シティタワー大阪天満 part15

不法占拠というほど浮浪者はいないし、排気ガスも駅前の方がよっぽどひどいと思う

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このマンションの価格そのものは普通の価格帯だけど、、
この悪条件満載の立地で、築古で、売れ残り多数で将来の管理計画が不安な
このマンションを、あえて普通の新築マンション価格で買うのは
馬鹿馬鹿しいということではないですかね。

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大阪城の見える部屋はまだありますか？

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大阪城の見える部屋なんて有るのですか？

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このマンションの立っている場所って、あんまりよくないんですか？？

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レジデンス梅田ローレルタワーと、こことで迷っています＞＜

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712さん。
あくまでもレジデンス梅田との比較なら天満の方が良いと思いますよ。
私の主観ですが
立地だけならレジデンス梅田。
物件その物の良さはシティタワーです。
両方ともモデルルーム行きましたが、営業さんの対応も住友不動産の方が
信頼できそうでした。
ーーーー
掲示板荒らしの方
私のコメントに一々反論はやめて下さいね。

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スミフの方向性は理想的には完売だけど現実的な採算ベースを50パーセント販売に見込んでる。売れない条件でも豪華なCTの竣工実績をパンフレットにたくさん掲載することで、他府県含めた他の条件良いCTを高く早く完売させる為に必要。企業は個別物件の収益性なんかあまり気にしない。

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住友不動産は時間かけて売るのが当たり前で
他の業者は完成する迄に売ろうとしているのが普通です。
デベロッパーの考え方の違いで、売れ残りと決めつけても仕方ないですよ。
レジデンスは2割以上の値引きをしても売れていない。
シティタワーは未だに値引きしないで売っている。
売れ残りというのはどちらだと思います？
批判ばかりしている人は何のためにこの掲示板に書き込みしてるんですか?

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そうですね、文句言うだけじゃ不毛ですよね。

723さん
その話、本当？
住友不動産って完成前の販売しないんですか？だとしたらかなり良質なディベロッパーですね。
明らかに現物見て決められる方が購入者にとってはメリット有りますもんね。

ただ、ひとつ気になるのは、完成から2年位？その間の未販売住戸分の修繕積立金って
どうなってるんでしょうね？住友不動産が払ってくれてるのかな？
住民に跳ね返ってこないなら良いですね。

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完売するまでの間、空いている部屋の管理費 修繕積立金は
住友不動産が負担するって言っていましたよ。

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盲点になるのが、駐車場の稼働率。入居が少ない分、駐車場も空きが多くなる。
想定している駐車場収入に足りない場合、入居者の修繕費負担が増えることになる。
たとえば５０台想定より少ないと、25000Ｘ12Ｘ50で年間１５００万円不足とか。

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適当な事ばっかり言ってますね。
検討して行ったのに値引きの話は一切なかったですよ。
それなのに、冷やかしの人に値引きの話をしているとは思えませんが。
修繕積立金が増える？
そんなはずないでしょう。
気になるなら直接聞いたらよろしいでしょう。

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管理費や積立修繕費がこれからどうなっていくかは誰にも解らないです。

ただ、現状をみると（築年数が2年を超えてまだ売れ残りが相当数あるところなど）、

上がる可能性の方が高く感じますね。ただ、空室分の管理費、積立修繕費をデベが

肩代わりしている限り、それらの値上げは有り得ません(デベの損失が拡大してしまいますから）。

しかも販促の為、通常新築時の積立費の計画は相当甘く見積もられてますから。

実際に修繕する段になって、修繕費が足りないという事態も起こりえるという事です。

そうなれば修繕費の追徴、もしくは必要な修繕ができないという可能性も起こりえますね。

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住友不動産が自ら管理していて
自分達の首を締めるような事(管理費等の値上げ)はしないでしょう。
もちろん絶対とは言えませんが。
それでも、別に他のタワーと比べて管理費修繕積立金が
特別に高い訳でも安い訳でも無いので妥当な金額じゃないですか。

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＞住友不動産が自ら管理していて
＞自分達の首を締めるような事(管理費等の値上げ)はしないでしょう。

だからはじめからそう書いてあるじゃん。
ようは甘々の見積もり金額でちゃんとした管理と修繕ができるかって事でしょう。
建った当初は良くても、古くなってきたときにね。

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>735
100戸位未分譲じゃなかったかな？

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管理組合に金が無くても大丈夫！
無いなら無いなりの適当な修繕しますから。
たとえ深刻な劣化箇所があっても、そんなんマンションが倒壊しない限り
住人にはわからないから(笑)

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もし5年計画が本当なら未分譲もありうる。
ジワジワ売れて最後はさすがに値引きで売り切るんじゃないですかね。

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ここのダイレクトウインドウって、鳩の糞とか付いちゃったらどうするんですか？
次回窓清掃まで付きっぱなし？

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パークタワー梅田か、レジデンスならどちらが買いなんだろうか？？

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＞No.741

たぶん付きっぱなしだと思うけど、それはどこの高層マンションでもガラスの外側を自分で拭けない個所はあるのだから同じでしょ

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今までに鳩の糞どころか鳩さえ見たことありません。

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セカンドハウスでの利用者が多いみたいやな。
普段はいない人が多いんちゃうか？

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これだけ駅から遠かったら、賃貸収入はまず期待できない。

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タワーマンションは眺望が命やで！眺望！

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タワーマンションは立地でしょ。

梅田に歩けない北区の果ては、価値が有りません。

この立地なので賃貸の需要も少ないんで、賃貸坪単価も低くなります。

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うちは近隣の別マンションを買いましたが、すみふ天満はとにかく値段的に手が出ませんでした。

夫婦子ナシなんで、高級タワーでエレガンスに暮らしたかったのですが、ファミリーマンションで、ドカドカ暮らしてます。

購入の際にうちの営業マンさんに、すみふ天満のこと聞いたら「すみふ天満は苦戦しているが、住友は財閥系で全体の資産余裕が半端ないから、売れなくても本当に平気だし、本当に提示価格(カタログ価格)で最後までちょっとずつ売る予定だから、良くも悪くもライバル視できない」と言われました。

電鉄系なんかは、本業が景気いいわけでもないぶん、マンションはとにかく作っては売り、作っては売りを、短いスパンで繰り返さなければ逆に持たないそうで、そういう意味でも、すみふ物件は値下げのあり得ないグレード仕様で、それ以外はいざとなれば投げ売りできるグレード仕様なんだそうです。

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スミフが売れなくて困ろうが困らなかろうが、消費者には関係ないですよね？
肝心なのはそのマンションが価格なりの価値があるかという事じゃないですか。

＞すみふ物件は値下げのあり得ないグレード仕様で、
＞それ以外はいざとなれば投げ売りできるグレード仕様なんだそうです。

具体的にどの部分が他のデベ(電鉄系とか）と比べて値下げの有り得ないグレード
だと説明されていたのでしょう？当然そこをお聞きになったでしょうから、
ぜひ教えてください。興味がありますね。

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外車ばっかり

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すみふはミニバブル前倒産寸前でした。株価推移見てみましょう。有利子負債も。三井三菱とは違います。

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