プレジデントステージ横濱鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：神奈川県横浜市鶴見区豊岡町729-3他（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：56.72平米～89.16平米
売主：ナイス株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社 東京建築支店
管理会社：ナイスコミュニティー株式会社
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/プレジデントステージ横濱鶴見
【物件情報を追加しました。2013.4.20 管理担当】
[スレ作成日時]2011-12-10 20:56:22
ロイヤルタワー鶴見も、もはや完売は諦めたような感じなのに
また鶴見なのに異常に高い値段の物件作ってどうするんだろう。
財閥系ならともかくナイスでは、営業力もそんなに期待出来ないだろうし。
47さん
駅近はすべて高いは素人すぎな発想です。
その駅、土地、需要 等々
それに応じた値段というものがあるのです。
そこでのバランスがここの物件がおかしい！
となっているのです。
比較出来る物件が無いのが一番痛いところですね。
眺望ありますよ！！中低層階はだめですが、高層階からは総持寺の鬱蒼とした緑と広大なお墓群が一望です。
冗談はともかく・・さすがに地元のniceは分っている。西口豊岡町のプレミアムな価値を・・あの立地なら多少高くても買う人
（買える人）がいることを。豊岡のプラウドはいくら待っても出ないし、待ちきれず二見台を買っちゃった人もいるんだろう。
仕入れが高かったのかな?トポスの解体費込みとか？無理してここを買うか、そのうち並びにできるかもしれないアリュールを待
つか？ただプレミアムな価値ってのはあくまで地元に限ってのこと。しょぼい町ですよ鶴見は。
賃貸にして利回りきくと思ってる？
まったく資産価値ないよ。
なにかあって転売なんて悲惨だとおもうよ。
良く見積もって220～240だね。
1000万円近くは高い。
後ここって乾式？湿式？
良く見積もって220～240だね。
1000万円近くは高い。
まったくその通り！！
言いたいのはプレミアムな価値というか需要。
いろんな事情から豊岡・寺谷あたりで探してるひと多いんですよ〜。
niceはそれを知ってるから多少ふっかけてるという話。
半分くらいは言い値で売っちゃって、残りはいつものように
さばくんだろうし。
ここ最近は、駅歩10分くらいに戸建ても出てきてるけどやっぱり高い！！
6000万前後。
資産価値だけ考えるとそっちかな。
なんでこんなに販売時期が遅れているのですか？？
西友前のプラウド鶴見の中古物件は、何度か住人の引っ越しは見かけたけど、公開された記憶がないね。順番待ちなのかな?待ちくたびれちゃうね。
鶴見でさがしていたのですが、ここって夜になると家の前までタクシーが並んでいるところですか？？
まさかですが車寄せはありますよね？？
一通だしタクシーだし車寄せないのはちょっとと思い。
誰か教えてください。
車寄せないねぇ。前面道路がタクシーの客待ちの列になってるね。入居が始まれば管理組合が、カラーコーンなんかで規制するんじゃないかなぁ。契約車なら駐車場のエントランスに乗り入れちゃえるけど、現状だと工事車両も出入りが大変みたいだし、何かしら規制すると思います。そもそもあそこにタクシー並ぶの違反のはずだし。
★プレジデントステージ横濱鶴見について
・立地
駅から3分→○
シャルが出来るし京浜東北線、京急線、鶴見線の3線利用可→○
地盤は強いし免震→○
眺望は高層階でも難しいし日影も難しい（南向きは自影にて日照時間少ないかも）→△
・価格
立地に対してはちょっとお高め→△
・広さ
ナイス物件ならではのコンパクト
廊下なんてあってないようなもの（廊下は必要ない？）
収納スペースが特にひどい→×
トータルで考えるとマンションとしては良い方だと思います。
★設備について
余計な共有設備がないのはいいです。
★部屋の仕様について
天井がここはいくつ？？（2450㎜ありますか？）
エコキュートの置き場所はどこですか？
お風呂全体的に狭いですね。
★管理について
マンションは管理ともいいますのでその辺りがどうなのかな？
どうやら店舗も入るようなのでそれにも依存される可能性は有ります。
★施工について
マンションは施工ともいいます。
前田建設！
これは、また、微妙なゼネコンですね。
近くのタワーマンションは竹中工務店だったのに、残念です。
前田建設は最近あまりよろしい話は聞かないので見守りたいです。
免震技術がこれといって特化していることもなさそうなので、
そこはまだ長谷工の方がとも思ってしまいました。
★近隣比較について
この近辺でもこれといった比較対象が少ない為、
値段はかなり強めだと思いますが、無しな物件ではないと思います。
駐車場も駅が近い為いいお値段しますしね（20,000円オーバー）
★資産価値について
どなたかおっしゃっておりましたが、賃貸や転売をするのであれば
ここは難しい（難しいというのは賃貸の値段が高すぎる設定になってしまう、転売は高くて売れないという意味）でしょう。
そういう意味で資産価値は落ちやすいかも知れません。
★免震について
免震での追加修繕費が怖いですし（10年で100万くらいは用意しておかないと）
大規模修繕の際に多くの人は引っ越しを選んでいます。
残された人はその人達のシワ寄せがやってくるので悲惨です。
また免震自体、まだそこまで歴史が無いのでなんともいえないですが、
縦揺れの効果については疑問視されております。
三次元免震なら良いのですが、ここは通常です。
免震構造の関係で建物自体を軽くしなければならないので戸境壁が180㎜しかありません。
三次元免震＞免震＞制振＞耐震 と考えているのでそこの点は良いです。
（タワーでないのに免震が必要かは置いておいて）
★販売について
また、ナイスがどれだけ頑張っても完売は難しいと思います。
ナイスですし(笑)
ここが三菱や野村ならこの価格でも手を上げます！
だから、どうしても買いたい！でもちょっと高い！
という人はおそらく時期をまてば値引きはあります。部屋もある程度選べます。
ただ要望書が集まらないので販売時期がズレすぎです。
どこかのプラウド（元住吉）やブリリア（磯子）みたいですよ。
ここが広告塔だとおっしゃっているみたいですが、建前に過ぎません。
★値引きについて
値引きも10％～15％は見込めます。
口説き方が得意な方はもうちょっといけるかもです。
私は口下手なので10％程度はいけるのかな。
たいしたコメントは書いてありませんがご参考にして頂ければと思います。
一応視野にいれている地元住民より
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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6,698万円～7,258万円 |
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3LDK |
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63.59m²～70.41m² |
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総戸数 2517戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
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5698万円～6598万円 |
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3LDK |
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62.23m2～71.11m2 |
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総戸数 26戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
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未定 |
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1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
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36.63m2～64.84m2 |
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総戸数 132戸 |
神奈川県川崎市高津区諏訪３-144-1 他2筆 |
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5600万円台・6400万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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61.61m2・70m2 |
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総戸数 21戸 |
神奈川県横浜市磯子区中原１-2021-20 |
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5398万円・5498万円 |
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3LDK・3LDK+S（納戸） |
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72.94m2・76.98m2 |
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総戸数 32戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
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4400万円台～5700万円台（予定） |
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3LDK |
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58.05m2～62.35m2 |
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総戸数 37戸 |
神奈川県川崎市多摩区登戸1260-1及び1259-1・1260-2の各一部ほか |
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5500万円台～7400万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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54.2m2・62.6m2 |
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総戸数 23戸 |
神奈川県川崎市多摩区登戸字乙耕地282他 |
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4900万円台・6900万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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63.09m2～85.03m2 |
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総戸数 33戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
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1億3190万円～1億6990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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71.61m2～93.9m2 |
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総戸数 51戸 |
神奈川県川崎市麻生区東百合丘４-17-2 |
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4400万円台～5800万円台（予定） |
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3LDK |
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69.86m2～78.13m2 |
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総戸数 79戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
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5,118万円～5,368万円 |
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3LDK |
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73.80m²～75.64m² |
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総戸数 74戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
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3900万円台～6200万円台（予定） |
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3LDK |
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58.57m2～68.67m2 |
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総戸数 140戸 |
神奈川県海老名市めぐみ町512-13 |
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4688万円～2億4000万円 |
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1LDK～4LDK |
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46.56m2～121.04m2 |
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総戸数 304戸 |
神奈川県相模原市中央区相模原７丁目 |
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2600万円台～3900万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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30.59m2～65.79m2 |
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総戸数 131戸 |
神奈川県相模原市南区文京一丁目 |
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4,200万円台予定～5,500万円台予定 |
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2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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66.70m²～70.99m² |
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総戸数 173戸 |
神奈川県川崎市麻生区栗木台２-7-1 |
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4400万円台～6800万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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61.7m2～80.94m2 |
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総戸数 127戸 |
