アイランドグレース

こんにちわ。ネット検索していたら近くの物件に立ち止まったので足跡を残しておきます。
ざ〜っと見させて頂きましたが、こちらの物件は一部の人がおっしゃるほど悪くないですよ＾＾ｖ

比較検討しやすいようにホンネで良い点　と　悪い点　を記載しておきますね＾＾

良い点
・物件が大型であるためのパワーがある（コンシェル・全駐車・ディスポ・プールなど）
・検討しやすい価格帯である（３０００〜４０００万円台で一般中流家庭には最適）
・自社が建材屋なので建築コストが結構抑えられる（他物件は建築会社とのネゴ次第）
・近隣に日常生活の利便性がある（エスパ・デポなど）
・管理会社が小会社だが評判が良い（一般的には子会社はダメだがココはそっかりしてる）
・税金が安い（周辺市町村と比較して１割は安いかも＾＾その代わり産業関連には目をツブル必要あります＾＾；）

悪い点
・駅からの位置関係及び周辺の道路事情（ご存知の通りバス便・産業道路近く）
・物件とその周辺のマンション事情（同形態のマンションが１０００戸以上ある。一定の時期から売出しが増えるのは必須のため価格下落の要因になる恐れがある）
・共同事業主（ゼファーが最近になり購入した土地を損ギリで投げ売っており経営がどうか）
・オプション品が多い（部屋により自分なりのコーディネイトをするが、相場には関係ないため）

全体的に見て良い点の方が数は多いように思います＾＾ｖ
不安点としては地域一帯の相場はハッキリ言って低い所です。周辺には外国人の永住者も多数おりますが総じて年収が３００万以下のため、治安は良くないところです。

最終的には各自の判断になりますが、姉歯ではありませんが、よくよく確認事項をクリアしてご購入くださいませ＾＾ｖ

※もう少し安いと良いんですけどね〜〜　１つ前のマンションは全体的に２００〜２５０万安かったですよね。土地の高騰と建築資材の高騰が原因ですが・・・資材の高騰は困りますね＾＾；；

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ここの坪単価はいくらでしょうか？
教えて下さい。

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アイランドブリーズの時は＠１３０〜１４０万ぐらいだったと思うので、
今はいろいろ建築部材とか上がってるらしいので、＠１５０万ぐらいじゃないでしょうか。
ラゾーナ川崎タワーでも＠１７０〜１８０万ぐらいだったですしね。

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ご契約された方・ＭＲに行かれた方、教えて下さい！

以前、新子安のナイスさんの物件を見にいったことがある者です。
その時の第一印象は「小さい部屋（4.2畳とか）がたくさんあるなぁ…」でした。
（たしか、７２平米で４ＬＤＫの間取りもあったと思います。）
「最初は子供部屋として使っていただいて、将来お子さんが家を出られたら間取りを
変更することが可能です。壁を取れば３ＬＤＫの広い部屋にできますよ。」
って営業の人が説明してくれて、「なるほど〜」って思ったんですが
こちらは玄関付近の部屋同士が微妙にずれている為、それが難しいのではないかと思いました。
どうなんでしょうか？
将来的に隣同士の部屋を一続きにできるプランとかありましたか？？

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坪単価150万ということはないですね。180万くらいだと

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323です。すみませんでした。坪単価172万〜175万くらいだと思います。

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>>322さん
プランシート？がありましたよ。ＭＲでもらえます。
もともとオーダーシステムのマンションなのでいろいろな構成が
見られるプランごとの間取り図がありました。たぶん、部屋ごとにあると思います。

玄関前の部屋もそのプランシートで見ると、ずれた部分をクローゼットを拡張して
埋める形で、ドアの位置なども変えていましたね。なんとでもなりそうな感じでした。

時期的に今からその間取りにしてほしい、という注文はできませんが
将来の参考にはなると思いますよ。
まずはＭＲでいろいろ質問してみるとよいかも知れませんね。

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坪単価は部屋によって違うので平均値で考えるべきかと。。

物件概要から持ってきて簡易な計算をすると
「平均１６０万円／坪」くらいではないでしょうか？

販売価格：３，０１０万円〜５，２４０万円
専有面積：６３．２６平米〜１００．３９平米（最小〜最大）

すると３０１０万円の部屋は約１５７万／坪、５２４０万円の部屋は約１７２万／坪で、
単純に平均すると１６４．５万円ですが、１００平米なんて５３８戸のうち７戸しかなく、
占有面積の平均は７０平米くらいのマンションなので１６０万円くらいと見ていいのでは？

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>>319様、ありがとうございます。
良い点と悪い点がはっきりしていると参考になります。
現在このマンションを検討していますが、ちょっと心配な事がありまして教えて下さい。

・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。

などの情報を目にしましたが、このあたりはどうでしょうか？
ちょうど良い点と悪い点を比較なされていたので答えて頂けると助かります。

あと、現在の契約数と残戸数はどのくらいでしょうか？

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みなさん有難うございます。
言葉足らずで申し訳ありませんでした。
70㎡では価格（坪単価）はおおよそいくらでしょうか？

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西側4階68㎡で3480万、＠166万　南向き7階69㎡で3620万、＠172万　ですよ。
　平均しても＠170万くらいにはなると考えますが。

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ありがとうございます。
70㎡で坪単価170万円くらいですね。
参考にします。

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大規模バス便物件に資産価値なんてありません。
購入者の方はよくお分かりだと思いますが、
転売する場合、10年後半額以下の覚悟が必要でしょう。
ここは永住目的で消費していくマンション。
それにしても安くはないですね。

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今日から第４期登録開始ですね！
今回は１００戸だそうなので苦戦しそうですが頑張っていただきたいです。

私はこの物件、前向きに考えています。
資産価値云々は確かにこの物件にはあまり関係ないかも知れませんが、
購入判断で何を重視するかだと思います。

仮に資産価値を重視すれば部屋の広さや階数など希望のなかで
何かを犠牲にしなければ予算内で買うことなんて普通の人では
まずできませんしね。

理想と現実は別なので他物件より広い部屋を安めに買えることと、
バス便が自分のライフスタイルに合っていればよいでしょう。
（南武線支線も本数は少ないですがまったく使えないわけではないですしね）さてさて、最近、おもしろいＨＰを見つけたので紹介します。
羽田空港の発着飛行機の航路図や周辺の騒音値を動画で見られるんです。


[羽田空港＜飛行コース＞公開ホームページ]
https://www.franomo.mlit.go.jp


はじめにユーザ登録が必要ですが国土交通省のＨＰなので心配ないです。
この物件はもともと線路脇なので騒音はありますが、飛行機の騒音のほうが
影響大なのでどんな程度なんだろう？ということで調べていて見つけました。

結果、この物件上空は着陸機はほとんどなく、離陸機が多いのですが、
羽田空港からいったん北方面に離陸して東京湾上をぐるっと回っているので、
この物件上空では相当な高度になっていて気にするほどの騒音にはならない
ことが分かりました。

また、羽田空港に近い物件は特に着陸機の騒音の影響が心配だということも分かります。

着陸機は千葉の南房総方面から羽田空港の南から着陸することが多く、
そのときの飛行高度が下がっていくたびに騒音値も上がっていく様子まで
見ることができます。

日時指定ができるので季節ごとや朝・昼・晩の影響などを比較も可能です。
ライフスタイルと合わせてシミュレーションできると思いますよ。

ご興味のある方は一度見てみてください。

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ここ、安くないでしょ。
表面的な値段を周辺のマンションと較べれば「安い」と安易に思ってしまうでしょうが。
立地、将来的な資産性、賃料相場を考えれば、
むしろ「高い」と思ったほうが正しい。

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333さん、具体的にどのようなデータを見て高いとご判断されたのでしょうか。
検討者の参考になると思うので比較内容の詳細を教えていただけませんか。

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>>327参照の事

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高いと思うか安いと思うか、という主観的要素に必ずしもデータに基づいた判断が必要なのでしょうか？

・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。
・現在の契約数と残戸数はどのくらいか？

私はこのマンションを検討するうえで、上記のような不安要素についてここで問いました。
この不安要素は紛れも無くアイランドグレースについてのものでありながら、それについてのレスは一切ありませんでした。
にも関わらず、噂話だけを鵜呑みにするなということこそ論理的では無いと感じます。

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>>３２５さん

ありがとうございます！
クローゼット拡張で対応するんですね。
将来の改装時の見積もりとかも聞いてみたいので、
モデルルームに行ってみようと思います。

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337さん、開き直らず、まずは情報を発信しているあなたが自ら調べて
主観を客観にしてから確信の上で断言しましょうよ。
高いと断言するときに裏付けが論理的でないと、皆さん納得できないでしょう？
誰かが書いたことを信じる信じないは自由ですけど、
断言するときはそれなりの説明責任を追求されるものです。

本当に検討しているなら契約数や残戸数など含めて不安要素を
すべてＭＲで聞けばいいことではないですか？
レスがないのはあなたの情報の裏付けを誰も知らないからですよ。

それと、バス便で納得できない時点であなたの不安は解消できるわけないです。
つまり、この物件の検討者でないことを自ら示してしまいましたね。

他の駅近で資産価値も最高の物件を検討すればよろしいのでは？

ただのネガキャンなんでしょうけど、やるなら論理武装してきてください(笑)

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こんばんは＾＾

今週は登録会なので多くの方がこられるので、疑問に
思われる方がいらっしゃったら、ＭＲに行って、担当
者に聞いてみてください（真剣に入居検討されている方は）。

現地の１階の部屋も実際に見られるようですので、

一度現地でご自分の目で確かめたほうがいいですよ＾＾
駐車場も出来てきましたしね。

ＨＰだけの資料がすべてではないので、細かい設備の
資料とかももらえるし、耐震構造の仕組みなどの展示も
ＭＲにはありますので。。

本当に検討されている方は、現地にいって自分の目で確か
めて判断するのが一番ですよ。

ＭＲにはキッズルームやジュースもいっぱい？飲めるので＾＾／

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337じゃないけど、ＭＲで聞いて済むならこの掲示板の存在意義は無いんじゃないの？
ここで質問したり思った事を書くのにいちいち論理武装して来いっていうのはどうだろう。

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３４７さん
ご質問のあったなかからお答えできることだけ回答しますね＾＾

・値引に関して
⇒今の時期はどこの物件も値引合戦になっていますので、問題はないかと思いますが・・
　※しかし販売価格に対して１０％以下の値引は販促費扱い（最初から見込んでます）で、値引
　１０％以上は販促費枠を超えての販売のはずですので、処分扱いですね。。

・将来の価値について
⇒これは皆さんがわかっていても理解し難いことですが・・・現実問題なので書きますが・・・
　いまから１０年以降には、現在の地主である高年齢者がどんどん死亡し、相続の対象になってき　ますので、土地自体はどんどん良い場所も悪い場所も　売り　にでてくることでしょう。
　その場合、駅から遠いマンションは売却価格が急落する可能性が多くなる可能性があります。

　売却が困難になることはないでしょう＾＾　それを求める人がいますから。


いじょう２点は現在の仲介をしている際に皆さんに説明していることですので参考までに＾＾ｖ

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売却が困難かどうかは価格次第。
超安値で売りに出せば買い手はいくらでもいる。

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337です。

>>346
一人で興奮していないで冷静に判断して頂きたい。
私がいつ断言したでしょうか？
勝手に熱くなって思い込んでいるのは貴方ではないでしょうか？

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337です。

>>349,350
・バス便であることは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって致命的欠点
（538戸の大型物件であることが更にバス便の欠点になる）
・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を見殺し）であること。
・値引き得意のナイスは、売れ残り物件に対し値引きの大盤振る舞いをする可能性あり。
・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争になることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。
・現在の契約数と残戸数はどのくらいか？

に対して、

売れ残りの値引きは大いにありえる。（場合によっては10%以上も）
駅から遠いバス便物件は資産価値的に不利であり、時期によっては売却価格が急落する可能性が高い。（超安値での売却を視野に入れる必要がある）

と言う事ですか。

>>いじょう２点は現在の仲介をしている際に皆さんに説明していることですので参考までに＾＾ｖ
と言うのはどうゆう事でしょうか？
これらの件をナイスさんが契約者に説明しているという事でしょうか？

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もうモデルルームに行ったのは今年2月ごろですので現在の状況は判りませんが、
今回の販売戸数が100戸なのだからそれ以上残っている事は明白ですね。

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つーか、全然売れていないと思われます。。。。。

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ちょっと前にも書かれてたけど、７０㎡で４ＬＤＫつくるのはキツイでしょ…。
４畳半が三部屋と６畳の寝室とか？
どの部屋もベッドや机を置くだけで精一杯な感じ。
リビングもキッチンも一回り狭くなるから圧迫感あるし、
８０㎡くらいあればいいかもしれないけど…
これなら最初からいさぎよく３ＬＤＫでいいのに。

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4LDKの間取りで最低は73㎡ちょっとかな。
部屋は4.0畳、4.5畳、6.0畳、6.0畳。
確かに各部屋は狭く感じると思うけど、子供の多い家庭では
狭くても自分の部屋を与えられることを考えれば
いいんじゃないですか。
確かに3LDKの方が売れているみたいですが…

アイランドグレースも今の市場動向を考えると売れているほうでは
ないでしょうかね。

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第４期の登録会はどんな感じだったのでしょうか？

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土曜日の朝一に行きましたが
僕らを含めて二組でした。

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３６２さん、ありがとうございます。もっと大盛況だったのかなぁ…と思ったもので。。契約済みの立場として少し気になりまして…。完売するといいですね〜♪

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>>349 by 地元不動産業者さん

アドバイスありがとうございます。

>>今の時期はどこの物件も値引合戦になっていますので、問題はないかと思いますが・・
>>売却が困難になることはないでしょう＾＾　それを求める人がいますから。

するとこの物件も売れ残りからの値引販売の可能性は大きいという事ですよね。
問題はないと思うとありますが、既契約者にとっては多少なりとも値引販売はマイナス要素で問題ありだと思いますがその辺はどうでしょう？
そして駅から遠くてバス便の物件と駅近の物件では将来の価値についてそんなに違いが出るものでしょうか？

>>いじょう２点は現在の仲介をしている際に皆さんに説明していることですので参考までに＾＾ｖ
これはどうゆう意味でしょうか？

アドバイスよろしくお願いします。

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たまには写真をＵｐしてみたりして♪ｐａｒｔ１

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たまには写真をＵｐしてみたりして♪ｐａｒｔ２

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たまには写真をＵｐしてみたりして♪ｐａｒｔ３
全部つなげると全景になります♪

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