プライムアリーナ新百合ヶ丘【２】

新百合ヶ丘にデリヘルの事務所があります。
キャバクラも数年前までありました。つぶれたけどいつまた出来るかわからない。
スナックはあります。
住みやすいけどそんなにいうほどずば抜けて素晴らしい町ではないなぁ。普通の住みやすい町。

＞１８２

と言うことは、１７２が書いた「住居地域がただの商業地であるからピンサロ、ソープランド、ラブホテルで部屋の使用ができる」と書いているデメリットは商業地のプライムに限らず１種２種の住宅地であっても変わらないということですね？
どこでも出来るならパークハウス内でも営業できるという訳だ。

そんなマンション住みたくないなぁ。

レガートもいいですが、周辺環境の良さからいえばパークハウス２・３番街の方が上ではないでしょうか。
あの辺り、一度行ってみれば分かりますが、想像以上に静かですし、未だに中古物件が出るとすぐに売れるのも頷けます。
ただ、１８１さんの言うように、今さら過去の物件を持ち出してみてもどうなるものではないし、もっと将来に向けた前向きな議論をした方が建設的ですよね。

三井があえて「プライム」と冠したこのプライムも、ゆくゆくはレガート、パークハウスと並んで新百合ヶ丘を代表する駅近マンションの御三家と称されるようになるのではないでしょうか。
坪２３０−２５０万もありえない数字ではないと思います。

この街が風俗街になったり、痴漢出没街になったりと
その想像力も旺盛かつ多忙だね。

私は新百合ヶ丘在住のものですが、ご想像のような状況
になるにはもう少し時間がかかりそうです。

ただ、新百合の発展速度を考えると、これから先繁華街
特有の弊害もないとは言えないとも思う。

やはり新百合の利便性を享受しつつ、落ち着いた住環境
を求めるなら、近隣の王禅寺か五月台・栗平あたりか。

でも王禅寺はバス交通必須だからちょと・・・

パークハウスですか。
場所はもちろんいいと思いますが
やはり建物自体の古さは一目瞭然ですよね。
比べるのは無理があるのでは・・・。

>>186
王禅寺には、電車やバスなんか使わないような人たちが、
たくさん住んでますから、
駅までの距離より環境を選んでるんでしょうね。
（王禅寺も場所によりますが）

パークハウスは、個人的には、外から見た時の圧迫感が、
何か、好きになれません。

環境だけなら、グリーンタウンが、最高でしたが、
古いし、駅から遠いのが、残念ですね。
学校も統合されてしまいますし。

なんだかんだ言ってもこの物件は結構高いと思いますよ。

ガーデンの坪単価が190万としても以下の要素がありますので。
○駅近なので10％アップ
○建築費高騰で10％アップ
○グレードが高いので10％アップ

かなりアバウトですがこれだけでも250万近い金額になりますよね。

三井としてもこの地区最後の物件を安く売り出す必要性はまったくないでしょう。
入居は２年先なのですから、あわてて売ることもないし、買える人にじっくり考えてもらえればいいと考えるのが普通では？

土地バブルは崩壊してるのに。
それを否定するのって、もはや今はデベたちだけだよ。

この時期にマンション建てるのはリスク高い。

ここはただみたいな土地を安く仕入れたのだろうけど、
造成に莫大な費用がかかっただろうからね。

ガーデンの時は好景気で、これからまだあがると言われていた頃。
同じ感覚で考えないほうがいいと思うけど・・・・。

こんなデベのマンション買って大丈夫？
　きっとプライムアリーナの建設で赤字抱えているのでしょう。

12月5日17時48分配信 ロイター


　［東京　５日　ロイター］　大和ハウス工業<1925.T>は５日、小田急建設<1834.T>株式の取得について現在協議しているが、まだ決定はしていないとのコメントを発表した。正式に決まり次第、発表する方針。小田急建設と同社親会社の小田急電鉄<9007.T>も、大和ハウスとの資本・業務提携については協議中とのコメントを発表している。
　５日付朝日新聞夕刊は、大和ハウスが小田急建設と本格的な資本・業務提携に踏み出し、将来の子会社化も視野に小田急建設株の３分の１超の取得を目指すと伝えている。
＊情報を追加して再送します。

プライムアリーナに金払って倒産ってありえる。


（1）デベの決算赤字
http://ir.eol.co.jp/EIR/1834?task=download&download_category=tansh...
資金繰り悪化したのでしょう。
ガーデンアリーナ安泰で入居者よかったね。

（2）株価低迷
http://company.nikkei.co.jp/chart/chart.aspx?scode=1834&ba=1&t...
2007年4月から半値へ

>>186

>この街が風俗街になったり、痴漢出没街になったりと
>その想像力も旺盛かつ多忙だね。

あなたが知らないだけでしょう。
検索してごらんよ。いろいろと出てくるよ。

＞１９０さん
今週の「週刊エコノミスト」の「【特集】マンション急騰」
ご一読をお勧めします。

新百合が風俗街になったり、痴漢出没街になったりと、
根拠のないネガティブキャンペーンで大盛り上がりですね。

もはや正常な議論は期待できません。

今日夕方、プライムの前の並木道の並木に
イルミネーションを飾り付けているのを発見しました。
テストだったようで、すぐに消されていましたが
あの並木道がきれいにイルミネーションで飾られたら
素敵ですね！！
そんな情報はなかったのですが、これから全ての木に
つけるのでしょうか。
毎年楽しみになりますね。

本当にあの並木道は素敵です。

>>196
北口側は、18日から25日まで、イルミネーションを点灯するようですよ。

ちなみに、南口側の噴水は、8日から点灯するようです。
南口のマプレの通りと音大は、もう、イルミネーションをやってますよ。

今年から、「きららっと」とかいうイベントを始めたみたいです。
毎年、バージョンアップしていく予定と、
タウン紙に書いてありました。

万福寺の規定とやらで風俗店やラブホテルなどの店舗は禁止
となっていませんでしたっけ…？うろ覚えなので間違ってたら
スミマセン。。。

＜ガーデンの坪単価が190万としても以下の要素がありますので。
＜○駅近なので10％アップ
＜○建築費高騰で10％アップ
＜○グレードが高いので10％アップ
＜かなりアバウトですがこれだけでも250万近い金額になりますよね。


↑に同感。アップ率が多少下がっても坪２３０万はかたい。
マンションバブルがはじけたと言っても、総体的な話であって、もっと物件ごとに巨細に見ていかないと。
ここみたいに立地のいい物件は、そう簡単に値は下がらないよ。

施工会社をめぐって業務提携が取沙汰されているようだけど、事業主は小田急不動産の方でしょ。
それに、プライムに関しては共同事業主である三井の主導だろうから、全く心配はしていない。

＜ガーデンの坪単価が190万としても以下の要素がありますので。
＜○駅近なので10％アップ
　　→これはそのとおり
＜○建築費高騰で10％アップ
　　→非鉄系、原油系をのぞいて高騰はもう収まった。よって5%アップ
＜○グレードが高いので10％アップ
　　→グレード高いとか意味不明。よって0%アップ。
　　→さらに、最近の不動産市況低迷でもう10％ダウン。

なんだ、結局坪200-210万ぐらいかな。これでもちょっと高いけど。

なんだ、結局坪200-210万ぐらいかな。これでもちょっと高いけど。


坪２００−２１０万はちょっと安すぎやしませんか？
これじゃ２年前のレガートと変わりませんよ。

このような掲示板で、いくらネガティブキャンペーンをはっても、実際の販売価格に影響があるとは思えないが。
それでも必死にやる人がいますが、趣味でやっているの？

ポジティブキャンペーンをはっても影響はありませんけど...。

純粋に客観的な評価をしてるだけですよ。それがネガティブ
キャンペーンに見えるのは、あなたの心が歪んでいる証拠です。

203はデベだからしょうがないよ。

客観的に見て、青葉台・たまプラーザのここ5年以内の値づけを見て判断したらよい。

新百合のレガートですら、青葉台徒歩10分強の坪単価には及ばない。
ということは、新百合駅前でも青葉台駅前マンションより値はあがらないのが普通の考え。
(どちらの街が好きとか言っているわけじゃない。誤解しないで)

ということで、今販売中の青葉台駅前物件を基準に考えたらいいんじゃない？
それより価格が多少は抑えられていないと相場的におかしいよ。
仕様を豪華にし、平米数を増やしたとしても、価格は同じか下回るはず。

それによりますと、

1）川崎市麻生区　今年の1月〜9月までの新築マンション販売は、
　　平均で坪186万、平均面積で87平方Mでした。

2）今年の10月の神奈川県マンション市場動向では、
　　供給戸数、契約率、1戸価格、1平方メートルの単価とも
　　すべて前年から下がっていました。

3）新築マンションを買って築１０年超１５年以内でマンションを
　売却した時の売却損は平均2500万で3000万以上損した人の割合
　が42％もいるということです。

自分の意見ですが、1）およびガーデンアリーナの価格坪１９０万、
ナイスのマンション坪２００万前後からして、２００万〜２１０万
が妥当ではないかと思われます。
投稿にある、坪２３０万、２５０万、２８０万とは大きくかけ離れ
どのような基準に基づいて発言しているのか疑問です。

2）この雑誌では東京が上がっていることについては書かれていました
が神奈川県のマンションについてはデータのみでした。
やはり急騰とは都心のみと思います。

3）プライムアリーナがいくらになるかわかりませんが、70Mで4000万
を超える程度、80Mで4700万前後なら、売却損が出ても大きな
ダメージを受けない程度かのように感じます。
もちろんローン額の個人差はあります。
プライムアリーナのHPを見ると40年近くかけて開発が進みましたが、
デベの家が建つだけで、町として今回の開発で終了し、高齢化が進み、
売却損も出てもおかしくないです。


自分は小田急なら新百合ヶ丘、田園都市線なら急行が止まらない駅
で1年以内を限度に新築・中古問わずび物件を探しておりますが、こ
の掲示板を見ながら検討しているところです。投稿は初めてですが、
よろしくお願い致します。

さきほど投稿したものです。
さきほどの件は、

　週間エコノミスト12月11日号から引用したものです。

漏れがありすみません。

また194さん、情報ありがとうございます。

日経新聞から。


大和ハウス、小田急建設に出資へ──株式３分の１取得目指す
2007/12/06配信
　大和ハウス工業は小田急電鉄系の中堅ゼネコンである小田急建設に資本参加する。小田急電鉄から持ち株を買い取り、発行済み株式の3分の1程度の取得を目指す。主力の戸建て住宅市場が伸び悩み、首都圏の開発事業を強化したい大和ハウスと、受注減で業績が落ち込む小田急建設の利害が一致。グループの枠組みを超えて手を組む。

小田急って業績悪いんだ。
プライムアリーナって高いマンションになりそう。

＞２０７さん
１９４です。
神奈川県全体と川崎、横浜エリアの平均価格は大きく異なります。
首都圏に準ずると想定して220と見ています。
今後物件は２極化するでしょう。

自分は境界を三井、三菱とそれ以外としており、マンションを
それ以外のデベで買うという選択肢はありません。
レガートと言われても東急?でしょ、という人間です。

>209
このマンションは純粋な三井の物件と考えてよいのでしょうか？
パークハウス、パークコート、パークマンション、三井ブランド
の名前がつかないのはなぜでしょう。

数年前にストリートファッション系のブランドで流行った「ダブルネーム」というコンセプトが近いんじゃないか？
純粋ではないが三井ブランド健在といったところだろう。

坪220なら田園都市線の物件と比べてかなり割安ですね。
やはり田都は高い・・
そういう点では新百合はお値打ちかもしれないですね。

田都沿線には絶対住みたくありません。

急行さえなくなる私鉄なんて・・聞いたことない。
交通基幹が脆弱すぎてこの先不安でとても住めません。

たまプラ、青葉台土地が高いのは分かるけど、
それだけだよね。

都心へ通うサラリーマンですが、小田急線の複々線化（2013年度完成予定）には大きな魅力を感じています。
これにより混雑緩和と乗車時間の短縮が図られ、新百合ヶ丘の利便性も増すものと強い期待を寄せています。
断っておきますが、混雑が常態化している田園都市沿線で物件を探している方を否定する気は毛頭ありません。
あちらにはあちらの魅力もありますから。

モデルルーム事前案内会の連絡がありましたね。

三井ブランドをどう評価するかですが、このところ市川のタワーを
はじめ三井がかかわった物件でトラブルが続いているのが気がかり
なところです。問題の直後だから、何らかの対策を講じているはず
ということで安心と考えるのか、問題を起こす体質はそう簡単には
変わらないと考えるか。安い買い物ではないので、悩ましいです。

たまプラ、青葉台は街に魅力ありますよ。
街並みがきれいだし、道路も広いし、ショッピングや飲食、ドライブを楽しみたい人には最高でしょう。
あざみ野は成城学園を整備したような街並みですし。
先日チラシが入ってましたが、たまプラの戸建ては4億を軽く超えていました。
あざみ野〜青葉台間は、高級住宅地と注目されるだけのことあるなと思いますよ・・・。

小田急の売りは、なんといっても信じられないほどよくなった電鉄です。
昔は本当に最悪で、多くの人間が田都にうつったぐらいですから。
ということは、田都の混雑に耐えられなくなった人が、小田急に移る可能性はとても高いということです。
(不安は、小田急も再開発で山を削り工場をつぶしマンションたてまくってますが、いずれ田都状態の混雑になることはないのでしょうか)

また、昔ながらの街が再開発で新しくなっていることかな。
個人的には、小田急ならではの、下町の(いい意味で昭和っぽい)風情は残してもらいたいとも思うのですが。

>>216さん、

まさにおっしゃるとおりだと思います。
業界の体質は絶対に変わりません。
これは姉歯・ヒューザーのような弱小デベの話だけではなく、
積水や三井・竹中のような大手でも普通にある話だったわけです。
もし、変われるんだったら、姉歯以降何の問題もおこってないはず。
それでも209さんのような、日本人にありがちなブランド志向が多いから、大手デベは危機感なんか持ってないですよ。

要は、ブランドなどはあまり気にしないほうがよい。
何かあったときの対応は、弱小より大手のほうがしっかりしているだろうから、弱小は難しいだろうけど。
まずは物件を見て、それこそプロにでも同行してもらって、きちんと精査されたものを購入したほうがよいと思います。

>210
三井が主体ですが小田急が絡んでいるので純粋に三井ブランドのマンション名にしていないのと思われます。

実家が近いので、このマンションに興味を持ってこのサイトにたどり着きました。それにしてもすごい盛り上がりですね。

このマンションの立地や仕様はとても魅力的なのですが、気になるのは
保育園のことです。以前、ガーデンを検討したときも、新百合周辺にあまりに保育園が少なくて、断念しました。この辺りは、あまり保育園に預けて共働きをする家庭はないのでしょうか。幼稚園に行く人がほとんどですか？また、仮に幼稚園に子供を入れた場合、延長保育とかと使って、働くなんていうことは、やはり不可能でしょうか。
その辺りの情報がぜんぜん出てこないので、教えていただけると助かります。

新百合ですからね。
新百合に限らず、既出のたまプラ、青葉台も共働きは少ないです。
そのような方は無理してでも、都心や職場の近所に住むケースがほとんどです。
お母さんは家事もしなければならず、都心から1時間弱の所に電車で帰ってくるのはやっぱり大変です。
実家にお子さんを預けられないのなら、都心などに住まわれたほうがいいかと思います。

正直言って、保育園に通わせたいなら、
川崎市内は、厳しいと思いますよ。
古沢に、小田急新百合ヶ丘保育園が、開園するみたいですが、
焼け石に水でしょうね。

区のホームページに、待機児童の人数が載ってますが、
山手地区から近いあさのみと百合ヶ丘が、
ずば抜けて待機児童が多いですね。
通勤するには、駅に近いのが便利ですから、
駅に近い保育園は、入所するのが厳しいようです。

>210さん

パークハウスは三菱地所のブランドだよ。

三井は物件のランクでブランドを使い分けているけど、
ガーデン、シーズンと同程度、プライムと銘打ってい
るので少し上位だとしても三井ブランドではパークホ
ームズになるのかな？

>>214、>>217
同感です。
街として住みたいのは断然田都なんだけど、交通の魅力が小田急に軍配があがるから、どちらを選ぶかということで。
通勤は毎日のことだから、田都はさすがにきつい。

小田急の輸送能力は、この再開発ラッシュでも大丈夫なのかな。
やっぱりちょっと心配。

＞209さんのような、日本人にありがちなブランド志向

209ですが、ブランドは一朝一夕には出来ないし、時間がない人は
グローバル企業を起点に選択するのは賢い選択だと思いますよ。
過去の選択において総じてクオリティ、サービス、アフター等満足
してます。
日本のリアルエステートで営業利益世界１０傑に入るのは前述の
２社と住友のみ。これで駄目ならみんな駄目と変に納得してます。

もちろん、土俵に乗っているというだけでそのなかから精査します。
土俵に乗せるのに門戸を広げる必要は一切ない、と思ってます。

>225
理解できるような気もします。
でもそこまで固い意志があるのにパークシリーズでない点は
妥協ですか？前述にありましたがパーク〜とネーミングできないと
いう点で小田急不動産色もそれなりに強い物件だと思われます。
なぜ純粋な三井物件にしなかったんでしょうね。

220 です。

私の場合、在宅で働いているので、都心までの距離は関係ないのですが、やっぱり保育園入園は厳しいんですね。麻生区のホームページで待機
児童の数も確認しました。情報ありがとうございました。
今住んでいるところも、かなりの待機児童なのですが、保育園が市内で
3つ新設される予定なので、来年の4月からやっとうちの子も無認可保育
園からそちらに移れるかな、というところまできたので、どうしてもひっかかってしまいます。マンション自体は気に入っているし、何といっても
実家が近いので、魅力的なんですけどね。もう少しいろいろ情報収集
して、検討してみます。
引き続き、あさのみ保育園、駅前保育園太陽の子に通わせている方
がいらっしゃいましたら、雰囲気など、いろいろ教えてください。

216さんに同感です。

小田急建設の話が出ましたが、ガーデンアリーナ、シーズンアリーナの
建設に少なくも関わっているのにも関わらず、なぜ業績が不振なのでしょうか。

一方、三井不動産は社長のコメントをはじめあちこちで増収増益、好業績などばかりです。

きっと下請法すれすれで建設会社にコスト削減を要求し、相場より
高い値段で消費者に販売し利益を取っているのではないでしょうか。

損しているのは建設会社と消費者です。

デベの比較（新百合ヶ丘での話）

1）東急　
小田急の重要拠点の新百合ヶ丘に評判高いレガートプレース建てたのは
立派。
もし三井が用地買収に本気だったら、防衛庁跡地の入札のように気合をいれた
はず。

2）三菱
三菱系社宅を壊し、マンションを建て、優秀な人材の師弟を地元学校に
通わせレベルアップに貢献。

3）三井・小田急
プライムに期待。
ただガーデン、シーズンともすでにそれぞれ中古で1桁の物件が
出ているのが気がかり。

ガーデンプレイスの中古物件で、
　三井が建設会社である、木○建設に物件を引き取らせたのは
　地元不動産では有名な話。
　9月頃中古出回っていたがなかなか売れず。
　
　建設会社に引き取らせるなんてえげつないことするもんだね。

　プライムの新築も小田急が在庫抱えて苦戦かね。

新百合ヶ丘周辺の保育園事情って本当にお寒いものがありますよね。
ただ、麻生小の新入生の実に８５％が幼稚園出身という事実を考えれば、行政が保育園の拡充にそれほど力を入れないのもしょうがないのかなと、半ばあきらめモードです。

保育園はあきらめるしかなさそうですが、幼稚園の少なさも気になっています。
大型物件が続いていますが近くの幼稚園や麻生小学校には間違いなく入れるのでしょうか・・・。
情報をいただけると助かります。