パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part2

>>679
近隣住民です。DM見てないけど、2階であれば東横線の線路より低いと思うよ。
見えるのは東横線高架のコンクリ壁ぐらいじゃないかな。

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徒歩1分と徒歩3分なら眺望と仕様いいとこ選んだほうがいいよ。
価値が全然違ってくるから。

普通は駅前よりグレード高い物件あればそっちのほうが資産価値は維持されやすい。

駅前過ぎると騒音、セキュリティなどでマイナス面も多いのが建つと目立つ。

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12棟も建って資産価値の維持もあったもんじゃないけどね。
どこも同じでしょ。

ただ一つ間違いないのは分譲価格が高いほど中古値段の下落幅は大きいということ。
コスギで唯一買値より上がってるコスタの分譲価格は坪単価200万。
パークシティのほうが仕様は数段良いが分譲価格が高すぎて結局、中古価格は上がってない。

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>>683
コスタ住民の書込みご苦労様。
買値より上る事がわかっていてもコスタだけは買う気にならない物件です。
ごめんね。

3.11の被害ダイジョブ？
ダイジョブ、ダイジョブ。
ホント？
ホント、ホント。

こんな事で納得する私ではありませんのでコスタは無理。

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パーク住民ってホントちょっとアレですよねw

ちなみにコスタ住民ではありませんよ。
住民が坪単価200万って胸はるわけないでしょ。

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ローン事前審査申し込まれた方いますか？
結果はどのように連絡ありましたか？

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686さん

事前審査申し込みました。
三井住友銀行でしたが直接自宅に結果通知が来ました。銀行によって違うのかもしれません。

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既存のパークシティは、完成前のプチバブル時代にスレで、
分譲価格に２割上乗せして転売できるとか、書き込まれていたけどね。

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>>688
我が家、1.5割乗せで売れました。
売れたのでグランドウィング買います。

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ちなみにSFTでした。
SFT最悪な状態なので売り逃げできて最高です。
MSTの中古でも良かったのですがGWTが買えなかったらMSTの中古にします。

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仲介手数料を取られるから儲けは減りますけどね。
更に、利益に対して税金の特例を使うと次にローン減税を使えなくなるとか。
どーでもいいけど。

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手数料税金引っ越しだいを
考慮すると

結果的には690さんは最初から
MSTを買っておけばよかったってこと。

MSTが最強です

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>>692
MSTは何が最強ですか？

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最強ってw
小学生じゃないんだから。

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687さん
提携ローンですか？
うちは営業さんから口頭で大丈夫そう、と言われただけです。
事前審査の申し込みには、個別に連絡が来るように書いてありますね。

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ETが最強です。

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さっそく販売時期が延びたね。
やっぱり苦戦？

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低層階希望者はもうオプション相談開始と思いますが、
カタログ等送られてきましたか？

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そりゃ坪300で絶好調だったら周辺中古もとっくに売れる。
通勤時間帯は駅直結でもないんだから。

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エルシィ跡地にもタワマンができるとなれば様子見るひと増えそう。

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所詮、郊外のマンションなんてこんなもの。
価格は自然と落ちつくところに落ちつくよ。
最近中古価格は徐々にこなれはじめてる気がするが、新築はまだまだ夢を追いかけてる感じだね。

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>>703
武蔵小杉のタワマンで眺望がほしいなら、真ん中のを買ってはだめ、周辺のを購入しなきゃ。
結局クラッシィとコスタの南側か、これからなら住友のタワーの南側かな。

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結局、タワマンが林立して
眺望を悪くし合うのか…

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エルシィ跡地以外の計画は5年前から分かっていたことなのに、何をいまさらって感じではある

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結局豊洲とかと違って、駅取り囲むように乱立するから、眺望なき地盤悪いだけのタワマンばかり。

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このスレ伸びないですね？
人気ありそうなのに。

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登録会行かれた方、赤い花のつき具合はいかがでしたか？

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昨日登録会行ってきました～まだ登録初日ということもあってか、
検討中の黄色は結構ありましたが、赤はまだ少なかったです。
最上階にも赤がついてましたよ。ブースは満席で賑やかでした。

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黄色い花も南西の角から埋まってましたし、お金持ちはいるもんなんですねぇ。

眺望シミュレーションを再度見てみましたが、東と北も思ってたほど悪くないですね。
東のパークとお見合いの部屋は、多少圧迫感ありそうですが。

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シミュレーションと、実際に住んだときの眺望との感覚の誤差
が少ないとよいのですが。

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ここを検討できるひとは
世間一般的には十分お金持ちだと思いますよ

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せこい話ですみません。

何回かいくにつれて、飲み物を出してくれなくなったのですが、そんなもんですか？

購入前提で話を進めているので、そんなに悪い客じゃないと思うのですが。

なめられてるのか、って気がしてしまって。。。ほんとせこい話なんですが。

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飲み物は、はじめはちゃんとした ホットのコーヒーがでてきましたが、
今では、コーヒーを頼むとホットでもアイスでも缶コーヒーです（笑）
はじめてのお客様？にはちゃんとしたコーヒー出してたから、
こんなもんなのかな!?と思ってます。
他はどうなんですかね

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毎回は最初にメニューを持ってきて、一応缶ですが、出てきてます。
担当営業の人の問題のような気がします。

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一般公開前は、入り口に自販機もなく、ちゃんとカップで出してくれてましたよね。

でも最近は、缶すら出てこないんです。

いや、欲しいわけではないんですけど。ほんとせこい話ですみません。

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そういえば、ここは三井のわりには営業がイマイチ。
どっかに委託でもしてるのかな・・・

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今日道歩いてたら新価格表手渡されたんだけど、部分的にびっくりするほど値下がってた。
3月24日付→5月20日付で一番値引いてるところは1040万円引き！
人気があるらしいところはそのままだったけど、200～300万円引いてる部屋が多いね。

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道歩いてて、価格表渡されるわけないじゃん！

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いやそれがホントなんですよ。
価格表単体ではなく、薄いポケットティッシュ＋チラシ＋価格表のセットですね。
昨日の１５時ごろ、トヨタのアクアが展示されてるフーディアム前で配ってました。

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東横駅へのデッキ開放時間はどうなってんだ？販売員に聞いても、「東急駅ビルの開放時間と同じです」という回答しかない。東口のデッキから改札口までの間には、駅ビルの商業施設とは別に内廊下が通らないのかな？

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通らないよ。本来ここは駅直結って言っちゃ駄目なんじゃないかなぁ。

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価格表配るなんて前代未聞。そんなに苦戦してるの？

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苦戦してないでしょう。
売れることは間違いない。

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売れる部屋と売れない部屋に別れそう。申込はファミリーに集中しそうなので。

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726
営業さん遠征ご苦労様です。

そもそも価格表を不特定多数の通行人にバラまくなんて聞いたことないですね。
一部代表住戸の価格を載せたチラシを配ることはありますが。

余程苦戦が予想されてるのでしょう。

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価格が下がったなら検討者が増えて売れるかもね。全戸500万円ずつくらい相場より高いかんじだったから。

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価格表配る訳ないじゃん。

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全戸の価格表を配るとは考えにくいです。

代表住戸数件のことでは？
それなら、他のマンションでもあることですね。
モデルルームできちんとした価格表をもらいました。
全く下がらない部屋もありましたよ。
予想より下がりませんでした。

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>>731
確かに5000円ぐらいの価値がある物（全戸価格表）をタダで配るとは考えづらいですね。

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三井の物件は、すべて価格公表が基本
現在売り出し中の物件は、下記のURLから誰でも見れる

http://www.31sumai.com/mfr/F0606/juko_01.html

表示されるのは、売り出し中(～6/3)だけだけどね

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えっ、売り出すのってこんだけ？

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＞733さん
ナイスプレー！

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価格表配ってても不思議じゃないな。一期で300戸中いくつ売れるか見物だ。

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ざっと見たかんじ300戸もないと思うんだけど掲載は一部？

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300ありましたよ。暇人なので数えました。

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今回の募集住戸では片手で足りるくらいしかないけど、手頃なのもありますね。
客寄せ住戸かな？

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不特定多数に価格表をばらまいてたならそんなに好調ってかんじでもないんだね～。戸数も多いし、高い部屋は完成まで売れ残るかな。

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エスラスぐらいの販売状況(販売一年、竣工前で残りは一桁)ならほどほどで良いペースと言えますね

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しまった〜エクラス買って失敗したかもしれん。
やっぱこっちだっかー？

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売れ残ってもいいんです。
ここは既存２棟で充分に儲けているのです。
だからグランドウィングは消化試合みたいなものです。

だいたい売れ残ると思っている人は不動産の勉強不足と言えますね。
もちろん即時完売とはならないでしょうが。

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ぎりぎり6000万円を切る住戸がありますが
それなりの理由があるのでしょうか。
低層階は気になりませんが、
線路の横とか、商業施設の真ん前だと
考えてしまいます。

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勉強不足もなにも不動産に詳しい人は武蔵小杉に買ったりしないよ。
話題性はあるから興味は持つけどね。

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>744
6000万円切る部屋は既存パークとお見合い＆商業施設が前だから。
あと間取変更とカラーセレクトができない。

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条件よさそうな部屋から売り出すんだね。
2期以降は余りものってかんじになりそう。

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不動産に詳しいひとは武蔵小杉ではなくどこに買うのでしょう？日吉？田園都市線？鶴見？川崎？


不勉強で申し訳ないですが教えてください。

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日吉、田園調布の品質の良い低層は鉄板でしょう。

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たしかに彼らは小杉のタワーなんぞ目もくれてないでしょうね。

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田園調布は高いから対象外かな

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日吉に駅直結タワーができたらほしい

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築年数が古くなった川崎駅や武蔵小杉駅の駅前のマンションは安いでしょ。
でも都内だと古くてもけっこう高くて新築と比べたときの価格差が神奈川ほど広くない地域がある。
詳しい人はそういうとこを好んで買う。

だから不動産に詳しい人は基本的に神奈川にマンションは買わないし、
買うとしたら古くてもあまり安くなってない日吉くらい。

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神奈川県民800万人を一斉に敵にまわす刺激的な意見ですね

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神奈川の不動産業者は圧倒的に戸建派が多い。

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低層階の部屋は価格帯は良いのですが、懸念点がいくつかあります。電車側の部屋は、電車と反対側と比べてやはり騒音の心配があるでしょうか。2、3階は、電車から見えるのでプライバシーには不安が残ります。窓は開けられないと考えた方が良いですよね。鉄粉被害も予想されるので洗濯物も外には干せないのでしょうか。

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線路ぎわですからね
窓を開けていればテレビの音は聞こえないと考えてください
そのための2重サッシなわけですから
プライバシーの問題は、カーテンで解決してください
もちろん、洗濯物を外に干せるとは考えないでください
そのための浴室乾燥なわけですから

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２重サッシ？
ペアガラスじゃないの？

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Low-Eペアガラスだね
騒音は避けられないでしょうね
MSTでさえあの騒音ですから

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騒音気になる人は他を待つほうがいいでしょうね。
ここは線路以外にもアリオもまん前で高層じゃない限り騒音は避けられないです。

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結局ここも平均坪290になったか。やはり小杉で坪300は無理だったようだね。

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最多価格帯は300台だけど、低層線路側がかなり平均を下げてるね
駅直結で坪250なら、騒音のこと考えてもわりとリーズナブルじゃないかな

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>>753
大丈夫？
最近の武蔵小杉を知らない人の書込みみたいだね。
偉そうに不動産業界を語る前にもっと勉強してから書いてね。

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>>759
MSTはサッシ閉めたら静かですよ。

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そりゃ音は、慣れ、ですから。慣れたら静かに感じます。

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>762
最多価格帯が300なのは角部屋をほとんど残さずに売り出したからで本来の最多価格は290半ばだよ。
高い部屋ばかり申込みが入るとも思えないからとりあえず高い部屋は毎期出すって戦略かな。

野村のように即日完売は狙わなくても駅直結なら無理しなくても売れるし、
そもそも冷やかしが多くて確度の高い申込かを判断しにくいから無調整で出したってところかな。

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長く住むことを考えたら管理費アップが怖くて考えてしまいます。みなさんどうですか？

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サッシを閉めれば静かというのも心地悪くないですか？折角窓もバルコニーもあるのに・・・。高層マンションとはそういうものでしょうか？実際高層階でも低層階以上にゴーっという街の音を拾った騒音がきついと聞きましたが本当でしょうか？

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確かに高層でも窓を開けたらうるさいです。
基本的に駅近で窓開けての快適さをのぞむならせ線路沿いは避けないとです。

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東急の高架は、すごくうるさい気がします。
横須賀線や新幹線の近くに行って比較するとわかります。

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>767
維持費が上がることで20年後に資産価値が半額くらいになってると仮定して考えてみてそれでも買いたいと思えるなら頑張ってみてもいいのでは？

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2階の角部屋価格は安いですが、日当たりとプライバシーがネックだからでしょうか。商業施設の騒音も心配ですかね。

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安くても問題多い部屋は売りにくくなるので後を考えたら安くもない。賃貸出すとかじゃなきゃやめといたほうが無難｡

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横浜・日吉方面から東急・武蔵小杉駅に電車が進入する直前にポイントがあって、そこを電車が通過する際に大きな音がします。高層階であってもバルコニーの天井で反射した音が住戸に響くのは避けられません。
なので、西側は窓を開けているときは、覚悟しないと・・・。

しかし、GWTが建つお陰でMSTの高層階に響く音は遮断されるので、今の住民には朗報かも。

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>767
>維持費が上がることで20年後に資産価値が半額くらいになってると仮定して

勉強の為に、どういう計算で半額になるか教えていただけますせんしょうか？

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>776
細かい計算は長くなるので書けませんが単なる数字遊びです。維持費値上がりで発生する現状の金額との差額と維持費上昇による賃貸にまわる確率上昇で家賃水準低下の確率とそれによる借入限度への影響と維持費が上がる20年後くらいの購買層の年収水準を現況の昇給水準などから何パターンか出していろいろいじって計算すると最大下落幅は約半値でした。
数値はどうとでもとれますがさすがに半値以下にするのはかなり極端な算定になります。

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購入予定の方、キッチンパネルセレクトで、ホーローかメラミンを選べますが、
どちらがお勧めですか？ツルツルでお手入れしやすいのはメラミンですが、他マンションで、よくホーローがつかわれてるし迷ってます。

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買ってすぐ１割減、毎年３％程度の割合で価値は減少し、20年で買値の半分、というのは一般的。
同種のマンションが多く建ち並んでるので競争が激しく、もっと安くなることは十分ありうる。
さらに管理費が高めだったり地震で損害を受けたりすれば当然評価はさらにマイナスになる。

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一般的の定義にもよると思いますが

買った瞬間に3割下がり
10年で半値になる

という説もあります。

実際に千葉、多摩のマンションは
2000年頃分譲が2010年で半値になっているものも
あるようです

一方、川崎駅三分のマンションは2000年頃分譲でほとんど下がってません。
(すみませんがマンション名忘れました。ラゾーナ側)

いいたいのは購入時期とエリアが重要ということ

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