右京龍也
[更新日時] 2024-05-04 21:32:55
計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階
(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf
計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8~19番(住居表示)
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合(予定)
設 計 基本設計:梓設計
施 工 ―
地区名 A-1地区(北棟+南棟) A-2地区 A-3地区
用 途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構 造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階 数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着 工 2022年度予定(解体含む)
竣 工 2029年度予定
備 考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター
◆事業スケジュール
・2018年度:都市計画決定
・2020年度:組合設立
・2021年度:権利変換計画認可
・2022年度:着工(解体含む)
・2029年度:完成
[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/
【URLを追記しました。2019.1.8 管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11 管理担当】
[スレ作成日時]2011-04-18 18:15:05
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物件概要 |
所在地 |
東京都新宿区西新宿3丁目 |
交通 |
京王「初台」駅
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
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西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発口コミ掲示板・評判
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368
通りがかりさん
更に追加
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369
通りがかりさん
-
370
通りがかりさん
こういう内部的な書類は公開しないほうがいいですよ。住民の態度からデベロッパーに見放され、かなり進んでいた再開発が頓挫した事例もありますから。再開発を成功させたいならやめたほうがいいですよ。
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371
匿名さん
>>368 通りがかりさん
その戸建が再開発が無いとして値付けするなら、1億9,500万なんて高値は付かないよ。
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372
マンション掲示板さん
三田小山と同じですね。
地権者は細切れ土地や区分を所有しているだけなのに、
大規模再開発に伴う付加価値の大部分を自分達が取得
できる、すべきと勘違いする。
そもそも行政の補助金や容積率緩和が公共の利益に
基づき提供されることを理解していない。
再開発地域は細切れのボロ戸建や築古マンションなど
到底建て替えも不可能なシロモノを、防災とか地域価値向上やらの公共理由で緩和措置をうける。
持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、
更に再開発後の資産価値向上含めて、
実質数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ。
そもそも十二分の特権が得られているところ
更にデベの利益よこせとか、強欲にも程がある。
再開発にともなう付加価値創造を地権者が独立自力で行うならまだしも、デベやコンサル、ゼネコンがその努力を担ってるわけ。
細切れ寄せ集めの権利所有者に過ぎない地権者が、
どこか纏まった大地主と同等の利益を得られると
勘違いすることから、再開発が破綻する
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373
匿名さん
>>372 マンション掲示板さん
そういう人は元々の自分の物件の資産価値が分かってないんだと思いますよ。今のこの資産が、再開発によってこのくらいの価値増えますと。デベは、8割の地権者が納得してもらえば十分なので、最大2割の、もっとくれの意見は無視です。
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374
匿名さん
うちの再開発は住民が(ほんの一部を除いた)感謝しかなかったです。結果、賛成多数でスムーズに決まり、みんなが協力的。デベさんからの還元率も悪くなかったですよ。
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375
匿名さん
>>374 匿名さん
私のとこの再開発も個人的には感謝しかなかったですが、他人の意見はほぼ聞こえてきませんでした。ご商売でもそこでしてたのですか?珍しいですね。
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376
匿名さん
老朽化したマンションだったので、ご近所の皆さんも、入居時から一緒でした。お友達もたくさんいました。なのでみんなで協力して盛り上げました。結果、良かったです。
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377
マンション検討中さん
ライオンズは文句言うなら、外れてもらって、自分達で建て替えしてもらえば良いのでは?
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378
職人さん
>>369 通りがかりさん
保留床売却金2177億円+権利変換対象従前評価465億円=2642億円(従後資産評価)
床単価=2642億円÷68905坪=383.4万円/坪
資料は床単価=保留床=権利床としているので、まずは保留床500万円/坪、権利床
183万円/坪にしてくれと事務局に頼んでみれば
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379
マンション検討中さん
ライオンズマンションは再開発をこれ以上遅らせるつもりなのか
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380
匿名さん
ライオンズって、一部借地権のやつ?銀行のローン付けも難しいマンションだよ。資産価値低いやつ。
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381
マンコミュファンさん
ライオンズマンション西新宿
ワンルーム7000万( ゚Д゚)ウマー
どーなってんだ
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382
再開発経験者(地権者)
そんな地権者関連の内部資料までネットで公開するとは---。
まるで算盤の「ご破算で願いましては」ですね。 驚きました!!
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383
マンション掲示板さん
ここが行ったり来たりで中々立ち上がらない理由が
わかりますね。ネットにこういうデリケートな資料を
平気でアップするような地権者がいる時点でお察し。
モンスター地権者がいる再開発は入居後も揉めます。
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384
名無しさん
>>370 通りがかりさん
地権者に公開されてる資料なので問題ないでしょ
むしろ問題なのは参加組合員の意向を反映した地権者利益に反する内容の可能性があることがあるんじゃないかとの点でしょ
保留床単価が安いかもしれないことについて事務局は地権者に説明する必要があるんじゃないですか
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385
通りがかりさん
>>372
当地区の多くの方は平均30坪以上の土地を所有し、私道も北?南方向は車両が通行でき、私は不便を全く感じていない。
私達が提供する土地がなければデベは都心部でこれだけまとまった土地を確保もできなければ、従前資産450億とあるが2倍以上で買取しなければならない筈である。
"付加価値の大部分"とあるが、大部分請求してる訳でなく対等の関係である。
行政の補助金は約6%程度で権利変換、設計料等コンサルタント費用に多くは消える。
容積率緩和はデベ、組合が要望するものである。容積率緩和しても再開発マンションの権利変換率は、地権者にはわずか1.数倍である。
容積率の緩和の恩恵はデベに限られる。
"持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、さらに数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ"
とありますが、最近の再開発をご存知ないみたいですね。
一般的に容積率を十分使ってる古家で現況と同じ再開発マンションの床面積が取れた再開発があれば教えて下さい。
多くは古家より狭い床面積でがまんするか、増床しての購入です。
売却して社会環境がよければ数千万の利益が取れるかもしれませんが、数億円の利益を得た事例がありましたら教えて下さい。
いつ、どこの再開発で買取価格が幾らで売却価格がいくらでしたのでしょうか?
この後の反論は明日にしますので、まずここ迄の回答を下さい。
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386
匿名さん
ここは大変だ。長年かかるわけですね。納得。デベさんに見捨てられないように頑張って下さい。
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387
通りがかりさん
事業計画案をアップしても細かい内容に意見できる人は、
>>378 職人さん
ぐらいで、他の人は"これ以上 遅らせるつもりなのか"とか"内部資料をネットで公開するか"とか
ここに集まる人達は分析,評価もできない低レベルのお集まりなんですかね。
なぜ公開されて困るのですか?
地権者の為の再開発とうたっていますし、補助金も入る公共工事に近い性格があります。
後ろめたいとか、余り儲けている事を他社に知られたくないとか 他の再開発と比較されると困る事情等 デベ、コンサル村 の発想なんですかね。
まあ地権者に賛同が得られる再開発ができるなら大賛成ですわ。
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388
匿名さん
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389
匿名さん
地権者大暴れで草。価値の創造全くしてない癖にやけに偉そうだな。ボロ家が日本一の高さのタワマンになるんだから有りがたく思えよ。
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390
匿名さん
>>378 職人さん
資料に権利床=保留床なんてありました?
それは横暴ですね。最近では、普通、2割とか差をつけるのに。
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391
通りがかりさん
>>389 匿名さん
素人地権者が専門家のコンサルや事務局に口出しすべきでない
デベロッパーに見捨てられたらどう責任を取るんだ
今までも説明を聞いていたのになぜ今、騒ぐんだ
再開発のスケジュールを遅らせるんじゃない
秘密情報を漏らすのは違反行為
もっといい条件を出せとはハシタナイ
ただで新築のタワーマンションに建て替わるのに贅沢言うな
こんな感じでしょうか
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392
通りがかりさん
-
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393
通りがかりさん
>>391 通りがかりさん
キミは保留床単価ぐらい準組から聞いているのかい?
聞いていないなら、何も知らず わからずハイ ハイのイエスマンかい?
第1回の提案書はどこの組合でも最悪の条件で地権者の反応を見るんだよ。
反応が良ければ、その最悪条件でまとめようとするし、悪ければ何回か条件を見直す作業になるんだよ。
今の条件が良いと言える部分を具体的に書いてくれるかい?
デベなんか6社前後あるよね。
野村の何処が良いのかい?
野村は売り上げで何番目のデベかい?
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394
匿名さん
地権者に最悪の条件提示のデベロッパー変えること可能?
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395
評判気になるさん
>>393 通りがかりさん
分譲単価が坪500万円なら保留床単価坪383万円は妥当な線かと
分譲想定を坪600万円で見るのは現時点では強気すぎかと見ています
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396
匿名さん
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397
通行人
>>394 匿名さん
都市計画承認までされているのに、野村が辞めたりデべの変更ができるわけない。
バカもほどほどに---。
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398
評判気になるさん
>>394 匿名さん
都市計画決定から組合設立のプロセスは準備組合の役員が発起人会を作って、保留床を買い受ける参加組合員を決め、定款や諸規定を定めるタイミング。
地権者の3/4が支持する従前評価、権利床価格表、保留床単価が提示されれば同意書に署名捺印して事務局に提出。
原案は発起人がつくるわけだから、この人たちの責任が重大な局面だと思います。
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399
通りがかりさん
教えて下さい。
デベって、やはり三井 住友不動産じゃないですか?
この地区は、住友商事ですが?
野村 住友商事は 2流デベの集合ですか?
ゼネコンと言えば 竹中 大林 清水 大成ですが
この地区は前田建設工業
前建に超高層の実績あるのですかね?
失礼ながら 2流デベと2流ゼネコンによる 超高層ツインタワーですかね。
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400
通りがかりさん
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401
匿名さん
組合設立に同意する前に、良く考えて下さい。
土地の評価は、近隣と較べて 安くないか?
マンションの床は何階の何坪の部屋にお金を持ち出しせずに入居できるのか?
事務局は説明をあいまいにして、満足する回答が得られないとか ないですか?
仮住まいが4年から5年 高齢者には負担です。
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402
評判気になるさん
>>368 通りがかりさん
木造戸建ての土地単価110万円/㎡、建物再建築単価25万円/平米と資料にありますが、甲州街道沿いのRC建物のライオンズ西新宿の土地単価と再建築単価はいくらになってるかわかります?
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403
匿名さん
>>401 匿名さん
金に替えて老人ホームに入居すれば?
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404
マンコミュファンさん
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405
職人さん
>>404 マンコミュファンさん
道路付けの悪い戸建ての土地評価が110万で甲州街道沿いのライオンズが323万ならそんなもんでしょ
木造建物再建築単価25万円/㎡に対してRC建物再建築単価は35万円/㎡くらいですか?
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406
マンコミュファンさん
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407
匿名さん
>>402 評判気になるさん
現在組合設立前ですので1つの目安程度で具体的にはこれぐらいです。
秘密事項なんとか かんとかの皆様は批判ちょ?だい。
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-
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408
匿名さん
>>405 職人さん
容積160%が110万。容積600%なら400万くらい出して欲しいですよ。さらに一部借地権とかでしょ。住民のもっとくれの気持ちは分からんでもない。
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409
匿名さん
407ですが、写真は、水道橋のマンションです。間違ってしまいました。
ライオンズマンションは、標準地2番のm2当り 323万です。
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-
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410
販売関係者さん
裏地の木造戸建てが土地単価110万、建物単価25万、表地のマンションが土地単価323万、建物単価30万については、地権者間の配分の観点からはいい線でしょ
あとは保留床単価が分譲想定単価からみて納得感があるかどうか
分譲想定単価と保留床単価を組合役員にきいてみたらいいと思います
知らなかったり、回答できなかったら解任検討ですね
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411
匿名さん
>>410 販売関係者さん
いつもありがとうございます
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412
職人さん
>>411 匿名さん
保留床面積が多く権利床面積が少ないので、保留床単価を5%上げるだけで、権利床単価は20%ぐらい下がると思います。
保留床単価400万円/坪、権利床単価321万円/坪くらいが妥結点でしょうかね
平均権利床単価が321万円なら再開発マンションの低層階は単価260万くらいの値付けになりますからライオンズの皆さんも100%変換率になりご満足いただけるのではないかと思います。
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413
匿名さん
>>412 職人さん
素晴らしいです。
ありがとうございます。
後で計算してみます。
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414
匿名さん
>>412 職人さん
ライオンズの人でも権利変換や買い増し基準によって、権利床価格が高くなるより保留床が安い方がいい人もいるかもしれません。小さい地権者で、大きく買い増ししたい人は特に。
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415
口コミ知りたいさん
>>414 匿名さん
権利床面積の倍以上増床する予定の地権者にとっては保留床が安ければ安いほどメリットはあります。
組合役員の大半がそうであれば保留床を高くしようとしない可能性はあり得ます。
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416
匿名
>>409 匿名さん
勘違いされていると思います。
確かに標準地②はライオンズマンションが所在しますが、実際のコンサルの土地評価では▲12%減価されて88%の284万㎡になっています。
画地の奥の方は商業地域ではなく住居地域のため減価要因となっているとのことです。
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417
匿名
>>398 評判気になるさん
原案は発起人がつくるわけだから⇒そんなのはあくまでも建前でしかありません。
発起人・役員等はあくまでも飾りで、黒子の指示で動いてるにすぎません。
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