リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

>>5900 マンション検討中さん
賃貸棟にはファミリータイプないの？

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>>5848 買い替え検討中さん
定期借地権の固定資産が安いなんてことはないし、だれも証明できてないと思うけどw

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定期借地権は土地には固定資産税がかからないのは明確な話しですよ

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>>5903 マンション検討中さん

土地の固定資産税は地主が払ってる。当然、地代に転嫁。それを理解せずに買うなんて…。

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賃貸棟は58平米で238000円、確か60平米くらいのお部屋もあったと思うけど、今は募集してないなあ
少なくとも65平米以上のお部屋は無いはずですから、70平米以上を探しているなら分譲棟で賃貸に出てくるのを待つしかないし、賃貸棟は免震でもないし、ディスポーザーもついてないです。

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>>5902 マンション掲示板さん
定借の方が断然安いって話。
もうしつこいくらい散々出尽くしてますよ！
どうしても評価下げたいみたいですがもう人としてやめましょ

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固定資産税って土地の評価額に税率を掛けた金額。借地かどうかなんて関係ないんだけど不思議な会話。

借地だと評価が下がるのかな。まあ、物件の評価としては下がるけど。

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定期借地権なんだから、4000円～12100円の地代がいる事は理解していると思うけどなあ
そして、土地代金の負担が無いって事も
1000万円差なんてことは無いけど、借りに1000万円を借りたら毎月25000円～30000円くらいのローン支払い額が増えることも理解して判断してるよ
実際は70000円～100000円くらいの負担増になるって事も、地代払った方が全然安いよ
その差額で株でも買った方が賢いでしょう

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3割も売れてる

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>>5909 匿名さん

とはいえ

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>>5898 評判気になるさん
それは昔に買ったからその賃料でも儲け出るだけじゃないの？
富裕層も節税対策にこの物件買わないだろうし。

毎月10万も赤字垂れ流しで貸す人なんかいるのだろうか。

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節税対策だから定期借地権なんだよ
なまじ所有権の土地があるばっかりに賃貸の必要経費だって、相続税だって減価償却の無い土地部分に対してお金を寝かせてしまう様なもの、
富裕層じゃ無いから説明しても理解できないか？

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でも、賃貸で借りたい人はかなりいるんだなー。
賃貸にはほぼでないと思うけど。

お金持ってない人や与信足りない人は残念だねw
そんな高くないから買っちゃえばいいのにw

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>>5911 検討板ユーザーさん
４割ちょいは売れてますね

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昨日6戸も売れてしまって、ネガキャンかなり焦ってますね。。。

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>>5908 さん

定期借地権なんだから、4000円～12100円の地代がいる事は理解していると思うけどなあ

支払う必要があることは理解してると思うけど、
それが所有権だった場合の土地の固定資産税と比較して、どれだけ負担増なのかを理解してないと意味ないと思う。

そして、土地代金の負担が無いって事も
1000万円差なんてことは無いけど、借りに1000万円を借りたら毎月25000円～30000円くらいのローン支払い額が増えることも理解して判断してるよ
実際は70000円～100000円くらいの負担増になるって事も、地代払った方が全然安いよ

→ 実際地代は土地分の固定資産税とトントンだから無視するとして、問題は解体積立分だよね。あとは、築50年レベルになった時に仮に1000万ででも売れるか、0円でも買い手がいないか、そこの違いも加味するべきだと思う。

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>>5913 マンション掲示板さん
ここに限らず、仮に貸す前提で買ってなくても、様々な事情で貸さざるを得なくなる人が一定数出てくるだろうけど、
貸しても利益は出ず、負債を減らす効果しかないというのは、所有するべきかどうかの判断に、大きく影響する要素だよね。

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>>5916 検討者さん
かなしー現実

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>>5915 マンション検討中さん
賃貸で入りたい人はいると思う！
所有する価値があるかどうか、と、住む価値があるかどうかって、リンクしてるようで、実は全く別だから。

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>>5921 名無しさん
住む価値があるマンションに賃貸で入るより、所有した方がコストメリットがあるなら、所有する価値があると思う。

本来所有することは足枷にもなる訳で、コストメリットも無いのにあえて所有する価値ないよね？

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>>5920 口コミ知りたいさん
まだそんだけしか売れてないの？

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>>5924 匿名さん
港南って書いてないのに港南が見える

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>>5921 名無しさん
7000万ローン、管理費、地代、修繕、解体、固定資産税、月8万で計算。
20年後に70%の4900万で売れた場合を計算すると、月々10万の計算になるんだよね。
半値の3500万としても、月15万計算。

リスクは色々あるけど、長年住むなら購入一択な気がするんだけど。

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>>5927 通りがかりさん
それ計算間違ってません？

7000万、ローンを組まずに現金購入したとして、
諸経費込みで7500万。
4900万で売れたとして、手数料引くと4750万。

7500万-4750万＝2750万
2750万÷20年÷12ヶ月＝11.5万/月
＋維持費（8.5万/月）で、合計20万。

7000万フルローンで、金利1.5％35年ローン
20年後の総支払額5144万、ローン残高3453万。
4900万で売れたとして、手数料引くと4750万。
ローン残高と相殺すると、手元に残るのは1297万。

購入時諸経費500万＋5144万-1297万＝4347万
4347万÷20年÷12ヶ月＝18万/月
＋維持費（8.5万/月）で、合計26.5万。

半値の3500万でしか売れなかったら、目も当てられない。

買う価値ある？

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>>5928 匿名さん
買う価値無いと言いながら熱弁ですか。。。他でその能力使えばいいのに

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確かに、買う価値があるかどうかを、買う前にしっかり考えるのは重要ですね。いろんな試算してくれる人がいてありがたいです。

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>>5928 匿名さん
計算間違ってますね。

あとここから引けそうなのは、住宅ローン控除の400万ってとこですね。
400万 ÷ 20年 ÷ 12ヶ月
約1.6～1.7万円／月
月額25万。

売却価格もインフレ考慮されてない、かなり厳しめの金額だけど。

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>>5932 マンコミュファンさん
下がる可能性もあるからね

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例えば今50歳くらいで相続する子どももいなければ、買っているかなと思う。ここの立地と仕様をこの価格で30年ローンで買えば支払い費に対してかなり快適な暮らしができそう。50歳くらいであれば配当金とかでほとんど賄えそうだし

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>>5934 匿名さん
そうですね。
そんな感じで売る必要もなければ資産を残す必要もない人には、とても向いた物件だと思います。

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もし売却であれば20年を目処でしょうね
残約50年あれば、この立地なら売れそうですし。
売るのであればこれくらいスパンかなと

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>>5933 通りがかりさん
そうですよね。インフレデフレは一旦除外。

5932さんの住宅ローン現在は考慮した方がいいですね。

ただ、これは7000万のシュミレーションなので、3LDKなら70平米前半北側低層など条件の悪い部屋、2LDKなら比較的条件の良い部屋、ですよね。

それで当初20年、毎月25万、前半10年は割安感あるけど、後半10年は割高感に変わる。

これは、市川駅徒歩圏内のシュミレーション。
下落率は、現時点での新築相場との比較。

所有権
築20年：▲20～30％
築35年：▲30～50％
築50年：▲60～70％

定借70年
築20年（残存50年）：▲35～50％
築35年（残存35年）：▲55～75％
築50年（残存20年）：▲90％前後（～実質無価値）

つまり、定借は時間が経過するにつれ下落率が高くなるから「住み倒す＝売らない」もしくは「賃貸に出す」が鉄則だが、ここは生憎賃貸収益は見込めないから、「住み倒す＝売らない」の一択になるはず。

最も手軽に呪縛から逃れるのは、手付金放棄で所有しない。
次はなるべく早く手放す。あとは、首都圏マンション相場が上がることを祈るしかない。

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>>5936 買い替え検討中さん
7000万で買って、20年後に売るなら、月25万の家賃を払い続けたのと同じですが（6000万消費）、その後の住まいをどうするかって話ですよね。

ちなみに6000万は20年後の首都圏マンション相場が現状維持であれば、という前提のシュミレーションなので、次の住居を買うなら、再び今の相場で住宅を工面しなければならない。

相場が上がっていれば6000万のマイナス幅は縮小するでしょうが、次の住居も値上がりしてますよ。

相場が下がっていれば、6000万のマイナスは膨らみますよね。八方塞がりになりません？

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>>5934 匿名さん
その通りで、市川が好きで50歳以上の子供がいない方には、ハマる物件だと思います！
もっと若い方、もしくは子供がいる方は手を出さない方がいいと思うな。

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ナイスガイマンションになっちゃいますね

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賃貸棟の値段でグレード上の分譲の3LDKに住めると考えると魅力的に見えるけどな。

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>>5941 マンコミュファンさん
私もそう思います。

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ここを賃貸で貸してくれる方々期待してますよ
賃貸でディスポーザーは神設備
それも各階でゴミ回収出来る、各階ゴミ置き場なんて聞いた事ないなあ
内廊下だって言うし、
もし、築20年経過で35～50%にもなってくれるなら2戸でも3戸でも買いたいね。
大儲け出来そう

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>>5943 マンション検討中さん
35万で借りてくれますか？w

築20年で3500万だと全然買いたいですよね。
いま市川駅徒歩7分築30年の設備微妙な3LDKでも6000万越えてますからねー。

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>>5941 マンコミュファンさん
50年住み続けるとして、コストを家賃換算してメリットを感じるのは当初20年まで。その時点で損切りできなければ、負債垂れ流しの幅が大きくなる一方。

ただし、20年で損切りできたとしても、5938の通りなので、結局八方塞がり。

ここを検討する方は一体の手持ち資金があると思うが、それを投機要素で値上がりしてる首都圏マンションに今シフトするなら、相当シビアに物件を選ぶ必要があるってこと。

目利きができない、もしくは資産性を担保できる物件を購入するだけの十分な資金がない場合は、当面は実需相場の賃貸でしのいで、手持ち資金を運用してインフレに対抗しつつ、タイミングを見計らう方がいい。

ここに手を出したら負け確。

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モデルルームで想定家賃を見ると、確か3LDKで30～35万円、年間家賃収入は360万円～420万円.単純利回りは5.1%～6%だし、20年後は11%以上にもなるし、35年で、利回りはなんと15%以上にもなるから、これは理屈抜きに、ぜひ買いたいなあ

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>>5946 マンション検討中さん

とらたぬ

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>>5944 名無しさん
35%の4550万で購入して1050万頭金、残りを金利1.5％35年ローン50年売らない想定で、維持費を含めたトータルコストを家賃換算すると、平均18.2万円。最後は築70年だよ？大儲けなんてできないでしょ笑。この価格なら、自分で住むために買う人はいそう。

3500万で購入して1000万頭金、その他上記と同じ条件で家賃換算すると、平均16万円。同じく投資物件にはなりえない。

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>>5944 名無しさん
ちなみに誰かが7000万を例示したから、7000万のシュミレーション結果が並んでるけど、そもそもここのまともな3LDKは8000万以上するよね。

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