ザ・パークハウス 千代田六番町

なんか間違えてます？

＞住所:東京都世田谷区玉川一丁目1937-44（地番）
交通:東急電鉄東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩2分
東急電鉄東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩2分

>>101 匿名さん
これ、多分二子玉川なのにクソ物件オブザイヤー受賞した物件の住所では・・・

予想通りですが、人気無いですね。
等価交換は厳しいですね。

久しぶりの投稿です。このスレは初めてです。

そんなに凄い立地なんですね。
抽選だけしてみたいです。

廊下のイメージが公開されましたが軒？の様なものがついていて素敵ですね。廊下はオフィス感のあるタイルカーペットに見えるのですかもう少し良いものなのでしょうか。

>>104 マンション検討中さん
そうでも無いですよ。
現地確認してみてください。
ニ七通り側は良いですが、こっち側は道路が狭いです。地価も見て頂ければ分かると思います。

コンパクトマンションが多いので１００㎡とか、広い間取りがあるので
最近のマンションとしては良い感じなのかなと思います。
規模が小さいのだけが。気になる点で気はありますかね。

>>107 匿名さん
そうですね。
番町エリアは100平米超は少ないです。

100点の物件では無いと思いますが、新築・大手というメリットを感じられれば、等価交換が過半数というデメリットも許容できるかもしれませんね。組合運営に不安はありますが。
将来買い替えを想定しない実需なら。

>>106 マンション検討中さん

そうなんですね。現地見に行ってみます。

3～4億円する物件なのに、自転車は抽選だなんて…近くにスーパーないから困るなぁ。

長唄のお稽古場が気になる。
ドア開閉の際の音漏れは、どうでしょう。人の出入りも結構あるのかしら。
将来は他の事業所に変わるかもしれないよね。

番町は坂が多いのと見通しの悪い道が多いので、自転車は使いにくいですよ。市ヶ谷四ツ谷麹町とどこも近いので、歩きの人が多いです。

今日赤坂へ行きました。

高層階はほぼ地権者なので、グランになりませんでした。

ただしほぼグランの仕様と担当から伝いました。

90平米以上は標準ミーレなので恐らく三田の120以下にも仕様負けません？

>>103 検討板ユーザーさん

担当者からは、全室抽選になると言われてます。営業トークでしょうか。

>>108 口コミ知りたいさん

やはり、リセールになると難しいでしょうか。子供が番町小学校を卒業したら、住み替えしようと思ってます。10年未満で。

立地抜群に良いですからね。戸数も少ないので全戸即日完売もありそう。

>>112 マンション検討中さん
キッチンはジーマティックですか？！
ミーレはその辺の地方マンションでも採用されています。

>>114 匿名さん
同じように小学校目的でお買いになる人はいると思いますが、値上がりが期待できるような代物ではないでしょうね。
一方で賃貸用には引き合いが多いと思います。

>>117 匿名さん

これから金利も上がりますし、値下がりしなければ良いくらいに考えてます。

お受験に落ちて、番町小へ行く子供が多いと聞きました。噂でしょうか。
やはり、今でも名門小学校なのですかしら。

>>118 検討板ユーザーさん
ただの公立です。

>>115 匿名さん

ふっ。

>>116 匿名さん
失礼ですがジーマティックかこちらも確認できません、仕様説明書はブランドに関することはありません。こちらもキッチンのブランドに関してよく知っていません。でも素敵なキッチンと思います。

恐らくオプションで変更可能です。

ちなみにこちらは外人なので、六番町に関する質問があります。ご回答いただければ幸いです。

担当から紹介した時、六番町の地価は六本木に次の日本２位と説明しました。
こちらは第一位のアメリカ大使館周辺が無双な立地を納得できますが、六番町は日本の方に対してそんなにいい立地ですか？外人に対して番町が伝統的な高級住宅街は知っていますが、三番町の千鳥ヶ淵周辺がもっと高そうですね。

六番町にしても三番町にしても、立地やアクセスがいいのはもちろんですが
まとまった土地がないため小規模な物件が目立ち、希少性が跳ね上がっています。
同時期同条件の物件を並べて単純に比較できればよいのですが、
物件の絶対数が少なく、また販売時期による相場の変化もかなりあるため
並べて比較するのは難しく、解釈が分かれるところかと思います。

また最近はパークコート　ザ・三番町ハウスのように定期借地権物件が増えており
こちらのように所有権物件が出ること自体がまれですので
どちらが高いという以前に、比較できる対象がないというのが正直なところです。

>>122 マンション検討中さん
日本には路線価というものがあります。
確認してみてください。
六番町で高いのは、二七通りでこの細路地ではありません。
営業マンもわざとでしょうが、ミスリードですね。。。

>>123 マンション比較中さん
比較対象だとプレミスト六番町がありますね。
ただし、地価はここの約2倍ですので、築６年とはいえここよりずっと高いとは思います。

>>124 eマンションさん　のおっしゃるように、
一般的な地価を考えるなら、まずは路線価を確認するべきですね。

路線価は税務署が課税の基準としてその土地の価値を評価額を示したもので
実際に取引される不動産の相場を直接示すものではありませんが
あまりに路線価から乖離した価格で売買される取引があれば
翌年にはそれに合わせて修正されるので、
高値で取引される土地は結果的に課税評価額も上がります。

路線価は、地価公示価格や売買の実例価額、そして不動産鑑定士などの専門家による鑑定評価価額、精通者の意見価格などをもとに決まりますが、不動産鑑定士は、昨年度の路線価、直近の売買事例価額、近隣の都市計画情報などをもとにその年の路線価を鑑定評価しているようです。

頻繁に売買の実績がある土地では路線価と実質価値の乖離は少ないですが、
地域に影響を与えるほどの大規模マンションや
小規模でも取引実績のあまりない地域であたらしくマンションが販売される場合は
路線価があまりあてにならない場合があります。

>>125 eマンションさん
プレミスト六番町、希望者は多数いらっしゃるようですが
今現在は中古は出ていないようですね。
売りが出れば中古でも高値が付きそうなものですが
手放したら同等以上の物件はなかなか入手できないでしょうし
この辺りに住んでる人はリセールでせこく稼ごうとかあまり考えないのかも。

プレミスト六番町、どんなものかと調べて見たら、
新築時価格も参考相場価格も意外と安くてびっくりした。
てっきりもっとするのかと、、、
まあ参考相場価格はさすがにこれはないと思うけど
千代田六番町もこのくらいで買えたらいいなぁ。
https://www.ieshil.com/buildings/326629/

>>121 マンション検討中さん

ジーマティックは最初から採用されていないと、オプションでの変更はできないと思いますよ。
一式2000万位すると思いますので。

>>128 匿名さん
時代が違うよ。
https://www.ieshil.com/buildings/88326/

>>130 評判気になるさん
私もさすがにこんな値段じゃ買えないとは思いましたが
>>125 eマンションさん　がここより高い比較対象とおっしゃったので
ちょっと調べてみました。

とりあえず、
>>123 さん　も言ってるように
ここ数年に限っても高騰がハンパなく、過去の物件が
あまり参考にならないというのはよくわかりました。
ベンダーが強気に出ても、それが相場なのかムチャしてるのか
結果を見ないとわからないのはちょっとしたギャンブルですね。

>>130 評判気になるさん
たしかに相場的にはそのくらいかなと私も思いますが、
その物件は
・飯田橋駅徒歩3分
・築10年
・タワマン
と条件が違い過ぎてここと並べて比較するには
いろいろ補足解釈が必要ですね。

>>133 マンション検討中さん
pc千代田富士見は、ここ10年で日本で一番あがったマンションです。
ここと比べるものではありませんが、番町エリアでもプレミストの分譲時とは全く違う相場感になっています。

といっても、この物件がエリア内で特別に良い物件かと言えばそうでは無いのは確かです。
番町エリアだと、三井のパークコート、三菱のグランと桜苑、ブランズの「ザ」。これらが特別な最高級で、あとは似たような普通のマンションです。

>>134 匿名さん

エリア内では普通のマンションでも、
そもそもこのエリア自体が普通じゃないですから
新宿池袋あたりの普通とはやっぱり別物です。

>>123 マンション比較中さん
ありがとうございます。
こちらは三田ガーデンヒルズウエストヒルズに近い程値段ですから、グランではありませんが結構高いですね。

>>124 eマンションさん
仰る通りミスリードような気がします。グランではないが高い仕様、そして値段も高いですね。怪しすぎると思います。

>>129 名無しさん
恐らく英国大使館がジーマティックが採用されていますと思います。

こちらの２、3倍ほど高いと予想されています。

ジーマティックの良さについてどなたか解説お願いします

>>134 匿名さん
そうは言っても、四ツ谷駅を挟んだ向こう側
ピアース四谷Hills　とかとは比べ物になりませんよね。
あちらも強気で売り込もうとしてるみたいですが。
販売予定の現物がこのくらいしかないなら
あちらを引き立て役にしてこちらがさらに吊り上がりそう。

>>140 口コミ知りたいさん
千代田区と新宿区では全く相場感が違いますね。
さらに分譲会社のレベルも違う。
批判を恐れずにいうなら、3分の1評価。

ただ決してこちらがエリア内で高いわけではないのです。
感覚的には「PC千代田四番町」の2割引くらいのイメージ。

>>126 マンション比較中さん
私も四ツ谷Hillsとは別格だと思いますが、
もしも四ツ谷Hillsが坪800～1000で吹っ掛けてきたら、
こちらはいくらになるんでしょうね。

レス元間違い失礼しました。
141 マンション検討中さん あてでした

>>143 坪単価比較中さん
pc千代田四番町の売出中中古が1400-1730
この2割引とすると1120-1384が妥当なラインでしょう。
ただし可能ならpc千代田四番町を買った方が、将来に渡って資産性はずっと高いと思います。等価交換との運営不安も無いでしょうし。
四谷何とかは知りませんが、実際の価値はさておき、今の市況で準都心区で800-は適切と思います。

PC千代田四番町は間取りが悪いから住み心地は良くないですし、あの全面ガラスは南西などは灼熱地獄でしょう。
他方、当マンションは間取りはワイドスパンでリビングインの間取りはほとんどなく住み心地は良さそうですが、地権者と西向きを敬遠する方には不向きです。
また、土地の価格は六番町と四番町では土俵が違うので比較的になりませんが、個人的には六番町の希少性はなかなか得難いと思います。

pc1870千
ここ1720千

>>146 マンコミュファンさん

六番町6番1 (基準地価2位)3260千
三番町9の4(基準地価3位)2600千
pc千代田一番町2270千
グラン三番町2460千
(ここ1720千)

基準地価は年度推移を見るための同地点サンプリングです。
全くもって六番町が全国2位の地価エリアでは無いですし、ここが四番町よりも高いわけでは無いです。むしろ細路上なので安いようです。

ご検討される方はお間違いないように。

>>147 評判気になるさん

高さ制限60m vs六番町地区計画だから、路線価=マンション価値とは言えません。また、六番町内でも二七通りと学園通り・文人通りに優劣はありません。

PC千代田四番町14F
ザパークハウス千代田四番町6F

そのくらい四ツ谷駅麹町口を日常使い出来るのは特別ですね。

等価交換組は全体の何割でしょうか。
等価交換組にのみ有利な管理規約はないでしょうか。
駐車場や駐輪場は等価交換組を含めて抽選でしょうか。
駐車場や駐輪場の管理費は、受益者負担になっているでしょうか。

等価交換マンションは不平等で係争になるケースがあると聞きます。心配です。

ここは立地が良いですからね。かなり人気になると思いますよ。

等価交換組と思われるアゲアゲ書き込み多いですね。
新規組としては、2億払って等価交換組に対して肩身が狭いのは嫌だな。
小学校通学だけは便利で良い所と思いますが。
やっぱり賃貸で良いか。

番町の新築マンションで所有権つきとなれば、
もれなく地権者の等価交換がついてくるのは当然では？
それが気になる人は最初から検討から外すだけですし、
今さら何を？という気がします。

>>152 マンション比較中さん
田んぼのそばに引っ越したらカエルがうるさいとか
学校のそばに引っ越したら通学の子どもがじゃまだとか
元々あるものに後から来た人が文句を言ってもしょうがないですよね
そう言うものだと割り切って気にしない、
どうしても気になるんだったらそもそもそういうところは選ばない。

>>151　さんは早期撤退できてよかったですね。

ここの等価交換組は、、、そういう感じか。。。
分かりやすくていいですね。。。
参考になります。

>>149 口コミ知りたいさん
高層階はほぼ地権者さん、分譲部分は実際1階、2階、地下の方が多いです。
そして一階は地権者さんの稽古場もありますし、専用部に入ることもあります。
駐車場は21台の中に分譲部分は9台です、80平米以下は恐らく大変厳しいそうです。
80平米台の２物件は実際2階で駐車場に近いです（バルコニー外すぐ）、騒音に心配もございます。

やっぱり三田ガーのような地権者がいない物件は良さそうです。

番町の地権者は富裕層が多いのでそんなに心配する必要はないですよ。中古マンションだと、旧所有者が既得権益を振りかざしたりしますし、新築ならそのリスクはないですしね。

>>155 マンション検討中さん
それって駐車場の維持修繕費は所有者全員で出すの？
稽古場って何だそれ？！
ここは地権者比率高過ぎて無理があるって。
あえて買わないでしょ。

>>157 eマンションさん

六番町と新築というだけで別格なんだよ。
部屋内の仕様に関してもグランレベルなんで買えるならGOですよ。

今後地権者のいない新築なんて番町エリアでは皆無だよ。特に六番町はね。

今からするとグランスイート、プレミスト、ブランズなどこれら全て買っときゃ良かったマンションだよ。

六番町と四ツ谷駅麹町口の希少性は換えがきかない。

>>157 eマンションさん
維持修繕費はよくわかりませんが、地権者と分譲部分は区別とか書いていません。

稽古場は法人地権者に関することです、詳しいことはよく覚えていません。学校法人かもしれません。

階層は結構悪いから、ぜひ買いたいと言うことができません。

仕様と立地は結構いいですが、私は番町エリアに拘りがありません。

恐らくここ賃貸の方が良いと思います。

概ねここの評価は決まった感じですね。
それでもお好きならどうぞ。

この立地に不満がある人はまずいないのでは？値段は高いでしょうが、中古だともっと高くなる可能性もありますよ。

買いたいか買いたくないか、皆さんいろんな意見があるかと思いますが、
買うことができる人があれこれ考えるのは有意義ですが
そもそも買えない人があれこれ論じるのは時間のムダですね。

>>161 匿名さん
立地はここより上と言える物件は：
第一位：英国大使館（半蔵門2分＋千鳥ヶ淵）
第二位：三田ガーデンヒルズ（三田高台＋麻布十番）

三田小山は埋立地と古川なのでやや複雑、但し麻布十番1分は神
WTRは一般人向け物件もういません

そのほかは恐らくないんですよね、白金高輪プロジェクトはここより良いと言えないと思います。

ここもし地権者さんいませんなら、必ずグランをつけて超豪華低層レジデンスになります。恐らく坪１５００以上からの世界。

値段見ると良いか良くないかどっちも言えませんが、当選したら買わない理由はお金がないだけです。四ツ谷5分、市ヶ谷も5分、南北線、中央線快速、丸の内線、都営新宿、有楽町、しかも番町

>>163 マンション検討中さん
インド大使館を忘れたこと申し訳ございません。

小学校前
細路地1面接道

地権者とディベロッパーのためのPJ

この辺のピン立地に序列を付けても仕方ない。番町に地縁がある人はやはり番町アドレスにはこだわりたい。そういう人がターゲットでしょう。特に六番町は利便性も高い割に閑静な位置にあって、番町の中でも好む人は多いです。

番町御三家は一番町、三番町、そして六番町です。
なかでも六番町の良さは皆さんが書き込んでいる通りですが、小規模であることと圧倒的な利便性、そして街区全てが平坦(フラット)です。

>>165

三番町の高台に住不が予定中のやつも有ります。恐らくグランドヒルズ

等価交換組に3分の2以上取られてるマンションなんて、買うわけない。

規模感に対して全熱だったり、廊下の絨毯の質感、玄関の仕様（軒あり、鍵の出し入れ不要等）も素敵でした。コンシェルジュもおらず、管理費が抑えられている点もポイントでした。
地権者は元の不動産をお持ちの法人と稽古場の所有者の方で、複数の個人ではないとのこと。
この場合、不安になるようなことはあるのでしょうか。

すでにローンで購入する場合のモデルルーム訪問期限は過ぎており、どの部屋も倍率がある様です。抽選で当たります様に、、

>>170 名無しさん
駅近いならワクワクします。

全戸即日完売ですかね。やはりこの立地は強い。当たればラッキーでしょうね。

>>172 マンション検討中さん
ローンを利用しなくても、第1期は赤坂行った方のみ抽選します。

こちらはローン利用しませんが先日三菱に電話を掛けたときギャラリーへ行くことが必要と伝いました。

>>174 匿名さん

1ldkは次期となるそうですが、その他住戸は即日完売が濃厚ですね。

>>174 さん

1ldkは次期となるそうですが、その他住戸は即日完売が濃厚ですね。

>>175 マンション検討中さん

ローンの場合だと2月下旬までに訪問と事前審査申込が必要、キャッシュの方はもう少しタイミングに余裕があるそうです。

等価交換組に3分の2以上取られてるマンションなんて、買うわけない。

>>178 マンション掲示板さん
恐らく日本の方と外国人は違うと思います。

>>179 検討板ユーザーさん
>等価交換組に3分の2以上取られてる
そこは全然重要じゃないかな。
値段と間取りと仕様が良ければ普通に買います。

>>179 検討板ユーザーさん
分譲組は買いたくても倍率が上がり過ぎて買えない
という意味なら同意です。

>>179 検討板ユーザーさん

ただでさえ販売戸数が少ないんだから
私が買う分はちゃんと残しておいてよね、
という本音に同意です。

中国系富裕層が都心部のマンションを購入するケースが増えている、という報道を最近よく目にするようになりましたが、実際に番町エリアではここ１年くらいで急に中国語を話すファミリーが増えているように感じます。
東京中華学校が五番町にあるということもあるけれども、おそらく番町小、麹町小、九段小に入学する中国系のお子さんも増えていることでしょう。
そういう方々がバンバンとキャッシュでこのエリアのマンションを買っていく流れは当面続くと私は考えています。そのうち、市ヶ谷の中国飯店や麹町の登龍といった高級中華料理店以外に、ガチ中華の高級中華料理店ができるのではないでしょうか。

マンションは共同住宅。買ってからは管理がすべて。
3分の2以上なら、管理組合の役員をずっと等価交換組にすることもできる。等価交換組に有利な改修をすることもできる。分譲組に費用を多く負担させることもできる。積立金の変更だってできる。本当に何でも出来ます。
せっかく購入するのに、オーナー管理人がいるような所を選ばないよ。

>>185 マンション掲示板さん

だからって、よそ様は買いたいから買うんですよね。
地権者様がどうとかはあまり関係ないです。

六番町×四ツ谷駅×三菱地所レジ

というだけで、日中攻防戦が繰り広げられそうです。

一般的に「元地権者」が4分の1を超える物件は要注意と言われています。管理組合における拒否権を与えてしまうことが理由のようです。
比率が過半数を超えて3分の2となると、なかなかに勇気がいりますね。新規組は「住まわせて頂いている」という覚悟が必要です。

>>186 eマンションさん

実質四ツ谷、市ヶ谷、麹町駅が徒歩5-7分で利用できるのは強いですよね。

>>184 匿名さん
中華学校は台湾の方が通学している学校です。

中国本土に関係ありません

>>190 マンション検討中さん
もはや中国本土の富裕層の多くは、中国本土の制度に基づく教育に興味を持っていないんですよ。猛烈な受験勉強が必要なのにもかかわらず、そのリターンが悪化しているためです。
このため、彼らの教育戦略は、子息を台湾系の中華学校に入れたり、米系のインターに入れたり、日本語で受験させて東京の進学校に入れたりといった具合に、多様化が進んでいます。
彼らからみて物価が安くて市民の民度が高い都心部は、教育環境として世界でもトップクラスの魅力を持っているようです。そうした観点からも、公立小のレベルが高い番町エリアは、今後ますます人気が高まると考えておいた方がよさそうです。
市ヶ谷に中国人富裕層向けの書店ができるそうで、これもそうした流れに沿うものでしょう。

>>191 匿名さん
中華学校は中華人民共和国国籍の方は入学できないはずです。言い換えれば恐らく中華民国国籍を持つ方しか入学できません。
中華学校より麻布台のザブリティッシュスクールの方が人気と思います。
最終的に大学がアメリカのトップしか考えられません、私の従兄弟は高校から国際学校通学しましたので、クラスメイトはほぼ中国の富裕層、みんなアメリカと香港の大学（実家深センなので近いですから）しか考えられません。
日本の進学進路はよくわかりませんが、公立校であれば全英語環境、全外国教員なら富裕層の子供さんが通学可能と思います。

>>187 匿名さん
ブリリア一番町には結構います。

>>134 匿名さん
番町エリアの事を本当に良くご存知の方です。

>>187 匿名さん
番町も最近になって急に中国系が増えてきた、っていうお話。昔からの住民は誰もがそれを実感している。

番町で中国系の方が増えているかどうかという話をしているのであって、湾岸と比べてどうという話はしていない。
だから「湾岸の方が多い」とか言われても、はあそうなんですかとしか言いようがない。
番町で増えている、湾岸はもっと増えている。のかもしれない。それだけ。

検討板がこれでは地権者として不安になりますね。

地権者様、拙者も1部屋住まわせて頂いて良いでしょうか。