ザ・ライオンズ武蔵小杉ってどうですか？

皆さん気にされるだろうから
そういう説明も予めされているのでしょうね。
以前の超大きな台風の時、ポンプ室とか電気室が地下にあるとよくないっていうのが
一般に広まって、
デベ側も対策をしないと選ばれなくなったみたいなのがあるのかもしれません。

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>>145 マンション検討中さん
数百年に一度の越水や決壊は覚悟してるでしょうけど、2019年の冠水と同じことはもう起きないと思いますよ。
あれは市のマニュアル不備という人災ですし、マニュアル改定だけでなくゲートの電動化や排水ネットワークの強化も行われているようです。

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ライオンズマンションは修繕積立金が高い事で有名なようですが、こちらは修繕積立金ではなく管理費が高いんですね。
どなたか営業さんに管理費の内訳を質問された方はいらっしゃいます？

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>>153 匿名さん

管理費と修繕積立費あわせて3万弱だったような気がします。

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管理費の内訳は人件費、共用設備の維持管理費、清掃、ゴミ処理費、植栽管理費、共用部の水道光熱費、その他諸費用があるかと思います。
モデルルームでは修繕積立金の長期修繕計画を見せていただけると思いますが、管理費の内訳も見せていただけるのでしょうか。

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管理費はいろいろなサービスが組み込まれていることがあると聞いたことがあります。
電話健康相談サービスが友人のマンションの管理に組み込まれていて、必要がないから管理総会で議決して契約更新しなかったということがあったそうで。
ここだとどうなんでしょうね？
必要があるものはもちろんそのままですが、あまり利用する方がいないようなものも入っていたら
都度見なおしていく必要はあるでしょう

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>155

費用も含めてどのようなサービスをどれくらい提供する（例えば、清掃は何人かけて週何回とか）かも含めた管理計画を説明してもらうのがいいかな。１５６さんがコメントしてるように不要なサービスも含まれてるかもしれない。

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>156

見直しは必要だけど、契約更新するまで不要なものにお金払い続けることになるのもどうかと。

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静かな立地は住みやすそうかなとは感じましたが
やっぱり水害の心配があるところをわざわざ選択するかというと・・・。
もちろん、どこに住んでいても地震もあるし、完全に大丈夫というところはないですが
一生住むかもしれない大きな買い物ですので、じっくり考えないとなと思います。

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>>158 匿名さん
じゃあどうしろと？

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電話健康相談サービスは不要ですね…
シニア層の割合が多いマンションなのかもしれませんが、
人件費がかかるサービスが一番高くつくと聞きますし、
そのようなマンションははじめから避けるのがいいかと思います。

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今の販売状況はどうなっているのでしょうか

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第2期2次予告 物件概要
販売戸数 未定

販売戸数は未定らしいですよね。

>>電話健康相談サービス
私も不要だと思います。人件費がかかりますし、利用するかしないかわからないサービスはいらないです……

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物件概要
●第2期3次販売戸数が未定のため、物件データは第2期3次以降の全販売対象住戸（27戸）のものを表示しています。
第2期3次販売予定時期 2024年8月下旬
竣工時期 2024年8月（予定）
入居開始時期 2024年9月（予定）

まだ27/71戸も残ってて、随分のんびりした販売姿勢だ。

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急いで売る理由無いからねぇ

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この場所にマンションを開発するとは、デベも勇気あるね。
三井なら懲りているだろうから建てないと思う。

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入居開始までに売れてない部屋分の
管理費と修繕積立金負担はどうなる?

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>>167 匿名さん
売主負担です。なので引き渡しまでにできるだけ多く売ることが売主の目的となります。(あわよくば完成前完売)

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物件概要
【引渡可能時期に関するお知らせ】
2024年6月1日以降のご契約につきましては、引渡可能時期が2025年4月（予定）となります。

なんで引渡までにそんなに時間が掛かる?　内装未完成とか?
そうすると、少なくとも今残ってる27戸分、9月から来年3月までの管理費・修繕積立金は売主負担。
つまり売れなかったってことね。

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なるほど～完売まで長くかかればかかるほど売主負担が増えるんですね。
そうなると完売までの時期を見計らい、竣工後何年か経過してから一斉入居にした方が売り主にとっては利益があるのではないでしょうか。

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小杉といえど強気すぎたんですかね
駅前離れると普通の住宅街ですからね。元住吉方面ならまだマシかな

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東棟はまだしも、南棟4F以下は、あの価格で売れると思う方がおかしい。
眺望ゼロどころか南側目の前至近距離に年季の入った4F建てのあれだよ。
現地確認してびっくりしたわ。

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>>169 匿名さん

いやいや全くの逆で、デベからすると予定通り高値で売れたからもう今年度の会社業績に入れたくないんだよ。来年の業績に計上するために、来年度初引き渡しにしてるわけ。完全にデベ都合。住不とかがよくやる手。

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引き渡しの時に、帳簿上は売上を立てられる、というのは他のスレッドで話を聞いたことがあります。
こちらもそういうかんじなんですね…。
これができるのは、体力のある企業だからと聞いたことがあるので、
購入するデベとしては心強い存在だと思う。
でも目の前にあるのに入居できないのはちょっとな…とも感じます…。

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庭付きの物件も販売されているみたいですね。
1階というよりもインナーテラスがついているので、
掘り下げられている物件なのかな。
日当たりなどはどうなのだろう・・・
日照シミュレーション的なものがあるのならば、見せてもらわないとならないような

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これはどういう事情で？

第2期3次予告
販売予定時期 2024年9月下旬
【お知らせ】
6月27日～8月27日に掲載の「第2期3次」予告物件概要において、販売予定時期を下記の内容で掲載しておりましたが、上記の通り変更になりましたので、お知らせいたします。
＜変更前＞
販売予定時期／2024年8月下旬

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庭付きのプラン気になりますよね。
ガーデニングを楽しんだりもできるでしょうし
休日、庭でのんびり…なんていうのもよさそうです。
庭のお手入れはちょっと大変そうではありますけどね。

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右肩上がりで価格が上昇してる状況だと、販売を先送りして値上げってすみふがよくやるパターン。ただ、金利引き上げで販売がシュリンクしてる状況でそれは考えずらい。あと、大京ってメジャー７に名を連ねてるけど、過去の栄光。すみふみたいな体力もないはず。

内装業者の人手不足かな。引き渡し遅れとか、未完成のまま引き渡しなんてのが話題になってる。それだと、９月引き渡し分も人手不足で雑な作業なんて懸念も。

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こちらは一ヶ月販売延期となっているんですね。
引き渡し可能時期は2024年9月なので先に契約されていた方から
引き渡しされるのだと思います。
ちなみに2024年6月1日以降に契約した方の引き渡しは2025年4月だそうですよ。

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エントランス上の広告と建物前の広告＋チラシがかっこ悪いなあ。
売れ行きが良いのなら、あんなのは出さないはずで、
推して知るべしなのでしょう。
南棟は日中家にいない人なら我慢できるのか、いやいや
至近距離の建物通路から庭もベランダ内も部屋の一部も丸見えですけど。
設計者はどう思って・・・

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多摩川が近いので水害が怖い地域という点が気になりますね。
隣は小学校で小学校がすぐ近くにあるので教育環境がよさそうで住みやすそうですね
子供がいるご家庭は小学校が近くて子供が通いやすそうですし、緑も多くて自然もあるのが良い環境だ尚思います。

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いつの間にやら第2期第3次終わってた
というより、売れたところ(6戸)を第3期としたって感じか
物件概要
第2期4次予告
●第2期4次販売戸数が未定のため、物件データは第2期4次以降の全販売対象住戸（21戸）のものを表示しています
販売価格 未定
販売予定時期 2024年11月下旬

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あと21戸あるのかー
完売できるかなあ

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スレッドを拝見すると水害が、、、との声が出ていますがこの辺りの水害履歴はどうなっていますか？
念の為ハザードマップを確認すると家屋倒壊等氾濫想定区域になっているようですが、この辺りは営業さんからどのような説明がありました？

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>180

完成在庫物件の常。避けるには購入前に売れ行きをきっちり判断しないと。

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>>完成在庫物件
モデルルームがない分、広告費を抑えられると聞きました。
でも、売れないとヒヤヒヤしちゃいますね。

小学校が近いのはいいと思います。
完成した物件なので、授業中、子どもの声が外でしていても窓を閉めればあまり聞こえないなど、実験的なこともできそうでいいですね。

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実際の物件を見て購入を検討できるのはいいなとは思いますが
自分好みに変更できない点はありますね。

今からの販売戸数は未定となっていますが、
あとどれくらい残っているのか、選べるくらいプランがあるのか
見学に行く前に知りたいですね。

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物件概要から
駐車場24台　空き台数12台（2024年10月21日現在）
バイク置場4台　空き台数4台（2024年10月21日現在）
自転車置場142台　空き台数111台（2024年10月21日現在）

空き台数から使用数を計算すると、現在の入居者数は随分少なそう
特に自転車台数が少ない（道が平坦な川崎にしてはなおさら）
使用数142-111=31台
上にあるように引渡可能時期が2025年4月の人が多いんだろうかね？
売主都合で

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ここは今、どのくらい売れてるんですかね？
189さんが駐車場、駐輪場の空き台数書いてくれていますが、2025年4月以降入居の人もいるから、その数だけで一概に売れてないとは言えないですよね。立地と値段を考えると、良いバランスだと思うんですよね。

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売れ残りはほぼ南棟中下層階と思われ既出のように眺望０、至近距離南からの視線ありで、それが平気ならいいんじゃないですか？立地値段だけではね。

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売れ残りは南棟中下層階なんですね。
武蔵小杉の新築マンションでこの立地と値段なら眺望気にしない方もいるかなと思います。共働きの方も多いですし。

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物件概要を拝見しましたが、第2期4次予告の一番下に
『第2期4次販売戸数が未定のため、物件データは第2期4次以降の全販売対象住戸（21戸）のものを表示しています。』となっているので現在残っている住戸は21戸と考えてよろしいでしょうか？

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SUUMOに遂に価格が出ましたね！
高騰してる今となっては、あの立地であの値段は安い気がしました。まぁ、高いですが。

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物件概要
第2期5次予告
●第2期5次販売戸数が未定のため、物件データは第2期5次以降の全販売対象住戸（19戸）のものを表示しています。
販売価格 未定
販売予定時期 2025年1月下旬

駐車場24台　空き台数12台（2024年11月18日現在）
バイク置場4台　空き台数4台2024年11月18日現在）
自転車置場142台　空き台数111台2024年11月18日現在）

第2期第4次(9月下旬～11月下旬)は2戸しか売れなかったのか(21戸-19戸)
駐車場等の空き状況にも変化なし
売り切れるのか?

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物件概要
【引渡可能時期に関するお知らせ】
2024年6月1日以降のご契約については、引渡可能時期を2025年4月（予定）としておりましたが、2025年3月（予定）に変更となりました。

これの意図は?
>>173 さんが書いてくれた状況(デベ都合で、来年の業績に計上するために来年度初引き渡しにしてる)を変更して、今年度引き渡しにした?　なぜ?

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>>196 匿名さん
おそらく、売行きがスローなので、来年の業績に計上することよりも、早く売り切ることを優先させたのかと。
購入者にとっては、子供の学校の新学期に間に合うように引っ越しできた方がよいでしょうから。

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買う側としては、年度内に引き渡しになるのはいいことだと思います。
子どもの学校とか幼稚園とかを思うと、
春休み中に引っ越せるものなら引っ越したいですし。
ただその時期だと、引っ越し業者が見つかるのか？みたいなのはありますがね汗
いずれにしても早めのスケジュールはありがたい。

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>193

一度販売した住戸は新規として販売できないからそういう表記になる。過去に販売した分の売れ残りをすぐに先着順として販売すると売れ残ったとばれるから、最後になってからなんてことする場合もあったりする。あとどれくらい残っているかを知るのは売る側のみ。残り何戸とカウントダウンして、あれっ増えてるって少なからずあるパターン。

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＞いずれにしても早めのスケジュールはありがたい。

どういう理由で二転したかはわからないけど、自分たちの都合で先送りしようとした会社の姿勢は覆らない。

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>>200 匿名さん
完成している訳ですし、早く引き渡して欲しいという契約者の声を反映してくれていて良いと思います。
某大手デベは完成後2年経った物件でも頑なに引き渡しをしないですからね。

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＞契約者の声を反映

完成してるわけだから即入居を望む人もいるでしょう。契約者の声を聞くなら応相談でもよいとは思うが。

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第2期5次予告 物件概要が出ていますが、
販売戸数は未定となっています。
既に入居もされているわけで、何戸販売かはわかると思うのですが
なぜオープンにならないのでしょうか。

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残りの住戸のうち、要望が入った住戸だけ売り出そうとしているのだと思います。

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あくまで売れ残りじゃないんです！(ということにしたい)作戦でしょう

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まだ武蔵小杉駅徒歩圏内の新築マンション相場が騰がるから売り急いでないだけかなと思います。

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ザパークハウス武蔵小杉タワーズの売り出しが開始されたら周辺相場が更に上がるでしょうね。横須賀線・湘南新宿ライン利用者にとってはザライオンズの方が近いですからね。

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>>207 口コミ知りたいさん
近い? そうかな。同じくらいだろ。

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踏切あるとはいえ流石に横須賀線はこちらの方が近いんで無いかな
その代わり東横線は徒歩15分ですが

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>>209 名無しさん
Googleマップのルート検索で、ツインタワー南棟あたりから綱島街道改札までと、ザ・ライオンズから新南改札あたりまでを比べると、どちらも徒歩11分で同じでした

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あの辺りから新南改札までは徒歩９分掛からないですね。あと新南改札の朝は改札口からエスカレーターでホーム直結なので、綱島街道改札より早いですよ。混まないですし。

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向河原から武蔵小杉の新南口へは道幅も広くフラットなので歩きやすい。踏切はあるが、信号は無いので時間が読みやすい。
一方、南武線の北口から綱島街道口へは地下通路かJR構内を通るかしないとならず、行きづらい。

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ホームページみると南側しか掲載されてないね。
リバービューの東側は全て売れちゃってるんですかね？
海外とかも眺望で値段決まるし、この立地だと方角より眺望ある方が売れるって感じかな。

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過去レスを見れば分かることを質問する人って

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第2期5次予告 物件概要
販売予定時期 2025年2月中旬
●第2期5次販売戸数が未定のため、物件データは第2期5次以降の全販売対象住戸（19戸）のものを表示しています。

【お知らせ】
2024年11月28日～2025年1月29日に掲載の「第2期5次」予告物件概要において、販売予定時期を下記の内容で掲載しておりましたが、上記の通り変更になりましたので、お知らせいたします。
＜変更前＞
販売予定時期／2025年1月下旬

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第3期予告 物件概要
販売予定時期 2025年3月下旬
●第3期販売戸数が未定のため、物件データは第3期以降の全販売対象住戸（15戸）のものを表示しています。

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ここ、物件自体の外観はいいけど、手前に建ってる古い集合住宅(?)が印象を悪くしてる気がするなー

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えぇ…地獄みたいな眺望と採光やん…

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>>172で出てる話を画像で見るとより実感

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それなのに、こないだの販売期の４戸はすぐに売れたんですね。次の第３期の残り１５戸も３月下旬とゆっくりでも売れる見込みがあるんですね。
今の人は眺望より立地で気にしないのかもしれないですね。

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>>220 匿名さん
価格もあると思います。3LDKで8000万円台は正直ムサコエリアでは他がないです。横須賀線は便利ですし、駅近でこの価格は広く見ても少ないと思います。

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第2期5次 2024年11月下旬～2025年1月下旬改め2月中旬
売れた戸数　4戸
これをすぐ売れたの解釈するのか
竣工から半年経って15/71戸売れ残ってる現状
これを売れる見込みありと解釈するのかねー

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>>222 匿名さん
不安な購入者さんでもあるまい、よくウォッチされてますね。

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売れ残り2割超かあ。販売員も大変だろうねえ。

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>>222 匿名さん
次の販売予定が3月下旬だし、売れる見込みあるから売り急いでないんじゃないですかね。

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すみはじめて3ヶ月。住むまでは街並みなど不安でしたが、結果購入して良かったです。雨の日に向河原は便利ですし何より近いです。買い物施設ができたらいいなと思います。駅の開発に期待です。

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大京ダサい。

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>>227 検討板ユーザーさん
いろんな場所に書き込んだますね。雇われですか笑

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第3期予告 物件概要
販売予定時期 2025年4月下旬
●第3期販売戸数が未定のため、物件データは第3期以降の全販売対象住戸（15戸）のものを表示しています。

【お知らせ】
2月20日～3月26日に掲載の「第3期」予告物件概要において、販売予定時期を下記の内容で掲載しておりましたが、上記の通り変更になりましたので、お知らせいたします。
＜変更前＞
販売予定時期／2025年3月下旬

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右肩上がりのころはゆっくり売るができてたけど、トランプショックで不動産販売にも暗雲が。損切り始まるかも。

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>>230 匿名さん
今から利益爆乗せの不動産買うのはリスキーですね。取得額は安いに越したことないですね。

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HPに3LDK 7600～と出てますね。ムサコ9分と考えると相当安いですよね。残りものにはなるのでしょうがそれにしても安いです。

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>>217さんの写真が衝撃的すぎて…
6500万でも、壁ドンの南向きだけは買わない…

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南向き4階以下の日照ってどうなってるんだろう？
眺望はもうね...絶望的なのは分かってる

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ムサコ9分の新築マンション所有権でこの値段なので、眺望日照で割り引いても利便性と資産価値は間違いないと思う。

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いや勿論新築で、鬼ハザードといえども徒歩9分なら許容されるのよ。
だけど、肝心の眺望と日照は、割り引かないのよ…
何の為の南向き？？？
6500万でも買わない。

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そもそも6,500万円って何の数字ですか？
6,500万円では売っていないですよね。この辺りの中古マンションより安いですが。

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日中は仕事で家にいないので、バルコニーってそんなに大事ですかね？

自分なら室内の広さや間取り、駅の利便性を重視しますね。洗濯も乾燥機を使う生活ですし。あとは近隣の周辺環境の方がよほど大事ですかね。

あと、ここは内水ハザードかかってないですよね？念のため。

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中古探しても築20年とかにならないと7000台は無い。
正直破格。これでも大京として損はないんだろうからほかがどんだけぼってるのかがわかる。

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7000万台は破格。確かに、ただ、新築なのに破格にせざるを得ないほどの、眺望と採光…。217様が投稿した写真を見て愕然としました。目の前のアパート？取り壊しとかにならないのかな…

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ここの価格出たんだ、今のマンション相場を考えたら確かに破格

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敷地の西側から見てみたよ
敷地の北側はかなり空いているので、もう少し南の賃貸マンションから離して配棟できなかったのかなあとは思った

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>>242 評判気になるさん
画像ありがとうございます。確かに抜け感はないですね。
ずっと住むというよりは売却前提ですかね？ムサコでこの価格ならリスクは割ることはなさそうですね。

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うわー、217さんの写真もですが、この写真も強烈ですねw
隣の古アパートがなければ、横須賀線ユーザーなので欲しかったです…

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ムサコレベルの街なら何があるのは当たり前に思えてきました。ローレルは線路だしグランドメゾンは開けてますが結局眺望は隣のマンション。ここは古いからなくなるとか建て替えとかなれば良いのですが

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武蔵小杉で横須賀線ユーザーの人からすると、今売りに出てる新築マンションの中では1番現実的な選択肢と思う。向河原の発展も期待できる。

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>>245 通りがかりさん
隣で考えられるとしたら、建て替えによりこちらと同等の高さになり、最上階も壁ドンになるかと。

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このエリア第一種住居地域で容積率200%、建ぺい率60%みたいなので、今と同じ高さの建物も建てられないのでは？

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>>248 マンコミュファンさん
前建てはそうですね。3階建てしか建てられないと営業が言ってました。

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壁ドンは無理ぽよ。

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