オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

>>34 匿名さん

本郷ヒルズ近くの野村不動産の本郷真砂南地区再開発計画は頓挫したみたいですね。

うわーここ立地最高だね

オープンレジデンシア本郷ヒルズは坪460万円超か～。茗荷谷はそれを超えるか。

再開発でこれから春日駅付近は盛り上がりそうですけど、茗荷谷は再開発の予定とかあるのですかね。本郷ヒルズの方が再開発の場所には近いので色々と考えます。

茗荷谷は480くらいを予想！

唯一の不満はオープンハウスであること

>>86 匿名さん
春日にこれ以上再開発はないですよ。
あちらは単身者の時に住んでいましたが、住環境や利便性重視のファミリーなら茗荷谷一択でしょう。

オープンハウスが大手に比べ不利なところはどんな点ですか。場所も規模もドンピシャなんですが、メジャーではないため、気になります。

>>90

大手＝大規模　と考えるとオープンは小規模しか作らなく修繕費の負担率が高いので将来的な上昇は覚悟しておかないとならないと思います。
あとはディスポーザー無し、共用部は質素、管理は巡回のため管理人は無し、こんなところでしょうか。
セキュリティ的にはそのぶんエレベーターにもロックがあるのでそこがプラスポイントでしょうか。

>>91
ありがとうございます。
そうですね、修繕費が高くなりますね。
ディスポーザーないのですか。戸数からして仕方ないのですね。管理人さんは常駐せずともセキュリティがしっかりしていればその点は心配なさそうですね。

出遅れましたが月末に本郷、来月あたまに茗荷谷の説明を聞きにいきます。
子どもがいないので本郷のほうがよいのかなと思ってますが、茗荷谷のあの場所は静かでいいところなので、どちらか購入できたらいいなと思ってます。

会社が近いので現地に行ってみたんですが、すぐ前の通り、抜け道?になっているようで、数秒で一台ものすごいスピードで通ってました。トラックと宅配トラックが多かったです。

3LDKだと1億いきますよね…年収高くないと買えそうにないです。涙

2LDKで7500までなら買いたいけど、どうなるだろ！

文京区のオープンに１億も出してたら間違いなく将来 詰みますよ。

Grタイプだと1.3億-1.4億かな。高い。。

2LDKでファミリーだと狭く感じますかね。

かなり事前予約の申し込みが入っているようですね。

@500でしたら買う人減るかな…

マンション建て替えまで考えたら手堅いと思う。
マンション余りの時代ね
値下がりしにくい

オープンなので価格次第。周辺相場から1割以上安ければ前向きに検討できるが、果たして。

本郷のほうが早く販売されるんですね。
どちらもいい場所で甲乙つけがたいです。

管理費高めなんでしょうかね。

播磨坂は完売ですが、これまたいい場所ですよね。

>>90 マンション検討中さん

オープンハウスとは縁もない単なるマンション好きですが、大手デベの物件と比較すると戸数が少ないため、将来的な修繕費の負担が大きくなるのは必至です。ただ、余分な共用施設やディスポーザーを省いていながらも、室内設備のグレードは大手と遜色なく、総合的にコスパは良いと思います。強いて減点材料を挙げるとすれば、アウトフレームの少ない間取りが散見されることでしょうか。

営業マンの評判の悪さを仄聞しますが、一方で綿密に顧客の需要や土地周辺をリサーチして、大手が手を出さないような旗竿地などでも、ホテル用地と競合する駅近立地であれば積極的に取得しているようで、住宅需要の減退幅が少ない都心における好立地に建てるオープンハウスのマンションは、万が一の売却や賃貸を考えた場合の資産として検討しても良いのではないかと思います。

>>105 匿名さん
ありがとうございます、90です。室内設備が大手に比べても同レベルならいいですね。人によりけりですが、自分にはライブラリーやデスクなどの共有施設は必要ないため、オープンハウスさんはあっていそうです。
アウトフレーム、初めて聞いたので調べました。ありがとうございます、勉強になります。

>>106 マンション検討中さん

参考にしていただけて何よりです。

駐車場の台数が少ない、または全くないのもオープンハウスのマンションの特徴です。ただ、セキュリティの設備は、エレベーターを含め、しっかりとしています。

また、物件ごとにモデルルームを作らず、飯田橋や渋谷に集約しているため、その分、価格が安くなっているそうです。

この茗荷谷や、同じ時期に販売が始まった本郷ヒルズは、とても良い立地だと思います。

>>103 匿名さん
オープンだと他のところより安いのが妥当なのですか？ブランドがないのでしょうか？

@450としてBタイプ7700?、@480なら8200?、小石川播磨坂の最終期2LDKが大体@490くらいだったので、1期の2LDKが7500を下回ってくる可能性はちょっと低そうですね。地下部屋は除く。

>>108 マンション検討中さん

ブランド（財務体質）の点でももちろん財閥系とは比較にもなりませんし、マンションのグレードや資産性という点でも残念感があるということです。

狭小（管理のコスパ悪い、目立たない、ゆとりがない等）、地下住戸がある、このマンションができることでの街へのインパクトがない、アウトフレームではない、バルコニーが狭いというのはマイナスポイントですね。地下住戸入れてカツカツのプランですので、おそらく天井高2.4m程度、スラブ厚200mm程度でしょうし。これらが許されるのは価格が周辺相場よりも安い場合だけです。

住みたい＝買いたい、ではない点には注意したいですね。買うべきは資産になるもの。この判断が難しいですが、街が一変する大規模再開発マンションは資産性が高い良い例ですね。

>>110 匿名さん
他と比べると残念感がでる旨、承知しました。
詳細に教えていただきありがとうございました。

>>111 マンション検討中さん
オプレジが財閥系と比較してブランド力がないのは確かだけど、文京区のマンション自体小規模なものが多いから、財閥系の小規模マンションもマンションスペックは大差がないことが多い。差があるとすれば、駐車場の設置率くらいで内装はあまり変わらない。

ただ、財閥系の大規模マンションが色んな面で有利だし、オプレジ自身も安さを売りにしてるから価格は重要で実際財閥系より1割くらい安い。そういう意味で将来の資産性はブランド力もあって不透明だけど、コスパは良い。

確かに自分で調べられないor調べてもよく分からないけど住居用のマンションが欲しいなら財閥系が色々な意味で無難でしょうね。
親切と見せかけて蹴落としにかかってる人がいてちょっと面白いですね（笑）
この物件を検討している方は、18戸しか無いからメリットについてあまり押さないですもんね。抽選になるでしょうから、ライバルは少ない方が良い。

立地は茗荷谷の中でも抜群だし、地元需要で実需として3LDK1億くらい出せる人はたくさんいるだろうから抽選だろうね。

蹴落とし作戦！笑ってしまった。
近所に住んでるけど、当たればいいかな程度。

へー、デベや仕様に拘りがない方が多いんですね。では抽選になるか、価格が高いかになりそうですね。いずれにせよ価格次第であることには変わりありませんが。

3LDKで購入確定ですね。

3LDK1.3億
100㎡越えは1.7億。

高杉嘘やろ

本郷より高くなりそうですね。

本当に欲しい人は今の時点では書き込まないんだよね。黙って目立たない様にする。
欲しい人はさっさと資料を取り寄せたりした方が良い。勝手に売れてくと思う。
財閥系と言っている人につられると結局買えないよ。
この物件は予算が合えば買いだと思う。

瞬間蒸発案件だよ。

ここの営業マンの感じの悪さを何とかしてほしい

営業の人、頼りないけど感じ悪くなかったよ。

>>122 小石川5丁目住人さん

おっしゃ通りですが、予算が合えばっていうところが一番重要なんですよね。高すぎたら一気に白けると思います。

8500?13000のレンジ内なら窪町学区なので瞬間蒸発でしょうね。
ここは本当に立地が良い。護国寺の習い事や民間学童も徒歩利用可能なので、送迎に時間をかけられない共働きにはかなり有利な立地です。
割高感があったとしても実需優先で購入される方が多いと思います。

>>126 匿名さん

う～ん
でも、財閥系の売値はオープンの1～2割増だからね。
(財閥系がオープンの価格を参考にしているのか、その逆なのかは判りませんけど)
オープンの売値で合わなければ『残念』と思うしかないのでは。

週末楽しみですね。75㎡で狙う人は多いのでは？
少しくらい高くても、この好立地だと資産価値も下がりにくいですし、転売を見越して子供のために買うパワーカップルが多そうですね。

本郷ヒルズのMR行った時に聞いたのは、小石川播磨坂が想像以上に瞬間蒸発だったため、こちらはさらに強気の値段ででると言っていました。
本郷買って欲しいがためのセールストークかもしれませんが、私が見ていたのは1.5億85㎡の部屋だったので、あながち1.3億は嘘じゃ無いかもしれませんね。

>>127 周辺住民さん

リセール度外視で売れる。
坪480から500万が妥当。

抽選確実かー

窪町小といっても、所詮は公立小学校の教員が教えるところだからなあ。期待値上げすぎないほうがよいかと

>>128 小石川5丁目住人さん
オープンはよく相場をみてる。財閥系から1割ほど安くして内装は同レベルからそれ以上の仕様にするんだよね。

>>133 匿名さん
確かに、オープンのマンションはディスポーザーは付きませんが、それ以外の専有部の内装・設備の仕様は大手と比べても遜色ない、またはそれ以上だと思います。価格とQOL（生活の質）向上のバランスはとても良いと思います。その分、共用施設のスペックを最小限にしていますので、そういうところにも価値を求める層には、オープンの物件は刺さらないのかもしれません。

文京区はオープンじゃなくてもほとんど共用施設ないマンションが多いから大差なくて駐車場くらいじゃない？オープンは駐車場作らないから、近くに駐車場借りれるかは確認した方がいいね。この辺りは学校に囲まれてるから、そこはネックになるかもね。

子育て家庭にとっても最高の立地だと思う
実需で希望する人が殺到しそうな予感

駅まで5分もあれば着くし、お茶の裏で緑も多くてホントにいい場所にありますよね。抽選倍率すごそう。

3LDKが1.3億だったら教えてください。ノータイムで見送りますので。

1.1億以上なら見送ります

オープンハウスに坪500万以上出すのは相当な覚悟が要ります。

駐車場が来客用1台しかなく、あの辺は月極が少ないので、マイカー派はきついかも。

3LDKは1.1億以上はあると思う。だが、オープンで1.3億とか信じられないんだが・・。他の湾岸エリアでもタワマン高層階買える。
リセールするとしても75程度の大きさの中古を1.3億で買う人がいるのか？

湾岸と比較するかね
土俵が違いすぎる
ここ買う人は、湾岸なんて見向きもしないよ

142さんは湾岸エリアの物件と比較検討しているんじゃなくて、値段の話をしてるだけでしょう。
茗荷谷周辺の高台エリアは昨年4月以降も値段の高騰および中古の供給減少が続いてます。坪500の大台に乗りそうですから、値段を比較する場合に湾岸エリアが話題に上がるのは当然の流れです。
この辺を買おうとしてる人が湾岸なんか見向きもしないのは皆わかってる前提で皆さん話してますよ。

>>144 周辺住民さん

だから湾岸の価格と比べるとは

好立地とはいえ、安さが売りのイメージしかないオープンで1億超えはさすがに、、、。上の方も仰る通り、良い学区とはいえ所詮は公立。都の人事で動きますし、冷静に考えて人気の公立にだけ良い先生をあてがう訳はないので。教育費は中学以降にどっとかかってくるのに、大手デベでない・70そこそこのオープンに1億以上だせるのは余程資金に余裕がある方達なんだなと、、素直に凄いと思います。

お茶に進学予定だからここがベストです。予算が合えば。。

>>147 マンション検討中さん
お受験終わられたのですね、おめでとうございます！

>>146 匿名さん
上でも出てるけど、大手デベでこの立地だったらもっと高いだけ。茗荷谷の徒歩5分3LDKなら別のどこのデベでも1億くらいするし、ここの立地を加味したら1.1億で特段高すぎるというわけではない。買える人で買う、ってだけかと。

国立小合格世帯が採算度外視で買うのは理解できます

>>149 匿名さん

大企業ダブルインカムなら1.4億の物件でもフルローンで買えちゃいますからね。出費が少ない小学校に入る前の時点で、見通し甘く考えて買っちゃう人はいそう。

駐車場は小日向の個人宅やマンションなどで月極希望者を募集してますよ。
またカーシェアで良ければ、茗荷谷界隈から後楽園まででも相当数有ります。
車付きでこの物件の購入を希望されている方は郡林堂の大福など食べながらのんびり散策してみては如何でしょうか(本当に美味しい)。

公立ですが、中学受験を目指す子供・ご家庭が多く、それが普通、となって平均的に学力レベルが上がるのです。周囲の環境は重要です。

ここの坂を下って音羽を通り、椿山荘、日本女子大付近まで散歩するのは楽しいです。坂の下には、「コクリコ坂から」の名前の元になった洋食屋さんがあります。

ここは本当に価格次第ですので、高ければ教えてください。その時は見送りますので、ライバルが減ると思います。

HPの"お陰様で土日は2月21日(日)まで満席！"という真っ赤な文字が煽る煽る...
まあ文京区民でこの立地の凄さを理解しない人はいないからご近所に住んでいる購入希望者だけでもあっという間に捌けてしまうだろうという予感はする。

近所の文京区民です。。歩いていて見つけてご自由にお取りくださいパンフレットから入ったクチです。
前はどこかの会社のビルでしたっけ。
この場所の良さは地元民ならわかりますよね！

>>146 匿名さん

しょせん公立とおっしゃいますが、中学校でいうなら文京区の内申25と〇〇区の内申40が大体同レベルかと。
茗荷谷だと区立の窪町小学校ありますが、
小学生で英検3級程度はゴロゴロいますよ。
たま?にですが1級もいます。
私の姪っ子2人も3級と準2級取ってから小学校卒業してます。周りが良い環境を作ってくれるので勉強させるには文京区はかなり良いとおもいます。

近所です。窪町小を出てそのあと筑波にいきました。25年くらい前ですが。特に何か凄いとかは感じませんでした。普通の区立だと思うのは他を知らないからでしょうかね。

場所は静かでいいところだと思います。
音羽台ハウスの前の小日向に行く道もひっきりなしに車が通るわけでもなく、音羽へ抜ける坂も車はあまり通りません。緑が多くて静かなので歩いて気持ちがいい坂道ですよね。
音羽ハウスと昔の七中の崖というか壁が地震や大雨で崩れないかと冷や冷やします。

地方出身なので有名公立小の良さはわかりませんが、話題になっているので気にはなりますね。有名大学に入ったり、大企業のサラリーマンになったりの程度だったら、親が熱心であれば無名公立小からでも難しくないと思いますけどね。文京区は、環境がいいというよりかは熱心な親が多いってだけだと思います。

良いか悪いかは個々の判断に任せるとして、このエリアでは受験すること・塾に行くことを『がり勉』とか、親子共言わないこと(多分、思いもしない)も魅力の一つでしょう。
他人とはいえ、この様なことを友達から言われると子供は気にします。
子供が居ない方は、パチンコ屋などがないことによる治安面、必要であれば電車で直ぐに商業地・職場に行けるアクセスの良さが魅力なのでしょうね。

1億オーバーでしたので残念ながら撤退します（泣）

>>161 匿名さん
どちらの部屋がですか？
ちなみに、大きい部屋はいくらですか？

案内会には来週行くのですが、2LDKの金額が知りたいです。
さきほど現地を歩いてみて、やはり本当にいい場所だなあと思いました。

坪490万以下で買いたい。

価格は最終決定でないとのことしたが、価格が入っている部屋（最上階ではない）は坪５００万円をわずかに切る水準でした。これは大抽選会でしょう。撤退するか、冷やかしに行くか。いずれにせよ、買える気がしなかったです。

高くても大抽選会ですか。。

文京区で茗荷谷というと、学区が良いとか熱心な親が多いっていうのに、サピックス茗荷谷の毎年の合格者の悪さはどうしてなんでしょう？
早稲アカは未確認ですが、サピ茗荷谷の評判も悪めですし迷います。

誠之小学校区なんか、↓の状態。

千駄木ヒルトップの抽選で外れてたどり着いた者です。今度こそ、と気合いが入ってます。

地元は優先倍率扱いにしてくれないかな。ってそれはないか。

一期で@500は厳しいですね。
うちは説明会これからなのですが、HPに出ている以外の間取りはご覧になれましたか？

>>167 匿名さん
茗荷谷の習い事に通わせていますが、そこまで優秀なお子さんはあまりいないですよね。それとは別に港区の習い事にも通わせていますが、そちらは親御さんもかなり熱心で、優秀なお子様も多いです。国立、公立が主な地域ですから、ピンキリだとは思います。それでも文京区の中では良いほうなのでしょうが。

土日に話聞いてきたよ、なんでも質問どうぞ

>>173 匿名さん
地下以外で2LDKが8000万以下で出ていましたでしょうか。

>>173 匿名さん
100平米と80平米の値段を教えてください。よろしくお願いします。

100は詳しく教えてもらえなかったが、1.6億半ば?後半？（調整中）
80は1.4億弱（これも調整中）
地下以外の2LDKは8000万以下はなし
（記憶曖昧で間違ってたらごめんなさい、きっと誰かが突っ込んでくれるはず）

>>176 匿名さん
あざっす

>>176 匿名さん
ありがとうございます！2LDK諦めます。涙
みなさん、当選しますように。

>>163 マンション検討中さん

8000万以上です

オープンなのにかなり強気な価格
しかも営業も下品だし、購入検討者もちょっと、、、ご近所さん大事です
同じ価格なら財閥の中古買ったほうが絶対いいですね

安いのは半地下だけか。
ファミリー物件では半地下は避けるべし。

近所です。買えませんが、どんなデザインになるのか楽しみです。