プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

>342

すみふが値下げしないから相場を維持してるってのは詭弁。築浅で中古で出すときに、未入居とバッティングするから売れなくなっちゃう。小杉バブルも、すみふの完成在庫が出始めるのをきっかけにはじけるかも。ちょうど消費税１０％と重なるタイミングだし。

野村も小杉の地価上昇を売り文句にしてるけど、すみふのおかげで嘘つきにされちゃうかも。

>>351自分はいざというときに処分できるかってレベルで考えてる。

安く買って売り抜けるつもりないから。

いつ行ってもここは賑わってますね

すばり、値段の違いです。
両者は立地が駅直結、土地の価格が全然ちがいます。
お金を貯めるにも時間かかりますから。

駅直結を除けば建物スペックや設備の豪華さでは引けを取らないからいいんじゃないですか。
間取りは秀逸で収納もまあまあだし。エクラスは間取りがイマイチなんですよね。
あと、清水建設が施工するところもプラスポイントですね。
なんだかんだ、スーパーゼネコン施工は安心感がある。

売り出しの時期って人もいるのでは？このマンションがタイミングばっちりって人も。

大手ゼネコンでも、実際は下請けが施工するとか
あり得ますか？

それ普通ですよ。元請けが監督はするけど実際の工事は下請け。

No.354さん

個人的な理由としては次の通りです。

エクラスタワー
　・私が検討を始めた時は販売後期で間取りの選択肢がほとんどなかった
　・現在住んでいる賃貸マンションと設備がほとんど変わらなかった

グランドウイングタワー
　・坪単価３００万円近くというのは世帯年収１３００万円の私にとって負担が重かった
　・周囲に実質的に保育所がなかった（ベネッセは待機児童多数につき入所不可と判断）

エクラスやグランドウイングよりはベターと個人的には考えていますが、
　・グランドウイングより５％程度安いとはいえ、南向きはそれでも高いので、西向き中心の検討となる
　・周辺環境がゴチャゴチャしている
　・住友シティータワー、三井ツインタワーと供給が続く

ことから、ここがベストかどうか迷い中です。

>>358
それは本当に普通です。

>>358タワー建設に関しては大手ゼネコン云々よりタワーの鹿島、デザインの竹中、以外はあまり大差ない模様。

地盤が良けりゃ良いで抜きますし、免震装置付きや直接基礎ならそれに甘えて柱や梁を抜いてたりします。
制振装置を付ければそのぶん重くなりますから上層階を意図的にペラッペラにして軽くしてたりします。
そもそも耐震基準の計算なんて理論値だから正直まったくあてにならない。
ただし、ここは注目立地の小杉で中原区役所の建て替えと一緒に請け負ってるから多分、清水建設さんは多少赤字になっても柱は抜かないだろう、ぐらいの安心は担保できます。

そもそもマンションなんて元請け社員を真面目に投入してたら採算取れないから、ちょっとの元請け社員＋大量の下請けで作るものでしょう。

元請けがどこってのは現場の職人にはあんま関係ないんですが、丸投げしてもちゃんとやってくれる元請けもあれば、能力の低い元請けの仕切りに振り回されてヘソを曲げた下請けや孫請けが見習工にクロス貼らせたり手すり雑に塗ったり

とにかく清水さんと中原区の肝いりだから間違いはないですよ。

小杉のセンターとは言え近くにろくなスーパーがないね。
アリオや三井の商業施設迄行く時間を考えるとここはチョット。
マルエツがもう少しマシなら。
ヨーカ堂まイマイチだし。

3月末期限だった（第一期の）要望書って、どれくらい出たのかご存知の方いますか？

ってか、市川のタワーで鉄筋不足って施工ミスやらかしちゃったゼネコンだよ。デベには、野村も絡んでた。施工管理ができて無いってこと。

プラウドのイベントで頂いたパンフには施工管理をしっかりやってるようにアピールしていたので安心してたのですが少し醒めたかも。どこも似たり寄ったりだとは思うのですが、今回の組み合わせが特別良くないわけではないと信じたい。

住友がかなり安くするみたいだし、購入の決断が中々出来ないです。皆さんはどうなんでしょうか？

売る側の宣伝文句を鵜呑みにするなんて甘い。長谷工プラウドのできの悪さを
考えたら、施工管理ができてない会社ってのは容易にわかる。

>>370
住友が安くするわけがない。住友が安くしたのはシティタワー品川の特例だけ。
あとはことごとく周辺より割高。

品川が安かったのは都が地主の定期借地権ってのと、都営住宅跡地の分譲ってことで都の意向があったからでしょ。すみふ単独で安いわけが無い。

それにカスタムオーダーが売りみたいだし。あれってコストかかるよ。こっちのオーダーメイドは高い特定の住戸限定。

住友が安いってのは恐らくステマ。あとからの販売が安いって噂を流して、ここを
見送らせる作戦。そういうことをする会社ってのも、検討のポイント。

住友は坪２４０万位で４０００万円後半が中心みたいですね。

東南の角部屋で２０階が５０００万前後なら十分に安いかとおもいます。

ＪＲと東急の２線の中心だし。

>>375
リエトより安いですね。
プラウド止めて新しい住友に決めました。

すみふはミニバブルのときも、売り渋りして高値設定をしてた。アベノミクスで不動産価格上昇が言われてるから同じことするでしょ。

いやあ、住友がそんなに安いなら、間違いなく住友にします。問題は、この手のカキコミって裏付けが何もないこと。何か少しでも根拠を示してもらえると助かります。

住友は坪320ぐらいって聞いたけど。

>380
どこで聞かれたのですか？

倍率下げたいだけでしょう。

住友は狭いから、
安く感じるかもしれませんが、
坪単価にする320越えでしょう。

住友はそんなに安いのですか。

これは迷いますね。

住友の値段設定がそれほど安いとなると、相場が変わってプラウドタワーの価値に影響が出てしまいますね。
再考します。

これだけ小杉にタワマン乱立してるなら中古市場はあまり期待しない方がいいですかね？

当方５年程度小杉に引っ越しをする予定ですが、
５年後くらいに売ることも考えて購入を検討中です。

プラウドに入居できるのは２年後ですけどいいんですか？

ネタでしょ
購入時、売却時の諸費用考えたら５年で転売なんてよほど有利な状況で売れないと割に合わない。
実際は5年後になるとお隣の3丁目東地区のタワマンと線路挟んで向こう側の三井の3本のタワマンと競合するから有利な状況なんてあり得ない

つまり中古市場は望みはないってこと。
買うなら永住っしょ！
資産価値なんて自分の住み心地だよ！！

タイミングさえあえばYOUかっちゃいなよ。

中古を買う側にとっては数年後は選択肢多そう

住友タワーが４０００万円からとなると、ここはどうなんだろうか？
こんなもんかと思う価格だが、１０００万位の違いが出てくる。
同時に比較できないのが残念。。。

住友タワーは50平米5000万から70平米で7000万ぐらいはすると思うのだが。
広さを狭くして単価を安くする作戦。

駅の東側はこれからすみふタワーくらいだっけ？
西はこことお隣の三角形タワマン、日石跡のツインタワーとエルシィ跡かな？
少し供給多いかも。

終の棲家の購入のつもりであっても、今後の人生何があるか分からない。いざというとき売りに出して売れなかったら身動きができなくなる。中途売却のことは当然考慮すべき。

客観的な相場を知りたかったら、近隣の仲介業者に話しを聞くのがいいかな。できれば複数に、かつ、野村とすみふは除外して。

集客できてないのかな。提携企業特典で、資料請求や来場者プレゼントを野村の物件でここだけがやってる。

確かにシティタワーが４０００万台は安いし驚きだ。

シティタワー4000万円台って大嘘だよ。54平米でも5000万ぐらいと聞いた。

必死ですね、ここも。

野村とすみふがバッティングするとどこもこうなる。

ここも売れてくれないと、勢いがとまっちゃうからね。
何とか頑張って欲しい。

地下鉄直通で材料で尽くしだから、あとは注目度は落ちる一方でしょ。

すみふタワーはあの三角形の敷地に建物はタワー一本だけ？
ならずいぶん贅沢だな。価格に転換されてないか心配。
プラウドは地権者への優遇分が価格に上乗せされてないか心配。

スミフタワーが70㎡で４０００万円台ですか？４８００万円とかですか？

んなわけねーじゃん…
詐欺に引っ掛かるバカじゃあるまいし

安くて良い物の詐欺なんてあるのかな？
あっちは８００戸もあるから、値段下げるんじゃないのか？

安かろう悪かろうってのは普通にあるよ。最近野村は低コスト物件にシフトしている。

すみふは高くてもがっかりってのが多いんだけど。

シティータワーは高級感あるマンションだと思います。それが４０００万円台なら期待度は高い。当然じゃないですか。安かろうとかの話ではないと思うけど。

すみふって、天然石とか使って見栄えだけで、建物の造りは安普請だったりするよ。モデルルームで騙されないように。３・１１で竣工直後なのに壁が壊れたところもあったな。

高値が当たり前のすみふが安く出してきたら手抜きを疑うのが普通じゃない。

すみふは前田建設、清水建設施工のプラウドタワーの方が安心感がありますね。

川崎シンフォニーホールって清水建設だったよね？

スミフ坪２３０からあるそうです。
資料が届いたので確認しました。

新川崎のパークより坪安いそうです。

すみふの資料には価格はなかったけどな。普通、モデルルーム内覧会のときにお披露目でしょ。

清水建設は市川の鉄筋不足タワーで有名。安心って、どういう感覚なんだろう。情弱もこれ程だと、おめでたいとしかいいようがないな。

北側低層階で坪２３０なら安くはないでしょ。

住友のことだからどうせ4000万円台って言っても
4980万からとかでしょ。全く信用出来ません。
正式な値段も完成3年前から販売なのに完成しても出さなさそう。

すみふのステマがすごい。

スミフ、チラシ配りも始まったね。

ほんとにすみふいくらになるのでしょうか。
土地代160億＋建設費用145億(予想)
普段のすみふであれば、63m2で5690万くらいでしょうか？

土地代で１６０億はないでしょう。桁が違うかと？

>420
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20101228/544949/

本当に160億円で買っちゃってます。
もともと商業施設と一体型で東京建物のタワーと
決まりかけてたとこに売主を高く買うからと割り込んだのがすみふ。
おかげで東京建物は商業施設へのモチベーションが下がってアリオになったとか。

アリオの土地は東京建物が地主なのですか？
１６０億とはビックリな値段です。

小杉は今後も開発が予定されてるけど、マンションの値段は下がるんじゃないかね？人口は減ってるし。
住友の２３０万／坪とかが適正だと思いますね。７０㎡で５０００万円以下です。

アリオの敷地は東京機械の所有ですよ。160億でシティタワーの敷地なので、アリオ敷地はもっと広いし駅近くなので200億以上でしょう。

アリオの土地は東京機械が地主で今後も東京機械が所有する。
ただマンションの土地は東京建物に売って商業施設との複合開発で
東京建物がやることになってたけど東京機械はマンションのほうの土地をすみふに売ってしまった。

マンション建てて儲けられなくなった東京建物はやる気なくして
イトーヨーカドーを誘致するだけしてイトーヨーカドーグループの
モールエスシー開発に丸投げで手を引いた。

こんな流れです。なのでシティタワーが安いなんてありえない。
建設費だけでも相当かかるのに土地を川崎としては
ありえない高値で買ってるからさすがに赤字にしてまで売るはずない。

高く売れると見込んで住友は土地買ったのでしょう。

すみふすみふうるさい人たちが撃退されたという理解でよろし。ここはプラウド板ですよ。

比較だからしょうがないよ。
実際悩むところ。

すみふvs野村はいつものこと。ここだけの話しじゃない。それが何を意味してるか、わかるでしょ。

透明ガラスパネルのバルコニーのところがあるけど、洗濯物が外から丸見えになる。せめて低層階は半透明にすればいいのに。

オプションで間取り変更を加えていないモデルルームって謳ってるから、素の状態を見せるのかと思いきや、内装は変更しまくり。間取り変更して無いだけってこと。あれじゃ、スッピンが分からない。

＞421
＞425
そうだったんですか・・・
小杉エリアの発展にとっては不幸な出来事でしたね

すっぴんなんて所詮白い壁紙。どこのマンションも同じだから、あえてモデルルームで見せるほどのものじゃないでしょう。
部屋の中にしつらえた家具や壁に取り付けた装飾類は、文字通りお化粧ですから、
余裕があれば新居のインテリアの参考にする程度にしておかないと・・・・

モデルで見るポイントはそういうところではなくて、
キッチン、風呂、床材、建具類などの質感、これは標準/Optionがわかるようになっているので注意して見る。
そして基本構造や共用部など、後から自分では変えられないところも。
具体的には、柱、梁の出っ張り具合や、内廊下の場合は特に玄関外の廊下の感じなど。
あとは図面では分かりにくいもの、エアコン配管用の穴の具合とか、給湯器の型式、間取り図に記号で表示されているものなど

間取り変更を加えてないって、そもそもここってオーダーメイド対応の一
部の住戸を除けば、間取りやカラー変更できないでしょ。青田売りで竣工
は１年半以上先なのに対応しないってのは不親切だし、オーダーメイドだ
け対応するってのもどうかな。

角部屋って、窓にコーナーがあるからドレープのカーテンしかつけられないかな。

>>430風や美観の問題で高層マンションのバルコニーって洗濯物は干せない場合が多いですよ。

せいぜい腰高ぐらいのハンガー物干しとかにチョロッと干すぐらい。

住友は１６０億であの土地を買ったんですね。となると、１戸あたり２０００万平均、部屋の平均を１４００万とすると、３４００万の原価かな？十分に４０００万台の価格設定で利益が出る。野村はもっと高い金額でここを買ったのか？

たしかスミフはリエトイーストを建物＋土地で200億円で手に入れたんだよね。今更ながらすごい

>436

禁止だったら、バルコニーに物干し付けないでしょ。

あの高さだと建築費だけでも100億円くらいかかるので4000万円台はないでしょう。
販売期間の長くなるタワーは原価だけじゃなくて経費も相当かかるのだし。

>>438それ安い。
賃貸収入だってしっかり入るから二度美味しい。

つうか普通に考えて他人が3年〜5年も使った部屋にしちゃお高いですね。仮に25万で貸してる部屋なら36カ月で900万、

相場より下げろよって話だね。

プラウドは１００億以上かな。
だから販売価格が高い！

スミフはもし一気に売り切ればスミフ販売から借りてる営業マンが自宅待機になりもったいないから高値で長々と売らせますね。

買い手がマイホームを必要とするタイミングは人によってバラバラなのにマンション販売は売り手の都合で一気売りってのが矛盾なんですよ。

スミフは買い手が欲しいと思った時に売っているってのがありがたい。

>443

売れ残って長々と売らざるを得ないってのも、言い方かえるとそうなるんだね。面白い。

建物1400万ってどんだけしょぼいマンションになるんだか…

住友は最高級をジワジワ売る印象。

仮に今すぐに武蔵小杉のタワーを買って住みたいなら個人売買の中古以外ではスミフのリエト再販中古しかない。
スミフって会社はすごいですよ。

そんなに迷いますかね？どこら辺が迷うのでしょう？
価格ということであればシティタワーはまだ公開されてないので
わかりますが、立地は迷うことがないですね。
どちらにもいい部分嫌いな部分がありますので、どっちを選ぶかは
人それぞれですが、少なくとも判断はできます。

立地はシティタワーのほうがいい？