ザ・パークハウス 御苑内藤町ってどうですか？

新宿区の洪水ハザードマップでは、このあたりは2.0－3.0mの浸水予想になっているように見えますね（見間違いかもしれませんが）。少し周辺に行くと浸水予想域から外れるようなので、最終的には水が排出されるとしても、いったんはこのあたりで貯水されるのではないでしょうか（少し南のプライドあたりや少し北のディアナ、さらに北のフォルムあたりには浸水予想はないようです。）。ただ、ハザードマップを見ると、（神田川流域は別としても）かなりの部分で程度の差こそあれ浸水予想が出ていることに気づきます。
それを前提として、安くはない買い物なので、少しでも納得できないところがあれば、今回は見送るのがいいのでしょう。
ところで、スレ違いですが、四谷区民センター新宿通りを挟んだ北向かいで30階（？）規模のタワマンが建築中です。上層階なら区民センター越しに御苑ビューになりますが、周りが木に囲まれているのと、箱庭みたいな御苑ビューとどちらがいいかは分れるでしょうね。

>>22 マンション検討中さん
聞いたことないです。
学習院長やっていた内藤さんのご自宅近くですよね。
全く無いと思いますよ。

>>21 マンション検討中さん
あのう、何か新宿区だからと小バカにしてません？
田舎者丸出しですけど(笑)

風が抜けないというのが気になって、昨日、改めて現地に行ってみました。
内藤町中通りの突き当りではあるものの（そこから東に折れて外苑西通りに出ます。）、現地の南側に私道があってさらに民家が立っており、坂のどん詰まりではありませんし、実際風も吹いており、澱んだ感じはありませんでした。
御苑の壁（1階程度の高さの土の段差）に面した1階やもともと風が流れにくい地下住戸で、土からの湿気がどの程度解消されるかはわかりません。
千駄ヶ谷駅からの徒歩ルートは御苑に沿って歩かず、外苑西通りに出れば夜でも怖いということはないと思います。御苑に沿って歩いても結局途中で外苑西通りに出るので、歩く距離は変わらないでしょう。
それより、千駄ヶ谷駅や国立競技場駅からの上り坂はそれなりなので、仕事帰りにはこたえるかもしれません。

>>43 匿名さん
ディアナコート御苑内藤町で坪450万円くらいからあったし、御苑ビューの部屋で坪550万くらいでありましたよ。
御苑とはいえ、やっぱり港区渋谷区とはちょっと違いますよ。
地所も立地が良くても新宿区では「グラン」にはしないですしね。

そのディアナコートの御苑じゃない側で外苑西通りに面した部屋の中古70平米が坪550で、北のフォルムの御苑じゃない側で甲州街道に面した部屋の中古50平米が坪500で出ていますね。新築プレミアムや広さ考えると御苑側で坪700くらい、それ以外は坪600くらいは付けてくるかな。

>>43 匿名さん
地方の方は、新宿＝歌舞伎町のイメージなので安く買える場所と思っているのでしょう。そして、実際スーモをみて物件の高さにびっくりするパターンかな？
本当のお金持ちは○○区だからと馬鹿にしませんから、ほっときましょう。新宿区を忌み嫌う方もいますが、インフラや教育環境として、学習院初等科、早稲田、慶應・女子医大などもあって良い場所ですよ

恥ずかしながら都心移住を考えて物件探しを始める前は、新宿区は新宿駅周辺と山手線の外側なんだと思ってました。広く内側に広がっていることは全く知りませんでした。

>>47 検討板ユーザーさん

「本当のお金持ちは…」 笑
必ず、こう言う人、出て来ますよね。

御苑隣接という意味では、

丸の内線新宿御苑駅から徒歩1分と抜群の立地ながら、立退きがうまく進まず凹型のやや残念な形状となってしまったザパークハウス新宿御苑と、

各最寄り駅からは割と距離があり、周囲も生活に便利とは言い難いながら、重厚感・高級感ある今回のザパークハウス御苑内藤町、

地所さんは値付けとしてはどちらを上にしてくるんでしょうね。気になります。

ここって竣工売りになるんですよね？
モデルルームとかもなし？
床色も選べない感じなんでしょうか？
なんで？？

前の方のコメントで、住民反対のこのがあったので、検索したら、2018年11月に陳情が新宿区にだされてて、翌年、撤回承認が出てました。無事解決したということでしょうか。
プライバシーや緑の保存など、地区の方のご不安も理解しますが、何より、購入を検討する上でどう不安を取り除いたのか気になったのは、敷地がその地区の雨水の道筋のため、マンションが建つことで滞り、地域が湿気を帯び、カビの不安があるとのことでした。
そんなことはない、なのか、水の流れを他に用意したよ、なのか、仕方ないのでマンション住人ふくめてカビと戦おうなのか、どう対応されたのか気になります。カビの心配する人はすまなきゃいいのかもしれませんが、気をつければ戦えるものなら、住んでみたくて...

慶応病院のお医者さんが買いそうな予感。ここだと余裕で徒歩通勤できるものね。緊急時も余裕だろうし。

医者が買うかどうかよりも、陳情の話がどうなったのかを知りたい。

周辺住民の話は気になるなあ。
結構長いこと工事止めてたし、竣工売りになったこととも関係あるんじゃないかな。
こんな立派なマンションで竣工売りなんて聞いたことないよ。

反対運動については過去にこの掲示板でも話題になってますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621734/res/30/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636847/res/19-21/


陳情文書がネット上に残っていました
「住民の合意なき三菱地所レジデンスマンション建築計画中止を求める陳情」
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000251985.pdf

ストリートビューだと2019年に遡ると反対のノボリが林立している様子が見えます。

>57

陳情文書を拝見しましたが、論理的というよりは感情的。かつ客観的事実もない陳情書であったため、さほど効力がなかったのではないかと推測します。

陳情書に記載されている「その土地は河川敷きで雨水が流れていく道筋なのに、そこにダムのように巨大なコンクリートの建築物が建つと、雨水は滞り一帯の地盤が緩み、湿気を含むことになります。」というのはどうなのでしょうか。
以前の書き込みにも「暗渠」という指摘があったように思いますし、「湿気」がどうこうといったものもありました。
購入を考えている者としては、この点がいちばん気になります。これも事実でないのであれば、安心なのですが…。

新宿御苑の隣接といえば隣接だけど、借景という感じでもないし、隣の建物とも近すぎるし、なんだかなー。

>>59 マンション検討中さん

もっと気になったというか気づいたのは駐停車スペース。
ランドプランを見ると宅配や引っ越しトラックを停める場所がありません。前の道は狭いので一時停止だけで他の車は通れなくなります。大丈夫なのでしょうか。

やはり御苑との位置関係は素晴らしい。
眺望は抜けないかも知れないが、これほど御苑を間近に感じられる分譲マンションは貴重。

御苑からの視線は1階（基準法上は地下1階）の部屋だとまったく届かず。2階はやや見おろされる感じ。3階が一番視線が届きそう。

>>62 ご近所さん

ただ御苑に行って気になったのは、このマンションに面する御苑の樹木、それもかなりの大木を10本近くまとめて伐採した跡があったこと。
倒壊の恐れがある老木を除去したのならいいが、この場所だけに不自然に集中しているように感じた。

国が管理する公園が一私企業のために樹木を伐採するとは思いたくないが。

御苑からの視線については考えていませんでした。この視線の問題や湿気の問題を考えると、上の２フロアに人気が集まりそうですね。

御苑の緑は近いかもだけど、ここって案外便利でもなんでもない気がするの。
緑が近い物件なんて、ここにこだわらなくとも他にもあるし。。。

グロブナープレイス神園町　と同等の物件になることを期待

>>65 ご近所さん

便利かどうかは住居を選ぶ基準の1要素にしか過ぎないと思うの。
とくに高額物件の場合。

>>65 ご近所さん
かなり便利ですよ。この周辺は。

新宿御苑は管理されている公園なので、夜間に人が入るということもなく、
入園できる時間が決まっているのはとてもいいと思います
きれいに整備されている公園だし、入園するのに入園料がかかるので頻繁にはいけませんが、
季節を感じれてとてもきれいですよね

新宿御苑は入場料がかかりますが、年パスがあります。2000円くらいで１年間有効（コロナでの閉園期間は延長された）です。近所に住んでいる人はけっこう持っています。
この物件までは、最寄り駅の都営大江戸線国立競技場駅からは上り坂になりますし、ここにいちばん近い出口（外苑西通りに面している）まで改札から少し歩きます。しかも、この出口は午後１０時には閉鎖され、その時間の出口はJR千駄ヶ谷駅よりも遠くになります。丸ノ内線の新宿御苑駅や四谷三丁目駅からも途中の信号を考えると１０分では着かないと考えた方がよいでしょう。どの路線も利用できるという意味では便利かもしれませんが、どの駅からも同じくらい遠いともいえ、便利（リセール上の売り文句としての駅直結とか徒歩○分とか）とはいえないと思います。お金持ちは電車を利用しないというなら、あまり関係ないことですけど。

>>69 匿名さん

たしかに公園などと違い夜間立ち入り禁止はいいですね。
開園時間は午前9時から夕方まで。毎週月曜は閉園。開園時間以外、朝と夕方以降は静かさ独り占めできそうです。

敷地北西側に隣接した広い敷地の一軒家があるのですが、何か工事をしている様子。
まさかマンションできるのかなと思って工事の人がいたので聞いてみたんですが、マンションとの敷地境目に目隠しフェンスを設置するとのこと。
しかも高さ10mほどらしいです。
北西側は最上階以外はかなり景観が悪くなってしまう感じですね…。
これも周辺住民との軋轢のひとつなのでしょうか…

>>72 名無しさん

まぁ住人からしたら窓からの視線とか気になってストレスでしかないから苦肉の策なのでしょう。

10メートル(!)の壁が建つ、て、日照や景観などにかなり影響が出る部屋が出てくるのでは？

>>72 名無しさん
以前は建設反対の、のぼりが敷地周辺に結構ありましたからね。

高さ10mの壁？フェンス？
マンションからの視線の目隠しならマンションにとっても目隠しになるけど、距離によってはかなりの圧迫感になるのでは…。
販売時期が来年なのも、そのせいですかねぇ。

嫌がらせとかされないといいなぁ。。。販売時期が遅いのは少しでも高く売る為かと。来年さらに相場上がりそうですし。

まあお隣にしてみたら、自分の庭越しに「御苑の緑が～」とセールスされれば不快でしょうね。実際10世帯の視線に晒されるわけですし。
法令の範囲内で目隠しを設置する気持ちもわかります。

反対運動を完全円満に解決できなかったのでしょうか。そのツケが、今になってこんな形で表れたとしたら皮肉なものです。

こちらの物件、スーパーとか駅とはそれなりに距離がありそうなので自転車かなとおもったんですが、サイクルトランクルームがついてるんですね！
外置きにならないから汚れにくいし、空気入れとかの小物とかも一緒に置いておけるんで便利かも。

２点ほど気になったんですが、
・今夫婦で２台自転車があるのですが、サイズ的に複数台格納はできるんでしょうか？
・出るときってサブエントランス用のエレベータを利用して出るんですよね？
　２台一緒に出るのは難しいのかな…

これ公園向きの部屋サイコーだなと思うのですが、坪700-800行っちゃうですかね。。

公園向きって感じなんだろうか。そりゃ地理的には公園敷地に面しているわけではあるけど。
現地5階相当の高さより南西方面の眺望という写真がこれだけど。
https://www.mecsumai.com/tph-gyoennaitomachi/plan/img/plan_img02.jpg
最上階からでこれでしょう？

>>80 職人さん
そこまでプレミアつきますかね？
81さんの通り最上階でもそこまで素晴らしい展望とも思えませんでした…。
かつ立地としても各駅まで近いわけでもないし。

内藤町は大通りに面した土地でないと高さ制限があることと、御苑の周囲の樹木は大きいこととで、御苑隣接で眺望が抜けることを求めるのは難しい。樹木に囲まれて生活したいと思う人向けでしょうね。
現地に行くと、確かに急勾配の感じがしたけど、水の問題はどうなるんだろう。

昨日現地視察して来ました、大通りから奥に入った所なので静かな場所ですね、、高さ的には微妙なマンションです、眺望は最上階以外は期待できないですし、最上階の眺望とて、富士山が見えるわけでもないし、御苑を上から見渡せる訳でもない感じです。入口が下り会談になっていましたが、それとは別に入れる出入口もあるようでした、、御苑前駅からの距離も決して近いとは言えないですね、、、何となくすべてが微妙なマンションで、最大の売りが見つかりませんでした、、

以前にも書き込みがありましたが、御苑を見下ろす眺望というのがどういうものかは、大木戸門口の四谷区民センターのモスバーガーで体験できます。個人的には樹木が手に届くほど近くにあるほうが贅沢に思いますが、高いところがいいという人にはここは合わないでしょうね。

このマンションと別のマンションで迷ってる人はどれと迷っていますか？

>>86 通りがかりさん
今迷ってるのがは以下ですねー。
ザパークハウスグラン神山町、
ザパークハウス代々木大山、
プラウド山王二丁目、
プラウド神楽坂ヒルトップ

プラウド山王二丁目って大田区ですよね。
ここだけかなり離れた物件ですが、都心物件と並べるほどいい物件なのでしょうか?
ポイントを教えていただけると検討してみたいです。

マンションは眺望だけがすべてではないですよ。眺望が良くても騒音がうるさかったり、デメリットもあります。
何よりも静かで住みやすいというのが、ずっと住むなら大事です。眺望ははっきり言ってすぐ飽きます。
住みやすい環境、なおかつ静かな環境というのが住んでいると大事だなと感じます。

>>89 匿名さん

仰せの通りですね。

東京は坂も多いので、その点も配慮することが望ましいですね。

あと、首都ゆえにといいますか、同じような街並みの都市開発のスピードが早すぎてついていけなくなってきています。