ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

http://www.bing.com/maps/
こちらの概観図（文京区本郷4丁目10）でみると周囲の関係がよくわかりますね～

タイプＳの間取りはなかなかみないですね～

タイプＳの間取りは素敵ですが、北向きなのが残念！

白山のブランズが平均＠340だったので、ここは＠360以上でしょうか。

代表間取りが３タイプ公開されましたね。
Ｃ５３平米、Ｍ７８平米、Ｓ８３平米ですが、
すべて窓のない４畳程度の、行灯部屋があります。
低層マンションなのに、どうしたことでしょう・・・。
タワマンなら仕方ないかと思いますが。
最初からこれでは、他の間取りも、行灯部屋確実かも。
期待できそうにないかなあ・・・。

かなり苦しい間取りになっちゃいましたね。

西側の道路は北側へ車で抜けられるんですか？？

>>7さん

西側の道路は北側に抜けられます。

書き忘れました。
グーグルマップでは北側に一方通行になっていますが誤りです。
南側にも通行できます。

一方通行になるのは、鎧坂の途中からです。
公務員住宅の入り口辺りに標識があるので、
そこから北側が一通になります。

ついに発表されましたね。意外に完成が早いような気がします。
5階建ては前から聞いてわかっていたのですが、65戸という戸数が意外に多いと思いました。
1LDKの部屋が多いのでしょうか。

いずれにしても、モデルルームに行くまでわかりませんね。

近くのプラウドは平均すれば＠330～340だったと思います。
＠360～は割高じゃないですかね？
ブランズの下手な値付けだとそんな感じなんですか？

ちなみに、隣のパークコートが売りに出ていますね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=area&...

本当なら330－340ですが、ブランズが相場並みにしてくるとは思えません。
白山＠340、茗荷谷＠360ですので、＠340以下はないと思いますが、どうでしょう？

今日、通りかかりました。地下階（ピット）のコンクリートを打設したようですね。

>>14さん

近年、本郷一丁目は価値がアップしていると思いますが、四丁目でも白山に及ぶかどうかですね。茗荷谷は高層なので、そこそこ単価が高いのは頷けます。

ということで、この物件の単価はどうなるのでしょうかね。

連投スマンです。

いま公式サイトで間取りを見てきました。
部屋が細切れなのとトイレに手洗いが
付いていないことからして、
高単価を指向していないように感じました。

>>17=>>18さん

住所が本郷4丁目ですと、こんな感じです。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=area&...

必ずしもすべて高いわけではないかと。

近隣住民に配られた図面では、サッシが床まであって、高級指向だなと思ったのですが、せこい間取りをみてちょっとがっかりしました。

しかしこの立地で低層マンション、なかなか良いですね。

>>20さん

この辺は、北側斜線制限がきついです。
パークコートみたいに南北に長い敷地だと高いマンションが建てられるのですが、ブランズの場合は逆に南北が短いです。

最初に近隣住民に配布された資料では6階建てになっていましたが、反対が強かったのか、5階建てになってしまいました。

ここ１年で販売された近くのプラウド（本郷一丁目ディアージュ、本郷ヒルトップ）の人気がすごかったので、ここはかなり強気の価格設定で来そうですね。プラウドの２件、野村は価格設定を誤った（低く設定しすぎた）と思います。

Ｃタイプは、この広さの平米数にしてはゆったりしていますね。

東急は良心的ですね。
住民の反対を受け入れてくれるなんて・・・
プラウド本郷ヒルトップ（野村）なんか無理やり１７階のマンションを建て、近所の迷惑は全く無視ですよ！

他のいろいろな物件の掲示板で東急の評判がありますが、
どこも下記のような割高設定の不評イメージ。

＞いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。東急で成功物件て久しく無いきがする！

せっかくいい場所なのに東急の物件で残念です。
また勘違いの割高価格設定にするのでしょうね。

周辺のプラウドの価格設定を間違いという方もいらっしゃいますが、
プラウドはブランドイメージを保ちつつ、納得感のある値付けで大人気。
即日完売の物件が多く、ブランドイメージとともに更に人気をアップさせているように思います。

その点東急はブランドイメージは2流、3流で、そのくせ価格は強気（割高）で、
管理が悪いという世間の評判かと。

明らかにプラウドは成功で、東急は失敗していると思いますが？

6階建ての予定が5階建てになるだけで、反対派の方は納得するものですか？ 反対運動を通して「何か勝ち取ったもの」がある、というのが、反対派にとってはポイントなのでしょうか。

プラウド本郷ヒルトップは、16階建ての予定だったのが、こことは逆に上に伸びて17階建てになったと聞いた気がします・・・

赤坂のドンキは整然としていて飲料・食料等ありコンビニのようですよ。
どのようなコンセプトのお店にするのかわかりませんが、ドンキ＝新宿のような店舗ではありません。
本郷ではどんな店にするんでしょうね。ホテルも同居していますし。

＞いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。

実はこれが、利益を最大化するやり方なのかも知れません。

私は都内の東横線・田園都市線沿線のブランズもいくつか検討しましたが、竣工前後にも残っている物件は、高いだけではなく、周辺環境もあまり良くないと感じました。
その点、ここは環境面で問題なしですから、早期に完売するんでは。

四番町などを見ても最近のブランズは以前とは変わって来てる感じがします。
プラウドからの引き抜きのせいですかね。

東急お得意の奥まった静かな立地です。区内で新築でこういう立地が出るのは年に１件あるかないか。欲しい人のネガ書き込みに惑わされず営業に熱意を伝えましょう。

営業に熱意伝えて何の意味があるの？(笑)

５階建で、戸数が65にびっくりです。
多くないですか？

>31

熱意を伝えなければこの物件の希望の間取りは買えないと思います。「まだ価格が決まってません」その後「既に申し込みが入っております」でおしまいです。

地権者さんが云々とか、土地から鉛が出てきたとか、PCBを持っていたとかなさそうですね。
春日通りからかなり奥に入っているので静かです。
JR水道橋駅までは頑張って歩けないこともないｒですが、ちょっとエリアではないですね。
北側が崖になっていますが、地震などに対しては大丈夫でしょうか。

擁壁ですね。既存のものを再利用する場合には構造計算とかは不要になるでしょうね。

プラウドを賞賛する声が多いようですがあのインチキな手口では即日完売は当たり前です。
三井、三菱、東急、そういった優良デベが頑張って欲しいですね。
ここはなかなか閑静なところですね、春日駅の都営団地が少し気味悪いですが。。

東急が優良デベとは初めて聞きました。

プラウドを称賛する者ではないですが、インチキは言いすぎじゃないの？
インチキし続けてやっていけるわけないし、そこまでして即日完売させる
理由もないような気がする。

ブランズ白山、茗荷谷も検討して
見送りました…。
結局売れ残り、値下げしてました。
ここはどうですかね。低層だから
一階上がるごとに価格差が大きそう
ですね。

37の方自身が一番インチキくさいですね。

野村がインチキで、東急が優良だということを論理的に説明して頂けますかね。

東急はブランド力もないのに割高の価格設定が多く評判が悪いというのが世間の評価であり、事実と思いますが。

デベのバトルはバトルのコーナーでお願いします

＞34

東急はそんなやり方なんですか？

普通は正式価格決定後に申し込み期間があって、申し込みが重複したら抽選で決定、という流れではないでしょうか？

>>43さん

>>34さんのコメントはそういう意味ではないでしょ。

ある部屋を買う意思表示をすれば、その部屋に他者の買い希望が入らないように極力調整してくれる、という意味かと思います。「その部屋は既に希望が入っているので、他の部屋なら抽選になりませんよ」って具合に。

＞44さん

ご解説有難うございます。

でもそれは当たり前の普通の話ですよね。
いくら意気込んでみても、結局、人気のお部屋は重複、抽選になりますよ。

まぁそれも東急が真っ当な価格設定にして人気物件になればのお話かもしれませんが。

何のための予告広告かということですね。現地マーケティングをやってギリギリの価格設定で竣工時に１～３パーセントの戸数が売れ残っているというのがデベにとってベストな状態です。

東急の白山は完売、小日向もあと一戸のようですね。
東急って優良とまでいかないにしても総合的にはデベとして
私には悪くはない印象です。ただ東急線沿線を文京区とかに
進出してきてるのはどういう意図なんでしょうか。

進出って感じではないと思うんだけど♪

本郷一丁目に東急不動産によるアルス本郷というビンテージマンションがあります。築40年くらいでしょうか。それ以来かも。

自己レス。そういえば、新しいアルスが給水公園の近くにあったかと思います。