アーバンパレス葛西について

いや売れ残ってると思いますよ。東葛西で駅まで徒歩11分でこの値段ということで我が家は候補から外しました。

確かに、結構あるきますよね…
駅からの実質距離は12分くらいです。
その分駅近の騒音はありませんでしたし、広さもこの辺りでは広めのプランはいいな～と思います。うちは安くなったら検討してもいいかな。最近は何処も高くなっているようですし。

今年の3月に入居したものです。
6か月を経ての感想です。これから購入される方に参考になればと思います。

【良かったところ】
・家の娘が二葛西小に通学していたので、転校させずに済んだ。（我が家の場合）
・大通りに面していないので、割と静かであった。
・購入した住戸の収納が充実していたので、あまり家具とか置かずにスッキリとレイアウト出来た。
・ご入居されている方が、皆さん感じの良い方だった。娘の同級生のご家族もいました（笑）
・意外と日当りが良かった。（近隣に高い建物が接していないためでしょうか）

【悪かったところ】
・駅距離（理解はしていたが、やはり通勤していると徒歩１１分はちょっと歩く感じ）
・値段(その時は高く感じたが、今では葛西周辺の価格をみると普通なのかなと)
・アフターサービス（入居してから6ヶ月で一回目だが、2カ月後には直して欲しい箇所が出た）
・使わない東京ガス「ミスティ」。要らいないから、値段を安くして欲しかった。

結論としては、子供の住環境を主にした結果こちらの物件となりました。他の方に伺うと、
我が家と同じような方が多いようです。徐々に残りの住戸が入居されているようですので
早く完売して欲しいものです。

やっぱり売れ残ってるのは西向きの部屋ですかね？

>>92
そうですね。
明かりを見ると西側は入居されていないようですね。南側は明かりが多いようですが。

果たして完売するのでしょうか？

売れ残っているということは、
誰が何と言っても立地や周辺相場を総合的に勘案して、
新築売り出しの価格が高かったことに他ならないですね。

HP見ると「堂々竣工」とか出てますが、
普通竣工前に売り切ってて竣工前に「完売御礼」になるんですが。

早く売りきってほしいですね。

最近の江戸川区新築マンションで徒歩10分以上の立地で竣工までに完売するのは難しいですね。

>>95
売り出し時に高く設定されていても、現在の建築価格からは普通なのではないですか？残っている住戸はあなた様や他の方が選ばれなかったお部屋ですし。今の近隣の新築マンションは総じて高くなってますよ。ご参考迄に。

＞９７
通常は最上階、ルーフバルコ二ー付きなどの希少価値の高い住戸から売れていくのですがね、最上階が残っているという事は値段が見合ってないという事になるのでは？
高くても値段が見合っていればすぐに売れると思うんだけど・・・

同じ校区内で新築分譲の競合が少ない中、売れ残ってるのは高いからでしょ。

売り主はすみふのように値下げせず相場がもっと高くなるのを待つつもりかね？

表面上は既に購入した人の手前大っぴらにできないけど、来場者にはガンガン値下げ提案してますよ。

今は第２期の販売をしているという事で７戸の販売
まだもう少しあるのかなと思いました

設備や仕様が高いとは思うけれど駅まで１０分以上歩いてかかるのであれば
全体的にもう少しリーズナブルにっていうのが雰囲気的にあったんでしょうか

マンションとしてはおそらくみなさん悪くは書かれていないのでいいのでしょうけれど。

実際に葛西駅から歩いてみましたが、ちょっと距離ありますね。徒歩11分とのことですが、私の足では厳しかったです。信号につかまるとさらに。
通勤は毎日のことなので、ここなら自転車が欲しくなります。
イトーヨーカドーも歩くにはちょっと。雨の日が困りますので悩んでます。
公園前で桜の季節はなどは良さそうですけどね。

間取りの広さと駅からの近さが微妙ですね。
即入居可の物件なので、部屋が実際に見れるのは良いと思いますね。
収納が多いというアピールの通りに確かに多いですね。
複数の人数で生活するなら、収納の広さは必須ですよね。

先日モデルに伺いました。
皆様のおっしゃる通り値下げをはじめたようですね。
小学校や公園も近いのはいいので購入したいとは思うのですが、
値下げ交渉の仕方がわからず、でもしないともったいないし・・・。

難しいですね。

バルコニーの戸境がペラボーじゃなく、コンクリ壁なのは良いですね。

葛西駅からこちらに向かう途中の分譲マンションは残り一邸になったようですね。
距離は倍ほど違いますが、こちらも頑張ってほしいところです。

>>105
本当に購入意志があるならば、担当者に希望金額を提示されては？
当然、販売価格があるので最終の１邸でなければ大幅値引きは厳しいでしょう。
私の経験では、諸費用分の金額を投げ掛け担当者の顔色を伺い探りました。結果は、諸費用分を他社物件て引いてもらいその場で、即決しました。ただ、残っているから値引きが当たり前という態度で望まれると、担当者の印象を悪くする恐れもありますので、控えめが良いと思います。頑張ってください！

>>108
ありがとうございます。
早速今週末にでも行ってみようと思います。

マンション自体は大変気に入っているので
後は金額かなと思っています。

各部屋の広さがある程度確保されているのは良いですね。
下手に４．５畳の広さで１部屋とカウントされてしまうと、かなりの狭さを感じます。
収納は細かく小分けされているのが、ちょっと気になります。
もう少し大型の収納がいくつかあったほうが、収納するものに困らないのかな？
細かい収納の広さを合計すると、多い方だとは思うのですが。

>>110

私もそう思います。
私はマンションを買ったら子供部屋をつくって
あげたかったので、お部屋の広さはポイントが
高かったです。
収納はしっかり見れてなかったので見てこようと
思います。
後もう少し駅に近かったら言うことなかったのですが。

収納は分けられていた方が、整理しやすい気がします。
大きなところにまとめるより、何はどこってある程度決められた方が良いのかなと思います。その辺りも、好みや習慣によるんでしょうね。

そうかもしれないですね…。どちらかというと大型収納ばかり気にしていたけれども、実際はそこまで大きな物ってさほどないかも。ゴルフバッグぐらいかな。
昔みたいに段のお雛様があるお宅なんて早々なくなってきますし、マンションに住む選択をする段階でそれはそもそも買わないでしょから…。

我が家の雛人形はは親王飾りだけですが、それでも衣装ケース大で
重量のあるものになりますよ。
他にもクリスマスツリーやキャンプセットなど、子供がいると
季節毎のイベントに使うものが増えて収納は多ければ多いだけ
ありがたいです。

空き室の管理費・修繕積立金って、ちゃんと売主が払ってるのかな？

>>115
先程、見学してきました。
販売の方の説明では、未契約住戸は売主が引き渡しまで支払われているようです。

葛西駅の距離はありましたが、目の前に公園があり落ち着いた環境にありました。

すれ違いに入居されている？お子さんから挨拶されました。親御さまがきちんとされている方が多そうですね。

前向きに検討できそうです。あとは予算と相談です。

来年の2月でここも1年たちますね。
1年経つと「新築」として売れなくなるので、頑張って売ってほしいですね。

＞１１６
契約書にもよるようですよ。
基本は売主が払うようですが 契約書によっては 最初の６ヶ月のみ払うとか なるべく払わなくてよいような契約書になってることも多いと聞きました。

そうなると不足金が出た場合は居住者皆さんで負担するようになるようですよ。

管理費や修繕積立金はマンションを購入してもらうために初めは安くギリギリの計算で出されていると言いますから このまま未入居でもし売主が払わないとなるとこの先の長期修繕計画がうまくいかなくなると思います。

売主変更なんて事態になるとさらに今までの修繕積立金の徴収は難しくなりそうですね。
なので早めに売れるのが一番ですね。

駅遠マンションだけど、価格的には手ごろ感が出て来てますね。
駅近いマンションが高すぎるのかな。

駅が遠い分が価格にきちんと反映されているんだと思います
駅から遠いのに高いとニーズはないですから…

>118さん
そうなんですか！
マンションによって異なってくるのかな
どうなっていうのか確認しなくてはいけない事の１つになるなと
コメントを拝見していて思いました

ここって売れてるんですか？
外から見た感じ、ずいぶん空室が多いように見えますけど。

>>121
竣工完売にはならなかったですけど、引っ越しが毎月ありますので、売れているのでは？ そんなに空室多いですかね。

>>124
私が見学したのはその「空いている部屋」ですかね。モデムルームは素敵でした。空いていてもいなくても、家は気に入りましたので検討中です。ちょっと予算オーバーでしたが。下の子供の同級生もいましたし(笑)これもご縁かな？

モデルルームの部屋は何タイプだったのでしょう？
ネットで見られるのはC、B、Dタイプですが、実際に見られるのもその3タイプなんでしょうか？
そこで気になったのが、リビングダイニングと隣の部屋の仕切りは下にレールがないタイプなのかということ。写真では床にレールらしきものが見えないのでそうなのかなと思ったのですが。

モデルルームって全タイプ見られるのってあまりなかったりするのですけれどね…ここの場合はどうなんでしょ？

モデルルームにすると値下げして販売することが多くなってしまうからあまり色々と見せたくないのでは？とは思うけれどそうでもないのかな

本腰を入れて買いたいっていう姿勢を見せているのなら、実際の部屋も見せてもらえるといいんですが

即入居可なんですね。

モデルルームの部屋に住みたいとは思わないですね。他の人が入って、キズやほこりもありそうですし。

確かに実際に買う部屋を見せてもらえるといいなとは思いますが、誰かれ構わずというのはちょっとイヤかな。

ここは、収納が充実しているようですが、一部屋にクローゼットが２つあるのは珍しい。
２つあれば、シーズンごとに分けて収納できるので便利です。
できるだけ、収納が多いプランがいい。
やはり、レイアウトによっても金額が変わってくるのですかね。

最終期残り5戸ですか。完成後そろそろ１年ですが、やっと完売が見えてきましたね。
南向き、西向きの全タイプが揃ってますね。間取りは収納が多くて部屋の広さもそこそこあり良さげです。リビングはちょっと狭いかな。リビング横の洋室を開け放せば広く使えますので、2LDK感覚で使えば広さは十分かな。
駅徒歩11分なので資産価値や利便性は低いけど、静かな暮らしを求めてる人には環境はよさそう。駅まで歩けない距離ではないしね。
大きな値引きはしてなかったけど、最近の相場高騰で割安感が出て大して引かなくても何とか売れてるのかな。売り主の粘り勝ちですかね。

粘り勝ち...そうかもしれないですね
最近出たところだと値段はそんなにしないと思ったらすごく狭かったり
そうではない場合はやはり高いなぁと思わせたりするので
ここのマンションがそんなに高いように思えないっていうのはあります
モデルルームといっても、
不特定多数の人が来るお店とは違うから
そこまで傷が出来たりとかはないんじゃないかしら

竣工して１年たってしまうと新築表記できなくってしまいますからね。
そうなるともっと値引きせざる得なくなるのではないでしょうか。

新築ではなくなりますが、新規で出てくる物件が狭かったり高かったりするのでそんなに値引きしなくても売れると思いますね。最後の一戸が狙い目かな。希望の住戸があれば…ですけど。

公には値下げとか公表せずに個々にやってるんではないですか？
いつまでも残って人件費などのコストかけるより値下げして早く売りきりたいとデベは思ってますよ。

モデルルームでも、案内する人がきっちりしているのなら、そんなに気にはしないかな？
多少の傷があったとしてもそれ混みのサービスがあったり、値引きがあったりしますし、
生活していれば、遅かれ早かれ傷はついていきます。
気に入った部屋がモデルルームだったという場合なら大いに私ならありかな？

「年度内入居可」ということは春休み中に引っ越しができるということでしょうか。
子供が学校だと嬉しいかもしれませんね。

東西線の葛西駅まで徒歩11分なので、普段は自転車、雨の日は徒歩でかな。小学校、中学校が近くにあり、公園も多いのでしばらくは公園巡りをしてみます。

136さん
物件概要には即入居可になってますよ。
もう竣工して１年もたつのだからすぐ入居できるのが当たり前だと思いますが。。。

価格が安く設定されているのはやっぱり駅までの距離が反映されていると言う事ですよね。
遠いと言いましても自転車があればそのうち慣れてしまいそうな環境ですし、特段不便のある地域ではないので十分良い物件ですよね。

雨の日の自転車通勤は降り具合によっては微妙。
バスという選択が出来れば助かるが、ここはバス停がちょっと遠い。。。

＞１３８
なのになぜ、売れ残っているのでしょうか？

そろそろ「サクラマンション」の本領発揮の時期ですかね。

物件サイトのトップページで、年度内入居可となっていますね。
「今契約すれば」という事なのかもしれません。

ところで、先着2組に契約時の諸費用100万円相当サービスキャンペーンの
対象住戸はモデルルームの部屋だけでなく、残っている全ての部屋に
なりますか？

なかなか完売にならないですね。
もう少し時間が掛かりそうな感じでしょうか？
西葛西、船堀、浦安界隈にもマンションが出てきてるので、そちらに流れてる方も多いんでしょうけど。
実際に住まれてる方の声が、もっと聞けるといいですね。サクラが目の前というのは、やはりいいものですよね。

ＨＰ上では4戸になってましたけど、以前見学したら上層階が販売中でしたね。
高い建物がないので眺望が良かったです。お値段も高かったですが。
今は値引きされているかもしれませんので、選べる住戸は少ないですけど
価格が見合えば良い物件かも。
うちはタイミングが合わずに断念しましたけど。

あと４戸、ですか。
駅からは決して近くはないけれど穏やかな住宅街という感じで暮らしていく分には十分なのかなぁと思います。

デベロッパーの第一交通産業という会社がイマイチなじみがなくって、
というところで若干不利な部分があるのかなぁと思いました。

東京ではマンションが少ないけれど、
特に九州方面で手広く事業をしている会社なんですね。

駅前のマンションは完売したようですね。
こちらはもう少しでしょうか。周辺地区のマンション相場は上がってきているようなので、相対的に割安感が出て来れば、というところですね。
取り立てて葛西駅最寄りが良いと言う訳では無いですが、西葛西、浦安、船堀あたりからすると、マンションも限られてきますし。迷われている方は、そろそろ決め時かも。

ここの物件は上々な感じがします。
過ごしやすそうな物件みたいですし、気になる方も多いのではないでしょうか。
人気がありそうな物件に思えます。

いやいや、完成後1年3ヶ月が経過して売れ残っているマンションが人気な訳はないでしょう。
相場高騰で何とか捌いたというのが正しいかな。
全46戸で残りが4戸みたいなので、割高価格の割には頑張ったほうじゃない？
駅から遠くても静かさと収納力を重視したい人にはいいかもね。

竣工から1年以上経過していますのでもう新築ではありませんね。
ますます売れにくいでしょう。
割高感があっても魅力があれば完売するものですが。
たった46戸も捌ききれないとは、残念ながら不人気マンションでしたね。

西葛西に大規模なマンション出来たり、葛西もプラ○ドと巷での人気マンション出来たりと、時期も良くなかったかもね。駅遠で特別これといった特徴も無いので、どうしても完売まで時間は掛かるでしょう。
プラス材料はマンション価格の高騰が酷くなってきていること。相対的に割安感が出てくるので、値引きなどの上乗せで条件折り合えば、この時期必要としている人には売れると思いますよ。
とは言え、売れ行きからも資産価値的は求められないですから、長く住まれる方向けになりますね。

>>148
上から目線(笑)
情報量は正確に。43戸ですよ。

>>151
くだらない揚げ足取りのレス
他に意見ないのかね

値引きはないんですね。
100万円の諸費用のサービスはあるようなのでそれが実質的に値引きなのか。

駅からの距離の割には価格が高めに感じられた、というのが
あるかと思われるので
そういうサービスをしているのかもしれませんね。

値引きはしていのでは？
売出と違って、選択肢は減っていますけどお買い得感が出ていそうですね。
駅周辺の物件がなくなって来ているので、こちらの物件が駅近い物件になっていますが。
見た感じは悪くないから、売出方が良くなかったのかな？

>>154
ブランドデベでもないし、立地が微妙で安くもないからでは？
今でこそ割安に見えるけど。

諸費用100万円相当サービスは先着2名のみなのですか・・・
残っているのは3邸なのだから、3名にすればいいのに・・・と感じてしまいました。
最上階のモデルルームは家具・照明つきなので景品規約の関係で
重複して景品を受け取れないということなのかな？

最終2邸！
頑張れ「サクラマンション」(笑)

最終二邸ですね。ちょうど垂れ幕が掛かっているところが残っているんですよね。西向きバルコニーの上層階なので、ちょっと割高感が強いのかな。見晴らしは悪くはなさそうですけどね。早く売れると良いですね。

値段が高いですね。
もう少し安くてもいいと思います。
西向きは、今のような夏場は非常に午後からの陽射しが強くて大変です。
その反面、午前中は日が入って来ないので洗濯物が乾きにくいです。
お子さんがいる世帯向けのマンションですね。

300万の家具や照明のつインテリア全て込みの引渡しで残り2邸との広告が入ってましたよ。
家具つき賃貸にするならいいかも。
ウィークリーマンスリーマンションとか。

夏場は午前中が日陰なので涼しい中で洗濯物が干せますよ！
日が当たると暑い中干さなければならないので大変かと。ご指摘の午後は西日が強いですけどね。
お友達がこちらにいるので、遊びに行かせていただきましたが、風が抜けて気持ちよかったですよ。
流石に暑い日はクーラー使うらしいですけど。

>>161
午前中の洗濯物干しで日陰になるために、午後の灼熱地獄を我慢するのですか？
半端ないですよ？夏の西日って。

南西向き（ほぼ西向き）に住んでいますが夏は日が高いので日が差し込むのは夕方だけです。
なので遮光カーテンで充分しのげます。
逆に冬は日が差し込み、暖かいです。
お昼過ぎに洗濯しても余裕で乾きます。
東向きは午後悲しいくらいに日陰ですよ。

西向きはやめたほうが良いと知り合いの不動産屋に言われたことがあります。
でも値段、立地で西向き以上の利点があるのであれば良いのかなぁとは思いますけど。

西向きは、住んだことがありますが
これからの真夏などはとんでもなく暑かったです。
家具が日焼けしてしまったりということもありました。
長く住んでいく家なので、向きはちゃんと考えたほうが良いと思います。

現実的に考えて、夏はたまらない暑さだと思うよ。
遮熱カーテンでも熱は籠るしクーラーの効きが悪くなる。
low-e遮熱ガラスならだいぶましだけと。

今の時期は西向きを売るには時期が悪い。
冬まで待てだな。

向きに関しては色んなセールストークかがあるよね。
東向は朝陽が気持ちいい、そのかわり冬は寒い。
西向きは冬暖かく洗濯物が乾く、そのかわり夏は地獄だし家具焼けが凄い。
南向きはバルコニーなら夏は部屋に直射日光がはいらず冬は日が射し込みバランスがいい、そのかわり他の向きに比べてアホみたいに高い。
北向きはタワマンだと以外と明るく日が反射しないので景色がよく見えるし家具も焼けないし安い、その代わり湿気が凄く寒い。

買える価格の部屋の向きに応じて、メリットだけを過大に見て自分を納得させればいいんじゃないかな。

物は言いよう…ということでしょうか。
本当に166氏の書かれている通りだと思います。

結局は自分のライフスタイルと照らし合わせてという所が大きいのではないのかしら。
ライフスタイルによっては、南向きにこだわらなくてもいいと思うし、
寒がりだったら夏には我慢して西向きにするとかするし、というかんじで。

まあここをお薦めする方は、そんなに気に入ってるなら他人に薦めるのではなくご自分で購入されたほうが良いですね。

それ以外の方が求めるのはやはり値引きですよ。
数百万引けばすぐに売れます。

なかなか売れないですね。
価値と価格とのバランスが合ってないのでしょう。
もう少し下げても良いのでは。

後1戸、誰か買ってください。
西向きが4,821万円ですが、きっと値下げ応じてくれますよ。

駐車場が空いてないのは痛いね。
ちなみに何階が空いているのでしょうか。

>>170
ご期待に応えて、新価格になりましたよ。
南に面した西向きの803号室が4821万→4500万だそうです。
その前でも値引きはしてたと思うけど、最大の値引きなのかな？

>>172
駐車場は空いてないですが、8階角部屋74平米で4500万なら売れるんじゃないですかね。

確かにこのご時世でその値段だったら売れそうですね。

最後の１つは事務所なんですね。
キズや汚れもありそうですが、価格が見合うのであればお買い得かもしれませんね。こちらよりさらに駅遠マンションも、良いお値段してますし。

事務所はけっこう使っているっていう感じが出てきてしまうのではないかと思いますが…
クリーニングってはいるんですかね。
大幅値引きがあったということは、さすがに清掃までは入らないのかな。
いずれにせよものすごい割引率です…

モデルルーム使用や事務所使用の部屋って、どういう状態で販売されるのか気になっていました。
てっきり清掃も済んで、きれいな状態で渡されるものと思っていましたが、そうではないのでしょうか？

最終の1邸、せっかくの角住戸なのですから、キッチンや洋室の南側に窓があれば良かったのにと思います。

年内には完売しますかね。。
値引き後4500万なら、今時で比較すると割安感も出て来そうです。ここの立地で8Fなら眺望も良さそうですし。
駐車場空き無し、西向き住戸、徒歩11分、事務所利用、竣工から1年半。踏ん切りをつけるのに、あと一声欲しいところではありますね。

角部屋と言っても、角側が半分くらい南側の南向きの部屋とくっついてるし、その関係でリビングの窓の側が南の部屋の窓近くだし。
また、通路の真ん中の角だから、角部屋なのに通行多くて廊下側の部屋のプライバシーが低い。
角部屋のメリットがリビングの横窓しかないからなあ。無いよりはだいぶましだけど。
傷とか壁紙とか全てリフォームしてくれるか、リフォーム分として手数料を全て引いてくれる位しないかな。

もう1000万値引いてもいいから晒し者から解放してほしい。

金額によっては、１０００万くらいの値引きもあったりするんじゃないだろうか。
とは言っても１０００万だと億にもなる販売価格ならありそうにも思いますが、
考えが浅はかでしょうか。(^^;
で、ここってお幾らですか？

完売しましたね。
戸数から考えると苦戦していましたけど、実物は良かったです。
他社で駅遠いマンション販売していましたけど、ずいぶんと割高なイメージ。
最後はお買い得かも。。。
これから、葛西でさえも価格高騰の波に呑まれるのでしょうね。

>>182
やはり大幅値下げ好評したら早目に売れましたね。
駅から遠いマンションでもどんどん高くなっていくから。
昔みたいに、駅近だけど割高で狭いマンションを書うか遠くて資産価値は低いけど安いマンション買うかで悩むというのが、駅近で中古を探すか高い駅遠にするかに様変わりしてまね。
なにはともあれ、完売して良かったですね。

中古が出ましたね。
73.91㎡ 3LDK 西向き4階 4500万円
駅から11分で、新築時は手数料サービスや値下げなどしてたので、恐らく新築価格より高そうだけど、どうなりますか。

>>185 中古情報さん
既にネットから消えてますね！？
売れたのでしょうか・・
最近の近隣の価格から見ると、割安に見えます。今が高過ぎなのでしょうか？

>>186 名無しさん

売れたか、業者に専任仲介頼むと6ヶ月なのでその期間が過ぎたかですね。
後者なら、依頼者は売れるまで費用の支払いはないので、業者を変えて再度掲載もあり得ますね。

長期間にわたって無断駐車をしているバイクが一台ありますが、管理会社は何もしてくれないのでしょうか？他の人はきちんとお金を払って自転車を駐輪しているのにおかしくないですか？不公平に思います。管理会社に直接言った方がいいのでしょうか？