物件概要 |
所在地 |
東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番) |
交通 |
総武線 「小岩」駅 徒歩1分 (サブエントランスまで約80m(メインエントランスまでは約140m・徒歩2分))
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
233戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上22階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2022年03月竣工済み 入居可能時期:2022年06月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社 [売主]株式会社タカラレーベン [売主]清水建設株式会社
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施工会社 |
清水建設株式会社 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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プラウドタワー小岩ファースト口コミ掲示板・評判
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1
匿名さん
すみません、物件名は「プラウドタワー小岩ファースト」でした。失礼いたしました。
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2
マンション検討中さん
3LDKを探しています。価格はいくらくらいですかね。6000万くらいならなんとか検討できるのですが、それ以上になるときついです
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3
マンション掲示板さん
>>2 マンション検討中さん
再開発駅前でそれはないでしょう。
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4
周辺住民さん
6,500~7,800万円がボリュームゾーンで、8,200~9,500万円で色々と選択可と予想。低層階の2LDK・北向きなら、5,000万台がでますかね?
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5
マンション検討中さん
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6
購入経験者さん
>>3 マンション掲示板さん
黄色い電車しか止まらないから面倒だし。
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7
匿名さん
平井のタワマンが亀戸クロスとプラウドタワー金町の間っぽいから、ここは平井と金町の間くらいかなぁ
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8
マンション検討中さん
レーベンが入ることによってグレード落ちそう。
プラウドのグレードなんでしょうか。
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9
匿名さん
板マンだけど都心に近く快速線を使えるシティテラス新小岩、タワマンだけど緩行線のみのこの物件で同じくらいの物件価格かしら。
もちろんランニングコストはこっちの方が高くなると思うけど。
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10
マンション検討中さん
こちらに興味がありますが、非分譲世帯の数が気になります。
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11
通りがかりさん
>>10 マンション検討中さん
すごい数ですよね。小岩の地権者達ですから個性が強そうです。グレード低いマンションになるか、購入者達が高い金額を払って養分となるか、どちらでしょう。
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12
マンション検討中さん
>>10 マンション検討中さん
再開発ですからね。
小岩は都心部と違って地元民穏やかかな、と思っています。下町ですし。
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13
スカイビジネス
>>11 通りがかりさん
写真の②③が2街区(本物件)の既存建屋ですが、地権者の数としてはしれているので、素行の良し悪しはあまり気になさらなくても大丈夫かもしれません。
1Rがあるようですから、そういった意味で心配はありますが…
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14
スカイビジネス
1Rと思しきものは、この図(2018年)からすると、30戸ほどかもしれませんね。
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15
マンション比較中さん
どうでもいいけど、22階で名称にタワーが入るのは違和感があるのと、目の前のタワーマンションにもファーストという名が付いていたはず。まぁどうでもいいですね。。
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16
マンション検討中さん
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17
マンション検討中さん
>>15 マンション比較中さん
20階以上なので高層建築物にあたります。違和感はありません。
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18
スカイビジネス
>>15 マンション比較中さん
アルファグランデ小岩スカイファーストですが、物件的にも地ぐらい的にもファースト?なので、個人的にはスカイビジネスと思ってますw
5階部分に免震装置(オイレス工業製)が入る中間免震、大成施工なのは、たいへん気に入っていますが。
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19
匿名さん
南向きは7階(もしかして8階?)まではⅢ街区の商業施設・公共駐輪場とお見合いビューっぽいですね。
それより上に行けば抜け感を得られそうです。
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20
匿名さん
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21
匿名さん
>>12 マンション検討中さん
都会と違って田舎者があまり居ない(選ばない)からね。
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22
評判気になるさん
個人的には、立地と周りの環境的に断然ありだと思います。快速なんて停まらなくても小岩駅周辺は変貌する。個店の美味しいお店も多いし、東の赤羽です。
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23
マンション検討中さん
やっぱり3LDKは高くて買えないかな。2LDKねらいにしようかな。買えるといいな
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24
スカイビジネス
>>19 匿名さん
こんな感じですので、10階ぐらいからでしょうか。
でもこの図を見ると、Ⅲ街区のマンションよりも、階高が高く取られてるかんじなんでしょうかね。
囲まれ感が強いポジションなので、部屋の中が開放的になるように高めの天井になるとよいですね。
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25
匿名さん
>>24 スカイビジネスさん
これはわかりやすくていいですね!
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26
匿名さん
ここは平均坪350万という話ですね。金町より治安悪く、総武線緩行しか止まらない駅ですが、デッキで駅直結で共用や設備は金町よりグレードアップしてるので、そこをどう取るかですね。
ただ、最大の懸念材料は治安の悪さです。治安の悪さに関しては竹の塚に並ぶ都内ワーストなのは疑いようの無い事実で、再開発で駅前浄化したからと言って治安良くなるかは未知数です。
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27
匿名さん
>>15 マンション比較中さん
82mだから金町よりも5m低いですが、日本では60m超えると超高層の扱いなので、タワーでも問題無いかと
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28
匿名さん
>>22 評判気になるさん
小岩の駅降りたことある? 赤羽より治安悪いよ、周りの環境は良くない治安はマジで都内ワースト。見てすぐ変だとわかるような人もそこら辺にいっぱいいる。
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29
スカイビジネス
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30
匿名さん
>>29 スカイビジネスさん
小岩の治安悪さはかなり有名だからね。あなたにとってはそうでなくとも、大多数の人が治安悪いと感じてる以上、この評価はなかなか覆せないかと
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31
マンション検討中さん
>>29 スカイビジネスさん
小岩の治安の悪さは色んなサイトでワースト3位に入ってるから、現時点でのイメージが23区内でも最悪レベルなのは否めようが無いですね。
再開発でどれだけ変わるかですが、ここの再開発の時点では南口のキャバクラエリアは浄化されないので、開発後も暫くは悪いイメージが付きそうです。
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32
匿名さん
>>26 匿名さん
え?だれ?なんのデータ?ワースト?だれがどこでそんなこと言ってるの?
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33
匿名さん
>>32 匿名さん
小学生か?本当に検討してるなら自分で調べてみ。
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34
匿名さん
>>33 匿名さん
治安悪いというデータはどこからですか?あなたのその言い訳こそ、小学生ですよ。
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35
匿名さん
データも出せない、貼れないくせに、適当な事を書き込みして、恥ずかしくないのかな。
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36
スカイビジネス
なんだか燃料を投下してしまったみたいですが…^^;
確かに、どなたかが書いているように、地蔵通り近辺は再開発外ですので、さして変わらないでしょうね。
小岩は閑静な住宅街の駅というのとは違いますので、キャッチの強面や立ちんぼのオネェさんが目につくのも嫌、という方には厳しいでしょうね。
マツコの 月曜から夜ふかし でプロしか飲めない街と言われてますが、小岩を飲み歩いてる身からしてそんなことはありませんけどね(笑)
総武線沿線で、もうちょっと大人しめの街で坪単価もそこそこで… というのであれば、平井のプラウドタワーなどがいいんじゃないでしょうかね?野村の回し者ではありませんが…
治安の良し悪しと価格がトレードオフの関係なのかは存じませんが、検討者にとって、何がよいポイントなのかはそれぞれでしょうから、犯罪件数のデータを貼りましたけど、ワースト3に入ると仰る方も居て、出来上がったイメージというものが、ありますから、万人に有効なものでないので、何ともいえないですねー
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37
マンション検討中さん
治安が悪いイメージ強いですが、再開発で明るくなったらマシになると期待しています。駅近ですし、駅周りと都心へのアクセスが良ければ問題ありません。
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38
匿名さん
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39
匿名
>>38 匿名さん
なにが?
小岩買える人は金町検討しないっしょー!!
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40
検討板ユーザーさん
葛西育ちの豊洲住みだが、小岩は葛西より怖い
今の葛西は15年前と比べてみんな大人しいけど、小岩は未だに***臭がすごいよね
豊洲は天井だから売って、次は再開発するし小岩だと思って今日現地見に行ったけど引いたよ
見てみればデータ云々ではなく肌で感じられると思う
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41
マンション検討中さん
結構再開発面積広いですね。南口も北口もですか。どちらがいいのでしょうか。
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42
匿名さん
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43
マンション検討中さん
>>38 匿名さん
金町は鉄道新線の可能性があるけど、開発はあとイトーヨーカドーしかない
小岩は鉄道新線の予定無いけど、これから開発が目白押し
金町は鉄道新線が出来たらめちゃくちゃ価値上がるけど、ギャンブル感あるから。今のところ大規模開発が確定してる小岩のが将来性は上かな
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44
匿名さん
>>40 検討板ユーザーさん
葛西住んでてよく豊洲選びましたね!
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45
匿名さん
>>40 検討板ユーザーさん
葛西も小岩と変わらなくて草
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46
検討板ユーザーさん
>>44 匿名さん
中学生までが葛西ってだけで、買うなら豊洲になっただけですよ
地元って意識はそんなないです
親も葛西から門仲に引っ越ししました
>>45
行けば分かるよ
昔の歌舞伎町の次点だった葛西はもう治安が悪い面影は感じない
葛西に愛着ないから客観的にそう感じる
悪く言えば活気が薄れたかな
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47
マンション検討中さん
葛西はドラゴンのイメージ。
小岩を例えるなら彼岸島か
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48
匿名さん
再開発でどうなるか分からないけど、現状小岩に良いイメージを持っている総武線沿線住民は少ないよねぇ。
ただ、再開発で大型ショッピングセンターが出来そうだったり化ける可能性はあると思う。と言っても5年以上先の話だけど。
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49
マンション検討中さん
>>48 匿名さん
再開発がすすんでると金額高くなる
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50
買い替え検討中さん
小岩は快速が止まらないのと、今は知りませんがいくつか暴力団事務所があるはずです。
町全体もお世辞にも綺麗とは言えませんね。
まぁだからせめて駅周辺だけでも再開発するんでしょうが
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51
匿名さん
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52
匿名さん
>>51 匿名さん
買わない方が良いよ!っていう事でしょ。
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53
名無し
業務スーパーさんとサミットさん以外で
安めでおすすめのスーパーがあれば教えて頂きたいです。
出来れば、お惣菜の充実とか気になるところです!
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54
匿名
-
55
マンション検討中さん
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-
56
匿名さん
-
57
匿名さん
-
58
周辺住民さん
これから更に進行する小岩駅前開発で、駅周辺は変貌すると思う。南口と北口を再開発するのはなかなか無いと思う。そのため、過去から現在までの価値観で街を判定するのではなく、近い未来で街をイメージした方が良いと思う。
私は待てない年齢だったので違う街の住戸を購入したけど、小岩駅の再開発エリアが
中古になった時、多分欲しくなると思っている。
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59
マンション検討中さん
小岩は南口東側の一帯(業務スーパーとかダイソーある側)を再開発して潰さないと変わらない。
あそこらへんで腕から血流してる人とか、見るからに雰囲気がそっち系のやばそうな人とか、変な格好したおかしい人とかよく見る。
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60
マンション検討中さん
昭和通りとフラワーロードと北口駅前通りを歩いてる分には平和だけど、吉野家横の道通るとまだ昔の小岩が残ってる
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61
マンション検討中さん
>>59 マンション検討中さん
変わるっぽいですよ
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62
匿名さん
>>61 マンション検討中さん
変わらないです。あの一帯は開発誘導地域には入ってますが、再開発計画は無いですね
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63
匿名さん
>>62 匿名さん
君は変わらないでほしいと思ってるだけ笑
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64
匿名さん
>>63 匿名さん
君は変わってほしいと思ってるだけ笑
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65
匿名さん
>>63 匿名さん
あの一帯を変わって欲しくないなんて思う人はいないでしょう。普通の人なら
ただ地権者が多いのと、地権者の性質からして、再開発はかなり難しいようで、今のところ全くメドが立たないという話は聞きました。
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66
マンション検討中さん
>>65 匿名さん
「あの一帯」とはどんなところなのですか?
小岩は昼間に数回歩いたことがある程度です。
そこまで特別な感じはしませんでした。
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67
マンション検討中さん
>>53 名無しさん
オオゼキがありますよ!あと、駅ビルの中やイトーヨーカドーもあります!
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68
通りがかりさん
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69
マンション掲示板さん
>>66 マンション検討中さん
59を見て下さい。南口の吉野家の横に道を入ったところから5番街までの道を夜に何回か通ったら、私の言ってる意味がわかると思います。昼間でも異質な空間です。
コロナになってから行ってないので最近はわかりませんが
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70
匿名さん
江戸川区は変質者やちゃり泥、窃盗といった小心者の犯罪がほとんどで殺人事件の少なさは毎年上位だよ
あと凶悪犯罪と呼ばれるものも江戸川区は少ない
治安が悪いをどう捉えるかが大事
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71
通りがかりさん
話題変わるけど、
小岩は、スポーツ選手を輩出するイメージ。(水泳とかバレーとか)
コロナ前は喫茶店でお相撲さんが談笑してたり、部活動子達が駅に大集合していたり、活気がある気がする。
駅近くのお店は充実してて、かなり便利!
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72
マンション検討中さん
3LDKがいいんだけど、予算の関係で2LDKにしようかな。6000万で買えれば、ぎりぎり検討できるかも。2LDKいくら位ですかね
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73
匿名さん
>>72 マンション検討中さん
おそらく56平米→5500万~6000万
70平米→7000万前後ぐらいかと
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74
マンション検討中さん
>>73 匿名さん
ありがとうございます。56平米ねらいます
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75
買い替え検討中さん
小岩で56㎡なら4000万以下じゃないと買う気にならんな
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76
マンション検討中さん
公式ホームページが更新されないなー。2LDKの間取りが見たい
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77
マンション検討中さん
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78
マンション検討中さん
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79
匿名さん
坪単価いくらになるんだろうね・・・亀戸が360前後で、金町が320前後、なので330とかしそうだな
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80
匿名さん
小岩にマンション買うなら市川に買った方が良いよ。駅前に変な外国人や生活保護受給者が朝から安い缶ビール持って沢山いる。あれは嫌だな。
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81
マンション検討中さん
>>80 匿名さん
市川駅前に大規模タワーできればいいな
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82
匿名さん
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83
マンション検討中さん
>>82 匿名さん
亀戸がそのくらいなのでそれはないでしょう。
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84
匿名さん
このコミュニティみてたら一昨年ぐらいに販売してた
北千住のタワマン(マンション名忘れた)のときもコミュニティがすごく荒れてたことをおもいだした
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85
匿名さん
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86
匿名さん
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87
通りがかりさん
>>81 マンション検討中さん
市川は南口や北口の左側(ダイエーと反対)は古い建物多いから可能性ありますよ。
亀戸平井小岩と総武線は立て続けにプラウド作ってるので市川も狙ってるかも。
今売ってるのはザ・パークハウスとエクセレントシティくらいですかね。
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88
スカイビジネス
マンマニさんからの引用ですが、
プラウド瑞江の単価です。
https://manmani.net/?p=35402
Bタイプ 3LDK 69.78㎡
8階 6400万円台 坪単価303万円
12階 6700万円台 坪単価317万円
15階 6900万円台 坪単価326万円
プラウド小岩も駅チカなので高単価となりそうですが、西、北は線路、南西、南東は新規&既存タワーという立地なので、瑞江と同程度の金額感に収まらないかなぁという、希望的観測…
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89
マンション検討中さん
新小岩だったらなぁって感じ。
小岩で350はないな。
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90
マンション検討中さん
>>88 スカイビジネスさん
商業一体開発だから小岩の方が高いでしょうね。
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91
スカイビジネス
>>90 マンション検討中さん
まぁ そうなりますよね…
2軒目として欲しいのですが、予算が…
この敷地にもともと居た商店、乾物屋さんやりそな銀行がそのまま入るのか… Ⅲ街区にあったパチンコ屋さんは入らないでほしいです。
ワンフロアの平米的には、ヨーカ堂跡地・北口再開発の(Ario?)の方が広いでしょうけど、目玉というか、無印やユニクロ、成城石井など、小岩にまだ縁がない店がほしいところです。昔、ポポ(シャポー)にユニクロあったんですけどね。
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92
通りがかりさん
小岩なんて千葉県に比べたら治安は全然いいと思う。
千葉県住みの時は何度も痴漢にあったけど小岩に引越して来てからは道も明るいし10年済んで一度も怖い思いすること無かった。怖そうな人なんてそうそういないし絡まれたりもしないし。
前はキャッチが改札前にいてしつこくかったけど禁止になって全くいなくなったし駅ナカも買い物出来るところあって便利で住みやすいと思うけど。
新小岩駅も利用するけど快速止まるが何もないし暗いイメージだからあまり好きになれない。むしろ新小岩の方がいまだにキャッチがいる。
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93
匿名さん
>>83 マンション検討中さん
コロナで相場上がったから亀戸越えはあり得る。
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94
マンション検討中さん
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95
匿名さん
>>93 匿名さん
亀戸も竣工まで1年あってまだまだ販売してるし、小岩と同じなら亀戸に流れるでしょ。亀戸と同じ坪単価にはならないよ3駅も離れるんだし。
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96
匿名さん
>>95 匿名さん
亀戸も野村だからね。どちらが選ばれようがok
コロナでどこも強気だよ。コワーキングありの駅1分は相当強気で来ると思う
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97
匿名さん
そうだなー、坪20万くらいの差は最低でも必要だよな。3駅とはいえ小岩から亀戸までは8分かかる。なのでここの価格次第で検討の枠に入る。
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98
マンション検討中さん
リクルートの知人を経由してですが@320万円が平均値との見解でした。
70㎡で6500万~ですねぇ。悩ましい。
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99
匿名さん
>>98 マンション検討中さん
シティテラス新小岩と同じくらいですね。
快速が使えかつ都心に一駅近いけど板マンのシティテラス新小岩と、緩行線のみだけどタワマンのここだと同じ資産価値と言うことでしょう。
小岩の今後出てくるタワマンは相場の急変が無い限りここより安くなるわけは無いので、ここが小岩再開発の基準になりそうですね。
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100
匿名さん
んん?ちょっと読み違えてないか?タワマンってだけで1割は乗せられるぞ。徒歩1分、複合開発で更に1割
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101
マンション検討中さん
>>98 マンション検討中さん
7000万は超えてくるよ
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102
スカイビジネス
>>101 マンション検討中さん
確かに320では、プラウド瑞江と変わらない水準ですし、もう少し高い気はしますが、
高い分、亀戸のように全熱交換器や床快フルが付いていてほしいですね。
亀戸は免震、小岩は制振で、コスト的な差は既につけられてしまっていますが…
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103
マンション検討中さん
>>102 スカイビジネスさん
亀戸は野村と地所
小岩はレーベンだからなー
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104
匿名さん
ここは坪350でもいい線いくと思いますよ。そんなに戸数も多くないし。
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105
マンション検討中さん
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106
スカイビジネス
>>103 マンション検討中さん
そうなんですよねー
このⅡ街区はレーベンブランドで、Ⅲ街区がプラウドで出ると思ってたのに想定外です。
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107
匿名さん
>>105 マンション検討中さん
ハザードに安心して対策取られてないところの方が心配。
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108
スカイビジネス
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109
匿名さん
>>92 通りがかりさん
うーん。経年が原因の可能性は無いのですか?
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110
マンション検討中さん
>>106 スカイビジネスさん
レーベンじゃなくプラウドでよかったです。
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111
スカイビジネス
>>110 マンション検討中さん
この物件だけでみれば仰る通りなんですが、小岩でプラウドが2棟ほんとに建つのか? Ⅲ街区にプラウドちゃんと建つよね??という、そこはかとない不安があります。
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112
匿名さん
>>105 マンション検討中さん
内水氾濫は直近だと目黒、品川でありましたね。
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113
匿名さん
ここはハザード心配だから、しっかり対策してほしいです。
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114
スカイビジネス
>>113 匿名さん
武蔵小杉のような内水氾濫が起こってもおかしくない土地柄なので、電気室や自家発は高いところにつくってほしいですね。
ちなみに、隣のアルファグランデ小岩は、住居の電気室やMDF室は3階の駐輪場にあります。自家発はテナント用自走駐輪場のうえだったかと。
それでも、たびたび、止水板の設置訓練とかやってますよ。
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115
匿名さん
>>114 スカイビジネスさん
マンション自体も対策されれば安心ですが、貯留槽の設置は今後も増やされますし以前の台風でも既存貯留槽に空きがまだまだあった事もありあんまり心配してません。
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116
スカイビジネス
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117
匿名さん
平均坪単価320~330万で70㎡7000万切るくらいですかねぇ。
タワマンなのでランニングコストは高いと思うので、従来の小岩の層とは別の人が購入しそうですね。
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118
匿名さん
>>117 匿名さん
価格設定は周辺相場や住民の納税額などを参考にしてますので、なんだかんだ地元層も半分占めるのでは。
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119
通りがかりさん
プラウド金町は納税額を参考にしたとは思えないけどね
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120
住民でない人さん
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121
マンション検討中さん
>>120 住民でない人さん
タワーで?
そんな敷地ないと思います
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122
マンション検討中さん
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123
匿名さん
>>117 匿名さん
15年前に買ったマンション、売却すると2000万くらい手元に残るので、そのまま頭金にすれば、5000万ちょっとで買えるんですよね。中古マンションで溢れちゃうかな
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124
買い替え検討中さん
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125
スカイビジネス
>>120 住民でない人さん
自走ではないです。
物件南側の車道からマンション内部の立体駐車場に向かう動線で、テナントの荷捌きとの共通路のようです。
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126
マンション検討中さん
>>125 スカイビジネスさん
特定の人がもっている資料を不特定多数が見るネットに載せるのはどうなんでしょう。
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127
マンション検討中さん
>>126 マンション検討中さん
コンプライアンス違反となる場合は問題だが、公開しても大丈夫な資料だったら、その公開にケチをつけるのは、自分と一部の人間しか手に入らない資料を秘密にしておきたい利権大好き主義者の発言に聞こえる。
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128
周辺住民さん
>>126 マンション検討中さん
ご指摘ありがとうございます。そうですね。非公開の資料でしたら問題ですが、「特定の人が持っている」ものを公にすることが、信義に反する、ネチケットに反するとまでは個人的には思っておりません。
掲載した資料は、2018年8月に南小岩六丁目地区市街地再開発組合が、不特定多数の近隣住民に広く開いた説明会のものです。
以下は組合のHPですが、同様の資料は掲載がありません。
http://www.minamikoiwa631.com/index.html
私はたまたま当該地域に住んでいますので、この資料を手にする機会を得ましたが、こういった掲示板の用途・主旨は、購入検討者同士が、広く情報交換をする場ですので、共有させて頂きました次第です。
共有する情報の内容は、購入検討者、デベロッパーにとって、有益なものもあれば、ネガティブなものも含むかと思いますが、そういったものが詳らかにされ、購入検討者の意思決定が良いものになることがこのサイトの趣旨かと思います。
私の当該書き込みで、「住民駐車場は、テナント荷捌きとの共通路の先」であることや「III街区の配棟位置」などがネガティブに映った検討者からの資料請求が減る、といった不利益がデベロッパーに生じたとしましても、
このような検討の俎上で知ることになる内容でフルイに掛かった上の検討者を捌けば済むという方が、双方にメリットがあるように、素人的には思うところです。
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129
マンション検討中さん
秘密保持契約を結んでいるなら勝手な公開はできないけど、近隣住民に既に公開されており、その際に第三者への無断開示不可とか言われてなければ問題ないでしょう。
極秘図面でもあるまいし。
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130
匿名さん
>>126 マンション検討中さん
そんな小さいこと言わないでよ。
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131
名無しさん
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136
マンコミュファンさん
[No.132から本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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137
匿名さん
公開をしている間取りを見ていると、ものすごく広いプランを中心に見せてもらえているみたいですね。
もっとコンパクトなタイプのプランもあるかとは思いますが…
駅前の場所ですし、
再開発エリア、しかもプラウドなので安くはないとは思いますが
もう少し手が届きやすいところもあるとイイナ。
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138
マンション検討中さん
ホームページの物件概要を見ると5月上旬販売予定になっていますが、ほとんど間取りが公表されていないですし、オンラインでの案内会などもやっていないようですが、こんなものなのでしょうか?
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139
マンション検討中さん
最初の最初は会員優先(プラウドクラブとかありましたっけ?)でやってるんですかね
他のマンションで初動が全く分からず、気が付いたら第1期第1次広告が出てたことがありました
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140
匿名さん
来月に販売開始なのに、まだ間取りが1プランのみの公開って珍しいですね。
問い合わせをした人にのみ公開する感じなのでしょうか?
プランもなかなか後悔されないということは、価格もなかなかオープンにしない感じかも。
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141
マンション検討中さん
コロナだし、買えない人呼びたくないんじゃないですか。
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142
匿名さん
事前案内会を小規模でやっているところも多いですね。
コロナ禍なので致し方ないところですが。
限定ページだと今は間取りだけなんでしょうか。
駅徒歩1分、商業施設とデッキで直結とただでさえ条件が良いので
値段が公開されれば更に問い合わせは多くなりそうです。
12-Ktypeだと東向きで寝室・子供部屋は北向きといった感じですけど
部屋の配置とかは悪くないと思います。他の間取りはどうなんでしょう。
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143
マンション検討中さん
モデルルームの建物を見つけました。連休くらいにオープンですかね
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144
マンション検討中さん
>>143 マンション検討中さん
コロナで予約制みたいですよ。
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145
マンション検討中さん
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146
匿名さん
上層階はプレミアムプランですから、特別感があって魅力的です。
100㎡越えの広々とした間取に住めるなんて羨ましい。
玄関入ってシューズクロークからウォークインクローゼットまでかなり広々として女性のあこがれが実現しているなと思いました。
残念だったのがトイレが一つしかないこと、このくらいの広さだともう一つあれば家族で住みやすくなったのになと感じました。
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147
マンション検討中さん
アンケートきたね。先行オンライン案内会きたね。早く参加したい楽しみ
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148
匿名さん
販売時期が2021年6月上旬に変更されてますね。
緊急事態宣言の影響でしょうか。
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149
マンション検討中さん
GW中にオンライン案内会参加予定です。
現実的な価格だといいなぁ。
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150
マンション検討中さん
3街区に30階建て建つなら、2街区の小岩ファーストは日差しは見込めないのかなー。そこが心配です
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151
マンション検討中さん
>>150 マンション検討中さん
でも3街区は値上げするでしょうね。亀戸みたいにだんだん高くされそう。
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152
スカイビジネス
>>150 マンション検討中さん
日照図もらえると思いますので、参考までですが、冬至の頃の太陽の軌跡はこんな感じですね。
夏の太陽が高い時期は、ベランダが庇になって、そもそも奥まで差し込まないので、角部屋のバルコニーのない窓部屋ならさす感じですかね。
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153
マンション検討中さん
小岩駅南口に、①高さ169m、45階建、950戸、②高さ60m、13階建、300戸の建築計画が出ました。
工期2025~2029年。
小岩駅周辺がマンションだらけになりますね、
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154
スカイビジネス
>>153 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。こちらですね。
https://www.decn.co.jp/?p=119972
再開発の初期からわかっていたこととはいえ、確かにマンションだらけですね。
北側の三井、新日鉄興和のJV物件は東西北が抜けのある眺望のメインで、プラウド小岩ファーストは真南と真西がメインですね。
Ⅲ街区のプラウド小岩の2棟目は東側にアルファグランデ小岩をかすめつつ、という眺望の抜け感ですね。
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155
マンション検討中さん
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156
マンション検討中さん
エントリー者向けの間取り増えましが、正直なところ微妙な間取りが多いですね。
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157
マンション検討中さん
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158
マンション検討中さん
2LDKの間取りが出ましたね。2LDK狙いなのですが、価格はどのくらいでしょうか
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159
マンション検討中さん
公開された間取りの中で2LDKの間取りはなかなか良いですね。3LDKの間取りは全体的にもう少し収納が欲しいところです。公開されていない間取りもまだたくさんありそうなので、今後に期待してます。
勝手な予想ですが、2LDKは坪単価340前後、3LDKは坪単価330前後くらいではないでしょうか。間取りにもよると思いますが。
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160
口コミ知りたいさん
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161
スカイビジネス
>>160 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。この図は初見でした。
組合の説明ですと、都市計画決定は令和5年の予定で、この高層一棟案は、江戸川区の高さ限度110mを改変してのぞむものになるので、そうなれればよいと、楽しみにしています。
難しくとも、従前の110m以内での、高層・中層案になるのか、高層・高層案になるのだと思いますが、いずれにしても屋上広場は設けられますので、ホームからの目線の先に、緑が生い茂る姿を近隣住民としては楽しみにしています。
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162
マンション検討中さん
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163
スカイビジネス
>>162 マンション検討中さん
ありがとうございます。環境影響評価が通って、高層1棟案でスムーズに都市計画決定となることを願っています。
詳しくないのですが、ここまできたらあとはほぼそのままといったプロセスなのでしょうかね。
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164
マンション検討中さん
日影について心配になりませんか?
南東側にあるアルファグランデ小岩スカイファーストからの日影、Ⅲ街区の高さ110mからの日影、東側の13階建て予定の多世代住宅?からの日影と、将来この物件は比較的高い建物に囲まれる位置にあるかと思います。素人ながら心配になりました。
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165
名無しさん
電気室は地下みたいですね。亀戸同様に止水扉とかはあると思いますが。
アルファグランデ小岩スカイファーストのように電気室は高い位置に欲しかったですね。
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166
スカイビジネス
>>164 マンション検討中さん
確かに気になりますよね。夏場の日が高い時期の日影はともかく、冬場の低い太陽では、直射日光が当たるのは、低層階では、真南に太陽がいる短い時間だけかもしれませんね。
233戸のうち、非分譲住戸76戸を含むということを鑑みても、憶測ですが、Ⅲ街区の地権者もこの物件に集約しているということ、そういう立ち位置の物件、ということかもしれませんね…。賃貸に出されることが多そうですね。
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167
スカイビジネス
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168
マンション検討中さん
>>163 スカイビジネスさん
162です。
ごめんなさい。私も詳しくないので分からないです。
いずれにしても、小岩の駅周辺は商業施設がこれからたくさんできそうで楽しみです。後は現実的な価格だと良いのですが。
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169
スカイビジネス
>>168 マンション検討中さん
マンションは高くなりすぎましたよね。
新小岩の住友が320ということらしいですが、快速停車駅、でも外廊下線路至近、眺望の抜けの無さ。
こちらは、各停千葉寄り、眺望の抜けの無さ、でも内廊下で駅チカ、スーパーも至近、ということで同じぐらいなのかなぁと。
でも低層階は300ぐらいであってほしいです。
北口再開発は、ヨーカドーがアリオに変わって、亀有のように映画館が入ればなぁレイトショー行くのになぁなどと夢想してますが、平米的に難しいですかね…
2街区は、何が入るのでしょうね。
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170
マンション検討中さん
>>157 マンション検討中さん
後発は2029年とかですよね。
早く欲しい人は待てないのでは?
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171
マンション検討中さん
>>164 マンション検討中さん
駅前だから仕方ないですよ。
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172
匿名さん
マンマニさんが記事出してますね。
平均坪単価は335万前後のようです。
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173
マンション検討中さん
自走駐車場じゃないと、8000・9000万円出しても快適とは言えないですね。
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174
匿名さん
>>173 マンション検討中さん
駅前に価値を感じる人は買うんじゃない?
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175
匿名さん
>>173 マンション検討中さん
それってあなたの感想ですよね
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176
匿名さん
竣工まで1年切ってますが結構のんびりしてますね
駅チカだからすぐに売り切れるという自信の表れですかね
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177
口コミ知りたいさん
>>175 匿名さん
もちろん自分の感想です!9000万だす人は、大体GクラスやデカいSUV乗る人が多いので、横幅1900までしか対応できないタワーパーキングだと自走式パーキングを借りる必要になるため、結構不便ではないでしょうか。
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178
マンション検討中さん
>>177 口コミ知りたいさん
私はあなたに賛同するよ
駐車場優先で考える人は一定数いると思う
ハイルーフに当選する気がしなかったから私は勝どきを諦めた
自走だからと幕張を検討するキチ〇〇っぷりだと自分でも思う
ちなみに今のスカイズに不満はないけど、想像以上に高値で売れそうなのでここを検討したけど微妙かなぁ
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179
口コミ知りたいさん
>>178 マンション検討中さん
スカイズに住んでいますか?すごい人ですね。スカイズは地下自走駐車場ですか?羨ましい!
野村のプラウドの新築タワーを見ると地下自走はほとんどないですね。
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180
スカイビジネス
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181
マンション検討中さん
>>179 口コミ知りたいさん
すごくはないよ、タイミングが良かっただけ
おそらく坪単価はここの方が高いし
スカイズは自走じゃなくてタワパだけどパレットの幅は2050mm
最近の物件に地下自走なんてプラウド以外でもタワマンないんじゃないか
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182
通りがかりさん
マンマニ氏の動画だと小岩がきらびやかで魅力的な街に見えるね
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183
マンション検討中さん
タワマンってデメリット多いとネットで知りました。本当なのでしょうか。今週モデルルーム行くのですが心配になってしまいました
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184
マンション検討中さん
もうモデルルーム予約できるの?
エントリーしてるのに連絡がない
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185
匿名さん
>>181 マンション検討中さん
湾岸と小岩ってどちらが良い悪いという意味ではなく対極的な感じがして、
検討層が被らないのかなと思っていたので、
このスレでスカイズ住民の方がいるのが意外でした
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186
マンション検討中さん
>>185 匿名さん
ここのメリットは再開発
新豊洲のメブクス等の再開発が終われば豊洲は頂点だと思っているので私は売ろうかと考えています
ここ買っても10年は住まないつもりで実需兼投資という感じです
資産家とは無縁で上手く空中族が出来ているだけで、湾岸で再開発の旨みを感じた人はここを狙うかもしれませんね
まぁ湾岸住民が小岩のイメージ通りの街並みに住む気が起こるかはわかりませんが
ちなみに私は資産を増やしたいので我慢して住むつもりですが、結構嫌だったりします
ネガではなく現状の小岩のイメージはこんなものですね
野村さんに頑張ってもらってイメージを覆して欲しいです
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187
匿名さん
含み益でたとしても数百万だろ…。
そのために貴重な人生の5~10年嫌なところで過ごすなよ…。
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188
マンション検討中さん
私も実需兼投資って感覚で狙っています。
小岩には別に悪いイメージは無いですね。ちょっと街並みは古いかなって感じますが、今でも買い物利便性は高いですし、これから再開発があって、街がどう変わりゆくのか非常に楽しみです。
妻は物件の値段に尻込みしていますが、何とか説得したいところです。
今週末にモデルルームに行くので、妻の気が変わってくれれば良いのですが。
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189
マンション検討中さん
>>184 マンション検討中さん
オンライン案内会はもう参加されましたか?
オンライン案内会が終わっていないとモデルルーム予約できないと思います。
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190
匿名さん
ここ買ったらまあ10年は確実に資産価値守られるとは思うけど、今の小岩の治安と街並みに最初の5年くらい耐えられるかどうかだな
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191
マンション検討中さん
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192
通りがかりさん
今日久しぶりに小岩に行ったけど昼と夜、北と南大分印象が違う
15時頃、フラワーロード横の公園に子連れのお母様方いっぱい。近くのタワマン住民?
南口ロータリー周り、笑顔の女学生の群れ多し。メガネ率高い。調べたら偏差値60台後半の中高一貫女子高が。なるほど。夕方以降の小岩しか知らなかった。昼の小岩南口、活気あってちょっと吉祥寺感ある?
北口は相変わらず、ディープな印象
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193
マンション検討中さん
モデルルーム見てきたけど、全然ゆっくり見れなかった。なんか時間が決められていて、あっという間に終わって何も記憶に残っていない
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194
マンション検討中さん
>>193 マンション検討中さん
自分にとっては十分な情報量でお腹いっぱい
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195
マンション検討中さん
>>184 マンション検討中さん
予算低すぎるとか?
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196
匿名さん
>>191 マンション検討中さん
スカイズならそれくらい行きますよね。
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197
検討板ユーザーさん
>>196 匿名さん
いやここでそれくらい狙いたい
最上階は買えないからワンフロア下の角狙い
ちなみにスカイズバカにすんな、税込+3800万円也
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198
マンション検討中さん
>>197 検討板ユーザーさん
端くれのスカイズは普通に要らね
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199
スカイビジネス
だいぶ建ってきました。1フロア1週間掛からないペースです。
まだモデルルームに行けてないので構造仕様を詳しく知らないのですが、
写真を見る感じ、床は、ボイドスラブですかね?
ちなみに、2枚目の右端、ドンキのあたりが、45階タワーの角ですかね。
このあたり一帯の再開発も楽しみです。
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200
マンション検討中さん
>>199 スカイビジネスさん
アルファグランデ小岩スカイファーストからですか?ありがとうございます!
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201
スカイビジネス
>>200 マンション検討中さん
はい、そうです。27階付近からです。
ちなみにこちらは、真南、真東で、同様に27階付近からとなります。
Google map で3Dで見られる今となっては、必要ないかもしれませんがご参考までに…
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202
口コミ知りたいさん
ほぼ駅直結タワマン、プラウドブランドは魅力的ですよね!内廊下も憧れます!
ただ、3つ気になってます。100点の物件はないですが、悩ましい。。。
・他の再開発物件に囲まれる位置
・外から掃除できない窓(年数回掃除はいると思いますが、気になる時期もあるかなーと)
・住宅部電気室が地下(これはハザードマップをみて判断してほしかった。。。)
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203
マンション掲示板さん
ここも地下なんですか?
亀戸クロスの住居部の電気室が地下と聞いて呆れましたがいやはや…
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204
口コミ知りたいさん
>>202 口コミ知りたいさん
住宅部電気室が地下ってのは、まだ武蔵小杉の件の記憶も新しいし中々。。
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205
匿名さん
>>202 口コミ知りたいさん
確かに他の再開発物件に囲まれる位置ですね、眺望はあんまり期待できないから、いっそ眺望を捨て、低階層もいい選択肢になるかも。。
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206
小岩のタワーの元理事長
カリスママンションブロガーののらえもんさんも仰ってますが、残念ながら、再開発は1本目を狙え!が正解です。アルファの最上階29階は200㎡超のペントハウス3戸で2億超えでした。地元は地主を始め、実は超お金持ちや名家が多くて、メガバンクの支店が3つもあるのは、近隣では小岩だけです。スターツは江戸川区発祥なので、地元事情に精通していたからなので、慧眼ですね。
6年経ちましたが、当時は250万円/坪でも高過ぎるとスレ荒れてましたから…
ご参考になれば、幸いです。
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207
小岩のタワーの元理事長
>>191 マンション検討中さん
アルファは当時80㎡の6,000万円が、中古で8,000万円以上で取引成立しているので正解です。レインズでチェックしてみて下さい^ ^
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208
口コミ知りたいさん
>>207 小岩のタワーの元理事長さん
アルファもいいマンションですよね。
制震でなく免震ですし、地下にサミットありますし。
ブランドと駅までの距離はプラウドタワーですかね。価格はやはりプラウドタワーの方が高そうですね。。。早く確定額をしりたいです。
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209
小岩のタワーの元理事長
>>208 口コミ知りたいさん
正に安心を買いましたよ。
2005年竣工の三井不動産の北口のクラルテは制振で二重サッシ、2007年のグランファーストは24階建なのに一般的な耐震構造で線路に近いのに一重サッシなので、三井とコスモスイニシアの差は歴然ですね。昔の柳小路の再開発で出来たので、1、2階は店舗なので誰でも行けますが、ひび割れてたり管理の差は三井不動産とは歴然の差ですね。
今、グランファーストは大規模修繕していますが、全面足場なのに対し、クラルテはエレベーターのような昇降式の足場だったので、ベランダ暗くなる期間も短く、管理の面でも大きな差がありますね。その代わり修繕積立金は竣工時の3倍に総会で決議されましたが、あの規模で管理費の延滞もなく、そうしたレベルの方々が住むマンションです。タワーマンションは高級外車と同じで、維持費は掛かりますが、それを買える人が買うものだと思います。
アルファに住む方々はベンツやBMWは普通で、ポルシェにアストンマーチン、フェラーリまで見たことあります。
その点、野村不動産は大規模修繕で管理費にも気を付けてるので、安心出来ますね^ ^
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210
マンション検討中さん
ランニングコストの予定金額を聞きました。
亀戸クロスと同じくらいになるようです。
管理費は388円/㎡
修繕積立費は150円/㎡
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211
口コミ知りたいさん
>>210 マンション検討中さん
管理費高いですね。。。
70平米の部屋でも合計月4万弱するんですね。
修繕積立金は安くても困りますが、管理費がかかるような共用施設ありましたっけ?
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212
匿名さん
>>210 マンション検討中さん
管理費はちょっと高いなぁ。。。
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213
検討板ユーザーさん
>>212 匿名さん
戸数のわりに設備充実してるのでしかたないかな、と思っています。
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214
マンション掲示板さん
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215
匿名さん
管理費高いが、価格は安いな。かなり安いと思う。
小岩で問題ない方は迷わずgoでしょ。
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216
マンション検討中さん
価格安いですか、そうですか。うちは価格と維持費をシミュレーションして断念しました。タワマンは維持していくのが大変ですね
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217
匿名さん
>>215匿名さん
地域がこの辺で問題なくて、利便性とリセールを取りたいならここが良いと思いますよ。開発の後の物件はもっと高くなります。
千葉側に入ってもそこまで安くなりません。
キャッシュフローが何とかなるならば、是非ここも検討してみてください。
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218
マンション検討中さん
日当たり眺望は駅1分なので期待はしません。ただ総武線快速、緩行がかなりの本数走るので窓は基本開けられないと思う。
地権者住戸が多いのはどうなんだろう。
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219
スカイビジネス
>>218 マンション検討中さん
アルファグランデの北側住戸の住民です。
うちは、
不二サッシ 遮音等級T-4 複層ガラス Low-e皮膜付き
西邦工業製 遮音等級T-2 丸型防音換気口
ですが、閉めきっても、それなりに音は届きます。
総武快速、緩行、成田エクスプレスなど、
そこそこの頻度で往来がありますが、
感じ方はそれぞれですし、パターン化した音は
ある程度、馴れるとも思います。
今はプラウド小岩タワーの建設音、
特に足場を組む際なのか、
鉄パイプをコンクリ上に転がしたようなカランカランと
いった高い金属音の方がが耳障りではあります。
再開発地域ですから、あと10年はこんな感じだと思います。
ちなみに、アルファグランデの南東角の部屋などは、
窓を開けていても、電車の音が回り込んでこず、
静かだと感じます。
プラウドタワー小岩も南東方向は北西と比べて静かかもしれませんね。また下層の方が意外と静かであるとも思います。
私は真ん中より上ですが、昭和通りのセブンイレブン前の焼き鳥屋で立呑している客の声、特に女性の声などが、窓を開ているとよーく聞こえますw
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220
スカイビジネス
>>218 マンション検討中さん
重ねてすみません。地権者住戸が多いのは、
Ⅲ街区の地権者も含まれているからかと思います。
学校などもこちらの2街区の方にに入っていますし。
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221
検討板ユーザーさん
>>214 マンション掲示板さん
気になりました。
良さそうなマンションですね。
小岩にもメジャー7のマンションが建つ。
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222
マンション検討中さん
小岩にしては高すぎるとは思いますが、当初価格より見られる価格になったのは嬉しいです。
坪単価330万円台で検討するとここまでの駅近かつハイスペはなかなかないので、管理費等のランニングコストが高くとも折り合いをつけるしかないのかなという気持ちです。
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223
マンション検討中さん
ここ買ったら、毎月の固定費用:
管理修繕費:4万
駐車場:3万
固定資産税:2?3万
みんなすごい人ですね。
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224
マンション検討中さん
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225
匿名さん
>>223 マンション検討中さん
確かにそうですね。でも最近のタワーマンは大体このぐらいかな...確かに高いですね。
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226
検討板ユーザーさん
>>223 マンション検討中さん
他も一緒だし、亀戸のように値上げする前に買いたいと思います
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227
マンション検討中さん
芝浦亀戸といいプラウドタワーはなんでこんなにリビングインばかり作るんだろう。プラウドブランド下げてるよ
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228
マンション検討中さん
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229
検討板ユーザーさん
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230
住民板ユーザーさん8
この場所でこの値段は高いって
お前はいつの相場で生きてんだよ。
10年後に後悔するぞ。
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231
匿名さん
>>229 検討板ユーザーさん
専有部分なんてどうでもいい。10年後、スケルトンリフォームしちゃえ。
それより自分では買えられない、立地や共有部が大事。
よくわかってない人ほど、モデルルームの着飾った専有部を見て、綺麗とかいって買うんだろうな。良く考えた方がいいよ。
駅近は正義。駅直結が鉄板だけど、JRじゃあ難しいよね。そもそも地下駅じゃないし。
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232
マンション検討中さん
>>227 マンション検討中さん
タワーだけじゃなくシティもです。最近のプラウド系はリビングイン多過ぎ。
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233
マンション検討中さん
1期1次でどのくらいの住戸が売り出される予定なのか気になっています。
抽選をなるべく避ける形で多くの住戸を売り出すのか、既に戸数は決められていて被ったら運次第になってしまうのか。
また、本来坪単価が抑えられる低中層階や北向き住戸について、後発で値上げされて高層階や南向き住戸と同価格なんてこともあるんですかね。
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234
匿名さん
>>186 マンション検討中さん
あら。
価値観が似た方発見^ ^
小岩のイメージ私も正直微妙ですが
この価格に加え大型再開発は検討には充分な案件です。
私も将来的考えまだ資産減らせない時なのでここ検討してみようと思います。
勝どきミッド外れてしまったのでサウスとこちら含めて後2、3件で検討予定です。
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235
マンション検討中さん
>>234 匿名さん
186です。
ここは結局辞めました。
角もしくはH1を狙おうと思ったのですが、考えていた価格と乖離していたことが要因です。
この価格で更なる利益は望めないと考えます。
市況云々と再開発のメリットは重々分かっているつもりですが、この土地がリセール時に坪400は難しいでしょう。
ただ現状維持は堅そうではあるので、気に入ったら買いだと思います。
私はあまり利益が出ないのに小岩で10年我慢は無理ですが。
ちなみに私もミッドの1次2次は外れました。
3次は上げすぎ、サウスはマンマニ価格を見る限りあの価値はないので手を退きます。
豊海とフラッグに掛ける所存です。
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236
匿名さん
ノムラは、なるべく抽選回避すべく部屋を売り出してない部屋をあけてくれる事も多いイメージがあります。あくまでイメージです。
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237
マンション検討中さん
Twitterで見たのですが、北東角は抽選必須って本当でしょうか?
まだ検討始めたばかりながら、北東角が気になりました。抽選は避けたいので中部屋も検討するつもりですが、もしご存知の方がいたら教えてほしいです。
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238
マンション検討中さん
>>236 匿名さん
ありがとうございます。値上げの可能性も考慮すると初動が大切になりそうですね。
前向きに検討を進めたいと思います。
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239
匿名さん
セカンド?の南西向き待ちでなければ、今期の中で条件良い部屋を検討した方が良いと思う。
小岩駅周辺のイメージが良くない人が多いかもしれないが、再開発でかなり変わって印象も一変する。まだ開発途上なので、それを想像出来ない人も多い。野村も一発目でコケる訳にはいかないので、かなり現実的な価格で出してきて、高値追いをしていない。
ここは駅直結と言って差し支えないくらいなので、資産価値としてかなり固いし、利便性も高い。
・駅前の喧騒を嫌い、静かに暮らしたい人
・周辺で工事が続くのに耐えられない人
・地域や区が明らかに候補外
上記の人は避けた方が良いとは思う。
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240
匿名さん
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241
マンション検討中さん
共用部のライブラリスペースに密かに期待してます。
テレワークでも使えるような設備が整ってるといいなー
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242
匿名さん
雰囲気激ヤバの地蔵通りは再開発エリアじゃないし、小岩には暴力団事務所はあるし、ファミリーがここを買うのであればよく考えた方がいいよねぇ。
といっても小岩がどんな街が全く知らない人は検討しないか。
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243
ご近所さん
>>235 マンション検討中さん
晴海フラッグを検討していることですか。
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244
匿名さん
地蔵通りは私道のため再開発から外れてると聞きました。
ハルミフラッグがハマる人はそちらの方が買いかもしれません。エリアも駅距離も違いすぎますが、価格帯ら近いですよね。
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245
坪単価比較中さん
>>235 マンション検討中さん
返信ありがとうございます mm(ー.ー )
10年後は楽しみですが小岩で10年は確かに長いですね…
資産の面では後発が2つ決まっているので私的には市況(金利が上がらなければ)上振れするのではとみています。
横軸で見るとサウスもまだ検討余地ありとも思うのですが、MID1期1、2次の価格を知っているのでぜひ欲しいというまでは購買熱は上がっていません。
お金を残すとなると値上がりなしと条件付きで晴海フラッグが良いのは間違いないですね。
※フラッグ団地景観なのが躊躇っているところです。。。
白金スカイ、文京区のパークタワー、サウス。。。最近中古も高いので数少ない資産性のある新築物色しているのですがここは場所的には落ちますがスペックは高く価格もその分抑えられているので当方には魅力的です。
北口、南口共に新規の商業施設ができるのも楽しみの1つですかね^^。
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246
マンション検討中さん
>>245 坪単価比較中さん
金余りの現状を見ると更に上がる気がするのは分かるのですが、冷静になって考えることが大事です。
3年程度の短期的目線では間違いなく上がるとは思いますが。
例えばリセール相手がここの20Fもしくは19Fの何の変哲もない3LDKを8000万で購入するかは誰もわかりません。
可能性を考えると私は薄いと思ったまでです。
私が検討しているフラッグというのはタワー棟です。
現在建っている板状は全くもって興味はありませんね。
消去法だとここになるのは同感です。仕様も割と売る気満々で、洗面台には好感が持てました。
はっきり言って普通の人ではもう都心は手が出せませんね。今やダブルローンが主流なので、中流サラリーマンでも合算購入可能な3LDK8000万がベースになるのでしょう。
北の三井さんは期待出来ますが、南に長谷工は参加して欲しくなかった、、、
東京の不動産がグローバルに買われてるのは嬉しく思う反面、日本人が東京から減ってしまう未来は悲しいのでみなさんに頑張って買ってほしいです。
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247
マンション検討中さん
妻が管理費が高いのと、修繕積立金が5年ごとに倍々で増えていくことにかなり不満を持っています。管理費だけで30年で1000万以上、修繕積立金も30年で1000万以上かかるなんて、絶対無理と言っています。私は買いたいのに、妻を説得できそうにありません
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248
マンション検討中さん
管理費について、内訳ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。
インターネット回線とかも含まれるのですかね。
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249
マンション検討中さん
間取り2LDKを狙っています。E1タイプはどうですか?J1のほうが良いでしょうか。ただ、J1はもう埋まっているので…
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250
検討板ユーザーさん
>>247 マンション検討中さん
修繕費上がるのいやだったらマンションは買えませんね
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251
マンション検討中さん
>>247 マンション検討中さん
じゃあ離婚しかないですね(笑)
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252
小岩のタワーの元理事長
[ご本人様からの依頼により削除しました。 管理担当]
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253
小岩のタワーの元理事長
>>246 マンション検討中さん
北口のタワーの三井のクラルテは施工は長谷工と三井住友建設で、設計は広尾ガーデンヒルズの園田浩です。内装もアルファより上質です。長谷工は板状のイメージ強いですが、タワーの実績もとても多くて安心ですよ!
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254
匿名さん
アルファやクラルテは確かに良い物件。
それぞれ短所はあっても、小岩ではトップ。
新築マンションの管理費はどこも高騰してるので、購入金額やランニングコストを抑えたいなら、買い替えも出るだろうし狙い目かと。
新築マンションのプレミアム感を味わいたいなら、プラウドタワーかな。
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255
匿名さん
後発も考えれば価格は妥当なきがしますね。
すでにこの金額なので、大きなリセールバリューはないでしょうが、値下がりもあまりない気がします。
ただ、共用施設が大したことない割に、管理費は高いなと思ってます。
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256
小岩のタワーの元理事長
アルファの20階以上の高層階が売りに出てましたが、西側でプラウドに景観が損なわれるため、成約まで時間掛かったと担当者が仰ってました。高値で売却したそうですが…
タワーマンションからの景観、コンシェルジュサービス、24時間各フロアのゴミ出し等、その利便性とコストは高級外車と同じです。ヤナセは高いけれどそのサービスに慣れると、燃費や維持費は安くても軽自動車には乗れなくなるのと似ています。
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257
匿名さん
>>247 マンション検討中さん
マンションはリセールも考えて検討しないといけないです。
資産性で話進めますと30年なんて同じ所に住むのはそもそも考えないでいいと思います。街に愛着が有れば10年後の街が完成した時に近くの新しい所に移ればリスクが少ないと思います。
他の微妙なマンション買って10年後値段が1,000万円落ちるのと、駅1分と利便性が良く仕様も良いマンションに10年住んで買値と同額で売却した場合どちらが良いのか…
このマンションが値崩れした場合、微妙なマンションは更に値崩れしていますし、管理費、修繕費は誤差です。
私の場合ですが自宅用に購入したマンション14年で当時から比較し200%のリセールです。
管理等は14年で修繕費400万強。大きい数字に見えるかもしれませんが賃貸でも管理費かかりますし、戸建てなら数倍の固定資産税が乗っかってきます。
不動産はKの用に2極化していく中でこちらは条件的に上にいく方と思いますよ。
管理費程度はリセールの重要性と比較すると大きく気にしてはいけません…
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259
小岩のタワーの元理事長
>>258 匿名さん
200%とは流石ですね。全く同感&納得です。
人それぞれ、夫婦それぞれ考え方はありますが、「資産税マンション」か「消費税マンションor戸建or賃貸」だと考えています。そもそも戸建は30年経てばどんな立派なハウスメーカーで豪華に経てられていても、評価はゼロで土地の評価しかないので、資産性はないです。築2年経った新築で500万円値引きして買った駅から遠いマンションでも、一生住むなら評価額が下がっても気にならないでしょうね。
10年以上、小岩のマンションの取引事例を見ていますが、先発のクラルテもグランファースト、アルファもおおよそ新築+2,000万円上乗せで取引されています。
因みにクラルテは家具屋とボーリング場、グランは柳小路、アルファはオリンピック(昔はナコス)の再開発案件なので、再開発物件は湾岸でも値段が下がった物件は見たことありません。
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260
小岩のタワーの元理事長
>>259 小岩のタワーの元理事長さん
資産性マンションと消費性マンションの誤植でした。
ごめんなさい。
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261
マンション検討中さん
ここの物件価格未定ですが、
2LDK,3LDKでいくらになるのでしょうか?
この値段で高いというとかコメントがあるので分かれば教えて下さい。
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262
匿名
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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263
たぬき
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264
通りがかりさん
空中族が盛り上がっているが小岩はどう考えても実需の街。妙齢期のパワーカップルの購入上限がせいぜい8千から1億として、仮に今後もマンションの上げ相場が続いたとしても、給与水準の上昇がそれに追いつかない限り購入者の予算は頭打ち。日本人実需者以外がこの街の仕様が貧弱で管理費が高いこの物件に、5年後10年後食指を伸ばすだろうか?
再開発地域とて継続的に坪単価が上がる保証はないわけで、今からだと売る時に、管理費相当の出費のみで住めて良かったね、が精々ではなかろうか。
テナントからの管理費修繕費も見込めるのに、住宅部はこの管理費単価でコンシェルジュなし。この立地なのに一部住戸しかペアガラスでない。下駄には専門学校とりそなそのほか。1/3を占める地権者住戸が実需じゃなく低層の賃貸に寄ってるというのが、この物件の立ち位置を象徴しているのでは?
転売の利幅を狙わず実需として便利を買う人向けかと。
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265
検討板ユーザーさん
>>264 通りがかりさん
157戸しかないのだから欲しい人だけ買えばいい。
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266
マンション検討中さん
再開発しているから、工事とかで煩いかも?20階くらいなら静かになるのかな?音に少し敏感な人で、窓とかも開けるほうなので、静かさについてどうでしょうか?
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267
たぬき
>>264 通りがかりさん
まさに仰られている通り日本人は経済的に厳しくなると思いますし市況的に今後も右肩上がりというのはないと思いますから、管理費修繕費のみで住めたで充分かなと思います。残債割れリスクは軽微ですし^ ^。10年後の手残り狙うとしたら外国資本が入りやすい最低坪単,600万とかですかね。
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268
通りがかり
>>267 たぬきさん
邪魔してすみません。確かに駅前利便を享受してとんとんで住めるだけで御の字かと。
これからは高輪ゲートウェイの一街区のような「国際水準の住居施設」とは行かないまでもそれなりの立地と仕様が含み益を得るには必要ですね。
複数戸を持たない天空族の終盤は、都落ちして、広くするか、狭くして複数戸に割るかでしょうが、都落ちや狭小化が受け入れられず一戸のみで3区の高額物件に住み続けるみたいなことをすると、アセットリッチキャッシュプアな田園調布の戸建て持ちみたいなことになりそうです。
そういう意味からすると、小岩は、金額感と東京への時間的距離のバランスがまだリーズナブルな水準で、実需には丁度いい場所かと。
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269
マンション検討中さん
直接関係あるか分かりませんが、京成小岩側の再開発事業もコンペ終わったみたいなので動き出しそうですね。
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270
マンション検討中さん
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271
マンション検討中さん
>>270 マンション検討中さん
これは、ホットな話題ですね
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272
eマンションさん
南西角部屋は結構三街区のタワーに被りそうですかね、リビングからスカイツリーが見えそうですか?
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273
検討板ユーザーさん
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274
eマンションさん
>>273 検討板ユーザーさん
>>273 検討板ユーザーさん
ありがとうございます、そうですよね、もしスカイツリーが見えるなら良いなぁっと思いますが....やはり被りますね.....
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275
マンション検討中さん
>>263 たぬきさん
とても助かりました!
ありがとうございました!
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276
たぬき
あらら。。。野村+清水とは今まさにのタッグですね…。
明日小岩駅周辺をランチがてら見学に行こうと思って楽しみにしていたのに水を差されてしまいました。 内部の方に詳細聞いて慎重に検討しないといけなくなってしまいました。 小岩駅周辺は中華料理、ネパール料理、タイ料理おいしそうな店が沢山ありますね^^
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277
たぬき
>>268 通りがかりさん
色々ご意見聴けるのはありがたいです^^。
今住居はまさに高輪ゲートウェイ駅の恩恵を大きく受けたマンションに住んでいます。
肝心の開発は歴史的異物が見つかったとかで全然進んでいるような感じがせず開発を見届ける事は難しいですけど。。。
実需としてこのマンションは購入候補の1つなのです^^.
明日街を探索してきます
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278
小岩のタワーの元理事長
今日、オンライン内覧会に参加しました。
第1期の販売開始は7月10日で、15階以上の北と西側を除く住戸の販売が開始されます。先週価格帯が決まったそうですが、6,000万円代から8,000万円代中心でした。多分野村不動産の価格決めた部署は失敗したと思ってるでしょうね。とても割安感ある設定なので、抽選は必須でしょう。既に買う気満々の方々が多いそうです。
21階と22階のプレミアム住戸は全て1億円超で106㎡の最高値は1億4,900万円代だそうです。
地権者住戸は3階から8階に集中していて、ワンルーム中心でした。
スラブ厚は27㎝から32㎝、駐車場は2台の身障者用を除きタワーながら2.4トン車も対応可能で、総住戸の37%と修繕積立も良く出来てて、後発のタワーだけあって良く研究している印象です。
南側でも両サイドにタワーがあるので、江戸川の花火は微妙ながら、南東なら見れそうな気もしますが、実際に棟内から見て見ないと分かりません。
私の担当はタカラレーベンの方でしたが、物件概要も再開発計画も良く勉強されていて、大変好印象でした。
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279
マンション検討中さん
今日マンションを諦めました。FPさんは予算的に問題ないと言ってくれたのですが、妻がこんな大金ローンしても払うのが心配ということで、だめになりました。私は買う気満々だったので、とても残念で、しばらくショックで立ち直れそうにありません。一生賃貸になりそうです。
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280
マンション検討中さん
>>279 マンション検討中さん
ご夫婦の年収はどのくらいだったのでしょうか?
この物件は資産価値が下がりにくそうで、もしかすると10年後もほとんど下がらなく、月々の管理費/修繕積立金ぐらいで住めそうな気がします。
奥さんの言うように今後ご夫婦に何かあって、ローンを返済していくのが困難になる可能性もあるかもしれないですが、その時は物件を売ってしまえば良いだけだと思います。奥さんを何とかご説得されるよう頑張ってみてはいかがでしょうか。
私は訳あって検討から外れてしまいましたが、私と同じような境遇の方には頑張っていただきたいところです。
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281
小岩のタワーの元理事長
>>279 マンション検討中さん
奥様は不動産の知識はマイナスなので、とても残念に思い、同情します。
私もFP1級ですので、資産と負債のバランスを意識しています。
管理費や修繕積立金は無駄だと、極小の一戸建てを買う人は多いですが、資産価値はゼロなので、住み替えは無理です。
このプラウドは確実に値上がりするので、投資もありですね!
実際、アルファも中国系の投資は、かなり入ってます!
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282
小岩のタワーの元理事長
>>264 通りがかりさん
なので、実需ではない中国系の投資ファンドも既に入っています。
鍵の引き渡し時に、10個の鍵を受け渡していた独り言を見かけましたから、地権者と併せて40戸位は賃貸だと、推察しています。
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283
マンション検討中さん
279です。年収は600万です。妻が心配しているのに、突っぱねることはできませんでした。妻の言うことはだいたい当たるので。自分はよくわからないので、強く言えませんでした。これから賃貸を探します
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284
ご近所さん
こことプラウドタワー亀戸クロスも検討していますが、皆さんどっちを推しますかね。
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285
マンション検討中さん
>>284 ご近所さん
迷ってるレベルなら安い方がいいのではないでしょうか?予算を上げれるなら亀戸がいいと思いますよ。
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286
検討板ユーザーさん
>>284 ご近所さん
亀戸は高くなっているので、資産性重視なら小岩かな
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287
通りがかり
>>282 小岩のタワーの元理事長さん
アルファグランデのお話だとしますと6年前ぐらいですかね?同じ市況、眺望・仕様、同列に比べられる物件なのでしょうか。
中国投資ファンドがいかなるものか存じませんが、そういうキャッシュが潤沢にある人は複数個買って市況の上がり幅で利確を得るのではなく、賃貸に出して薄く長く利益を上げるのでしょうけれど、ここは実需中心の方が人生に一度あるかないかの決断をする為に情報を集めに来られるところだと思いますよ?
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288
マンション検討中さん
>>283 マンション検討中さん
マンション購入初めてなのですが、
年収600万でここのタワーマンション買えるのでしょうか?
私は個人事業主で所得800万前後なのですが、ローン組めるんでしょうか?
来週の月曜日オンライン飛ばして現地で交渉の約束をしております。
どなたか教えて下さい。
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289
ご近所さん
>>288 マンション検討中さん
800万なら8000万組めるじゃないですか?審査通るかどうか別として
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290
たぬき
頭金1割、特にローン組んでいなければ余裕で通ります。
先に通りやすい公庫でも通しておいてゆっくり変動の方も検討で良いのでは?
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291
たぬき
賃貸は搾取される側で基本的には資本家層にはなれないですね。。。
住宅ローン控除も考えると管理費なんか微小ですし、旦那様がせっかく購入できる層のご年収稼いでいるのに奥様の金融リテラシーが低く足を引っ張られるとはなんとも歯がゆいです。
ただ奥様にしっかりと説明できない旦那様にも大きな原因がある可能性もあるかもしれませんね。1番身近な人に購入する事の方が生活が豊かになるという納得のいく説明をできないのは勉強不足の点もあるのではとも思います。
※各家庭の事情(転勤があるかもしれない等)により購入が必ずしも正しいわけではないのでご参考までに。
因みに例として搾取されない側で賃貸を選ばれている方は主に経営者側(法人格)で、家賃も経費にできる人ですかね。
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292
マンション検討中さん
ここ駐車場月額はいくらですか?亀戸は3.5だから高いね
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293
たぬき
小岩は商店街が3つ?あって、フラワーロード?の古さは思いっきりありましたが
スーパーなどで売られていた野菜はどれもリーズナブルで生活しやすそうだなと感じました。 フラワーロード末端辺りにあるネパール料理のカレーとナンも美味しかったですし検討している私としては今日の見学はプラス材料でした。
見学会等に行かれた方にご質問があるのですが駐車場は抽選になりそうでしょうか?
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294
口コミ知りたいさん
>>283 マンション検討中さん
それは奥様が正解
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