売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー
総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2
敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て
ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～
所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分
【物件情報を追加しました 2013.5.12 管理担当】
[スレ作成日時]2013-04-28 22:24:52
地下がジメジメするのは、24時間換気システムが導入される以前のマンションじゃないですか？
2時間で部屋の空気が全て入れ替わることになってますから、今時のマンションだと気にしなくていいと思いますがね
南側を通る方が多いようですが、坂口医院さんのの私有地を通ることになりますよね？それって？！
ともあれ１階は、図面を見る限り、外の通行人からは見えないようですね
本郷2丁目の進士邸跡って、あそこは自宅を建替えしているだけじゃないのですか？
あそこのお家はお金持ちで土地を売るとは考えづらいのですが
どんなに換気がよくて、ドライエリア（テラス）が広くても、
半地下あるいは地下住居はやっぱり買うべきではないと思います。
あくまで個人的印象ですが、半地下や地下住戸は、
分譲してわりと早めに中古市場に出る傾向があると思います。
それはやはり…そういうことなんだと思います。
メゾネットタイプで下階が地下ならまだ良いが、空も見えない地下だけは嫌だ。
地下でも本郷なので、大人気です（笑）
周辺住民さんはやけに地下に固執されるというか薦めますね。
ここはテラスの奥行きがないから暗いし、かなり圧迫感がありますよ。
固執しているのは匿名さんの方じゃないでしょうかね。
完成してもいないのに暗いとか圧迫感があるとか。
断面図を見ても壁の高さは2mはないし、
南側立面図をみても1階のサッシの上半分は見えていますし、
緑があるなら見えないのは当然ですし。
不当にこの物件の1階を貶めているようにも読めます。
どちらの言うことが実態に近いかは、
ここを見ている方に委ねることにしましょう。
ご参考までに、近隣住民向けに配られた資料の一部をアップしておきます。
テラスって1階のオープンテラスのことですよね?
自分も奥行きは無いなぁという点は同意ですがインターロッキング仕様がそこまで広くても芝のように緑が広がるわけではないので見栄え的にはちょうどいいのかなぁと思ってます。
今更なんですけど1階のバルコニーは呼び名が違うんですね。
呼び方を変える基準ってあるのかな。。
１階南側住戸の壁の高さ、モデルルームで貰った図面集では、はっきり2,000mmと書いてあるのですがね～。
1階パスだからどうでもいいけど、塀の高さを室内から見るか道路側から見るかの違いでしょ。
数年後の植栽の成長を予想した建物完成イラストでは植栽で1階見えない。
南側は4階以上がいいね。
仮囲いの東側壁面に大きな広告が貼られましたね。
「本腰を入れて売るぞ」って感じです。
やはり苦戦しているのでしょうか。
地下・半地下と高層階のどちらが好きか、静かだけど奥まった場所と大通りに面して開けた場所のどちらが好みかは、本当に個人の価値観の問題なので、この掲示板で自分はどっちが１００倍いいとか何とか言って自分の価値観を押し付けるのもどうかと思いますよ。一方で、緑が見えるとかドライエリアがどうこうというのは、客観的な話なので参考になります。
ここは狭くしたのが致命的ですね…
狭くして、低くして、なのに価格は高くして、のブランズ仕様だから人気ないですね。
この場所なら野村さんだったら即完売だろうに。
反省のない東急はダメダメです。
柱が５階建てにしては多いですね
この柱の間に部屋を作っていったので３LDKが少なくなってしまったのでしょう
しかも５０ぎりぎりの２LDKになって
案の定３LDKはほとんど残りがないみたいですね
残っているのは南向き１階と５０ぎりぎり２LDK
高くしてしまった南西角は３LDKでも残ってしまったみたい
ベランダ狭いのに高くするからですかね
>>370さん
ご指摘の点と、本郷1丁目の「売れ筋」からすると、
この地区ではどういったマンションなら売れるのかがわかってきますね。
3LDKであることは必須
眺望などの条件が良くなくてもいいから一定価格（8500万円くらい？）以下
ということでしょうかね。
3LDKというよりも、2LDKでもいいので、とにかく60㎡以上ということではないでしょうか。
登記簿面積が50平米も怪しい程狭い物件は、都心のど真ん中以外ではどこでもイマイチではないでしょうか。この辺りに興味のある方は、子供が生まれる予定のある方が多いと思いますので、最低でも50平米台後半の広さは欲しいですね。
50㎡危ない２LDKは数百万下げたみたいですよ
それでかなり売れたみたいです
価格を下げても天井高は上がらない。
最近の傾向で部屋数増やしても5畳じゃ将来物置に。
2LDKなら60㎡後半は必要。
天井高は住んでるうちに慣れますので、2450あれば十分だと思いますよ。天井高が高いと冬は足元が冷えるというデメリットもありますので。リビングであれば床暖があるのでいいですが、居室は寒いですよ。
最近の傾向じゃ、60後半は強引に3Lになってるんじゃ。60後半の2Lなんて
あんまりないですよ。50いくかどうか分からない部屋を作るのは論外だと思
うけど。
60後半の3L多いですよね、最近。
梁が目立たない住戸なら、天井高2450でも十分なんですが、ここはねぇ。
天井低いと証明器具も選ばないと圧迫感が出ますね。
それでも広さ、階などの条件が悪い部屋は立地を加味するとお買い得感ある価格だと思いますが。
50平米台の広さに文句が出るなんて、隔世の感がありますね。
というのはさておき、購入を検討されている方たちは、
3～4人家族がほとんどということなのでしょうか。
であれば広さを求めるのも分かる気がします。
ちなみにこの辺、賃貸ですと、50平米前後の狭いタイプばかりですね。
この辺りで広々としているマンションってなかなかお見かけしないですよね…。
あっても凄いお値段になりそうです。
３人家族なら大丈夫そうな広さだとは思います。
ただお子さんが複数いたりする場合は狭さは感じてしまうでしょうね。
50平米の部屋がどうこう言われるのは使い勝手の問題じゃなくて
住宅ローン減税適応外になるからですよ
登記簿面積は壁の内側の面積となるため、通常、専有面積から3平米程度狭くなるため、安心したければ最低54平米程度欲しいところですね。
別のブランズ物件買いましたけど、担当の営業さんが、「本郷真砂担当じゃなくて良かったー。」って言ってます。大苦戦だって。
ブランズは変なの多いので、ここ以外も苦戦多いんじゃないですか？
麻布狸穴も傾斜地で、５階以下はいわば半地下なのにやたら高いので売れ残ってますね
かなり先着順販売になってます
ブランズは高額物件なのに下り天井満載がデフォですからねえ。
３７７さん
ここではないですが、前にモデルルームへ行った所の営業さんが、今は広くて高い物件は
あまり売れないと言っていました。狭くても値段をおさえた方が売れると。
確かに値段は妥協はできないけれど、広さなどはある程度あれば妥協はできますからね。
春日駅から徒歩３分という立地の良さは最高ですね。眺望もよさそうですし。
フラットで春日駅から徒歩3分であれば最高だが、ここは急坂があって実際に歩いてみると5分はかかる。
ここに住んでも、春日を利用するのはやむを得ない場合のみになるんじゃないかな。
実際、一番強調されている路線は本郷三丁目徒歩8分。
眺望は良くはないよ。古臭い住宅街が見えるだけ。採光は良いが、北向きだし。
ここの52.9平米の部屋は、これだけ宣伝して、価格下げても売れ残っているのでリセールは厳しそうですね。
一期で買う場合は、その後の売れ行きをよく考えないといけないと再認識しました。
場所と仕様次第で広い住戸でも売れる所は売れるよ。
眺望も南側最上階が良いだけ。
賃貸なら50㎡台は中途半端。
場所柄、ファミリータイプの住戸を多くすれば良かったのに残念。
>>388さん
5分かかるのは、春日通り経由かと思います。
ハチスカフェのある階段を経由すれば、
A2出口から2～3分で着くかと思います。
グーグルで計測しても道なりで230～240mかと。
ただ階段から鐙坂までは公道じゃないんですよね。
通ってはダメということはないと思いますが。
あと、本郷三丁目駅が強調されているのは、
駅まで平坦だからではなく、本郷三丁目駅のブランド力です。
この辺で売り出されるマンションすべてに言えます。
そういう意味でも、炭団坂側にサブエントランスを
設けなかったのは不思議です。
設けていれば「本郷三丁目まで徒歩6分」とうたえたのに。。
まさに、通勤が大切です。
老後は平坦な道の別路線を使えますし。
そして一路線しか使えないと、事故のとき大変ですしね。
ここはバスも使えるようですね。
何駅利用だろうが、家に帰って梁や天井や狭小部屋の圧迫感じゃ落ち着けない。
ワイドスパンの2～3LDKなら今頃完売していたのに残念。
