リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

>>6328 マンション検討中さん

現実味があるかどうかで書いた方がいいですよ。
この程度ですら答えられないんであれば尚更。

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>>6329 マンション検討中さん
100年で50万戸は妥当

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>>6330 通りがかりさん
参りました。あの時の言われ方が相当根にもたれてたと心得ました。

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所有権には所有権の課題がありますね
これから先今まで経験してこなかった建て替え問題も発生するし

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定借も今まで出てこなかった問題がこれから出てきますし、各々何を軸として不動産選びをするのか、しっかり考えないとですね

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>>6334 評判気になるさん
もし自分が子供の立場だったとして、親から築70年で立地も悪く、しかも臭気リスクまである港南の所有権を「資産だから」と言って残されるのと、70年間しっかり寝かせたS&P500の金融資産を渡されるのとでは、正直どっちが嬉しいかなんて比較するまでもないですよね。前者は老朽化や建て替え問題、修繕費といった重荷を抱えた「負動産」になりかねないのに対して、後者は流動性があって自由に使えて、人生の選択肢を広げてくれる真の意味での「資産」。結局、資産を残すというのは自己満足ではなく、次世代にとって本当に価値ある形で渡せるかどうかであって、その観点で見れば、古くて臭い所有権よりもS&P500の方が圧倒的に合理的なんですよ。

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>>6335 匿名さん

おっしゃる内容は理解できますが、定期借地権の場合、契約終了時には原則として建物を解体しなければならず、将来の見通しが立てにくい点が懸念されます。
所有権であれば売却や賃貸など複数の選択肢がありますが、定期借地権では最終的に「解体」しか選択肢がありません。
仮に解体費用が大幅に増加し、その負担を居住者で折半することになった場合、現実的に対応するのはかなり難しいのではないでしょうか。
その結果、せっかく資産を保有していても失ってしまい、最悪の場合、自己破産に追い込まれる可能性すらあると感じています。

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>>6336
反論①
「所有権＝自由な出口」が幻想である点
所有権であれば売却・賃貸など複数の選択肢がある
これは理論上の話であって、実務・現実では成立しないケースが多い。
築60～70年のマンション
金融機関が融資を出さない
管理状態が悪ければ賃貸も敬遠される
建替え合意が取れず、塩漬け化
「売れる」「貸せる」は市場が存在している間だけの話

反論②
「解体費高騰」リスクは所有権の方でも不透明
解体費が大幅に上がるなら、管理費・修繕費も上がる
所有権では、
解体時期が決まっていない
積立水準が適正か誰にも分からない
建替えか解体かで住民対立が発生する

反論③
「自己破産リスク」は定借特有ではない
解体費を払えず破綻するという話は、
所有権マンションでも
修繕一時金
建替え負担金
管理費未納の連鎖
などで起こり得る。

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N72Gは売れ行きいいのでしょうか。
19階が7300万かあ。いいお値段だけどね。

第三期は更新がされてなくて何戸売れてるのかよく分からなくなってしまった。
急に第四期が始まったけど。。

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>>6337 マンション検討中さん
③に関しては定借にブーメランで返ってきてる

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>>6337 マンション検討中さん

反論ありがとうございます。
ただ、いくつか論点が混ざっているように感じました。

①「所有権＝自由な出口は幻想」について
確かに、築古・管理不全物件では「売れない・貸せない」ケースはあります。
ただし重要なのは
「出口が塞がれる可能性がある」のと
「出口が最初から期限付きで塞がれる」の違いです。

所有権は市場が生きている間に売却・賃貸・保有継続などの判断ができますが、定借は市場が存在していても残存期間の減少とともに出口が急速に狭まります。
この時間制限の差は無視できないと思います。

② 解体費高騰は所有権でも同じ、について
コスト上昇自体はどちらでも起こり得ますが、性質が違います。
所有権は
・解体か建替えかの選択
・時期の調整
・合意形成による先送り
が可能です。

一方、定借は契約で解体が確定しており、時期も動かせません。
「高騰したときに戦略変更できるかどうか」は大きな違いだと思います。

③ 自己破産リスクは定借特有ではない、について
所有権でも金銭トラブルが起こるのは事実ですが、
多くは
・売却
・持分整理
・合意延期
など段階的な対応が取れます。

定借の場合、解体費が払えなければ契約不履行となり、期限も確定しているため逃げ道が非常に少ない。同じ「破綻リスク」でも、確率と回避可能性は同列ではないと思います。

所有権にもリスクがあるのは当然ですが、
定借は「必ず訪れる期限付きイベント（解体）」を内包している点が本質的な違い。
ここを同じリスクとして扱うのは、評価として少し乱暴ではないでしょうか。

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立地の悪い築70年の古くて臭い港南の所有権なんて、正直もはや資産価値ゼロに等しいですよ。建物は老朽化が進み、住民の高齢化で建て替えの合意形成はほぼ不可能、かといって修繕費だけはどんどん重くのしかかる――まさに典型的な「負動産」です。それなら、最初から定期借地でイニシャルコストを抑えて、浮いた分をS&P500や全世界インデックスなどの流動性のある資産に振り分けた方が、トータルで見て遥かに合理的。不動産の本質は「所有権」ではなく「立地」ですから、定借でも市川のように住環境が整っていて、利便性と将来性のあるエリアなら、資産価値はしっかり維持されます。時代はもう「所有すること」自体に意味がある時代じゃなくなってきているんですよ。

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>>6341 匿名さん

論点を整理します。

まず、
「立地の悪い築70年の所有権が負動産になる」
これは事実です。否定しません。
しかしそれは個別物件の失敗例であって、所有権という権利形態そのものの否定にはなりません。

次に、
「定借で浮いた資金を金融資産に回す方が合理的」
これは居住用不動産と投資資産を混同しています。
S&P500等は流動性は高いものの、将来の必要時点で確実に資金化できる保証はありません。
一方、定借不動産は
・居住コスト
・期限到来時の解体義務
という確定した支出を内包しています。不確実なリターンで確定債務を賄う前提は、合理性とは言えません。

また、
「立地が良ければ定借でも資産価値は維持される」
これは時間軸を無視した評価です。
定借は残存期間の減少とともに
・金融機関評価
・購入層
が構造的に縮小します。
これは立地とは無関係に発生する制約であり、好立地でも回避できません。

最後に、
「所有すること自体に意味がない」という主張については、思想としては理解できますが、日本の住宅市場・金融実務・相続制度は依然として所有権を前提に設計されています。
制度が変わらない以上、所有権と定借を同列に扱うのは現実的ではありません。

・劣悪な所有権物件が存在すること
・定借が必ずしも即破綻するわけではないこと

これらと、「定借は時間経過で出口が必ず狭まる構造を持つ」という事実は別問題です。

個別にダメな所有権を根拠に、定借の構造的制約を過小評価するのは、リスク分析として成立しません。

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解体しかないのは弱点ではなく“確定したルール”だと思っている。
定期借地権では最終的に解体しか選択肢がない
これは裏を返すと、延命幻想がない、建替えという「無限議論」に陥らない、老朽化ゾンビマンションになりにくい。

所有権マンションの最大の問題は「誰も決断しないまま時間だけが過ぎる」こと。
70年後のマンションで合意形成はほぼ無理。

そもそも解体費は建築費ほどインフレしにくい。
資材も設備もほぼ使わず、主因は人件費と廃棄コストのみ。仮に解体費が上がる世界なら、管理費や修繕費も同時に上がる。建て替えなんて不可となる。解体費だけが想定外に跳ね上がる前提は、かなり不自然。

それだけ解体費があがるなら、築70年の所有権マンションが完璧な維持管理コストを払えると思えない。
その先は廃墟化して、負動産になると思われる。

定借、所有権ともにリスクはあるし、70年後に何が起こるか不確定要素がありすぎる。
ここに湧く否定派は定借のリスクばかりあげるから、あまり参考にならないw

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全体としては所有権マンションの方がリスクが高い世の中だと思いますね
国土交通省のデータによれば10年後には大至急建替え要すマンションから近い将来建替えを要するマンションまで合わせておよそ450万戸にも達し、更に毎年4～10万戸づつ増えて続けていくと分析されています。　現状では年間3000～5000戸と建替え完了している戸数、の10倍の数が毎年増え続けている現状がどうも理解出来ないようですね
定期借地権は70年後と言う出口戦略を最初から立てて新築時からその為の準備をしているのに対して、所有権マンションは臭いものは蓋をして、出口戦略そのものも無く、当然その準備は何もせず、行き当たりばったりに時間だけが過ぎていくんですよ
運良く建替えで逃げ切れる確率は在庫分の450万戸を無視したとしても、わずか10%しか有りません。
90%のマンションは終わりの見えない負動産に縛られる事になるんですよ。

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>>6343 マンション検討中さん

論点を整理します。

まず、
「解体しかない＝弱点ではなく確定ルール」という点について
ルールが明確であること自体は否定しませんが、重要なのはそのルールが個人で制御できるかどうかです。

定借の解体は
・回避不可
・延期不可
・分割不可
という強制イベント。
確定しているから安心、ではなく、確定しているから調整余地がないというのが実態です。

次に、
「延命幻想がなくゾンビ化しにくい」点について
所有権マンションで合意形成が難しいのは事実ですが、「誰も決断しない」状態＝即時の資金流出ではありません。

一方、定借は議論の有無に関係なく、期日と金額が同時に顕在化します。意思決定コストと財務リスクは別問題です。

次に、解体費について
解体費の主因は人件費・廃棄費・法規制対応であり、人口減少や規制強化の影響を強く受けます。
「建築費ほど上がらない」と「想定誤差が小さい」は別の話です。定借ではこの誤差が、そのまま破綻リスクになります。

また、「解体費が上がるなら所有権は廃墟化する」という点について
所有権は
・売却
・建替え見送り
・現状維持
など段階的な対応が可能です。

定借はこれらを選べず、最終段階に一気に到達します。
同じコスト上昇でも衝撃吸収力が違います。

最後に、「将来は不確定」という点について
不確定だからこそ、時間とともに選択肢が減る契約より、選択肢が残り続ける権利の方がリスク耐性は高い。

・明確なルールは安心材料ではなく拘束条件
・定借は迷えない代わりに逃げられない
・ゾンビ化しないことと破綻しにくさは別問題

定借の問題点を挙げるのは感情論ではなく、契約構造上の話です。

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>>6344 マンション検討中さん

「建替えを要する＝危険」「だから所有権の方がリスクが高い」と結論づけるのは、論理が飛躍しています。

国交省がいう「建替えを要するマンション」とは、安全性・機能面で改善が望ましいという行政的区分であり、直ちに居住不能・資産価値ゼロを意味するものではありません。

実際には、建替えを行わずに長期間居住が続いている築古マンションや、価格は下がっても売買・賃貸が成立している物件は多数あります。「建替えできない＝即負動産」という前提自体が成り立ちません。

本質的なリスクは老朽化そのものではなく、問題が起きたときに修正できる選択肢が残っているかどうかです。

所有権マンションは、
・建替えをしない
・売却する
・用途や水準を下げて維持する
など段階的な対応が可能です。
建替えは数ある選択肢の一つにすぎません。

一方、定期借地権は、
・期限確定
・解体義務
という単一ルートしかなく、回避・延期・戦略変更ができません。出口が決まっていることは「戦略」ではなく、拘束条件です。

また、将来が不確実だからこそ重要なのは、「問題が起きる可能性がある資産」ではなく、問題が起きたときに修正不能な資産を避けることです。

「建替えを要する」という状態は確かにリスクですが、即破綻を意味する危険状態ではありません。本当に危険なのは、改善が必要になった瞬間に逃げ道が一切ない構造の方だと思います。

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建替えしないのは出来ない現実だからですよ
現在築44年を超える建物は震度5の地震において人命にかかわる建物破壊から耐えられる耐震設計基準の旧耐震基準、先日、青森県中心に震度6強の地震があったばかりですが、震度5を超える地震ならいつ何処で起こってもおかしくはないレベルですよね、
免震とか制振とまでは言いませんが、大至急、新耐震基準レベルの建物への建替えか？
大規模耐震補強工事を要するのに、どちらも一向に進んでいませんよ
今回たまたま東北地方であっただけで、首都圏を襲ったら阪神淡路大震災の比では有りませんね
本当に自由な意思とタイミングの選択が出来るなら大至急実施すべきところ、
どうしてやらないの？　命に関わる話しなのに？
市川駅周辺だけでも10棟や20棟はありますが、
出口戦略もなく、なんの準備してこなかったツケが出てるだけでしょう
震度5を超える地震が発生したら相当の被害は考えられますが、今現在その対策すらたてないと言うのは、いったいどう言う発想なんですかね？

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>>6347 マンション検討中さん
あなたはリーフシティが所有権だったら買わなかった、マンションを検討する時、定借のみ検討しているということですよね？

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定借だからこその今後の価値、魅力を感じています。
70年後建替えの心配も無く、終わりが見えてるのは気が楽です。

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