多摩川住宅ト号棟ってどうですか。

建替えはいつ頃になるかな。

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ホ→シティテラス多摩川(住友不動産)
ニ→多摩川シーズンズ（積水ハウス）
ハ→野村不動産で建替え決議に向かってる

を見て、もともと建替え反対派なト号棟も建替えを検討したようですが、昨今の円安&建築資材値上がりの影響で、ディベロッパーがつかなかったと聞いています。
一説には、追い金3,000万円とか…。

建替えるにしても、10年単位で先の話になるんじゃないかと。
そもそも住民合意が取れるかどうか微妙ですよね。

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>>2 契約者さん2さん
追い金3000万って何平米の場合の話？
住民少なく、ホや二より土地の持分多そうだよね。

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掲示板の情報なので確実ではないですが、追金が最低でも3000万円という話が出ているようです。
ト号棟（55㎡・1500万円）だと建て替え後は4500万円以上？
でもこのエリアで今、75㎡3LDKが5000万円台で出てることを考えると…正直ちょっと高すぎる気がします。

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>>3 契約者さん4さん
戸数が300チョイ、敷地面積の正確な情報はありませんが、Googleマップを見るとホ<ト<ニ な感じ。
区分所有面積、ざっくり110～150㎡/戸 くらいですかね？

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追い金3000超えというのは、管理組合が声をかけたデベの断り文句です。
そのぐらい出してもらわないとやる価値がない、と言う意味。
当然、そんな話を真に受けるわけにはいかないのでそことの話は終わったと。

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シティテラスができたおかげで東側の低層階は相当日当たり悪くなったから、ますます売れなくなってる。

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>>6 匿名さん

まあ、そうなんですよねー
シティテラスとか、シーズンズと同じタイミングで探していれば、まだチャンスはあったのに…

それにしても、大規模修繕して修繕積立金減らして、結局どうするつもりなんだろ
10年は持っても、20年は持たないよね？
それまでにデベロッパー見つけられる保証もないし、今お金減らしてどうするんだろ

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>>8 匿名さん
探してはいたよ。でもなまじ一番新しい区画だという意識がどうしても残ってて他の区画ほど必死じゃなかったし
またデベ側も他の区画よりも専有面積が大きいので地権者から買い取る金額が高くなることで二の足踏んでたみたい。
南側はリバーフロント、西側は開けてて眺望が望めるいい区画ではあるんだけどね。

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>>9 入居済みさん

探していたんですね！

ト号棟の方から建て替えに反対するようなポスティングがあったので、
てっきりト号棟全体が消極的なのかと思っていました。

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消極的というより現実を見れない人ばかりなんだと思う。
ハ号棟と野村は互いに欲の皮の突っ張り合いをして、もう敗れる寸前だが
ト号棟の住民は欲張ろうとすらしないというか、とにかく腰が重くて他人任せ。
あれじゃ地震か洪水で建物に被害が出るまで動こうとしないよ。
そしてそうなったら完全に手遅れ。

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>>10 匿名さん
理事長がどうのこうのってポスティングは見かけたことありますね。

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今売り出している部屋がリノベ済で２０００～、補修歴ありぐらいで１７００前後だけど、売れてるんですかね？

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>>8 匿名さん
3年前に大規模修繕してるので、建替えの話があろうがなかろうがあと10年ぐらいはやらないのでは。

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>>14 匿名さん

3年前に修繕をやったってことは、東日本大震災の後はやらなかったんでしょうか？それとも、震災後にもやって、さらに3年前にもまたやったということですか？

修繕って費用だけじゃなくて騒音もすごいし、住民にとってはかなりの負担だと思うんですが…
エレベーターも無い建物にそこまでお金をかける意味があるんでしょうか。

理事会の判断やばくないです？

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今後も住むんだから意味あるでしょう。
建て替えしないから大規模修繕したんじゃないの？

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>>16 住民でない人さん

今更デベ探し始めて追金3000万ならって断られたらしいですよ

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>>15 匿名さん
いや、だから震災後にやってますよね。
2022年ですよ？

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>>18 匿名さん

2011年の東日本大震災のあとに一度大規模修繕を行ってますよね？その時点で「次の修繕が必要になる前に、建て替えの方向で話を進めておこう」といった考えにはならなかったの？

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そもそも今からまた大規模修繕すると言う情報はどこから？
今回やるとしたら、どこを修繕するの？

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>>20 eマンションさん

2011年の震災のあとに大規模修繕をやってるのに、さらに次の修繕が必要になる前に建て替えを進めればよかったのに、2022年にもまたやっちゃってるってことは、計画性がなかったのか、そもそも2040年近くまで建て替える気がなかったってことなのかな。

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>>21 匿名さん
2011年の修繕とは？
もしかして耐震強度の調査と勘違いしてる？
2022年に終了した修繕も、外壁から始まって段階的にやってきた。
大規模修繕って一日二日で終わるようなものじゃないよ。
発案から業者の選定から見積もりから、数年かけてやるものなので。

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周りの状況を見て最近あわててデベロッパーを探し始めたわけじゃなくて、もともと2032～2037年（大規模修繕から10～15年後）に建て替える予定だったから、今デベを探しているのはトとしては予定通りってことなんですかね？

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京王多摩川駅前は京王が再開発かけてることもあって、商業施設もたくさん計画されててずっと洗練されてみえる。
まあ、あっちは地権者を再入居させる苦労はないだろうけど。
トは意外と京王多摩川駅が栄えることで、需要が増えるかもね。

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ハ号棟みたいに建替委員会もできてデベが手を上げてたって、8年も揉めに揉めてるうちに、どんどん住民とデベの思惑が乖離して行くこともある。
下手に大規模マンションができても相場が下がるだけだから、先行した二区画もこれ以上新築されたくないだろうしね。
そのうち安く地上げされて細切れに転売されるのがオチだと言う気も。

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>>25 匿名さん

建替え反対派の地権者さんですか？

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建て替えが行われず、建物が物理的な寿命で人が住めなくなった場合、その後はどうなるのでしょうか。
土地を売り渡すなりきちんと更地にするなどの対応がされないと、地域に団地の廃墟が残るのではと心配です…

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日本中で問題になってるよね…。最終的には行政がどうにかするしかないんだろうけど、300も地権者がいるんじゃ手こずるでしょう。
そのうち法改正されて行政が取り壊せるようになるかも知れない。それがト号棟の寿命とどちらが早いか。

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ト号棟は1968年に分譲みたいなので、築年数は今でおよそ57年ですよね。
2022年に大規模修繕が行われたとのことなので、2032年（築64年）くらいまではなんとかもつのかもしれません。
でも、東京の団地の建替え状況を見ると、築70年まではさすがに厳しいんじゃないでしょうか？そう考えると、実質的なリミットは今から10年。
悠長なことを言ってないで自分たちでできないなら行政にヘルプを出すなりしないと…

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外壁の補修がされて階段とベランダの手すりを交換、階段にはさらに手すりを増やした。
あとポストの交換？
耐震補強まではしてないね。
受水槽はどうしたんだろう？

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小さい建物だから耐震補強はそれほど心配しなくていいのかもしれないし
外壁を補修してるなら、2030年あたりまで持つだろうというのは現実的な話かも。
エレベーターがない事よりなにより、配管が持たないんじゃないかと言う気もする。
年単位で空室になってた物件を買うならトイレには注意した方がいいですよ。

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老朽化したマンションをどうするか、修繕積立金で解体する決議を通しておき、解体後の土地所有権を売却できるようにした例もある。
ト号棟はむしろそうしておけば、まだ今の部屋を売ることもできるかもね。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20250722/k10014870951000.html

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>>32 周辺住民さん

建替え実績国内最多のデベでも、建替えの実現は相談の1％程度とありますね。。。
ト号棟は建替えしないという前提で、これからのまちづくりを考えた方がよさそうですね。

今まで後手後手だったト号棟がきちんと全住民の引越し、建物解体、売却、分配までこなせるのか不安です。
流石に解体すれば売却できる土地を放置はしないと思いたいですが、、、

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建蔽率なら余裕でクリアできてるのにね。
土地の資産価値だって高い方ですよ。
なのに建築費用が掛かりすぎ、住民にお金が無さすぎ。
解体費用ぐらいは国が出してもいいと思うんですけどね。

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>>32 周辺住民さん
旭化成じゃん。
持ち込まれた話のうち１％しか建替えできないっていうけど、ハ号棟は残り99％ってこと？

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ハ号棟は計画もかなり進んでるし1%であって欲しい

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野村ならオハナかなと思ってたけど、旭化成のアトラスか、東京建物のブリリアになる可能性もあるのか。
オハナ多摩川
アトラス多摩川
ブリリア多摩川

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そのどれにもならない可能性が高くなってるね。

建築費高騰がどうにかならない限り、先行二区画みたいに増築部分の販売価格で地権者の住まいも確保、みたいな建替え方はできないかもね。
トもハも住めなくなる前に建築費が安くなるか他の方法が見つかればいいんだけど。

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多摩住で一番広い区画を押さえたくて野村がハ号棟に食いついたけれども、最初から追加費用を地権者からも取る目算だったから全然まとまらず、そのうち円安は進むわ建築費は高騰するわでにっちもさっちも行かなくなった。
ホ号棟は住友が最初から欲張らずに小さい区画を狙い、地権者無料（正確には全く費用が掛からないわけじゃないけど）の提案をして儲け話をつかんだ。
それを見て積水は二匹目のどじょうを狙い、二号棟住民も遅れを取りたくなくて決断できた。
積水も住友ほどおいしい商売にはならなかったかも知れないけど、十分儲けられるビジネスになっただろうし、二号棟住民もホ号棟ほど持ち出し少なくは済まなかったけど、住み慣れた町で新しい生活を始められる人が多いのでは。

ここで完全に出遅れてるトと、先行してたはずなのに目論見が互いに外れまくってるハがどうなるか。

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>>39 契約済みさん
すみません、参考までに教えて下さい。
ホ号棟の追い金はどのくらいだったのでしょうか。
70平米、低層とかで。

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>>11 住民の人に質問したいさん
まあ今築古の団地に住んでる時点で賢いとは言えないよね
8090の老人がそうならわかるけど普通に子育て世代いるのよね

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>>24 検討板ユーザーさん
資料を見る限り商業施設対して入らないように見えましたが…
介護施設とかがメインでは？
ファミレスなど飲食店が数店舗ぐらいでしたか

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>>36 匿名さん
住民が普通のマンションレベルの人だったら素直に終わってただろうにね

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廃墟になるぐらいなら大人しくデベロッパーに買い取ってもらってどこかの公営住宅にでも引っ越せればいいのに
団地にしがみつく理由なんてないでしょ

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ホとニがうまくいったって言っても、計画中や建ててる最中なんて誰にも結果わかんないし、
完成したのを見て「ああすればよかった」とか言うのって、正直後出しジャンケンなんですよね。

ここまで建設業界が急に変わるなんて、当時は誰も想像してなかったし、
先に建て替えが進んだ団地も、たまたま早かっただけで先を読んでたわけじゃないと思います。

これからハトJKKの賃貸がどうなるかはわかりませんが、
同じ地域なんだから、協力できる所は協力して良い街にしてほしい

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団地祭りってもうやらないんですかね。
あれは多摩川住宅一体のイベントだったのに、コロナでやめてしまいましたよね。

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URだけど町田山崎団地は棟数を減らして土地を売却し、建て替え資金を捻出したらしい。
広い部屋に買い替えたりできないし、引越しも完全に自己負担だったそうだけど、とりあえず新築できた。
町田より調布のほうが土地は高いんだから、やってやれないことはないのかもよ。

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>>45 匿名さん

住民視点では上手く行ったことになるのかな。
デベ視点では完工して完売するまでは答えは出ないような。
なにしろ野村は似たような大規模建て替えで、完売まで7年かかったケースもあったから、余計にハ号棟に腰が引けてるんだろう。
シティテラスもシーズンズも、デベに取っての成功であって欲しいよ。
そして野村の背中を押して欲しいし、トにもいい話がきて欲しい。

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>>47 通りがかりさん
絶対それにした方がいいよね
ここに住みたい人なんて正直シティテラスとシーズンズだけで足りてると思うし
他は売却後した方が未来の為になりそう

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>>48 契約者さん5さん
まずはハは広すぎるから一部土地売却した方がいい

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>>41 契約者さん5さん
そうですか？
自分は、建替えを狙ってニ棟を購入しましたよ。
(フルリノベ済の部屋でした)
建替えが見込める＆話が出ている団地を探して、区分所有面積や路線価、戸数、建ぺい率と容積率、駅からのバス便、建替え話の進捗具合いなんかを調べて決めました。
見込んだより早く建替えになったけど、狙いは当たったので、まぁ成功。
住んでた期間に払った修繕積立金＜変換された余剰分の修繕積立金 にもなったし。

築古を選ぶ理由が安さだけだと思わない方がいい。

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>>51 契約者さん1さん

ハ、ホじゃなく、ニを選んだ理由をお伺いしたいです。
だいたい同じような条件なら、狛江より調布の方が一見良さそうな気がするのですが

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>>51 契約者さん1さん
住み替えの期間実家とかに転がり込めるならまだいいけどその間の家賃や負担されない引越し代も込みでちゃんとお得になったのかな？
シティテラスですらちょっと足出た人がほとんどだと聞いてますけど

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>>51 契約者さん1さん
完成延期しないといいですね
いやホントに…

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>>54 契約者さん8さん

シーズンズは今の所かなり前倒しで順調に進んでるみたいです

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>>53 さん
横レスだけど、
仮住まい代の持ち出しを含めて、51の方と同様に、まぁ成功って感じだよ。

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>>56 契約者さん6さん
分譲仕様にしました？
その場合で一期購入者とどのぐらい費用が変わるのかは気になりますねー
さすがに一期の値段知らされてないとかはないですよね

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>>55 契約者さん7さん
シティテラスだけしか新しくならないのが1番恐ろしいですからよかったですよ
ただシティテラスだけでも完売まで時間かかりそうなのにシーズンズもかなり長い戦いになりそうですよね
まじめにここら一体の住民はこの二つのマンションに集約して土地は売却がいいとおもうんだけどな…

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賃貸するんじゃなくて自分で住むのにここまで古い物件買うのは勇気あるわ…。
自分だったら旧耐震基準の建物なんて怖くて住めない。
思ったより早かったって言うけど、どう考えても限界だったと思う。

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>>58 契約者さん2さん
どうやって集約するのw
ハやトの住民にシティテラスやシーズンズを買ってくれるの？

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>>62 契約者さん1さん
まあ買えないよね

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土地を売却するには自治体の地区計画の変更が必要なんでは。
今の時点では号棟ごとの地区計画になっていて、多分切り売りはできないと思う。
JKKが賃貸棟の建替えに二の足踏んでるのも、分割売却が認められないんで資金が作れないからかと。

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>>52 匿名さん
購入当時で、路線価は狛江(ニ)の方が1万円安かったです。
通勤に利用するのは京王線だし、調布側の物件を買いたかったのですが…

ハを選ばなかった理由
①当時の売り物件、40㎡の1番狭い部屋しかなかった
②要リフォーム(リノベーション)な部屋しかなかった
③バス利用を考えると、微妙に不便だと感じた

ホを選ばなかった理由
・単純に、売り物件がなかった

トを選ばなかった理由
①建替えや大規模改修に対する強硬な反対派がいると聞いた
②居抜きの残置物だらけな売り物件しかなかった
③しかも最上階の部屋、暑さ＆寒さが厳しいと感じた

上記理由から、消去法でニの
①最上階ではない
②フルリノベ済ですぐに住める状態
な物件を選びました

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>>53 契約者さん3さん
ニの購入価格
+ニへの入居時の引越し代
?返還された修繕積立金
+引越し代＆仮住まい費用
+建替え後の再取得費用

で、シティテラスのパンダ部屋価格以下なので、個人的にはお得だったと思っています。
建替え後のお部屋、どこを選択するか(建物、階、部屋の広さ等)や、仮住まい家賃で費用は大きく変わりますが、自分なりの上限を設けて、その範囲内で決めたので…。

再入居にかかる費用や引越し代を入れていないのは、地権者・一般分譲に関係なくかかる費用だからです。

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>>54 契約者さん8さん

ホント、それです！！
切実に願うところです！！

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シティテラスで足が出た人がほとんどってどこの情報なんだろ？
パンダ部屋でさえ3900万だし、それ以上かかることなんてないと思うけど
建替え反対派に騙されてる気がする

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>>68 名無しさん
ホ棟の再取得費用が高いとか？
以前ホ棟のある棟の再取得金表見たことあるけど、二棟と違い1階が2階より高かったよ。

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>>64 マンション比較中さん
しゃらくさいですねー
そんな決まり無くなればいいのに

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>>66 契約者さん8さん
ちなみに建替え後の部屋の大きさはどの程度？

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>>66 契約者さん8さん
分譲仕様にはしなかったんですね

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いまの30代以下なら建替え反対なんてするなら最初から戸建て住めよ…って思うだろうけど70～80はその価値観なかったのかな？

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>>65 契約者さん1さん
反対派がいるなんて話があったんですね。
トは階段の構造がめんどくさい。

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>>72 契約者さん3さん

この方は分譲仕様にしてるみたいですよ
分譲仕様は+300万円程度でできるみたいです

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>>71 契約者さん3さん

詳しい数字なので見る前に消されてしまうかもですが
1階70平米で追金100～850万円ですよ

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>>72 契約者さん3さん
分譲仕様にするか、オプションをどの程度入れるかは、これからですね
75㎡ 3LDK 2桁階です
シティテラスは還元率が高かったんですね
羨ましい…

シティテラスとシーズンズでは、各種条件が異なるので、シティテラスと比べての損得は語れませんが、自分自身の『住戸取得』については築古団地購入→建替えで正解でした。
ただ時期的な問題もあるので、一概には言えないと思います。(建材や人件費の値上げ、為替レート、法改正等)

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>>68 名無しさん
リバービュー最上階＆角部屋の4LDKでフルオプション積んだら、パンダ部屋よりは高くなりそうですよね…

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>>78 契約者さん1さん
リバービュー最上階＆角部屋の4LDKの分譲価格はパンダ部屋の2倍くらいなのかな。

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>>77 契約者さん8さん
ホの還元率、それほど良くない気がする。

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>>73 契約者さん7さん
昭和40年代、団地入居はステータスだったんですよ。
ちゃぶ台ではなくダイニングテーブルセットを置くLDKといった、洋式の生活に合わせた間取りや動線を備えた住居ってことで、団地は流行の最先端だったんです。
そして、お値段も今では考えられないほど高かった…
「鉄筋コンクリート造は100年保つ」とも言われ、和様式の木造戸建住宅よりも人気があってエリートサラリーマンや上級国家公務員が「勝ち組の証」として高い金利でローンを組んで購入していました。
今の70～80代の方々は、まさにドンピシャ世代。
価値観の前に時代背景の違いだと思います。

だから、分譲団地住まいの老人は裕福な方が多いんです。
今の世代の人からすると「団地住まいは貧乏人」との認識のようですが、それは時代背景に対する認識不足なんですよ。

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>>76 契約者さん2さん
シーズンズの半額じゃん…

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>>81 契約者さん4さん
多摩住はJKK最初の分譲住宅だったからね。
同時期に建てられた他の集合住宅だとベランダはなく屋上に物干し場所が割り当てられてたり
お風呂は各戸じゃなくて共同浴場だったりするのをみると
多摩住はダストシュートや焼却炉もある最先端の文化住宅だったんだなと。
抽選倍率はすごかったらしい。
そりゃ皇太子（現上皇）も見に来るよ。

焼却炉は周辺の苦情があって早々に使われなくなったし、ダストシュートも都の収集方法が変わって10年そこらで使われなくなった記憶が。

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>>82 評判気になるさん

1階70平米で追金100～850万円はシーズンズの負担額ですよ

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>>84 マンション掲示板さん
そうだったか。となると地上階と空中階で倍近く追い金が変わるんだね。
棟にもよるかもしれないけど。

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>>85 契約済みさん

棟によって、かなり価格が違います。
1階70㎡で850万は、南東向きの棟ですね。
いい場所は、やっぱお高い…

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>>86 さん
100万の隣にマイナス20万の部屋ない？
日当たり全くない場所だけど、倍率あったような気がする。

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>>79 契約者さん6さん

シティテラス多摩川が4F4LDKで7200万ですから、倍じゃすまないでしょうね
最上階は大きなバルコニーもついてますし

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>>88 契約者さん2さん
その価格住友不動産の販売ですかね？
地権者の転売価格だとして売れてないなら考慮しない方がよろしいかと

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ホ、ニと同じ時期に建替えられていたら参考にもなったでしょうけど
建築費が上がってしまった今からだと、他マンションの話をしても参考になりませんしね…

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トとハの売買実績調べるとこの1年で結構動いていたね、驚いた。

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>>91 契約者さん1さん

それこそホ&ニからの移住があったからね…。

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>>92 契約者さん8さん
去年8月から成約件数だからタイミング的にホとニからの移住ではない気がする。

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年単位で売れ残ってる部屋が多い印象だけど、持ち主は入れ替わってるってことか。
シティテラスができて東側の棟の低層階は日当たり悪くなって値下げしてるし、するとネット上では情報更新されたことになるので、新規物件に見えるのかな。

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>>94 匿名さん
調布市染地で検索絞ると成約実績わかるよ。
トとハらしき成約履歴多いね。シティテラスも地権者物件ぽいのが11件成約があるし。
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

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>>91 契約者さん1さん

建替えになっても再取得せずに出ていく人は、権利金(ディベロッパー買取価格)を下限値と考えて、それより高く売れるなら売っちゃいたい！ ってことじゃないかと…

建材費の値上げで、権利金めっちゃ下がっているでしょうから…。

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>>69 契約者さん3さん

お庭があるから？

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>>87 契約者さん2さん

それ、増床なしのお部屋じゃないかと…

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>>98 契約者さん3さん

ほんとに1F70平米で-20万円のお部屋ありますね

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>>96 契約者さん5さん
買う人がそんなにいるってことに驚き。
それと、1500万以上だと実績すくないね…。

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