売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー
総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2
敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て
ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～
所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分
【物件情報を追加しました 2013.5.12 管理担当】
[スレ作成日時]2013-04-28 22:24:52
私も以前、神楽坂の物件でその方法をとるように言われましたが、
自宅が査定よりかなり低い価格設定になるので、資金の都合で結局買えない、と諦めました。
自分でこの価格で！と指定はできません。
３ヶ月の猶予でしたが、それくらいが多いみたいです。
ここは竣工が迫っているので、１ヶ月らしいです。
見学者によく「キャンセル住戸発生」のダイレクトメールがきますが、
その場合は抽選ではなく先着順のため、残り物とは限らないこともあり注視しています。
子育ての環境は良いですか？
家も子供がいるので、どうしても物件を選ぶ際は、子育て環境が
どうかなという点を重視してしまいます。こちらの物件の学区内の
小学校は本郷小学校だね。教育熱心なご家庭のお子様が多いと評判を
聞きました。徒歩４分と記載されてはいますが、子供の足でのんびり
歩くとなると１０分はみておけばよさそうですね。近くもなく遠くも
なくちょうどいい距離ではないかな。
周辺に住んでいますが、１年生の足でも十分５分で通えます。
すぐ近くにある図書館に期待しています。
子育て環境として本がたくさん読めるので、いいと感じます。
利用する人で混み合っていますか？
借りるだけなら、椅子が空いていなくても大丈夫です。
うちの近所の図書館は、省エネのこともあり、夏、冬とも一日を過ごす方で盛況です。
いいことだとは思います。
公立の小学校の評判がいいのはありがたい。
小学校で私立に行くと、なかなか中学校で公立に戻るのは難しいですから。
ローンもあるし、公立でいけるといいなと思います。
増税といっても既に着工してる物件なら、今更建築費も人月も上がらないし、新築なのにオプション選択もできないなら、かけこまずに完成して実物みてから買いたいですね。
消費税５％の適応は、３月いっぱいまでに入居することが条件では？
２月に竣工して、室内を見てから決断し、３月に入居できればOKなのでしょうか。
４月以降に買って入居の場合は８％なのでしょうね。
>>495さん
時期からして、ローンの承認が下りなかった場合のキャンセルでしょうね。
通常は承認が下りなかった場合に手付金を戻せる特約をつけるので、
問題ないはずです。
「手付金は1割」と思い込んでいるようですが、交渉次第で何とでもなります。
>>508さん
それが、そうではないんですよ。
ゼネコンがサブコンに仕事を依頼するのは、
工種によっては工事が進んでからになるので（内装とか外構とか）、
着工時には想定できなかったような価格で
サブコンに仕事を依頼するはめに陥ることがあります。
>>509さん
消費税率は引き渡し日ベースで決まります。
3月までに引き渡しを受ければ、4月以降の入居でも5％で済みます。
4月以降の入居なら、ローン控除も大きくなりますね（200万円→400万円）。
ちなみに9月までの駆け込みは、9月までに契約すれば、
引き渡しが4月以降になっても税率は5％を適用するというものです。
＞＞3月までに引き渡しを受ければ、4月以降の入居でも5％で済みます。
住民票うんぬんの問題ではないのですね。
売買契約をして、最終的に残金の振込みを終えて引き渡しを受ければいいのですね。
実際に住み始めるかどうかではなく。
＞＞4月以降に引っ越すと、節税効果を最大限に生かせます。
この節税効果とは？
初心者なのでわかりません。
教えてください。３月に引越す場合との違いを。
ちなみにローンがあるなしで変わりますか？
住宅ローン控除は消費税5%で購入してる場合には従来どおり、年間上限
は年間20万円です。これは、4月以降入居していても同様です。
要は消費税5%での購入と、住宅ローン年間上限40万円は両立不可となっ
ています。勘違いされてるようなので念のため。
年末の残高の１％が戻ってくるのが２０万円が上限ということは
２０００万円年末にローンが残っている人が精一杯（この日本語大丈夫？）ということですか？
３０００万円残っていても、２０万円しか返ってこないってこと？
そして８％の消費税で買った人はそれが４０万円まで税金が返ってくる、という解釈でよいでしょうか。
そうですね、消費税5%で購入した場合には、ローン残高がいくらあって
も、住宅ローン控除計算に用いる残高は2000万円が上限となるので、そ
の1％の20万円が年間最大控除額です。
消費税5%以外で購入した場合は、残高上限が4000万円となるので、年間
最大40万円まで控除可能です。消費税8%で購入すれば、すまい給付金の
対象となる可能性もあります（所得制限的にここを購入する方は該当し
ないかもしれませんが）。
ローンが２０００万円までの人は３月までに買ったほうがよくて
３０００万円くらい以上の人は４月以降に購入しても、
それ以降１０年間の減税される合計を考えると、あながち損とはいえないかもしれない的な・・
まわりくどいですが、計算してみないとわからないってことですね。
教えてくださり、ありがたいです。
世話役が自問自答で自作自演。
いつまで続けるつもり。？
笑える。
減税やローンの話はここのマンションに限ったことではないので、
勉強になり、大いに役立っています。
政策は変わりますから、過去の知識だけでは漏れがあるんです。
質問したら、最新のことをわかりやすく解説していただけ感謝の一言です。
何回か言われてるけど
ちょっと怖いです。
残念！
周辺新築マンションスレの全てに登場している余計なお節介やきに一票。
>>516さん
両立不可能だったんですね。知りませんでした。こちらに明記してありますね。
http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm
文教地区ではファミリーサイズしかメリットを享受できないことに気付けば、ここは見送れたはず。文京区は下手な新築よりも立地の良い中古だよ。あと、北向きが抜けてても無意味。ここで買えるのは南向きで抜けている住戸のみ。子供持ちだと採光は最重要項目にもなり得るので、多少高くてもリセールで返ってくる。南向き、採光抜群、55平米以上を選択するのが良いと思います。
>>531さんの仰る通りですね。買うならファミリー向けの住戸でしょう。50平米程度の住戸はすぐに狭くなるので、買わずに賃貸でつないでファミリーサイズを買うのがオススメです。子供がいなくても手狭ですよ。
528さん、お気の毒に削除されました。
結果、525さんビンゴ！
私も消されるかな。
丘陵地に建てられているようですが、地盤の方はどうなのでしょう。
杭基礎は支持層までの深さ34メートルに打ち込まれているそうですが、
軟弱な地盤に構造物を建設する際に深く杭を打ち込んで支える工法だ
そうで、その辺が唯一心配だったりします。
>>534さん
正確には丘陵地ではなく台地ですね。
都内の台地は地盤が良いと、
半ば根拠なく信じている人が多いようです。
しかし所詮、表層土はふかふかの関東ローム層なわけで、
実際には地盤はさほど良くないようです。
誰でも見られるデータの例として、こちら。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=13105&cr=9&ps=N35.4...
西片は良好との診断結果が多いですね。
小石川もポツリポツリと良好なようですが、
不思議なのは、尾根（標高が高い）である春日通り近くでは、
良くない結果が多いことです。
法規上、RC造は支持基盤まで杭を打つか掘り下げてベタ基礎にする必要があります。
地盤によって倒壊する恐れは、基本的にどこでも差はありません。
弱い地盤の上に建てる場合は、基礎をしっかり造る必要があるけれど、
良好な地盤の上に建てる場合は、そこまでしませんので。
「周辺住民さん」、文京区の色々な板で出現していますが、検討もしていないのに主のようにならないでほしいです。こわいです。検討者のため…というなら、その粘り強さで周辺にスーパーを誘致してほしいです。
本郷三丁目駅の北と南、本郷通りの東と西側 どの場所の立地が良いですか？
このマンションを検討したいのですが土地勘がないので教えてください
>>537さん
それぞれに特徴があるので、一概に答えるのは難しいですね。
「本郷三丁目駅の北と南」を春日通りの北と南、と読み替えますと、、、
公共交通が便利なのは、春日通りの南側かと思います。
JR線の中央線と総武線が使いやすくなりますので。
本郷通りの東側も千代田線や銀座線、山手線が使いやすくなり良いのですが、
南北線から離れてしまいます。
南北線は他の路線が経由しない地区を通るので、意外と使えます。
なので東か西かで言えば、一長一短ですね。
生活利便性は、どこに行くにもやや遠く、あまり変わらないと思います。
スーパーは東側なら上野方面に行くことになるでしょう。
西側なら小石川方面に行くことになりそうですが、
どちらかと言えば北西方面になりますので、春日通りの北側が便利です。
近くのスーパーとなると歩いて10分くらいのところしかないのですか？
地元の商店のようなものはないでしょうか？
図書館や文化施設、公園には恵まれているようですが、生活に必要なお店が少し不便なようですね。
それと、東京ドームの音ってマンションのあたりまで聞こえてきますか？
>>539さん
使えそうな商店であれば、大横丁通りにローソン100があります。
http://www.ba.tyg.jp/hongo/index.html
からたどってください。徒歩8分くらいです。
ただし肉や魚はあまり期待できません。
ラクーアの成城石井も8分くらいかと思いますが、
普段使いを想定していない値付けです。普通の豆腐が200円とか。
本郷三丁目駅の近くにマルエツプチとまいばすけっとがありますが、
このマンションからだと10分くらいかかるでしょうね。
これらも生鮮食品はもう一つ（二つ？）です。
春日通り沿いに稲毛屋という店がありますが、
あまり開いておらず、ちょっと入りづらい雰囲気です。
炭団坂を下って菊坂に出ると肉屋（菊坂コロッケが有名）と
乾物屋？や酒屋がありますが、
行くまでのアップダウン（ダウンアップ）が激しいです。
トータルで考えると、柳町近辺が便利です。
おすすめはクイーンズ伊勢丹でしょうか。
品揃えが良く駐車場もあります。かなり賑わっています。
安さ重視ならスターフルーツがあります。
こちらも曜日によっては開店直後に大変な賑わいです。
ただし、道路が狭くて舗装も悪く、
自転車を使う場合、注意しないと卵が割れたりします。
あと4～5年して小石川1丁目の再開発が完成すれば、
スーパーができます（計画上は誘致することになっている）。
そうすれば、このマンションから5分弱で行けるようになるかと。
東京ドームに関しては、
コンサートの音はうっすら聞こえてきます。
低周波なので意外と気になるかもしれません。
ジェットコースターの絶叫は結構聞こえてきます。
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この辺の生活利便性は、はっきり言って悪いです。
賑わいの中心は本三交差点、東京ドーム＋シビックセンター、柳町商店街ですが、
本三交差点からみれば街外れ、
後の2つからみても急な坂で隔てられた隣町といった感じです。
こちらに越して来られるのでしたら、
電動自転車があるといいですよ。
少し離れた場所に行くと帰りは必ず急な上り坂です。
なにしろ、鐙坂は立ち漕ぎしても登れないほどですから。
長くなり恐縮です。
北側は仮囲いや養生が取れてきています。
なかなか落ち着きがあって良い感じに仕上がっていますね。
これから外構の工事に入るんでしょうね。
しばらく危険なほど殺風景だった崖道を彩ってほしいものです。
>>539さん
1点、書き忘れていました。
春日通り沿いに今建てているプラウド本郷ヒルトップ。1階に2軒のお店が入ります。
1軒は元々あった酒屋さんのワインショップになるらしいですが、もう1軒はまだ決まっていないようです。
最近流行の小型スーパー（マルエツプチのような）が入らないかなと密かに期待しています。
あと本郷小学校の斜向かいに小さな八百屋さんがあります。
歩いて3～4分くらいでしょうか。でも、おすすめはしないなあ。
鐙坂を下って菊坂下交差点においしいパン屋さんがあります。
540．541の周辺住民の人は結局どこで日常の買物をしてるんですか？
>>542さん
うちは基本的に週末にまとめ買いしています。
電動自転車で柳町方面へ行き、
重いものや嵩張るものは、すべて買ってしまいます。
野菜はスターフルーツ、その他の食材はグルメシティ。
雑貨などはオリンピックやぱぱす。
100円ショップは少し南下して春日通り沿いのキャンドゥだったかに。
この地区は自転車が止めやすいように思います。
それで足りないものを平日に買います。
春日通りのセブン、大横丁のローソン100。雑貨なら福太郎。
ほかに本三のマルエツプチやまいばすけっとなど。
果ては職場近くのスーパーで買って、もちろん電車で帰ってきたりします。
節目の日やホームパーティーなど、少し良い食材が欲しい場合には、
クイーンズ伊勢丹（柳町）や成城石井（ラクーア）に行っています。
543さん、本当に詳しくありがとうございます。
ご近所の方ならでは、という情報ですね。
あまりこの辺りって買い物する場所ないんじゃないの？と思いつつ
足を延ばせばあるのだなという印象を受けました。
まとめ買いをすれば何とかなりそうですし
ネットスーパーがもしあれば利用してもいいでしょう。
>>546さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/389594/
にスレを立ててきました。
はい。学校名は本郷台中学です。「台」を抜かしてしまいすみません。
ついでに謝りますと、>>543のキャンドゥは正しくは白山通り沿いですね。
ここから淡路町も自転車があれば楽々の距離感ですね。
学生時代は靖国通りからこの辺りまでよく上がって歩いていました。
オリンピックがあったのは知らなかったです。
仕事でもよく通っているはずなのですが、注意して見ていないと見逃してしまいますね。
いろいろと参考になりました！！
周辺住民さんによる買い物施設情報はとても参考になりました。
計画は先ですが、小石川1丁目の再開発が終われば買い物も便利になりそうですね。
それまではネットスーパーなどの宅配サービスを利用するのも手だと感じました。
こちらのマンションにはメールボックス一体型宅配ロッカーが完備されているようですが、
食品の保管はできませんか？
他の物件で、宅配ロッカーでの食品の保管は不可と聞いたことがあります。生協はマンションによって違うようです。
