ザ・パークハウス 御苑内藤町ってどうですか？

新宿御苑が近いしこのあたりは都心でも静かな住宅街というところがポイントですね。
新宿というと騒がしいというイメージですが、
このあたりは静かで整備されている地域ですから住みやすいと思います。
ただ、人気があることで価格帯はそれなりなんでしょう。

購入を決めた方（当たった方？）がいらっしゃれば、決め手にしたポイントを教えていただけませんでしょうか。参考にさせていただきます。

>>272 マンション検討中さん

揉めてるといっても現在は隣の1軒だけですし、目隠し設置で一応の解決をみていると思いますよ。

目隠しも敷地ぎりぎりでなく庭木を挟んで自分の建物の際に設置していて、マンション側への配慮も伺えます。

さきほど現地で撮影してきました。

>>274 マンション比較中さん

どれも個人的な好み、また他の検討物件との比較なんですが
内藤町の街並みが美しいなと感じ、また国立競技場など外苑を毎朝散歩できるなんて最高だなと感じたんです。また、御苑から見た物件がかっこよく自分は思えました。そして、比較物件より、地域の地震への地盤などの評価が高かったことや、大通りに面して無いことが、肩を押しました。
緑を感じて健康的に、それでいて旅行の時や大きな買い物などで新宿駅が便利に使える生活をイメージしました。ご参考にしてください。

>>271 マンション検討中さん

どんな内容ですか？

>>276 匿名さん
御苑側から見た外観はとてもいいんですよね。同じ建物なのに道路側から見るとパッとしないのはなぜなんだろう？

>>278 匿名さん

街並み環境の維持かなにかの関係で、いくつかプライバシーの配慮などのためにデザイン上の配慮点があったようです。そのぶん、道路側のお部屋でも、見られてる感が抑えられる巧妙があったとか。

>>279 匿名さん
視界が効かない言い訳？

>>280 匿名さん
そうやって無意味に混ぜ返す前に少し勉強したら？
279さんが言ってるのはたぶんこれ。
「内藤町まちなみ協定」
その細則を載せておきますね。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000255526.pdf

山手線内側でこれほど厳しい協定はたぶん唯一。
この協定だけでもこのマンションは価値があるかと。

このマンションも協定を遵守して・・・・いるんですよ・・・ね？
HPで全然触れてないのと近隣の反発の強さで少し疑問になりました。

自分で検索したらこんな文書が。
まちなみ協定スルーしてるのか・・・

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000251985.pdf

>>281 匿名さん
詳しくは、ショールームにいくと、経緯等、開口一番に説明いただけます。重説にも。まちなみ協定も、デベさんから手が離れて管理組合の下でリフォームや建て替えがなされる時に合意に反することとならないよう、資料でいただいてます。
陳情も、翌年撤回されているのも踏まえて、ショールーム行く前に自分も確認(ここで以前投稿がありました)してました。
もちろんデベさん側の意見しか聞けてませんが、御苑への避難路など挙げられている懸念事項にご回答を示して撤回につながったのかなと推測しました。

>>283 匿名さん
というか、避難経路利用は対応する必要があったんですかね。
私有地を通行させる協定なんて、以前の持ち主が善意で利用させていたものをそのまま図々しく使う権利を主張しているようにしかみえないんですが。

経路（各住居のテラス）を通行できるようにするマスターキーを町内会長というただの一個人に預けることになることが非常に不安です。
非常時にすぐだせるというような管理をされてということは、要は誰でも触れるに近い扱いを受けるわけですよね？
鍵のコピーなども簡単にされ、ある意味テラス及び敷地内のセキュリティなんて無いに等しいことになってそうで怖いです。

>>275 匿名さん
資料見るとまだフェンスは進化するっぽいですね。
今の段階が最終段階だとしてもそれが販売側に伝わってない時点でまだまだ解決しているとは言い難い状態と見えます。
フェンスに影響する住居もまだ販売対象になってないですし。

>>284 マンション検討中さん
盲点でしたがおっしゃる通りですね。ちょっとセキュリティに問題ありですね。避難経路にされている当該部屋はいずれも敷地の奥まった場所にあり、道路側からは全く見えず、侵入された場合には非常に怖い。

>>284 マンション検討中さん

そうやって、買いもしない人が近隣住民と購入者の関係を拗らせるような書き込み、良くないよ。

>>287 口コミ知りたいさん
避難経路云々の話はエントリーして購入検討する意思があったからこそ知りうる
内容ですし、その上で考えうるリスク等を確りと認識して情報交換する場ですよね？

自分は避難経路に該当するテラス住居にはリスクがあると先に知れてよかったと思いましたけど。

テラス付き住戸も売れているようなので、気にしない人は気にしないのでしょう。でも、気にするか気にしないかの選択も情報があってこその話。フェイクはダメだけど、正しい情報であれば、ポジであろうとネガであろうと歓迎します。

テラス付きの間取りいいですね、、憧れます。
ETタイプとか間取りもちょうど良いしテラスもついていて良いのですが、
キッチンの感じがちょっと気になるところではありました。

避難経路の鍵を町内会長さんに預ける話は決定事項ですか？
そのように決定した経緯がわかりませんが、マンション建設を反対する近隣住人との折衝案で経路の利用を可能にしたのでしょうか？

近隣住民にここまで配慮しなければいけないもの何ですかね
これでは目の前にビルがあるのと何が違うんでしょう。
抜け感がほしくて御苑の真横を検討してるのに。

あと、この隣の敷地の目隠しも、狭小住宅の改修も価格に転嫁されていると思うと憤りを感じます。

今更ながらですか、エレベーター3基も必要なグレードのマンションなのでしょうか。

34戸という小規模から見て不要なのは言わずもがなですが、購入者層、立地、どちらの観点からもそこまでのプライバシー性が求められている物件なのか未だに腑に落ちない…。

高すぎだろ

このスレッドの最初のほうでは、価格について威勢のいい話が飛び交っていました。
今の状況を考えると、このスレッドによるとは限りませんが、やはり情報交換の重要性を実感します。

なんだかんだ言ってもあと3戸。
持ってる人は黙って買うんですよね。
　

昨日届いた【ご検討住戸アンケートのお願い】というメールでは、70m2台、80m2台、90m2台、100m2台とバリエーションがあり、全部で７戸が対象になってたけど１日で４戸売れたんだ。すごいねぇ。

高すぎやろ。こんなの買うのは子どもいない夫婦だけやろ

壁を建てた隣家との関係は今どうなんでしょう？

どうやらまた新たな対策用の工事準備をしている模様で、一部着手はしているのに、遅々として進展がないのが不安。

全部売れてから、想像の上をいくような対策がとられると、買主さん達は困りますよね。

それも考慮するとFタイプがいちばん無難に思えるけど、このタイプは完売したんだろうか？
価格次第ではあるが…。

>>300 マンション検討中さん
公式HPの間取り一覧を見ると売却済みの部屋と価格一覧が見れますよ。

隣の邸宅にまた工事業者が入っておりました。
やはり追加の壁が建設されるのでしょうか？

>>302 通りがかりさん
隣の邸宅さん賃貸物件で出ておりますが、家賃200万円でした。工事されたとしても、もう住まわれたくないのでしょうね。

金持ちはがんこやのー。

>>303 通りがかりさん

賃貸住宅の物件概要を見たら、
＞リフォーム：2022年6月完成内装全般
ってあります。たぶんその工事でしょう。
賃貸にするなら目隠しなんか作らなきゃいいのに。

この隣家の壁の影響を受ける部屋は全部売れ残ってますしね。。。嫌がらせとしては効果的だった、ということでしょうか。

隣、賃貸に出したのか。
ゆくゆくは土地も売られてマンションでも建つかもしれないな。
そうするともっと眺望がひどくなりそう。
ほんと隣がネックだな…

>>306 ご近所さん
壁が影響しそうな部屋って発売を遅らせていたと思うのですが、今って売り出していて残っている感じなんですか？
一次で販売されていた西側の部屋を一度見ましたが、壁はそこまで圧迫する感じは受けなかったので、そんなにのこる印象もなかったのですが。

東京都建設局
道路　＞　道路の建設　＞　優先整備路線進捗情報（第三次事業化計画）
＞　区部：G地区　＞　区部：都３７
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/road/kensetsu/seibirosen/...

新宿区
東京都市計画地区計画内藤町地区地区計画　位置図
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000231816.pdf

>>308 デベにお勤めさん
壁の影響で該当部屋安くならないかなと期待してずっと見てたのですが、西側の6部屋は4月後半以降に始めて売り出されてたので、ひきづってる程ではなさそうと思ってしまいました。今34戸中残り5部屋で、そのうち3部屋が西側なので、残ってるといえばそうなのかな。

>>310 匿名さん
売り出しから1ヶ月なら残っていると言うほどではなさそうですね。
でも気にする人は気にするし難しいとこですね。
価格は御苑側と比べると安かったので値引きは考えてなさそうですが。

東京都都市整備局
神宮外苑地区のまちづくり
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/saisei07.h...

新宿区　
羽田空港の新飛行経路の運用について
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/kankyo01_001042.html

御苑とマンションの間に車用道路が通るみたいです。。。

>>314 匿名さん

物件サイトには「計画地は、「新宿御苑」に面した立地」ってあるけど…。

>>314 匿名さん

どこ情報ですか？
御苑とマンションは直に接しているわけではなく「玉川上水余水吐」という暗渠化した河川跡地で道路台帳上は道路扱いになっています。
でも御苑の植生保護や内藤町の環境を考えると道路として整備することは考えにくいのですが。必要性も低いですし。

もしかして御苑西側で工事中の「環5の一」と間違ってます？

>>316 匿名さん
今該当する御苑との境目部分は下水道の更新工事をしていますが、
御苑管理通路側の終点部分が見るからに道路みたいな感じのコンクリートに…。
更新ついでに上も道路に整備してしまおうかという意図…？

もし、そうならデベさんから説明があったのでは？
それを承知でみなさん購入されているなら無問題。

近所に住んでいるものですが、あの暗渠部分は以前から道路化の話が出ては消えまた出ては消えて…という感じでしたから、今回の話の真偽のほどは知りませんが、意外感はないです。デベロッパーさんもきっとご説明されているでしょう。

遊歩道程度だったら周辺住民にはプラスだよね。
このマンションはカーテン開けられない部屋ができそうだけど。

新宿御苑横という立地。厳かな感じがします。

今販売中の物件は２邸。広い間取りから売れたんですね。

この価格帯でも納得という感じですが、竣工後１年になります。

お値引きは検討されていないのかしら。

この立地だと安易に値引きとかしないでしょう。
そもそもの値段も値段なので、値引きして安くなったから買おう！というモチベーションの物件ではないでしょうし。
良い立地ですし、ゆっくりと販売していく形となっていくのではないでしょうか。
やっぱりいいお値段するなぁって思いますが。

Mtタイプの室内写真、素敵ですね。
セキュリティや湿気の懸念はさて置き、室内やテラスから見えるのはまるで別荘地みたいな景色。お金があれば隠れ家的なセカンドハウスとして所有したいものです。

全部売れたようですが、あの壁の見える部屋を買う人がいるとは思えません。
皆さんどう思いますか？

>>325 通りがかりさん
どう思いますかも何も売れてるという事実があるだけでは？？？
まあチャレンジャーだなとは思いますけど、当然隣家とのトラブルは説明されてるでしょうし、納得して買ったというだけでしょう。

完売おめでとうございます。

　

>>326 さん

いきなりふたつとも完売したので法人が買ったのかなと思いました。
売れ残るとパークハウスと三菱地所のイメージが悪くなるので。

>>328 検討板ユーザーさん
それは三菱地所と関係のある法人が、三菱地所のイメージを守るために、三菱地所から依頼を受けて3億円出して、2部屋購入したと？なんなら、三菱地所が自ら購入したと？
さすがにひどいネガですね。。。

>>329 匿名さん
私、不動産業界に詳しくないのでそういうこともあるのかなと思いましたが、あまり無いのですかね？

ネガというより販売戦略の話をしておりました。
逆になぜネガだと思ったのかお話を伺いたいです。

まあ、そのうちここは注目度落ちてきた頃に、新中古未入荷、な売り物件複数件出てくると思います。完全売却というには、住んでる気配あまりないですしね。Time will tell.

>>331 マンコミュファンさん

宇多田ヒカルもそう言ってますもんね。
楽しみにまっておきます。

さて、ここ最近台風やらで大雨続いてますが、エントランス周りとか一階とかは大丈夫ですかね？

>>333 マンション比較中さん
あの辺は微妙そうだね

住人です。入居して4ヶ月半ですが、エントランスもサイクルトランクルームのある一階も含め、大雨を幸いきにしたことはありません。
マラソンや光のショーなど競技場や外苑の参加しやすいイベントが増えてきて、御苑以外でも、この立地を楽しめてます。

>>335 マンコミュファンさん
夏の蚊はどうでしたか？