オーベル蘆花公園

来週はいよいよ内覧会ですね。

内覧会の時期にも売れ残りがあるという現実・・・。

こちらと、桜上水ガーデンズ、
高層ということを除けば
コンセプトが似てますよね。
こちらの内装はどうでしたか？

内装は中の下って感じでしょ。桜上水ガーデンは公表されてないから分からないけどここよりは上でしょ。

だとしたら、
桜上水ガーデンズは駅近、徒歩3分だから
やっぱり向こうの方がいいのかな。

桜上水検討してる人はここは検討対象にもしてないでしょ。
駅から遠いし、デベは三流だし、何もかも違いすぎる。

でも桜上水は、もともと住んでいた権利者の方々も入居してくるみたいだから
こことは雰囲気違いそう。

桜上水ガーデンズからしたらこんな物件は眼中にないでしょ。デベも物件も格が違いすぎる。

私も、桜上水ガーデンズとこちらとは比較対象にならないと思います。価格帯、低層と中高層、戸数など違いすぎますから・・・。三流云々とか格の違いとかそういう話は私は気にならないのでどうでもいいですけどね。

桜上水ガーデンズは坪300らしい。
自然が好きな方は、ｵｰﾍﾞﾙや桜上水ガーデンズ好きとおもう。
ただ、自然派は低層好むから、桜上水はその辺りで
悩んでいる人多そう。
価格は同じくらいじゃないですか？

価格帯同じなら資産価値考えるとオーベル購入者は割高購入させられたことになるね。購入検討中の人は桜上水の全容が明らかになるのを待った方が良いかも。

待つことにします。
桜上水は駅近なので。

待ってる内に消費税も住宅ローン金利も上がるね・・・
完成は2年先ですよ！

消費税はともかく、金融緩和の中で金利が大幅に上がることはないよ。二年でインフレが2%到達することはまずないから二年後も金融緩和が継続してる可能性の方が高い。

外観のつくりは、なかなかで植樹も数年後　経年優化楽しみ～
なんて思い、はじめは検討中でした。

が、戸境の壁のつくりがコストダウンを狙って？ちゃちい壁でびっくりしました。
間取りも、まさに田の字プランばかりでイマイチひかれない、、、
その上、万が一に備えリセールも考えた上で検討を進めた方が良いと
近隣の中古物件も調べたところ、、、

蘆花公園近辺の中古物件が過剰に余りすぎていることに不安を感じ
た上、最寄駅まで実質15分はやっぱり都心への毎日の通勤にはキツイと
断念して見送りました。

会社が近辺だったり永住する方は良いかもしれませんが。
上の方の書き込みで桜上水も少しきになります。

中古で出す事を考えるなら大規模マンションの方が売りやすい。

戸境の壁に関して言うとココは良い方だと個人的には思ってます。
今のマンションの設計の流行なのだと思いますが、昔の分譲マンションのように分厚いものは最近は見かけません。
採光の面からしても分厚いのは良くないと思いますし、何より強度が保てるようになったから薄くなったのだと思います。
近くのパークホームズのようにボード張りになっているところもありますし、ヴィークグランや経堂プラウドのように、表面上壁に見せていつつボード張りの物件ってのもありますし。防災上で仕方ないのかもしれませんが、個人的にはボードの仕様よりは
良いと思います。

リセールはやはり、駅近い物件のほうが有利なんでしょうね。
仰るように永住目的だったり子育て含めた住環境でココならではの魅力を感じる方には良いのかとも思いますが。

駅から遠い＝永住には向かない、でしょ。

リセールは駅から遠いと不利だから永住なら良いのではと言ってるのだと思いますよ。

大規模の場合は同じマンション内で売りが立ち、同じ間取りな場合は価格を下げざる負えない。しかも、共用部は経年と共に劣化し、汚なさが目立つ様になる。大規模修繕をするまでには、かなり時間を有する。いいとこで、入居後10年未満かな。

桜上水駅近くでいいですよね。

でもまあ、ここを購入した方々は「駅近く」というより何か他に利点を感じて購入なさるのでしょう。

実際長年この辺りに住んでますが、四季の移ろいを感じられるところが私は気に入っています。

桜上水そんなに良いか？
団地のイメージ強いけど
芦花公園や桜上水より、もっと都心が良いけどなー

桜上水は、敷地の端っこ、地図でいえば北の先端からなら近いけど。
えらく縦長の敷地だから、南から北まで10分はかかるのでは。

やはり駅から近い方が高額になるのかね

ってゆうか桜上水のスレでやれよw

ここがまだ売れ残ってるから
桜上水と並行で考えてるんだよ。

そんなことを言う方は来ないでしょ。近所の情報交換などのスレッドは無視。何か目的が違って来てるでしょ。

桜上水のマンションのネタといい、少し前の数々の異常な書き込みといい、完全に悪意のある特定のユーザーの連続投稿でしょう。

もしそうなら、犯罪に違いですよね。これが不動産関係なら個人であったとしても尚更ですね。このスレッドは賛否両論あってもいいと思いますが、これから物件を検討する方の参考になるスレッドになって欲しいものです。全て否定や断定から入ったのであれば、それは批評ではないです。

661さん
私も本当にそう思います。以前あまりに掲示板が荒れていたので管理人様に同一IP及びユーザエージェントの
関連書き込みを纏めて削除対応して頂いた際はほぼおかしな書き込みが消えました。それ以降もちょいちょい書き込んでるようですけど。。。物件購入の参考にするのも情報の見極めが大切ですよね。

こちらは、駅から離れているといっても徒歩10表記（実質長くて15分？）。私の今の住まいは駅から徒歩12分表記なので少し近くなります。
何度か現地を訪れて、近隣をぐるっと歩きました。徒歩3分以内の近場に商店はないようですが（第一種低層住宅地域だから？）、環八沿いには、まいばすけっと、ローソン、スタバ、ドンキやジョナサンなどがあり、芦花公園駅方面には成城石井、ゴルフ練習場、世田谷文学館、サミットがあり、私にとっては割と「揃っている」ように感じています。八幡山駅の洋食屋は結構旨かったですし、同じく駅の喫茶店のホットケーキも地元では有名みたいでした。
蘆花公園をはさんだ反対側の環八沿いにある「SPA成城」なる施設も地図で見て気になっています。スーパー銭湯が好きなのと、スポーツジムのセントラルもあるようなので。
ネガ意見としてよく投稿されてる「割高」は、人それぞれだと思います。

支離滅裂な投稿ですみません。過去の投稿を見てもこの物件や地域に関する投稿が少ないように思い、思いついたままに書きました。

今まで書くのを躊躇しておりましたが、ようやく情報交換ができそうです。個人的には良い物件と感じていることを前提に、近隣に十数年住んで来て、より近くにあればいいなぁと思うものは、総合病院とホームセンターです。周辺には専門クリニックが数多くありますが、緊急病院は下田総合病院を除くと、久我山病院か至誠会第二、関東中央病院と離れています。また、スーパーマーケットは駅周辺にありますが、ホームセンターは仙川の島忠か高井戸のＳＶと離れています。それ以外は663さんが書かれいてるように、コンパクトにまとまっている気がします。また、烏山からは吉祥寺、荻窪、成城学園、千歳船橋へのバスがあり、自動車がなくても、かなり楽しめる地域です。八幡山駅へのアクセス路の途中にある都営住宅も一部、取り壊され、今後、より周辺環境も変わって行くようです。662さんが書かれているように、ご興味を持たれた方は是非、スレに惑わされず、是非、足を運んでみて下さい。（ＳＰＡ成城の１階はユニクロが入っております）

ちなみに大雨で、荷物多い時の通勤は皆さんどうされますか？
タクシーでしょうか？

大雨の日は大きな荷物は持たないようにします。

嫌味でも何でもなくこの程度の値段のマンションの購入層は気軽にはタクシーは使えないレベル。

前に出張から帰ってきた時にスーツケースを引いて雨の中歩くのが面倒でタクシーを使ったことがありました。
しかし、徒歩10分ぐらいなら大体は歩きます。そもそも日常の通勤時に大きな荷物を持つことが少ないように思います。

＞＞667
嫌味以外のなにものでもない。
てめぇの年収を晒してみろ！

まぁまぁ落ち着きましょう。

そうです、落ち着きましょ。人を苛つかせる人は人として欠陥がある方です。管理者に特定して貰いましょう。ようやく、ちゃんとしたスレッドになったと思いましたのに…本当に残念ですね。

こちらで検討していますが
こちらの内装やデザインは素晴らしいとおもいました。
とくに白いタイプのお部屋が。
外壁の色合いも素敵ですよね。

購入を検討していましたが、条件があまりにも悪いので断念しました。東向きと公園ビューの地下住戸は論外として、西向きも残ってる部屋は南向き住戸の影になって日当たり悪そうですね。

桜上水、桜上水って、黙っていけよ。
いけばわかるさ。ご唱和ねがいます。
いくぞー、１、２、３、ダー！！！

東向は完売してなかったっけ？

１ヶ月以上前に現地見た時は東向きの空きは最上階に2戸のみでした。

西側には「興右衛門さんの家」という建物があり、それを取り囲むようにこのマンションの敷地があるという変わった形になっています。
モデルルームの模型を見ると、その影響で西側は開けています。(というか、その「興右衛門さんの家」の庭園が見える)
建物の配置から推測すると「南向き住戸の影になる」ということはひょっとしたら冬場などに一部の住戸であるのかも知れませんが、仮にそうなったとしても、少なくとも暗く陰気な雰囲気では無さそうだと思いました。
あとは部屋を実際に見ないと分かりませんね。

日影図では西の南からの影響はほぼなし。東はD'グラフォートの影響で北側の下階は冬の昼時は影になります。フォレストのガーデン側の角部屋はいい。すでに検討段階だったけど。おてんと様が最も高くなる昼時に、隣接する建物が同じ高さで、離隔距離があれば、配置上、ほぼ下階まで影響ないかと。

西向きの一番南側の角部屋は、南の建物の影になりますよ。なので坪単価が少し安いという説明を受けました。ここの営業は完全な地下住戸を半地下だと言って売ろうとしてきたので、影の影響が大きくはないと言われましたが、信じられず購入を見送りました。また、西向きは文化財に申請してるらしいですが、民家が売却されて将来違う建物が建つリスクがあるかなとも思いました。

ちなみに東向きもまだ余ってましたよ。そして、南向きも地下住戸が二戸。

西側の民家の場所に何か建つかもと言っても第一種低層住宅専用地域の上、建ぺい率50％、容積率100％で割と制限厳しそうだな。せいぜい分譲住宅か。まあ、その規制も変わるかもしれないが、そこまで考え始めたらどこにも住めんな…

よくご存知ですね。そうこの容積率なら、あえて低層マンションは建てない方が得策。

西の端が南の影になるって、西の滑り出し窓のことでしょ。角部屋じゃない住居は全てそうだよ。そういう方はマンションは選ばない方が良いのではないだろうか。

実際に売れ残ってるわけだし、坪単価が安くなってるなら相応にデメリットがあるってことでしょう。

とにかく部屋を自分で見てみないと分からんね。そこが気に入るか気に入らんかは人それぞれ。

ネガティブ思考で見れば部屋の欠点なんていくらでも見つかる。好みやライフスタイルの違いで向き不向きもある。さらに言えば、そういう話題を振りまくことは全体のイメージを敢えて下げようとしているようさえ見える。

公の場で地下住戸って言ってるけど、地下住居の定義って、建築基準法にちゃんと定義されてるよ。ここは地下住居ではない。売れ残ってると言ってるけど、ローン審査によるキャンセルらしいよ。うちは価格が高く断念せざる負えなかったけど。

南向きの棟の一番西の部屋は、北側にある玄関と西側の窓は、土地が傾斜地のため地下になっていますが、南向きは地上に掃き出し窓(ドライエリアではない)と、テラス、そして「スカイテラス」というのがついてます。大雨の時に浸水するリスクがあったりするようないわゆる「完全な地下住居」ではないように見えます。日当たりは他の1階の部屋と少ししか変わらなそうな感じがしますが…。ただ、確かに半地下でも何となく引っかかる感じはするので、問題は価格のような気がします。

確かに完全な地下住戸ではないね。
半分地下の住戸ね。
リビングに座って窓の外を眺めると、前面道路の路面を下から見上げるくらいの感じですかね。

中からの景色は分かりませんが、南棟の西角は外からだと2階が1階に見えて、さらに下に部屋があることに情報のない人は気づかないかもしれませんね。駐車場入り口にも隣接していて、この物件の中で条件が悪い部屋の一つなのでしょうから、それに見合った価格かどうかなのではないでしょうか。

1階で、道路に面しているこういう住居の窓からの景色は基本的に「植栽と空」だと思う。多分。

687さんの意見が全てなんじゃない？もう、竣工してるんだしさ。桜上水は未だ机上の空論だし、駅近は断然、桜上水。それ以外に何も比較できないよ。自信がないだの、公共の場で言うことじゃないですよね。そういう類の挑発に皆が飽き飽きなのでは？

現地を見比べましたが、千歳烏山、芦花、八幡山の方が好きですね。

オーベルの北側にある八幡山アパートは世田谷区の再開発計画に入っていて、既に取り壊しされている棟もありますよね。
再開発計画を見ると、環八を渡る歩道橋の整備も書いてあったかと思いますが、周辺住民の方で、世田谷区が今年に入ってから何回か実施している住民説明会にでた方がいらっしゃれば、それが具体的にどう変わるのか分かれば知りたいんですが。
何となく周辺が綺麗になりそうだということは分かるんですが、歩道橋も今より使い勝手が良くなるのであればいいなあと思いまして。何かまちがってましたらすみません。

ご存知だと思いますが、沿道地区での再開発計画があります。
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/118/329/d00121783_d/fil/6-4...
環状8号の東側はすでに新しく歩道が整備されておりますが、これと西側の歩道を繋ぐのが、現状の歩道橋かと思います。しかし、その中で歩道橋の再整備は盛り込まれてなかったような気がしますが、いずれにしろ、都営住宅の建て替えにより、歩道は整備されます。良い環境になるといいですね。しかし、取り壊しはあっと言う間でした。

残念ながら、京王のダイヤ改正で、橋本方面の区間急行や特急が増えたので、下りは今までのような桜上水での通過待ちは少なく、八幡山で抜かれるので、あまり桜上水と八幡山は時間ではあまり変わりませんよ。しかも、上りの朝や夜の京王の急行は、混み過ぎで逆に乗りたくないですね。桜上水に住んてみてから、分かると思いますよ。小田急のように、新宿での受け入れキャパがないから、どん詰まり気味であまり急行のメリットがない。

周辺では駅力は烏山は高いですが、急行が止まらない八幡山にも、仙川にも負ける桜上水。元々、操車場があったために、急行が止まるだけ。操車場も今は若葉台へ移設。商店街も桜上水は面白みはない。八幡山や烏山は個人的には楽しいですね。

ところで、こちらの物件の西側に隣接してるお家の重要文化財指定申請って結局許可おりたのでしょうか？
西側は、許可がおりれば価格的にも考慮されていて良いと思いますが、、、

もしおりていなかったら、単純に住居に隣接しすぎて抜け感も採光も問題(特に３Fまで)の難物件になって
しまいますよね。

近隣の物件は、あまりまくり駅距離遠くリセールは厳しそうなので
永住で予算抑えられる西側ならアリ？と検討中ですが
重要文化財却下なら見送ろうと思っているので伺いました。

712ですが、私が見たのは世田谷区の別の資料なんですが、
よく見ると確かに歩道橋の再整備は書いてなく、「歩道を整備し、歩道橋へのアクセスを良くする」のような表現でした。
大きな橋みたいなものができるのかもしれないと勝手に思ってたんですが、まあ、あの辺の歩道が整備されるだけでも変わるかもしれませんね。

そうですね。環八の歩道整備は、平成２７年までの優先事業ですから、都営住宅の建て替えと合わせて、綺麗な環境になるといいですね。期待したいです。

もう、竣工してるけど…。

ずいぶんたっぷりと歩きましたね。私はその3駅を歩いた上に現地付近も歩いた後、桜上水に寄ってまた歩くというのを１日で出来る自信はないです。そして、大分出来上がってるというか、完成してますね。

というか、その文化財申請の結果が私も気になる。

つまり、721は現地近辺を歩いていないし、現地も見てないって事だな。

気にはなりますね。今度、営業の方に聞いて見よ。所有者の方は近くに住まれていると思いますから、古民家が有形文化財になってくれるといいすね。

単なる日記。