プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

>>287 通りがかりさん
残念ながら、コンシェルジュ不在だし2015年竣工のアルファに比べると、共有施設は負けてます。

でも、ライブラリーはテレワーク仕様に変更する等の努力はされているので、投資よりは実需に近い印象でしたね。

プレミアム専有部はアルファよりもファーストな仕様になっています。

>>293 たぬきさん
竣工時は必ず抽選になります。
因みにアルファは今でも10台以上の空き待ちなので、修繕計画的には助かっています。

意外にもオートバイ置き場は８台ですが、こちらも空きがなくキューイングです。

279です。やっぱりこのマンション諦めきれないのですが、妻は修繕積立金が5年ごとに倍になるのが不安みたいなのですが、ここの修繕積立金は他のマンションと比べるとどうですか。妻は修繕積立金だけで30年住むと、1000万かかると言っています。

>>288 マンション検討中さん

個人事業主はローン借りづらいですね。

>>289 ご近所さん

１０倍は大手企業勤めとかでないと無理でしょう

>>297 マンション検討中さん
毎月にすると28,000円位ですね。むしろ安いですしマンションは30年超えてから、管理の差が出てきます。広尾ガーデンヒルズは今でも億超えてますし、戸建は3,000万円掛けて住友林業で建てても、30年経ったら査定はゼロですから。

北口のクラルテは2回修繕積立金の値上げがありましたが、３プランのうち一番高くて充実した内容に決議されました。

奥様は倹約家なのでしょうが、タワマンの利便性を犠牲にして賃貸のコストを優先されるのが理解出来ません。是非、説得されて下さい！

>>283 マンション検討中さん

世帯で６００ですか？頭金を多く入れるのですかね。

FPさんに世帯年収600万で問題がないと言われたコメントを見て、質問があるのですが、
頭金はどのくらい用意してのお話だったんでしょうか？
どの間取り金額でのお話でしたでしょうか？

この物件買いたいのですが、個人事業主の場合年収の6掛けと言われ不安です。
年収800万で勿論大企業でもないですし、7,000万のローンは難しいですかね？
ローン会社のこだわりはありません。
クレジットリボ、キャッシング、車、その他ローンは一切無しです。

>>301 検討板ユーザーさん
頭金は2500万です

>>302 マンション検討中さん

間取りは2LDK 6000万です

修繕積立金の将来上昇が不安なら、板状大規模マンションが良いです。ランニングコストは30年で数百万の差です。駅近タワマンはお金で管理や資産価値維持費を買うわけですから。それに価値観を見出だせないならやめるべきですよ。

>>300 小岩のタワーの元理事長さん

ありがとうございます。修繕積立金は5年ごとに+7000円と聞いているので、30年後は月5万と思っていましたが、あっていますでしょうか

>>303 マンション検討中さん

280です。ご年齢にもよりますが、仮に30代として、それだけ頭金があるなら全然大丈夫だと私は思います。私だったら7000万弱の3LDKを狙います。ぜひ奥様を説得なさって楽しいマンションライフをお過ごしなさってください。

>>306 マンション検討中さん
一概には言えないのです。仕様状況や駐車場の満室率等の変動要因が多く、2から3回目でエレベーターや給排水管の交換にもよります。

ただ、野村不動産のプラウドはリ・プレミアムという長期化対策を始めたので、興味深々です。

https://www.nomura-re-cc.jp/column/money/column_004/

>>296 小岩のタワーの元理事長さん
抽選なのですね。　情報ありがとうございます。

頭金1割もあれば充分です。　2500万円で7000万円の箱であればフラット35のすーぱフラット使えますね。　公庫は個人事業主は特に借りやすいです。　前にも書きましたが変動にする場合も公庫は通しておいて楽天銀行などを後から検討するがスムーズです。

>>310 たぬきさん
個人事業は特に借りやすい → 民間金融機関と違って個人事業主の融資申し込みについてもマイナス材料ではない

トランクルームが棟内低層階にあるのは魅力ですね。有料ですが移動の手間もなく、市場の半額程度でした。

>>312 小岩のタワーの元理事長さん

ご参考までにトランクルームの料金を教えて頂けると助かります。

>>310 たぬきさん

教えて頂きありがとうございます。
年収800万の個人事業主の場合、
フラット35であれば、頭金1割で7,000万円のローンは非現実的ではないということですかね？
通る通らないは受けてみないと分からないかと思いますが、受ける価値だけでもあれば挑戦してみたいです。
楽天銀行などを後から検討と言うのは借り換えということでしょうか？
無知ですいません。。。

小岩…いくら再開発しようともこの土地に人が集まるとは思えない。治安も悪いし、地元民としては小岩にこの価格は有り得ない。

>>315 マンション検討中さん
今の小岩なら、ではないですか？
これからの街、再開発が続くので、
おそらく考え方は変わっていくと思います。

武蔵小杉も豊洲も二子玉川も、
これまで資産価値が上がってきた都市は、
当初は同じように言われていたと思います。

>>316 通りがかりさん

街が変わっていくのは確実だと思いますが、その変わるであろう頃に期待される坪単価で販売してませんか？
つまり、今後10年以上掛けてようやく分譲時価格が適正になるだけという。坪30-50万円は高いように感じますが。
皆さん、如何ですか？

今日の９時前ぐらいです。
下層はベランダの手すりもつきはじめました。
乳白のガラスが嵌ると雰囲気出てきますね。

>>317 匿名さん
私もそう思いました。

このマンションを検討してましたが、価格と町で悩んでます。
再開発されるといっても小岩ですからね
坪30?ぐらいは高いと思いました。
10年後ならこの価格でもと思いますが、皆さん小岩と言う町を知っているのでしょうか？
武蔵小杉や豊洲みたいにはならないかと思います。
駅も各駅で一駅のみですし

>>314 マンション検討中さん
特にカードローンなど与信が低い場合を除いて公庫であればまず通ると思われます。
公庫はそもそも個人事業主には優しいですから。

ローン審査が通った場合でも公庫でローンを組む必要はございません。
審査通っていればローン契約をする竣工間近まで時間があるのでそれまでにゆっくりネット銀行等探す事も可能です。※借り換えではなく新規として契約可能です
注意点として。申し込む金融機関は多くても公庫いれて3カ所が良いと思います。
多数申込すると与信に影響する可能性もあるので。

抽選になりそうなマンションの場合、融資がサクッと指定の金融機関で通れば問題ないのですが留保（審査継続）になった場合時間が掛かってしまいます。
審査をパスしておかないとそもそも抽選番号を割り当てられないので抽選に参加できません。


下記の方法のどちらかで進めると良いと思います

1．個人でＡＲＵＨＩ等（フラット35斡旋会社）の審査に申し込む
　 ※野村不動産がＡＲＵＨＩと優遇契約している可能性が高いので
　　 ＡＲＵＨＩ担当者に確認した方が良いです
　　 優遇契約の場合は契約する場合の手数料が半額等（数十万減額）になります

2. 訪問時に融資を申し込む
　 こちらの場合与信がギリギリの場合、留保等で抽選に間に合わない可能性が
　 あります。 フラット35に申し込む場合でも[B to C]ではなく[Ｂ to B]で
　 進める為スムーズに手続きが進められる場合が高いです（窓口が違うため）

結論としてはＭＲ訪問が抽選ぎりぎりになってしまう場合は個人で事前に審査
抽選日より3週間以上（安全をみると4週間）前にアポが取れれば現地で融資申し込みで良いと思います
　

野村不動産 「超高級タワマン」の手抜き工事に購入者が大激怒
https://friday.gold/article/85711
↑これ、気になる方あまりいないですよね？

>>321 ご近所さん
ブランド料30％を上乗せして、多重発注で結局安い人間を使って品質低いマンションを建築するのは、野村＋清水の伝統技能かなぁ

>>321 ご近所さん
全くおなじくみあわせですよね？小岩も心配ですね

プラウド全体の信用面でマイナスなのは否めないですが、直近で建設中の物件はさすがに手厚くなるんじゃないですかね

今週は、現場でスーツ姿の人が上まで登って見て回ってるのを何度か見かけました。

武蔵小金井の件はリリースも出てますが、構造には問題ないみたいですね。
https://www.shimz.co.jp/information/others/20210604.html

小岩の工事を見ていると、柱や床は、予め出来上がったものを運び込んで積んでいって、その上にコンクリを流してるので、柱のかぶり厚とかは間違いないでしょうし、床の厚みも間違いようがないように施工設計されてるんじゃないでしょうかね。

小金井の子細は知りませんが、内装に関わるこまかな仕様で施工管理も難しい、検査で発見するのも難しいところだとすると、内側の施工業者と仲良しでないと発見できないものだったりしますかね？デベ同士の鍔競り合い的な？

原因がなんであれ、購入希望者はこんな形でミソつけてほしくないですが、大勢に影響なしではないですかね。小岩ですし。

>>318 スカイビジネスさん
ここの手すりは乳白色なんでしょうか？透明は無し？

>>326 通りがかりさん

透明はありませんよ。

特に城東地区はどこも地元民からしたら高く感じるようになりましたね。
もともと居た人は住めなくなり、地方から来る中間層やアッパー層に人が入れ替わるように思います。
悲しいけど仕方ないでしょうか。

プラウドタワー武蔵小金井でフライデーされましたね。施工管理不足。
完全にやらかしました。
プラウドシティ東雲でも床鳴りが酷いみたいですよ。
野村不動産大丈夫かしら？

>>317 匿名さん
30年前の豊洲は石川島播磨の工場、武蔵小杉はNECと富士通の工場しかなかったのに街が変貌しました。向かいのアルファは6年前に小岩で坪250万円は高過ぎるとスレが炎上してましたよ。今では中古が坪300万円台で複数取引されています。

新小岩の東急のブランズは坪400万円ですし、このプラウドは相対的にお値打ち感強いので、早い者勝ちだと考えてます。

小岩の北口と南口の再開発で、ディズニーのパークと同じ規模になります。７丁目の45階建と13階だけで1,250世帯ですから、街が変貌するのは間違いないでしょうね。

のらえもんさんも言っていますが、再開発物件の坪単価は一番最初が最も安く、一番最後が一番高くなるのは常識です。その代わり再開発による商業施設の充実等は最後の物件の方は入居してすぐに楽しめるので、トレードオフにぬるのです。

>>330 小岩のタワーの元理事長さん

いきなり３つ？４つのタワーを立つと、電車は大丈夫でしょうかね？小岩は総武線だけですし。総武線は便利ですけど、朝ラッシュの時は大変そう...

>>332 eマンションさん
10年掛けてプラウド含めて5棟だと認識していますが、朝夕の総武線緩行は2・3分毎、快速も5分間隔で来るので、捌けると思います。

今年も中止になりましたが、江戸川の花火大会の日は100倍以上の人で混雑しますが、整然と小岩駅に飲み込まれています。東京都整備局の7丁目の計画書が先週出ましたが、7丁目と6丁目に「デッキ」の図があるので、おそらく小岩駅も改修して、ロータリーの上にペデストリアン・デッキが出来ると考えています。

都営新宿線が開通するまでは、篠崎辺りから大勢バスで小岩駅に来てたので、殺人的な通学から解放されたのを、なぜか思い出しました。

そもそもこのマンション以前に総武線の殺人ラッシュは有名だからなぁ。
テレワークなんてどうせ長続きしないし、通勤通学が大変なのは変わらんよね。

>>334 匿名さん
空いている路線で物件を買う勇気も持てないので混んでるのはしかたないと思っています。

>>334 匿名さん
JRは私鉄や地下鉄よりも設備が充実しています。田園都市線や大江戸線に比べると、総武線の方が空いています。昔の本当の殺人的な乗車率に比べると、はるかに快適になりました。朝のラッシュ時には警備員ではなく「押し屋」と呼んでたホームで電車に詰め込む人たちが小岩駅にもいましたから。

大江戸線の勝鬨駅もホームを増やしたので幾分かマシになりましたが、それでも大混雑しています。

再開発規模について、別地区の再開発と比較してイメージ深めたいのですが、良い比較対象ありますかね。
再開発事業にお詳しい方ご教示お願いします。

※情報に誤りがありましたら、すみません。
小岩北口地区・・・600-700戸、総事業費610億、総面積2.0ha
南小岩六丁目地区・・・601戸、総事業費496億、総面積1.3ha
(計画審議)南小岩七丁目地区・・・950戸+300戸、総事業費？、総面積1.5ha(区画整理4.9ha)
(済)南小岩七丁目西地区・・・177戸、総事業費？、総面積0.5ha

>>337 マンション検討中さん
城東だと東京理科大の誘致に成功した金町、西日暮里、曳舟あたりでしょうかね。

5年前の組合設立前の協議会時代に、あちこち視察に行って小岩の再開発に活かしているはずです。相模大野に視察に行った時のレポートのリンク貼っておきます。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/960/newsno12.pdf

江戸川区の都市開発化の市街地開発課は突然電話しても丁寧に教えてくれますよ！

昭和55年竣工のペガサスのある地蔵通り地区も、クラルテ裏側の西口通りも、地権者の大反対で再開発は幻に終わりました（残念）

>>336 小岩のタワーの元理事長さん
え？
トリトン勤務だけど大江戸線の方が楽だぞ？？？？
総武線は行きだけじゃなくて帰りもキツいからヤバいのに

>>339 匿名さん
情報ありがとうございます。
トリトンの住商勤務の友人からホーム増えたけど、混雑は余り変わらないと聞いてたので…
出口が３つも増設された効果なのですかね？

>>338 小岩のタワーの元理事長さん
情報共有ありがとうございます！過去にも色々な経緯があったのですね。各所の良い点を総取りしてくれていることを期待しています。

まちづくりだより。今月配信予定のようですので、そちらも要チェックですね

>>330 小岩のタワーの元理事長さん

新小岩のブランズが坪400というのは、どこからでしょうか？教えて頂けますと幸いです。

2014年1月築の線路沿いのブランズしか、検索しても出てきませんが、そこの中古は66平米6100万円、坪300ですね。

>>330 小岩のタワーの元理事長さん

ディズニーのパークと一緒というのは、千葉街道までを含めた再開発地域全体のことでしょうか？

現実的には、北口と本件の634地区、7丁目南地区だけですよね。

>>342 スカイビジネスさん
坪400って嘘ですね

豊洲と間違えたにしても酷いな
小岩周辺で坪400なら豊洲のブランズは坪500超えてるわ

>>345 マンション検討中さん
このプラウドの最上階106㎡は1億4,900万円台なので、坪単価464万円です。

アルファグランデは6階から26階まで各フロア8戸の同じ間取りで平均80㎡超で、平均すると坪単価250前後でした。最上階29階の3戸は他の住民もフロアに入らないパントハウス仕様ですが、222㎡の2億3百万円なので、坪299万円なので、隔世の感がありますね。

オリンピック誘致決定前の6年前に竣工したので、資材の高騰前に手配出来たと、当時の営業さんに聞きました。

この5年でマンションはかなり小さく高くなったのが実感です。

>>346 小岩のタワーの元理事長さん
何の意図かわからないけど返信の意味がわからん
ペントハウスは坪単価の指標にはならない
相場は平均の話だからペントの話を持ち出す意味がない
私は新小岩のブランズを豊洲と間違えたと指摘したまで

>>347 マンション検討中さん
ご指摘は無用です。
小岩も坪400万円時代なのは理解して欲しいですけどね。

ペンタハウスは坪単価の指標とはならないとは？
意味が全く分かりません。プラウドの上層階のプレミアムよりも豪華な仕様なのに、坪単価が50万円しか違わないことないことを、読み取って欲しかったのですけどね。

プラウドは2014年だから違いますね。しかしながら、間違いではありません。新小岩と埋立地の新興住宅街の豊洲を間違える訳がなく、東急は記憶にあったので東急不動産が昨年辺りに分譲したマンションで、新小岩も坪400万円の時代が来たのに驚いたのです。

小岩も坪400万円の時代が到来していますが、伝わらないようなので、もうこれ以上は返信しません。

>>343 スカイビジネスさん
ご指摘ありがとうございます。
舌足らずで申し訳ありませんでした。50ヘクタールは千葉街道までの住宅密集地の整備事業を含んでいるので、正確ではありませんでした。ディズニーの駐車場くらいのイメージですかね（汗）

>>349 小岩のタワーの元理事長さん
スレが勝手に荒れてしまったようなので、他の方々の参考情報になれば幸いです。

プラウドの9階から20階までは、おおよそ各フロア12戸の設定で、58㎡から76㎡。プレミアムの21と22階は北と北西を除きプレミアム住戸となっていて、80㎡から106㎡となっています。

因みに６年前の住友不動産のクリスタルマークスは、ワンフロア8戸のオール70㎡で、全て同じ区割りでしたが、5,000万円前後の価格帯でした。

あちらは外廊下で免震、プラウドは内廊下で制振の違いはありますが、プランを複数から選べるのは魅力的ですね。

子育て面について、江戸川区としては諸々の施策が好印象ですが、小岩市独自で何かされていたりするのでしょうかね

保育所は当マンション内及び小岩北地区にも今後新設されそうですが、専用ではないため倍率が心配
小学校は川沿いに統合されて遠くなりそうですし、中学校は元々遠そうです。

今の時代、最上階が坪460で買えるとか激安ですね。
中央区湾岸や江東区湾岸はもう坪800越えの世界だし。

購入を検討しているのですが、初めてアクセスして、なんかスレが荒れてて、悲しくなりました。普通に読めば、どちらがリテラシイが低いのかは歴然ですね。

ペントハウスは欧米ではエレベーター直結のようですが、日本では最上階に作られる特別仕様の高級な住戸なので、空しい反論は破綻していますよ！

>>349 小岩のタワーの元理事長さん

いえ、こちらこそ揚げ足を取るような言いぶりですみません。
お互いアルファグランデを買って良かったですね。クリスタルマークス、オークプレイスなどと比べても、中古成約坪単価が上がっており、東南は眺望安泰ですし。
清掃管理も充実していて、管理費平米単価233円なのは、スターツは本当に良心的です。
財布の紐が堅いのは良いのですが、北側内廊下の夜間照明は、外観的にもとても良かったので戻してほしいのと、車寄せの一時駐車スペースのチェーン等はだいぶくたびれているので新しくしてほしいです。管理が悪いと誤解されそうなので。

プラウド小岩タワーのJなど小さめ低層階を一つ欲しいのですが、高いですね…。私の懐具合で、管理費修繕も踏まえると、地権者用のワンルームが転売に出るのを待ったほうがよさそうかなと思って成り行きを見ています。

>>355 スカイビジネスさん
実直なコメントありがとうございます。

スカイビジネスさんは信頼できると思うので、お伝えしますが、クラルテから住み替えました。何人かいらっしゃいます。

竣工の半年前に初めてモデルルームを訪問したのですが、中層階以上は一戸だけしか空きがなく、その場で札を入れました。

クラルテは賃貸に出していて、今も理事会の議事録を精読していますが、修繕積立金は当初の3倍になっています。

東京オリンピックは想定外でしたが、スターツ肝煎りの初めてのタワーなので、この後のスターツさんの活躍に期待しています。

>>352 マンション検討中さん

このマンションを検討してまして
子育て面について書いてくださってて助かりました。
雨の日でもアーケードを通って、あまり濡れないで小学校へ行かせてあげれると思っていたので、ありがたい情報でした

>>357 通りがかりさん
小学校は選挙会場と同じく、南小岩第二小学校です。
中学は第五なのですが結構遠いので、北口の第四の方が絶対的に近いですよ！

年収600万で頭金2500万入れたけど、80歳まで30年ローン計算したら80歳時で金融資産-2500万になったので、やっぱり諦めました。残念だけど仕方ないですね。これから中古を探します

>>358 小岩のタワーの元理事長さん
ご丁寧にお返事ありがとうございます。
区のホームページで調べたのですが
南小岩6丁目25から31番（地）
下小岩小 小岩第五中
となっておりますが、南小岩第二小学校は小学生の足では遠すぎると思います。。北口の第四に変更可能なのでしょうか。

>>358 小岩のタワーの元理事長さん

できれば小学校も北口の西小岩小学校の方が嬉しいですが、区のホームページ上では区外となっているようです。

横から失礼いたします。
現在は下小岩小学校、小岩第五中学校が学区域です。
下小岩小は下小岩第二小とR5年度に統合し新校舎建設開始予定、R7年度より下小岩第二小学校の敷地にできる新校舎利用開始予定とのことです。少し遠くなりますが新校舎はいいですね。
また、江戸川区は小学校も中学校も選択制度があるので、学区域外の学校も希望できます。希望者が多いと抽選になりますが。

>>362 匿名さん
コメントありがとうございます。
選択制度があれば、後々ゆっくり情報収集して考える事ができますね。
ご丁寧にありがとうございます。

>>352 マンション検討中さん
東京の区についてはその中に市という概念はありませんよ。
区内における区分けとしては●●地区という呼び方はしますが、あくまでも行政としては江戸川区が全て担うので、小岩地区で何かしているというのはありません。

>>315 マンション検討中さん
本当に地元民なんですか？
ここ数年に販売されたマンションがほぼ全て完売してて、本物件のエントリー数もかなりの数ですし、住んでる身からすると人が増えているのは確かなんですけどね。
治安がいいとは思いませんが、都内の飲み屋がたくさんある街はどこも一緒だと思いますよ。

>>363 通りがかりさん
いえいえ、お役に立てたようでよかったです。
実際に他の学区域に通う人も結構いるようなので、利用しやすい制度なのかもしれませんね。

下小岩第二に移ると子供の足だと結構遠いよね。

>>367 匿名さん
アルファグランデから西小岩や東小岩小、小岩小に結構通っていますね。小岩一中の制服にエレベーターでご一緒することもあります。小岩一中はずいぶん前にバスケ部が全国優勝した伝統中学ですし、吉田照美は小岩３中出身で小岩の学習院だと、アド街小岩に出た時に言ってましたよ（笑）

そうなんですね！選択制そんなに希望通るものなんですね。
あと小岩から私立小中や都立中に通う方もいますね。総武線は通学にも便利なので選択肢が多く感じます。

>>369 匿名さん
そうなのです。抽選になっても、補欠◯番が通知されますし、学区内の予定者が私立に流れるので、ウチの子も繰り上げになりました。

エレベーター一緒に乗った制服を着た中学生が小岩駅に向かう姿も、良く見かけます。

プラウドはリングロード側にメインエントランス、FIRSTA側にステーション・エントランスが作られるので、徒歩1分とウチより近いですね！

都内、タワマン、内廊下、徒歩一分
これだけ条件揃ってるし、この価格なら売れるだろうなー。
ただ、管理費は高すぎる。このランニングコストを許容できる人には良い物件ですかね？

後発の三井や45階が吹抜けで内廊下ではなさそうなところみると、価格は抑えて原価も抑えにいく感じでしょうか。
そうすると大きなリセールバリューは見込めないでしょうし、実需むけかな。
モデルルームみてテンションあがりましたが、ランニングコストを考えて、うちは断念しようと思います。

>>371 マンション検討中さん

後発が安くなるとか考えにくい

電車の声はちょっと気になりますね、北向きだするとどうなるなろうね。なんか昔新小岩に住んだ時、夜の貨物列車は結構うるさいでした。そう考えばやはり駅から2、3分離れた方が良いかな..

>>371 マンション検討中さん
南小岩7丁目地区の45階は、現時点(東京都環境影響評価提出時の図面)では確かに内廊下では無いっぽいですが、サイズ感は950戸と物凄くデカいですね。
住友商事なので、勝どきの東京タワーズと似た感じになるかなぁと。

>>372 検討板ユーザーさん

失礼。安くなるのではなく、グレード下げて価格は同じくらいか、少しあげてくるくらいかなと。
実質的に値上げだけど、グレードが下がる以上分譲価格が大きく値上がりしていくことはないと思う

再開発に伴う商業施設は今後どんなお店が増えそうですかねー、ズバリ小岩に足りないもの、増えたら嬉しい店舗はなんでしょうか！

どうせ微妙なチェーンしか入らないでしょう
高級路線のお店は外周区を避けるし
スタバが江戸川区進出ですら大盛り上がりっていうレベル

>>377 マンション検討中さん

そうですねぇ　
以前、シャポーにはユニクロがありましたが撤退しましたし、北口にあったミスタードーナツも撤退しました。
一街区にはコージーコーナーがありましたが、シャポーにうつりました。代わりってわけじゃないでしょうけど、一街区には日高屋が入りましたね。デベがテナント料折れたんですかね…　せめて大戸屋あたり入ってほしかったです。行きませんが(笑)。

二街区には松屋と長崎ちゃんぽんがありましたね。おっしゃるような微妙なチェーン？ばかりですし、それすら居なくなる街ではあります。

シャポーの肉屋、魚屋、青果よいですよ。たまに横着したいときにRF1、ちょっとした酒やツマミにKALDIや北野エースにも行きますが、二街区に成城石井あたりが入ってもらえると、個人的には近くなって良さげです。
どんなもの入って欲しいんです？

再開発で、どんなテナントが入るのは、皆さんの興味のあるところでしょうが、現時点では単なる憶測ですよね。

それ以前に、南小岩７丁目の３フロアの商業施設の「館」が、イオンモールなのか、アリオなのか、それ以外なのかの方が、興味ありますね。

北口のイトーヨーカドーは40年も経ちますが、元は材木屋さんの倉庫跡地にテナントとして賃貸してるはずなので、北口は歴史的な経緯からアリオの予想を勝手にしています。

北口の交通広場を整備するので、先にヨーカドーの後ろを再開発して、商業施設をオープンしてから、ヨーカドーの解体をすると、前に江戸川区の都市開発部の方から伺いました。２年前の情報なので、変わってたら、ごめんなさい。

なので…
南口はイオン系かなぁ、と、勝手に予想しています^_^

館のテナントの売上の20%以上は上納金になるので、魅力のあるテナント誘致にシノギを削ります。

イオン系の賃貸借契約は一番厳しく、5年でリニューアル投資して、売上を上げないと、一方的に契約解除になるくらいの厳しさがあります。

>>376 マンション検討中さん
直結のスーパーは欲しいですね、ただ周辺に既にシャポーの店舗やサミットやヨーカドー、ワイズマートや業務スーパー、ハナマサなどあるので難しいですかね(かなり充実してますね、、)
個人的には378さんの仰る成城石井は嬉しいですね。
あとはちょっと違いますがロピアがあれば個人的に最高です。
カフェは必須で入って欲しいです！
スタバのリザーブやブルーボトルなど入ると、小岩の印象も変わるかも？と期待します！
アパレルは北口や七丁目で上手くやって欲しいです。
錦糸町含め千葉方面の有名セレクトショップはまとまりがないので、大宮や立川レベルでまとまってショップが小岩に集まってくれると嬉しいです。

>>379 小岩のタワーの元理事長さん

さすが、お詳しいですね。材木屋の土地だったとはしりませんでした！ヨーカドーの駐車場にあった古家にはそういう意味があったのですね。

北口はアリオ、南小岩7丁目地区は住商なので、テラスモール小岩になるのではと勝手に思っています。
https://www.sumitomocorp.com/ja/jp/business/case/group/retail-faciliti...

仰るようなテナントの賃貸契約の仕組みからして、634地区のテナントもうまく新陳代謝してくれることを期待します。

武蔵小金井で欠陥発覚
同じ野村不動産、清水建設のここは大丈夫かね
プンプン臭う

小金井の影響必至でしょう。何だか残念。真摯に対応して欲しい。

>>382 通りがかりさん
清水建設、売主にまで入ってるけど

プラウドの値段が崩れて買い時到来
数年で今回の件は忘れられて価格回復
なんてなるなら資産形成のチャンスw

>>385 評判気になるさん
崩れてないでしょう！

ここも武蔵小金井くらいやばいんだろうな。。

抽選が減ってラッキーです！

>>388 マンション検討中さん
同感です！

もともとそんなに抽選じゃないよ。パークタワー勝どきじゃないんだから。

えっ
ババ抜きに抽選があるんだ？
リスクが減って良かったね

>>387 通りがかりさん

ある意味、武蔵小金井の件が報道されたことは、これから竣工するここにとっては良かったと思うけど、販売にはそんなに影響ないだろうね。

値付けが失敗だと思うよ。

いくら小岩の一号物件の１期だとしても、さすがに高すぎる。

せめて、勝どきのPTKの１期くらいコロナ禍価格だったらよかったのに。

南西角はどうですか？次のタワーに結構被りそうですか？もしリビングから25％ぐらい被るならまあまあですけど、それ以上はちょっと....

>>392 匿名さん

え、安すぎると思ったのですが

>>392 匿名さん
ここで高すぎるなら新築マンションなんて買えないでしょ

私は小岩で坪330は高いと感じました。その額を出せるファミリーは教育への投資熱も高いと思うのですが、そういった世帯が坪330出して小岩に住みたいと思うのか疑問です。

>>396 マンション検討中さん
３３０で他に買えるマンションありますか？駅近で教えて欲しいです。

>>396
そもそもなんでファミリー前提なの？？

この物件は小岩としては高いけど
都内で総武線徒歩一分と考えればむしろ破格であるよね

＞＞398 通りがかりさん
横からだが、プランがファミリー向けが多いからでは？
とはいえ、３９６の論理の流れが意味不明なのは変わらんけど。

小岩として見ると今は高く感じるでしょうが、再開発の序盤～中盤の時期でこれから更に発展したときに、あの時って思う人も多いでしょう。
他の方も書かれている通り、都内総武線沿線の徒歩1分という点は、プラウドでは現時点で唯一ですしそれだけでも相当な資産価値だと思いますけどね。

小岩が今時点そんなにファミリーに喜ばれる街では無いのは事実でしょう。仕事忙しめのdinksには良いのかもしれませんが。コスパは良いですよね、物価も安いですし。

コスパの「コスト」はわかるけど「パ」はあるか？

小岩は規模に対してファミリー向けの住宅が少なかっただけで、ここ10年はファミリー向けの住宅がほとんど完売してるが実情です。
どうしても下げたいのは先が見通せてるからと考えられますが、間違いなく10年後は新しく良い街が出来上がってると思いますよ。
今はパフォーマンスが低いかもしれませんが、気が付いたら良くなってるんじゃないですかね？
希望的観測含む。

水害対策もしっかり検討されているみたいですね。小岩も取り上げられていたので参考まで。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/26659/20210615.pdf

丸の内までの時間的距離で言えば、小岩駅前のコストパフォーマンスはとても良く、未就学児と週末に外で遊ぶのには、江戸川沿いを中心にとても良い環境だと思います。個人的には。

確かに、私立小学校の選択肢は少なく、小学校受験、中学受験の塾の選択肢も少ないかと思いますので、教育熱心な方で、7,8千万の予算の方は、もっと西の方で小岩より狭いお部屋、中古などでご検討された方が良いと思います。公立小の質も良いでしょうし。

当方は、小岩の公立小中から私立の大学付属高校へ行きましたが、高校も遠く大変でした。ずっと小岩に居ますが、中学の同級生200人のうち、ネクタイを締めて働いているのは1/4も居ないかと思います。

学校が荒れているとか、小学校教育の質の良し悪しというよりは、一緒に学ぶ友達の親の教育熱量の質と言った方が適切かもしれません。
そういった意味で、小学生時分から教育に熱を入れる際のコストも勘案して、物件をお考え頂いた方がよいかとも思います。以下、ご参考ください。


▼幼時から小学生までの学校関連
　▽Little Garden International School　小岩校
　http://littlegarden-inter.com/center/koiwa/
　▽Kids DUO International 市川校
　https://www.kdi.ac/?_bdld=17Q4T+.nEe1wvA.1623732942
　▽昭和学院小学校（本八幡からスクールバスあり。高校で50-59）
　https://www.ojuken.jp/school/showagakuin/
　▽日出学園小学校（市川徒歩20分。高校で63-66）
　https://www.ojuken.jp/school/hinodegakuen/
　▽暁星小学校（飯田橋徒歩10分。小岩出身者が行くのは憚られる…ｗ）
　https://www.ojuken.jp/school/gyosei/

▼ちょっと遠出の公園
江戸川のサイクリングコースを自転車で行く道すがらも楽しい公園
　▽篠崎ポニーランド（自転車20分）
　https://goo.gl/maps/buXvaaneu7ANbb3r5
　▽里見公園（自転車20分）
　https://goo.gl/maps/qZpcXWzP5koKXYv68
　▽みさと公園（大型の遊具あり。自転車でも30分）
　https://goo.gl/maps/CoH674aKxeoGVkEt7
　▽水元公園（テントでのピクニック等に最適。自転車30分）
　https://goo.gl/maps/eBXAQY9fvGKuN28H7

▼近場の公園
　▽かるがもひろば（徒歩5分）
　https://goo.gl/maps/BWMJQdQv2KAzgfvv7
　▽タイヤ公園（大きめの滑り台。自転車7分
　https://goo.gl/maps/4Ryv1wkERa2sias96
　▽北沼公園（補助付自転車やゴーカートの貸出。自転車10分）
　https://goo.gl/maps/c5XfQ5LkqTdmuz9x7

最近はイジメで有名な暁星

>>406 スカイビジネスさん
おや！同じ境遇で昔の小岩も良くご存知ですね^_^
私も小岩の小中学校でした。高校は港区の私立でしたが当時の通学は今の倍以上も混んでましたね。

丸の内は東京駅の地下ホームが丸の内側なので、雨にも濡れずにオフィスまで、ドア　ツー　ドアで30分でオフィスに着くのはありがたいですね。

加えるなら、日本一の影向の末のある善養寺
https://www.visiting-japan.com/ja/articles/tokyo/j13ed-zenyoji.htm

バーベキューも出来る篠崎公園まで、土手沿いによく散歩しています。
https://www.tokyo-park.or.jp/park/format/index025.html

>>408 小岩のタワーの元理事長さん
影向の松でした。ごめんなさい。

タイやインド、ベトナムなんかのアジアン・エスニックのお店は食べログ上位が複数ありますし、渋い昭和レトロな喫茶店も雰囲気良いですね。

アルファ・グランデの23階の物件がマーケットに出ました。

3LDKの90.5㎡で南西向きです。価格は8,480万円でした。坪単価294万円ですし、プラウドよりも付帯設備は、遥かに豪華なシアタールームやパーティールーム、ラウンジ付いてるので、賢い方は新築よりもオススメかもしれませんね！

>>410 小岩のタワーの元理事長さん
因みに、新築価格は6,758万円でしたが、今や意味は全くありません。

>>408 小岩のタワーの元理事長さん

その昔、文武両道で誉高い、小岩第三中学校の出身ですが、私の頃はそんなことはなく…
両国高校に行く人間は両手ぐらい居ましたが、学力の上下が極端でしたね。
小岩で飲み歩くと、そこかしこで、実は三中の先輩というのに遭遇するのもこの街ならではです。

東の横綱の松、この歳になると胸に来るものがありますね。食べ物屋は、お洒落なところというよりは、ざっかけない けど実があるお店が多い印象です。
再開発で垢抜けた店が増えると、東の二子玉と呼ばれる日も遠くないかもしれません。二子玉と同じRIAがプランニングしてますし。（心無い人の、ツッコミを待ちますw）

総武線徒歩1分というのは、個人的には２分も３分も変わらないと思ってます。

既存の街や再開発をどう評価するか、上げ相場がいつ迄続くと予想するかによりますが、総武線沿線隅田川以東は、これら2件の競合が控えています。

▼野村　プラウドタワー？平井　24年度竣工
https://skyskysky.net/construction/202226.html
▼三井　パークタワー？新小岩　28年度竣工
https://skyskysky.net/construction/202804.html

小岩は、Ⅲ街区の野村が26年1月、小岩北口の三井が26年3月竣工30年事業完了、南口の住商が29年度竣工、ということで、競合との関係をどうみるか。

総武線沿線双六としては、上げ相場の継続を信じて、
①ここを買って、2年住んで、平井に移る？
②ここを買って、4年住んで、Ⅲ街区、北口に移る？
③ここを買って、6年住んで、新小岩に移る？
④ここを買って、7年住んで、南口に移る？

受託ローンほかの手数料から、①は無さそうですね。

双六考えてない方、待てる方はどうなんでしょう？沿線の供給飽和から、値段がこなれる。相場が上げ止まる微減なら、③④なども良さそうですが…
たぬきさん、どうでしょうか？

>>410 小岩のタワーの元理事長さん
その情報なら坪単価は310万円では？
15万違うと結構変わるかと。

個人的にはアルファの方が好みではありますが、スレチなのでやめときます。
一応、金額の訂正だけ。

>>414 通りすがりさん

あららっ（汗）
初歩的なミスでした。訂正ありがとうございます。

>>410 小岩のタワーの元理事長さん
こちらの物件売れましたかね?? 見間違いかもしれないですが、homesから掲載無くなった気がしました。

>>412 スカイビジネスさん
全く同感ですね。
小岩の学習院のご出身に、敬意を表します！

私は小岩一中なのですが、フラワーロードの、もやもやサマーズご紹介の、中華屋さんの店主さんも、一中の出身でした^ ^

小岩は犯罪が多いとかの書き込みも数多ありますが、自転車窃盗程度の軽犯罪で、アメリカ並の危険を感じた事は、一度もありません。

とても、安全な東京の新下町です。

金八先生の校内暴力が盛んだった頃は、江戸川区は一寸◯師とか、荒◯者とかの暴走族の本拠地だったので、残念なイメージが付いたと、理解しています。

今や、羽田空港も、成田空港にも駅前からバスで行けるので、「世界のゲートウェイ小岩」を、どれだけの方に、理解して頂けるか…

10年後には、二子玉川を超えるポテンシャルは、十分にあります。表面的には二子玉は再開発でオシャレ感はありますが、世田谷区は歴史的には、田んぼの田舎で、上手く開発しただけなのは、意外に知られていないなぁ…

世田谷や目黒に関しては私鉄の関係も大きいし
日本初の鉄道(新橋から横浜)の影響でなんでも西へ西へと言う時代があったから
この辺が発展することはない
もし日本初の鉄道が江戸川から千葉とかだったらまだ発展してた可能性は0.1%はある

東京で最も独身男性が多いのが江戸川区だそうです。（独身女性は目黒区）相対的に年収が低い人が集まる構造になってしまっていて、なかなかお洒落なお店などはできない気がします。実用的なのはいいですが。

数年前は独身男性が多いのは中野区だったのに知らない間に結構変わってるのね

>>417 小岩のタワーの元理事長さん

小岩の学習院と呼ばれてたのですね(笑)

夜の店がある街ですので、客引きなどは目に付きますが、危ない目にはあったことはないですね。
データ的にも南小岩の粗暴犯件数はさほどでもないと感じます。
https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/ninch...

世界のゲートウェイとは大きく出ましたね！でも確かにバス1本で成田羽田に行けるのは、スーツケースを抱えて階段の上り下りをせずに済むのは良いです。

東急の沿線開発は、「金曜日の妻たちへ」のヒットなどが手伝ったりしましたかね。
小岩は東京駅への距離的には二子玉よりも近く、赤羽や王子よりも未だ安価で、江戸川を臨む環境というのは稀有というか、ポテンシャルがありますよね。
古くからある駅、街だけに、開発から取り残されてきたラストリゾートな感があります。
主観的、抽象的な物言いになりましたが、住む者の実感として…。

小岩の学習院て本物の目白学習院卒からすると不愉快極まりないわ

>>422 マンション掲示板さん
小岩を卑下するのは貴方の勝手ですが、逆に失礼極まりないですね。

小岩三中から小岩高校、早稲田大の政経に通ってたフリーアナウンサーの吉田照美さんが、アド街ック天国の小岩紹介の番組の中で、実際に吉田さんが話されていたまでのお話です。

小岩の学習院って、、世界のゲートウェイって、、
かなり笑えます。
本気で言ってますか？
学習院に失礼ですよ、、

なんか小岩らしい変なやつらがコテハンつけてるなぁ。

学習院卒業したって偏差値フィルターでまともな会社に応募さえできないでしょう。だから小岩の学習院てのは自慢じゃなくて、自虐。怒らない、怒らない。

学習院とかメディア言ってるだけだけどな
足立区は足立第16中が学習院と言われてるし
その区でいいところは学習院として紹介されてる
学習院と呼ばれるのは23区それぞれに一校は必ずあるから失礼とか気にするレベルではないよ
こんなことで失礼ならすべての公立で学習院と紹介してるすべてメディアにクレームいれろよ

>>426
偏差値フィルターとは何ですか？
学歴フィルターならわかりますが

江戸川区の中では有名企業に勤めてる人が多いのは事実だと思います
私の周りですが有名企業に勤めてる人の大半が清新一中か小岩3中でした

>>422
本当の目白の学習院出身の人が小岩のマンションの購入検討スレに来ると思えないし
本当に出身の人なら怒らないし、不愉快とは思わないよ
そもそもそういったことには無関心

>>429 匿名さん
偏見に満ちてますね！
私は大田区の渡哲也さんも住んでた久ヶ原から、小岩に引っ越して来ました。

どこに住もうが、個人の自由です（怒）

>>429 匿名さん

貴方は実は、前はマンション検討中さんで、勝手に小岩を卑下して、スレ荒らして誹謗中傷してる、同じ奴がアカウント変えて投稿してますね！

句読点の無い、稚拙な文章に加えて、不動産のリテラシーもないので、攻撃されたので、見抜きましたよ。

偏見に満ちてますね！

もう、止めなさい。

どこに住もうが、個人の自由です（怒）

ここを見てもわかるとおり、これが小岩です。

>>432 匿名さん
はい、地味に購買意欲減退します

1期1次の購入要望書締め切りはいつになるかご存知でしょうか。

>>434 マンション検討中さん

6月末と聞いています。6月の最終営業日の6/28(月)でしょうか。間違いがあったらすみません。その際はどなたか訂正願います。

>>435 名無しさん
ありがとうございます。公式ページ記載の販売時期(予定)が6月下旬でしたので、少し気になってました。

>>425 匿名さん
確かに、小岩っぽい

久が原とかそんなに自慢できる場所ではなく普通に庶民が買うところだよ

3中は江戸川区の中ではいいというだけで早稲田出身の人が言っても説得力がないですよ？
早稲田なんてどんなに悪くても2浪すれば入れるようなところ

久が原で庶民に買える物件あったら是非教えて下さい！田園調布と同じ区分けされた碁盤の目の中ですよ

一人馬力でもこれぐらいなら普通だよ
https://suumo.jp/sp/ikkodate/tokyo/sc_111/pj_95836173/
https://suumo.jp/sp/ikkodate/tokyo/sc_111/pj_96146632/
今流行りのダブルローンだと割と射程圏内
https://suumo.jp/sp/ikkodate/tokyo/ek_020012440/
田園調布も昔と違って探せば割とあるよ
いまはダブルローンすれば圏内
https://suumo.jp/sp/ikkodate/tokyo/sc_111/pj_95976400/

自分は地元なんでプレミアム住居を狙っています
抽選にならないことを願います

抽選になんてならないでしょ。パークタワー勝どきじゃないんだから。

元理事長？は上から目線で仕切ったりしゃしゃり出ない方が良いと思う。
せっかく街が変わろうとしてるのに閉鎖的な空気作ってまじでどうすんの。
小岩の発展のために地方出身のエリートの方とか優秀な方が転入してきて欲しいです。

>>443 匿名さん
また、貴様か！
もう、相手にするのも虚しいから絡むな（怒）

知識もリテラシーもない奴には、このプラウドも買えないので、絡まないで下さい。最後通牒です。

この10年で小岩は相当に変化してきていますが、昔の偏見のイメージで、扱き下ろすのは辞めなさい。

>>434 マンション検討中さん
以前にも書いてますが、オンライン内覧会の書き込みを再度、アップしますので、お役に立てたら光栄です。

第１期の販売開始は7月10日で、15階以上の北と西側を除く住戸の販売が開始されます。先週価格帯が決まったそうですが、6,000万円代から8,000万円代中心でした。多分野村不動産の価格決めた部署は失敗したと思ってるでしょうね。とても割安感ある設定なので、抽選は必須でしょう。既に買う気満々の方々が多いそうです。

21階と22階のプレミアム住戸は全て１億円超で106㎡の最高値は1億4,900万円代だそうです。

地権者住戸は３階から８階に集中していて、ワンルーム中心でした。

スラブ厚は27㎝から32㎝、駐車場は2台の身障者用を除きタワーながら2.4トン車も対応可能で、総住戸の37%と修繕積立も良く出来てて、後発のタワーだけあって良く研究している印象です。

南側でも両サイドにタワーがあるので、江戸川の花火は微妙ながら、南東なら見れそうな気もしますが、実際に棟内から見て見ないと分かりません。

私の担当はタカラレーベンの方でしたが、物件概要も再開発計画も良く勉強されていて、大変好印象でした。

443ですが貴殿のおっしゃる方とは違うと思います。
小岩を扱き下ろすどころか、もしかしたら私はあなたより小岩が好きで、あなたより長く住んでいるかもしれませんよ。
先住民ぶって老害のように振る舞うのではなく、新しく転入される方々が馴染みやすい空気が私は良いと思います。

小岩を悪く書いてる人ほど昔から住んでることも多いしね
悪い悪いと書くのも地元愛があるからできることなんだけどね

掲示板の雰囲気と小岩の街の雰囲気とは関係がないですねぇ。

小岩の町は汚い

このマンションがみんな羨ましくて嫉妬してるんだと思います

長くこの掲示板覗いてるけど、地元住民２人がコテハン（どちらも自治会などの重鎮メンバーであるような印象）で長々と地元自慢？のやり取りしてるのは初めて見たような。少なくとも、他の事例をパッとは思い出せない。いい悪いは別にして、町の特徴にも関係してると思う。マンション住民にまで影響があるかは分からないけれど。

たぶん地権者さまなんだろうと思ってます。
実際こんな感じだよ。

どこの掲示板もこういう変なやつらはみんな長文なんだよなぁ
中身の無い話だけ長いジジイかよ

来年の6月には引き渡しなので、プレミアム住戸以外はプラン変更出来ないのは残念ですが…

相当に急ピッチで12階相当まで上がって来ていますね。

因みに左下の道路は、プラウドのメイン・エントランス側のリングロードとフラワーロード側につながる予定です。

私とスカイビジネスさんは、このプラウドの購入予定者の方々に、小岩の歴史や立ち位置を客観的にお伝えしています。

それを老害だとか、変な奴らだとか、マウンティングだとのコメントには、断固として否定させてもらいます。

古くは奈良時代からの「甲和の里」としての歴史のある小岩は、江戸時代は成田山への成田街道の要所でしたし、寅さんの柴又もその沿線で栄えた歴史のある街ですからね。愛着はもちろんありますし、一度は他の街に住みましたが、帰ってきました。

国鉄の小岩駅は、1899年、明治32年の開業で120年の歴史があります。

まぁ…
こうした蘊蓄を語ると、長いコメントだと、批判する馬鹿な方々からの攻撃は必須ですが、甘んじて、受けますよ！

小岩にゆかりがなく且つ現在の自宅からも近くないため、写真含め情報提供は助かっております

>>455 小岩のタワーの元理事長さん
写真ありがとうございます。因みにご自宅から工事の音聞こえていますでしょうか

>>459 口コミ知りたいさん
ご質問ありがとうございます。
ウチは南側なのですが、全く気になりません。
朝早くから工事をしていますが、音はほとんど聞こえないですね。

この後、３街区の取り壊しと、３３階建てのマンション建設が始まるので、そちらの方が気にしています。

小岩周辺の再開発イメージ、リマインド
https://koiwakita.com/change2.html

物件エントリー者限定サイトで、クオリティブックとやらがアップロードされてます。
インターネット回線選べるみたいですが、サイラスネットってどうなんでしょう。安そうですが。

>>462 マンション検討中さん

いいですね。抽選せずに買いたいです。

>>457 小岩のタワーの元理事長さん
ご自分でホームページを作って記事を更新する度にそちらへのリンクを張る（＋要約を書く）など、もっとスマートなやり方もあるのかなと。悪意は全然感じないので、やめて欲しいとまでは思いませんが、私自身もちょっと引き気味に拝見していますし、若者に対して逆効果になっている面は多少あるかもしれない、とは感じますね。幸いにもマンション自体の魅力が十分大きいので、あまり悪影響はないのでしょうけれど。

小岩の雰囲気を知る良い機会ですね。
なかなか現地に足を運べないので、楽しみです

出没！アド街ック天国　～小岩～
https://www.tv-tokyo.co.jp/broad_tvtokyo/program/detail/202106/13263_2...

累計30年近く小岩に住んでますが、検討者は買う前にちゃんと街の雰囲気を確認することをお勧めします。
ヨーカドー前では平日の昼間から浮○者みたいな人たちが10人以上集まって飲み会してますし、歩きタバコ、ポイ捨ても沢山あります。
夜になったらグランファーストの周りには立ちんぼ、キャッチがウヨウヨして酔っ払いが植栽に立ちションしてます。
いくら再開発してもこの汚さは浄化出来ないでしょう。

>>467 マンション検討中さん

参考になるっ。

>>467 マンション検討中さん

ヨーカドー前も広く開ければ浄化されるでしょう

プレミアム住戸の坪単価はいくらですか

>>470 マンション検討中さん
マンマニさんのブログに載ってます
https://manmani.net/?p=37852

都民ファーストみたい

>>467 マンション検討中さん
街の評判を下げるな！と言いたいところですが、これは事実です。
ただ、夜も一定の人が居るという点では人の目があるので安全ではあるという側面があります。
こちらから何かしない限り危害は加えてはきませんからね。
（数年まえにとある喫茶店で発砲事件があったりはしますが・・・）

>>466 マンション検討中さん

ご披露ありがとうございます。
アド街の小岩は、実は３回目の出没です！

１回目の出没で大好きで通ってた、椎名薫さんが昭和30年代からの行きつけの、オーナーとも親しかった北口の「浅バー」が消えたり、栄枯盛衰を感じますが…

街が進化していているのを、楽しみたいですね！

>>474 小岩のタワーの元理事長さん

椎名誠の間違いでした。
ごめんなさい（汗）
著書の名作の「哀愁の町に霧が降るのだ」は、小岩が舞台の名作です。
https://www.shogakukan.co.jp/books/09406075

中川放水路とは、下町の水害を防ぐために昭和5年に出来た、今の新中川です。

新しいブログも追加で立ち上げて、地元情報を発信しても、嫌われそうですね（笑）

公式ページの販売時期が、2021年7月上旬（予定）にしれっと変わってましたね。

>>475 小岩のタワーの元理事長さん
ここからブログに移れば興味ある人しかアクセスしないですし大丈夫だと思いますよ。
嫌われるどころか小岩の文化を知りたい人から支持されるのでは。

こっちと違って個人ブログなんですから是非好き勝手やっちゃってください！

86平米の南東角ですが、1億で買って、10年後いくらになる予想ですか？
いくら再開発＋立地良いと言っても小岩だから、10年の中古＋毎月10万の出費だけ考えるとあなたなら１億以上出して購入しますか？

ここって二重天井、二重床ですか？なんかモデルルームのリビングのコーナー部分の下り天井は結構なものですね、ご存知の方がいらしゃいますでしょうか？

>>479 通りがかりさん
パスワード付きサイトのためリンク貼れないですが、物件エントリー者限定サイトのクオリティブックに記載がありましたよ。

---抜粋---
・フローリング仕上げの二重床設計

>>480 マンション検討中さん

ありがとうございます！

>>478
10年も住んで儲けようっていうのが図々しい

現在小岩にお住まいの方は普段のショッピング(家具や家電)やちょっとした小旅行はどちらに行かれているのでしょうか。
参考までに教えてください。

モデルルーム行ってきました。
小岩住みやすそうで凄く気に入りました。
正直イメージ悪かったけど全然ネガティブに感じませんでした。
小岩在住の方いたらポジとネガのポイント教えて下さい！

今年に入って、北口の方のマンション入り口で立ちしょんべんをしている年配の男性がいて驚きました…。
再開発が進むと、住まれる方も変わってくると思います。マンション購入を検討中で、色々なところを見ていて、亀戸は魅力だなと思いましたが、やっぱりとても人気だそうですね。モデルルームに行かれてみて小岩の人気はどんな感じでしたでしょうか。

小岩は不思議な街
幼少期から小岩で育ち20で家を出て都内を転々としたけど結局小岩(実家ではない)に戻ってきて1番長く住んでる
はっきり言って小岩はダサいし、何もないし不便、汚い、酔っ払いが多いけど何気に落ち着く街だと思う
いままで築年数が古い短期入居物件を中心に引っ越しを繰り返して三茶、武蔵小山、都立大学、山王、奥沢、阿佐ヶ谷、中野、用賀と渡り歩いてきたけどこれ程気楽で空気が軽い街はないと思う

自分はやってないけど短パン、サンダル、アロハシャツで歩るいてる人がいてもおかしくない感じが好き
あと最近は呑んでないけど呑み屋にいくと結構絡んでくる爺ちゃんがいたりするけど結構色んな話をしてくれたり、酔ってうたた寝した時になぜか代金を払ってくれたり逆に払わされたり
小岩はいろいろあって楽しさもある

駐車場月額2.4?2.7です。小岩駅周辺は詳しくないですが、このマンションから徒歩5分圏に月極ありますか。

>>482 マンション検討中さん
257、259あたりのスレをみてくれよ！その話題の続きだったからどこが図々しいですか？
頭大丈夫ですか？

6月最終営業日ですが、要望書や抽選状況どんな感じなんでしょう。
角住戸3ldkや東向き2ldkは抽選ですかね

最新情報お持ちの方、ご共有お願い致します。

人気ある間取りは列平らにすると5倍前後、平均すると２－3倍でほぼ抽選になると聞きました。

>>490 たぬきさん
ありがとうございます！
6月初めの予定(確か15F↑)より下の住戸も供給して、この倍率ですかね、、

一期一次は様子見て、人気有れば購入検討しようと思ってましたが、
後期の北/西住戸は高くなる可能性ありそうですね(汗)

>>483 マンション検討中さん
家具家電を頻繁に見に行くことはありませんが、検討するなら家具は幕張近辺、家電は秋葉原ですかね。
購入はネット経由が大半です。

小旅行は予算によるとしか言えません。
飛行機使うならバスでも電車でも凄く便利な街だと思いますよ。
京成小岩から羽田も成田も行けますし、バスでも小岩駅から出てますからね。
私は少し前までは海外出張族だったので、本当に便利でした。

まちづくりだより。更新されていました。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/960/matidukuridayori30.pdf

>>491 マンション検討中さん
内部の方からの情報ですからそこまで誤差は無いと思われます。
先週の段階で間取りよっては無抽選の所もあるみたいです。
この物件は購入する意思があるのであれば1期1次からエントリーされた方が
良いと思います。
この価格は小岩としては高いと思われるかもしれませんが周辺相場からしてかなり安いです。断言まではできませんが現在の市況から1期2次は90%以上の確率でそこそこに値段上げてくると思いますよ^^。

マンションレビュー挙がってましたね。人気みたいです
https://2ldkclass.com/proudtower-koiwa1/

他の方もおっしゃっている通り
今回で3ldkがほぼ出し切りですが、そのどれもが抽選になっても不思議じゃないくらい魅力的ですよね
2ldk はJ1以外は少し割高か…？
コロナ下ではない夜の雰囲気さえ受けつければ、魅力のある物件ですよね

>>495 マンション検討中さん

ありがとうございます。
楽しく読ませていただきました。

一つ気になったのが、営業の方が亀戸クラスより仕様が良いとおっしゃってたみたいなのですが、どのあたりですかね。

私は亀戸クロスも検討していて、良いなと思ったのが玄関も電子キー、トランクルーム、各階宅配ボックス、一応ユカイフルあたりなのですが、
天井高、サッシ高、とかそこら変なのですかね。

>>497 検討板ユーザーさん
洗面天板御影石とかでしょうか。亀戸にもあるのかな？？

>>497 検討板ユーザーさん

プレミアムの天カセとか？

>>497 検討板ユーザーさん

三面鏡の扉部分にフレームが付いていたり、三面鏡内の歯ブラシ置き場がアルミメッシュトレイになっていたり、コンセントが三面鏡の中にあったり、浴室扉にタオルバーが2本付いていたりと細部までこだわりを感じて好印象でした。

と書いてありますね。
亀戸ではここがオプションなのですかね。

亀戸より良い仕様があるってことでしょ！全体は亀戸の方が遥かに良いと思います！
眺望も立地も仕様も亀戸が良いと認識した方が良いですよ。
周りはタワーたくさんあるので眺望期待できないし、毎日窓を開けて駅の放送を楽しめる20階の下町制振高級タワーマンション！

>>501 マンション検討中さん

めっちゃディスってますね。
私は亀戸、小岩、両方のモデルルームに行きましたが、仕様面で小岩が勝っているのは、天井高と洗面台が御影石なところくらいかと思います。

想定の賃料を算出すれば、「物件価格÷賃料」を計算し、以下で妥当性を確認します。
350以上：高値掴みの可能性大！一度冷静になって購入を再検討した方がいいかも
300前後：少し割高、その他条件を満たせば購入してもよし
250前後：適正価格、価格については気にする必要なし
200以下：割安！資産価値は合格なので積極的に買い検討を

ここ安くないと思いますよ

>>502 マンション検討中さん
私も、読む限りでは天井高と洗面所御影石くらいしか亀戸より仕様が良い部分がないかなと思いました。
天井高が高いのはかなり良いポイント。

>>503 マンション検討中さん

駅近で250って。他の同価格物件教えてください。都内駅近、新築で。

>>505 検討板ユーザーさん

多分パークタワー勝どきミッドでもいかないと思います。。

結局、都内論争で決着がつかないのは
県境の小岩をどこと比べるか
そりゃ何も考えずに都内として小岩を認識すれば、条件はかなり良い
ただ町田とか本八幡、川口辺りの県境として比較すると条件微妙になってきますよね

>>504 匿名さん

マンションは空間を買うわけだから、床面積に比べて軽視されがちだけど、天井の高さは大事よね。

修繕費かなり値上げするランニングコストが高い物件ですね。

11年目の値上げが終わったら２LDKでもランニングコストが4万になります。将来買い替えも考えたので売却する際にちょっと心配になっていって今検討中の人はどう考えますか？

>>509 匿名さん
悩ましいですね。私は１０年で売却を検討していますが、管理費上昇に加えて、金利上昇、水害がリスクだと考えています。

>>510 修繕積立金すごく上がるのはMRに見学する際に驚いたところですけど、マニアとかレビュー記事には書いてないよね

修繕費の具体的な上がり幅は公開されてますでしょうか？

>>507 検討板ユーザーさん
千葉、埼玉の県境と比べる意味は無いのでは？
行政がまったく別です。

町田はぎり都内として比較したとしても、交通の便がまったく比較にならないと思いますよ。
町田は神奈川のどこかか、東京多摩地区のどこかと比較すべきでしょう。
都内と比べたところで圧倒的に負けです。

よって都内論争を持ち出してまでディスりたいのでしょうが、それをするのであれば総武線沿線を持ち出すべきです。

https://stormio.hatenablog.com/entry/2021/07/02/134621
ここのサイト見たんですが、修繕積立金高すぎません！？
こんなに払うのならもっと都心寄りのマンション検討できそうな気がします。

>>514 マンション検討中さん

ならそうすればいいのでは？

>>514 マンション検討中さん

たしかに高いですね。将来売却する際、不利になりそうです。

はじめまして。初投稿します。修繕積立金とは別に、新築で購入する場合、修繕積立基金という費用が発生しますが、私が購入しようとしている部屋に関しては、150万となっていました。相場的にこんなもんでしょうか？

>>501 マンション検討中さん
亀戸はもう坪400の世界なので、忘れましょう。

>>517 購入経験者さん

あなたが購入しようとしている部屋がどのタイプなのか、または、どのくらいの広さなのかを教えてくれないと誰も答えてくれないと思いますよ。

今はどこも高いですよー
管理費は特に。
下に商業施設入ってる所はこの価格帯ですね。

>>517 購入経験者さん
大体そんなもんです。

>>517 購入経験者さん
同じ事を思い確認しましたが、少し高いねと言われました。

>>522 マンション検討中さん
税金も他のマンションより高いそうです。

抽選いやだなー

>>524 マンション検討中さん

やですねー。ほとんど一期で販売ですし、落ちたらまた家探さないとですかね。

20階倍率やばそう？

亀戸が4期?で値上げしているので、一定数流れてきそうですね。野村さんの思惑通りの展開で動いている気がします。

これからの４つのタワーの計画をみると、ここは真ん中になる位置だから、ほかの４つを待った方が良いですよ。

修繕積立金はマンションの資産価値を維持するための修繕工事の原資なので、少なすぎるよりは多すぎる方がいい。等しく「ランニングコスト」に括られるけれども、毎年支出されるだけの管理費とはやや性質が異なる。
マンションの共同オーナーとしての目線を持てば、修繕積立金は各戸からはやや多めに徴収しておき、実際の修繕工事は可能な限りコストをかけずに効率的に実施する、そうして共同の積立資金を常に多めにプールしていくことが、マンション全体にとって利益となる。特にここの場合、もし水害が発生すれば臨時修繕工事が必要になる可能性があり、それができないと資産価値はガクッと落ちることが懸念されるので、修繕積立金に余裕があることが極めて重要だと思う。野村さんが目指してるのはたぶんそういう方向で、悪くないと思うよ。（管理費はどうか知らんけど。）

>>528 マンション検討中さん
待っている間に価格が高くなると思いますよ、ずっとこの繰り返しです。

>>527 マンション検討中さん
野村さんは本当にうまいです、今度小岩のも値上げして、次は平井ですかね？?

>>528 マンション検討中さん
先すぎて待てません。

3年後にマンションの価格が下がると不動産に詳しい方、数名から聞きましたがそんな事ないですよね。

>>527 マンション検討中さん

亀戸からわざわざ、川を渡らないでしょ

ここの二期を検討していますが、北西角部屋が希望なんですが、二期は値上げするかどうか心配ですが...多分ない気がします。ちなみに北西角だするとスカイツリーとか見えますでしょうか？おそらく見えないですが....

>>535
スカイツリーは南西方向なので、予想されている通り見えないかと。また南西側にはさらに背が高いマンションが立つ予定ですから当初見えても将来は見えなくなると思います。

>>536 匿名さん
ありがとうございます！予想通りでした(笑笑

>>533 マンション検討中さん

その根拠はなんですか？今安く仕入れている土地があれば３年後に安いマンションでるかもですね。
今安く買える土地ってあるのでしょうか。

>>538 検討板ユーザーさん
横から失礼。土地の仕入れ（コロナ禍でオフィス・ホテルとの競合が少なくなったので、相対的にマンションの土地仕入れが有利になっている）もありますが、長期金利上昇の気配があり、また住宅ローン特別控除の縮小が検討されているので、購買力低下による価格上昇圧力減は、近いうちに起こっても可笑しくないとは思う。
ただ、価格下落は一般的な傾向で、この物件は相対的には有利だと思う。損失を蒙るのは転売ヤーだけで、長期的に住むなら、（この物件以上に他の物件が値下がりすれば住み替えにも不都合はないので）あまり心配する必要はないかなと。

都内の相場を見れば、ここの販売価格がリーズナブルなのは間違いない。
ただね、安いからって飛びつくことはしない。やっぱり価格は高くなっても三井と日鉄興和の方がいい。立地、眺望、資産価値などは全然上だからね。
ファサードや共用部も魅力ないし、ここが欲しい！！って感じなかった。

>>533 マンション検討中さん
結果論として値段が下がるかもしれませんが、株と一緒で誰も未来を当てる事は無理です。
色んな情報を収集して判断するしか無いですよ。

投資目的の素人考えで、転売して利益を上げたいのであれば買わない方がいいです。
他に手段はたくさんあります。

居住目的なら物件価格の変動は考える意味はありません。
そこの地域が自分の生活にマッチしてるかが重要だと思いますよ。

建築状況、どんな感じでしょうか。
アルファグランデお住まいの方、お願いします！

>>542 マンション検討中さん
それぞれ、27階、18階、10階です。
下層は窓も嵌ってきましたね。

>>543 スカイビジネスさん

とても参考になります。ありがとうございます。
今は何階まで建築されておりますでしょうか。

>>543 スカイビジネスさん
おおお。凄い参考になります。

>>543 スカイビジネスさん
さいこーです！

>>533 マンション検討中さん
数年前から不動産に詳しい人たちがマンション価格は高止まりと言ってましたから、そんなもんですよ。

住まいサーフィンで亀戸と共に取り上げられていましたので、共有です

6月の住戸比較レポートの請求数が最も多かったようです。

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/proud-tokyo-eas...

>>548 マンション検討中さん

沖式は微妙

548
以上、野○不動産からのお知らせでした。

レポート見ましたが亀戸クロスに負けまくってるって評価なんですね。。笑
そんなに負けてる感じしないけど。。

>>551 マンション検討中さん
そうですよね。誰にも正解は解らないけど、亀戸のランドマーク性や小学校隣接などのアドバンテージもさることながら、小岩の再開発規模は亀戸の比ではありません。その一発目で唯一徒歩一分を確保した本物件の可能性を悲観的に見すぎていると思います。現時点で絶対的な資産性は亀戸に軍配があがるとしても、将来、相対的資産性推移は小岩の方が期待していいと私は思います。

>>552 匿名さん

小岩の全体的な相場が上がれば、より都心に近い亀戸はもっと価値が上がるというロジックかと思います。
将来的に小岩が坪300後半の世界になっていたら、亀戸は400前半で動いていてもおかしくはないかと。。
かくいう私は亀戸は高くて買えないのでここを購入希望ですが。。

錦糸町から小岩までの
月曜から夜更かしゾーン
の2トップ

小岩と亀戸は流石にディープすぎた

まだ順応出来なさそう

亀戸と比較してる人がいるけど一応亀戸は副都心やぞ
この辺より高くて当たり前

>>555 eマンションさん
亀戸は副都心ですか？？？
はい、わかりました。

>>556 匿名さん
まぁ　一応そういうことになってますね。

錦糸町・亀戸副都心は東京都が策定した7ヶ所の副都心のひとつ
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E9%8C%A6%E7%B3%B8%E7%94%BA%E3%83%BB%E...

都民なら7大副都心は一般常識だろ

都心は小岩です！

抽選1週延期ですね、、
宝くじのワクワクがもう1週楽しめると思って、我慢します！

>>560 マンション検討中さん
同じくです。ワクワクが止まりません。

>>560 マンション検討中さん

>>560 マンション検討中さん
当たりますように！

>>553 匿名さん
予想が既にドンピシャですね。
亀戸が400万超えで分譲されるようで、小岩の2期や後発の2棟目は間違いなく値上げ必須になりました。

>>563 入居済みさん
亀戸そんなに高くなってるんですか、、手が届かなくなった層に対して小岩に誘導は十分にあり得そうですね

>>564 マンション検討中さん

野村もたまらんやろな。

小岩駅南北の再開発の完成予想図を見てみましたが、南北で新たに設置が予定されているどのペディストリアンデッキにも屋根がついていないようなのですが、歩行者はこのデッキ下を通ることってできそうな道路事情になりそうでしょうか？

屋根付きを求める場合は、小岩は諦めた方がいいでしょうかね？？？

>>566 マンション検討中さん

小岩ファーストで良いのでは？
ほぼ濡れませんよ。

>>566 マンション検討中さん
北側ですが、以下のサイトでは透明の屋根付いているように見えます。

https://koiwakita.com/change1.html

>>568 マンション検討中さん
ありがとうございます。北口開発のデッキは少なくとも駅と建物の間には屋根がありそうですね！

50平米くらい、2LDKで5500万以下のお部屋はあるのでしょうか？

>>570 マンション掲示板さん

ないでしょ

売り出し情報公開されていましたね。
半数以上売り出すみたいですが、全て要望入っているんですかね、、！

233戸 (非分譲住戸76戸を含む)の内、販売戸数88戸

ここの1Rを買って投資用として貸し出すってありですかね?

>>573 マンション検討中さん
利回り3%台なので投資には向かないと言われていますが、どうでしょうか。

野村不動産×清水建設
武蔵小金井のタワーと同じタッグ

またやらかしてないかと、不安で買えない私の背中押してください。

>>575 eマンションさん

一度ミスを犯したら暫くはミスを犯せないからここは大丈夫ですよ。

>>575 eマンションさん
可能性はありますよね。不安が残るなら、慎重に考慮すべきかと。最後は自己責任ですね。

熟練の職人さんも高齢化でますます減ってきて業界全体の課題ですよね。
給料をあげたり科学の力で技術力を向上させても実際は泥臭い現場の作業ですから。
?体が傾いたり人災が起きないように、施工会社やデベロッパーの検査態勢強化を切に願います。

抽選どきどき

>>575 eマンションさん
ならやめた方がいいですよ。

>>575 eマンションさん
先方の物件も内容としては軽微な不良ですし、報道後に内装工事を開始してる位の時期感なので、同じ不具合は発生しないと考えるのが本筋です。
全ての物件が不具合ゼロだと思っているのであれば、そんなことはないと認識を改めたほうが良いと思います。

二期の北西角部屋Bはどう思いますか？
エレベーターから一番遠いのと、日照問題、電車の音が問題でしょうか。

>>582 マンション検討中さん
価格次第でしょう

>>583 匿名さん

北西は北東より条件が悪い(日照、騒音、間取りも...)と思いますので、値上げしでも北東と同じ程度かな

値上げはないと思いますけど

遂に明日抽選ですね！当たりますよーに

>>586 マンション検討中さん

倍率言われていますか？