ザ・パークハウス 御苑内藤町ってどうですか？

公園向きって感じなんだろうか。そりゃ地理的には公園敷地に面しているわけではあるけど。
現地5階相当の高さより南西方面の眺望という写真がこれだけど。
https://www.mecsumai.com/tph-gyoennaitomachi/plan/img/plan_img02.jpg
最上階からでこれでしょう？

>>80 職人さん
そこまでプレミアつきますかね？
81さんの通り最上階でもそこまで素晴らしい展望とも思えませんでした…。
かつ立地としても各駅まで近いわけでもないし。

内藤町は大通りに面した土地でないと高さ制限があることと、御苑の周囲の樹木は大きいこととで、御苑隣接で眺望が抜けることを求めるのは難しい。樹木に囲まれて生活したいと思う人向けでしょうね。
現地に行くと、確かに急勾配の感じがしたけど、水の問題はどうなるんだろう。

昨日現地視察して来ました、大通りから奥に入った所なので静かな場所ですね、、高さ的には微妙なマンションです、眺望は最上階以外は期待できないですし、最上階の眺望とて、富士山が見えるわけでもないし、御苑を上から見渡せる訳でもない感じです。入口が下り会談になっていましたが、それとは別に入れる出入口もあるようでした、、御苑前駅からの距離も決して近いとは言えないですね、、、何となくすべてが微妙なマンションで、最大の売りが見つかりませんでした、、

以前にも書き込みがありましたが、御苑を見下ろす眺望というのがどういうものかは、大木戸門口の四谷区民センターのモスバーガーで体験できます。個人的には樹木が手に届くほど近くにあるほうが贅沢に思いますが、高いところがいいという人にはここは合わないでしょうね。

このマンションと別のマンションで迷ってる人はどれと迷っていますか？

>>86 通りがかりさん
今迷ってるのがは以下ですねー。
ザパークハウスグラン神山町、
ザパークハウス代々木大山、
プラウド山王二丁目、
プラウド神楽坂ヒルトップ

プラウド山王二丁目って大田区ですよね。
ここだけかなり離れた物件ですが、都心物件と並べるほどいい物件なのでしょうか?
ポイントを教えていただけると検討してみたいです。

マンションは眺望だけがすべてではないですよ。眺望が良くても騒音がうるさかったり、デメリットもあります。
何よりも静かで住みやすいというのが、ずっと住むなら大事です。眺望ははっきり言ってすぐ飽きます。
住みやすい環境、なおかつ静かな環境というのが住んでいると大事だなと感じます。

>>89 匿名さん

仰せの通りですね。

東京は坂も多いので、その点も配慮することが望ましいですね。

あと、首都ゆえにといいますか、同じような街並みの都市開発のスピードが早すぎてついていけなくなってきています。

>>84 マンション検討中さん
私も行ってきました。
大通りから一本入った場所ではありますが、入る道の真正面にあるので、大通りの向き側は音が結構しますね…他の面であれば静かかも。

大江戸線で行ったのですが、最寄りの入り口は２２：００で閉まるのもありますが、途中までエスカレータはあるものの、最後に階段がありきつかったです…。
大江戸線は結構地下深いので、ホームから駅入り口まで時間がかかるのも気になりました。そこまで込みだとほかの駅とあまり変わらない？

国立競技場駅最寄り口から現地までほぼお店がないのが残念。
唯一いけそうなのは以前千駄ヶ谷駅東京体育館にあったグッドモーニングカフェ。
最寄りのコンビニは外苑西通りそのまましばらく行くと逆側にミニストップ。
千駄ヶ谷駅近くも物件方向にはお店があまりなく、逆に丸の内線の四谷三丁目周辺はそれなりにお店が多そうでした。
丸の内を日常に使っている方は便利かもしれません。

スーパーは四谷三丁目の丸正が自分としては規模、品ぞろえ共に唯一使えそうですが、建て替え？で仮店舗になるとすると当面は食品買うの苦労しそうですね…。
外苑西通りをまっすぐ北に行くと、富久クロスタワーにヨークフードがあるようなのですが、距離と坂に心が折れそうなので自分では日常使いは無理そうです…。

>>91 マンション検討中さん

想像だけど今年度の売上は確保できてるから、来期に回すための完成売りじゃない？
三菱地所レジデンスの決算を見るとそんな感じがします。
スミフとか東建など財閥系で余裕あるデベは普通にやってますよ。

以前、近隣のマンションに住んでました。若い方ならまだ行動力や体力もありますが、スーパーや飲食店は徒歩圏内では年寄りにはかなり不便です。丸正までも徒歩では無理があります。50代前半までの方なら、自転車で行動されるならいいかもしれません。

そういえば、思い出しましたが、近くの美味しい弁当屋さんがありました。今でもあるのかなあ。平日のお昼のみの営業ですが美味しかったです。

>>95 匿名さん
道挟んだ側に業務用のようなお弁当屋さんは確かにありますが、特にそこまで美味しいとは､､､。
ただ、近くにお昼を買えるところはあまり無いため、結構買ってる人を見かけます。
この辺の会社勤めの人はそこそこ歩かないとお店もなく、お弁当売ってるところもあまり無いのでお昼は結構苦労するレベルかと思います。

>>94 匿名さん
79さんの言う通りだと、建物内の自転車での出入りは動線があまり良くなさそうなのでさらに苦労しそうですね…

眺望を気にされるようなら、パ・コ北参道なども検討に入ってくるのではないでしょうか？
それにしても、新築も中古も高くて、考えてはためらいという繰り返しです・・
いい間取りは、出てもすぐに消えちゃいますしね！

駐車場9台で優先権付き住戸が7部屋は厳しい。
駐車場収入も少ないから管理費にも響いてきそう。

価格が三階の「Ｏ」で2億1000万でしたね。最上階はいったいいくらになるんでしょうか。強気ですね。

一番いい御苑ビューとはいえ、中間階で坪700超えてきますか…。
逆に一軒家（目隠しフェンス設置）側が525，道路側で480-530程と、
御苑ビューに価値が集中してる感じですね。
確かに駅は遠いし、近所にお店も少ないしでほかにこれといった売りが無いなとは思いました。
せめて屋上テラスなどあれば他の部屋でも多少の価値は出るかなと思うのですが、それもなさそうですし。

高杉、論外だわ。

Nタイプで坪単価どのくらいでしょう？

>>103 通りがかりさん
今回の予定価格にはNは出ていませんでした。
御苑ビューがあるとはいえO,Fほどは御苑に開けてはないし、もう一面も実質住宅との真向いかつ道路方向で音の通りもO,Fよりありそう。
その分多少は低く設定されるのでは。（期待）

駅近でもないこの物件で、この価格帯はダメですね、、検討してましたがおります

ついに価格高騰もここまできましたねぇ。新築の売れ残り続出で暴落すればいい。FPの方がいってたけど資産価値より高値で買うべきじゃないって。金あって永住するならいいかもだがな。

内藤町のもう一段奥まった所で、御苑隣接の大きめの空地(大きなお屋敷クラスニ軒分)があるんですが、ここって何が建つ予定なのかご存知の方いますか？

>>108 通りがかりさん
あ、自分も気になってました。
御苑の正面に面してる割合も多く、かつ植栽も綺麗な面なので正直今回のパークハウスよりも遥かに魅力的な物件になるかと。
パークハウスの面してる方は公式画像見る限り正直整ってるとは感じないです。

でもマンションが建つにしても、今からだと結構先ですよね…四年ぐらい先？
パークハウスの方は相当前から工事してたと思います。

価格設定には色々な背景があるのでしょうが、高すぎるので、私は購入検討の優先順位がすごい下がってしまいました。完成売りということもあり、ダラダラと長期間で売らずに買いやすい値段を提示してくることを期待したのですが。この値段でも買える余力のある方は素直に羨ましいです。
とはいえ、新宿御苑の近くに住むのは理想なので、数年後に完成予定の近所の四谷四丁目計画に期待します。

たった34戸ですからね。
富裕層の中にはタワマンと真逆の、目立たず静かな住まいを求める人もいるでしょうし。案外さっさと売れてしまうのかも知れませんよ。

>>109 ご近所さん
私も現地視察時にとても気になっていました。ご存知の方教えてください。

>>110 マンション検討中さん
これも御苑ビューで高層階は坪750万とか行くんじゃないですかね。プレミアムなら更に。
全体間でも富久クロスが坪600前後で売買されてるので、こちらは平均650万とかでしょう。
恐ろしい。。。

>>113 マンション検討中さん
たしかに、この物件がむしろ安いと思えてくるくらいになるでしょうか、恐ろしいですね。とはいえ、手が出しづらいお値段ですね

港区や千代田区も上限坪800、新宿区は精々坪500です。

今が異常値なのであって、東京はそこまで魅力的ではありません。
上がったものは下がりますので、冷静に行きたいものです。

世界的に視野を広げ、NYやロンドン、チューリッヒなどとは比肩しません。

2010年辺りの売り出しをボトムに、上昇し続ける度に異常値と叫ぶも遂にここまで泊まること知らずで早１０年。
そのうち宇宙規模で考えると大したことないとでも言わんばかりの、現実逃避っぷり。
買い控えているうちに、定年迎えて折角の低金利ローン組めない人生でしたねって落ちも辛いと思うよ。

650はいくかな。東京安全世界にアピールできたから。

>>115 マンション検討中さん

東京は都市総合力ランキング3位
流石にチューリッヒよりは都市力高いとは思いますし、比較してまだまだ安いらしいですよ。
現実的に言って、2017年くらいから毎年高すぎると言われて高値更新しているので早めに買っておいた方がいいかと。。。
https://www.businesswire.com/portal/site/home/

>>110 マンション検討中さん

住友商事と三菱レジ売主のタワマンですね。
35階建てなので、目の前の四谷区民センターを考慮しても20階以上は御苑一望、かつ神宮外苑や明治神宮前も視界に入りそうです。

>>119 マンション検討中さん
内容が御苑内藤町とはずれてきてますね。気になる方はこちらへ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661826/

現地を下見にいらっしゃった方の書き込みを読ませていただきましたが、
そうなんですよね～大江戸線は深いんです！
マンションから一番近い駅とは言えホームに着くまでの時間が長く
徒歩7分では到着できないと思います。

一時期から書き込みがめっきり減っていますね。
発表された価格を見て秋風が吹き始めたようです。考えることはみなさん同じかと…。

>>122 匿名さん
同じく想定を遥かに超える金額設定にびっくりです。
秋風というかむしろ冬将軍が来ました。

既にオンライン説明会満席。

>>122 匿名さん

秋風だろうがツンドラだろうが34人に届けばいいんです。人気投票じゃないんだから。
買い手が殺到するような値段で売ったら大損ですよ。デベにとってはね。

>>124 名無しさん

説明会の案内はメールで来ましたか？よければ教えてください！

リセールのことを考えると34人限定より人気のある方がいいと思うけど…。
永住するとかだと別だけどね。

>>126 マンション検討中さん

メールでしたよ。エントリー者全員に送っているかと思います。

坪単価は７００くらいですか？

>>129 ご近所さん
過去ログ見ましょう

ギリギリですがハザードマップに引っ掛かるそうです。日常生活的にはスーパーは徒歩圏内ギリギリ。加えてお隣りとの抗争は未だ収まる気配なし（高い壁を建設するとか）。
それでその価格で売るって本気ですか？ってプライシングですね。
価格に関わらずこれは欲しい。って訴求力があればなぁと思うのですが残念ながら…ですね。

>>131 マンション検討中さん
＞お隣りとの抗争は未だ収まる気配なし（高い壁を建設するとか）。
土地買収で歪な形で建物ができるケースはよく見ますが、隣接で完成まで４年ぐらいかかってまだ解決しきれてないって相当根深いかと。

これって販売後もお隣から苦情その他が管理組合やら個人宅にピンポイントで来る可能性があるってことですよね？
んで多分地所さんは販売後のことは関与しません、管理組合で協議してくださいと知らんぷりしそうな気配しかしないですよ…。

隣人の質、は、住まいにとって重要なファクターだと思います。賃貸であれば厄介な隣人からは引っ越せば解決ですが、持家となるとそう簡単には引っ越せないですから。

長年揉めていることが明らかで、かつ、その問題に執着されているご様子の隣人がいることが確定しているということは、本物件にとってかなりネガティブな材料ですね。

>>133 検討板ユーザーさん

隣人の質、という言葉はお隣の方に失礼では？
お隣にしてみれば南東側に壁ができてしまうわけで、視線対策で法律の範囲内の目隠しを立てるのは当然の権利でしょう。おそらく三菱もここを建てる時には「法律や条令には適合しています」って押し切ったんだろうし。
ここは南西側に目隠しができる前提で検討すればいいだけの話。壁の話が購入契約後でなくてラッキーですよホントに。

いまいちこの辺のエリアを理解していないというのはあるんですが、
ここですと食品を買える最寄りのお店はまいばすけっとになりますか？
それ以外は20分近く歩く必要があるように見えたのですが。

>>135 匿名さん
そうですね、まいばすけっとが最寄りかと。
あとは四谷三丁目駅近くの丸正（建て替えで仮店舗になる予定。さらに遠くになる？）で徒歩１０分ぐらい、
あとは富久タワー下のヨークフードで徒歩１５分強はかかります（＋坂あり）。
それらの店舗で液体を多く買うと帰り道は結構きついです。
このエリアの買い物は不便ですね。かといって普段使いできる飲食店もあまり近所には多く無く…。

ここ検討している人は「失われた川を歩く 東京「暗渠」」必読ですよ
このマンションのすぐ裏の河川後のくぼみを探索した貴重な写真が載ってます。

ここにいる人ならご存じと思いますが、新宿御苑は渋谷川の水源になっていて、まさにこのマンションのあたりを南下して外苑西通りを下って原宿から渋谷へ、、、というのがもともとの流れになっています。
湿気が過ごそうというのは本当ですが、しかしこの立地とアドレスは希少ですね

>>137 周辺住民さん
あれ？オンライン商談会で同じような話を聞きましたが。。。三〇地所レジデンスの〇〇さんですか？

オンライン商談会で販売会社が「湿気がすごそうというのは本当」と説明していたのなら、引くわ?。

>>139 匿名さん

そもそも湿気がすごい立地とアドレスが希少というのがわけわからん。
少なくとも億レベルの購買意欲はそそられない。

>>140 マンション検討中さん
では買わなければいいだけでは？欲しくてお金だせる方がさくっと購入されますよ

>>141 マンション検討中さん
何というか買い煽りの方って情報提供がありませんよね。確かにネガティブ投稿の型は確かに偏ってるかもしれませんが、情報提供的なものはあるように思うんですよね。
ネガ投稿するなら買わなければいいのでは？ってそれはその通りでしょうが、情報交換の趣旨からは逸脱してるように思いますが。

マンション出来てるのにSUUMOでまだ21部屋も残ってるよ。終わってるね。しかも何の金額も出さないって闇深すぎ。前近くでやってた○京の工事も近隣で相当揉めて確か日本人は誰も買わなかったみたいですね。ここもそうなりそう。

>>145 匿名さん
＞発言に情報提供が必須ではないし

はぁ？ここは情報交換のためのフォーラムではなくて？
この人何言ってるんだろ？批判的な意見を言う人を押さえつけたり追い出したいのかな。
私自身は検討対象として考えてましたが、むしろこういう人の方が有害に思いますが。

購入を検討中ですが、湿気や水害についての情報を提供していただきたいです。駅やスーパーからの時間やルートは現地で確認しましたが、湿気や水害リスクは現地を見ただけでは実際のところはわからないので…。

>>155 マンション検討中さん
目の前が元川の堀があり、かつ新宿御苑に面しているので、他のエリアに比べ湿気は高いかと思いました。（土地柄水分が多い土壌？）御苑には池とかもありますし。
水害は最新の新宿区で出しているハザードマップを見れば一目瞭然なんですが、このマンションの敷地部分ピンポイントで3m相当の色付けになっています。
堀からの計算なのか地面からの計算なのかわかりませんが、１F部分はそれなりに影響を受けるという評価になるのでは。
あと気になったのがエントランスが階段を下りて入る構造になっているので、ゲリラ豪雨とかで水が流れ込んでこないのかという点と、２Fのエントランス階に水が来てしまうと、どの出口も２F経由で出る形になっているのでどうやって出入りすることになるのかなと思いました。
そういう地下部分がある住居はそれなりにあるので、排水さえ確りしてれば大丈夫なんですかね。

>>156 ご近所さん
やはり湿気は覚悟しなければならないのですか…。
毎日出歩かなくてもいい仕事なので、駅とか、スーパーとかからの時間はなんとか折り合いをつけるにしても、逆に出歩かない分、日常の湿気はきついなぁ。

お隣の壁建築問題があるので値段が設定出来ない住戸があるとのこと。どう考えても最悪の想定でその他の住戸の値段を決めてますよね。
湿気、ハザードマップ、お隣問題。失敗案件の匂いもしますけどね。駅からのアクセスも決して良いわけではないし。
新宿御苑や内藤町に思い入れがあるなら検討対象にしても良いかと。

近隣にお住まいの方で、近年のゲリラ豪雨の際にこの辺りってどういう風になっていたか、ご存じの方はいらっしゃいますか？
堀に水が溜まってたとか…。

webに管理費と修繕費がでてましたね。サイクルルーム入れると、1番小さい部屋で月5万,..
修繕費アップした時に中古販売苦労するでしょうか。こういう品のある物件にあこがれて、小規模なので高いのは覚悟してましたが、具体的な数字がでてくると動揺してしました。

>>162 マンション検討中さん
共用設備がそこまでではないのにこの管理費の高さの理由としてはエレベータ台数（３＋１台）ですよね。やはりというか…。
サイクルトランクルームもありがたいですが、自転車を入れてしまうとその他利用がほぼできないのに費用はそれなりにかかるので、だったら普通の自転車置き場の方がよかったです…。

ところで、ゴミ置き場って２Fにあるけれど、どのルートで外に出すんだろう？
自転車と同じ？となるとそのタイミングでは自転車出せないとか。

>>156 ご近所さん
入口の門のところに少しだけ段差がありますね。といっても10cmもなかったです。
まぁよほど勢いよく流れ込まなければこの段差でなんとかなるのでは。（と思いたい）

エリア:A
アクセス:A
外観:C
間取り:C
売主:B

管理費が1番小さい部屋で5万円するというコメントがありますが、
部屋のサイズによって管理費って変わるものなのでしょうか？
すべて一律の金額だと思っていました。

>>167 匿名さん
通常は共有持ち分に応じた負担です。共有持ち分は、専有面積で決まります。よって、広い部屋が高くなります。(全部屋が、ほぼ同じ面積のマンションの場合は、微妙な差を無視して、管理規約で一律にすることもあります。)

>>166 マンション検討中さん

アクセスAは甘くないですか？やはり駅徒歩5分圏内ないとAは付けにくいのでは。

>>169 マンション検討中さん
同感です。最低10分は歩かないとほぼ何もないに等しいので。
でも頑張って歩けばそこから先はいろんなところに行きやすいのでB-ぐらい？

最寄りの大型スーパー丸正、来年の1/7に建物建て替えのため閉店。
仮店舗が1下旬にそこからさらに数分遠いところに。
道向こうになるので信号分さらに遠くなります。
んで、新店舗は2025年秋ごろに開店らしいですよ。
当面買い物は大変そうです…。
まいばすけっとはあまり品ぞろえがなぁ…。

購入検討者です。

新基準の水害ハザードマップで3m被害に被ってしまう(かつ、建築の際には水害想定の対策は施していない)というのは、物件の価値に将来的にはどの程度影響があるものでしょうか？

お詳しい方、どうぞよろしくご教示ください。

>>171 マンション検討中さん

買い物とかするの？
今はネットで買えるでしょ

>>172 評判気になるさん

購入検討者です。いる？
自分で役所行って聞いてきなさい
水害とか気にしないでしょ

>>173 匿名さん
しますします！スーパーに実際に行って買う派です！
実際に自分で見て買いたいです。特に生鮮食品。
鮮度や大きさとか、自分で納得できるいいもの食べさせたいじゃないですか。
その場でぶらつきながらメニュー考えたり、タイムセールとかもありますしね。
ついついお菓子とかもかごに入れてしまって買いすぎてしまうのが難点ですが…。( ´∀｀ )

>>173 匿名さん
すべてネットスーパーで解決すると思ってるのは、自分で買い物しない人だけよ。

>>171
自転車でヨークマートか北参道のオーケーを使うしかないと思います。
2025年までの辛抱です。

>>176 匿名さん
ですよねぇ…。
むしろこれを理由に電動アシスト購入許可が旦那から出そうな気がする！