日通りから奥まった静かで敷地が広くて良い場所なのに残念です。
間取りがイマイチ。
天井高は最低限レベル。
下がり天井や柱が多い。
物件の半分の世帯は完売するのに苦戦しそうなプラン。
そして、間取りが許容できる部屋はびっくりの高価格。
バランス悪いですよね。
マンション全体としての魅力に乏しいと判断します。
>>335さん
あなたこそ、ちゃんと図面を読めていますか。
1階レベルが地表より下がっているのは、
近隣住民向け説明用の図面で確認できましたが、
断面図によれば1.2～1.5mくらいしか下がっていません。
何か問題あり？
1階購入検討中？
直接東急に確認すれば済むこと。
1階は半地下だよね。
地下はカビ臭くなるよ！
>342 さん
それは窓もない完全な地下室の場合
ここの一階は当てはまらないでしょう
５０㎡いかなそうな部屋をかなり値下げしたみたいです
それで２期から急激に坪単価が高い部屋（５０㎡軽く超える部屋）と安い部屋（行くか危ない部屋）の格差が大きくなったみたいですね
２LDKが売れないのと逆に３LDKは人気なので、値上げしたのかもしれません
（２期の価格を知らないのでなんともいえませんが）
デザインは前建の高橋氏とか書いてありますが、設計は東急なんですかねぇ？
>337 さん
＞MRは梁が一番少ない住戸を選んで作ったよう。
MRは、正方形に近い部屋を選ばないと、あのビルの中に作れなかったと思われます
ここの３LDKは横長か変形が多いので、おそらくMかOしか選択肢がなかったんだと思います
どれでもいいなら当然、ルーフバルコニー付きのSrや、GとかKとかのMRつくっちゃうでしょう
半地下と完全な地下とでは大違いですね。
どちらも好む人がいるでしょうが。
個人的には中途半端な半地下であれば、
完全に壁で囲まれた地下の方がいいな。
ふた駅まで程よい距離で奥まった静かな土地ですが、盛り上がりませんね。
間取りと仕様がいまいちだからしょうか。
半地下というのは、窓から少し地上が見えるのでしょうか？
自分的にも完全に地下のほうが防音できるしいいと思います。
>>347さん
近隣住民向けの資料にある断面図によると、
壁の高さは大人の胸の高さくらいです。
地上（道路ですね）は見えると思います。
半分が埋まる感じです。
この道路は通り抜けが多いので、
視線は気になると思いますよ。
崖道を避けてここを通る人が意外と多いです。
MRでもらった図面では、テラスから立ち上がってるコンクリ壁は2m。
さらにその上に1.8mのメッシュフェンス。
その外側に植栽がある（植栽の地面はコンクリ壁てっぺんより20cmくらい下）ので、
部屋の中から外の視線が気になることはないのでは。
南面の完成予想図でも、1階住戸は全く見えてませんよね。
最初の頃は植栽がスカスカで見えるかもですが。
>>347さん
近隣の実質地下室マンションのことを少し思い出しました。
そのマンションを中古で見に行ったのですが、
サッシの高さが床から天井までピタリ揃っていて、
床とベランダ（実質的にはドライエリア）の高さも揃っていて、
室内からの広がりを感じました。
買っておけば良かったと、やや後悔。
地下がジメジメするのは、24時間換気システムが導入される以前のマンションじゃないですか？
2時間で部屋の空気が全て入れ替わることになってますから、今時のマンションだと気にしなくていいと思いますがね
南側を通る方が多いようですが、坂口医院さんのの私有地を通ることになりますよね？それって？！
ともあれ１階は、図面を見る限り、外の通行人からは見えないようですね
本郷2丁目の進士邸跡って、あそこは自宅を建替えしているだけじゃないのですか？
あそこのお家はお金持ちで土地を売るとは考えづらいのですが
どんなに換気がよくて、ドライエリア（テラス）が広くても、
半地下あるいは地下住居はやっぱり買うべきではないと思います。
あくまで個人的印象ですが、半地下や地下住戸は、
分譲してわりと早めに中古市場に出る傾向があると思います。
それはやはり…そういうことなんだと思います。
メゾネットタイプで下階が地下ならまだ良いが、空も見えない地下だけは嫌だ。
地下でも本郷なので、大人気です（笑）
周辺住民さんはやけに地下に固執されるというか薦めますね。
ここはテラスの奥行きがないから暗いし、かなり圧迫感がありますよ。
固執しているのは匿名さんの方じゃないでしょうかね。
完成してもいないのに暗いとか圧迫感があるとか。
断面図を見ても壁の高さは2mはないし、
南側立面図をみても1階のサッシの上半分は見えていますし、
緑があるなら見えないのは当然ですし。
不当にこの物件の1階を貶めているようにも読めます。
どちらの言うことが実態に近いかは、
ここを見ている方に委ねることにしましょう。
ご参考までに、近隣住民向けに配られた資料の一部をアップしておきます。
テラスって1階のオープンテラスのことですよね?
自分も奥行きは無いなぁという点は同意ですがインターロッキング仕様がそこまで広くても芝のように緑が広がるわけではないので見栄え的にはちょうどいいのかなぁと思ってます。
今更なんですけど1階のバルコニーは呼び名が違うんですね。
呼び方を変える基準ってあるのかな。。
１階南側住戸の壁の高さ、モデルルームで貰った図面集では、はっきり2,000mmと書いてあるのですがね～。
1階パスだからどうでもいいけど、塀の高さを室内から見るか道路側から見るかの違いでしょ。
数年後の植栽の成長を予想した建物完成イラストでは植栽で1階見えない。
南側は4階以上がいいね。
仮囲いの東側壁面に大きな広告が貼られましたね。
「本腰を入れて売るぞ」って感じです。
やはり苦戦しているのでしょうか。
地下・半地下と高層階のどちらが好きか、静かだけど奥まった場所と大通りに面して開けた場所のどちらが好みかは、本当に個人の価値観の問題なので、この掲示板で自分はどっちが１００倍いいとか何とか言って自分の価値観を押し付けるのもどうかと思いますよ。一方で、緑が見えるとかドライエリアがどうこうというのは、客観的な話なので参考になります。
ここは狭くしたのが致命的ですね…
狭くして、低くして、なのに価格は高くして、のブランズ仕様だから人気ないですね。
この場所なら野村さんだったら即完売だろうに。
反省のない東急はダメダメです。
柱が５階建てにしては多いですね
この柱の間に部屋を作っていったので３LDKが少なくなってしまったのでしょう
しかも５０ぎりぎりの２LDKになって
案の定３LDKはほとんど残りがないみたいですね
残っているのは南向き１階と５０ぎりぎり２LDK
高くしてしまった南西角は３LDKでも残ってしまったみたい
ベランダ狭いのに高くするからですかね
>>370さん
ご指摘の点と、本郷1丁目の「売れ筋」からすると、
この地区ではどういったマンションなら売れるのかがわかってきますね。
3LDKであることは必須
眺望などの条件が良くなくてもいいから一定価格（8500万円くらい？）以下
ということでしょうかね。
3LDKというよりも、2LDKでもいいので、とにかく60㎡以上ということではないでしょうか。
登記簿面積が50平米も怪しい程狭い物件は、都心のど真ん中以外ではどこでもイマイチではないでしょうか。この辺りに興味のある方は、子供が生まれる予定のある方が多いと思いますので、最低でも50平米台後半の広さは欲しいですね。
50㎡危ない２LDKは数百万下げたみたいですよ
それでかなり売れたみたいです
価格を下げても天井高は上がらない。
最近の傾向で部屋数増やしても5畳じゃ将来物置に。
2LDKなら60㎡後半は必要。
天井高は住んでるうちに慣れますので、2450あれば十分だと思いますよ。天井高が高いと冬は足元が冷えるというデメリットもありますので。リビングであれば床暖があるのでいいですが、居室は寒いですよ。
最近の傾向じゃ、60後半は強引に3Lになってるんじゃ。60後半の2Lなんて
あんまりないですよ。50いくかどうか分からない部屋を作るのは論外だと思
うけど。
60後半の3L多いですよね、最近。
梁が目立たない住戸なら、天井高2450でも十分なんですが、ここはねぇ。
天井低いと証明器具も選ばないと圧迫感が出ますね。
それでも広さ、階などの条件が悪い部屋は立地を加味するとお買い得感ある価格だと思いますが。
50平米台の広さに文句が出るなんて、隔世の感がありますね。
というのはさておき、購入を検討されている方たちは、
3～4人家族がほとんどということなのでしょうか。
であれば広さを求めるのも分かる気がします。
ちなみにこの辺、賃貸ですと、50平米前後の狭いタイプばかりですね。
この辺りで広々としているマンションってなかなかお見かけしないですよね…。
あっても凄いお値段になりそうです。
３人家族なら大丈夫そうな広さだとは思います。
ただお子さんが複数いたりする場合は狭さは感じてしまうでしょうね。
50平米の部屋がどうこう言われるのは使い勝手の問題じゃなくて
住宅ローン減税適応外になるからですよ
登記簿面積は壁の内側の面積となるため、通常、専有面積から3平米程度狭くなるため、安心したければ最低54平米程度欲しいところですね。
別のブランズ物件買いましたけど、担当の営業さんが、「本郷真砂担当じゃなくて良かったー。」って言ってます。大苦戦だって。
ブランズは変なの多いので、ここ以外も苦戦多いんじゃないですか？
麻布狸穴も傾斜地で、５階以下はいわば半地下なのにやたら高いので売れ残ってますね
かなり先着順販売になってます
ブランズは高額物件なのに下り天井満載がデフォですからねえ。
３７７さん
ここではないですが、前にモデルルームへ行った所の営業さんが、今は広くて高い物件は
あまり売れないと言っていました。狭くても値段をおさえた方が売れると。
確かに値段は妥協はできないけれど、広さなどはある程度あれば妥協はできますからね。
春日駅から徒歩３分という立地の良さは最高ですね。眺望もよさそうですし。
フラットで春日駅から徒歩3分であれば最高だが、ここは急坂があって実際に歩いてみると5分はかかる。
ここに住んでも、春日を利用するのはやむを得ない場合のみになるんじゃないかな。
実際、一番強調されている路線は本郷三丁目徒歩8分。
眺望は良くはないよ。古臭い住宅街が見えるだけ。採光は良いが、北向きだし。
ここの52.9平米の部屋は、これだけ宣伝して、価格下げても売れ残っているのでリセールは厳しそうですね。
一期で買う場合は、その後の売れ行きをよく考えないといけないと再認識しました。
場所と仕様次第で広い住戸でも売れる所は売れるよ。
眺望も南側最上階が良いだけ。
賃貸なら50㎡台は中途半端。
場所柄、ファミリータイプの住戸を多くすれば良かったのに残念。
>>388さん
5分かかるのは、春日通り経由かと思います。
ハチスカフェのある階段を経由すれば、
A2出口から2～3分で着くかと思います。
グーグルで計測しても道なりで230～240mかと。
ただ階段から鐙坂までは公道じゃないんですよね。
通ってはダメということはないと思いますが。
あと、本郷三丁目駅が強調されているのは、
駅まで平坦だからではなく、本郷三丁目駅のブランド力です。
この辺で売り出されるマンションすべてに言えます。
そういう意味でも、炭団坂側にサブエントランスを
設けなかったのは不思議です。
設けていれば「本郷三丁目まで徒歩6分」とうたえたのに。。
まさに、通勤が大切です。
老後は平坦な道の別路線を使えますし。
そして一路線しか使えないと、事故のとき大変ですしね。
ここはバスも使えるようですね。
何駅利用だろうが、家に帰って梁や天井や狭小部屋の圧迫感じゃ落ち着けない。
ワイドスパンの2～3LDKなら今頃完売していたのに残念。
梁の目立ちは、ザ・パークハウス小石川後楽園と似てますね。
400さんに同意。
高くても買いたいと思わせる要素がない。
またチラシ来た。
まだかなり残ってそうな雰囲気なんだが、
あと何戸残ってるんだ？
1期が30戸（
完売）、1期2次が3戸。
来場者限定販売とかいう案内が来てて、それが3戸（売れたかは知らない）。
2期も3戸しか出さないので、明らかに苦戦してますね。
話題になっていた南側の1階（地下）は1戸も売れてなかったかと。
失礼、チラシを見直したら、1期2次は4戸。来場者限定はその後2戸（1戸ずつ2回）追加されてますね。
うろ覚えで書いてすみません。
あと、2期も8戸になってます。
要望書がちょこちょこ入ってきてるようですね。
引き渡しまでにはだいたい売れそうかな。
>>403さん
客観的に見れば明らかに苦戦ですが、売る側はそう思っていないかもしれませんね。
2年ほど前に別物件を見に行きましたが、鷹揚と構えている感じでした。
買い手が現れるのを待つといった感じでしょうか。
消費税引き上げ前の駆け込みがあるかもしれませんね。
物件によっては、同じ建物なのに９月までに契約の人は５％、
１０月以降の契約の場合は８パーセントの税になっています。
来年４月以降の完成予定のものですが。
これが適正価格の売れ方ですね。
南側一階は完成してみないと室内の明るさ等判らないと担当者が説明していました。
2LDKの苦戦は予想通りでしょう。
50㎡あるかどうか微妙だからね。
ローン控除ってそんなに大事かね。
400万円安くなれば、ちゃらになるはずだけど。
400万ももらえるって考えたら重要に決まってるでしょ
減税はローンの年末残高×1％・・・
例えば、3000万円が年末残高として残っている場合、30万円が控除される。
（所得税額よりも控除額が多い場合は住民税の控除もある。）
自分がいくら税金を納めているか、調べないと１％の全額が戻ってくるわけではありません。
3000万円借りられるような人は、30万円は納めてると思いますが。
>>415さん
うちは最大控除500万円時代に5000万円以上借りて、
当初は年末に50万円がまるまる戻ってきていました。
しかし、時代はデフレ真っ只中。
頑張って繰り上げ返済して、途中から戻り額が50万円を切りました。
最大限に控除を受ける人はめったにいないような気がしました。
50平米は固定資産税軽減にも関わってくるから。
50切ること考慮して安くしてるとデベ側が言っても、それを鵜呑みにするほど
買い手側も甘くないでしょう。実測後に50切ってたら、控除受けられた分の金額
分キャッシュバックします、と契約に盛り込んだら売れるかもしれませんが。
50あるかないかなら、固定資産税は10万円くらいですよね。5年間の軽減でせいぜい20万円くらい。
こんな高いマンション買う人が気にする額でしょうか。
50平米買う人は金持ちとは言えない
4000万借入の金利0.5%相当だし、ローン考えて購入する人は20万は気に
するでしょ。20万なんて誤差って言えるような人は、ここなら広めの部屋
を買うと思うよ。
＞＞418さん、固定資産税の軽減はないのでは？・・解釈が間違っていたらすみません。
そして＞＞416さんのような話はよく聞く話です。
繰り上げ返済したがために、減税が減額されてしまう場合と
繰り上げ返済に回さず、減税をうまく利用しながら、余剰金を運用した方がローンの利率より有利かどうか
よく考えねばなりませぬ。
どこのマンションも将来、修繕積立金が値上がりします。
それは仕方ないと考え、計画的に貯金していけば慌てることにはならないです。
別の会社の気に入った物件では、修繕積立金が将来４倍になる計画になっていて諦めました。
そんなに上がれば、リセールに苦労しますから。
その資料は帰りにもらえませんでした。
>>421さん
現状、固定資産税は新築から5年間は半額になります（同時に取られる都市計画税は除く）。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html#k_13
繰り上げ返済については、インフレ時に固定金利で借りているなら、
せずに投資などに向けた方がよいかもしれません。
とはいえ、繰り上げ返済すると、利息の支払い総額が抑えられるだけでなく、
通常はローン保証料が戻ってくるので、
考えようによっては確実な投資とも言えそうです。
>>420さん
そういう人は、例えば4690万円を4670万円に値下げしてもらうよう、
交渉すればよいでしょう。
＞＞４２２さん
なるほど・・勉強になりました。
いろいろと優遇があるのですね。
繰り上げ返済することを考え、その手数料が無料の銀行を選ぶようにしたいものです。
昔は、繰上げ返済ごとに手数料を取られるのが当たり前でしたから。
金利が低いうちは借りておいたままでもいいかもしれません。
運用しておいて、ローン減税が終わったときにまとめて返すとかも。
保証料との兼ね合いを計算してみないと。
坂があればこその町並みとポジティブに考えてはいる立地。。
しかしやはり坂・・どうですか皆さんは。
あと階段。
でもだからこその眺めが確保できるようで。
地上５階建てでこれだけの眺めが手に入ることに不満を付けてはいけないでしょうか・・汗。
なんせ歴史上の人物と同じ空と風景をここから眺められるわけですから。
私もここのホームページの階段の絵を見て、これは無理！と思いました。階段しかないと思ったから。
でも坂以外の経路あること、文豪が愛した地域ということを知り興味を持ちました。
何を優先するかですが、駅距離と地の歴史はどうしても変えられない・・・一番重視だと思います。
「マンションは立地」といいますから。
四谷の別会社の物件で、坂の下なので集中豪雨があると床下浸水くらいしそうなところがありました。
工事中の現地を見ると、既に土嚢（どのう）の用意がありました。
最近、豪雨が多いですからね。
やはり高台がいいと思った瞬間でした。
>>423さん
> 金利が低いうちは借りておいたままでもいいかもしれません。
残高が多いうちは大抵のケースで繰り上げ返済がお得ですよ。
金利1％のローンで100万円を繰り上げ返済すると
金利軽減分が10数万円、保証料の戻りが数万円といったイメージです。
>>424さん>>425さん
普段の生活では、イラストにある階段は使わないかと思います。
菊坂コロッケを買うときくらいでしょうか。
ちなみに、春日駅への最短ルートはもっときつい階段です。
それより、日常の買い物がクイーンズ伊勢丹やグルメシティになると思われますので、
そこに行く際に通るであろう鐙坂のきつさが堪えます。
電動自転車でも登り切るのは大変ですね。
イラストの階段こそ３分と書いてある最寄り駅、春日に通じる階段だと思っていました。
駅に近いよ、だけど階段だよ、という意味なのかと。
「菊坂コロッケ」とは、コロッケまで文学的な響きですね。
日常の買い物がクイーンズかグルメシティとは思ってもみませんでした。
しかも電動自転車ですか。
であるなら、本郷３丁目に行けば日常の買い物はできますか？
文京区民センターには昔ながらの市場があるそうですね。
春日駅周辺は今後再開発だから便利になるでしょ
文京シビックセンターの北側は40階建てのタワーマンションやショッピングセンターになるみたいだし
ここのスレ、よく見ると周辺住民(営業?)さんの一人芝居のよう。
みえみえだね。
ここさー、1期30戸完売ってなってるけど、
初回で見学行った時、全戸一斉に売り出してたけどね。
大幅に売れ残ったから後から1期とか付けちゃって
なんだか痛々しい…
このペースだと引き渡し後は棟内モデルルームになってしまうのかな？
予算で一度撤退しただけに、大幅値下げしてくれると再検討できるんだけど。
80平米台の部屋ね。
さすがに80平米は販売済でしょう。
問題なのは50平米台。
こっちは価格じゃなくて、純粋にニーズがないんじゃ。
そうなんですね。
タワーマンションができたら、人口が増えて、レストランやスーパーができるかもですね。
モデルルーム帰りに散策しましたが、本郷三丁目には、ショッピングセンターを見ませんでした。
>>432さん
再開発地区内に商業施設を誘致することが決まっているので、
レストランもスーパーも期待できそうです。
>>430さん
売れた分だけ完売と言うのは、比較的どこのデベも使う手かと。
ただ、ここの場合は売れなさ度合いが酷くて痛々しいですね。
もし再チャレンジするなら、どーんと指値でいってみてはどうでしょうか。
あらかじめ銀行融資のOKも取り付けておくと、有利に進められますよ。
>>429さん
一応、近くに住んでいるので、知りたいことがあれば何でもどうぞ。
南側との間隔とか、北側にとまっている問題の自転車とか、
ネガなことでも答えますよ。
>>427さん
本三方面ですと、品揃えに難がある店ばかりです。
マルエツプチ、まいばすけっと、ローソン100など。
文京区民センターにある真砂市場は確か2014年でなくなります。
>>432さん
ご参考までに、再開発についてはこちらに詳しく出ています。
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html
マンションは三井不レジ、地所レジのほか新日鉄都市開発も販売するようですね。
http://www.harusan.jp/link/index.html
ただし、南向きの棟は30～60m2（目の前がシビックセンター）、
東西向きの棟（超高層）は60～80m2と微妙な感じ。
なんか、いまひとつです。
ちなみに東西向きの棟は当初もっと高い計画だったようですが、
西片住民の猛烈な反対によってシビックセンターを超えない
高さに抑えられました。
＞＞４３３、４３４さん
貴重な情報ありがとうございます。
再開発について具体的にわかりました。ここまで大きいとは思っていませんでした。
かなり密集して建ちますね。上の階でも視界が部分的なところがありそうです。
数千人？が住むことになれば、かなり大きなスーパーができるでしょうね。
先日、周辺を見学しながら
春日駅辺りで食事をしようと右往左往しましたが、そば屋だけしか見つからず
結局後楽園駅まで歩きました。
外食には不便なところだと感じましたが、この再開発に期待します。
ところで
「南側との間隔とか、北側にとまっている問題の自転車」
について、まず教えてください。
ありゃ～
真砂市場って廃止されるんですね。
知らんかった…
>>435さん
南側との間隔については、
このスレでは南西側1階に関して話題が上がっていますが、
むしろ南東側が要注意な気がします。
南側は隣地のはずですが、通路になっており、
「通行禁止」の警告があるにもかかわらず結構人が通ります。
このマンションの住民も通るでしょう。
なのにギリギリに建てているので、閉塞感があると同時に
人通りも気になるという、悪条件な住戸になりそうです。
2台停まっている自転車については、
置いてある場所がちょうどこのマンションの
駐輪場の入り口になるので、
トラブルにならないよう、注視する必要がありそうです。
自転車の持ち主は中年の男女のようです。
男性はすぐ脇の坂を下りた辺りに住んでいるようです（あえて特定しません）。
つまり、家から自転車が監視できる場所に停めていると思われます。
坂を下りた正面の家に張り紙があります（崖道から見えます。そして、このマンションからも）。
軒先が越境していて何とかかんとか書いてありますね。
女性のほうは道に痰を吐いたり缶を捨てたりと、クセのある方です。
罵声を浴びせるかのようなしゃべり方もしていました。
男女が同一世帯かどうかは分かりません。
そうですか。
警告ではなく本当に通行禁止にしてもらいたいですね。
自転車の件もわかりました。
ありがとうございました。
>>438さん
通行禁止は難しいでしょうね。通路を通る既得権益ってかなり強いです。
小石川1丁目では、マンションの1階のど真ん中にぽっかり通路が空いているケースが
2～3件あるかと思います。私道を廃止する際に、行政指導でそうなるとのことです。
このマンションの隣地の該当部分は、明治の地図を見ると道路になっていますね。
自転車に関しては、もしこのマンションを購入されるのであれば、
管理組合が一致団結して毅然とした態度で望む方がいいでしょうね。
あの通りは時に荷物置き場と化していることがあり、
そうした風紀の乱れの原因となる要素は取り除いておくのが安心ですね。
あと、春日駅周辺にはレストラン（というか飲み屋か）は
意外とあるのですが、昔ながらの古臭い感じの店が多いですね。
>>436さん
すみません、正確には2014年度のようです（2015年3月）。
ところが建物を壊すでもなく、ただ廃止だけが決まっているのだとか。
もう少し夜遅くまで開いていてくれれば、
意外と使える市場なんですけどね。
今年大雪が積もった翌朝、早くから市場が開いていて、
建物の中を通るように店の人が誘導してくれました。
このマンションに住むとしても、自転車には近づかないようにしたい、と思います。
後から来て、先に住んでいる人に言えるのでしょうか。
そもそも、その北側の土地は誰の土地なのでしょう。
そして南側の土地は誰の土地ですか？
マンション住民の土地？マンションの南側の一戸建ての人の土地ですか？
車の出入りとかもありますか？自転車も通りますか？
春日駅の方は区役所の近くなので、もっと定食屋があると想像しましたが、
ありそうになかったので、がっかりしました。
シビックセンター内にはありますか？レストランか軽食のできる場所が。
すみません、矢継早に。
ネット使ってるんだから調べれば？
ここで聞くより100倍役たつよ。
まずは食べログとかさ。
間取り、天井高、割高感、南側隣地問題、駐輪、柄の悪い近隣住民。
交通・買い物以前にいろいろある物件と判り、引きます。
>>441さん
北側は区道ですよ。
このマンションはその区道に面して緑地を設けます。
緑地は1階住戸のフェンスの外側です。
目と鼻の先なので、このマンションにとってその区道は
きちんと管理されているべきなんじゃないでしょうか。
3階以上くらいなら気にならないかもしれませんが、
ベランダの先にゴミが散らかっているなど最悪だと思いませんか？
もちろん、我々通行人にとっても思いは同じです。
土日は特に、景色を見ながらたばこをふかしている人を見かけますが、
煙が嫌いなマンション住民がいたら、たまらんだろうなと思います。
南側は東半分が恐らくフジビルの所有地、
西半分は恐らく私道南側の複数人が所有している土地（私道）です。
自動車と自転車は通り抜けできません。
レストランは最も近いのがハチスカフェですね。
春日駅までの近道の階段の脇にあります。
この辺でもっともおしゃれかも。
シビックセンターには1階にエクセルシオールがありますね。
カフェは白山通り沿いが多く、春日町交差点から北に
サンマルク、カフェベローチェ、少し離れてドトールと。
定食屋はどのようなイメージが分かりませんが、
西片交差点付近ですと、フクラ家とかしなのとかせん石とか。
なか卯やすき屋もありますし、ラーメン店も多数です。
誰かと一緒にいく感じがする店は確かに少ないです（笑）。
どの店も1カ所に集中しておらず散在しているので、
探すのには苦労すると思います。
>>443さん
南側との間隔に関しては、こちらの図を見ると意図が分かります。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/lifestyle/slow_plan.h...
東南角部屋ですが、実質的には東向きなんですね。
リビングと洋室（3）の間に引き戸があります。
引き戸がない場合、洋室（3）は納戸扱いになります。
建築基準法上は、採光が足りず居室とならないとみなされるのですが、
実際は日は十分に当たるでしょう。
近隣との付き合いについては、ここに限らず、
どのマンションにも言えるかと思います。
>>444に書いたタバコの話は、観光客が、です。
この界隈は土日になると街歩きの小集団が結構来ます。
坂巡りが流行っているようです。
周辺に住む方しかわからない情報をいろいろとありがとうございます。
食事関係、道のこと、よくわかりました。
地図を見ているだけでは、理解できませんでしたので、ありがたいです。
日当たりなど、建物がある程度、立ち上がっている現在、実際に見に行くといいと思いました。
時間を変えて・・・これからは冬に向かっての日照の様子がわかりますから。
１００％を求めていたら、いつまで経っても住宅購入できませんね。
何を重視し、何なら目を瞑れるか、だと考えています。
これから東京の土地が上がるということを聞きました。
オリンピックがこんなに住宅購入に関わってくるとは、思ってもいませんでした。
オリンピックにシフトすることで、建設費が高くないとゼネコンが受注しなくなり、材料費も上がり、
人的にも不足し、土地の値上がりと消費税も再来年から１０％になるかもしれない状況で
ゆっくり考えているうちに、同じ資金では狭いところか、質を落としたところしか買えなくなるのでは？
という思いにかられています。
>>446さん
あせって買う必要はないと思いますが、仮にオリンピックがなくても東京の人口は
あと数年は増え続けますから、長期的にみれば不動産価格の上昇傾向は避けられないと思います。
ただ、この地区に関しては読みが難しいですね。
収益還元法的な考え方では、かつて割安だったのでどんどん値上がりしてきたわけですが、
大手が52平米の2LDKを販売せざるを得ない昨今、
かなり限界に近づいている気もしますね。
三井や三菱が1棟丸ごと賃貸（1LDK～2LDKがメイン）を建てているほどなので
広い3LDKを買って住むような場所でなくなるかもしれません。
このマンションの敷地は第一種住居地域なので、まずまずの日当たりが法的に保証されます。
そこが春日通り南側のプラウド村と異なるところでしょうか。
そういえばこのマンション、周囲をぐるりと回れますね。
いろいろチェックしてみてください。
つい最近検討をはじめた者です。
坂の上なので通勤するには駅からの岐路が大変なのかな？と考えています。
検討する上で1つ質問させていただきたいのですが、物件概要に
※行政指導により駐車場台数が変更となりました。お詫びして訂正致します。
(旧)15台→(新)14台 と書かれていますが、どのような理由で変更となったのですか？
ここの理由は知りませんが、直接聞くのが一番だと思います。
何軒につき、何台と決まりがあるかもしれませんね。
３年くらい前に検討していた品川区のタワーマンションでは
何世帯に何台（何十パーセント）と決まっていて、たくさん作らなければならず、
そのためすごくいっぱい余っていて、それが将来管理費の値上がりに関係してくると知り、
不安でした。それも検討を止めた理由の一つです。
機械の入れ替えやメンテナンスに費用がかかるため、駐車場の収入は必須です。
近隣の人に貸すことなどできませんから。
駐車場の台数が減ると車を検討している人にとっては、
少し困るのかなと思いましたが、車を持っている人は多いのでしょうか。
駐輪場は全戸数分ぐらいありますが、どうなんでしょうか。
室内の梁が目立つ気がしますが、どうですか？
あまり気にならないでしょうか。
プラウド本郷ヒルトップの方が梁が多かったと思います。
安ければ売れるんですよ。
坂の上でないと！
昔、坂の下浸水して春日一帯水浸しの記憶があり 坂の上でないとと思いました(昭和の頃ですが)
今は処理能力が上がったとは思いますが、それでも大雨の日には、文京ケーブルテレビには常に神田川の水位が出ています
坂の下は冨坂と真砂坂に囲まれてますし
あ、ちなみに文京ハザードマップを見るとここが該当するように見えますけど、なぜか南側が他の部分より1メートル近く高くなっており、そのため下がっている南側方向に水が流れてしまうようです
おそらくこのマンションより南側が該当箇所と思います
ここの水害の記憶にはありませんが水がたまった実績があるようです
歩いても分かりにくいですが微妙な起伏があります
駐車場の件は不可解ですね。
行政指導で増やしたなら分かるんですが、減らす指導とは？
減らすとしたら立体駐車場部分かと思います。
スペースを潰して何かに充てたのでしょうかね。
来客者用に一台作らないといけませんからね～
>>457さん
それは誤りです。
新たにきつくなるのは高さであって容積率は変わりません。
ですので、1戸当たりに充てられる広さは変化しませんよ。
むしろ、建物が低いほどエレベーターに充てる面積が相対的に小さくなるので、
各戸の面積は広くなるくらいです。
また、既存不適格になるペンシルマンションは
ほとんど存在しませんし（現行法で十分に抑制している）、
1度だけなら同じサイズで建て替え可能です。
＞＞４５８さん
「新たにきつくなるのは高さであって容積率は変わりません。
ですので、1戸当たりに充てられる広さは変化しませんよ。
むしろ、建物が低いほどエレベーターに充てる面積が相対的に小さくなるので、
各戸の面積は広くなるくらいです。」
の意味がわかりません。
また、既存不適格の物件はどれも１度は立替可能なのですか？
ここは、外観の見た目以上の軒数、６５軒ですが、
そんなに大規模でない建物の割りに、軒数が多いということは、
修繕積立金の収入が見込め、大規模修繕は何ら資金の問題もなく将来的に安心、
と解釈できるでしょうか。
>>460さん
新たな規制は高さだけです。
規制に合わせるために
例えば10階建てを8階建てにする場合、
1フロアの面積を400m2から500m2にすれば無問題です。
エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら1000m2、
8階建てなら800m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら3000m2、8階建てなら3200m2です。
なお、エントランスホールや共用廊下などは
容積率を算定する際の延べ面積には含みません。
既存不適格で1度だけ同サイズで建て替えられるのは、
今回導入する絶対高さ制限によるものだけです。
しまった間違えた。正しくは、
エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら100m2、
8階建てなら80m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら4900m2、8階建てなら4920m2です。
高さ制限オーバーの既存のマンションを容積率はそのままの新基準で建て替えたら、戸数を減らすか専有面積が少なくなる問題があります
そんなに簡単な話ではない。
みな容積率は目一杯近くで建てているので４００⇒５００にあげられないんじゃないですか？
同じ土地の面積なら、戸数が少ないほど（階数が少ないほど）土地の持分資産は多いんじゃないですか？
>>464さん
容積率がそのままなら、そんな問題は起きません。
問題になるといいはるのであれば、具体的な事例を挙げられますか？
挙げられないでしょう。
>>465さん
戸数は関係しますが、階数は関係ありません。
1フロアに70m2が10戸ある8階建てと
1フロアに70m2が8戸ある10階建ては延べ面積がほぼ同じです。
どちらも持分は同じでしょう？（5600分の70）
ちなみにどちらも80戸。
仮に100m2が1フロアに7戸ある8階建てであれば、
持分は増えますが（5600分の100）、
それは階数と関係ありません。
単に専有面積が大きいことに起因するかと思います。
ちなみにこちらは56戸。
クロスメゾネットではなく、地下だけの住戸がある物件は既存不適格、な区もあります。
購入したときは、そんな条例がなくても、後にそんな条例ができれば、
今更！！って思うでしょうね。
だから、１回は立替可能なのかなと思ったのですが、そうではないのですね。
なんか、気の毒な気がします。
集中豪雨で逃げ場がなくなった場合、建築許可をおろした責任取れないってことでしょうか。
詳しくはわかりません。
>>461さん
戸数で判断すると見誤ります。
m2当たりいくら、が妥当な基準か化と思います。
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
によるとm2当たり200円くらいが平均らしいです。
この物件は、それより安めですね。
あと見た目が小さいと思われているかもしれませんが、
延べ面積は5500m2あります。
春日通りに建っている本郷真砂パークハウスは
2棟合わせて6000m2弱ですよ。
＞＞４６３さん
１０階建てなら３９００㎡ で ８階建てなら３９２０㎡ ですかね。
とりあえず、頭が爆発しそうです。
ここは低層なのでかなり小さく見えますが、けっこう広いのですね。
横長の小型のマンションに見えました。
また、修繕費は数年ごとにあがるのが最近では一般的なようです。
どのマンションも容積率いっぱいで建てている現状で、同じ敷地面積、同じ容積率で新高さ制限オーバーのマンションを建て替えたら、戸数を減らすか、1住戸の面積を減らすしかない。
ザ・パークハウス湯島竜岡の隣の古い秀和マンションは、新高さ制限のために住民が建て替えに反対している。
他にも建物前面が計画道路になっているマンションで、将来道路になった場合、同じ容積率の建物は建て替えられないよ。
例えば、ブランズ市ヶ谷田町が該当。
>>470さんはたぶん容積率を勘違いされているんだと思います。
容積率とは、敷地の面積に対する建物の延べ面積です。
＞どのマンションも容積率いっぱいで建てている現状で、
＞同じ敷地面積、同じ容積率で新高さ制限オーバーのマンションを建て替えたら、
＞戸数を減らすか、1住戸の面積を減らすしかない。
上記は容積率も敷地面積も同じで、高さだけ変わる前提かと思いますが、
建築可能な延べ面積が変わらない以上、
戸数を減らす必要も1戸当たりの面積を減らす必要もありません。
もちろん、高さ制限のために指定容積率を消化できないことはありますが、
高さを下げる方向でその可能性はありえないかと。
＞ザ・パークハウス湯島竜岡の隣の古い秀和マンションは、
＞新高さ制限のために住民が建て替えに反対している。
理由は高さ制限以外にあるはずです。
文京区が導入する制度では、1度だけであれば、
現状の高さを超えない範囲で建て替えが可能です。
正確にいえばまだ制度が始まっていないので、
今すぐなら（不可能ですが）新たな高さ制限は受けません。
秀和湯島レジデンスは昭和44年築なので、
恐らく容積率がオーバーしているのだと推測されます。
容積率は昭和43年の都市計画法改正で導入されました。
当時は8階建てを建てるのに工期は1年くらいかかっていました。
＞他にも建物前面が計画道路になっているマンションで、
＞将来道路になった場合、同じ容積率の建物は建て替えられないよ。
＞例えば、ブランズ市ヶ谷田町が該当。
これは当然でしょう。敷地が狭くなるんだから。
http://www.city.tottori.lg.jp/www/contents/1191236109288/index.html
によると都市計画法は施行日が昭和44年6月14日です。
秀和湯島レジデンスはこれより前に建築確認が下りている物件と思われますので、
かなりの確率で容積率はオーバーしていると思われます。
ちなみに、平成に入ってから地下住戸や内廊下などを、
容積率算定の際の面積から除外する措置が盛り込まれていますので、
古いマンションでも工夫すれば一定の床面積は確保できます。
>>470さん
話を簡単にするためにエントランスや共用廊下がないものとして例示します。
仮に下記の土地があるとします。
・敷地面積：1000m2
・指定容積率：500％
また建てるマンションの階高は3mとします。
ここに建てられるマンションの最大延べ面積は、
上記を掛け合わせた5000m2です。
仮に、1戸当たり平均100m2で50戸から成る
10階建てとするなら下記のような計画になります。
・延べ面積：5000m2（これを元に下記を算出）
・建築面積（各階面積）：500m2
・高さ：30m
※1フロア5戸。各戸の平均面積は5000m2÷50戸＝100m2
もし、この土地に25mの高さ制限があるとすれば、
8階建て（高さ24m）しか建てられなくなります。
この場合、下記のように計画します。
・延べ面積：5000m2（これを元に下記を算出）
・建築面積（各階面積）：625m2
・高さ：24m
※1フロア6～7戸。各戸の平均面積は5000m2÷50戸＝100m2
お分かりでしょうか。
↑建ぺい率を上げて計算してますが、規制に余裕があって建てられている前提ですよね
建ぺい率はみな結構目一杯で上げられないと思いますが
どうでもいいかもしれませんが、いい加減名前欄「周辺住民」は無理が
あると思うのですが。
容積率が500％の地区なら建蔽率は通常80％です。
容積率が500％で建蔽率が60％なんて地区は聞いたことがありません。
戸建ての場合は、建蔽率を目一杯使うことが多いですが、
マンションは階数を高くする方を優先するので（通常は3階建て以上）、
必然的に建蔽率は目一杯消化するには至りません。
どのみち、今回導入される絶対高さ制限は、
既存の建蔽率や容積率と齟齬をきたさないように配慮されているかと思います。
区報に書いてあったかと。
60㎡代の部屋はありますか!?
>>477さん
いま某サイトで確認したのですが、60m2台は非常に少ないようです。
4階の北東角部屋が64m2で、7000万円弱です。
50m2付近と70m2後半～80m2台に固まっているようですね。
周辺住民さんのこのスレに対する執着心は酷く不気味です。
同意です。少々怖いです。
相当執念深い。
同じマンションには住みたくない。
営業担当者でしょうか。
だとしたら、マイナス。
正当な主張を真剣に展開されているのは、別に悪いことだと思いません。
適当なことを書いているのではなく、知識に基づいて議論しているのですから
いいと思います。
理解しようとして一生懸命読んでいますが、知識がないので、ついていけないのが残念です。
すぐに営業担当者ではないか、との憶測のほうが失礼ではないでしょうか。
正当とかそういうのじゃないのよ(苦笑)
初めから他人の書き込みに即座に過敏に反応しまくりで引いてしまう。
マンション奉行？
他人をよそおった書き込みも怖いですね
ところで残り僅かになったようで、残りの戸数が先着順販売になりましたね
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/roomplan/
>>481さん
あなたが住めないような超高級マンションか
あなたが近寄りたくない超オンボロ長屋のどちらかに
住んでいますので、ご心配なく。
基本的にここは買いたい人のための板なので、
情報は多いほうが良いと思っています。
どの情報が正しいかは読み手が判断すべきことであり、
嫌なら見なければよいだけです。それがネットリテラシーです。
ただ、誤った情報を正しいものとしてインプットされたがために
大きな損をするのは不幸だと思います。
それがゆえに書き込みをしています。
あなたを説得するためではありません。
物件概要に、先着順以外の次の期の予定が無いので
残り５戸を先着順で売って完売だと思いますよ
一ヶ月前に残り20戸だったのに、もう五戸にはならないと思いますが。
期を決められるほどの要望なし。
再登録含め残り全部先着順。
MRに行って要望書出したら確定、重説、契約。
DMきたでしょ。
コンパクトなプランが多い気がしました。
リビング充実型より、部屋数を優先してる場合はよさそうですね。
変形した洋室が使いにくそうに感じましたが、いかがでしょうか。
またまた蒸し返し？
スルーしましょう。
9千万近くする部屋をキャンセルするって何があったんだろう。900万近い手付け金を放棄してまで止めるなんて、余程の金持ちなのかな。しかし、ここは空前の不人気物件になってしまいましたね。本郷なのでサクッと売れるかと思っていたんですが、買い手も冷静ということなんでしょうか。
空前の不人気物件…たしかに。
一丁目のプラウド人気はすごかったのに。
ところでなぜ「周辺住民」さんは名前の文字が赤いのですか？投稿しすぎのためですか？
ここ終わったね。
みんなガーラや池之端、中には日暮里までお引っ越し。
相変わらず買う気のない人たちがいい加減なこと書き込みしているね。
ブランズは厳しいですね。販売前には瞬間蒸発か?!なんて言われた中目黒の物件も不調のようだし。
野村と同じ販売戦略をしようとしたけど、うまくいかない。ブランズとしてフラッグシップとなるようなマンションを1つでも建てておけば違ったかな。宣伝目的で採算度外視のオープニングセールを仕掛けるようなレストランの様に。
停止条件つきの契約をご存知ですか？
いついつまでに自宅が売れなかったら、契約は解除できるというもの。
初めて不動産を購入する人は、預金とローン審査のことを考えればいいですが
買い替えの人は自宅が売れなかったらと考えると恐ろしくて契約できない。
それで停止条件つきの契約にできます。
自宅の価格を高く設定することはできないようですが、
予め設定した期限までに売れなかったら、手付け金も全額返してもらえます。
３０００万だろうが９０００万だろうが一割捨てる人はあまりいないでしょうね。
８％への増税前に瞬間蒸発もなくはないと思ってます。
年末に向けて、３月までに入居できる物件を探している人は周辺にもいますから。
そういう契約方法は知りませんでした。ご回答ありがとうございます。他の物件でもよくキャンセルを見ますが、そういうことだったんですね。
東京都荒川区西日暮里二丁目 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
50.11平米～66.93平米 |
|
総戸数 65戸 |
東京都荒川区西日暮里六丁目 |
|
3890万円～7940万円 |
|
Studio（1DK）・2LDK |
|
30.02平米～52.63平米 |
|
総戸数 58戸 |
東京都台東区橋場1丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK＋S・2LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
45.14平米・56.43平米 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
