ザ・パークハウス 御苑内藤町ってどうですか？

現地を下見にいらっしゃった方の書き込みを読ませていただきましたが、
そうなんですよね～大江戸線は深いんです！
マンションから一番近い駅とは言えホームに着くまでの時間が長く
徒歩7分では到着できないと思います。

一時期から書き込みがめっきり減っていますね。
発表された価格を見て秋風が吹き始めたようです。考えることはみなさん同じかと…。

>>122 匿名さん
同じく想定を遥かに超える金額設定にびっくりです。
秋風というかむしろ冬将軍が来ました。

既にオンライン説明会満席。

>>122 匿名さん

秋風だろうがツンドラだろうが34人に届けばいいんです。人気投票じゃないんだから。
買い手が殺到するような値段で売ったら大損ですよ。デベにとってはね。

>>124 名無しさん

説明会の案内はメールで来ましたか？よければ教えてください！

リセールのことを考えると34人限定より人気のある方がいいと思うけど…。
永住するとかだと別だけどね。

>>126 マンション検討中さん

メールでしたよ。エントリー者全員に送っているかと思います。

坪単価は７００くらいですか？

>>129 ご近所さん
過去ログ見ましょう

ギリギリですがハザードマップに引っ掛かるそうです。日常生活的にはスーパーは徒歩圏内ギリギリ。加えてお隣りとの抗争は未だ収まる気配なし（高い壁を建設するとか）。
それでその価格で売るって本気ですか？ってプライシングですね。
価格に関わらずこれは欲しい。って訴求力があればなぁと思うのですが残念ながら…ですね。

>>131 マンション検討中さん
＞お隣りとの抗争は未だ収まる気配なし（高い壁を建設するとか）。
土地買収で歪な形で建物ができるケースはよく見ますが、隣接で完成まで４年ぐらいかかってまだ解決しきれてないって相当根深いかと。

これって販売後もお隣から苦情その他が管理組合やら個人宅にピンポイントで来る可能性があるってことですよね？
んで多分地所さんは販売後のことは関与しません、管理組合で協議してくださいと知らんぷりしそうな気配しかしないですよ…。

隣人の質、は、住まいにとって重要なファクターだと思います。賃貸であれば厄介な隣人からは引っ越せば解決ですが、持家となるとそう簡単には引っ越せないですから。

長年揉めていることが明らかで、かつ、その問題に執着されているご様子の隣人がいることが確定しているということは、本物件にとってかなりネガティブな材料ですね。

>>133 検討板ユーザーさん

隣人の質、という言葉はお隣の方に失礼では？
お隣にしてみれば南東側に壁ができてしまうわけで、視線対策で法律の範囲内の目隠しを立てるのは当然の権利でしょう。おそらく三菱もここを建てる時には「法律や条令には適合しています」って押し切ったんだろうし。
ここは南西側に目隠しができる前提で検討すればいいだけの話。壁の話が購入契約後でなくてラッキーですよホントに。

いまいちこの辺のエリアを理解していないというのはあるんですが、
ここですと食品を買える最寄りのお店はまいばすけっとになりますか？
それ以外は20分近く歩く必要があるように見えたのですが。

>>135 匿名さん
そうですね、まいばすけっとが最寄りかと。
あとは四谷三丁目駅近くの丸正（建て替えで仮店舗になる予定。さらに遠くになる？）で徒歩１０分ぐらい、
あとは富久タワー下のヨークフードで徒歩１５分強はかかります（＋坂あり）。
それらの店舗で液体を多く買うと帰り道は結構きついです。
このエリアの買い物は不便ですね。かといって普段使いできる飲食店もあまり近所には多く無く…。

ここ検討している人は「失われた川を歩く 東京「暗渠」」必読ですよ
このマンションのすぐ裏の河川後のくぼみを探索した貴重な写真が載ってます。

ここにいる人ならご存じと思いますが、新宿御苑は渋谷川の水源になっていて、まさにこのマンションのあたりを南下して外苑西通りを下って原宿から渋谷へ、、、というのがもともとの流れになっています。
湿気が過ごそうというのは本当ですが、しかしこの立地とアドレスは希少ですね

>>137 周辺住民さん
あれ？オンライン商談会で同じような話を聞きましたが。。。三〇地所レジデンスの〇〇さんですか？

オンライン商談会で販売会社が「湿気がすごそうというのは本当」と説明していたのなら、引くわ?。

>>139 匿名さん

そもそも湿気がすごい立地とアドレスが希少というのがわけわからん。
少なくとも億レベルの購買意欲はそそられない。

>>140 マンション検討中さん
では買わなければいいだけでは？欲しくてお金だせる方がさくっと購入されますよ

>>141 マンション検討中さん
何というか買い煽りの方って情報提供がありませんよね。確かにネガティブ投稿の型は確かに偏ってるかもしれませんが、情報提供的なものはあるように思うんですよね。
ネガ投稿するなら買わなければいいのでは？ってそれはその通りでしょうが、情報交換の趣旨からは逸脱してるように思いますが。

マンション出来てるのにSUUMOでまだ21部屋も残ってるよ。終わってるね。しかも何の金額も出さないって闇深すぎ。前近くでやってた○京の工事も近隣で相当揉めて確か日本人は誰も買わなかったみたいですね。ここもそうなりそう。

>>145 匿名さん
＞発言に情報提供が必須ではないし

はぁ？ここは情報交換のためのフォーラムではなくて？
この人何言ってるんだろ？批判的な意見を言う人を押さえつけたり追い出したいのかな。
私自身は検討対象として考えてましたが、むしろこういう人の方が有害に思いますが。

購入を検討中ですが、湿気や水害についての情報を提供していただきたいです。駅やスーパーからの時間やルートは現地で確認しましたが、湿気や水害リスクは現地を見ただけでは実際のところはわからないので…。

>>155 マンション検討中さん
目の前が元川の堀があり、かつ新宿御苑に面しているので、他のエリアに比べ湿気は高いかと思いました。（土地柄水分が多い土壌？）御苑には池とかもありますし。
水害は最新の新宿区で出しているハザードマップを見れば一目瞭然なんですが、このマンションの敷地部分ピンポイントで3m相当の色付けになっています。
堀からの計算なのか地面からの計算なのかわかりませんが、１F部分はそれなりに影響を受けるという評価になるのでは。
あと気になったのがエントランスが階段を下りて入る構造になっているので、ゲリラ豪雨とかで水が流れ込んでこないのかという点と、２Fのエントランス階に水が来てしまうと、どの出口も２F経由で出る形になっているのでどうやって出入りすることになるのかなと思いました。
そういう地下部分がある住居はそれなりにあるので、排水さえ確りしてれば大丈夫なんですかね。

>>156 ご近所さん
やはり湿気は覚悟しなければならないのですか…。
毎日出歩かなくてもいい仕事なので、駅とか、スーパーとかからの時間はなんとか折り合いをつけるにしても、逆に出歩かない分、日常の湿気はきついなぁ。

お隣の壁建築問題があるので値段が設定出来ない住戸があるとのこと。どう考えても最悪の想定でその他の住戸の値段を決めてますよね。
湿気、ハザードマップ、お隣問題。失敗案件の匂いもしますけどね。駅からのアクセスも決して良いわけではないし。
新宿御苑や内藤町に思い入れがあるなら検討対象にしても良いかと。

近隣にお住まいの方で、近年のゲリラ豪雨の際にこの辺りってどういう風になっていたか、ご存じの方はいらっしゃいますか？
堀に水が溜まってたとか…。

webに管理費と修繕費がでてましたね。サイクルルーム入れると、1番小さい部屋で月5万,..
修繕費アップした時に中古販売苦労するでしょうか。こういう品のある物件にあこがれて、小規模なので高いのは覚悟してましたが、具体的な数字がでてくると動揺してしました。

>>162 マンション検討中さん
共用設備がそこまでではないのにこの管理費の高さの理由としてはエレベータ台数（３＋１台）ですよね。やはりというか…。
サイクルトランクルームもありがたいですが、自転車を入れてしまうとその他利用がほぼできないのに費用はそれなりにかかるので、だったら普通の自転車置き場の方がよかったです…。

ところで、ゴミ置き場って２Fにあるけれど、どのルートで外に出すんだろう？
自転車と同じ？となるとそのタイミングでは自転車出せないとか。

>>156 ご近所さん
入口の門のところに少しだけ段差がありますね。といっても10cmもなかったです。
まぁよほど勢いよく流れ込まなければこの段差でなんとかなるのでは。（と思いたい）

エリア:A
アクセス:A
外観:C
間取り:C
売主:B

管理費が1番小さい部屋で5万円するというコメントがありますが、
部屋のサイズによって管理費って変わるものなのでしょうか？
すべて一律の金額だと思っていました。

>>167 匿名さん
通常は共有持ち分に応じた負担です。共有持ち分は、専有面積で決まります。よって、広い部屋が高くなります。(全部屋が、ほぼ同じ面積のマンションの場合は、微妙な差を無視して、管理規約で一律にすることもあります。)

>>166 マンション検討中さん

アクセスAは甘くないですか？やはり駅徒歩5分圏内ないとAは付けにくいのでは。

>>169 マンション検討中さん
同感です。最低10分は歩かないとほぼ何もないに等しいので。
でも頑張って歩けばそこから先はいろんなところに行きやすいのでB-ぐらい？

最寄りの大型スーパー丸正、来年の1/7に建物建て替えのため閉店。
仮店舗が1下旬にそこからさらに数分遠いところに。
道向こうになるので信号分さらに遠くなります。
んで、新店舗は2025年秋ごろに開店らしいですよ。
当面買い物は大変そうです…。
まいばすけっとはあまり品ぞろえがなぁ…。

購入検討者です。

新基準の水害ハザードマップで3m被害に被ってしまう(かつ、建築の際には水害想定の対策は施していない)というのは、物件の価値に将来的にはどの程度影響があるものでしょうか？

お詳しい方、どうぞよろしくご教示ください。

>>171 マンション検討中さん

買い物とかするの？
今はネットで買えるでしょ

>>172 評判気になるさん

購入検討者です。いる？
自分で役所行って聞いてきなさい
水害とか気にしないでしょ

>>173 匿名さん
しますします！スーパーに実際に行って買う派です！
実際に自分で見て買いたいです。特に生鮮食品。
鮮度や大きさとか、自分で納得できるいいもの食べさせたいじゃないですか。
その場でぶらつきながらメニュー考えたり、タイムセールとかもありますしね。
ついついお菓子とかもかごに入れてしまって買いすぎてしまうのが難点ですが…。( ´∀｀ )

>>173 匿名さん
すべてネットスーパーで解決すると思ってるのは、自分で買い物しない人だけよ。

>>171
自転車でヨークマートか北参道のオーケーを使うしかないと思います。
2025年までの辛抱です。

>>176 匿名さん
ですよねぇ…。
むしろこれを理由に電動アシスト購入許可が旦那から出そうな気がする！

みなさんのスーパー情報、大変参考になります！
子育てにおいて、なにかおすすめの場所や、留意することがありましたらもしご存知のことがあれば教えていただきたいです。
現地をあるいてみて、小学校や保育園まで遠くなく大通りですが歩道橋はせめてあることや、週末は御苑はもちろん自転車つかって東京体育館のプールに連れて行けたら幸せだなと思ったり、必要な場合は送り迎えは必要でしょうが新宿や四谷に塾はありそうで、至極便利ではなくとも豊かに過ごせるのかなと思ったりしています。
もちろん、静かな環境を求めてる方に対して、十分な配慮できるよう過ごしたいと思ってます！

>>184 マンション検討中さん

この辺りに住んでいる人たちでは、丸正と伊勢丹を使い分けている方々も多いですよ。伊勢丹も御苑の側道や遊歩道を使えば緑に癒されながら歩いて行けます。

>>187 マンション検討中さん

タクシー使え

電動自転車買うかなんて気にしてる人が住む場所ではありません。

>>188 名無しさん

まあ真夏や真冬はタクシー利用でしょうね。とくに夏は食材が傷みますから。
でも季候のいい時は自転車利用がこのマンションのコンセプトでしょう。
そのために全戸分のサイクルトランクルームがあるわけで。

>>188 名無しさん

少し余裕を持たれたほうがいいですよ。

このマンションあるいは内藤町って、そもそも日常の買い物にスーパーに行かなかったり、伊勢丹や丸正に買い物に行くのにいちいちタクシーを呼んだりするような人々（それを金持ちというかは？？ですが…。）が住む（住んでる）ところなんでしょうか？

>>192 評判気になるさん
少し遡ってもらえればわかりますが、丸正総本店の建て替え期間中の買い物はどうしようかという話です。
変な方が約1名（だいぶ削除されてますが）荒らしているだけですよ。

>>190 匿名さん
億出して 叶った夢は 自転車ライフ

>>193 匿名さん
荒らしは放っといて建設的な話しましょう。可哀そうな方なんですよきっと。

１月末にはちょっと離れたところに仮店舗がオープンするので、当面はそこか、
富久タワーのヨークフードですね。
どちらもかろうじて歩いても行ける距離ではありますが、自転車があるとよいかもしれません。
ヨークフードの方はまっすぐ行く場合だと坂があるのでアシスト自転車が必要かな。
駐車場があり、駐車場サービスとかもあると思うので自動車があれば自動車でもありかと思います。
丸正の方は仮店舗になると思うので、駐車場はなさそうですね。今のところより離れるので、自転車はあった方がよさそうかな…。

>>195 マンション検討中さん

ヨークフーズへ行くなら、
マンション前の道を北上→四谷四丁目交差点手前を左折→
歩行者専用道で御苑大木戸門前へ→
花園小学校横から四谷電話局前信号を渡って直進　、が完全フラットで楽ですよ。

とはいえ千駄ヶ谷青山方面へは坂道を避けられないので妻にはアシスト付きを買う予定にしております。私は普段からマウンテンバイクなので。
こちらは二段式駐輪場ではないのでアシスト付きの台数制限が無く安心です。

>>196 匿名さん
富久に住んでいて、ここ買い増しを検討中です。富久からここまで自転車で来ますが、電チャリじゃないノーマルで大丈夫ですよ。

ここから四谷区民センターの横に抜ける御苑の管理用通用路ですが、自転車に乗ったままでは通れません。ご高齢の方やベビーカーで赤ちゃん連れのお母さんも多いですし、土日祝日は御苑利用者で混雑します。狭い道なので、危険なため、通用路のあちこちに自転車に乗ったままでの通行禁止の表示が出ています。にもかかわらず、心無い人たちが乗ったままで通行しているをよく見かけます。御苑の開園時間に合わせているようで、朝は午前９時少し前から、夕方は午後４時２０分ころまでしか開いていません。御苑の閉園日は終日閉まっています。

少し前行ったとき、ここの周り一帯に三菱のマンション建設反対ののぼりがそこらじゅうにあった。住んだら何されるか恐怖でしかない。
今はまだのぼり立ってるのかな。。。

今日たまたま下見をしてきましたが、のぼりはありませんでしたよ。。

のぼりはないでしょうが、お隣が塀を作ると。しかもその塀がどのような高さ、仕様になるのかも三菱も把握出来ていない。
要するに敵対心を剥き出しにされている。そんなマンションだってことですよね。。。。

>>201 マンション検討中さん

高さ2m以上の塀なんて簡単に作れないよ。
建築学んでる人なら常識
そんなことよりも、修繕する時に隣地が協力してくれなかったり騒音で警察呼ばれる方が怖い

>>192 評判気になるさん
住民です。近隣のマンション購入者は30代後半から50代前半の方でDINKSもいれば小さいお子さんもいる世帯が多いように思います（賃貸の方はもう少し若め）。近隣のマンションを検討していたときに不動産会社からは会社勤めで年収数千万以上の方が多いと聞きました。
私はタクシーで通勤したり移動することもありますが運動がてら歩いて伊勢丹までいったり（早歩きで15分くらい）、自転車で銀座まで行ったり（20分くらい）しています。
生活の利便性が高いので、徒歩で丸正まで買いに行ったり、新宿御苑を散歩したり、四谷まで歩いてフクナガでフルーツパフェを食べることもあります。
何と言いますか、所得は高くても自然体な方が多いような気がします。港区や渋谷区のタワマンが好きで豪華な生活を自慢したい人たちはこの辺は合わないでしょうね。PC北参道も検討しましたがあちらは自営業の方が多いと聞きました。

>>203 近隣住民さん
なんの紹介ですか？
PC北参道とは世帯数も大きさも比べようがないと思います。

>>205 匿名さん

煽りはやめましょうね。
自分では気づかないのかな？

このマンション、気になっていますが、信濃町が近いので某＊＊＊＊の信者が同じ町内会や公立小学校・中学校に多数いるんじゃないかと懸念しています。

このエリアって創○学○員率は高いんでしょうか？

>>207 マンション検討中さん

特別多くありません。
俄には信じがたいことですが事実です。

仰るとおり信濃町は彼らの総本山・聖地です。
だからこそ一般信者は住めないのです。

「こんな地価も家賃も高い場所に住むくらいなら財務＝お布施を増やせ」
「総本山の近くに住まず一般市民の中に入って折伏＝入信勧誘せよ」
いかに多くの金（寄付金）と人（入信者）を差し出すかが彼らにとっての功徳ですから、こんな近くに住むわけにいかないのです。

信濃町周辺に住むのはよほどの上層幹部だけでしょう。彼らは勧誘などしません。彼らの仕事ではないので。

以前住んでましたが、日々の食料品や外食は
不便です。
新宿区で四季を感じられる眺望を手に入れるか、
どちらかを優先するかでしょうか、、

>>208 匿名さん
彼らの内情にずいぶんお詳しいのですね！
中の方ですか？

>>207 マンション検討中さん

はい。仰る通り、このエリアは創価学会の方が多数いらっしゃいますね。建物も沢山あります。
小学校や中学校にもいます。
信濃町は上層幹部だけとか謎なこと言ってる方いますが、そんなことはありません。

立地良いから気になって建物見に行ったけど、
価格に見合わないなという外観
確かに小綺麗ではあるんだけどそれだけ
規模も小さいし風格？がない
エントランスまわりもチープな作りだし
２億するような部屋があるようなマンションにはさすがに見えなかったよ
よほどこの立地にこだわる人じゃなければもっといいマンションあると思う

>>212 通りがかりさん
外観はチープな感じで、色調が周囲とミスマッチで、がっかり物件オブザイヤー上位です。

マンマニさん記事キターーー！

動画見たけど隣の壁マジでヒドいね。反対はいいけどいやらしすぎないか？

自分も新宿御苑側から見に行ったけど壁が思ったよりも高くて笑ってしまった
まあ確かに、他所の土地のマンションに無理筋のいちゃもんつけるのに比べれば、自分の土地に、法律で許されている建造物を作るほうが筋が通っているといえなくもない
販売前に壁建てたのがせめてもの気遣いなんだろうか

壁って動画5分あたりに出てくる壁？
自分は逆にあんまり気にならなかった
そんなにみっともない壁じゃなく、そういうモニュメントでもあるんかな？って言う印象
嫌がらせっていうより目隠ししたかったんだろうなと思いました
建築計画中止を求める陳情書は難癖という感じを受けたのでそれと比べるとちょっと印象変わりました
最近の都心マンション高騰からするとここは1～2年前くらいの値付けになっているように思えて結構売れると思ってますがどうでしょうか

御苑側から見た外観はいい感じだけど、道路側から見た外観はなんかつまらない感じ
なんでなんだろう？

ディベロッパーさんは今日が仕事始めですね。

あの壁って色とかからの想像だけど三菱側が設置したんじゃないのかな？
以前は反対ののぼりとか立ってたけどそれはなくなっており、壁を立てることで折り合いをつけたのかなと

>>219 匿名さん
あの壁、裏側（マンション側）みると、
骨組みむき出しの武骨な感じなので、三菱側設置では無いかと。