プライムアリーナ新百合ヶ丘【２】

＜ガーデンの坪単価が190万としても以下の要素がありますので。
＜○駅近なので10％アップ
　　→これはそのとおり
＜○建築費高騰で10％アップ
　　→非鉄系、原油系をのぞいて高騰はもう収まった。よって5%アップ
＜○グレードが高いので10％アップ
　　→グレード高いとか意味不明。よって0%アップ。
　　→さらに、最近の不動産市況低迷でもう10％ダウン。

なんだ、結局坪200-210万ぐらいかな。これでもちょっと高いけど。

なんだ、結局坪200-210万ぐらいかな。これでもちょっと高いけど。


坪２００−２１０万はちょっと安すぎやしませんか？
これじゃ２年前のレガートと変わりませんよ。

このような掲示板で、いくらネガティブキャンペーンをはっても、実際の販売価格に影響があるとは思えないが。
それでも必死にやる人がいますが、趣味でやっているの？

ポジティブキャンペーンをはっても影響はありませんけど...。

純粋に客観的な評価をしてるだけですよ。それがネガティブ
キャンペーンに見えるのは、あなたの心が歪んでいる証拠です。

203はデベだからしょうがないよ。

客観的に見て、青葉台・たまプラーザのここ5年以内の値づけを見て判断したらよい。

新百合のレガートですら、青葉台徒歩10分強の坪単価には及ばない。
ということは、新百合駅前でも青葉台駅前マンションより値はあがらないのが普通の考え。
(どちらの街が好きとか言っているわけじゃない。誤解しないで)

ということで、今販売中の青葉台駅前物件を基準に考えたらいいんじゃない？
それより価格が多少は抑えられていないと相場的におかしいよ。
仕様を豪華にし、平米数を増やしたとしても、価格は同じか下回るはず。

それによりますと、

1）川崎市麻生区　今年の1月〜9月までの新築マンション販売は、
　　平均で坪186万、平均面積で87平方Mでした。

2）今年の10月の神奈川県マンション市場動向では、
　　供給戸数、契約率、1戸価格、1平方メートルの単価とも
　　すべて前年から下がっていました。

3）新築マンションを買って築１０年超１５年以内でマンションを
　売却した時の売却損は平均2500万で3000万以上損した人の割合
　が42％もいるということです。

自分の意見ですが、1）およびガーデンアリーナの価格坪１９０万、
ナイスのマンション坪２００万前後からして、２００万〜２１０万
が妥当ではないかと思われます。
投稿にある、坪２３０万、２５０万、２８０万とは大きくかけ離れ
どのような基準に基づいて発言しているのか疑問です。

2）この雑誌では東京が上がっていることについては書かれていました
が神奈川県のマンションについてはデータのみでした。
やはり急騰とは都心のみと思います。

3）プライムアリーナがいくらになるかわかりませんが、70Mで4000万
を超える程度、80Mで4700万前後なら、売却損が出ても大きな
ダメージを受けない程度かのように感じます。
もちろんローン額の個人差はあります。
プライムアリーナのHPを見ると40年近くかけて開発が進みましたが、
デベの家が建つだけで、町として今回の開発で終了し、高齢化が進み、
売却損も出てもおかしくないです。


自分は小田急なら新百合ヶ丘、田園都市線なら急行が止まらない駅
で1年以内を限度に新築・中古問わずび物件を探しておりますが、こ
の掲示板を見ながら検討しているところです。投稿は初めてですが、
よろしくお願い致します。

さきほど投稿したものです。
さきほどの件は、

　週間エコノミスト12月11日号から引用したものです。

漏れがありすみません。

また194さん、情報ありがとうございます。

日経新聞から。


大和ハウス、小田急建設に出資へ──株式３分の１取得目指す
2007/12/06配信
　大和ハウス工業は小田急電鉄系の中堅ゼネコンである小田急建設に資本参加する。小田急電鉄から持ち株を買い取り、発行済み株式の3分の1程度の取得を目指す。主力の戸建て住宅市場が伸び悩み、首都圏の開発事業を強化したい大和ハウスと、受注減で業績が落ち込む小田急建設の利害が一致。グループの枠組みを超えて手を組む。

小田急って業績悪いんだ。
プライムアリーナって高いマンションになりそう。

＞２０７さん
１９４です。
神奈川県全体と川崎、横浜エリアの平均価格は大きく異なります。
首都圏に準ずると想定して220と見ています。
今後物件は２極化するでしょう。

自分は境界を三井、三菱とそれ以外としており、マンションを
それ以外のデベで買うという選択肢はありません。
レガートと言われても東急?でしょ、という人間です。

>209
このマンションは純粋な三井の物件と考えてよいのでしょうか？
パークハウス、パークコート、パークマンション、三井ブランド
の名前がつかないのはなぜでしょう。

数年前にストリートファッション系のブランドで流行った「ダブルネーム」というコンセプトが近いんじゃないか？
純粋ではないが三井ブランド健在といったところだろう。

坪220なら田園都市線の物件と比べてかなり割安ですね。
やはり田都は高い・・
そういう点では新百合はお値打ちかもしれないですね。

田都沿線には絶対住みたくありません。

急行さえなくなる私鉄なんて・・聞いたことない。
交通基幹が脆弱すぎてこの先不安でとても住めません。

たまプラ、青葉台土地が高いのは分かるけど、
それだけだよね。

都心へ通うサラリーマンですが、小田急線の複々線化（2013年度完成予定）には大きな魅力を感じています。
これにより混雑緩和と乗車時間の短縮が図られ、新百合ヶ丘の利便性も増すものと強い期待を寄せています。
断っておきますが、混雑が常態化している田園都市沿線で物件を探している方を否定する気は毛頭ありません。
あちらにはあちらの魅力もありますから。

モデルルーム事前案内会の連絡がありましたね。

三井ブランドをどう評価するかですが、このところ市川のタワーを
はじめ三井がかかわった物件でトラブルが続いているのが気がかり
なところです。問題の直後だから、何らかの対策を講じているはず
ということで安心と考えるのか、問題を起こす体質はそう簡単には
変わらないと考えるか。安い買い物ではないので、悩ましいです。

たまプラ、青葉台は街に魅力ありますよ。
街並みがきれいだし、道路も広いし、ショッピングや飲食、ドライブを楽しみたい人には最高でしょう。
あざみ野は成城学園を整備したような街並みですし。
先日チラシが入ってましたが、たまプラの戸建ては4億を軽く超えていました。
あざみ野〜青葉台間は、高級住宅地と注目されるだけのことあるなと思いますよ・・・。

小田急の売りは、なんといっても信じられないほどよくなった電鉄です。
昔は本当に最悪で、多くの人間が田都にうつったぐらいですから。
ということは、田都の混雑に耐えられなくなった人が、小田急に移る可能性はとても高いということです。
(不安は、小田急も再開発で山を削り工場をつぶしマンションたてまくってますが、いずれ田都状態の混雑になることはないのでしょうか)

また、昔ながらの街が再開発で新しくなっていることかな。
個人的には、小田急ならではの、下町の(いい意味で昭和っぽい)風情は残してもらいたいとも思うのですが。

>>216さん、

まさにおっしゃるとおりだと思います。
業界の体質は絶対に変わりません。
これは姉歯・ヒューザーのような弱小デベの話だけではなく、
積水や三井・竹中のような大手でも普通にある話だったわけです。
もし、変われるんだったら、姉歯以降何の問題もおこってないはず。
それでも209さんのような、日本人にありがちなブランド志向が多いから、大手デベは危機感なんか持ってないですよ。

要は、ブランドなどはあまり気にしないほうがよい。
何かあったときの対応は、弱小より大手のほうがしっかりしているだろうから、弱小は難しいだろうけど。
まずは物件を見て、それこそプロにでも同行してもらって、きちんと精査されたものを購入したほうがよいと思います。

>210
三井が主体ですが小田急が絡んでいるので純粋に三井ブランドのマンション名にしていないのと思われます。

実家が近いので、このマンションに興味を持ってこのサイトにたどり着きました。それにしてもすごい盛り上がりですね。

このマンションの立地や仕様はとても魅力的なのですが、気になるのは
保育園のことです。以前、ガーデンを検討したときも、新百合周辺にあまりに保育園が少なくて、断念しました。この辺りは、あまり保育園に預けて共働きをする家庭はないのでしょうか。幼稚園に行く人がほとんどですか？また、仮に幼稚園に子供を入れた場合、延長保育とかと使って、働くなんていうことは、やはり不可能でしょうか。
その辺りの情報がぜんぜん出てこないので、教えていただけると助かります。

新百合ですからね。
新百合に限らず、既出のたまプラ、青葉台も共働きは少ないです。
そのような方は無理してでも、都心や職場の近所に住むケースがほとんどです。
お母さんは家事もしなければならず、都心から1時間弱の所に電車で帰ってくるのはやっぱり大変です。
実家にお子さんを預けられないのなら、都心などに住まわれたほうがいいかと思います。

正直言って、保育園に通わせたいなら、
川崎市内は、厳しいと思いますよ。
古沢に、小田急新百合ヶ丘保育園が、開園するみたいですが、
焼け石に水でしょうね。

区のホームページに、待機児童の人数が載ってますが、
山手地区から近いあさのみと百合ヶ丘が、
ずば抜けて待機児童が多いですね。
通勤するには、駅に近いのが便利ですから、
駅に近い保育園は、入所するのが厳しいようです。

>210さん

パークハウスは三菱地所のブランドだよ。

三井は物件のランクでブランドを使い分けているけど、
ガーデン、シーズンと同程度、プライムと銘打ってい
るので少し上位だとしても三井ブランドではパークホ
ームズになるのかな？

>>214、>>217
同感です。
街として住みたいのは断然田都なんだけど、交通の魅力が小田急に軍配があがるから、どちらを選ぶかということで。
通勤は毎日のことだから、田都はさすがにきつい。

小田急の輸送能力は、この再開発ラッシュでも大丈夫なのかな。
やっぱりちょっと心配。

＞209さんのような、日本人にありがちなブランド志向

209ですが、ブランドは一朝一夕には出来ないし、時間がない人は
グローバル企業を起点に選択するのは賢い選択だと思いますよ。
過去の選択において総じてクオリティ、サービス、アフター等満足
してます。
日本のリアルエステートで営業利益世界１０傑に入るのは前述の
２社と住友のみ。これで駄目ならみんな駄目と変に納得してます。

もちろん、土俵に乗っているというだけでそのなかから精査します。
土俵に乗せるのに門戸を広げる必要は一切ない、と思ってます。

>225
理解できるような気もします。
でもそこまで固い意志があるのにパークシリーズでない点は
妥協ですか？前述にありましたがパーク〜とネーミングできないと
いう点で小田急不動産色もそれなりに強い物件だと思われます。
なぜ純粋な三井物件にしなかったんでしょうね。

220 です。

私の場合、在宅で働いているので、都心までの距離は関係ないのですが、やっぱり保育園入園は厳しいんですね。麻生区のホームページで待機
児童の数も確認しました。情報ありがとうございました。
今住んでいるところも、かなりの待機児童なのですが、保育園が市内で
3つ新設される予定なので、来年の4月からやっとうちの子も無認可保育
園からそちらに移れるかな、というところまできたので、どうしてもひっかかってしまいます。マンション自体は気に入っているし、何といっても
実家が近いので、魅力的なんですけどね。もう少しいろいろ情報収集
して、検討してみます。
引き続き、あさのみ保育園、駅前保育園太陽の子に通わせている方
がいらっしゃいましたら、雰囲気など、いろいろ教えてください。

216さんに同感です。

小田急建設の話が出ましたが、ガーデンアリーナ、シーズンアリーナの
建設に少なくも関わっているのにも関わらず、なぜ業績が不振なのでしょうか。

一方、三井不動産は社長のコメントをはじめあちこちで増収増益、好業績などばかりです。

きっと下請法すれすれで建設会社にコスト削減を要求し、相場より
高い値段で消費者に販売し利益を取っているのではないでしょうか。

損しているのは建設会社と消費者です。

デベの比較（新百合ヶ丘での話）

1）東急　
小田急の重要拠点の新百合ヶ丘に評判高いレガートプレース建てたのは
立派。
もし三井が用地買収に本気だったら、防衛庁跡地の入札のように気合をいれた
はず。

2）三菱
三菱系社宅を壊し、マンションを建て、優秀な人材の師弟を地元学校に
通わせレベルアップに貢献。

3）三井・小田急
プライムに期待。
ただガーデン、シーズンともすでにそれぞれ中古で1桁の物件が
出ているのが気がかり。

ガーデンプレイスの中古物件で、
　三井が建設会社である、木○建設に物件を引き取らせたのは
　地元不動産では有名な話。
　9月頃中古出回っていたがなかなか売れず。
　
　建設会社に引き取らせるなんてえげつないことするもんだね。

　プライムの新築も小田急が在庫抱えて苦戦かね。

新百合ヶ丘周辺の保育園事情って本当にお寒いものがありますよね。
ただ、麻生小の新入生の実に８５％が幼稚園出身という事実を考えれば、行政が保育園の拡充にそれほど力を入れないのもしょうがないのかなと、半ばあきらめモードです。

保育園はあきらめるしかなさそうですが、幼稚園の少なさも気になっています。
大型物件が続いていますが近くの幼稚園や麻生小学校には間違いなく入れるのでしょうか・・・。
情報をいただけると助かります。

>>232
幼稚園は、麻生区内だけでなく、隣の稲城市や町田市、
宮前区、多摩区の幼稚園も通える範囲ですから、
どこの幼稚園にも入れないってことは、ないのでは？

小学校は、学区制を敷いてるので、
学区内の学校に通えないということはないでしょうね。
麻生小は、最近、増築したみたいですし、
まだ、過大規模校でもないので、
当分は、学区の変更もなさそうです。
児童数が、1000人超えたら、検討に入るでしょうけど。

幼稚園や保育園などの話題は、この掲示板よりも、
ビタミンママの掲示板の方が情報が集まると思いますよ。

公園が少ない（小さい？）って、聞きましたが、
鶴亀松公園や王禅寺公園ぐらいの公園は、ないんでしょうか？

それと、ガーデンアリーナのビオトープは、
ガーデン以外の住人は、立ち入り禁止でしょうか？

232さん、
　川崎市はかっての京浜工業地帯に代表される工業都市ですので、
　行政は企業優先になっております。　

　川崎市は保育園入所待機児童が全国NO.1の自治体ですので、
　保育園に入るのは難関です。

　幼稚園でもこの周辺ですと子供の足で歩いて行けるところは
　ありません。
　あっても通学バスで30分以上乗らなくてなりません。
　しかもバス乗り場が遠かったり、子供がバス酔いすることも
　あります。子供が泣いてなかなかバスに乗らなくてバスが
　授業開始に間に合わないこともあります。
　ましてや幼稚園の子供に２００６年混雑度１８０％の小田急線で
　近隣の市に通学させるのは無茶でしょう。

　学費は月４万円弱ぐらいが多いです。
　幼稚園を考えるのでしたら、横浜市青葉区を勧めます。
　田園都市沿線でほとんどの駅近くにあります。
　マンションでも賃貸でもバス便まで考えれば物件は多く、
　思ったほど高くありません。

　参考にアドレスをつけます。

　http://www2.kids-yokohama.or.jp/~kidsyoko/aobaku/sibu-idx.html

　　234さん、
　物件近くの公園で子供はほとんど遊んでいません。
　意外にも浮浪者がいます。
　親といっしょが安全です。
　子供はお稽古に熱心で公園で遊ぶ子は少ないのです。
　周りに緑は多いですが、防犯の面で近隣住民の目が行き届かない
　ところがあります。

>>235
30分以内に通えそうな園もある気がしますが、
通園バスは、遠回りするんでしょうね。

幼稚園でも、下り方面なら、電車で通えると思いますが。
どうしても、徒歩で通いたいなら、山手地区は、無理でしょうけど。

↑この人(235)何？

田園都市線万歳は分かったけど、投稿する前にちゃんと勉強したほうがいいですよ。

国土交通省発表の最新(2006年度)の首都圏混雑率では、
田園都市線は１９４％で堂々の第９位(私鉄の中では第２位)です。
国土交通省ＨＰより↓
http://www.mlit.go.jp/tetudo/toshitetu/03_03.html

尚、将来的に小田急は複々線を完成させることによって
混雑率を１６０％台まで下げることを約束しています。
小田急ＨＰより↓
http://www.odakyu.jp/company/business/railways/four-track-line/fukusen...

一方田都は１７６％という数値を明確に出していますね。
東急ＨＰより↓
http://www.tokyu.co.jp/railway/railway/east/pr/omchi_dento.html

現在・将来に渡ってどちらが安全・安心・快適に暮らせるでしょうかね？

ちなみにこの人…
・幼稚園でもこの周辺ですと子供の足で歩いて行けるところは
ありません。あっても通学バスで30分以上乗らなくてなりません。
※麻生区は川崎市で一番(格段に)待機児童が少ないです。
・物件近くの公園で子供はほとんど遊んでいません。意外にも浮浪者がいます。

どの街について言及しているのでしょうかね。まさか新百合のこと？一度ちゃんとこの街に来てみてはいかがですか？

＞237
235は幼稚園はバスで30分もかかるところに行くか電車に乗るかしか
選択肢がないが幼稚園児のような小さい子供を長時間バスに乗せるのも
乗車率の高い電車に乗せるのも忍びないと言っているのでは？
その点、田都なら電車に乗らなくてもどの駅にも近くに幼稚園があるので
いいですよ、とすすめていると解釈したが。
待機児童の話は幼稚園ではなく保育園のはなし。
以前からこのスレで何度か挙げられている。

待機児童などを気にされている方が多いということは、
若い方が多いのですかね。

以前も少しでましたが、テアトロ・ジーリオで「ピナ・バウッシュ」の日本公演が行われるようでとても楽しみです。バレエをやっている方なら一度は彼女の名前くらいは聞いたことのある世界的な芸術家です。
しかも今回上演される「パレルモ・パレルモ」は彼女の代表作で、
舞台技術上限られた劇場でしか上演できず、ピナ・バウッシュが長年にわたり日本での公演を望み、日本でも最も待たれていた作品です。

子育てをしている方からすれば、待機児童などの問題は大きいのでしょうが、もう少し視野を広げたマンション選び・街選びをしてみてはいかがですか？

http://www.ongakunomachi.jp/shinyuri/event/deta.asp?AID=100499&Gan...

時々、音大のホールでのコンサートなどを、
宣伝される方がいますね。

山手地区は、思ったより、子育て環境が良くないのでしょうか？
今まで、人が住んでなかった地域ですから、
幼稚園、保育園、学校もあまり、近くないですよね。
（小学校は、そこまで、遠くないですが）

＞240さん。

最近山手地区に移り住んだ新百合生活十数年の者です。
何故音大のコンサートの話題をすると「子育て環境が良くない」のでしょうか？

一度、こちらにいらっしゃってください。
そして、街の雰囲気を良く見てくださいね。
（盲目的に賛美する気はありませんが）すばらしい街だと思っていますよ。

音大の話題をされる方も、純粋な気持ちでこの街の良さを皆さんにご紹介したい、ということでしょう？文脈からそう読めますが…
あまり裏読みせずに、もっと素直な気持ちになられては如何でしょうか？

また、他のレスで幼稚園の話題がありましたが、私自身以前はバス便王禅寺に住んでいました。子供は「柿の実」でしたが、やはり徒歩圏に幼稚園は無かったです。新百合の住宅地全体で「徒歩圏に幼稚園がある」地域の方が少ないですよ。
ですから「徒歩圏幼稚園」に拘られるなら確かにこの街は向いていないでしょうね。でもそこにプライオリティを置くと選択肢ってほとんど無いような気もしますが…
（バスで幼稚園に行ってくれた方が、子育ては全然楽だと思いますが…）

それから、235さんなど、田園都市線と小田急線の比較の話題も定期的に復活（？）しますね。各沿線の特徴については、前スレのNo.386さんのレスが最も的確に両沿線の特徴を説明してくださっていると思います。
おさらいで一度読まれたら如何でしょうか？

このスレ、近所に住まれている方の暖かさを感ずるレスが多く、結構気に入って覗いてます。お邪魔しました。

２３９さん

夫婦共働きで小さい子どもを育てながら生活していく者にとっては、待機児童の問題は切実です。新百合ヶ丘というすばらしい街に住みながら、同時になんとか仕事と子育てを両立できないものかと模索するのが視野の狭いことだとは思いません。そういう視点でのマンション選びもあっていいはずです。

話題は変わりますが、これが例のスーパーなんでしょうかね。
けっこう大きいみたいです。
http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/19kouhyou/07032/07...

MR事前案内会予約の際聞いたところでは、3LDK 5000万円台が中心との
ことでした。予想どおりでした。

＞244さん

ってことは、25.38坪（83.91㎡）3LDK中心として…

＠190　→　4,822
＠200　→　5,076
＠210　→　5,330
＠220　→　5,584
＠230　→　5,837
＠240　→　6,091

ですから、＠220±ってことですかね。
このゾーンなら相当な人気になるでしょうね。

＞２４５

そうですか。思ったより高くないですね。

これはすごい競争率になってしまいそうですね。
ちょっと困る・・。

今まで東京の下町暮らしだったのですが、新百合ヶ丘
の雰囲気に憧れて物件を探し初めて早２年弱、
抽選に外れるなど運にも恵まれず・・。

今回こそは・・。絶対新百合ヶ丘に住みたいのです。

まずは琴平神社に願掛けですね。

＞245さん

まさしくその線だと思います。
予算よりも‘抽選漏れ’が心配になってきました。笑

おとなりのナイスの物件は＠220万円でも売れ行きが悪いようです。
ここも抽選漏れが出るくらいに人気が出るのでしょうか？
この郊外マンション大量売れ残り時代に・・・。

私が価格帯を聞いた時は、「８０平米台で５、６千万円台」という返事が返ってきました。
こちらも予算的にはだいたい同じような金額で検討しています、と言ったところ、「６千万円台だとどのくらいまでをお考えですか？」と尋ねられたので、「まあ、前半ですかね」と回答しました。
もちろん現時点では、そのくらい幅のある価格しか示せないとは思うのですが、その時の印象では５千万円台後半から６千万円台なのかな、という感じがしました。
当然、階や間取りによっても差は出てくるでしょうか。

会話の内容から、私も5000万円台とはいえ実際はその‘後半’なんだな
と感じました。
公開されるMRも、3LDK 5000万円台(後半)モデルとのこと。